丰泽园项目
尽职调查
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目录
第一章 项目区域 …………1
第二章 区域市场分析 …………3
第三章 项目公司介绍 …………3
第四章 项目介绍 …………4
第五章 公司财务状况 …………5
第六章 融资条件 …………6
第七章 风险分析 …………7
第八章 调查结论 …………8
声明
本尽职调查报告是由独立完成，真实反应了新泰置业2014年11月30日以前的生产经营情况，我们对本报告的
内容
财务内部控制制度的内容财务内部控制制度的内容人员招聘与配置的内容项目成本控制的内容消防安全演练内容
的真实性、准确性和完整性负责。
丰泽园项目
尽职调查报告
第一章 项目区域
一、漯河市
漯河市位于河南省中南部，启于北魏、盛于明清，因淮河的两大支流沙河和澧河蜿蜒全境并在市区相汇，曾以商贸和水陆交通发达而享誉中原，在明朝永乐年间已是“江淮百货萃，此处星辰罗”的商品集散中心，素有“水旱码头”之称。
今天的漯河，更是四通八达，是国家二类交通枢纽城市。石武高铁、京广铁路、京港澳高速、107国道贯穿南北，漯宝（丰）铁路、漯阜（阳）铁路、宁洛高速横跨东西，距郑州新郑国际机场不足一小时车程；安信快速通道、郑漯城际铁路纳入规划，区位优势更加突出。
漯河市面积2617平方公里，人口260万，下辖源汇区、郾城区、召陵区、西城区、舞阳县、临颍县。漯河风光秀丽景色宜人，先后摘取国家园林城市、全国绿化模范城市、国家森林城市、中国特色魅力城市、中国人居环境范例奖等桂冠。
漯河以食品工业发展的卓著成效，培育出了以双汇集团为代表的食品名星企业，是享誉四方的食品名城、全国食品安全信用体系和保证体系建设双试点市、全国首家农业标准化综合示范市、全省食品工业基地市、全省无公害食品基地示范市。
2、西城区
西城区是从目前的源汇区划分出来的新设城区，相当与郑东新区，东起107国道、西至大楼魏东、南起澧河、北至沙河，割区面积为25平方公里。总体定位: 立足中原、辐射中部、享誉国际的21世纪商务休闲都市区、创新服务示范区、低碳生态宜居区以及多元文化特色区。将西城区打造成为漯河市提升城市功能的先导区、体现生态文明的示范区和展现城市文化的魅力区。集商务休闲、行政文化、对外交通、生态居住、滨水活动等多功能于一体的城市副中心。规划结构为两带环抱、两环绕城、两轴连城、三心辉城、四区成城、水绿交融规划居住用地面积为416.43公顷，包含二类居住用地、商住用地和中小学、幼儿园用地，占建设用地面积的40.23%，其他为商业用地和公共配套施用地。
以下是西城区鸟瞰图：
第二章 区域市场分析
尽职调查期间，我们走访了漯河市住房保障和房屋管理局，调阅了漯河市2011年至2014年前三季度的房地产市场统计分析，现就调阅的资料对我们重点关注的问题进行分析：
1、房地产开发投资完成情况：
年份
完成投资（亿元）
2011
39.7
2012
43.67
2013
44.32
2014前3季度
43.21
可见，全市房地产开发投资完成指标连年增长，2014年将超越2013年继续呈上升趋势。
二、房地产项目建设情况：
年份
新开工面积（万平米）
累计竣工面积（万平米）
2011
208.7
133.9
2012
223.44
138.49
2013
223.92
86.63
2014前3季度
119.57
76.03
受房地产开发周期影响，商品房峻工面积2013年以来有所下降，但总体供给依然充沛。
2、商品房预销售情况：
四、商品房价格：
时间
平均
郾城区
源汇区
召陵区
开发区
2011
2538
2950
2900
2200
2100
2012
3173
3839
3327
2834
2693
2013
3481
4103
3560
3270
2989
2014前三季度
3571
4236
3778
3170
3100
由上图可见，源汇区（西城区）商品房预售价格在整个漯河市处于较高的位置，这与西城的的城市副中心的定位有直接的关系，通俗一点讲，漯河的西城区相当于郑州的郑东新区，其发展后劲很强。
通过以上图表分析可见，漯河市房地产市场整体平稳，但2013年是一个拐点，受经济周期和开发周期影响产销量有所下降（下降多少？），但价格一路攀升？（上升多少？），整体业态呈良性发展态势。以上图表依据我们从漯河市住房保障和房屋管理局调取的市场统计分析报告整理完成（补充资料第1页）。
第三章 公司介绍
一、公司股权及历史沿革:
公司管理人：
1、董事长：
2、总经理：
以上资料为新泰置业公司提供。
第四章 项目介绍
一、项目基本情况：
1、项目名称：
2、项目位置：
3、项目规划：
项目鸟瞰图
项目规划图
4、周边在建楼盘形态分析：
我们走访了周边市场，对同业态价格进行了调研，西城区为规划中的商业中心，区域内地商业与住宅按4：6进行配比。目前西城区在建的楼盘有五个，其中拆迁安置房三个分别为：
5、西城区及周边在售楼盘列表分析：
通过以上环节的调查整理，部分印证了我们从漯河市住房保障和房屋管理局调阅的统计资料（补充资料第5页）。（用图示表示出来）
二、项目优势分析
1、区位优势；
2、交通优势；
3、配套优势；
4、产品优势：
三、项目进展及其开发计划：
1、手续方面：
2、工程方面：
3、销售方面：
以下是我们对新泰置业和成本和利润测算：
开发成本：（万元）
序号
项目
已支付
尚需支付
预计总支付
1
2
3
4
5
6
开发费用：（万元）
序号
项目
已支付
尚需支付
预计总支付
1
2
3
4
销售利润：（万元）
序号
项目
金额（万元）
1
销售收入
2
总成本费用
2.1开发成本
2.2开发费用
3
利润总额
4
所得税
5
税后利润
第五章、公司财务状况
我们对2014年11月30日资产负债表、利润表、现金流量表各项目进行了查证分析（补充资料第10页）：
1、货币资金期
2、预付账款：
3、其他应收款：
4、存货：
前期工程费
建筑安装成本
公共配套设施
以上成本合计万元，
5、长期投资：
6、固定资产：
7、短期借款：：
债权人
借款金额
月利率
期限
担保方式
（附征信查询报告、借款合同）
8、预收账款：
9、其他应付款：
债权人
借款金额
备注
10、应交税费：
11、我们关注到新泰置业的实收资本的变化，并查证了相关明细账和验资报告。
12、未分配利润
13、公司财务结构简述（2014年11月30日）
资产：
来源：
存货
（开发成本）
股权
其他应收款
销售收入
存款
股东借入
税金
社会融资
银行借款
开发费用
据以上分析可见，新泰置业公司股东实际净投入为万元，其余部分为外部借款。
14、未发现机构借款、未发现其他社会借款、公司未对外提供担保、没有作为被告的诉讼事件。
因新泰置业公司是真正的股份企业，所在在管理上能做到财务管理健全、会计核算清析，分工协作并相与监督。在核查财务资料的过程中没有回避、等待现象，能做到账表、账账、账证、账物相照，会计资料真实可信。
第六章 融资条件
一、融资额度：
二、融资期限：
三、投资回报：年收益率
四、资金用途：项目开发与经营。
五、还款来源：
来源项目
已发生
2015
统计
一季度
二季度
三季度
四季度
来源合计
支出项目
一季度
二季度
三季度
四季度
土地成本
前期工程费
建安工程费
配套建设费
开发期间杂费
管理费用
营销推广费用
财务费用
销售税费
合计
关联企业借出
银行还贷
融资利息支付
融资本金偿还
资金余额
2016年计划销售收入亿元，第一季度计划实现元，届时可实现投资本金和收益的全部收回。
六、融资模式：私募股加债。
七、保证方式：
1、股权控制：组成私募基金，100%控股新泰置业。
2、销售备案：
3、股东连带担保：
4、监督项目运营管理：对项目公司控股并完成相应变更手续后，我们将设置新的公司治理结构，实现对公司运营管理的有效监督，并及时采取必要的应急手段，防范可能出现的风险。
八、盈利测算：
第七章 风险分析
本项目投资的风险主要来自以下几个方面：
一、国家的房地产政策方面：
目前国家对房地产行业的政策由政府严格调控变为完全由市场调整资源配置，房产税等政策呼之欲出，相关政策的出台会对市场产生较大影响。
二、市场经营方面：
各知名房企借助品牌张长大举进入三四线城市房地产市场，区域性房企面临较大的市场竞争压力，加之2013年以来全国经济进入下行轨道，购买力下降，房产市场销售下滑，对中小房企会形成冲击。
三、备案注销方面：
因为我们并不是真正购房，所以已备案商品房一定要办理注销备案手续，一旦在合同期内相关政策或
流程
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发生变化，势必为注销备案造成障碍，这也是我们不得不关注到的风险点。
四、流动性风险：
虽然我们采用股权加债权的模式已经防范了部分风险，但如果销售市场严重受阻，原股东又不能及时筹措到资金偿还债务，则形成资金不能按期收回的风险。
第八章 调查结论
经过对项目调查，我们得出以下尽职调查结论：
报告人：
2015年1月17日
浙公网安备 33021202002483