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物业工程维修部运作手册

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物业工程维修部运作手册物业工程维修部运作手册 第一节 管理范围 第二节 物业工程维修部人员结构 第三节 物业工程维修部岗位职责 第四节 工 程 部 管 理 规 定 第一节 电梯机房管理规定 第二节 配电房管理规定 第三节 生活水泵房管理规定 第四节 维修工具使用管理办法 第五节 电梯使用管理规定 第六节 业主房屋装修管理规定 第一节 水泵定期保养制度 第二节 风机保养制度 第三节 对讲门禁报警系统的维修保养制度 第四节 防盗监控系统的维护保养制度 第五节 自动灭火报警系统、烟(温)感系统的维修保养制度 第六节 电梯...

物业工程维修部运作手册
物业工程维修部运作手册 第一节 管理范围 第二节 物业工程维修部人员结构 第三节 物业工程维修部岗位职责 第四节 工 程 部 管 理 规 定 第一节 电梯机房管理规定 第二节 配电房管理规定 第三节 生活水泵房管理规定 第四节 维修工具使用管理办法 第五节 电梯使用管理规定 第六节 业主房屋装修管理规定 第一节 水泵定期保养制度 第二节 风机保养制度 第三节 对讲门禁报警系统的维修保养制度 第四节 防盗监控系统的维护保养制度 第五节 自动灭火报警系统、烟(温)感系统的维修保养制度 第六节 电梯维护保养制度 第七节 房屋及公共设施设备维护保养制度 第八节 房屋及设施设备维修保养操作流程 第一节 电梯困人应急处置预案 第二节 停水停电应急处置预案 第三节 住宅水管破裂、漏水应急处置预案 第四节 地下车库浸水漏水处置预案 第五节 煤气泄漏应急处置预案 第六节 防台抗台处置预案 工程维修部负责项目有: (1) 对所有设备的日常运行管理。 (2) 对建筑物及所有机电设备的维护保养。 (3) 对小区未尽人之处提出整改 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 。 (4) 对客户的装修工程方案审核,对施工进行监督管理。 (5) 对客户进行有偿服务。 (6) 为物业管理提供一切有关工程询问。 一、强电专业 1.负责整个小区变配电系统的日常运行、管理和维修保养工作。 2.负责给排水专业所有动力电源、电机、控制柜的维修保养。 3.负责小区公共区域的照明维修。 4.对系统不完善的地方提出整改方案,并经批准后实施。 5.负责检查电梯维修保养单位的维保工作。 6.负责卷帘门的维修、保养。 7.为客户提供有偿服务。 二、给排水专业 1.负责小区的供水系统、排水系统、消防给水系统、喷淋系统的运行、维修、保养 和故障检修。 2.负责小区所有公共卫生洁具的维修保养。 3.负责小区内所有机械的维修。 4.负责水箱、水池及污水井、雨水井、化粪池等清理。 5.负责生活水水质处理。 6.为业主、租户提供有偿服务。 三、土建专业 1.负责楼宇内公共范围的天花、玻璃窗、墙、门等所有项目的修理、调整。 2.负责建筑结构方面的问 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 ,例如渗漏、裂缝等修、整改。 3.负责公共范围内和物业公司的家具维修。 4.负责安排一些小五金件的维修和调整。 5.负责一些临时性的任务。 6.为业主、客户提供有偿服务。 四、弱电系统 1.负责公共应急广播系统、保安监控系统、楼宇门禁系统、电话系统、有线电视系 统、车库道闸系统、消防自动报警系统的正常运行和维修、保养。 2.负责向业主、客户提供有偿服务。 工程维修部主管1名 值班水电工4名 综合维修水电工3名 智能弱电维修工2人 一、专业主管 1. 在物管处领导下,主管本专业的全面工作,确保所管辖设备处在优良的技术状态 下安全运行。 2. 编制或审定本专业所负责设备的年、季、月、周检修计划,建定相应的维修记录 档案,并监督实施。 3. 熟练掌握小区内管辖的设备设施的运行、维修和保养 4. 每天检查设备运行情况和工作现场。 5. 审阅运行、值班、交接班记录,及时发现问题并采取相应措施。 6 . 每月定期巡检所辖设备设施的维修保养落实情况。 7. 认真完成周报告、月报告 8. 建立工程维修部各岗位责任并检查下属的工作纪律,发现不良,及时纠正。 9. 严格要求员工按操作规程作业,遵守劳动安全的法规、法令。 10. 对所有请修单位按轻重缓急分类,合理安排维修。 11. 严格控制维修材料的出库及去向,努力降低成本及能耗。 12. 安排下属员工的班次,监督检查劳动纪律。 13. 负责请购本专业的备品备件。 14. 负责与其它班组或部门的协调合作。 15. 负责本专业项目改造的计划、预算和报价。 16. 负责本专业员工的培训、督导、考核、评估。 17. 完成物管处交给的其它工作。 二、维修人员必须要做到的: 1. 服从指挥,严格遵守各项操作规程及各项规章制度。 2. 把安全消防意识贯彻到工作中。 3. 无特殊原因或理由,请修单不得积压,做好维修记录。 4. 服务中做到客户至上,微笑服务。 5. 做好运行记录,认真履行值班制度。 6. 爱护工具,不得人为损坏工具。 7. 认真学习本专业的各项技术,熟练掌握各种设备的开闭方法、性能和专业技能。 8. 加强责任心,在工作中要时刻注意各种设备的工作状态是否正常,不论是本专还 是其它专业,及时处理及时报告。 9. 保持机房、休息室及工作场所的卫生。 10. 未经专业主管许可,不得私自更改、调整、移动线路、管路设备。 A. 值班水电工岗位职责: 1. 值班人员必须清楚了解供电系统情况,所辖设备的性能及控制范围。熟练掌握各 配电设备及发电机的运行、操作、维修规程。必须服从领班及专业主管的领导和 指挥。 2. 认真进行交接班工作,交班人员必须认真讲解本班工作情况,并认真做好交接班 记录。接班人员必须清楚了解上一班工作内容,仔细查看交接班记录。交接班记 录必须由值班电工本人签字,不得代签。 3. 认真清点工具,保持良好工作状态,工具使用完毕后,必须擦拭干净,放回原处。 4. 每天巡视检查大厦内各机房、泵房、管井、水箱、污水井一遍,发现问题必须立 即报告专业主管,并认真做好巡查记录。按时、按数抄录各类计量仪表,不得伪 造数据。 5. 按时仔细检查所辖各类设备,并认真做好检查记录,不得伪造检查结果。 6. 所有记录必须做到字迹工整、清晰、全面,单据必须保持清洁完整,不得损毁。 7. 各类高、低压操作必须按照电工操作规程进行,以保证人身及设备安全。 8. 负责保持配电室内所有供电设备功能正常,各配电柜、开关、仪表等如有损坏必 须立即修复,如需停电处理,须立即报告领班或专业主管,获得批准后方可进行。 9. 必须保持配电室、值班室及所辖设备的清洁,每班清洁地面、窗台、门窗、设备 表面等所有产生积尘之处。根据上级安排,定期清洁设备内部。值班室内与工作 有关之物品必须摆放整齐,不得存放与工作无关之物品,配电室内严禁存放杂物。 10. 值班人员不得在值班室、配电室及其他机房会见客人,须坚守岗位,不得擅自离 岗、串岗,需暂时离岗时,必须报告领班或专业主管离岗原因、去向及时间,获 得批准后方可离岗。 11. 本班工作未完成时,须在接班人员的协助下,加班完成,不得移交给接班人员, 接班人员必须协助交班人员完成工作后进行交接班。 12. 交班人员如发现接班人员酗酒或精神状态不良时,不得进行交班,并须立即报告 领班或专业主管,在领班或专业主管未做出具体安排之前,交班人员不得离岗。 13. 值班人员严禁睡觉、赌博、酗酒及任何游戏,配电室内严禁吸烟。 B. 综合维修电工岗位职责: 1. 维修电工必须熟练掌握各类电气设备操作、维修保养规程,同时必须熟练掌握瓦、 木、油工及装修五金安装维修技能。服从专业主管的领导和指挥。 2. 每日须按时到岗,更换工服,清点工具,须在十五分钟内做好一切准备工作。 3. 接到维修通知后,必须十分钟内到达现场处理,服从工作安排。 4. 处理各类电气故障须及时、准确,保证人身及设备安全,工作完毕须认真清理现 场。并将处理结果报告领班或专业主管。 5. 维修操作必须严格执行电工工艺规范,各接点必须牢固接实,绝缘及防水处理必 须可靠,不得疏忽大意。 6. 每天巡视大厦所有公共供电设备及公共照明(包括各电缆井)一遍,发现问题须立即 报告,并及时修复,做好巡视记录。 7. 配电箱、电缆井等不得有存水、尘土及杂物,各配电箱的箱体、合叶、箱门、锁 具等必须保持功能正常,无锈蚀,并保持锁好。电缆井内的电缆必须放置于电缆 桥架内,并盖好扣板。 8. 配电箱内各开关及各电器元件、线路等不得有噪音、过热及其它故障,各接点必 须牢固接实。 9. 室外围墙、挑檐及草地灯必须保持使用正常,随坏随修,不得拖延至第二天晚上 开灯之时。 10. 各类临时用电,必须接入漏电开关,并保证漏电开关灵敏有效。 11. 维修人员工作完毕后,须立即回到指定地点休息待命,除工作需要外,不得在小 区内随意走动,不得进入任何草坪绿地。 12. 维修人员不得在小区范围内高声喧哗,随地吐痰,乱扔废弃物。 13. 维修人员进入客户区域维修时,必须敲门,在获得同意后方可进入,必须着装整 洁,态度礼貌,保持安静,不得在客户单元内吸烟、喝水,不得以任何方式获取 报酬、小费及物品,不得动用客户单元内任何物品用于维修,需要移动物品时必 须征得同意。 C. 弱电技工: 1. 对所辖各弱电系统及其所有设备,必须清楚了解其性能,检查方法,控制范围及 运行状况。必须服从专业主管的领导和指挥。 2. 每日巡查所有弱电系统一遍,并做好巡查记录。 3. 发现故障须立即排除,保证各系统正常运行,保证人身及财产安全。 4. 排除故障时如对总体系统运行产生影响,须立即通知专业主管,得到批准后方可 进行。 5. 如出现重大故障,自己无能力排除时,须立即通知专业主管。 6. 接到维修通知后,十分钟内须赶到现场处理。工作完成后必须认真清理现场,并 须将处理结果及时报告专业主管。 7. 维修操作时,各接线、接点务必接实;各镙丝、镙母务必拧紧,各设备安装必须 牢固可靠。 8. 每周巡查弱电井一次,井道内须保持无杂物、无存水,各类电缆均应放置于电缆 桥架内,并盖好盖板,做好检查记录。 9. 对所辖设备须保持清洁、整齐,各连接线、接点必须保证接触良好。 10. 维修人员工作完毕后,须立即回到指定地点休息待命,除工作需要外,不得随意 走动,不得进入任何草坪绿地。 11. 维修人员不得在小区范围内高声喧哗,随地吐痰,乱扔废弃物。 12. 维修人员进入客户区域维修时,必须敲门,在获得同意后方可进入,必须着装整 洁,态度礼貌,保持安静,不得在客户区域内吸烟、喝水,不得以任何方式获取 报酬、小费及物品,不得动用客户任何物品,需要移动物品时必须征得同意。 一、设备故障处理 1.如发生重大设备事故,现场人员立即切断电、煤气等危险源,保护事故现场,工程 部人员或使用部门应立即通知工程部、物业部及总经理。工程部主要负责人和相关 人员必须迅速赶赴现场,分析检查故障的原因,采取果断应急措施。 2.总经理、工程主管、保安主管查看后,根据现场情况决定立刻修复或关闭有关设备 进行抢修。 3.找出原因后,专业主管须立即组织工程部人员进行抢修、排除故障、恢复正常运行 后汇报总经理。 4.专业主管写出一份书面报告,说明发生故障的原因,提出预防措施和再次发生故障 的处理预案,报总经理。 5.如果故障是由于操作人员违反规程造成的责任事故,由专业主管根据情况对责任者 提出处理意见,报审批后给予处罚,并通知人事部备案;如果情况较严重,需要免 除责任者,需报人事部和总经理批准。 二、防火制度 1. 消防中央监控室,应具备以下资料及锁匙: (1) 一套完整准确地记录物业火灾预报系统及湿式灭火装置位置图及消防系统图,包 括烟感/温感探测器和主控屏位置,手提灭火器和灭火毯,消防栓箱配破玻璃按纽 和警铃,消防栓系统连消防接合器、喷淋系统、消防泵等。 (2) 一套清楚及准确的建筑平面图,图内展示各防火卷闸、隔火墙、危险仓、防烟门、 消防疏散楼梯及消防紧急疏散门等。 (3) 一套各种消防设备之备件清单。 (4) 一套完整之排烟通风图。 (5) 天然气分布图及阀门开关位置图。 (6) 工程部必须保存出现紧急情况时联络人的手机号码。 2. 指定地点吸烟,烟灰、烟蒂要丢进烟缸。 3. 维修工作中需要使用易燃材料时,应特别小心。各班组不得存放易燃油料1公斤以 上。 4. 不得随意挪动消防设施,发现消防设施损坏或泄露应及时报告。 5. 当发生火灾警报,各人员一定要认真处理,直到确定火警熄灭或确认是误报为止。 各员工遇事时请保持冷静,行动时不要太急躁。任何人士如发现火灾,应先用对讲 机或电话报告发生火警的位置和他自己的动向。 6. 当有火灾警报时,以下的警铃应不断地响起: (1) 首层 (2) 火灾的楼层 (3) 与发生火灾相邻的楼层 7. 发生火灾,工程部的首要任务是保证消防水泵,正压风机,排烟风机正常运行,保 证供水供电,并及时通知保安灭火。 8. 发生火灾时,工程部应做好以下工作: (1)派有经验的工程人员前往控制室协调救火工作。 (2)尽可能从消防报警系统主屏找出火警的楼层和警报之种类。 (3)通知专业主管有关情况。 (4)通知所有当值员工,尤其是身处地库及机房之员工。 (5)当消防员到场,立刻配合保安/管理员向他们报告所知情况。 (6)其他当值工程人员留守岗位候命戒备。 9. 专业主管应做好: (1) 立即通知各机房发生火警警报。 (2) 与各部员工合作,确保各消防系统运作正常。 (3) 必要情况下,向消防队提供大厦消防设备资料。 10. 通知有关工程人员在工程部候命。 11. 当值工程人员应: (1) 立刻上报,不要独自冒险,如发觉火势蔓延,应尽快离开现场,在可能情况下, 用手提灭火器或消防栓尝试把火扑灭。 (2) 与工程部保持联络及依照上级之指示行动。 12. 当火被扑灭或确证是误报后: (1) 火灾警报系统及其它消喷系统重置还原,如有消防队长在场,须征得消防队长 同意才可行动。 (2) 如喷淋系统正在洒水,应关闭消防水泵电源,将分层阀关上,以便清理更换喷 淋头及其它损毁的设备,使系统尽快恢复正常。 (3) 检查受影响的楼层,并拍照作好记录。 (4) 尽快写出报告连照片和出事原因呈交总经理。 13. 各工程人员在巡查时,嗅到异味或怀疑天然气泄漏时,不得在现场使用对讲机、电 话或开关等任何电器,避免发生爆炸。到达安全地带后,立即向上级或消防控制中 心汇报。 14. 租户的二次装修应遵循《装修施工安全 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 》。 三、安全技术措施 在全部停电或部分停电的电气设备上工作时,必须完成下列保证安全的技术措施: 1. 切断电源。在工作场所必须断开电源的设备,包括需检修设备的带电部分的电源、 工作范围安全距离小于0.7m(10Kv)的带电部分及工作人员后面或两侧无遮栏或其他 可行安全措施的带电部分。在断开电源时,必须使检修设备至少有一个明显的断开 点,高压柜的手动机均处于断开位置时,都应用锁锁住。 2. 验电。检验电气设备上有无电压时,必须使用合格的验电器,验电应在电气设备的 两侧的各相分别进行。 3. 装设接地线。将检修设备的三相短路并接,可以放掉检修设备的剩余电荷,这也是 防止突然来电,保护工作人员安全的唯一可行安全措施。装、拆接地线必须由两人 进行,若仅有单人值班,则只允许用接地开关接地。 4. 悬挂指示牌和装设遮栏。在工作点四周应安设标示牌和遮栏,有关的操作开关手柄 上应悬挂“禁止合闸”标示牌。 5. 安全组织措施 (1) 工作票制度。在对物业各类电气设备进行检修时,应根据工作需要,填写工作票。 工作票的签发人应为电气主管,且签发人应对工作票内容、工作必要性、工作执 行者的业务程度进行全面的考虑。 (2) 在高压电气设备上进行检修工作,须经过许可手续。许可人应对工作票上的有关 内容及安全措施进行检查,并会同工作负责人到现场核对。 (3) 工作监护制度。完成工作许可手续后,工作负责人(监护人)应向工作者交待工作 现场的情况和有关安全措施,并应始终在现场进行监护,及时纠正错误或违反安 全的操作。监护人一般不得参加工作班工作(全部停电除外)。 (4) 工作间断、转移和终结制度。在电气设备检修工作间断或工作人员暂时撤离现场 时,所有安全措施应保持不动,工作票仍由工作负责人执存。间断后可继续工作, 无需重新通过许可。 (5) 工作转移是指同一连接部分用同一工作票依次在几个地点工作,开工前的安全措 施可一次做完,但工作负责人在转移工作地点时,应向工作人员交待新工作点的 有关情况和注意事项。 (6) 在检修工作完成后,应清扫现场后撤离。由工作负责人会同运行值班人员共同检 查,并交待检修项目、发现问题、检修结果和存在问题,然后在工作票上注明工作 终结时间,双方签字后方可办理工作票终结手续。在此之前,任何人不得将检修设 备送电运行(因检修工作需要试运行者除外)。 四、安全运行管理制度 1.应根据劳动局有关规定,组织对电工等特殊工种工作进行技术考核,持有操作证的才 能上岗。 2.各班组均应有专人任安全员,负责监督检查安全操作施工情况。 3.根据劳动安全规程,制定各工种维修操作规程和安全检查制度。 4.加强劳动安全教育,在进行有危险的设备检修时,专业主管应亲自到场指挥。 5.对变配电、电梯,必须进行年度检验。 6.重要机房如变配电房、电梯机房等应设警戒牌,严禁非工作人员入内。 7.易燃、易爆物品必须存放在危险品仓库妥善保管,并应控制最大存放量。 8.水箱、蓄水池的入口处,机房、技术设施层、配电房等均应上锁,钥匙应由专人保管。 9.木工作业场地严禁吸烟,并要每天清除木屑。物业内进行电、气焊,必须取得动火证。 10.应对员工进行急救及消防知识的教育和考核。 11.建立事故处理制度。 12.对外单位施工人员,必须进行安全教育,并签订安全协议书。应在施工中进行检查监 督,避免事故发生。 13.对高空、外墙清洗的吊架、吊篮等要定期检查吊绳等安全装置。 14.避雷装置必须在雨季前进行测试检查,对锈蚀部分要敲铲上漆。 15.对各配备设施的接地设施,要定期检查保养;其接地电阻值应符合规范要求。 一、 机房内应由维护检查人员管理,其他人员不得随意进入,并在机房门挂有“机房重地, 闲人免进”字样。 二、 机房内应干净整洁,无尘烟及腐蚀气体,除检查维修所需简单工具外不得放置其它杂 物。 三、 电梯长期不使用时,应将机房电源开关断开。 四、 机房顶板设置的承重粱和吊钩上应标明最大允许载荷。 五、 每周对机房进行一次全面的清洁,保证机房和设备表面无明显灰尘,机房内不得住人 堆放杂物。 六、 保证机房风口有防雨措施,机房内温度不超过40?。 七、 保证机房照明良好,并配备应急灯、灭火器。 八、 消防电梯机房应做好防水、防潮工作。 九、 机房门窗应完好并上锁,并注意采取措施,防止小动物进入。 十、 《电梯困人应急规程》及本规定应清晰并挂于明显处。 十一、按规定定期对机房内设施和设备进行维护保养。 十二、每天巡视机房,发现达不到规定要求的及时处理。 一、 配电房是小区供电系统的关键部位,设专职电工实行24小时运行值班。未经部门领 导的许可,非工作人员不得入内。 二、 值班员必须持证上岗,熟悉配电设备状况、操作方法和安全注意事项。 三、 值班员应密切注意电压表、电流表、功率因素表的指示情况,严禁变压器、空气开关 超载运行。 四、 配电设备的倒闸操作由值班员单独执行,其他在场人员负责监护,不得插手,严禁两 人同时进行倒闸操作,以免发生错误。 五、 因故须停止某部分负荷时,应提前一天向使用该部分负荷的用户发出《停电通知》。 对于突发性的停电事故应通过张贴告示向用户做出解释。 六、 经常保持配电房消防设施的完好齐备,并保证应急灯在停电状况下能正常使用。 七、 做好配电房的防水、防潮工作,堵塞漏洞,严防小动物进入配电房。 八、 配电房严禁堆放其它杂物,经常保持配电房地面及设备外表清洁无尘。 九、 值班员应认真做好值班记录和巡查记录,认真执行交接班制度。 一、 对水泵房进行日常巡视应检查:管道接头和阀门有无渗漏水;检查水泵控制屏的指 示灯、变频恒压供水控制器显示数据、压力表等。 二、 保持泵房和设备清洁,每星期全面清扫一次。 三、 保证水泵房的通风、照明、以及应急灯在停电状态下的正常使用。 四、 由维护员负责监控,定期保养、维修、清洁、及时进行巡回检查。了解设备的运转 情况,及时发现故障和隐患,并做好记录,解决不了的问题书面报告上级主管部门, 争取早日解决。 五、 长期未使用的水泵,至少每月试运行一次(根据泵的功能选择运行时间30秒—5分 钟)。 六、 钥匙由值班人员管理,未经部门负责人同意许可,无关人员不得进入水泵房。 七、 如遇水箱清洁或管道阀门维修停水时,应事先通知物管处,让其给业主发出停水通 知,说明停水原因、停水时间,让业主能早作准备。 八、 水箱定期清洗消毒,水箱清洗一般每半年进行一次,每一年消毒一次。 1.0 目 的:确保工具的合理使用,妥善保管和有效控制维修工具。 2.0 适用范围:工程维修部所有维修工具。 3.0 工作职责:工程维修部负责检查与监督。 4.0 详细内容:工程维修部所使用的工具分为:共用工具与私用工具。共用工具是指较大 件工具(如:切割机、电焊机、台钳、电钻、管子钳、各种大小扳手等)。 私用工具是指发放给个人的小件常用维修工具。 4.1 共用工具使用管理办法: 4.1.1共用工具由值班人员保管,只允许公司内部使用,不得以个人名义转借他人使 用,如有特别情况须由主管以上人员同意,方能借出。 4.1 .2当值班人员下班时,须在交接班记录表上注明工具使用情况,并由接班人员清 点检查工具确认后签收。 4.1.3所有使用人必须爱护工具,遵守谁损坏谁赔偿的原则,由值班人员监督。 4.2 私用工具使用管理办法: 4.2.1发放给个人的工具由个人妥善保管,并在工具领用表上签收, 离职时交还公司。 4.2.2个人所领取的工具,自已必须爱惜,人为损坏由个人赔偿。 4.2.3工具属常规性磨损不能使用的,可申请换取新的工具,但必须以旧换新。 1.0 目 的:确保小区电梯的正常运行,延长电梯的使用寿命,同时确保电梯的使用安全。 2.0 适用范围:本小区所有运行的电梯。 3.0 工作职责: 3.1工程维修部派专人负责巡查运行情况 3.2安保部安保巡逻员进行监督运行情况 4.0 详细内容: 4.1避免因使用不当损坏电梯,根据与业主相关约定,装修期间电梯必须安装防碰撞保 护壁。 4.2严禁使用电梯运载易燃、易爆、腐蚀性较强等危险物品。 4.3散装货物必须在袋装后才能使用电梯载运,防止灰尘和小件物品落入电梯井。 4.4货物搬入电梯时必须做到小心轻放,严禁搬运时将货物在轿厢内拖拽。 4.5当电梯超载蜂鸣器报警时,应立即减载。 4.6严禁在电梯内吸烟、吐痰及进行其他不文明的行为,严禁儿童在电梯内玩耍。 4.7儿童及无民事能力的人员需成年人随同搭乘电梯。 4.8当电梯出现困人故障时应使用电梯内的通信设施或打电话向值班人员求救,不得盲 目硬扮或撞击电梯门。 4.9电梯进行维修保养时,必须设置明显的维修停用标志。 1.0 目 的:维护物业的公共安全和业主的公共利益。 2.0 适用范围:本小区所有业主房屋装修的管理。 3.0 工作职责:工程维修部代表物管处负责业主装修申请和监督。 4.0 详细内容: 4.1业主或装修单位在装修前十天应向管理处领取及填写《装修申请表》,同时提供装修 图纸一份。 4.2管理处必须在五个工作日内图纸验审完毕,符合要求的签署同意意见,并与申请者 签订装修管理协议书。如审验中发现有不符合要求的,向申请者说明理由,待修改 后重新审核。 4.3业主或装修单位应向管理处交纳一定的装修保证金,装修结束验收无违章后,凭收 据退还。 4.4业主或装修单位应向管理处提交施工人员有效证件,办理施工人员出入证,凭证出 入小区。 4.5装修时间: 4.5.1小区内没有住户入住装修时间可适当放宽。 4.5.2如有入住装修时间为星期一至五上午7:00——11:00,下午2:00——6:00, 双休日及节假日上午8:00——12:00,下午2:00——6:00,冬季下午提前收工。 4.6装修垃圾必须袋装后,搬运指定位置统一堆放,管理处按有关规定收取装修垃圾清运 费,组织车辆统一清理。 4.7业主或装修单位必须落实安全防火措施,确保施工人员、周围业主人身和财产的安全。 4.8装修中对物业公共部位、共用设施设备的正常使用造成危害以及侵害相邻业主的合法 权益,业主或装修单位应及时恢复原状,并承担相应的赔偿责任。 4.9业主或装修单位在装修时不得有下列行为: 4.9.1损坏房屋承重结构、主体结构、破坏房屋外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位 的颜色、形状和规格),擅自改变房屋设计用途、功能和布局等。 4.9.2对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建。 4.9.3在房屋外擅自安装、架设、搭建防盗门窗、玻璃房、遮阳蓬、花架、晒衣架等。 4.9.4空调应按装在指定位置,如必须要安非指定位置,冷凝水管接入统一的收集水 管中。 4.9.5擅自封闭敞开式的阳台和更改阳台内壁的色彩。 4.9.6占用或损坏物业共用部位,共用设施设备及相关场地,擅自移动物业共用设施。 4.9.7在楼道、天台、道路等公共部位作为加工场地,以及堆放材料和装修垃圾。 4.9.8擅自使用明火和电焊施工作业。 4.10管理处定期对装修现场进行巡查,发现有违章行为应立即劝阻,劝阻无效时,要立 即向上级管理部门或者开发商报告。 4.11业主或者装修单位违反本规定,经劝告制止无效,或者经上级行政主管部门责令整 改而绝不执行的,业主或者装修单位将承担相关的法律责任,同时管理处有权扣除 全部装修保证金。 1.0 目 的:确保水泵始终处于良好的运行或备用状态。 2.0 适用范围:所有小区内安装的生活水泵、消防水泵、喷淋水泵、补压泵、排污水泵等。 3.0 工作职责:工程维修部负责按计划进行维修保养。 4.0 详细内容: 4.1生活水泵每周进行一次一般性检查保养,每半年进行一次全面保养, 4.2消防水泵、喷淋水泵、补压泵每半月进行一次试运行,运行时间10—15分钟,每半年进行一次全面保养。 4.3排污泵每半年进行一次全面保养。 4.4水泵保养时应把与泵体相连的5米范围内的阀门、压力表、管道附件等同时保养。 4.5 泵体保养: 4.5.1检查泵体应无破损,铭牌完好,水流方向指示明确清晰,外观整洁,油漆完好。 4.5.2补充润滑油,检查盘根密封情况。 4.5.3紧固机座螺丝并防锈处理。 4.5.4生活水泵因运转频繁,每年应拆开联轴器两端轴承进行清洗或更换。 4.6 电机保养: 4.6.1外观应整洁,铭牌完好,接地线连接良好。 4.6.2拆开电机接线盒内的导线连接片,用500V兆欧表摇测电机绕组与相对地间的绝 缘电阻值应不低于0.5兆欧。 4.6.3电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密。 4.7 阀门、管道附件保养: 4.7.1各个阀门的开和关应灵活可靠,内外无渗漏。 4.7.2压力表指示准确,表盘清晰。 4.7.3管道及各附件外表整洁美观,无裂纹,油漆应完整无脱落。 4.8 控制柜保养: 4.8.1断开控制柜总电源,检查各转换开关,启动、停止按纽动作应灵活可靠。 4.8.2检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好,紧固各电器接触线头和 接线端子的接线螺丝。 4.8.3清洁控制柜,合上总电源,检查电源指示应正常。 4.9 保养完毕起动水泵,观察电流表、压力表、指示灯是否正常,水泵运转应平稳,无 明显振动和异声,控制柜各电器无不良噪音。 1.0 目 的:确保风机手动、自动能正常起动和运转。 2.0 适用范围:小区内所有的排烟、排气、送风等风机。 3.0 工作职责: 3.1每月由消防管理人员开机试验检查一次。 3.2工程维修部负责按计划进行维修保养。 4.0 详细内容: 4.1每半年对小区大楼、地下室等所有风机进行一次全面保养,同时对风机控制柜、风 阀、电气控制回路等一同保养。 4.2保养前应先断开风机主电源。 4.3手摇转动风轮,观察转动情况,调节好皮带的松紧度。 4.4清洁风叶、机壳外部及电机外表面。 4.5对各转动部位加润滑油,调节风阀传动机构,要灵活可靠。 4.6检测电机绕组的绝缘电阻,紧固电源线接线端子,检查接地是否完好。 4.7检查控制柜内各种电器是否完好,紧固各接线端子。 4.8合上风机主电源,检查电源指示应正常。 4.9开机试验连续运转半小时,观察运转时应无异样声音。 1.0 目 的:保证系统的良好运行,保障来访客人与住户间的联系和住户在紧急情况下 报警求援的可靠性。 2.0 适用范围:小区所有对讲门禁报警系统。 3.0 工作职责: 3.1安保人员随时解答住户对使用方法的咨询。 3.2管理处接受住户的故障投诉。 3.3工程维修部负责故障的处理和计划保养。 4.0 详细内容: 4.1安保人员一旦发现系统出现故障,应及时通知管理处登记。 4.2管理处及时下维修单通知工程维修部并派专人维修。 4.3每半年对整个系统的主机、线路进行一次全面检查维修。 4.4检查电源电压是否正常,同时紧固各电线接头。 4.5清洁灰尘,注意防潮,特别防止雨水流入主机箱内。 1.0 目 的:保证小区防盗监控系统的正常运行。 2.0 适用范围:本小区全部防盗监控系统。 3.0 工作职责:工程维修部全面负责维修和计划保养。 4.0 详细内容: 4.1每月对系统进行一次维护保养。 4.2检查防尘罩,擦洗镜头,并清洁干净。 4.3检查摄像头固定是否牢固。 4.4检查各控制系统,监视系统连接线接触是否良好。 4.5检查避雷针接地是否良好。 1.0 目 的:保证系统在任何时候都处于正常的备用状态。 2.0 适用范围:本小区的各消防设备。 3.0 工作职责:工程维修部负责按计划维修保养。 4.0 详细内容: 4.1日常情况下,消防主机自检,发出报警信号,消控中心值班员迅速通知安保巡逻员, 赶到现场检查报警原因,若误报,则由消控中心操作复位处理。复位后无法正常运 行,则报工程维修部维修。 4.2月保养:以检查为主,由安保人员巡逻时检查,若发现有不符合要求的应及时纠正, 确保系统正常运行。 4.3年保养: 4.3.1完成月保养的全部项目,对系统中每个火灾探测器进行清洁,同时检查其连接 的可靠性。 4.3.2抽查触发每回路烟感探测器、试验控制器和警铃的响应等情况。 4.3.3检查管道及其支架是否松动和损坏。 4.3.4检查手动控制装置动作情况。 4.3.5清洁设备的灰尘,对文字标志脱落的重新修复。 4.3.6恢复并检查系统使之处于正常工作状态。 1.0 目 的:确保小区所有电梯的安全和有效的运行。 2.0 适用范围:本小区所有运行的电梯。 3.0 工作职责: 3.1由工程维修部负责日常管理、检查与监督。 3.2由有资质的电梯专业维保公司进行维修保养。 4.0 详细内容: 4.1根据政府主管部门规定,物业公司必须与注册有一定资质的电梯专业维保公司签署电 梯维保 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 。 4.2工程部门明确专门管理人员—主管或专门维修人员或电梯维修工。 4.3对电梯专业维保公司的维护保养:一是要配合、二是要监督维保质量。 4.4每月检查并督促电梯专业维保公司完成维保计划。 4.5凡维修保养电梯应严格按照国家有关操作规程和公司其它要求执行。 4.6每年在技术监督局年检前半月,以专业维保公司为主,完成对所有电梯的检查和特例 保养。 4.7在技术监督局年检前10天,由部门主管组织人员和专业维保公司人员对应检电梯进 行一次全面性技术自查。 4.8由部门主管组织工程专职人员会同电梯专业维保公司配合技术监督局对应检电梯进 行年检;并督促电梯公司完成整改内容,确认年检报告及整改报告,存档备案。 4.9当电梯停用较长时间后,需由工程专职人员和电梯专业维保公司进行全面性的详细检 查,确认安全后方可运行。 1.0 目 的:为了做好房屋及公共设施设备的维护保养工作,充分发挥设施设备最佳功能, 有效延长设施的使用寿命。 2.0 适用范围:物管处所管辖区的房屋及公共设施设备。 3.0 工作职责:工程维修部负责区分房屋维修的类型按操作流程实施。 4.0 有关内容: 4.1根椐时间的进度编制“年度、季度、月度”维修保养计划。 4.2编制计划必须以设施设备的修理周期和修理间隔期的使用要求和管理目标为依据。 4.3修理周期按照“小修—小修—中修—小修—小修—大修”的排列顺序有计划地进行。 4.4做好维修保养和验收过程的记录并归档。 4.5落实巡查制度,发现故障及时排除,确保设施设备处于良好状态。 4.6维修保养的方法和步骤按“房屋及设施设备维修保养操作流程”实施。 1.0 做好房屋及设施设备的维护保养,充分发挥设施设备的有效功能,延长设施设备的使用 寿命,这是物业管理为业主所创造的最大经济利益。 2.0 房屋及设施设备维修工作分为三大类:一是保质期内的质量维修;二是保质期以外的日 常维护保养(小修);三是保质期以外公共部位设施设备的大中修。 2.1 保质期内的质量维修工作流程: 物业管理处受理业主报修事项 指派工程人员到现场查看维修情况、填写维修表 将维修表提交建设单位确认 实行现场跟踪监督查验 合格后由物管处有关人员签字确认、回访、归档 2.2 保质期以外的质量维修分为公共设施设备的日常维修和业主部分设施的维修: 2.2.1 公共设施设备的维修工作流程: 物业管理处受理报修事项 指派工程人员到现场查看维修情况、填写维修表 小额费用维修工直接维修、大额费用报领导审批后再修 维修检验合格后由维修工签字、存档 2.2.2 业主部分设施的维修工作流程: 物业管理处受理业主报修事项 填写维修单后指派维修工到现场查看 计算维修成本和解决方案、报业主同意认可 维修检验合格后由业主和维修工双方签字确认并回访 2.3 保质期以外房屋公共部位、设施设备的大中修,应由物业管理单位制定维修方案, 报业主大会表决通过后,提取维修资金进行维修。具体操作流程: 物业管理处制定维修方案报业主委员会 业主委员会召开业主大会讨论通过维修资金的使用 业主委员会与物业管理处以招投标形式选择维修单位 业主委员会委托物业管理处与维修单位签订维修合同 物业管理处对维修现场进行跟踪监督 物业管理处会同业主委员会对维修项目进行验收、签字确认 验收合格后、按合同从维修资金中支付维修费用 1.0 目 的 保证所有为业主(住、用户)提供各种服务的公共设备满足服务要求。 2.0适用范围 管理处管辖的电力(油)拖动设备、电机、电气设备(含强电主线路)、电子设备(含 弱电线路)、管道、风道、阀门及其它房屋附属装置。 3.0 定 义 3.1日常维护保养 指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑,对不经常运行的机械 进行盘车、试车(正压风机、消防水泵、发电机),发现小故障及时排除,作好记录。 3.2一级保养 对机械设备进行检查、检测,根据实际需要局部解体,进行清洗、调整、维修更换;对 电机进行绝缘摇测;对电气设备清扫,检查仪表、电器(断路器等);对电子设备除尘、触 头研磨、更换,功能检查、软件检查;对管道、风道局部除绣防腐、刷漆;对各种主要阀门 (含风阀、防火阀)渗漏、故障进行处理。 3.3二级保养 对机械设备进行全面清洗、调整,部分解体检查和局部修理,更换易损件,噪声、振动、 泄漏检测,发电机带负荷试车;对电机进行绝缘摇测,抽芯检查,清扫、轴承上油;对电气 设备全面清扫,母线、导线、电器端子压接面除氧化,电器参数整定,耐压绝缘测试;对电 子设备除尘、插接件接口清洗,系统功能、参数测试,工作点调整,软件维护;对管道、风 道部分除绣、防腐、刷漆;对各种主要阀门(含风阀、防火阀)渗漏、故障处理或更换。 3.4中修工程 中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修,对设备部分解体修理和更换少量磨 损零部件,保证设备能恢复和达到应有的 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 和技术要求,使设备能正常运转到下一次修理。 更换率一般在10%--30%,周期3-5年。 3.5大修工程 大修工程是指对设备进行定期的全面检修,对设备要求全面解体、更换主要部件或修理 不合格的零部件,使设备基本恢复原有性能。更换率一般超过30%,周期6—10年。 3.6设备更新和技术改造 设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后,技术性能落后、效率低、耗能大或污 染(腐蚀、排气、粉尘、噪音)问题日益严重,须更新设备,提高和改善技术性能。 3.7事后维修(故障维修) 设备发生故障后,对失效、损坏部分作针对性的维修。 3.8状态维修 通过监测设备状态参数的变化,出现明显劣化后实施的维修。 4.0设备分类 根据设备对业主服务的重要性将其分为三级(风机类、泵类、机组类均含相应的电机、 电气控制柜): ?级设备:电梯、发电机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中 央报警控制柜、消防联动柜、冷水机组、BA中央管理计算机。 ?级设备:正压风机、空气处理器、公用天线系统、对讲报警系统、防盗监视系统、气 体自动灭火设施、高压开关柜、变压器、交通道闸、车场自动收费装置、泳池水处理装置。 ?级设备:除?、?级以外的所有设备。如:区域火灾报警控制箱、小型控制箱(配电 箱)、排风机、风机盘管、集中抄表装置、维修机具以及办公室、食堂、清洁、保安通讯设 备等。 5.0设备管理模式 采用计划预修制(三级保养--日常维护保养、一级保养、二级保养、小修、中修、大修、 设备更新和技术改造)与状态维修、事后维修相结合的管理模式。 5.1对于符合磨损规律的?、?级设备(电梯、水泵、正压风机、电动机、柴油发电机、 道闸等),定期做三级保养,定期进行小修、中修、大修。小修包含在三级养护中。中修、 大修周期见附表《设备保养、中修、大修周期》。 5.2对于?、?级电气设备(高压柜、变压器、低压柜、控制柜等)、电子设备(火灾报 警控制柜、放大器、计算机等)进行三级保养、探测性维修(功能检查)、状态维修。 5.3对于?级设备,采取事后维修,每年一次保养。 6.0 职 责 6.1物业公司负责设备接管验收,中修、大修及设备更新改造计划制定、方案审批、工程 监督、组织验收,保养计划审批,设备(器具)申购、报废审批,组织招投标,选择、评价 设备维修养护供方,负责《公共机电设备维修保养合同》、《电梯维修保养合同》、设备缺 陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的审核,办理合同会签手续,定期组织专家对重要 设备进行诊断,确定状态维修时机。 6.2管理处机电主管负责机电设备维修保养情况及设备技术状态的月检查。 6.3管理处维修班负责机电设备日常操作、运行、巡查、点检及《公共机电设备维修保养 合同》委托范围外的一切保养、维修工作,填写相关记录,编制保养计划,与供方根据《公 共机电设备维修保养合同》确定分包内容。维修养护合同签订后,按合同监督检查、评定供 方。 7.0设备前期管理 7.1前期介入 设备选型、安装要求等由物业公司设备管理部对有关物业考察后,向发展商提出。政府 有关部门的验收,管理处应参与。 7.2设备的接管验收 7.2.1设备的接管验收由物业公司组织专家及相关管理处技术人员组成验收组,会同发展 商、承包商进行。 验收依据为设备出厂说明书及国家有关规范、标准。确实达不到上述条件的应在验收单 中写明实际情况及原因,并限期整改,进行复验。设备的接管凭证由物业公司对发展商办理 (验收单接收人处签字盖设备管理部公章)。?、?级设备由物业公司组织专家及管理处人 员一同检验,?级设备由管理处检验,填写验收单(《公用机电设备验收单》)报物业公司 复核盖章。验收单盖章后,原件发展商、物业公司各留一份作为交接凭证,管理处留复印件。 设备技术资料在设备交接验收时,由物业公司向发展商收取并办理接收手续。对于发展 商尚未移交的资料,由管理处代表公司跟踪收取并填写《楼宇接管验收移交工程资料清单》, 全部资料收齐后,由物业公司办理清单签字、盖章手续后,再移交给管理处专人保管。 7.2.2当供电设备、供水设备验收合格接管后,方可与发展商办理水、电用户更名、过户手 续,最好直接与供电局、自来水公司办理抄表到户手续。办理手续前,管理处须向发展商索 要原《供用电合同》、《供水合同》、《供水合同执行单》及近期电费、水费单提交物业公 司审核。审核通过后,由管理处具体办理过户、抄表到户事宜,物业公司负责办理《供用电 合同》、《供水合同》、委托银行代收水电费协议书等对外合同会签手续。 7.3设备的编号 设备编号由以下四部分组成: 第一部分表示设备的类别:用数字01-99表示; 第二部分表示单位的名称:用字母++表示; 第三部分表示单位设备序号:用数字1.2.3......表示; 第四部分表示设备的管理等级:用罗马数字?、?、?表示; 例: 03 - ++ - 1 - (?) 电梯 湖景国际 1号梯 ?级管理设备 7.4 设备的建帐 7.4.1管理处维修班负责给所管物业的全部设备编号,并用EXCEL编制《机电设备统计表》,录入电脑。 7.4.2管理处对所管理的所有设施设备都应建帐; 7.5设备质量缺陷整改 新入伙的管理处,机电设备接管后,由物业公司委托专业公司或该管理处对设备质量缺 陷进行三个月整改,签订《设备质量缺陷整改委托合同》,整改达到物业公司标准后,由物 业公司和该管理处验收,通过后,再与供方签订《公共机电设备维修保养合同》。 7.6设备标识管理 7.6.1设备标牌 未隐蔽的设备须在规定位置贴设备标牌。对新入伙的物业,管理处可要求进行质量缺陷 整改的供方按《机电设备统计表》填写设备标牌,并按有关规定要求,贴在设备上。 7.6.2 设备的颜色 设备一律按附表《设备颜色规定》的要求颜色进行刷漆。 7.6.3 设备状态标识 重要危险设备的工作状态须标识(如配电柜挂“禁止合闸”等),报废、封存的设备 须标识。 7.6.4设备标识牌由物业公司统一设计。 8.0 设备使用管理 8.1物业公共设备的操作使用权归管理处,供方维修保养时,停电梯、停电、停水、操作 设备须征得管理处同意。 8.2管理处维修人员必须按国家规范、公司有关制度、规定及作业指导书要求对本管理处 管理的设备进行操作使用,确保对业主服务质量达标。须认真、全面、细致的作好运行监视、 检查工作,并作记录,记录应保证准确性、及时性和真实性。 8.3管理处工程主管应定期分析各种设备状态记录(含水、电抄表记录),确定系统工作 是否正常。作经济性分析,确保设备工作在节能状态,及时予以控制调整。 8.4重要设备(如变压器等)的投入、报停须经设备管理部批准。 9.0 设备维修保养管理 9.1 计 划 9.1.1维修保养计划 9.1.1.1供方应将委托范围内的设备下年度保养计划于每年12月中旬报管理处,保养周期、 级别应符合本文《设备保养、中修、大修周期》的规定及合同要求。管理处审核、调整后, 与管理处保养范围内的计划汇总,于每年12月下旬报物业公司审批,审批后的设备保养计划物业公司、管理处、专业公司各保留一份。 9.1.1.2设备中修、大修、更新改造计划由专业公司制定,并审查确定方案,编制或审查预 算。 9.1.1.3物业公司根据管理处月检报告,定期组织专家对重要设备进行诊断,根据诊断结果 确定状态维修时机、维修方案,并组织实施。 9.1.2 检定计划 9.1.2.1电梯检定计划由外包专业公司制定。 9.1.2.2计量器具检定计划由设备管理部制定 9.2 实 施 9.2.1管理处维修班及供方维修人员须按国家标准、规范有关制度、规定及作业指导书要求 对设备进行保养维修。供方负责《公共机电设备维修保养合同》委托范围内的设备维修、保 养可采用供方手册的表格作记录,管理处维修班负责合同委托范围外的设备维修、保养工作 并采用本手册表格做记录。 9.2.2发现设备故障(不属于维修班负责维修范围内的故障维修),维修班应用《设备故障 问题转呈单》立即通知供方,供方接到转呈单后,须在半个工作日内给管理处答复,确定维 修时间。一时无法解决的问题应给管理处一书面说明,承诺修复时间。对于重大维修,物业 公司应组织专业工程师进行现场监督、指导。对于供方不能解决的问题,需要向其它专业公 司委托维修时,供方负责人应先填写《设备外委维修申请表》,维修费用在贰千元以下的, 由管理处主任批准维修;维修费用在贰千元以上(含贰仟元)的,经管理处主任同意,报物 业公司审核,呈报主管副总经理批准后,再进行修理。若公司进行发包,由管理处填写《设 备外委维修申请表》按上述程序办理审批。维修费用较高的项目,由物业公司组织招标。 关键设备发生故障,造成大厦/小区停电、停水、停梯或严重影响业主生活(不含重大设备事故),须按应急程序进行抢修。管理处/供方首先应电话通知物业公司,并立即组织抢修,恢复设备功能。抢修所用的配件、材料标识后可按紧急放行处理。事后须按常规程序 补办审批手续。 9.2.3设备中修、大修、更新改造工程由物业公司选择供方(招标或指定合格的供方),组 织订立有关合同,办理合同会签手续,并由物业公司组织有关人员(相关管理处技术人员、 物业公司或聘请的专家)进行工程施工监督。 9.3 检 查 9.3.1维修保养检查 9.3.1.1维修班人员日常对设备进行巡视时,应对设备重点部位进行检查(点检),并作好 记录。发现问题及时解决,无法解决的问题用《设备故障问题转呈单》提交专业公司解决。 设备(?、?、?级设备)“日常维护保养”计划执行情况由管理处维修班班长检查,按同 类设备的30%比例进行抽样,并填写保养检查记录;?、?级设备的“一级保养、二级保 养”计划执行情况由管理处机电设备主管检查,按同类设备的30%比例进行抽样,并填写 保养检查记录。 9.3.1.2设备维修完毕后,应对设备功能进行检定,属?、?级设备由专业公司组织检定并 备案;属?级设备由管理处机电主管检定,所有设备检定记录管理处都应备案。 9.3.1.3管理处每月对保养计划执行情况、设备技术状态、记录资料,进行一次检查、评定, 并做相关月检记录。评定结果(分数)作为考核维修保养质量及分包方履约情况的依据。 9.3.1.4设备中修、大修、更新改造工程竣工验收由物业公司组织。验收合格,填写《工程 竣工验收证明》,由施工单位、管理处、设备管理部在单上签字盖章。不合格则由施工单位 整改,进行复验。复验合格办理《工程竣工验收证明》,未办理《工程竣工验收证明》者不 予结算工程款。 9.3.2 设备的检定 9.3.2.1对于电梯,物业公司每年组织有关部门进行一次自检,并按规定时限报送政府有关 部门检定。 9.3.2.2有功电能表、无功电能表、水表、燃气表由供电局、自来水公司、燃气公司负责定 期检定,管理处须保护好计量表、柜上的铅封。 9.3.2.3计量器具万用表、钳形电流计由管理处检定,绝缘摇表、场强仪、转速计等由管理 处自行送检,将检定证书原件送管理处存档。 9.4 评 审 9.4.1设备完好率 设备完好率=完好设备台数/设备总台数*100% 公式中的设备均指?、?级设备。设备的功能和参数能达到产品说明书中的技术性能指标就 视为完好。每年年底由管理处机电设备主管组织管理处有关人员对所管设备进行一次检查, 对检查结果按公式进行统计计算,于12月15日之前报物业公司,物业公司按10%抽样核查, 并统计全公司设备完好率。 10.0设备安全管理 10.1持证上岗与安全检查 从事特殊工种作业的员工(电工、电梯工、消防中心值班员等),须持证上岗。 公司安全委员会每季度对设备安全状况等进行一次检查、评价,并责成未达标单位对安 全隐患进行整改。 10.2事故处理程序 当管理处发生设备安全事故后,须立即通知物业公司(安委会办公室)。在调查人员未 赶到现场之前,应尽可能地保护现场,拍照或录象。管理处维修班须组织人员抢修,保证对 业主的服务。事后管理处须向安委会办公室提交设备安全事故报告,物业公司根据管理处的 报告及调查结果,向主管副总经理提交设备安全事故调查报告,并提出处理意见。事故处理 须坚持“三不放过”的原则。 11.0设备封存及报废管理 11.1设备封存 拟封存的?、?级设备由管理处报物业公司,物业公司计划安排设备封存前的处理工作 (防腐、防护等)。封存地点应保持干燥、干净、安全。管理处应定期检查。封存的设备, 应贴封存标记,重新启用时预先保养一次。 11.2设备报废 对不能修复或维修后检定不合格的设备,由维修班填写《设备(机具)报废单》,价值 在贰千元以下的,由管理处主任批准报废;价值在贰千元以上的,经管理处主任同意后,报 物业公司审核后呈报主管副总经理批准报废。报废的设备应在设备档案中注明报废日期,封 存该设备档案。设备维修过程中更换下来的器件(报废件)应在《设备维修记录》上写明。 报废的设备及报废件,管理处应妥善保管,并统一填写《报废设备、器件清单》,清单每半 年上报物业公司,由物业公司确认有利用价值的统一调配、回收。 12.0组织对供方的控制 12.1供方的选取原则上其应通过物业公司审查。 12.2物业公司每年(或一个合同期)对供方进行一次评价并做记录,对于不符合要求的供 方,不予续签合同。 12.3当发生严重投诉或事故时,物业公司须组织人员对供方的质量体系进行审核。 12.4日常检查、监督管理处管理处按本规程要求执行,按合同约定对供方是否按设备保养 计划进行保养,按约定进行维修,予以确认,在保养、维修记录上签字。管理处的确认(签 字)不免除供方对不合格保养、维修进行返工、返修的责任。 13.0设备技术档案资料管理 13.1 设备技术资料 设备技术资料管理按本文7.2条执行,资料的借阅必须办理相关手续。 13.2 质量记录 13.2.1所有质量记录均须采用物业公司标准表格。 13.2.2设备运行记录、巡查记录、值班记录由管理处填写保存。管理处实施保养、维修的 设备,由管理处保养维修人填写记录,分包方实施保养维修的设备,由分包方填写保养记录、 维修记录。保养检查记录、维修检定结论填写按本文9.3.1.1、9.3.1.2条执行。管理处维修班对所在物业所有的设备质量记录应按时间顺序装订成册,专柜保存。 13.3.3机电设备月检记录由管理处维修班保管。 13.3.4管理处保存?、?级设备维修记录,设备诊断记录,设备完好率评定统计记录。 14.0设备(机具)的申请、采购、验证、入库建帐 14.1 申 请 根据楼宇正常运作或维修需要,由维修班或办公室申请,填写《设备(机具)购置申请表》。购置总价在贰千元以下的,由管理处主任批准购买;购置总价在贰千元以上的,经管理处主 任同意后,报物业公司审核并转交有关技术工程师提出满足使用要求的设备技术指标,然后 呈报主管副总经理批准购置。购置的设备,管理处均应建档,还应报物业公司建档。若属计 量器具、仪表应报送公司物业公司专职人员建档。 14.2 采 购 采购人员应对所采购设备的用途、基本要求、质量标准等掌握清楚。购买时应会同机具 使用人或申请人共同对设备性能、质量等作鉴定。确认质量优良、性能完全符合要求、使用 方法清楚、有合格证书、价格合适才能办理付款提货手续。 14.3 验 证 对伍千元以下的设备(机具),购进后,在合同规定期内,由管理处主管机电设备主管 会同有关技术人员验证,填写《设备(机具)验证单》;五仟元以上的,由物业公司委派有 关工程师根据设备的说明书或合同规定的技术条件进行验证,验证后的设备(机具),管理 处方可办理入库建帐手续。所有购置的设备均须在采购记录中登记。 附:设备代码及分类 代码 设备类别名称 01 水泵 02 风机 03 电梯 04 发电机 05 变压器 06 空调(冷水机组、冷却塔、风机盘管、分体及窗式空调、风扇等) 07 消防设备(包括控制联动柜.报警控制器(屏).防火卷帘门.巡检箱.气体自动灭火系统) 公用天线、对讲报警系统(包括对讲主机、视频监视器等) 08 防盗监视系统 09 电气柜(箱)(包括高压开关柜.低压配电柜.控制柜(箱).照明配电箱.电表箱等) 10 维修机具(包括水电、电梯等的维修机具) 11 食堂设备 12 清洁设备 13 交通设备(包括机动车辆、挡车器、自动收费系统等) 14 保安通讯设备(包括手持式对讲机) 15 办公设备 16 自动抄表系统 17 BA系统 物业代码及分类 大厦名称 A区 B区 C区 高层 代 码 A B C D 设备保养、中修、大修周期 设备日常维护保养周 一级保二级保养中修周大修周序号 名 称 编号 期 养周期 周期 期 期 01 01 生活水泵 半月 每季 每年 三年 六年 02 01 消防水泵 每月 每季 每年 五年 八年 03 02 风机 每月 每季 每年 五年 八年 04 03 电梯 半月 每半年 每年 三年 六年 05 04 发电机 每月 每季 每年 五年 八年 06 05 干式变压器 每季 每年 // // // 07 06 空冷水机组 半月 每半年 每年 三年 六年 08 07 火灾报警系统 每月 每季 每年 // // 09 07 气体灭火系统 每月 每季 每年 // // 10 07 消防联动控制柜 每月 每季 每年 // // 11 08 公共天线系统 每月 每半年 每年 // // 12 08 对讲报警系统 每月 每季 每年 // // 13 08 防盗监视系统 每月 每季 每年 // // 14 09 低压配电柜 半月 半年 每年 // // 15 09 高压开关柜 每月 每年 // 16 13 交通道闸 每月 每季 每年 三年 六年 17 17 BA系统 每月 每季 每年 // // 注:逢高级保养的,低级保养可以不再做。对?级设备,每年至少保养一次。 设备颜色规定 序号 设 备 名 称 油 漆 颜 色 附 注 1 消火栓泵 红色 2 喷淋泵 红色 3 生活泵 蓝色 深蓝色 4 消火栓泵电机 灰色 深灰色油漆 5 喷淋泵电机 灰色 深灰色油漆 6 生活泵电机 灰色 深灰色油漆 7 潜水泵电机 黑色 8 空调水泵电机 灰色 深灰色油漆 9 空调主机 原色 10 电梯曳引机、电机 本色 11 设备底座 黑色 12 高区喷淋管 红色 明管“高喷”二字+箭头 13 低区喷淋管 红色 明管“低喷”二字+箭头 14 高区消火栓管 红色 明管+“高消”二字+箭头 15 低区消火栓管 红色 明管+“低消”二字+箭头 16 生活管道 绿色 17 煤气管道 银灰色 明管+黄色环+“石油气”三字+箭头 18 气体消防管 红色 19 空调冷却水管 绿色 20 空调冷凝管 银灰色 银粉漆 21 阀门本体 黑色 22 阀门手轮 红色 23 单流阀 黑色 24 排污阀 黑色 25 联轴器 本色 26 防护罩 黑色 27 控制箱、开关箱 本色 28 配电柜、控制柜 本色 29 各种支架 红色 防锈漆 30 电缆槽架 本色 31 室内接地扁钢 黄绿双色 100mm宽度,黄绿相间的条纹 32 屋面避雷带 银灰色 银粉漆 33 天线支架 银灰色 银粉漆 34 风机 本色 35 送风阀 红色 防锈漆 36 排风阀 红色 防锈漆 37 防火阀 红色 防锈漆 38 送风管 本色 防锈漆 39 排风管 本色 防锈漆 40 百叶 本色 41 排水管 本色 42 中水管 本色 说明: 1、 适用于设备房内所有设备及管道。 2、 管道的文字、箭头应与管道直径相适应。一般情况字体为宋体, 字的大小按管道直径的0.5倍考虑,箭头的长度按管道直径考虑。 (直径?80mm,长度为管径的2倍;>80mm,长度为200mm。) 3、所有的文字和箭头一律用白色油漆,箭头的方向以水的流向为准。 4、色环的宽度:管径?150mm,色环宽度为50mm,色环间距1.5~2M; 管径>150mm,色环宽度为70mm,色环间距2.0~2.5M。管井内的管道色环间距每层一道。 当有乘客被困电梯时,乘客会按紧急按钮、电话通知、敲击桥厢门或挥手等动作,向 监控中心求救,监控值班人员立即通知工程值班员和保安员赶到现场采取解救措施。 1、 工程值班员和保安员(不少于2人)赶到困人电梯口与被困人员通话,安抚被困人员不 要惊慌。确认电梯平层后方可打开箱门,救出被困人员。 2、如电梯没有平层,不能强硬打开箱门,应留下1个人与被困人员交谈,其于人员(2人)立即赶到电梯机房按操作规程,关闭电源后将电梯移至平层。 3、立即到电梯所停靠的楼层打开箱门,救出被困人员,如被困人员有受伤应立即送往医院。 4、做好对被困人员的解释工作,应向被困人员表示歉意,消除和减少对物业的不良影响。 1、若供水供电部门预先通知小区暂时停水停电的,应用张帖告示等方式告知业主,并安排 好水电值班人员。 2、若属于因供水、供电管路线路故障,造成小区 紧急停水、停电的,值班人员应立即检查 自动切换供电情况,有备用水源的应立即开启。 3、当发生停电时,应立即检查或联系监控中心确认电梯内是否困人,如有困人按《电梯困 人应急处置预案》进行操作。 4、恢复供电后,立即检查小区内所有电梯、消防系统、安防系统的运行情况,加强消防安 全防范措施。 1、通知工程人员赶赴现场,查明漏水部位和水源,并关闭相关的阀门。 2、如漏水影响到电梯,应立即将电梯升至漏水部位的上一层,并暂停使用,以免受水浸。 3、利用沙袋等阻止积水流入电梯井、住户及其他设备机房。 4、对于水管爆裂浸水的,工程人员应立即进行抢修,保证住户的正常用水。 5、组织人员携带工具,及时将积水处理干燥。 6、及时对事故现场受损情况拍照备案,根据情况向有关人员或有关部门申请理赔。 7、漏水应急处理注意事项: (1)因突发事件影响住户的正常生活,应立即将有关情况通告住户。 (2)当电梯浸水无法运行时,应做好住户的解释和安排其他通行方式。 (3)电梯浸水后,要经电梯维修人员检查后方可再次启用。 (4)在日常管理中要标明阀门的用途,确保紧急情况下忙而不乱。 地下车库浸水或漏水,不但影响房屋设施设备的正常运行,而且会使停放车辆及业主财产 受到一定的损失,所以预防和处理地下车库浸水或漏水,是物业管理中的重要工作之一。 1、做好日常巡查工作,发现地下车库有漏水和水管爆裂隐患时,应及时处理。 2、在台风和强降雨来临前,要重点检查和保养在下室的排涝设备,试验排涝水泵的工作性 能,确保设施设备处于良好工作状态。 3、准备好应急沙袋、水泵及其他应急排涝物资。 4、当漏水浸入地下车库时,应立即开启相应排涝水泵排水,同时检查漏水部位,设法制止 漏水源。 5、若漏水可能影响变压器、配电室和电梯等,应立即通知相关部门采取紧急措施。 6、当洪水浸入地下车库时,应立即组织人员用沙袋等物资堵住车库入口,并开启排水装置。 7、对现场拍照备案,配合有关申请理赔用。 8、组织人员对浸水后的地下车库进行清洗和消毒处理。 1、当班人员接到煤气或其他可凝气体泄漏报警时,应立即到达现场复核气体情况。 2、现场确认灾情成立后,应立即采取应急措施: (1)迅速关闭泄漏煤气管道或灶具阀门,如泄漏原因不明,立即通知煤气公司进行查漏。 (2)立即打开现场及附近的门窗,保持良好的通风。 (3)如煤气泄漏严重时,应立即组织附近住户暂时疏散离开危险区域。 (4)如发现有人中毒昏迷时,应及时背到通风良好的安全场所,等待医疗救护。 (5)现场设置防护栏,进行隔离,禁止其他人员进入。同时拔打报警求助电话。 3、管理处在灾情控制后,协同有关部门进行事故调查及处理善后工作,对整个过程做好记 录并存档。 4、煤气泄漏应急处理注意事项: (1)当班人员在现场核查气体时,应事先关闭随身电器(手机、对讲机等)。 (2)带上手电筒,现场严禁打开电源开关,严禁烟火。 (3)禁止人员乘电梯到处理现场。 (4)到了现场立即打开门窗通风,确认安全情况下,关闭煤气灶具及阀门,并立即离开现 场。 (5)如在报警现场未发现气体泄漏,应对可疑区域进行严密巡查和监视。 (6)报警现场已查实有气体泄漏但无法进入处理时,当班人员应关闭总阀,并对人员进行 疏散,保证人员安全。 1、小区管理处最高负责人为本小区防台抗台总指挥。 2、当得知台风警报后,立即进行人员的思想动员,做好一切防台抗台的准备工作。 3、落实分工,责任到人: (1)管理处做好宣传,张帖通知,告知业主关好门窗,转移阳台物品等工作。 (2)安保部组织人员对小区进行检查,发现不安全因素及时通知业主加固或转移。特别是 室外广告牌,绿化树木的加固处理。 (3)准备好防台用具和沙袋、抽水泵等应急物资。 (4)工程维修部组织人员检查各排水口是否畅通,地下排水系统是否正常,各机房是否做 好防水措施。 (5)转移易被洪水淹没的物资。 4、组织应急小分队,加强值班巡逻,注意台风的变化,随时掌握各种险情,随时处置台风 到来所出现的各种情况。 5、台风过后,及时统计受损情况,做好各种补救工作。 6、防台抗台注意事项: (1)台风警报通知应张贴在各单元及宣传栏等明显位置。 (2)防台检查要仔细全面,对于业主家中无人的要用电话与其取得联系。 (3)检查房屋原始渗漏、浸水记录,对原有渗漏部位应提前做好防范。 (4)防台用具要准备充分,如:雨衣、应急灯、铁丝、要棍等。 (5)注意自身安全,小分队人员必须做到相互照应。
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分类:企业经营
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