土地使用年限引发的系列问题
浅谈与土地使用年限相关的几个问题
南京东泰房地产开发有限公司 黄利增
在我国～土地所有制只有两种形式～一种是全民所有～即国有～另一种是集体所有。土地使用权出让是指国家将土地使用权～在一定年限内出让给土地使用者～由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。集体土地必须依法征用转为国有土地后才能出让。1988年之前～我国对土地基本上是实行行政划拨～土地的使用是无偿无期限的～随着改革开放的深入～市场经济的发展～才逐步实行土地有偿有期限使用
制度
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。目前～对一些特定用途的土地～国家仍然实行行政划拨。
根据规定～居住用地使用年限为70年～工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地使用年限为50年～商业、旅游、娱乐用地使用年限为40年～综合或其他用地使用年限为50年。正因为土地使用权有期限～将必然引发以下一些问题。
一、房地产的保值、增值和贬值问题。在房地产投资中～很多人有这样的观点～认为房地产不会像其他商品一样越用越贬值～而是会保值或增值～对此～笔者不甚赞同～认为有必要举例说明其中原由。比如～一幢耐用年限为60年的钢筋混凝土建筑～60年后～其残值为零～显然～作为建筑物它本身是不可能增值的～增值的部分只有土地。现在我国实行土地使用有偿而且有期限～那么～要知道土地是否增值～就必须判断土地的增值额和土地使用权折旧额孰大孰小～才能确定～如果土地的增值额都比土
地使用权折旧额小～又怎么能增值呢,。而且～到土地使用年限期满时～土地将被国家无偿收回～就算土地使用者申请续期获政府批准～也须重新缴纳土地使用权出让金才能继续使用土地。也就是说～到土地使用年限期满时～该房地产基本就只剩下一些建筑物残值甚至毫无价值了。据此～我们可以看出～房地产在短期内可能会增值～但是～从长远看～房地产不是增值～而应该是贬值的。因此～消费者在投资房地产时必须要慎重～不可盲目～特别是购买那些二手的商业用房时～必须要认真核实它的土地剩余使用年限～要知道～土地使用年限也是有价值的。
二、土地剩余使用年限与房地产价值关系问题。由于开发商开发期长短的不同～或在开发过程中～因为资金、技术、自然等一些因素的影响～同样出让年限的土地～等消费者拿到手中时～土地的剩余使用年限就不一样了～那么～它们的价值也应该不一样。举个很简单的例子～两间同是100平方的门面房～如果其年净租金都是10万元～一间的土地剩余使用年限为36年～一间的土地剩余使用年限为38年～假设资本化率为10%～根据房地产估价的相关原理～土地剩余使用年限为36年的门面房现值为96.8万元～而土地剩余使用年限为38年的门面房现值为97.3万元～相差0.5万元。因此～可以这么说～即使两个区位、质量、环境、造型等其他因素相同的项目～如果它们的土地剩余使用年限不一样～价值就应该不一样～反映到实际～就是销售单价应该不一样。而在实际的房地产交易中～绝大多数的消费者似乎并没有意识到
这一点。对新开发的房地产～在房地产剩余使用年限的问题上～开发商和消费者是一对矛盾体。对开发而言～开发期越长～即房地产土地剩余使用年限越短～开发商的成本就会越高～那要求的房价就会越高,对消费者而言～房地产土地剩余使用年限越短～产生的效益就会越低,特别是商业用房,～那要求的价格就越低。当消费者真正意识到这一点～并形成一种社会常识时～开发商就不得不尽可能地缩短开发期～以达到自己和消费者的双赢。
三、房地产土地使用年限到期问题。大多数的房地产项目～都不是纯粹的住宅、商业或写字楼～而是两种或多种用途的房地产混合在一起的～甚至一幢建筑中就包含有多种用途的房地产。而不同用途的房地产～其土地使用年限是不一样的～也就是说～不久的将来～会出现在同一个项目、同一幢建筑中～有些房地产的使用年限到期了～有些还没有到期～怎么办,今后～市场上到处都是土地使用到期的房地产时～又该怎么办,这应该算得上是一个不小的社会问题。以前土地实行行政划拨～不存在土地使用到期问题～而土地实行有偿有期限使用时间还不是很长～社会上还没有出现这样的问题～政府的相关政策中也还没有涉及到这一问题。笔者以为～政府今后可以不妨采取以下的方法解决。
,一,同一使用年限的房地产～对卖给消费者的项目～如纯粹的居住小区～土地使用到期时～可由政府无偿收回土地使用权～重新估价～对外出让。对由开发商或企业自己经营使用的项目～在城市规划等许可的情况下～经开发商或企业申请～重新缴纳土
地使用权出让金后～可给开发商继续使用。
,二,对同一项目中存在不同使用年限房地产的～一是可以待最高使用年限到期后～再由政府无偿收回土地使用权～重新估价～对外出让。期间～超出使用年限的房地产须补交超出年限的土地使用权出让金～或由政府收回这些房地产～由政府直管经营。二是在项目中最低使用年限到期时～由政府收回土地使用权～重新估价～对外出让～对其中土地使用还未到期的房地产～根据土地剩余使用年限进行适当的补偿。
四、土地使用年限与拆迁关系问题。在城市房屋拆迁过程中～有些房屋的土地是行政划拨的,有些是租赁的～每年须向政府缴纳土地使用租金～且有租赁年限。那么～这两者在拆迁过程中～补偿的标准就应该不一样～土地为行政划拨的～拆迁补偿中不应包含土地补偿部分～但是～在相关的拆迁管理办法中并没有涉及到这方面内容～执行的仍然是相同的补偿标准～这显然不合理。因此～政府应尽快制定解决这方面问题的法律法规和办法～在出让土地前～也应该对拟出让土地的使用情况进行仔细调查～区分划拨土地、租赁土地和出让土地,这种情况还很少,～在拆迁中区别对待。
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