重庆沙坪坝区住宅市场分析报告（27P）

重庆沙坪坝区住宅市场 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 （27P） 重庆沙坪坝区住宅市场分析报告 引 言: 市场是瞬息万变的，任何市场都无一例外。房地产市场所包含、涉及的要素名目繁多，故其不确定性也更大，变化也更加频繁。因此任何房地产市场的分析报告都是有一定时限性的，该篇针对沙坪坝区住宅市场的分析报告也不例外，所分析的是2005年第一季度这一时段沙区住宅市场的现状及将来的趋势。 此报告的内容主要包括动静两方面。静态的内容主要包括沙区目前整个区域的环境，如地理位置、人口、规划、基础设施、经济状况等，以及沙区目前住宅市场的现状;动态的内容主要是环境及市场本身的变化或趋势，如环境方面城市的新规划、基础设施建设的新动态等，及市场方面产品类型、价格、拓展方向等的变化趋势。 正如前面所述，此报告中的基础数据及基础资料都具有一定的时限性，需要在日后的工作当中不断的更新，要求做到与时俱进;而由于人力物力的限制，报告中所包含市场的内容又存在不完全性，同样需要更加的完善。 一、 区域环境 (一) 区域概况 1、地理位置、地貌及气候特点 ? 地理位置 沙坪坝区位于重庆市的西部，地处长江以北、嘉陵江以南，川东平行山谷区，目前是重庆市的主城区之一。地理坐标为北纬29.30，---29.40，东经106.24，----106.32，之间，东与渝中区紧密相连，东北隔嘉陵江与渝北区相望，南邻九龙坡区，西倚歌乐山，北面与北碚区交界。 ? 地势地貌 沙坪坝区地貌归属于川东平行岭谷低山丘陵区的一部分，全区呈丘陵、台地和低山组合的地貌结构。中部歌乐山海拔高度在550,650米之间，最高峰歌乐山云顶寺海拔680.25米。嘉陵江由北往东南流经沙坪坝区19.3公里。境内地势开阔，有较大的平坦地带，在重庆山城丘峦起伏的地形中有其独特的地理条件。 ? 气候特点 本区气候属于中亚热带季风性湿润气候区，热量和水分资源丰富，最冷月平均气温7.8?，最热月平均气温28.5?，年平均气温18.3?，无霜期341 .6天，具有冬暖夏热和春秋多变的特点。降水充沛，全年降水量1082.9毫米。中部歌乐山森林区年平均气温比山下低2?左右。 2、幅员、人口 ? 沙坪坝区位于重庆主城区西部，东滨嘉陵江， 西抵缙云山，幅员面积396.2平方公里。区境中部歌乐山纵贯南北，东为沙坪坝，是重庆市的科教文化中心和工业基地，建成区面积35.26平方公里;西为梁滩坝，是农业、乡镇工业为主的地区，2003年重庆市大学城在这里动工兴建;中部歌乐山是重庆市风景旅游区、国家森林公园，有“渝西第一峰”、“山城绿宝石”之称。 ? 全区常住人口81.8万人，其中非农人口57.32万人。汉族人口占总人口的99.33%，各少数民族人口占总人口的0.67%;接受大学教育的11.06万人，接受高中(中专)教育的17.01万人。全区常住人口中约有三分之一为学生和教职员工。区内有院士5人，国家突出贡献专家23人，博导、教授、高级专业技术人员5539人，中级以上专业技术人才6万余人，人口素质列全市之首。 (二)区域历史、人文及景观特色 ? 历史古迹 沙坪坝从周朝的巴国属地至今，已有3000余年的历史。20世纪30年代初，沙坪坝隶属于四川巴县第一区，治所设于古镇磁器口(龙隐镇)。抗日战争时期，国民政府西迁重庆，大批学校、工厂、医疗机构迁入，沙坪坝从此人才荟萃，蜚声中外。 “一条石板路，千年瓷器口”，写照瓷器口历史的远古，瓷器口古镇始于宋，繁华于明清。瓷器口古镇1998年被国务院确定为重庆市重点保护历史传统街区。巴渝文化、沙磁文化、红岩文化、宗教文化在此聚集，“古镇三宝”毛血旺、千张皮、椒盐花生享誉四方，因此它与云南的丽江，苏州的周庄同样有名。 ? 地域人文及景观资源 沙坪坝区是重庆市科技实力最雄厚、文化教育最发达的科技文化区。现有重庆大学、西南政法大学、四川外语学院等大专院校9所，电视大学、职工大学10多所，中等专业学校、中 小学 小学生如何制作手抄报课件柳垭小学关于三违自查自纠报告小学英语获奖优质说课课件小学足球课教案全集小学语文新课程标准测试题 300多所，在校生逾12万。全市近三分之一的科研机构集中于本区，科研工作者达5万余人。智力型劳动者占全区在业人数的三分之一。是全国“文化工作先进区”、“科技先进区”和“国家级星火技术密集区”。 沙坪坝不仅仅是一座科教名城、文化名城，也是一座新兴的旅游城市。其悠久的历史文化背景，丰富的旅游资源，经过这几年精心的打造，沙区的旅游经济已与科技进步、文化发展并驾齐驱，是重庆重要的旅游区。区内自然景观和历史文物较多，森林植被近3万亩。有渝西第一峰歌乐山风景区，有风景优美的北山长湖旅游区，有数千亩的寨山坪观光果园，有极具开发价值的大型溶洞、瀑布、水库、温泉，还有闻名中外的“林园”等100余处陪都遗址。 (三)区域规划 1、规划蓝图 东部城区: 沙区政府对东部城区的规划是要将这60平方公里的区域做强做靓。要完善功能，增强势力，提升形象，增强辐射，聚集和带动作用，把东部城区建设成为沙坪坝区的都市核心区，全区经济社会发展的“火车头”。城市建设过程中的主要项目有:三峡广场中心区、重庆大学国家大学科技园、重庆井口工业园、梨树湾温泉、滨江路沿线景观建设带、嘉陵路南侧片区改造、磁器口古镇、清水溪景观带。 西部新城:沙区政府对西部新城的规划是要将这560平方公里的区域做大做优。要作为重庆市“特大城市空间拓展战略”的重要内容，加快推进工业化和城市化进程，努力将西部新城建设成一座现代化科教新城，成为中国西部一道靓丽的风景线。以下列为主要项目:重庆市大学城、西永科技产业园、土主现代物流园、第三产业服务区、生态旅游观光区、回龙坝纺织工业园、重庆曾家现代都市农业示范区、青凤工业园。 中部歌乐山、中梁山: 沙区政府对中部歌乐山、中梁山的规划是要将这60平方公里的区域做特做精。 要完善总体规划，挖掘丰富的抗战文化、巴渝文化和红岩文化资源，加快开发生态旅游业，完善旅游服务功能，建设成为一流的休闲度假带。以下列为主要项目:天池旅游度假区、歌乐山绿色屏障保护工程、中梁镇天然草场、歌乐山生态文化园区。 2、规划重点 ? 近期规划重点 在近期沙坪坝区规划的重点是对沙滨路区域的规划，通过外环(沙坪坝滨江路、金沙正街、教院路、劳动路、沙坪坝正街、沙中路、龙泉路、下土湾路)和十字轴线(渝长高速公路及汉渝路)进行空间组织。整个区域由四个组团组成，即文化旅游、休闲娱乐区、科研教育区和住宅区。 规划区位 主要功能 文化旅游区 规划范围内的北端 保留部分原有的旧式建筑，并与磁器口古镇的历史文化特色相呼应，加上拟建的主题酒店、博物馆及古董小摊档，将这个小区改造为旅游胜地。 休闲娱乐区 位于高家花园大桥以北的小区 兴建一座功能齐全的康体场地，提供文化娱乐空间。 科研商业区 由高家花园大桥延伸至下中渡口 区内的南端是已批核的大学园规划发展，区的北部为科研孵化中心，商业建筑大楼及科学馆。 优质住宅区 位于大学园以南的位置 优质住宅区内包括多座中至高层住宅及多层商住楼，让住户可享受便利的零售设施。 ? 未来规划方向—重庆市大学城和西部新城 重庆市大学城于2003年4月4日经重庆市人民政府批准建设，位于沙坪坝区西部虎溪镇和陈家桥镇，占地20平方公里。背倚缙云秀峰，远眺歌乐美景，地势平坦，林木葱笼，依山傍水，交通便捷。主要包括城市资源共享区、大学校园区、学生居住区、教师居住区、集中研发孵化区。 同时，沙坪坝区紧紧抓住重庆市大学城建设的机遇，大力开发西部新城。规划中西部新城占地面积80—100平方公里，是现在沙坪坝主城区面积的两倍多，有五大功能分区。 明确的功能分配，大量的土地资源，优惠的政策支持，巨大的升值潜力„„对重庆房地产业来说，这里确实是一片值得期待的区域。 (四)区域经济状况 1、 宏观经济发展 ? 宏观经济状况与GDP 经济发展呈现良好态势。2004年全年实现本区生产总值138.6亿元，同比增长13.5%;完成财政总收入20亿元，同比增长42.6%，其中地方预算内财政收入8.66亿元，同比增长99%。近年来，沙坪坝区GDP总量一直以一种非常稳定的速度在增长，增长率保持在9%以上，明显高于重庆市的平均水平。 ? 固定资产投资 2004年沙坪坝全区固定资产投资额为84.9亿元，同比增加27.1%，增加净额为18.1亿元，为1995年以来增长最大量。 ? 产业结构 从产业结构来看，沙区的国民经济以二、三产业为主，因此政府提出推进沙区城市化建设，坚持“三、二、一”产业发展方向，优化产业结构，突破传统发展观念。在城市经济中，把加快发展第三产业作为城市产业结构调整的主要着力点，扩大总量，拓宽服务领域，提高服务水平，做大做强商贸流通业、交通运输业、教育文化产业。 ? 城镇居民人均收入 随着经济的发展，沙区综合实力的增强，沙区城镇居民的生活水平也逐年稳步提高。2004年沙坪坝区城镇居民人均可支配收入9295元，居全市第二位，同比增长13.6%，净增额为997元。 2、 房地产开发指标 沙坪坝区2001-2004年来销售面积稳定的增长，而这4年来竣工面积和销售面 积都相差不大，空置面积都很少。这说明沙坪坝房地产市场内供求量基本持平，市场呈健康态势。 3、商业及交通配套 (1)沙区主要商场及超市 商场 ? 重百商场 ? 明日百货 ? 立洋百货 ? 凯瑞商都 ? 北京华联商场 ? 王府井百货(建设中) 沙区主要的大型商场都分布在三角碑附近及三峡广场，该区域也是沙坪坝不可替代的商业中心。绝佳的地段优势及成熟的商业配套，使的该区域的房价一直是沙区的领跑者，令其它区域高不可攀。 超市 ? 北京华联超市 ? 新世纪百货 ? 好又多超市 ? 山城超市 这些大型超市的分布不像商场那么集中，但也都在三角碑商业中心的辐射范围之内。除这些大型的商场及超市外，一些小型的商场及门面也分布在沙区各处，沙区目前已是重庆市第二大商圈。 (2)沙区主要的专业市场 ? 联芳马家岩装饰材料批发市场 ? 赛博电脑城 ? 沙区文化用品交易市场 ? 锦阳数码通信城 ? 西南物质交易市场 ? 兴隆仓储区 ? 欣阳装饰城 ? 沙龙家装广场 随着华宇广场及三峡广场的建成，沙坪坝也出现了高端的电子产品专业市场。 象赛博(华宇)电子广场、锦阳数码通信城的开业，使的沙区居民彻底告别一遇到 要采购电子产品就要跑到石桥铺的历史。加上原有的建材、装饰材料专业市场，沙 区的专业市场已成为其商业配套不可缺少的一部分。 (3)沙区主要交通基础设施状况 ? 公路 滨江路: 朝天门----沙坪坝------高家花园大桥-----西永 朝天门----沙坪坝------双碑-----蔡家 朝天门----沙坪坝------高家花园大桥----冉家坝----北碚 沙坪坝联外交通: 沙坪坝――上桥――西彭、白市驿 沙坪坝――玉清寺――道角――贵州 沙坪坝――玉清寺――李家沱――界石 沙坪坝――中梁山 沙坪坝――鹅公岩长江大桥――长生 沙坪坝――高家花园大桥――五里店――渔嘴 上桥――杨公桥――高家花园大桥――童家院子――渔嘴 上桥――高家花园大桥――童家院子――大佛寺大桥――南坪四公里――长生―― 石界 ? 桥梁 石门大桥(接渝北、江北区) 高家花园大桥(接渝长高速路) 预备修建的井口嘉陵江大桥 预备修建的华村嘉陵江大桥 ? 铁路 沙坪坝火车北站(客运)和梨树湾火车站(货运) ? 轨道交通(规划中) 朝天门――两路口――大坪――石桥铺――沙坪坝――双碑 (为轨道交通一号线，沙坪坝出口在小龙坎) 中梁山――上桥――沙坪坝――新牌坊――童家院子 (为轨道交通五号线，沙坪坝出口在陈家湾) ? 立交桥 杨公桥大立交 龙泉路立交 天星桥立交 在主城区基础设施日趋完善的同时，沙坪坝基础设施建设的重心将移向非主城区域，其中又以西部新城的基础设施建设为重中之重。 “沙区西部新城道路管网建设”项目总投资预算为50亿元，预计2010年基本完工。这项工程是沙区西部新城开发的“先行官”，也预示西部新城建设工作的全面展开。在该项工程完工后，沙区西部的土地价值将会明显的提升，而大量的房地产开发商将会争先恐后的进入该区域，西部新城将会是沙区房地产市场的未来。 4、 文教医疗配套(学校/图 书 关于书的成语关于读书的排比句社区图书漂流公约怎么写关于读书的小报汉书pdf 馆/医院数量等级及分布、公园/动植物园/城市广场/博物馆/展览馆数量及分布等) ? 主要学校 ? 重庆大学(含A、B、C三区) ? 西南政法大学 ? 重庆师范学院 ? 四川外语学院 ? 第三军医大学 ? 重庆一中 ? 重庆三中 ? 重庆七中 ? 重庆八中 ? 树人小学 ? 沙坪坝小学 沙坪坝现有重庆大学、西南政法大学、四川外语学院等大专院校9所，电视大学、职工大学10多所，中等专业学校、中小学300多所。全市近三分之一的科研机构集中于本区，是全国“文化工作先进区”、“科技先进区”和“国家级星火技术密集区”。由此可以看出沙区的文教氛围确实是重庆其它区域无可比拟的，同时也是沙区房地产主要炒作的卖点。 ? 医院 ? 西南医院 ? 新桥医院 ? 沙坪坝人民医院 ? 肿瘤医院 随着人民生活水平的不断提高，人们对自身的健康问题也越来越关注，所以医疗设施是否完备也成为人民选择居家地点的一个重要的参考对象。沙区的医疗资源十分丰富，西南医院及新桥医院是重庆市的主流医院，在整个西南地区也是名声显赫。 ? 公园、广场 ? 沙坪公园 ? 歌乐山森林公园 ? 平顶山文化公园 ? 三峡广场 ? 沙坪坝历史文化名人广场 三峡广场是近年来沙坪坝区一项重要的市政工程，她的建成不仅为大大改善了沙区的城市面貌，为人们提供了一个休闲娱乐的场所，同时也大大的刺激了周边区域商业的发展，使得该区域本已很高的房价又进一步提升了。由此可见，一个大型的公园、广场等市政实施对于房地产的影响也是不容小视的。 本节小结: 沙坪坝区位于重庆市的西部，是重庆市政府重点发展的区域之一。目前，沙坪坝区主城区主要是政府规划的东部城区，面积与主城其它区域相比，相对较小，在一定程度上限制了沙区房地产市场的发展。歌乐山隧道、中梁山隧道的打通，西南新城交通管网的建设等一系列大型基础设施建设活动表明了沙区拓宽城区的决心，重庆大学城的造城运动将使得沙区未来的投资重心向西南新城转移。 沙区的房地产市场配套是较为完善的:教育配套无疑是全市之首;拥有全市第二大商圈，商业配套也并不逊色于其它城区;景观资源丰富，是全市主要的旅游区之一;交通问题也较从前有了明显的改善，公路网已是四通八达。 二、 区域住宅市场现状分析 (一) 总体市场分析 1、 沙区楼市发展沿革 时间 重点区域 主要代表楼盘 特征及概况 1998-2000年 沙坪坝正街、沙南街、沙北街、步行街 嘉多利广场、金港大厦、同创大厦、欣阳广场、华宇广场、 商住一体的的单体楼，高层为主，沙坪坝中心版块确立 1999-2002年 凤天路沿线 早期以芳草地、嘉福苑，升伟朝凤苑为代表，其后有凤天锦园、天骄年华等 小区物业，规模逐渐扩大，成为沙区住宅产业开发热点 2002-2004年 重大科技园、杨公桥附近 学林雅园、百年世家、时代精英、恒邦C元素、华宇林泉雅舍、光华阳光水城等 教育配套好，多以文化为卖点，临近校园楼盘小户型受追捧 2004年以后 沙滨路，小龙坎 旭东家天下二期、华宇金沙港湾、卓越美丽山水 拥有江景资源，楼盘档次趋高，将成新兴拓展区域 2、 在售楼盘数量统计 截止2005年3月底，沙坪坝区共有在售和即将入市住宅类项目18个(其中有下划线的为即将入市的项目)，主要分布在沙坪坝的东部城区，及现在主城区范围内。按照沙区楼盘分布的特点，将楼盘所属位置分为三角碑周边、东部沿江带、凤天路沿线、重大科技园周边和其它位置。 楼盘所属位置 楼盘名称 合计 三角碑周边 正昇?自由康都、智博天下 2 东部沿江带 金沙港湾、卓越?美丽山水、旭东家天下、上岛?丽舍 4 凤天路沿线 凤天锦园、缘份庭、升伟?新时空、升伟?新天地、临江苑二期 5 重大科技园周边 百年世家、时代菁英、翰林景园、光华?阳光水城、华宇?林泉雅舍 5 其它位置 黄桷香园、雅豪丽景 2 沙坪坝的房地产市场发展较早，但是近年来沙区的房地产开发的势头在不断减弱。这也和沙区目前土地市场的现状有关，在凤天路沿线开发热潮过去后，沙区的土地资源也日渐贫乏。2004年以来，虽然重大科技园附近和沙滨路沿线也出现了一些新盘，如百年世家、时代菁英、华宇林泉雅舍、华宇金沙港湾等，但由于沙区供应的土地呈零星状分布，这些楼盘的规模都不是很大。 3、 在售楼盘要素分析 ? 开发商资质(包括规划中的项目) 资质等级 一级资质 二级资质 三级资质 数量 2 9 8 比例 10% 47% 43% 评述:目前，沙坪坝楼盘的开发商的资质较前前几年已经有了很大的提高，目前拥有一级资质的开发商有华宇和渝开发两个，具有二级资质的开发商数量已明显增加。开发商实力的提高可以保证沙区楼盘的品质，增加消费者的信心，扩大沙区房地产市场在全市的影响力。 ? 规模 总建面积(平米) 10万以下 10万,20万 20万,30万 30万以上 楼盘数量 6 8 2 2 所占比例 33.3% 44.5% 11.1% 11.1% 评述:规模不大一直以来都是沙区楼盘最大的问题，就目前沙区在售项目的规模来看，总建筑面积在20万方以下的楼盘占了大多数，占了所有楼盘的77.8%，像北部 新区哪些动则上千亩的大盘还是没有。沙区土地资源的相对贫乏，以及分布的零星状，是造成目前沙区楼盘规模不大的主要原因。随着西部新城的开发后，这种现状将得到有效的改善。 ? 入市时间(以开盘时间为准) 时间范围 2003年初以前 2003年初,2003年底 2004年初-2004年底 2005年后 尚未开盘 入市楼盘个数 3 4 6 2 3 比例 16.7% 22.2% 33.3% 11.1% 16.7% 评述:目前沙区的新盘不多，现正在销售的大都是以前一些老盘的后续产品。而近期在规划中的项目大都集中在滨江路沿线，除卓越美丽山水和上岛丽舍外，另还有斌鑫项目、嘉华项目及珠江项目也在前期的筹备之中。 ? 价格(以楼盘折前均价为准) 价格范围 (元/?) 3200以下 3201,3600元 3601,4000元 4000元以上 楼盘数量 3 8 5 2 所占比例 16.7% 44.4% 27.8% 11.1% 评述:从上表中可看出，目前沙区在售楼盘的价格主要集中在3200元/?至4000元/?，基本上就符合沙区目前的购买力，在4000元/?以上较高价位的楼盘主要是集中在沙区商业中心——三角碑附近。随着沙滨路沿线项目的开发，沙区的高价项目也会进一步增加。 ? 房型 房型 一房 二房 三房 四房 五房及以上 所占比例 7% 45% 36% 10% 2% 评述:从重庆市总体市场上看，近期最受市场追捧的是房型是二房和三房。所以近期沙区住宅供应市场上，也是以二房和三房为主，这两种房型占了81%左右。这也是顺应市场的潮流的明智之举。 4、土地供应情况 取得土地是进行房地产开发的基础，因此土地市场的动态在很大程度上也决定了一个区域房地产市场的动向和走势。 2004年，沙坪坝区共有20块左右的土地出让用以房地产开发，详情请见附表1。从这些地块的分布来看，大都属于沙区主城区范围内，但是真正属于沙区中心的地块很少。这也和沙区房市的情况大致一致，沙区房地产市场在这几年也是慢慢由中心向四周扩散。同时，这些土地的分布非常分散，不太容易找到大的趋势。同时，土地的面积都不是很大，预计短时间内沙区仍然不会出现一些超级大盘。而沙区土地市场的新方向肯定是在西南新城，据悉腾翔公司已经在该区域圈地7000多亩，将来肯定还会有越来越多的开发商在重庆大学城周边圈地。 本节小结: 沙坪坝区的房地产市场发展较早，再经历了前几年开发的热潮之后，近来已渐渐趋于平淡。2003以来，无论是从竣工量还是从销售量来看，沙区都处在全市的中游水平。在售楼盘的数量也不是很多，截止2005年3月底共有18个项目正在销售或即将入市。 从在售这些楼盘的情况来看，开发商的资质以2、3级资质为主，一级资质的较少，且本土化较严重;楼盘的规模相对都不大，只有金沙港湾的建筑面积在50万平方米以上，但是与北部新区动辄上千亩的大盘相比仍是小巫见大巫;房价也集中在3200-4000元/?，在全市范围内也是处在中游水平;土地成交量也不是很大，短期之内房市也不会有大的动作。从这些情况来看，沙区房地产市场在全市范围内的竞争力明显不够。 (二)细分市场分析 1、版块市场分析 根据中原公司对目前沙坪坝区房地产市场的分析，发现沙区的物业主要集中在南至凤天路，北到杨公桥，东临土湾、西靠渝长路所围合的区域内，而上述区域在整个沙坪坝区的行政规划区内仅占到总面积的十分之一以内，沙坪坝区其余九成的地块多为沙区经济发展落后的地区如西永镇、陈家桥镇等老八镇(除覃家岗镇外)，所以中原对沙区的区域划分并没有按照地理行政区域上的划分，而是针对沙区物业 发展较为集中的区域，即上述四条交通干线所围合的区域进行划分。以沙坪坝区约定俗成的三角碑中心区作为整个区域的中部，主要包括以下几条道路，南端为小龙坎新街、东端为龙泉路接沙中路、西端为天陈路，北端为沙中路接沙杨路，上述五条道路所围合的区域为中部;其次以上述道路向东、南、西、北各方向延伸即为沙区的东部、南部、西部和北部，以此为依据划分沙区的五大版块市场。 (1)中部版块分析 ? 版块范围 中部版块以三角碑为中心，南至小龙坎新街、东至龙泉路接沙中路、西至天陈路，北端为沙中路接沙杨路，上述五条道路所围合的区域。 ? 版块概述 中部版块地处沙区的商业中心，是沙区房地产市场发展最早的版块之一。随着近两年沙区商业发展的日益迅猛，中部版块在沙区商贸中心的角色定位也日益明显。就房地产市场而言，中部版块的物业早期以单体楼为主，由于土地资源有限，规划的绿化等配套相对较少。目前中部版块在售的代表物业有正昇?自由康都、智博天下。 ? 个案分布 目前，在该区域在售的物业以商业居多，而住宅类物业只有正昇?自由康都和智博天下两个。而这两个楼盘都是分布在三角碑周边，其中正昇?自由康都在三角碑华宇广场旁，智博天下在汉渝路。 ? 板块市场特征 中部版块房地产开发长期以来走在沙区其它区块的前面，同档产品房价也较其它版块高。由于拥有临近沙区商业中心的便利，中部版块项目的开发也以商住型项目为主，纯住宅项目较少。但是由于近几年的发展，该区域可供开发的土地已不多。随着沙区房地产开发逐步向周边扩散，目前中部版块新推出或规划的项目较少，预计目前的版块市场格局不会有太大的变化。 ? 产品力分析 建筑类型 目前该区域在售物业的建筑类型已高层单体楼为主，且都是复合型物业，有住宅、写字间及商业物业。 产品规划 中部版块目前正昇?自由康都9万平方米、智博天下4万平方米，产品规模都很小。该区域物业大多是单体楼，其小区配套、绿化配套基本上没有，主要是依托三角碑附近成熟的商业配套及三峡广场良好的广场绿化。 房型分析 该区域目前在售物业出售大多是小户型，主要以一房、二房为主。这主要是因为中部版块三角碑区域的购房者以投资为主，对于这类客户群，小户型是具有很大吸引力。在户型设计上都没有太多的创新。 建材用料 正昇?自由康都的产品档次较高，建材用料也较高档，外立面设计也十分现代化。而智博天下在建材用料上就显得有些平庸。 个案特征 中部版块目前的代表物业正昇?自由康都从产品品质、交通、区位、配套的等方面来看都是一个高档次的楼盘，在其建成后也将成为沙坪坝 标志 禁止坐卧标志下载饮用水保护区标志下载桥隧标志图下载上坡路安全标志下载地理标志专用标志下载 性建筑。而智博天下的前身是个烂尾楼，档次相对就要低些。 软件配套 作为沙坪坝区的商业中心地带，中部版块的软件配套足以傲视全区。三峡广场良好的商业氛围、三角碑便利的交通、沙区浓厚的文教氛围，这一切的资源加在一起，也造就了中部版块得天独厚的优势。 ? 价格带 中部版块目前在售物业的价格都在4000元以上，在沙区范围内仍是属于高价格带。其中正昇?自由康都住宅部分的均价为4700元/?，而智博天下也有4300元/?。以目前全市楼盘房价情况来看，以该区域的配套、区位优势，这种程度的价格也是在情理之中。 ? 去化情况 从目前中部版块的销售情况来看，效果十分理想。正昇?自由康都在开盘后短短几个月内，住宅已经销售的大部分。从市场对该区域项目的认可度来看，去化情况看好。 (2)南部版块分析 ? 版块范围 南部版块以东西走向的天马路为南部的最北端，主要包括南北走向的高滩岩正 街、凤天路和石新路。 ? 版块概述 随着沙区政府的南迁凤天路以及沙区政府有意将南部新城打造成沙区的政治、文化中心的功能定位，近几年以凤天路为代表的南部版块的发展很快，从芳草地到天骄年华再到今天的升伟?新天地，该区域中高档次的小区已得到市场广泛的认可。目前南部版块的发展速度明显减缓，现在售的楼盘以从前老项目的后续产品为主，像凤天锦园二期、升伟?新天地二期。 ? 个案分布 南部版块共有在建和规划项目5个，集中分布于凤天路和天星桥转盘周边。其中凤天路沿线主要有凤天锦园、临江苑二期、缘分庭等三个项目;天星桥转盘周边有升伟?新天地等。目前该区域在规划中的项目有升伟?新时空，项目位于凤天路沿线。 ? 版块市场特征 在一阵开发热潮过后，南部版块的房地产市场也渐渐趋于平淡。而沙区目前的整体开发形势都不是很好，而南部版块仍然是沙区物业较为集中的房地产版块之一，且以中档物业主。新盘较少，现在售的楼盘以从前老项目的后续产品为主，像凤天锦园二期、升伟?新天地二期。 ? 产品力分析 建筑类型 随着升伟?新天地二期的成功开发，以前一些小高层楼盘售完之后，南部版块高层住宅所占的比例明显增加。多层住宅在南部版块也存在，如缘分庭。 产品规划 该区块以小区型物业为主，而目前在售楼盘的规模都不是很大，如凤天锦园16万方，升伟?新天地12万方。该区块物业大部分都是小区型的物业，因此在绿化景观方面都做的较好。 房型分析 该区块物业中四房以上的比例较其它区块比例大，且一房也有相当比例;一房、二房、三房、四房(及以上)的比例约为1:4:4:3。 建材用料 在建筑用材方面，该区块升伟?新天地的用材较为高档，启用较多的现代材料，建筑外立面也比较现代。 个案特征 升伟?新天地是目前南部版块在售项目的代表个案。该项目位于天星桥转盘旁，区位、交通、周边配套、产品品质等都属上乘。 软件配套 整个区块的整体感觉比较落后，而其中天星桥转盘旁的软件配套相对凤天路沿线区域要好很多。而随着沙区政府落户凤天路，该区域的配套也将会得到改善，也将解除制约该版块进一步发展的最大“瓶颈”。 ? 价格带 目前，南部版块中以升伟?新天地的档次最高，也形成第一层次价格带，目前均价在3700元/?左右;而以凤天锦园、缘分庭等为代表的一批中小楼盘形成第二层次价格带。目前均价集中在3200元/平方米左右。 ? 去化情况 目前南部版块中凤天锦园二期、临江苑二期都是尾盘，而升伟?新天地二期各方面都十分优秀，预计销售走势良好。而缘分庭位置相对较偏，产品也没有太大的特色，销售情况一般。 (3)北部版块分析 ? 版块范围 北部版块以东西走向的沙杨路接沙中路作为北部的最南端，主要包括大杨公桥、小杨公桥以及延伸到北端的渝碚路，沙坪坝正街接劳动路通过磁童路接入渝碚路。 ? 版块概述 沙区北部版块处于规划中的重庆大学科技园区沿线，该版块最突出的特点是学校林立，教育氛围浓厚，是重庆乃至西南地区知名的学府区。包括重庆一中、南开中学、重庆七中、重庆大学(含原重庆建筑大学)等名校都集中分布于该版块。随着欣阳广场、学林雅园的开发，尤其是学林雅园“文化牌”的一炮走红，北部版块已引起更多开发商及购房者的关注。 ? 个案分布 北部版块物业集中分布于重庆大学科技园周边及杨公桥附近，在重大科技园周边的楼盘有百年世家、时代菁英等，杨公桥附近的有光华?阳光水城、华宇?林泉雅舍， 而其它区域有翰林景园。代表性个案有华宇?林泉雅舍、百年世家等。 ? 版块市场特征 北部版块拥有学府版块的优势，教育配套成为该板块楼盘的一个主卖点，业主多为教师或收入较高有文化且重视子女教育的家庭;产品设计上因地制宜，邻近大学的楼盘多以单间配套或一室一厅等小户型为主打产品，以满足租房市场的需求，较远地块主力产品为居家大户型;产品设计上尽量迎合文化阶层的需求，主卧配置书房，送入户花园;包装、宣传以文化为基调。 ? 产品力分析 建筑类型 该区块的物业以高层为主要的建筑类型，且占的比例相当大。 产品规划 该区块物业中目前华宇?林泉雅舍规模最大(总建38万方)，其次为百年世家(20万方)，其他物业体量都在10万方左右。百年世家的入户花园，主卧带书房设计较受市场欢迎，华宇?林泉雅舍小区的景观、配套都是一流。 房型分析 北部版块在经过一阵小户型的热潮后，中大户型的供应量开始有所反弹。华宇?林泉雅舍、百年世家的户型设计方面都以大户型为主，尤其是百年世家二期是纯大户型。其中华宇?林泉雅舍的主打户型是三房两厅双卫，面积约为108平方米;而百年世家主打户型为四房两厅双卫，面积大概在120平方米左右。 建材用料 在建筑用料方面，北部版块的物业都比较普通，并没有一些十分突出的楼盘。 个案特征 该版块的代表性物业华宇?林泉雅舍和百年世家无论是从名称，小区规划还是户型设计方面来看，都体现出很好文教韵味，很好的融合了整个版块的大氛围，同时也抓住了该区域内主力购房群体——教师的需求心理。 软件配套 该区块最好的配套是教育配套;因其位处学府路，周边名校林立，文化氛围浓厚，故而文化成为该区块楼盘的一大卖点。 ? 价格带 北部版块目前华宇?林泉雅舍的价格一支独秀，属于第一价格带，均价在3600元/?左右;而时代菁英以小户型住宅为主，位置也相对较好，故价格也属于第二价格带，一期均价为3400元/?;而其它楼盘的价格属于第三价格带，价格在3200元/?左右。 ? 去化情况 时代菁英一期目前已经售完，二期也即将推出，预计走势比较好。而百年世家、华宇?林泉雅舍的销售情况也很良好。而翰林景园的推售进程就比较缓慢。 (4)东部版块分析 ? 版块范围 东部版块以石小路接龙泉路作为东部的最西端，以接壤九龙坡区、渝中区和嘉 陵江沿线作为最东面。 ? 版块概述 东部版块长期以来是沙区老工业基地较为集中的区块，包括重棉二厂、红岩汽 车弹簧厂、重庆微电机厂等众多国有企业均集中于此。房地产开发起步较晚， 房价亦较低。东部版块最大的优势是相对与渝中区的距离较近，且是沙区唯一 沿江的区块。随着滨江路开发建设的推进，东部版块的房地产市场现状得到重 大改观。 ? 个案分布 东部版块楼盘分布比较分散，在土湾周边有旭东?家天下，沙滨路石门大桥旁 有华宇?金沙港湾，在石小路沿线有黄角香园。另在土湾周边有新规划项目上 岛丽舍，沙滨路沿线有新项目卓越?美丽山水。 ? 版块市场特征 在沙滨路建成通车后，东部版块的交通状况得到极大的改善;以前开发的项目 数量不多，土地资源相对较为丰富;加上良好的江景资源，该版块将会成为沙 区又一热点区域。除了现有的楼盘外，还有斌鑫、珠江、嘉华等开发商在滨江 路区域圈地。 ? 产品力分析 建筑类型 该区块目前在售的三个物业，都是高层;而正在前期蓄势的两个项 目规划的也是高层项目。 产品规划 该区块华宇?金沙港湾的规模最大(总建面大约50万方)，其它项目的规模都在15万方左右。华宇?金沙港湾是目前东部版块的代表性楼盘，它的规划、设计等方面都很好的将江景资源融入其中，代表了该区块未来发展的方向。 房型分析 该区块物业的房型以中大户型为主，以华宇?金沙港湾为例，二房、三房、四房所占比例分别为41.8%、32.4%、25.9%，大户型几乎占开发物业的60%，每种房型的面积都偏大，讲究居家的舒适度。 建材用料 该区块物业在用材方面普遍比较普通。 个案特征 该区块的代表性物业是华宇?金沙港湾，该盘为东部版块第一盘。该项目位于石门大桥旁，交通便利;江面上的视野广阔，景观资源丰富;华宇作为重庆知名地产品牌，消费者的满意度较高;楼盘销售状况良好。该区块其它楼盘大多也是依托江景资源作为主要买点。 软件配套 该区块周边目前软件配套较差，地产版块市场尚未完全形成。在售楼盘主要依托小龙坎周边的配套。 ? 价格带 目前该区块在售的三个物业的价格相差较大，华宇?金沙港湾均价在3500元/ ?左右，旭东?家天下的均价在3200元/?左右，而黄桷香园由于区位较差， 又无江景资源的依托，价格在3000元以下。 ? 去化情况 华宇?金沙港湾、旭东?家天下入市亦掀起购买热潮，目前该区块物业销售普遍 看好。 (5)西部版块分析 ? 版块范围 西部版块以渝碚路接天陈路作为西部的最东端，包括沙坪公园、红槽房及梨树湾货运站等。 ? 版块概述 西部版块由于连接成渝、渝长高速公路且区内拥有临近铁路的便利(区块内有梨 树湾货运站)，成为沙区的物质组织中心。目前梨树湾工业区内已形成以木材、钢材和机电产品为主的集散地。西部版块的房地产市场起步较晚，但榕湖国际花园和华宇?福源山庄的出现，使西部版块的房地产市场现状有所改观。 ? 个案分布 沙区西部版块由于临近歌乐山和梨苑旅游开发区，长期以来房地产开发项目都很少。目前在售的就只有雅豪丽景1个项目。 ? 产品力分析 雅豪丽景位于沙坪公园旁边，将沙坪公园美丽的风景尽收眼底。距离三峡广场也只是一步之遥，商业配套齐全。项目的总建面为20万平方米，建筑类型为高层，户型设计上并没有较突出的，一房、二房、三房的户型都有。目前均价为3500元/?左右，价格范围3030元/?-3850元/?。由于目前该区块的住宅类物业太少，雅豪丽景基本上没有竞争对手，走势看好。 中部版块 南部版块 北部版块 东部板块 西部版块 区域配套 商业配套为各区块最完备，教育配套较好 目前生活、商业、交通配套都较差，仅有行政配套 教育配套为各区块最好，依托三角碑商业配套 目前版块内各种配套较少，主要依托小龙坎的配套 版块内配套较少，临近中心区域地块主要依托天星桥配套 在售楼盘数量 2 5 5 5 1 分布特点 集中分布于三角碑转盘附近 分布在凤天路沿线及天星桥转盘附近 围绕重大科技园呈环状分布，但分布并不集中 主要分布于沙滨路和土湾，分布较分散 分布在沙坪公园周边 个案规模 都是单体楼 在售楼盘的规模都不是很大，以10多万方的小区型物业为主 华宇?林泉雅舍总建38万方，百年世家20万方，其他物业体量都在10万方左右 金沙港湾总建面50万平米，其余项目规模都在15万平方米左右。 雅豪丽景总建面20万方 产品定位 中高档为主，小户型为主 中档为主 依托教育配套，产品定位以文教为主线 中、高档为主，依托临江优势 中档物业为主 价格 最高价 5100元/? 3800元/? 3900元/? 4000元/? 3850元/? 最低价 3900元/? 3000元/? 3050元/? 2600元/? 3030元/? 均价 4600元/? 3300元/? 3400元/? 3200元/? 3500元/? 区域现状 目前在售的只有正昇?自由康都、智博天下两个楼盘 初除升伟新天地外，大部分项目接近尾盘推售期，近期 在售楼盘数量相对较多，代表性的楼盘有华宇?林泉雅舍、百年世家。销售走势看好 是目前沙区炙手可热的区域，以华宇?金沙港湾为代表的滨江物业将是沙区近期的热点 目前项目很少，只有雅豪丽景一个 版块特征 沙区商业中心，房地产开发项目以商场与住宅结合项目为主 区内教育、交通配套较差，房地产开发项目以小区型住宅项目为主 沙区教育中心，楼盘开发多围绕教育做文章 沙滨路建成通车，交通得到改善。临江的景观资源丰富，是今后开发热点 目前项目多围绕生态(沙坪公园和歌乐山森林公园)做文章 2、分类市场分析 (1) 规模分类 按楼盘的规模分类，我们把楼盘分为造城型、小区型和单体楼三类(总建筑面积在40万方以上的小区划分为造城型)。目前沙区在售和规划的18个楼盘中，只有华宇?金沙港湾为造城型项目，占的比例为5.6%;小区型物业是现在沙区的主流，共有占的比例为15个，占所有项目的83.3%;单体楼有正昇?自由康都、智博天下两个，占的比例为11.1%。 (2)档次分类 按楼盘的档次分类，我们根据楼盘自身的定位将沙区楼盘分为高档、中高档、中低档、低档四类。在此需要说明的是，我们划分楼盘的档次主要依据的是楼盘的市场推广价格，均价在4000元/平方米以上的划分为高档楼盘，均价在3501-4000元/平方米的为中高档，3001-3500元/平方米为中低档，3000元/平方米以下为低档。 目前沙区在售物业中属于高档楼盘的只有中部版块的正昇?自由康都、智博天下，占到所有楼盘的11.1%;属于中高档楼盘的有6个，占33.3%;属于中低档楼盘的有9个，占到所有楼盘的50%;属于低档楼盘的有1个，占5.6%。从以上 数据可以看出，目前沙区的物业仍然以中档楼盘居多。 本节小结: 近年来，沙坪坝主城区的变化不大，因此对于版块市场的划分和前几年也没有什么变化。而各版块发展的情况却发生了较大的变化，南部版块在经历了前几年的繁荣之后，现在已是风光不再，房地产开发的重心已由南部版块向东北部版块偏移。虽然目前沙区整体房市都不怎么乐观，但是相比较而言北部版块和东部版块分别代表了沙区近期和今后一段时间发展的主线。 从分类市场的情况来看，目前沙区在售项目的规模都不是很大，以小区型为主，占了在售项目的大部分;档次也以中档楼盘居多。规模不大、档次不高也是目前阻碍沙区房地产市场发展的主要瓶颈。 (三)区域住宅市场总结 1、区域市场的主要特征 ? 沙区住宅市场略显冷淡 沙区的房地产市场在全重庆市来看也是起步较早，但是近期沙坪坝区住宅市场 以往那种火爆的势头有所回落。北部新区大盘林立，大渡口、九龙坡大块圈地， 南岸区势头强劲，渝中区依旧高高在上，在其它城区面区，沙区目前仅有的 20 几个供应楼盘确实是略显单薄。沙区主城区面积本来就相对较少，加上近 年来大量的开发，到现在沙区的土地资源已经所剩不多。在现在出售的为数不 过的楼盘当中，规模和档次都和其它区域的大盘相去甚远。由此可见，目前沙 区住宅市场的景气指数确实不高。 ? 文化牌仍然是主流 沙区是享誉中外的科教文化名区，区内高校林立、人才荟萃，使沙区众多楼盘 都不约而同地打起了文化牌。而教育配套也的确是现在消费者购房考虑的重要 因素，沙区的开发商利用沙坪坝良好的教育氛围大做文章也是在情理之中的。 事实上，近年来文化牌在助推沙区房地产市场发展方面确实发挥了不可低估的 作用。而现在和以后，对于在沙区开发的项目来说，文化牌仍然是一股不可忽 视的“力量”。 但是，文化牌并不是百试百灵的良药，所以开发商在为其项目打文化牌的时候 一定结合项目自身的特点，进行有效的营销整合，才能更加有效地发挥文化牌 的“威力”。 ? 市场以中高档小区为主，而大规模的造城型项目仍是“软肋” 前几年，华宇广场、学林雅园、天骄年华等高档次小区的出现，大大提升了沙 区房地产市场的面貌。近年，华宇?金沙港湾、华宇?林泉雅舍、光华?阳光水 城等楼盘继续延续了以前的良好趋势，沙区楼盘的品质已经有了明显的提高。 而现正在规划中的项目也将以这种中高档的小区型物业为主，如沙滨路的卓越? 美丽山水、凤天路的升伟?新时空等。中高档的小区已经成为沙区目前住宅市 场上的主力。 但是，不论是过去、现在还是将来的楼盘，规模都不是很大，在品质上和其它 区域的大型项目还是有差距。因此，沙区楼市给人的整体形象还是略显档次不 够。 ? 沙区住宅市场消费潜力巨大 据统计，沙区的教师、公务员等国家公职人员的比例远高于全市其它区域，这部分客户的收入相对较高且相当稳定，又有比较强的购房需求，是沙区本区内的主流客户群体。此外，沙区文化和商业氛围的良好融合，吸引了大批的中青年创业人士来沙区开拓，尤其是在重大科技园的成立后，这种趋势是更加明显。沙区住宅市场的消费潜力是很大的，学林雅园、时代菁英、百年世家等楼盘的热销足以证明这一点。因此对沙区开发商而言，设计适合这部分消费群体需要的住宅和如何吸引他们，就显得尤为重要。 2、区域住宅市场发展的机会 ? 沙滨路的建成带来滨江地产的繁荣 沙区的房地产市场虽然是处在淡季，但是滨江地产的地位并不会因此而改变。 从前的沙滨路区域交通不便，居住环境糟糕，故而一直未得到市场的重视。但 是，随着沙滨路的建成通车后，交通状况得以改善，且政府花了大力气对周边 环境、绿化、景观等进行改造，加上本身得天独厚的江景资源，这片区域值得 看好。 ? 重大科技园的成熟促成就业热潮 重大科技园至形成以来，吸引了大量的投资，这也必然会来更多的就业机会。 而随着科技园的不断发展、成熟，肯定会吸引大量的人才前来就业。这样在无 形之中有带来了一大批 潜在的购房客户。 ? 花园洋房、别墅类等高档次楼盘的缺乏 由沙区这么多年以来房地产的发展来看，花园洋房、别墅类等高档次的楼盘基 本上还是一片空白。这种现状虽然在一方面说明沙区房地产市场的不健全，但 在另一方面却暗示了一个机会。沙区不乏有能力购买此类高档楼盘的居民，目 前市场此类物业呈有求无供的现状，故此类高档产品的市场确实是存在较大的 机遇。 ? 市政府大力支持的西部造城运动 重庆大学城的建设目前已经全面展开，同时西南新城的造城运动也轰轰烈烈的启动了。对于城市的建设，房地产开发起到非常关键的作用。届时，政府将会提供相当的优惠条件，而该区域本身的发展潜力也是惊人的。 3、区域住宅市场发展的威胁 ? 吸引区外客户的能力较差 沙区在地理位置上是重庆市主城区中最为独立的一个行政区，各种因素决定了 沙区同外界交流一直都不是很充分，吸引外区客户的能力也明显不够。随着交 通的不断改善，在城区之间来往也将更为省时和方便，外区较优秀的项目及可 能对本区内的客户造成分流，沙区开发商将面临较大的压力。 ? 开发商的开发理念较为落后 沙区不但在吸引外来客户的能力上不够，而且在吸引重庆外的开发商上也很没 有办法。目前，沙区在售楼盘的开发商绝大多数都是重庆本土的开发商，而且 在经营理念、创新上和外地一些知名的大型开发商还是有很大的差距。目前沙 区的楼盘的档次和规模上的缺陷，且没有能在全市范围内引起巨大反响的产 品，与开发商的实力还是有一定联系。而随着各城区之间的竞争日趋激烈，沙 区的开发商必须要不断创新开发理念，提高自身的实力，才可在将来市场占有 一席之地。 ? 主城区土地资源的日益匮乏 沙坪坝主城区的面积本来就很少，加之沙区特殊的地形，主城区向外拓展一直是十分不变。而近年来又是房地产开发的狂热时期，到现在主城区可供房地产开发的土地已越来越少。虽然现在西南新城的建设已初具成效，但是在该区域各项配套尚未完全成熟的时候，这里开发的项目并不能满足各种类型的消费者。在这段过渡时期，沙区的房地产市场面临巨大的挑战。 三、区域住宅市场的发展走势 1、中大户型将成为主流，小户型供应量逐渐减少 在学林雅园、时代菁英、恒邦C元素成功开发过后，沙区的小户型热潮 也在慢慢减退。这主要是因为，一方面，现在的置业者越来越来理性，对于 在功能和设计上都有所欠缺的小户型的需求越来越小;另一方面，市场上可 供投资者选择的物业类型越来越多，进一步弱化了对小户型的需求;最后也 是最重要的一点，就是目前小户型最集中的区域——沙区中心区域可供开发 的土地已经基本上没有了。沙区开发的区域将会慢慢向周边扩散，购房者都 以居家为主，大户型的数量将会明显上升。 2、价格将呈上升趋势 沙区可供开发的土地存量不多，不存在供过于求;随着土地成本、钢材 价格的上涨，开发成本越来越高，总的来说价格会呈上升趋势。 3、沙滨路沿线区域成为新的开发热土 在沙区南部新城及重大科技园周边区域的开发热度慢慢降下来后，近期 沙区开发的热点主要是集中在沙滨路沿线区域。在这主要是由于这片区域以 前并没有进行大规模的开发，土地资源相对较丰富;近期沙滨路建成通车后， 交通状况得到极大的改善，加上独有江景资源，该区域成为沙区近期开发的 热土也是在情理之中。 4、重庆大学城——沙区房市未来拓展的方向 从前，沙区物业目前主要都集中在东部城区，而西部基本上是一片荒芜之地，更谈不上房地产市场。而重庆市已将西部新城规划为主城拓展区的重要组成部分，也是沙坪坝区域发展的重点，其发展的潜力确实是不容小视的。首先，沙区政府也将投资50亿进行沙区西部新城道路管网建设，预计于2010年完工。同时，随着重庆市大学城的启动，该区的居住、商业、公共配套等都将得到极大改善，大学经济也将带热周边的房地产地产市场。可以预计，重庆大学城必将是沙坪坝区远期开拓的目标，是沙坪坝房地产市场的未来。 四、区域在售楼盘详情 详见附表2