【合集】写字楼招租方案9

【合集】写字楼招租 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 9 写字楼租赁方案 ............................................................................................................... 1 百仕达大厦写字楼招租方案.............................................................................................. 7 帝景湾C栋办公招租方案................................................................................................19 办公楼出租方案 ..............................................................................................................20 华虹科技写字楼招商方案 ................................................................................................20 写字楼租赁方案 一、操作思路及方法 策略目的: 双管齐下，扩大目标客群 迅速树立写字楼的使用形象，培育市场、提升人气 增加项目的附加价值，增强投资者的投资信心 策略操作方法: 招租部分 指定招租的楼层(整栋大厦的6—10层5个层面) 成立专门的招租中心和招租小组，对有意向租用写字间的客户，根据实际的需求做详细登记，并引导其选择指定的楼层。 在销售的过程中，可以将项目招租策略，以及所积累的租用客户作为卖点进行说辞宣传，增强投资者的投资兴趣，同时根据实际情况也可将欲租用客户的情况给予介绍，起到“中介”作用。 二、收取定金的形式 由于项目目前还处在准现房阶段，未能及时交房使用，所以建议以收取定金的形式稳定前期的客户，但对于租赁客户不能“一刀切”收取固定的定金额度，故建议采用如下定金收取方式: 租赁面积在100平米以下(含100平米)，收取定金:10000万元 租赁面积在100—200平米(含200平米)，收取定金:20000万元 以此类推，每增加100平米，定金增加10000万元 三、媒体配合情况 从常规写字楼的操作模式来看，短效媒体对写字楼的销售并不能起到很大的推动作用，写字楼销售和租赁的有效媒体为长效媒体、项目自身包装和业主的口碑传诵，所以，本项目在媒体配合上做如下建议: 短效媒体:报纸广告只是针对重要的时间节点，如亮相、开盘、重大的促销事件等才进行宣传。 长效媒体:是写字楼宣传的主要媒体，包括:楼宇电视广告、路旗、公交车体、广播等。 项目自身包装:由于本项目面向青年大街、人流、车流集中，而且，从机场方向驶过的车辆 很清楚地看到本项目的形象，所以围档、楼体本身的包装是对写字楼宣传的最经济、最有效的载体。 附:**写字楼租赁 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 写字间租赁合同 本合同于 年 月 日由下列双方在沈阳签署。 本合同一方: 地 址: 负 责 人: 电 话: 传真: 开户银行: 账号: 本合同一方: (以下简称承租方) 地 址: 法定代表人: 职务: 委托代表人: 职务: 身份证号码: 邮编: 电 话: 传真: 开户银行: 账号: 鉴于出租方为一合法存在的公司，拥有下述出租房屋的权利; 鉴于承租方同意租赁出租方所提供的房屋，用于其办公使用; 为此，双方在自愿平等的基础上依据中华人民共和国有关法律签订如下和约。 第一条 承租写字间 出租方同意将**置地广场(以下简称大厦) 座第 层 写字间(见附件1，平面层示意图所标示位置)出租给承租方作为写字间使用，写字间的总面积为 平方米(本合约中所标注的面积为建筑面积)。 第二条 租赁期限 本合约的租赁期限(以下简称租期)为 月，自 年 月 日至 年 月 日。 租金的缴付 根据双方友好协商，按下列方式缴付租金及物业管理费用。 1、写字间的年单位租金为每平方米, 元，共计 月租金为 , 元;年单位物业管理费为每平方米, 元，共计 月物业管理费为, 元。 2、承租方付款方式为上打租，季度付款。 承租方在签订合同之日付清自 年 月 日至 年 月 日 的写字间租金, 元; 年 月 日至 年 月 日的物业管理费用, 元。 承租方须在租金到期日前15日之内付清下一期的写字间租金, 元及物业管理费用, 元。 其他费用的缴付 1、承租方应在每个承租月交付电费，电费价格为, 元/度。 2、该写字间内电话及其他由承租方使用该写字间及其附属设施而引起的费用由承租方按大厦物业管理公司的有关规定交付。 3、其他因使用写字间而产生的及由相关政府部门规定由承租方承担的费用。 、装修期内，承租方除交纳装修押金外，还需支付电费。 4 支付方式 1、承租方的付款方式可选择现金、支票、电汇中的一种形式来支付出租方的租金、保证金、电费及其他有关写字间的费用。 2、若承租方选择电汇形式，应按出租方所提供的开户银行及账号支付。 保证金 1、承租方在进场装修前应支付装修保证金及合同履约保证金, 元(定金自动转为保证金的一部分)。 2、如承租方未能履行本合同，出租方可就因承租方的过错而使其花费的金额扣除保证金的一部分或全部。在租赁期间，出租方由此对保证金的任何扣除，承租方应在接到出租方的书面 通知 关于发布提成方案的通知关于xx通知关于成立公司筹建组的通知关于红头文件的使用公开通知关于计发全勤奖的通知 7日内补交与所扣除金额相等的另一笔保证金。如保证金不足以低偿出租方因承租方的过错而损失的费用或承租方逾期仍未交付或补足保证金，出租方有权向承租方进一步追索。 3、承租方不得将上述保证金转让抵押或作为第三者债务的担保。 4、在下列条件任何一条实现情况下，出租方应在接到承租方不再续订本合同的书面通知后10 日内，将全部保证金(不带利息)返还给承租方。 A:承租方已完全地履行本合同; B:在本合同终止或非因承租方的原因解除合同; C:写字间已退还给出租方，且退还时出租方无异议; D:出租方对承租方的索赔权已全部实现。 公共设施的使用 承租方与出租方和大厦的其他住户共同使用大厦的各进出口楼梯、台阶、卫生间、电梯、空调等设备和公共区域。 出租方的义务 1、出租方需按本合同规定的时间将写字间交给承租方使用，在本合同规定的时间内不得强行索要写字间，并保证写字间不被第三人追夺。 2、出租方保证承租方在本合同有效期内能得到水、电、空调的供应及消防、通讯等设施的正常运行，但因不可抗力因素(地震、自然灾害、战争、及政府行为等)及非出租方所能控制的因素造成的断水、断电等，出租方不负赔偿责任，但出租方有责任使之尽快得以恢复。 3、出租方保证大厦和写字楼能得到及时和适当的维护及保养。 4、出租方应采取必要的保卫措施，使大厦处于良好的安全保卫状况。 5、出租方应使大厦内的所有公共设施保持完好，包括不仅限于电梯、公共区域内设施等，以满足承租方的随时使用。 出租方的违约 出租方违反本合同第八条的任何条款即构成违约，应承担相应的违约责任。 承租方的义务 1、承租方保证按合同的规定向出租方支付租金、保证金、电费。 2、承租方不得以任何非写字间的目的使用该写字间，也不得将该写字间用于任何违反法律的活动。 3、承租方不得将写字间向任何第三方转租、转借、转让或与他人合租。 4、承租方在使用写字间时不得对其他住户构成滋扰。 5、因承租方其代表人、工作人员以访客的过错或过失而给出租方及其他在大厦的住户带来的损失承租方有责任配合出租方进行协调解决。 6、承租方不得擅自更改写字间内之装修及设备等(见附件2所示)，否则，出租方可要求承租方恢复原状，如不恢复原状，出租方将不作任何补偿收回写字间。 7、本合同期满或提前终止时，承租方应按出租方的书面通知将写字间交还出租方。承租方在交还写字间时应恢复写字间租赁前原状，包括装修、配件及设备等。如有修补的必要，承租方在7日内修补合格，出租方有权进入写字间进行检验;如出租方认为承租方在7日内没有修补合格，出租方有权进入写字间进行修补，所需费用由承租方负担。 8、租赁期间，承租方应遵守大厦的管理公约、租户手册及由出租方或出租方委托的物业管理、使用与维修方面的一切规章、制度。 第十一条 承租方的违约 承租方违反本合同第十条中的任何条款即构成违约，出租方有权单方解除合同，扣除其保证金，要求承租方支付违约金(每日以总 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 额的千分之五计算)并赔偿因此而给出租方造成的损失，直至收回写字间。 第十二条 合同的续订 1、如本合同在生效后能得以完全履行，并且租赁双方未违反本合同中的任何条款，出租方同意给予承租方优先续租权，届时，双方另行签署写字间租赁合同。 2、一旦承租方欲续订合同，必须在本合同期满前2个月内书面通知出租方，如出租方在前述期限内未得到承租方的书面通知，则本合同到期自动终止，承租方应及时归还写字间，如承租方未及时归还写字间，出租方有权将写字间不作任何补偿收回另行出租。 第十三条 合同的提前终止 本合同生效后，如本合同的一方提前终止合同，应提前2个月书面通知本合同的另一方，并经另一方同意，否则，提前终止合同方应补偿由此给对方造成的全部损失(但至少补偿相当于2个月的租金) 本合同生效后，如承租方提前终止合同，出租方不退还其预付租金。 第十四条 写字楼的损坏 如果写字楼因不可抗力因素(地震、自然灾害、战争、及政府行为等)遭受损坏，且出租方不欲修复或不修复超过60天，承租方有权在60天后书面通知出租方停租写字间，本合同即刻终止。合同终止后，出租方返还承租方的保证金(不带利息)和任何预付费用。 如果写字楼因不可抗力因素(地震、自然灾害、战争、及政府行为等)出现难以修复的损坏使承租方不可能使用时，承租方应及时向出租方提出，报经工程质量监督部门鉴定后，从写字楼损坏之日起，承租方可不再支付租金和其他费用。由于承租方未及时向出租方提出，所 造成的损失由承租方自行承担。 第十五条 免责条款 因不可抗力因素(地震、自然灾害、战争、及政府行为等)的出现致使本合同不能履行或不能完全履行的，则免除任何一方的责任且合同终止。 第十六条 合同的变更、解除 本合同的各项条款如需变更，经双方协商后可订立《合同变更条款》，附于本合同后面。 除双方同意解除合同外，有下列情形之一者，任何一方可单方面解除本合同: a:一方违反本合同，以致严重影响对方订立本合同的; b:一方在合同约定的期限内没有履行合同，在被允许推迟履行的期限内仍未履行; c:发生不可抗力事件(地震、自然灾害、战争、及政府行为等)，致使本合同的全部义务不能履行; d:本合同其他约定的解除情况出现。 第十七条 通知 本合同要求的所有通知应为书面形式。 出租方以本合同中所列明的地址及传真邮寄任何账单、信函或通知。如承租方地址、传真发生变更应即刻书面通知出租方，否则，所造成的后果由承租方自行承担。 第十八条 争议解决 本合同受中华人民共和国法律管辖。出租方和承租方因本合同所引起的任何争议，如友好协商不能得到妥善解决时，任何一方可将争议提交沈阳市有管辖权的人民法院解决。 第十九条 代理行为 承租方应对其授权签署本合同的代表人和对其雇员的授权行为及职务行为负责。 第二十条 其他 出租方保留重新命名本大厦的权利，且任何时候可能随时改变、变更或废除任何该名字的面晃。 第二十一条 效力条款 本合同以书面形式为准，任何口头协议一律无效。 本合同经出租方和承租方盖章及双方代表人签字后生效。 本合同一式三份，出租方两份;承租方一份。 第二十二条 附件 本合同的附件一“写字间平面图”、附件二“写字间验收单”为本合同不可分割的一部分，与本合同具有同等的法律效力。 注:承租方在收到附件一、附件二时须在本合同承租方附件签收处签字。 出租方:沈阳**置业有限公司 承租方: 代表人签章: 代表人签章: 年 月 日 年 月 日 附件一: 写字间平面图 附件二: 写字间验收单 公司名称: 兹证**置地广场 座 单元已由客户代表接收完毕，室内设备情况如 下: 序号 名称 数量 情况 大门 对 ?良好 ?损坏 1 钥匙 把 ?良好 ?损坏 2 墙面(柱) 台 ?良好 ?损坏 3 玻璃幕墙及铝合金框 个 ?良好 ?损坏 4 大理石窗台 个 ?良好 ?损坏 5 天花吊顶 个 ?良好 ?损坏 6 风机盘管 个 ?良好 ?损坏 7 空调出风口 个 ?良好 ?损坏 8 空调回风口 个 ?良好 ?损坏 9 消防烟感探头 个 ?良好 ?损坏 10 消防喷头花洒 个 ?良好 ?损坏 11 筒灯 个 ?良好 ?损坏 12 应急灯 个 ?良好 ?损坏 13 日光灯管及灯外格珊 组 ?良好 ?损坏 14 照明开关 个 ?良好 ?损坏 15 电话插座 个 ?良好 ?损坏 16 电源插座 个 ?良好 ?损坏 17 温控开关 个 ?良好 ?损坏 18 玻璃幕墙窗户支架及锁扣 套 ?良好 ?损坏 19 吸门器 对 ?良好 ?损坏 20 闭门器 个 ?良好 ?损坏 21 电视插座 个 ?良好 ?损坏 22 电表号______________ 电表读数______________ 23 客户代表: 盖章: 日期: 百仕达大厦写字楼招租方案 商业公司营运部 2011年3月22日 目 录 1. 市场调查 8 1.1 罗湖区重点写字楼市场调查 8 1.2 百仕达花园业主调查 8 1.3 市场调查小结 9 2. 写字楼定位 9 2.1 目标客户定位 9 2.2 目标客户特质 9 2.3 品牌定位 9 2.4 楼层规划 11 2.5 租金定位 11 3. 租赁条件 12 4. 市场上同类案例租赁条件对比 14 5. 租赁控制 15 6. 写字楼交楼 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 15 6.1 交楼标准建议原则 15 6.2 交楼标准建议 15 7. 写字楼推广策略与媒体计划 16 7.1 品牌推广思路 16 7.2 推广传播对象 16 7.3 媒体整合传播渠道 16 7.4 推广阶段 16 7.5 推广计划 17 百仕达大厦写字楼招租方案 作为公司在罗湖百仕达花园地块的收官之作，百仕达大厦写字楼不仅具有独特的景观资源，同时硬件设施齐全，功能配套完善，将于2011年12月31日竣工验收，投入使用。为了落实公司对百大厦写字楼租赁策略，指导招租工作的顺利进行，达到长期收益与短期回报的平衡，营运部与市场部在对深圳写字楼市场尤其是罗湖区市场的调研基础之上，结合项目自身特点，经过充分讨论，现制定以下招租方案。 市场调查 罗湖区重点写字楼市场调查 目前罗湖区甲级写字楼资源稀缺(共9座，含京基100)，平均租金约为130元/平米;乙级写字楼普遍楼龄较长，配套落后，平均租金在70-80元/平米之间，与甲级写字楼间的差距较大。 百仕达大厦周边5公里范围内，大部分为旧楼，且商住楼居多，楼宇陈旧，配套不完善，定位档次较低，平均租金约为65元/平方米。其中，在建设时间、规模和功能定位方面较为接近的项目是宝琳珠宝大厦，该大厦位于罗湖中轴田贝四路与文锦路交汇处，建筑面积33800平米，是一个集商铺、酒店和写字楼的综合项目，于2010年10月30日交付，平均租金为80元/平方米。 见附件1:罗湖区写字楼市场情况分析 百仕达花园业主调查 为了更准确了解百仕达花园业主对写字楼的租赁需求，2011年2月15日至2011年2月28日，营运部与市场部策划了一次百仕达业主调查活动。通过在百仕达1-5期电梯厅内张贴百大厦写字楼的宣传海报，以电话与现场咨询的方式，共收集了95位业主对写字楼面积需求、公司类型、从事行业、现租赁面积、现办公区域、现租期、更换办公场地原因、租赁用途、计划租赁面积的相关信息。其中业主来电93人，来访2人。 经过对上述95位业主的需求分析，主力的户型需求在100-500平米，需求行业业态大多为 珠宝、贸易、电子、信息咨询，对租金的接受范围普遍在80-90元之间。 见附件2:业主调查分析 市场调查小结 根据上述罗湖区主要写字楼的市场调查以及对百仕达花园业主的调查分析，结合百仕达大厦自身特质，可以得知: 罗湖区CBD甲级写字楼资源有限，这为百仕达大厦的招租提供了契机。一批愿意扎根罗湖、重视企业办公形象、硬件设施及配套资源但却对行业区域要求不高的公司便能脱颖而出，可以争取这部分客户从罗湖CBD商务区迁出而成为百仕达大厦的主要目标客户群。 项目周边产业链清晰。项目周边聚集了一批初具规模的珠宝、金融、科技和贸易公司。其中部分既不能承受CBD甲级写字楼的租金又不愿意降低写字楼档次的公司，也会成为百仕达大厦的目标客户群。 除罗湖区甲级写字楼外，其它区域办公场所以商住楼居多，档次较低、环境较差，集聚了贸易、物流、广告、珠宝、设计、信息咨询等公司，这类客户租赁面积需求相对较小，对租金的承受能力也有限。 百仕达花园业主(中)开办的企业的大部分为珠宝(公司)、贸易类公司，这类企业大部分对租赁面积需求较小，对租金的承受能力有限，但不乏有部分企业有较大的面积需求和租金承受能力。 写字楼定位 目标客户定位 愿意扎根罗湖、重视企业办公形象、硬件设施及配套资源但却对行业区域要求不高的企业。 既不能承受CBD甲级写字楼的租金又不愿意降低写字楼档次、品质的企业。 正在寻求自身升级突破的行业龙头型企业和因业务发展需要较大规模的办公场所的企业。 项目周边初具规模、经营状况和形象中高端水平的珠宝、金融、科技和贸易类企业，如:金大福。 在自身行业领域具有较高品牌号召力且业绩优良、有持续竞争力、能够承受较高租金的中小型企业。 目标客户特质 为营造良好的办公空间，保证优质的客户结构，结合百仕达大厦写字楼品牌定位，须对客户进行严格筛选。只有经过精细的客户筛选，才能进一步提升入驻企业的品牌形象，与百仕达大厦品牌形象保持一致。百仕达大厦的客户选择主要为非劳动密集型、非营业性质且访客数量少、人均办公面积大的行业企业。 以下为大厦首选客户: 国内外500强企业总部、分公司、分支机构(非劳动密集型); 行业500强企业或广东省500强企业总部、分公司、分支机构(非劳动密集型); 人均办公面积15平米以上的研发、设计、技术服务、电子商务、电子科技等企业(无污染、振动、噪音); 人均办公面积15平米以上非营业性质的金融投资、贸易、物流、信息咨询、高端服务、珠宝企业; 品牌定位 百仕达?H2O邻里办公主义新纪元 品牌理念 H2O邻里办公主义新纪元 一个助力新生代领袖自我超越的平台 罗湖之上?复合式生态智能办公社区 一个面向未来的可持续企业模式示范地 一个渗透社区人文情怀的企业公民群落 H----home 理念解读: O----office H----home H2O----Home to Office 邻里化的住区办公模式 O----office H2O----Home to Office 邻里化的住区办公模式 理念1: 复合社区，把社区看作一个经济、生态、社会的有机体，资源混合使用，通过社区功能多样 性，实现城市特色和活力。反对过分注重城市的功能分区。 “Home to Office, 一路上应有尽有， 早忘记了CBD呆板的表情， 就在家门口，我们活得更有质量。” 理念2: 提高交通效率，减少长距离出行带来的能源浪费和空气污染，低尺度和网格化的街道，限制 交通工具的使用，尽量实现低碳社区目标。 “Home to Office，告别尾气和塞车，只需5分钟。 我们不只节约了燃油， 更是提高了人生的效率。” 理念3: 不必膜拜CBD，我们更珍视环境。无论个人还是团体，每一个社区成员都应将个体的经济 行为、生活行为保持与绿色生态理念的匹配，实践和传播这一理念。 “O,Oxygen氧气 我们的事业不以牺牲这片绿色为代价， 不止基于企业公民的责任和道德， 还因为这片绿色， 令我们的事业永续、健康， 成功，不止因为财富。” 理念4: 以人为本，注重企业与社区的融合，强调社区认同感和归属感的培养，入驻社区的企业、个人、机构都在社区气质的培养中发挥作用。 “H,Happy, 做社区邻里一分子，人生加倍快乐。 我们不再是CBD的匆匆过客， 不再是不负责任的生意人， 我们人生和事业成长的每一步， 在这里都能找到记忆。 做快乐的企业，活快乐的人生。” 楼层规划 根据公司规划和大厦定位，百仕达大厦以单层整租的方式出租，主要吸引租金承受能力强，经营稳定的中大型企业，规划两层(26F、27F)分租，以满足其它优质中小型客户的租赁需求，分租楼层单层最多不超过4个客户。同时，可根据租赁进度，及时调整租赁分案，以应对市场需求。 租金定位 租金定价策略 租金定价策略在整个招租过程中较为重要，它将直接影响招租效果及开发商收益。定价既要保证项目的盈利水平，又要保证项目的招租效果，还要具有持续的竞争力。而且无论怎样盘算利润和成本，终归要经过市场的考验，市场接受的价格是直接反映市场状况的晴雨表。 因此，在定价过程中，选取可比性较强的物业作为比较标准，结合周边市场情况推算出该项目的出租价格区间。建议百仕达大厦写字楼租金范围定于100-150元/平米。 考虑到公司品牌、区域规划、宣传推广和客户未来的接受能力等因素的影响，最终合理的出租价格，仍需经过市场测试，随市场的反应按季度作出合理的调整。 价格表: 租金 楼层 分割方式 备注 (元/平米/月) 议价 单层整租 预报价120-150 36 议价 单层整租 预报价120-150 35 单层整租 34 120 / 单层整租 33 120 / 单层整租 32 120 / 单层整租 31 120 / 单层整租 30 120 / 单层整租 29 120 / 单层整租 28 120 / 分租 若整租，租金则为100元/平米 27 120 分租 若整租，租金则为100元/平米 26 120 自用 25 / / 自用 24 / / 以上为初始租期价格，2年后随市场价格重新报批。 租金回报分析 思路说明: A、选择与项目特质相近的楼盘，选取基中一套写字楼，调查其租金和售价(考虑空置率影响，按全年平均出租11个月计算年租金)，计算出其回报率; B、取上述项目的回报率范围，结合本项目的预测平均租金，计算出本项目的售价; C、从售价的角度，进一步分析已拟定平均租金的合理性。 项目 百仕达大厦 国贸大厦 鸿隆世纪 地王大厦 租金 120元/平米 80元/平米 120元/平米 130元/平米 18000元/平米40030000——32000(150平31000,32500(200售价 / 平米，10层 米)，27层 平米)，32层 回报率 4.4%,4.6% / 4.9% 4.12%——4.4% 平均回报率 4.12%,4.9% 百仕达大厦售价 26938——32039 分析小结: A、从选取的三个项目计算得知，平均回报率范围在4.12%,4.9%，按平均租金120元/平米计算，则可得出，百仕达大厦的销售价格为26938——32039元，此价位相当于百仕达花园四期的二手价格范围。 B、按乐湖现在的二手房销售均价35000元/平米，平均回报率4.12%,4.9%计算，百仕达大厦的租金范围在131,155元/平米。 C、考虑虽然百仕达花园是罗湖区高尙住宅小区的代表已广泛接受，但百仕达大厦作为第一个区域写字楼，仍需要一个推广和接受的过程。因此，建议120元/平米的平均租金推向市场，随着推广的不断深入，客户逐步接受和认可后，再根据实际情况作出调整。 租赁条件 项目 百大厦写字楼 租金 100-150元/平米 租金递增方式 前2年租金单价保持不变，第3年起按5%逐年递增。 原则上不超过3年，以下两类企业可以放宽至5年: 租期 (1)具有行业品牌号召力、影响力、行业龙头知名企业 (2)租赁面积在2层以上的企业。 500平米以内1-1.5个月; 500至1000平米1.5-2个月; 免租装修期 1000平米以上2-2.5个月; (如装修期内客户提前完成装修入住的,以实际入住日为计租日，免租期内 免租金、中央空调费，不免物业管理费)。 1、竣工交付使用前: (1)租赁面积在1000平米以内，签订租赁合同并交纳租赁押金的客户， 推广优惠 给予5%的租金优惠; (2)租赁面积在1000-3000平米，签订租赁合同并交纳租赁押金的客户， 给予10%的租金优惠; (3)租赁面积在3000平米以上，签订租赁合同并交纳租赁押金的客户， 给予15%的租金优惠; 2、竣工交付使用后三个月内: (1)租赁面积在1000平米以内，签订租赁合同并交纳租赁押金的客户， 给予3%的租金优惠; (2)租赁面积在1000-3000平米，签订租赁合同并交纳租赁押金的客户， 给予8%的租金优惠; (3)租赁面积在3000平米以上，签订租赁合同并交纳租赁押金的客户， 给予 0000-28采取打品牌价格，提升项目在客户在 10%的租金优惠; 3、为了吸引更多高品质客户，对于国内外500强企业或行业龙头企业， 不论租赁面积大小，均给予10%的租金优惠。 1000平米以内定金为3万; 定金标准 1000至3000平米定金为5万; 3000平米以上定金为10万。 押金标准 2个月租金金额 合同期未满，因乙方原因提前解除合同的，乙方应提前两个月书面通知甲 方并取得甲方的同意后，方可解除租赁合同，在此情况下甲方不予返还租 赁押金; 合同期未满，乙方在租赁场地从事非法活动、改变房屋主体结构、改变房 提前解除租赁屋用途、损坏房屋设施设备等其它违约情行的，甲方除追究乙方损害赔偿 合同条件 责任或违约责任外，有权立即单方面解除租赁合同，在此情况下甲方不予 返还租赁押金; 合同期未满，因甲方原因(非甲方不可抗力)提前解除合同的，甲方应提 前两个月书面通知乙方，方可解除租赁合同，在此情况下甲方除无息返还 租赁押金外，额外支付1倍租赁押金给乙方作为违约补偿。 租赁期限届满或本合同提前解除(不论是单方解除还是双方协商解除)的， 乙方应于5日内将租赁房屋恢复原状或符合正常使用后的状态返还给甲 方，双方共同对租赁房屋按交楼时的设施设备清单清点数量，所有欠缺数 量须由乙方补回或赔偿材料损坏或损耗。若乙方交还的租赁房屋含有固定 附着物、装置以及附加设备，且甲方同意接收的，则视为乙方同意放弃该退场条件 等固定附着物，装置及附加设备等的财产所有权，乙方不得要求甲方给予 任何补偿。逾期交还租赁房屋的，每延误一日，乙方应向甲方支付两倍的 日租金作为违约金。双方办理完交接手续，所有费用结算完毕，乙方将租 赁押金收据退还给甲方后，甲方应于10个工作日内无息向乙方返还租赁 押金。 市场上同类案例租赁条件对比 宝琳珠宝交易鸿隆世纪中心 国贸大厦 项目 百仕达大厦 中心(罗湖水贝) (罗湖和平路) (罗湖人民南路) 入伙日期 预计2011年12月 2010年10月 2010年9月 1985年12月 60580平米 3.4万平米 总建筑面(写字楼1.95万平(写字楼1万平10.9万平米 10万平米 积 米) 米) 租金 100-150元 80元 110-130元 80-90元 2年内租金单价前2年租金单价保2年内租金单价2年内租金单价保持保持不变，第3 持不变，第3年起保持不变，第3不变，第3年起租金租金递增年起租金单价租金单价按5%逐年起租金单价按单价按5%逐年递方式 按8%逐年递年递增。 5%逐年递增。 增。 增。 租期 原则上不超过3年 3年 2-5年 1-5年 毛坯交付，500平 米以内为1-1.5个 月;500至1000毛坯交付，550 平米为1.5-2个毛坯交付，300平米以内1个 免租装修月;1500平米以上平米以内1个月;550-1150平普装交付(带办公桌期 为2-2.5个月。(如月，300-900平米的1.5个月;椅、办公用品即可办 装修期内客户提米1.5个月。 具体可根据租赁公)，15天免租期。 前完成装修入住条件商谈。 的,以实际入住日 为计租日) 根据楼层格局分254、265、297、213、242、326、55、112、280、410、分租面积 隔 816平米 372、1150平米 650、1500平米 1000平米以内定 金为3万;1000直接签订租赁 至3000平米定金1150以内2万 租金的10% 定金标准 合同 为5万;3000平米 以上定金为10万。 押金标准 2个月租金金额 2个月租金金额 2个月租金金额 2个月租金金额 租赁整层赠送1个 停车位 固定停车位(须收不送 不送 不送 费) (1)30元/平米/8元/平米/月 物业管理月(含空调费); 16元/平米/月 23.50元/平米/月 (分体空调自费 (2)22元/平米/(不含空调费) (含空调费) 装) 月(不含空调费) 租赁控制 在招租过程中，首先要对楼层进行规划，通过有效租赁控制合理分配资源，避免资源最好的楼层流出，使项目失去价格抬升的支撑。 行业龙头企业、市场上有影响力的企业、可连续租赁二至三层以上的企业优先安排 在最高楼层。 单层客户由低向高安排，逐层出租。 根据租赁进度和租赁情况，及时调整租赁方案，可预留最低二层分租，满足其它优质客户的租赁需求。 写字楼交楼标准 交楼标准建议原则 保持大厦整体形象统一; 提升大厦当前租金水平; 保证大厦的长期升值空间。 交楼标准建议 交付标准 项目 分租楼层 整租楼层 供水 安装进楼层，有指定接驳口 安装进楼层，有指定接驳口 供电 安装进户有指定接驳口 安装进楼层，有指定接驳口 电话、网络 安装进楼层，有指定接驳口 安装进楼层，有指定接驳口 空调水管、新风口按标准进客户室内，中央空调 安装进楼层，有指定接驳口 盘管风机安装到位 消防设施设备 按主体验收标准安装到位 按主体验收标准安装到位 天花、墙面、地面、照明、消防烟感、天花、墙面、地面、照明、消防烟感、喷楼层电梯厅 喷淋按标准装修 淋按标准装修 天花、墙面、地面、照明、消防烟感、天花、墙面、地面、照明、消防烟感、喷楼层消防通道 喷淋按标准装修 淋按标准装修 天花、墙面、地面、照明、消防烟感、楼层公共走道 不装修 喷淋按标准装修 楼层卫生间 按标准装修，每层男女、卫生间设立按标准装修，每层男女、卫生间设立一个 一个座便位 座便位 楼层隔间 分租楼层对房间隔墙进行装修 不装修 (以上交楼标准需与工程部协调后确定) 写字楼推广策略与媒体计划 品牌推广思路 清晰定位清晰定位•用清晰鲜明的广告诉求，建立项目独特品牌形象。 层层展开层层展开 •层层分解项目诉求点，逐步深入挖掘，推广品牌价值观。 •与财经、金融、产业等周边资源互动。资源整合 •结合酒店、商业推广，以综合体项目优势提升项目品质。与互动 •圈层营销:小众化、精准化媒体投放和活动策划，与手握企特色营销特色营销业决策权的“关键先生”直接互动。推广传播对象 成长型企业的决策人、新生代企业领袖 有重要话语权的企业精英高管 媒体整合传播渠道 报纸报纸 电台电台飞行杂志飞行杂志 商务期刊 商务期刊站台大牌站台大牌整合传播整合传播 推广阶段 短信短信 高端会员交流高端会员交流2012.22012.22012.22011.22011.4.302011.8.12011.22011.4.302011.8.12011.22011.4.302011.8.1 楼宇框架广告楼宇框架广告 持续租强租期筹备期预热期 赁期 价值挖掘价值挖掘价值挖掘试探市场试探市场试探市场引爆市场 内部咨询登记诚意客户累积优质客户签约物业交付启用 优质客户筛选 推广计划 2011年4月至6月媒体推广方案 时段 媒体 数量 时间 推广目标 预算 内容 短信(百仕达业 主、企业主要负4月 招租信息 200000 12000 责人) 交通频率广播 12次/天 4月 突出定位 100000 突出项目品牌形 象，让目标群体了4月 南方都市报 3次 4月 突出定位 200000 解、认同百仕达大 厦 深圳特区报 4次 4月 突出定位 300000 公交站台海报 100座 提升形象 4.1-5.31 300000 目标区域 楼宇框架广告 重点办公项目优势突出 5.4-6.30 200000 楼 航空杂志 2期 5月、6月 项目优势突出 160000 突出项目优势，积 累意向顾客 5-6月 定位+项目优搜房网 —— 5.4-6.30 80000 势 短信(百仕达业主、5月、6月 招租信息 400000 24000 企业主要负责人) 合计 1376000 2011年7月至2012年2月推广计划 时段 费用估算 主要推广方式 推广目标 精准媒体:短信、办公楼楼宇广进一步扩大品牌影响，完成累积30个2011年7月-9月 ,650,000.00 告、地产网站 诚意客户的目标 2011年10月至现场推荐会、现场活动、报纸广,550,000.00 完成50%出租率目标 2012年2月 告与新闻报道 其它推广物料 宣传制作类型 发布位置 数量 费用(元) 楼体巨型字 楼体南北向 2000平方米 ,100,000 社区海报 百仕达社区 200张 ,2,400 楼书印刷 招租现场 2000本 ,20,000 样板楼层 招租现场 1间 ,200,000 中介地铺海报 中介地铺 100张 ,200 合计 ,322,600 附件: 附件1:罗湖区写字楼市场情况分析 罗湖区写字楼市场情况分析.doc 附件2:业主调查分析 业主调查分析.doc <全文结束> 帝景湾C栋办公招租方案 招商价格及年度递增幅度 租金按 0.8 元,平方米,天(含税价) 第三年租金按 1 元,平方米,天(含税价)，第四年起，按 每年环比递增 10 % 推广招商 主要媒体投放在电台、报纸广告、楼体广告及洲际酒店开业造势等，短效媒体为:短信群发、报纸、广播电台、DM广告直投、洲际酒店开业剪彩。为项目后续的招商工作打好坚实的基础，可以考虑引入:外资企业办事处(离高区政府近方便办事)保险、金融、贸易、文化教育类、律师事务所、会计师事务所等高新企业，以各种优惠方式促成成交，实现既定目标，减少项目的空置损失，其中优惠方式有以下几种: 1、2014年5月1日前签约，即送2个月免租期; 2、签约三年送3个月免租期，签约五年送6个月免租期; 3、一次性支付全部租金，送三个月免租期; 4、因项目的特殊性，与小区并在一起，前两年提供免费车位。 招商工作: 划分单位、确定面积、拟定价格 制定明确的优惠政策 租赁合同的拟定 接待来访客户并做登记和回访 主动拜访龙头企业 确定招商电话号码，以便进行宣传 周边写字楼的出租调查，例如自由东方、创业大厦、创新创业基地、利群旁边汉道大厦、海天一品办公楼还未确定是否招租。 推广工作: 首先给客户我们的理念:(1)不必膜拜市中心，我们更注重环境，强调帝景湾的自然环境，林海公园，经济行为与生活行为与绿色生态理念匹配，实践和传播这一理念，这片绿色让我们的事业永续、健康，成功—不止因为财富，我们活的更有质量(2)与人为本，注重品味，给客户的理念是我们项目更注重人性化，与众不同的办公环境。(3)告别尾气与塞车，只需要5分钟，我们不止减少塞车的燃油，更是提高人生的效率。(4)高区行政中心，办事更方便 铺开网站广告和广播电台及威海晚报的信息发布 招租宣传资料的确定 楼体亮化工程，在C栋做招租横幅，晚上用霓虹灯将横幅照亮，或者直接做好楼体亮化，让更多的人知道这个项目，除了对办公招租有利外还可以让更多的人吸引到项目，也能利于房地产项目的销售。 办公楼出租方案 为充分利用空置楼房，扩展办公经费来源，唐洞街道办事处拟将办公楼的6、7、8楼出租，特制定以下出租方案。 出租楼层基本情况 出租楼层为文峰路唐洞街道办事处办公大楼的6、7、8层，六楼和七楼各有小办公室5间、会议大厅一间，八楼没有隔小办公室，只有一间大厅和一间会议大厅，每层楼面积都是，总面积1600平方米。 对承租方的基本要求 承租方对承租的楼层只能用于办公室、会议室等合法文明不喧闹的办公用途，不得经营歌舞厅，洗脚城等娱乐性的场所。承租时间三年以上，在装修时不得随意打墙改变房屋结构。 出租方式 出租方式分为三类: 第一类，由党政联席会讨论，在所有报名有意向承租房屋的企业个人里定人选。 第二类，先筛选一些比优质的企业，然后以招标的形式，在有资质的企业里谁出的租金最高谁承租。 第三类，先筛选一些比优质的企业，然后以暗标的形式，选出出租金最高的前三位，再由党政联席会讨论，考虑各方面的因素选出最佳的承租企业。 租金及给付方式 租金为0.25元/?/天，同时收取1元/?/月物业管理费。一年的租金与物业管理费总额为:壹拾陆万伍仟贰佰元(0.25*1600*365+1*1600*12=146000+19200=165200元)。 前3年的租金一次性付清，付款交房，以后继续承租应在在到前三个月预付下一年的租金，同时考虑物价浮动，根据实际情况再做调整。 水电费用、电梯使用与费用订立合同时再做磋商。 2011年8月14日 华虹科技写字楼招商方案 一、项目介绍与产品价植构建 项目主要特性——地段价值、区位价值 位于美丽的金溪河畔旁，视野开阔，望城景致，毗邻人杰地灵的金溪河，距汽车站5分钟路程，距国家4A级风景区玉华古洞7公里路程，驾车10分钟车程，本项目将成为城市的文化和环境影响力;同时是一个机遇，将成为将乐县综合性智能业态的稀缺价值。高 米， 层。 前瞻性创新设计:打破区域固有产品形态，引领智能写字楼未来发展。 高端性目标定位:高端产品对应高端客群，市场形象高举高打，专为高端客户量身打造，突出企业品牌形象，打造成功产品。 业态类型:商务楼、酒店、宾馆、KTV、美容院、SPA、休闲洗浴中心、健身俱乐部、集团企业办公区，单位面积120m2至180 m2整层面积约为2000或1100多平方米。地下停车场建筑面积2305.9 m2，共 个车位。 二、写字楼市场分析及租赁分析 楼盘名称 建筑面积(m2) 租金价格(元/m2) 入驻率 鸿图不夜城 平均20元(未装修) 不到三分二 金森公司 花园酒店 130 m2左右 20元(已装修) 山水酒店 每层600 m2左右 约40元(已装修) 三华城 未入驻 民宅(套房) 130左右 10元(已装修) 夏华、东方商厦 系商铺建筑 上河国际、澜泊湾等 建设之中 乐活城 宏泰名城 将乐现有楼盘分析: 电梯数量配置明显不足，速度绶慢，候梯时间长，严重影响了入驻企业的商务，办公效率。 车位配比普遍存在偏低，未能达到每200平方米有一个停车位的基本标准。 将乐目前无一家高端智能化写字楼。 认真细致的市场调研分析是商业项目科学、合理定位的依据，科学合理的商业定位是商业项目的运营基础，出其不意的招商策划是高效出租的保障，优质的物业管理服务是项目经营的根本。通过拥有良好的硬件条件，通过精确的定位招商后及专业的运营，把本项目打造成辐射将乐县城最具代表的综合智能化写字楼。 三、招商及租赁策略 1、招商策略——专业团队全方位出击，抢占市场。 入市时间——在本县城其它写字楼还未放量的阶段，本项目更能抢占市场先机。 政府招商——加强与政府发改局、经贸局及外经招商办、工商局的合作，是抢夺优质客户的重要渠道，尤其是金融类客户。 租赁成本控制——价格是吸引客户的最有力条件，从装修、免租期、消防改造等各环节进行掌控，降低营运成本就可实现让利。 楼层控制——通过合理的开零划分和楼层控制，吸纳更多的客户，加快招租速度。 渠道招商——加强与第三方中介的合作，多方推介能提高面积的去化速度。将乐现存的中介所共六家:将乐县阳光房产代理中心;将乐县乐易房产服务代理中心;将乐县鸿运房产中介服务部;将乐县百安居房产中介服务部;将乐县三华房产中介服务中心;将乐县为民房产信息中心。 2、客群分析 a、从工商局企业股调出将乐县城区内的企业和机构，商务楼、酒店、宾馆、KTV、美容院、SPA、休闲洗浴中心、健身俱乐部、集团企业办公区明细，以便寻找租赁客户;b、各大商会、协会、组织介绍租赁客户;c、民宅办公区、KTV、美容院、酒店、宾馆拜访;d、第三方中介所;e、政府部门合作。 3、招商阶段如何划分 第一阶段 市场蓄市期 第二阶段 市场上升期 第三阶段 市场高峰期 第四阶段 持续租赁期 4、招商节点控制 储备目标租户，宣传项目及初步意向洽谈，储备租户可填满租赁面积的40%，完成5至6家大客户的正式签约，储备租户正式签约，新增目标客户，部分入住。 四、推盘策略 楼层控制——以半层、整层、多层消化为主，也可零星租赁。需求面积在半层以内的租户，对装修布局的改动小，更愿意选择入住方便快捷的精装写字楼;租赁整层、多层面积的大租户，对装修布局要求高，一般会改造，精装房改造会加大租赁成本。 五、价格策略 价格确定方法: 价格测试是分析把握客户能承受的最高价位以及项目产品间价格体系是否合理的关键，是创造利润最大化，去化均匀的重要保证。 1、初步价格测试——根据不同企业经营类型，对外报价范围，以判断客户对总体价格的接受度。 2、租户落点——客户初步落点，以获得客户对户型价值的判断。 3、户型价格测试——初步价格表制定后，对客户进行落点户型的报价，测试客户具体户型价格接受度以调整价表。 4、客户意向落点分析，价表修正，确保分布均匀。 5、价格确定，最终价格确定。 前期以租金低价入市，或免租期 月，后期未精装修租金每月,,元/m2(试定)，精装租金每月40元/m2(试定)。从第四年起租金年递增8,;总体租金递增比例不超过原租金水平的30,(试定)。 项目产值——租赁面积24885.7m2(已扣除一楼面积、十楼、十六、十七、十八层自用办公面积)，估平均租金30元，每月收入746571，年收入8958852元。 六、招商程序 1、市场定位和业态定位等设计前的商业策划，具体的程序如下: 商圈分析?市场定位?业态定位?写字楼租赁 2、将拟定的市场定位和业态定位确定初步客户要求，通过各种客户渠道接触、了解符合条件的主要客户，并掌握其拓展市场的计划，最后确定中小客户的名单。 3、召开目标客户洽谈会，邀请前期已掌握的相关目标群所有的客户参加，洽谈会的主要内容是征求他们对项目的主要意见、可能性及其它方面的建议，而这些建议均可用于制定合理的招商条件和政策。 4、视招商洽谈会的情况，在会后逐个向目标群进一步介绍项目情况及招租条件，必须采用每隔2至3天沟通一次的跟踪办法专人沟通，要重点对各个管理层进行充分的沟通，制定合理的招商宣传手册。 5、对于特别重要的客户最好能区别对待，有针对性的分析，为客户量身订做他所感兴趣的市场资料。 七、渠道策略 多年积累的高端客户资源，逐一排查、筛选写字楼、商住楼、酒店、直接寻找潜在客户。 推广和现场楼体广告吸引来电、来访客户。 发改局、经贸局、外经局政府办、工商局等府部门引进高端客户。 保险公司、证券公司、投资公司、中介服务机构、金融后台服务机构。 第三方中介合作方式——额外按一个月租金实行佣金支付。 渠道行销，主动一对一拜访客户及关键人，适时举办现场客户推介会促进签约。 行业组金融写字楼客群 业内中介 政府机构 商业协会 世家资源 织 圈层 客户 外经局、招老写字金融商局、工商其它写字楼、园支付第一个各大商会关键介机构局发改局、楼项目意区企月租金为佣秘书长及绍人利配套经贸局、外向客户和业、商金 会员 益返点 后台经局政府高端客户 住楼、服务 办、工商局 酒店 渠道电话形 式 电话行行销 短信广告销沙沙一对一拜一对一拜招商员沙龙，项目龙，项龙， 访 访 拜访 推介会 目推介项目 会 推介 会 举办招商会议——对外联合专业人士，相关机构，共同炒作，以宣传项目的亮相。 、通过何种途径邀请意向加盟者;2、邀请的嘉宾安排接待;3、发言A、会前按排事项:1 人的的次序及发言内容;4、场地的选择与布置;5、项目介绍的内容;6、意向加盟者的提问;7、媒体的安排与提问。 招商会具体准备事项:1、专人接听招商加盟热线电话;2、打印会议日程安排并通知公司各部门;3、提前15天联系媒体报道事宜;4、在步行街中央广场的LED显示屏广告的制作;5、考虑是否制作宣传单张;6、进行会议厅演讲台条幅制作，会议厅大门上方横幅，大楼门口挂横幅。(时间地点、提前一周天悬挂);7、提前一天调试音响、麦克风电脑投影仪、灯光;8、大楼入口处设置指示牌、签到台、盆花、来宾登记表;9、提前两天落实会议主席台人员及名单;10、预定花蓝，并落实花蓝数量、落款内容;11、打印准备好合作意向书;12、摄像机、胶卷、相机并专人跟踪录像带、照片;13、落实来宾发言稿。 分批次各个击破，活动以各圈层客户为主，穿插来电来访客户，世家资源客户，待客户积累到一定量，一般以八、九人为主，进行小众圈层活动。 B、媒体(电视、报纸、路牌)宣传要点:针对目标地区;宁可多花钱选择第一媒体，不可省钱选第二媒体，效果相差极大;重点突出，内容简明扼要，让人一目了然;报纸注意版面，版面不同相差很大。具体实施如下: 1)户外横幅与路牌广告的制作;全面招商推广信息 +主力、意向商家、集团企业办公的入住; 2)《三明日报》招商广告的刊登，一共刊登四期，首期普通彩色完整版，其余三期普通彩色1/2版; 3)步行街中央广场的LED显示屏广告的制作，15秒，80次/天，一季度; 4)三明电视与交通频道 三明电视台新闻采访的专题报道，时间 月。 将乐电视台角标与走字广告投放，时间 月。 5)短信 50万条短信每隔一个星期5万条开始发送，覆盖整个三明市; 6)海报派发:结合将乐县集中的商业地点， 月 日开始全城区范围的海报派发活动。 C、行业人士介绍——利用行业协会的好处在于，它不仅能提供潜在客户的资料，同时由于 它独特的角色而具有良好的可信度。 D、业内人士介绍——业内人士良好的关系网和其所在的立场，对招商帮助很大。 八、招商时要注意的问题 1、资料准备充分;2、人员训练要加强;3、公司领导要出面做好人脉关系;4、公关宣传要 跟上;5、招商重点要突出;6、后期跟踪要抓紧;7、同期建设要保证;8、不要操之过急; 、不要信口开河;10、不同阶段的招商条件不一样。 9 九、费用预算 设计完成发布媒体及道具 规格 版面内容 (估算)费用预算(元) 时间 时间 报纸 彩色全版(一期) 65000 三明日报 广告 彩色1/2版(三期) 95000 电台专访 三明电视台 新闻专访栏目(两月) 36000 将乐电视台广告 一年 22000 LED视频 步行街中心广场 一季度 6800 短信 短信平台 两个半月 30000 现场及前期准备费50000 现场招商会 用 合计 31000 十、招商团队 招商策划师一名、招商人员两名。