万科财务报表分析

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。 万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售 住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、 上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 透明的公司 治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业收入复合增长率为 31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投 资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。 根据万科2009半年度资产负债 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf ，编制资产负债表的趋势分析表，如图： 2009年6月30 34.521.6 16.8 -53.471.7 3.9 8.50.8 0.8 109.110.0 0.0 -9.562.3 2.7 -5.419.8 10.8 11.653.1 2.9 - 25.224.1 20.1 -2 .067.6 72.0 -27.900.3 0.4 4.795.4 95.2 57.97-1.1 -0.7 -9.777.2 8.4 0.1 47.1 0.3 0.2 -13.420.1 1.62.0 2.1 11.1 -24.728.0 -15.10.1 0.2 -3.0050.3 54.1 -7.870.9 1.1 : 25.460.2 0.2 46.5010.8 7.7 -11.970.0 0.0 0.224.6 4.8 1.2 55.990.0 0.0 -0.191.2 4.8 -27.170.0 0.0 -9.674.6 . -7.13 0.6 0.7 68.4116.1 13.3 115.19 66.4 67.4 : 0 8.8 9.2 8.33 6.8 6.6 05.3 5.5 31.936.6 5.2 0.080.2 0.2 26.7 8.2427.7 5.155.8 5.8 7.733.6 32.6 4.434.43100 100. 从总体来看，公司的资产总额从年初的1192.20亿元增加到上半年末的1245.20亿元，同 比增长了4.43% ；从负债和股东权益来看，主要是资本公积增加了8.33%和未分配利润增加 了31.93%，显然公司盈利是资产增加的主要资金来源。这也意味着，投资者投入公司的资本 不但得到了保值，而且得到了增值。 从资产结构看，公司上年末的资产总额中，流动资产占了95.4%，而固定资产仅占0.9%， 在建 工程 路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理 占0.2%。说明流动资产所占比重较大，资产增值主要依赖于流动资产的增加。 从负债与所有者权益的结构来看，公司的流动负债在总资产有一定增加的情况下也降低了 3.0% ，所占比重由上年的54.1%降低到了50.3 % ；所有者权益所占的比重由上年的32.6% 上升为33.6% ，其中未分配利润所占比重较上年有所增加。 2 （1） 货币资金及其质量分析 万科货币资金增长变化图 40.00% 35.00% 30.00% 25.00% 20.00%万科15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 200720082009 从总体规模开看，公司货币资金同比增长了34.5%，明显高于资产的增幅，使其占资产 总额的笔者那个也由年初的16.8%上升为21.6%。从过去三年的增长变化看，浮动性较大， 08年受经济危机影响较大，但是09经济复苏货币资金的运行也开始增长，可见其发展性还 是较好的。据房地产行业资金流动性较强的形势下是合适的。表明资金的流动性好，资金运 用较好。 （2） 应收款项及其质量分析 应收账款增长变化图 160.00% 140.00% 120.00% 100.00% 80.00%万科 60.00% 40.00% 20.00% 0.00% 200720082009 应收账款同比增加了8.5% ，应收账款占资产总额的比重为0.8%未发生变化。由此看出 万科的应收账款占资产总额比重较低，说明发生坏账和逾期未收的现象较少，风险较小。其 原因在于；集团通常在转移房屋产权时已从购买人处取得全部款项，因此信用风险较小。尚 未发生应收账款逾期的情况。 在营业收入上涨了26.39%的情况下，应收账款也同比小幅增长，但是增长幅度没有营业 收入增长得快，说明公司销售商品回款很好，而09年货币资金有所增长也是有力的证明。 万科应收账款、销售收现于营业收入比较 30,000,000,000.00 25,000,000,000.00应收账款 20,000,000,000.00 营业收入15,000,000,000.00 10,000,000,000.00销售商品、提供劳务收 到的现金5,000,000,000.00 0.00 200720082009 尽管应收账款呈上升态势，但在应收账款附注披露中可以看出，单项金额不重大但按信用 风险特征组合后的风险较大的3年以上的应收账款由上年的1405万元下降为1053万元，且其按金额计提了坏账准备，计提较充分；从应收账款前5名欠款情况看来看，公司还应注意加强催收的力度。 （3） 其他应收款及其质量分析 其他应收款同比增加了11.65%，就其他应收款的规模而言，合并其他因收款年末数为 39亿342万元，而公司其他应收款331亿9610万元，差额较大，说明公司于其子公司的往 来数额较小。子公司的其他应收款主要为合营及联营公司往来款、与合作方往来款、一年内 发生的代垫款及保证金、代收代付款、押金、备用金等。 其他应收款账龄在三年以上的较少，仅占4.46%，较上年有所下降，说明其他应收款的回 收没有什么问题。 （4）存货及其质量分析 三年存货增长变化图 73.00% 72.00% 71.00% 70.00% 69.00%存货68.00% 67.00% 66.00% 65.00% 200720082009 存货同比下降了2.0%，占资产总比重由年初的72.0%下降为67.6% ，对利润增加有正面影响。存货主要包括：已完工开发产品、在建开发产品、拟开发产品、原材料根据最新市场 及销售情况，公司对2008年末计提了跌价准备的项目进行了跟踪评估。一季度末，公司曾将 南京金域缇香项目跌价准备金额由6359万元调整到4957万元。根据目前的情况，公司又将该项目的跌价准备金额调整到2781万元。另外，广州金色城品、上海琥珀郡园、无锡金色城 市计提的存货跌价准备本次也全部冲回，天津假日润园计提的跌价准备金额由7023万元调整到4426万元。以上调整增加上半年归属于母公司所有者的净利润16234万元。其它8个项目暂维持08年末的评估 另外，存货也计提了存货跌价准备，从年初的9698万元到年末增加到了一亿2411万元。符合谨慎性原则。 （5） 长期股权投资及其质量分析 长期股权投资两年变化不大，虽然增长了1.6%，但是占资产总额比重不大，表明公司长 期股权投资的战略没有变化，力度也不大。 公司的长期股权投资主要是对合营企业的投资， 占长期股权投资比重的74%，所以合并报表的金额小于母公司报表的金额。 另外，公司上半年计提减值准备与上年计提的减值准备相同，没有发生变化，预示着公司 长期股权投资的质量保持了上年水平。 （6） 投资性房地产及其质量分析 投资性房地产同比下降了-15.13%，但其比重较小，也未发生较大变化。投资性房地产主 要采取成本模式计量。所以不存在将不满足条件的投资性房地产采用公允价值模式对其进行 后续尽量，虚增当年利润的情况。 （7） 固定资产及其质量分析 固定资产同比减少了-7.87%。占资产总额比重较小，变化较小。在房地产行业属于适中水 平。而固定资产减少主要是由于折旧引起的。 从固定资产折旧方法的披露上看，固定资产折旧年限、残值率没有发生变更。而2009年 上半年也没有新计提固定资产减值准备，预示着公司自身对其固定资产的利用及其质量还是 有信心的。 3 （1） 短期借款的分析 短期借款同比减少了53.47%，比重由年初的3.9%降到了年末的1.7%。虽然比重不大，但 是降幅一半多。说明企业的流动资金运用灵活，有足够的能力偿还短期借款，说明企业拥有 较好的商业信用。 （2） 应付账款的分析 应付账款同比较低了5.4%，应付账款的比重由年初的10.8%降到了上半年末的9.8% 。尽管如此，应付账款占权益总额的比重比较大。从绝对额上来看，数额也比大。从年初到上半 年度截止，绝对额变化不大。应付款主要为未支付的工程款和地价款。而由附注披露可知集 团无个别重大账龄超过3年的应付账款；无对持有本集团5%(含5%)以上表决权股份的股东单位的应付账款。 （3） 预收账款的分析 预收账款同比增加了25.2%，占权益总额的比重也有年初的20.1%增加为24.1%。从绝对数额上来看，预收账款增加了60亿3400万元。资料显示公司预收账款从06年到09年上半年间，每年都平稳上升，而到09年增幅较大。 预收账款占负债的比较 40.0% 35.0% 30.0% 25.0% 20.0%预收账款15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 2006200720082009 另外，公司的营业收入同比增长了26.4% ，低于前三年的增长幅度，但营业收入有所增 长。营业收入的降幅较大，让人不免有些担心，但是从最近房地产的销售来看，万科的销售 业绩还是不错的。 预收账款和营业收入变化趋势 70.00% 60.00% 50.00% 40.00%预收账款30.00%营业收入20.00% 10.00% 0.00% 200720082009 （4） 对应付职工薪酬的分析 应付职工薪酬同比降低了27.9%，所占比重也由年初的0.4%下降为0.3% ，一般半年度的应付职工薪酬半年度的都要比年初的下降些，主要是有些职工福利，奖金和津贴都是年初未 使用完的福利为和上年末预提的年度绩效工资所致。 （5） 对应缴税费的分析 应交税费同比增加了57.97%，占权益总额的比重也由年初的-0.7%，下降到了-1.1%。该项目为负值，则表示企业多交的应当退回给企业或由以后年度递交的税金。 （6） 其他应付款的分析 其他应付款同比下降了9.77%，占权益总额的比重也由年初的8.4%下降为7.2%。从绝对数上开看，2009年上半年其他应付款达到了89亿9454万元，其中35亿4952万元系土地增值税。从附注中了解到，账龄超过一年的大额其他应付款主要为尚未支付的股权转让款、保 证金等。上述余额中，集团无对持有集团5%(含5%)以上表决权股份的股东的其他应付款。 于2009年6月30日，集团及本公司并没有个别重大账龄超过三年的其他应付款。 （7） 对一年内到期费流动负债的分析 一年内非流动负债同比下降了24.72%，占权益总额的比重也由年初的11.1%下降为11.1% 。减少主要是归还了银行借款和其他借款，值得注意的是其借款年利率为4.86%至7.56% 。 （8） 对长期借款的分析 长期借款同比增长了46.50%，占权益总额的比重由年初的7.7%上升为10.8% 。从绝对数额上开看，2009年上半年长期借款达到了134亿3964万元，其中125亿2311万元系1到2年到期的。 4 所有者权益较上年上涨了7.7%，占权益总额的比重也由年初的32.6%上升为33.6% 。主要是资本公积和未分配利润的增长较大，但是总体增幅较上年不大，说明公司盈利稳定。 5 综上所述，公司的资产总体质量较好，能够维持公司的正常周转。货币资金的流动性强， 说明公司的运作良好。从资产的分布来看较合理。 根据万科09半年度利润表，编制利润表的趋势分析表，如图： 100.00 100.00 26.39 27.47 81.52 80.83 47.54 68.81 58.95 -19.78 7.50 11.82 -22.24 2.53 4.11 -30.33 2.61 4.73 18.10 1.09 1.16 -2379.32 -1.02 0.06 -38.70 -0.01 -0.02 620.51 0.74 0.13 565.88 0.67 0.13 25.95 19.22 19.28 12.08 0.21 0.24 13.01 0.21 0.23 -399.59 0.00 0.00 25.93 19.22 19.29 6.80 5.00 5.92 34.40 14.22 13.37 22.48 11.58 11.94 134.45 2.64 1.42 22.99 22.99 -26.47 0.22 0.38 32.71 14.44 13.75 20.96 11.80 12.33 134.45 2.64 1.42 1 2009年6月，公司实现营业收入218.91亿元，同比增长了26.39% ；营业利润 419，84.68万元，同比增长了25.95% ；实现净利润310，022.73万元，同比增长34.4% ；每股收益0.23元，同比增长22.99% 。较高的利润从何而来？是行业因素,还是公司经营有方？ 2 （1） 对营业收入的分析 营业收入增长趋势 80.0% 70.0% 60.0% 50.0% 40.0%营业收入 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% 20052006200720082009 由图可以看出，2009年上半年增长了26.39%，低于往年的增长，但是随着营业收入的 增长，基数变大，所以收入增长比例放缓是可以理解的。 从财务报表可以了解2009年上半年公司销售均价8818.8元，结算均价8690元，由于新建商品房供应在2009年4季度前仍然处于紧张，短期供不应求局面仍将存在，我们认为2009年下半年房价仍将继续上涨，因此公司毛利率将会缓步提升，我们预计2009年全年毛利率在23.9%。销量增长30%。1~6月份，公司实现销售面积349万平方米，销售金额308亿元，同比分别增长31%和28%；销售均价8825元/平米，同比下跌3%。万科上半年销售增长速 度与全国水平基本一致，但明显低于其他一线地产公司。我们认为，其中主要原因有三点： 一是基数效应，万科作为全国龙头，去年上半年销售面积体量远超其余一线公司，因此增长 大幅提升更困难；二是万科去年大幅减少新开工面积，特别是长三角地区，因此报告期内长 三角市场销量增长不明显；三是08年公司在积极降价促销下，市场占有率明显提升，而09年市场销售一片火爆的情况下，市场份额再上台阶有较大难度。 （2） 对营业利润的分析 2009年上半年营业利润同比增长了2.5.95%，营业利润占营业收入的比重略微有所下降。 扩大盈利空间的贡献者是谁？从毛利率水平来看，2009年上半年公司的毛利率较上年同期 大幅下降10个百分点达到31.19％，处于近5年来的低点。公司毛利率大幅下降的原因主要 是由于2007年左右国内地价涨幅较大，而2008年房价又开始了调整，公司目前结转的项目 多为这些开发项目，符合我们前期对行业毛利率下降的判断，我们认为未来2年公司的毛利率水平将会在此基础上趋于平稳然后回升。 A. 营业成本。2009年上半年公司营业成本同比增长了47.54% ，占营业收入总额的比 重也由年初的58.95%上升为68.81% 。在近年内变化趋势不大，说明公司的成本控 制较好。 万科营业成本占营业收入比较 80.00% 70.00% 60.00% 50.00% 40.00%万科 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% 2006200720082009 B. 三项费用。在营业收入增长，销量增长的情况下，销售费用同比下降了22.24% ；管理费用同比下降了30.33%，财务给用同比增长了18.10% 。总的来看，公司三项费用占营 业收入的比重呈大幅下降趋势，费用率的大幅下降和2008年存货计提减值准备的冲回部分抵 消毛利率大幅下降对净利润率的影响。这说明了公司对期间费用控制良好，值得注意的是， 大企业在这段期间，在资本、规模、信贷方面的优势，期间费用都有一定比例的下降。 报告期，公司管理费用比去年同期降低30.3%（其中包括2008年股权激励计划取消的贡献），销售费用比去年同期降低22.2%，管理费用、销售费用合计占营业收入的比例比去年 同期降低41.9%。 报告期，根据最新市场及销售情况，公司对08年末计提了跌价准备的项目进行了部分冲 回。对广州金色城品、上海琥珀郡园、无锡金色城市计提的存货跌价准备全部冲回，天津假 日润园计提的跌价准备金额由7,023万元调整到4,426万元，南京金域缇香项目由6,359万元调整到2,781万元。以上调整增加上半年归属于母公司所有者的净利润16,234万元。 公司当期的期间费用率水平同比大幅下降，说明公司在强化内部管理，提高增长的质量 方面，实行费用预算硬约束和严格监督等措施方面已经取得了一定的成效。期间费用的大幅 降低也使得公司的销售净利率水平在毛利率大幅下降的情况下得到明显提高。 3 从利润表解释出来的信息可以看出，公司业绩大幅上升的主要原因，是营业收入增幅高 于成本费用增幅所致，其费用控制角好，直接导致了其毛利率下降5.54个百分点。 另外，1-6月公司实现销售面积348.8万平方米，销售金额307.6亿元，同比分别增长31.2%和27.5%，销售增速低于行业水平，下半年公司将加大推盘力度，预计3季度可售面积约110万平米，4季度更是增长到约160万平米。随着可售资源的增长，以及房价的稳步上涨，我 们预计公司今年销售将会突破600亿元。期末公司尚有409万平方米已销售资源未竣工结算， 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 金额总计322亿元，2009年业绩基本锁定。 根据万科2009年中期的现金流量表，编制现金流量表的趋势分析表。如下： % 2009 2008 一、经营活动产生的现金流量 销售商品、提供劳务收到的现金 27,326,850,631.49 21,952,546,321.98 24.48 收到其他与经营活动有关的现金 788,899,487.92 1,546,511,368.81 -48.99 经营活动现金流入小计 28,115,750,119.41 23,499,057,690.79 19.65 购买商品、接受劳务支付的现金 11,498,223,640.76 16,079,764,319.67 -28.49 支付给职工以及为职工支付的现金 656,464,888.61 1,850,285,760.21 -64.52 支付的各项税费 3,534,320,990.08 4,624,472,477.12 -23.57 支付其他与经营活动有关的现金 2,605,155,965.24 2,433,423,856.55 7.06 经营活动现金流出小计 18,294,165,484.69 24,987,946,413.55 -26.79 经营活动产生的现金流量净额 9,821,584,634.72 (1,488,888,722.76) 759.66 二、投资活动产生的现金流量 收回投资收到的现金 80,060,000.00 306,000.00 26063.40 取得投资收益收到的现金 134,830,514.36 32,426,532.94 315.80 处置固定资产、无形资产和其他长期资84,177,822.10 3,412,609.36 2366.67 产收回的现金净额 收到其他与投资活动有关的现金 144,202,566.68 122,869,658.12 17.36 投资活动现金流入小计 443,270,903.14 159,014,800.42 178.76 购建固定资产、无形资产和其他长期资19,369,517.23 228,756,900.07 -91.53 产所支付的现金 投资支付的现金 13,912,577.93 731,273,193.10 -98.10 取得子公司及其他营业单位支付的现252,880,464.78 1,768,566,733.67 -85.70 金净额 投资活动现金流出小计 286,162,559.94 2,728,596,826.84 -89.51 投资活动产生的现金流量净额 157,108,343.20 (2,569,582,026.42) 106.11 三、筹资活动产生的现金流量 吸收投资收到的现金 356,507,408.00 -100.00 其中:子公司吸收少数股东投资收到的 356,507,408.00 -100.00 现金 取得借款收到的现金 11,039,015,368.50 10,545,464,341.70 4.68 筹资活动现金流入小计 11,039,015,368.50 10,901,971,749.70 1.26 偿还债务支付的现金 12,382,381,037.00 6,614,274,804.79 87.21 分配股利、利润或偿付利息支付的现金 1,733,306,032.85 1,842,913,054.12 -5.95 其中:子公司支付给少数股东的股利、利46,375,168.03 113,243,561.28 -59.05 润 筹资活动现金流出小计 14,115,687,069.85 8,457,187,858.91 66.91 筹资活动产生的现金流量净额 (3,076,671,701.35) 2,444,783,890.79 -225.85 四、汇率变动对现金及现金等价物的影116,336.25 (62,972,095.93) 100.18 响 五、现金及现金等价物净增加额 6,902,137,612.82 (1,676,658,954.32) 511.66 加：期初现金及现金等价物余额 19,978,285,929.92 17,046,504,584.31 17.20 六、期末现金及现金等价物余额 26,880,423,542.74 15,369,845,629.99 74.89 /% /% /% 2009 2008 2009 2008 2009 2008 2009 2008 一、经营活动产生的现金流量 销售商品、提供劳务收到的现金 97.19 93.42 收到其他与经营活动有关的现 2.81 6.58 金 经营活动现金流入小计 100.00 100.00 71.00 67.99 购买商品、接受劳务支付的现金 62.85 64.35 支付给职工以及为职工支付的 3.59 7.40 现金 支付的各项税费 19.32 18.51 支付其他与经营活动有关的现 14.24 9.74 金 经营活动现金流出小计 100.00 100.00 55.95 69.08 经营活动产生的现金流量净额 142.13 36.13 二、投资活动产生的现金流量 收回投资收到的现金 18.06 0.19 取得投资收益收到的现金 30.42 20.39 处置固定资产、无形资产和其他 18.99 2.15 长期资产收回的现金净额 收到其他与投资活动有关的现 32.53 77.27 金 投资活动现金流入小计 100.00 100.00 1.12 0.46 购建固定资产、无形资产和其他 6.77 8.38 长期资产所支付的现金 投资支付的现金 4.86 26.80 取得子公司及其他营业单位支 88.37 64.82 付的现金净额 投资活动现金流出小计 100.00 100.00 0.88 7.54 投资活动产生的现金流量净额 2.28 62.35 三、筹资活动产生的现金流量 吸收投资收到的现金 其中:子公司吸收少数股东投资 收到的现金 取得借款收到的现金 100.00 100.00 筹资活动现金流入小计 100.00 100.00 27.88 31.55 偿还债务支付的现金 87.72 78.21 21.79 分配股利、利润或偿付利息支付其中:子公司支付给少数股东的 12.28 0.33 1.34 的现金 股利、利润 筹资活动现金流出小计 100.00 100.00 43.17 23.38 筹资活动产生的现金流量净额 -44.58 1.53 四、汇率变动对现金及现金等价 物的影响 五、现金及现金等价物净增加额 加：期初现金及现金等价物余额 100.00 100.00 100.00 100.00 1 从总体上来看，公司当年的现金及现金等价物净增加额为690，213.76万元，同比增加幅度较大。其中，经营多动现金净额为982，152.46万元：投资活动现金流量净额为15，710.83万元；筹资活动现金净额为-30，766.72万元。 2 （1） 对经营活动的现金流量的分析 从现金流量表中可以看出，经营活动现金流入同比增长了759.66%，主要是由于本期的现金流入同比增加了19.65%，而现金流出同比下降了26.79% 。其中“销售商品、提供劳务收到的现金”同比24.48%，经营活动现金流入占现金总流入的比重由上年的67.99%上升为71.00% 。表明公司现金流入总流入绝大部分来自于经营活动；而经营活动现金流出同比下 降了26.79% ，其中“购买商品、接受劳务支付的现金”同比下降了28.49% ，“支付给职工及为职工支付的现金”同比下降了64.52% ， “支付的各项税费”同比下降了23.57% ，最终使经营活动现金流出占现金总流出的比重由上年的69.08%下降为55.95% 。 不难看出，公司销售商品、提供劳务收到现金流入的能力没有减弱，经营活动现金流量 净额增加的主要原因是经营活动现金流入增长而现金流出同比下降所致。 （2） 对投资活动现金流量的分析 从现金流量表中可以看出，公司投资活动产生现金净额比去年增幅较大。一方面表明公 司的长期投资得到了投资回报而且回报所受到的现金较好，另一方面表明公司处置固定资产 所产生的现金也有所增长。投资活动现金流出占现金总流出的比重由上年的7.54%下降为0.88%，主要是投资活动现金流出较上年降低了89.51%，其中“取得子公司及其他营业单位支付的现金净额”占整个投资活动现金流出的87.72%，而且同比下降了85.70% 。表明公司在报告期间没有发生重大的投资项目。 （3）对筹资活动现金流量的分析 从现金流量表中可以看出，公司筹资活动产生的现金流量净额为-307，667.17万元。同比减少了225.85% ，主要原因是公司偿还债务分配股利、利润或偿付利息支付的现金所致。由于 公司经营活动产生的现金流量净额是正数，而且投资活动产生现金净流量也是正数，所以有 充足的现金满足筹资活动偿还债务分配股利、利润或偿还利息所需的现金。也就是会所，公 司自有资金一部分用来投资新项目，一部分用来支付现金股利，偿还债务，账上还有大量的 现金，。 3) 综上所述表明，公司现金及现金等价物净增加额为正数，现金流量的基本态势是当年经 营活动的现金流入大于现金流出，经营活动的现金净额不仅可以满足公司投资活动、筹资活 动的现金需要，还可以为现金及现金等价物的净增加做出贡献，表明公司创造现金的能力非 常强，现金处于良性循环系统中。从图表中可以看出，公司从2008年开始改变其投资决策，减少了投资，而使得投资活动的净额增加，现金及现金等价物净额也有所增加。这是比较保 守稳健的决策。但是从另一方面说明公司现金处理方式有些保守，可能造成资金浪费，而使 得自己没有进行更好的投资而使收益有限。 2009年上半年公司的经营性现金净流量表现为净流入98.22亿元，3年来首次实现了现金净流入，公司的财务和经营状况非常稳健。但在行业继续转好的预期下，我们预计下半年 万科会加大土地的储备力度和新开工项目数，公司很可能会借助资本市场进行再融资来实现 新的扩张。 12,000,000,000.00 10,000,000,000.00 8,000,000,000.00 6,000,000,000.00经营活动产生的现金流量净额4,000,000,000.00现金及现金等价物净增加额2,000,000,000.00 0.00 20052006200720082009(2,000,000,000.00) (4,000,000,000.00) 根据万科2009年中期所有者权益变动表，编制所有者权益增减变动及结构分析表。 注：由于万科2009中期引起所有者权益变动的项目不多，故没有对所有者权益每个组成项目的原意以 列示分析表的形式进行分析。 从所有者权益变动增减变动及结构分析表中可以看出，公司所有者权益同比增长了 11.00% ，主要是未分配利润增长了354.10% ，所占比重由年初的2.36%增长为9.86% ，在 所有者权益比重不大，但是本半年度所有者权益增长主要依靠未分配利润的增长。说明上半 年度的所有者权益变动不大。 6 为便于进行比较分析，根据万科2009年上半年度和2008年上半年度的数据计算了两年上半年度的有关财务比率，如表： 2009 2008 2009 2008 1.99 1.92 速动比率 0.30 0.56 0.51 0.55 流动比率 1.90 1.76 现金比率 0.31 0.43 资产负债率 67% 33% 61.83% 62.27% 产权比率 197.86% 207.16% 210.95% 207.06% 已获利息倍数 40.72 68.61 有形净值债务率 毛利率 31.19％ 36.10% 37.34% 39% 销售利润率 14.22% 16% 总资产收益率（净利润） 2% 3% 0.61% 5.17% 净资产收益率（净利润） 7％ 13％ 1.58% 14.01% 资本保值增值率 应收账款周转率 45.86 22.67 应收账款周转天数 7.94 7.85 存货周转率 0.18 0.33 0.06 0.42 存货周转天数 1019.89 1096.84 24,023.12 1,340.94 营业周期 919.03 流动资产周转率 0.19 0.39 总资产周转率 0.18 0.37 现金流动负债比 0.12 现金负债总额比 0.12 销售获现总比率 每股经营活动现金径流量 0.89 0.00 现金股利保障倍数 3.14 1 从 相关指标中看出，流动比率、速动比率和现金比率较上年都有上涨，可以说明公司上 半年的短期偿债能力在增强，短期偿债能力吃鱼同行业领先水平。应注意的是，在评价公司 的短期偿债能力时，还应当考虑应收账款周转率和存货周转率的快慢。该公司应收账款周转 率和存货周转率在行业中也处于领先地位，说明资产的流动性在行业中也处于领先地位。 2 从相关指标中看出，自唱负债率较上年上升了，为67%，长期偿债能力得到进一步的 增强。从指标本身看，在行业中也算比较高的了，表明公司对借款融资利用的很好。 3 从相关指标中看出，公司盈利能力的各项指标均好于上年，说明该公司的盈利很强。从 下表可以看出，万科在近五年的毛利率增长均高于行业平均值，说明公司的盈利能力高于行 业平均水平。但是值得注意的是在09年中期的毛利率却相对上年度下降了将近10个百分点。主要源于结算项目中土地成本较高及08年市场调整带来的影响。 毛利率增长变动趋势图 50.00% 40.00% 30.00%万科 行业均值20.00% 10.00% 0.00% 06A07A08A09H 4 从相关指标中看出，公司的指标周转率都有不同程度的下降。但在行业中仍处于较高水平。 表明公司资产的整体周转质量比较高。但作为行业龙头公司，仍有明显不足，公司还应当会 大力气，充分发掘潜力，给股东更大回报。 5 从相关指标中看出，公司现金偿债能力比率较上年有所提高，而且公司三年俩经营现金 流入首次为正，说明公司调整策略，而且取得了很好的效果，说明公司靠经营活动创造的现 金流量净额偿还债务的能力在增强，现金比较从组，但公司利用对外投资获取投资收益的能 力就相对减弱了。如何进一步提高现金利用率是公司未来应关注的。 万科集团自上市以来，保持了健康和持续发展的良好态势，实现了公司连续跨越式的发 展。企业综合实力和影响力进一步巩固和提高。 报告期内，公司进一步展开成本优化措施，加强 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 化规范手段，深入开展成本对标， 提高集中采购度水平，以充分发挥规模优势。公司成本优化的努力成果，将在未来逐步显现。 公司整体财务稳健。期末公司净负债率10.7%，比年初下降22.4个百分点，处于行业低端；资产负债率66.4%，银行贷款占负债比率37.9%，总体财务状况较稳健。期末账面现金 268.8亿元，比年初上升34.5%；短期银行贷款及一年以内到期的银行贷款仅为121.3亿元；期内经营活动现金净流入98亿元，现金回笼情况良好。 受去年市场低迷时公司促销策略以及较高土地成本的项目进入结算期等因素影响，全年 毛利率较去年下滑将较为明显。良好的销售表现将促使公司加快拿地、开工节奏，而成本控 制对于毛利率的拉动也将于明后两年逐步体现，公司未来存在较好的业绩释放空间。 2006级财务管理（2）班 2006131826 胡 俊 莲