《土地经济学》讲义

《土地经济学》讲义 讲授内容提纲 前 言 第一章 导 论 第二章 土地市场 第三章 土地的供给与需求 第四章 地租理论及其应用 第五章 土地价格理论及其应用 第六章 土地金融 第七章 土地税收 第八章 土地利用概论 第九章 土地集约利用 第十章 土地规模利用 第十一章 土地分区利用 第十二章 土地 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 利用 第十三章 土地可持续利用理论 第十四章 土地制度概论 第十五章 中国现行的土地制度 第十六章 中国港台及国外现行的土地制度 前 言 一、《土地经济学》课程设置的目的和意义 1、目的 “土地经济学”是土地管理专业的专业基础课，是研究土地开发、利用、管理和经营规律的学科，是对土地一系列经济问题的系统分析和解释的学科，是学习土地专业课程及房地产相关课程的先导性课程。 2、意义 ?认识土地的基本经济属性，系统了解和掌握土地经济的规律。 ?了解和掌握研究土地经济问题的方法。 ?了解和认识土地经济学学科发展历程及最新动态。 ?应用土地经济学理论知识，分析和解决现实中的土地经济问题。如关于土地的有偿使用;农村土地家庭联产承包责任制;城市土地集约利用和农村土地适度规模利用等;行政干部土地违法现象的原因分析等。 二、《土地经济学》的内容体系 主要有四大部分内容 1、关于《土地经济学》 对象及其研究简况 2、土地市场理论 土地的经济运行规律。 3、土地利用理论 土地生产力 4、土地制度理论 土地生产关系 三、教学要求及安排 1、教学方式 课堂讲授、课堂自学讨论等 2、教学考核 采用连续综合评定方法(课堂提问、讨论发言、作业、笔记、课堂纪律等)对学生学习过程和结果进行考核 第一章 导 论 【内容提要】认识和了解土地利用中的经济问题，首先要对土地的属性进行全面了解，这是研究和生产实践中合理利用土地的前提。本章对土地的自然和经济属性及其功能进行全面的讲述，同时，对研究以土地利用中的经济问题为研究内容的土地经济学学科的基本问题加以介绍，为学习土地经济学的理论奠定基础。 【重点】土地的自然和经济属性，土地经济学的研究对象和内容体系 【难点】认识土地自然和经济属性的意义，土地经济学研究的主要问题 一、土地的概述 (一)什么是土地, 1、对土地概念的不同认识:从横向和纵向两个方面说明 2、土地的定义:是自然和经济的综合体。 (二)土地的特性 1、土地的自然特性:是土地固有的特性 ?位置的固定性 ?面积的有限性 ?质量的差异性 ?功能的永久性 2、土地的经济特性:土地在被人类利用后所表现出的特性 ?土地供给的稀缺性 : 人类对土地需求的不断增长和土地面积的有限性 ?土地利用方式的相对分散性:土地位置的固定性和区域差异性以及社会生产力发展的地区差异等。 ?土地利用方向变更的困难性:自然条件的限制和变更成本大。 ?土地报酬递减的可能性:土地投入的局限性 ?土地利用后果的社会性:存在诸多社会问题 (三)土地的功能 1、土地的承载功能:地基 2、土地的生产功能:具有生产力 3、土地的资源:土地中蕴藏有各种自然资源 (四)土地分类:由于土地的空间差异特性，土地分类是土地利用的前提条件。新的分类(1999年)一级3个、二级15个、三级71个 二、土地经济学的对象与研究方法 (一)土地经济学的对象 1、首先要明确土地经济学的研究领域，有三个主要领域 ?土地利用经济:土地资源在各经济部门中分配和使用。研究人与土地之间的关系问题。 ?土地制度:制度的制定是土地利用的重要内容，研究人与人之间的经济关系问题 ?土地价值:土地权属转移和收益分配中的土地关系问题 2、从研究领域看土地经济学的研究对象 土地利用中的生产力组织和土地所有、使用与管理中的生产关系及其调节，即 生产力组织:土地要素与其他要素的配置，包括时间和空间 包括两个方面 生产关系调节:土地收益分配和权属转移中的土地关系的协调 (二)土地经济学的研究方法 1、抽象思维方法 是社会科学研究的重要方法，是在深入实际调查，占有大量客观事实材料的基础上，运用人的抽象思维能力进行“加工”把感性认识上升到理性认识，从中找到事物的本质及规律性。 2、系统分析方法 土地系统是社会经济系统的子系统 3、定性分析与宣分析相结合的方法 ?事物质和量的统一，是事物发展的共同规律性 ?任何一个土地经济问题都有质与量两个方面 4、表态分析与动态分析相结合的方法 ?任何事物运动都是相对的、无条件的，而静止是相对的，有条件的。 ?土地经济问题的分析，必须把静态分析和动态分析密切地结合起来。 5、微观分析与宏观分析相结合的方法 土地经济问题即有微观方面的问题也有宏观方面的问题 (三)土地经济学的任务和内容 1、任务 在于向人们回答:如何经济有效地利用土地资源，怎样合理开发利用本国的土地资源,以及当前的土地政策对未来的世代将产生什么样的影响和后果等等。 2、内容 不同历史发展时期，土地经济学研究的具体内容虽然有所不同，但总的来说，有三个方面的内容。 ?关于土地本身 ?有关经济方面的问题。主要研究土地利用的经济法则，以免盲目利用造成经济上的浪费和生产资源上的损失。 ?社会方面的问题。研究不同的社会制度与土地所有权、使用权以及土地的使用方式等的关系。 三、土地经济学的产生与发展。 1、土地经济学研究历史悠久，在20世纪20年代成为一门独立的学科。 2、中国土地经济学的研究也经历了不同的研究阶段。 3、土地经济学的形成与发展有其特点 ?国度和地域的差异性 ?发展阶段的差异性 ?土地经济学术研究日益深化和细化 第二章 土地市场 【内容提要】在市场经济条件下，土地资源的市场配置是合理利用土地的基本 途径，所以，土地市场认识和了解是分析土地利用经济问题的基础。本章主要 介绍土地市场的基本特点及运行模式，中国土地市场的建立、发展、现行体系 及市场管理等问题。 【重点】土地市场的特点和运行模式，中国土地市场的现况等。 【难点】土地市场的运行机制，中国土地市场的建立和完善。 一、土地市场概述 (一)土地市场的内涵 1、土地市场:是指土地这种特殊商品在流通过程中发生的经济关系的总和。 2、土地市场的构成: ?市场的主体:土地的供给者，购买者和其他参与者 ?市场的客体:土地，即交换的目的物，实际上是土地权利 ?契约:土地交易 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 3、土地市场的特殊性 ?土地是一种特殊的商品 ?土地资源的市场配置是实现土地合理利用的基本途径 (二)土地市场的特点 1、国外对不动产市场特点的认识 ?雷利?巴恪维教授 ?美国不动产学术界对不动产市场特性的分析 2、土地市场的特点 ?地域性 ?不充分性 ?供给滞后性 ?供给弹性较小 ?低效率性 ?政府管制较严 (三)土地市场的功能 1、优化配置土地资源:行政划拨和市场方式 2、调整产业结构，优化生产力布局 3、健全市场体系，实现生产要素的最佳组合 (四)土地市场的运行条件和模式 1、建立土地市场的必要条件 ?市场经济环境:市场机制、行政、法律、道德 ?土地产权明晰:土地所有权及其各种派生权利 ?发达的金融市场:土地市场的繁荣离不开金融业的支持 ?完善的土地法规:是土地市场运行的根本保证。 ?良好的市场中介机构:土地市场的不完全。 2、土地市场运行模式 ?两种模式:以土地私有制为基础的完全市场模式;以土地国家所有制为基础 的市场竞争模式 ?共同点: a( 资本主义市场经济 b(有形市场和无形市场相结合 c( 土地市场的供给与需求决定土地价格 d(土地市场的进出是自由的。 e( 政府都对土地市场进行干预 ?不同之处 a( 土地所有制不同 b(市场客体不同 c( 市场竞争程度不同 3、土地市场运行的机制 土地的供求机制和价格决定机制是土地市场运行机制的核心。 ?土地价格形成机制 ?土地供求机制 a( 土地供给 b(土地需求 c( 土地价格及其与供给和需求的关系。 二、中国土地市场体系 (一)中国土地市场体系的建立与发展 1、中国建立土地市场的必要性 ?是合理配置土地资源的有效途径 ?是社会主义统一市场的有机组成 2、中国土地市场体系建立与发展的历程 ?20世纪初期的民国时期就已开始 ?解放初期至改革开放前土地市场不存在 ?改革开放后开始逐步建立和发展 (二)中国土地市场体系的特点 1、政府推动土地市场的建设和发展 2、城市土地市场占主导地位 3、属于垄断竞争型市场 4、在企业改制中实行土地政策性入市 (三)中国城市土地市场 1、土地使用权出让市场 ?土地使用权出让的涵义 ?市场的构成和主体、客体、出让方式 ?市场的特点:垄断性市场 2、土地使用权转让市场 ?土地使用权转让: ?市场的特点: ?市场的特点:竞争性市场 3、土地使用租赁市场 ?土地使用权租赁 ?土地使用租赁市场的发展 4、土地使用抵押市场 ?土地使用权抵押:是指土地使用权人(抵押人)以其合法的土地使用权以不 转移占有的方式白抵押权人提供债务履行担保的行为 ?市场的构成 ?土地抵押是土地开发商取得资金的主要融资途径。 (四)中国农村土地市场 1、拍卖“四荒”地 2、山地流转 3、农村土地股份化 土地征用的概念 (五)中国土地征用 土地征用的特点;一种强制性行为，具有市场行为 需要进一步完善机制，解决征地中的问题。 三、中国土地市场管理 土地管理就是政府对市场的规范与调控 (一)土地市场管理的原则 1、实现土地调节为主，政府干预为辅的原则 2、实现土地资源的优化配原则 3、平稳发展原则 4、多手段多方式共同运用原则 (二)政府管理土地市场的基本手段 1、法律手段 以立法的形式对土地市场进行规范 2、经济手段 采取税收和金融措施对土地市场进行调控，以达到市场正常运行的目的。 3、行政手段 通过对土地利用，交易等做出各种规定，用行政方法进行约束 第三章 土地的供给与需求 【内容提要】土地供求是土地市场运行的重要机制，但土地供给和需求受自然和经济等因素的制约有其特点。所以，认识和了解土地的供给和需求对进一步认识土地市场以及对土地进行合理利具有重要意义。本章主要介绍土地供给与需求的特点及其制约因素，分析土地供求关系和供求平衡的基本原理。 【重点】认识和理解土地供给的类型及制约因素，土地需求的本质，土地供求关系和供求平衡。 【难点】土地供求关系和供求平衡分析 土地供求是土地市场运行的机制，直接影响土地市场的价格。 一、土地的供给(商品的卖者或生产者提供销售的商品数量) 土地供给是指可利用土地的供给，即地球所能提供给社会利用的各种生产和生活用地的数量。分自然供给和经济供给。 (一)土地的自然供给及其制约因素 1、概念 是地球供给人类可利用的土地数量，包括已利用的土地数量和未来利用的土地资源。 2、特性 自然供给是相对稳定的，无弹性的。 3、制约因素 主要在气候、土壤、水文、交通等条件。 4、世界土地的自然供给 2?供给总量:7000万km,如耕地仅占17.5%，最好的耕地占7% ?区域供给:在分布上有很大的差异 ?中国土地的自然供给 中国土地的自然供给极其有限。总量和类型 (二)土地的经济供给及其影响因素 1、什么是土地的经济供给, 是指在土地自然供给的基础上，投入劳动进行开发以后，成为人类可直接用于生产、生活各种用途土地的供给。 2、特点 ?具有弹性 ?有效供给:自然供给变成经济供给才能被人类所利用。 ?供给的表现:包括总量的增加，某种用途土地数量的增加，产出的增加。 3、与自然供给的联系与区别 ?经济供给只能在自然供给范围内变动 ?针对性不同 ?弹性上的差异 ?人类的影响结果不同 4、影响因素 主要有土地的自然供给、利用土地的知识和技能，社会需求、产品价格、土地利用计划，土地供给者的行为(中国城市政府) 5、增加土地经济供给的措施 ?扩大土地利用面积:后备土地资源的开发 ?提高集约经营水平:增加产出 ?建立合理的土地制度 ?调节消费结构 ?利用新技术 ?保护土地资源 二、土地需求 是指人类为了生存和生产发展对土地的需求，分两和需求，即农用需求和 非农业用地需求。 (一)土地需求的本质—人口增长对土地的压力 1、世界人口增长的特点 ?二战前人口增长总体水平低，对土地的压力较小 ?二战后人口高速增长 ?世界人口预测 2、中国人口的增长与展望 ?具有周期性的大起大落，呈现若干次循环 ?呈台阶式的倍增 3、人地关系的变化 1、完全依赖的低级阶段 2、利用大自然的初始阶段 3、人类占主导的开发阶段 4、开发与保护相结合的阶段 (二)土地的需求类型 1、农业用地需求 主要是利用土地的各种自然条件，为人类提供食物和农副产品等。根据提 供品种不再分耕地、林地、草地等。 2、非农业用地需求 因生产等各项活动而对土地的需求，随着社会生产力水平的提高而增加。 3、经济发展对土地需求的影响 (1)经济发展将引起对土地总量的需求和土地需求结构的变化。 (2)经济发展对土地需求影响的定量解释 三、土地的供求平衡 土地进入市场，土地使用权必须按商品经济规律进行流转。 (一)一般的商品供求关系 1、需求及需求曲线 2、供给及供给曲线 3、需求与供给规律的例外 4、均衡价格 (二)土地供求平衡 土地是一种特殊商品，有其供求平衡的一般性和特殊性 1、耕地供求关系 ?耕地买卖频率很低 ?供求变化主要受人均占有粮食数量的影响 ?珍惜耕地的重要性 2、工业、商业和住宅用地的供求关系 ?供求遵循一般商品的供求规律，趋于平衡 ?供求关系特例 a( 特殊的供给和需求曲线 b(有价无市 c( 实现非农用地供求平衡的措施 第四章 地租理论及其应用 【内容提要】地租是土地所有权在经济上的实现形式。所以，地租理论是土地经济问题研究的重要理论依据。本章介绍地租的概念、产生与发展，西方地租理论和马克思地租理论，对资本主义地租进行系统的介绍，地租理论在中国的应用进行全面介绍，通过学习使学生对地租的基本理论及其应用有较全面的掌握和了解，并为土地价格理论的学习奠定基础。 【重点】认识和理解地租的概念、地租的类型及其产生机制，地租理论的应用。 【难点】地租的分析 一、地租的基本理论 (一)地租的概念及分类 1、地租的概念 ?马克思地租理论:是直接生产者在生产中所创造的剩余生产物被土地所有者占有的部分。是土地所有权在经济上实现的形式，是社会生产关系的反映。 任何社会，只要存在土地所有者和不占有土地直接生产者，就会有地租。但不同社会，其性质有差异。 ?资产阶级地租定义:地租是一种经济剩余，即总产值或总收益减去总要素成本或总成本之后余下的那一部分。 马克思地租分类:级差地租、绝对地租、垄断地租 2、地租的分类 资产阶级经济学分类:契约地租和经济地租 (二)地租的产生和发展 1、产生:地租与土地所有权出现于广大耕地上同时产生的。是一个历史范畴。 在不再的社会形态下，地租体现着不同的社会生产关系。 2、发展:地租是与土地所有权出现于广大耕地上同时产生的。在不同的社会制度，其体现的经济关系不同。 奴隶制地租用 封建地租 资本主义地租 占有者与生产者的对立 土地所有者、资本家与雇佣工人 社会主义地租 国家、集体和个人土地收益的分配关系 (三)西方经济学的地租理论 1、资产阶级古典政治经济学的早期地租理论 ?威廉?配第奠定了级差地租理论的基础 ?杜尔阁揭示了地租与土地所有权的关系 2、斯密、李嘉图、安德森与屠能的地租理论 ?斯密对绝对地租的论述 a、背景介绍 b、对地租的论述 c、评述 ?李嘉图运用劳动价值论研究地租，对级差地租理论作出了突出的贡献。建立了级差地租的初步体系，否认绝对地租的存在。 地租 级差地租 级差地租I 级差地租II ?安德森研究了级差地租理论的基本特征，是现代地租理论的创始人 ?屠能说明了土地位置与地租的关系。 3、资产阶级庸俗政治经济学的地租理论 有两个代表性的理论:萨伊(J.B.Say)、马尔萨斯(T.R.Mrlthus) 4、现代西方经济学的地租理论 ?萨缪尔森的观点:地租是为使用土地所付的代价 ?巴恪维的观点:地租可以简单地看做是一种经济剩余 (四)马克思主义地租理论的创立与发展 1、地租来自社会，而不是来自土壤 2、产品价格昂贵不是地租的原因，相反地租侧是产品价格昂贵的原因。 3、级差地租产生的根本原因是土地经营垄断，土地质量差异仅是产生级差地租的自然基础。 4、产生绝对地租的根本原因是土地所有权的垄断。 (五)学习研究地租理论应注意的几个方面。 1、不同土地所有权形态下地租性质的区别 2、土地资本利息与地租的区别 3、土地租金与地租的区别 4、地租与一般剩余产品的区别 二、资本主义地租分析 (一)资本主义级差地租 1、产生的条件与原因 ?是经营较优土地的农业资本家所获得的并最终归土地所有者占有的趋额利润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额 ?资本主义级差地租产生的条件是自然力，即优越的自然条件。 ?产生的原因是由土地有限而产生的资本主义经营垄断。资本主义土地所有权是使超额利润转化为地租形式的原因。 2、级差地租I 是由于土地的自然肥力或土地位置的差异，在同等投资的情况下，形成的条件好的土地上获得比条件差的土地的超额利润转化的地租。 ?土地肥力的差异是形成级差地租I的条件 ?土地位置差异是形成级差地租I的条件 3、级差地租II 在同一块土地上各个连续投资劳动生产率的差异而产生的超额利润转化的地租，即为级差地租II 4、级差地租I与级差地租II的关系 ?二者在实质上是一致的，都是由个别生产价格与社会生产价格之间的差额所产生的超额利润转化而成的。 ?级差地租I都是级差地租II的基础和出发点。 5、最坏耕地也有级差地租 ?由于在较好的耕地上连续追加投资的劳动生产率降低所造成的 ? 更坏耕地的投入耕作。 ?在最坏耕地上追加投资导致劳动生产率变化 (二)资本主义绝对地租 1、产生的条件 农业资本有机构成低于社会平均资本有机构成，是农业中能够形成超额利润(绝对地租实体)的条件 2、来源 是产品价值与生产价格的差额，是农业工人创造的剩余价值的一部分 3、产生的原因 土地所有权的垄断，是使上述超额利润保留在农业部门内部并使之转化为绝对地租的原因。 4、影响绝对地租量的因素:农产品的价值与价格的差额;农业资本有机构成的相对水平;农业投资的总量。 5、现代资本主义农业绝对地租的来源 ?问题的提出:农业生产技术的提高，农业有机构成升高 ?马克思对此的解释:来自市场价格超过价值和生产价格的余额，即只能来自新产品的垄断价格 (三)资本主义垄断地租 是由新产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。它与由土地所有权垄断的存在使农产品按照超过生产价格的价值出售而形成的垄断价格不同。 (四)资本主义矿山地租和建筑地段地租 1、矿山地租 同样存在级差地租、绝对地租、垄断地租。 2、建筑地段地租 ?位置对地租量的决定性作用 ?土地所有者对建筑地段地租的产生处于被动地位 ?绝对地租(问题)及来源 ?建筑地段的垄断地租 三、地租理论在中国的应用 (一)社会主义级差地租 1、社会主义是否存在级差地租 ?中国仍然存在形成级差地租的客观物质条件 ?在社会主义制度下，仍然存在着形成级差地租的社会经济条件，即对土地经营的垄断 2、性质和特点 反映的经济关系有所不同 3、级差地租的分配与归属 ?在土地集体所有制的条件:级差地租I归集体经济组织所有，级差地租II归土地承包经营者所有，二者的一部分应归国家所有。 ?在土地国有制的条件下:级差地租I国家所有，级差地租II在租期内归土地经营者所有，部分应归国家所有。 ?国家对级差地租的调节和分配 价格、税收、收费、财政与信贷 (二)社会主义绝对地租 1、存在的条件、来源及原因 ?在农业资金有机构成大大低于工业的条件下，农产品价值必然大于其社会生产价格，其差额就是构成绝对地租实体的那部分超额利润 ?对土地所有权的垄断，并要求在经济上实现 ?仍存在土地使用权和所有权的分离，这是绝对地租形成的前提。 2、绝对地租的具体形式 不同所有权形式反映不同的土地关系 (三)社会主义城市地租的特点及其来源 城市地租的特点是建筑地段地租的明显强化城市级差地租的来源已有定论，但绝对地租仍存在争议。 (四)社会主义制度下地租范畴的理论和现实意义 1、地租范畴是社会主义条件下实行土地有偿使用的理论基础。 2、地租是加强土地管理的重要经济杠杆 3、地租是制定产品价格的重要依据。 4、地租是制定土地价格的基础。 第五章 土地价格理论及其应用 【内容提要】土地作为一种特殊商品，其价格的形成也不同于一般的商品，因此，关于土地价格的形成及其变化规律成为土地经济学所研究的重要内容，本章主要介绍土地价格的基本理论，土地价格的评估以及土地价格的管理。通过学习使学生对土地价格的形成及变化规律，为什么要对土地价格评估和管理等问题能够有系统的认识和了解。 【重点】认识和理解土地价格形成和变化的规律及影响因素。了解我国土地价格管理的基本内容。 【难点】土地价格的形成理论 一、土地价格的形成与变动 (一)土地价格形成的理论 1、马克思主义地价形成理论 以劳动价值论为基础的地租和地价理论，认为土地价格是地租的资本化。其理论内容: 1)自然状态的土地虽然不是劳动新产品，没有价值，但有使用价值，在一定的 生产关系下，产生了地租。因此，土地价格就是地租的购买价格。 2)土地价格的实质是地租的资本化 将地租按一定的利息还原成一个资本量便是土地价格。资本化的地租表现为地租。 P=R/r 3)土地租金是出租土地的资本化收入 土地租金=土地固定资本+真正的地租 2、西方经济学地价形成理论 是在市场价格理论的基础上发展起来的。 1)土地收益理论 ?土地价格是土地收益即地租的资本化。地租为经济地租。 ?经济地租:土地总收益扣除总成本的余额。 ?土地收益:有3个方面的含义。 ?土地收益和土地价格的关系:V=a/r 是土地估价各种模型的依据。 2)土地供求理论 土地价格的决定因素是土地的供给和需求。 ?土地供给无弹性下的价格决定:土地价格完全由需求所决定 ?土地供给有弹性下的价格决定:由供给和需求共同决定 (二)土地价格的内涵及特点 1、土地价格的内涵 ?土地价格是为购买土地而支付的用货币表示的交换价值，是土地未来地租的资本化。 ?土地价格是指公开市场条件下形成的土地价格，关于“市场价值”的解释。(一般情况下) 2、土地价格的特点 ?土地价格是土地权益价格 ?土地价格不是土地价值货币的货币表现，一般不依生产成本定价。 3)土地价格主要由土地需求决定 4)土地价格总体呈上升趋势 5)土地价格具有强烈的地域性 (三)影响土地价格变动的因素 凡是影响土地的供给与需求，或影响地租收益和土地还原率的一切因素都是影响土地价格的因素。 1、一般因素 是指影响土地价格的一般的、普通的、共同的因素，它对土地价格的总体水平产生影响，主要有土地制度、城市规划、城市性质及宏观区位、土地利用计划、土地相关政策、人口状态、经济发展状况、社会安定状况等。 2、区域因素 对区域地价有总体影响的自然、社会、经济因素。主要有区域位置、基础设施条件、规划限制和环境质量等。 3、个别因素 是指土地本身的条件和特征对土地地价有影响的因素，如宗地、面积、位置、形状、临街宽度、宗地开发程度、土地利用状况及规划条件、土壤肥力和地质条件等。 (四)土地价格变动趋势及规律性 1、土地价格呈总体上升趋势 2、土地价格变动呈现周期性特征 3、土地价格变动具有明显的地区差异 4、地价在房地产价格中所占比重越来越大。 二、土地价格的评估 (一)土地价格评估的目的和意义 (二)土地价格评估的主要方法 (注:主要以课堂自学为主) 三、土地价格的管理 (一)中国土地价格体系 1、基准地价 是由政府管理部门委托评估机构，根据现状条件下的土地级别评估的某一时点上法定最高年期物权性质的土地使用权区域平均价格。 1)城镇基准地价:是指在城镇规划范围内，对现状利用条件下不同级别的土地或者土地条件相当的地域，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一时点上法定最高年期物权性质的土地使用权区域平均价格。 2)农地基准地价:是制在农村范围内，以县域为单位对现状利用条件下同级别的土地(主要是耕地)，或者土地条件相当的地域，按照土地所有权、土地使用权等不同权利分别评估确定的某一时点的平均价格。 3)基准地价的作用 2、标定地价 ?是政府根据管理需要，评估的具体宗地在公开市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格。是宗地地价的一种。 ?作用:作为政府确定土地出让金、土地资产、核定土地税费、制定土地市场管理政策的依据 3、交易地价 是指土地市场中实际交易的价格。 ?土地使用权出让价格 ?土地使用权转让价格 ?租赁价格 ?地役权价格 4、其他价格形:课税价格、抵押价格等 (二)中国土地价格 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 1、建立土地估价制度 2、建立估价机构和估价人员的资格认证制度 3、建立基准地价和标定地价定期公布制度 4、建立地价监测体系 5、建立土地供应计划制度和土地储备制度。 6、建立土地交易最低限价制度 7、建立土地增值税制度 (三)西方发达国家的土地价格管理 1、美国 对土地市场干预最少的国家之一。但为防止地价的失控对土地市场及其整个经济产生负面影响，因而逐步加强了对土地价格的管理，所采取的主要措施有建立土地估价制度、对地价进行控制等。 2、日本 是对土地市场进行政府干预最多的国家之一。主要措施有:建立地价公示制度;建立不动产估价制度;建立土地交易评估制度和申报劝告制度;制定《国土利用计划》 3、德国 成立土地估价委员会;政府具有土地的征购权和优先购买权;建立农地转用控制制度。 第六章 土地金融 【内容提要】土地市场的繁荣和发展需要大量的资金，这是由土地商品的特性所决定的。因此，在土地的经营活动中就需要专门为土地经营的各项活动进行筹资、融资和结算的金融服务。本章介绍土地金融的基本理论，我国土地金融的发展，国外土地金融的状况。 【重点】认识和了解土地金融的种类和作用，我国土地金融的发展以及国外土地金融的基本状况。 【授课方法】本章内容以学生自学讨论为主 一、土地金融概论 (一)概念 是以土地抵押担保的，土地资金的筹集，融通等一切信用活动的总称。土地商品的特殊性决定了土地金融是有担保的金融。在城市土地金融往往与房地产金融相结合，形成房地产金融。 (二)土地金融的特点 1、土地金融是有担保的金融 土地金融属于长期信用，因此要以土地进行抵押为融资提供担保。包括人的担保(即信誉担保，具法律效力)和物的担保。 2、土地金融以抵押权为基础 ?抵押权的涵义 ?抵押权的特点 ?我国对抵押房地产的规定 3、土地金融一般要实行证券化 为使部分长期资产短期化，即使资产具有流动性，有必要对房地产抵押货款进行证券化。包括两项抵押证券化内容。 4、土地金融具有较强的政策性 土地金融是受政府干预较强，获得政府补贴较多的金融部门。 5、土地金融业务成本较高，但收益较好。 整个过程涉及到许多专业人员工作的配合。 (三)土地金融的种类 1、市地金融 是围绕城市土地及其建筑物的开发，经营和消费所进行的奖金融通 2、农地金融 是围绕农地开发、生产、经营所进行的资金融通。 (四)土地金融的作用 1、增加房地产资金投入，促进房地产业发展 2、提高居民购房支付能力，支持居民住房消费。 3、调整银行信贷资产结构，改善资产质量 4、执行国家房地产业政策，有效调节房地产发展。 二、中国土地金融的发展 (一)中国土地金融发展历程 1、旧中国房地产金融沿革 ?发展缓慢 ?政府对土地金融发展起了重要作用 ?商业银行和绝大多数的外商房地产企业，在房地产资金的融通上亦起了重要 作用。 2、新中国房地产金融的发展 ?78年以前的计划经济，基本无土地金融 ? 78年以后我国房地产金融开始诞生 ?真正起步于20世纪80年代后期，形成目前以中国建设银行和中国工商银行 为主体，各家银行参与的房地产金融服务体系，业务品种为自营性和委托性两 类业务共存的格局。 (二)中国现行土地金融制度及特点 1、现行土地金融制度 主要包括自营性房地产金融和政策性房地产金融 2、中国房地产金融的特点 1)银行自营性业务和委托性房地产金融业务并存 2)自营性房地产金融业务发展较快 3)房地产金融业务的发展仍处于起步阶段 4)业务发展不均衡 (三)中国土地金融发展前景 1、对发展环境的基本判断 1)扩大内需的经济发展方针 2)工业化、城市化发展速度加快 3)住房商品化的全面实现 4)居民收入的稳步增长 5)加入WTO，银行与世界的接轨 2、对住房金融发展趋势预测 1)住房金融市场的竞争将日趋激烈 2)个人住房贷款的迅猛发展 3)金融业务品种的多样化发展 4)个人住房贷款成本降低 5)委托性住房金融业务仍将成为各家银行争夺的焦点。 6)强化管理，防范风险的重要性 7)个人住房贷款的证券化趋势 8)住房金融市场的细分 三、国外土地金融类型 1、法律制度类型 有欧陆系和英美系两种类型 2、机构类型 有公营、合作和私营房地产金融机构 3、融资类型 有直接、契约、存款和证券融 4、市场类型 有四种类型: (二)国外土地金融的特点 发达国家土地金融的特点 1)私人机构为主体 2)现代化经营管理 3)专业化和多样化并存 4)房地产金融市场与金融市场日益渗透 2、发展中国家土地金融的特点 1)非正式的直接融资占据主导地位 2)国家直接参与和控制房地产金融市场 2)发展中国家房地产金融的发展受多种因素制约。 课堂自学讨论题 1(解释土地金融的概念，土地金融有何特点, 2(为什么要发展土地金融, 3(中国新旧时期土地金融发展有何特点, 4(简述中国现行的土地金融制度。 5(简述中国土地金融发展的前景。 6(国外土地金融对中国有何借鉴。 第七章 土地税收 【内容提要】本章在介绍税收的一般原理基础上，对土地税收的概念、特点、分类及功能进行了阐述;全面介绍了中国土地税收制度的演变与发展、我国香港和台湾地区的土地税制以及国外的土地税收制度。 【重点】我国现行的土地税制和国外土地税收制度 【难点】税制及其构成 一、土地税收的概论 (一)税收的一般原理 1、什么是税收, 税收是属于古老的经济范畴。 税收是国家为实现社会政治和经济目标，按预定的标准强制性地从个人和企业向国家财政的资源转移。 税收功能的变化:相当长时间是国家财政筹集收入;现代市场经济的税收的功能在于作为国家干预或调节经济活动 2、税收的特点 强制性、无偿性、固定性。 3、税法的概念、类型及作用 税法的概念: 税法是国家最高权力机关或由其授权的行政机关制定的用以调整国家与纳税人之间在征税方面的权利义务关系的法律规范的总称。 税法的类型: 税法体系较为完善，可以不同角度进行分类。 税法的作用:表现在组织国家财政收入，调控宏观经济，维护经济秩序，有效保护纳税人、国家权益、促进国际交往方面有重要作用。 4、税制的概念及构成 税制的概念:税制可以从税收结构和税收法律制度两个方面加以解释。 税制是一个国家各种税收及其要素的构成体系。税种和税收单元 税制是一国税收法律、法规、规章的总称。是一种制度体系，是政府向纳税人和单位征税的法律依据和工作规程。 (二)土地税收的概念及特点 1、土地税收的概念。 ?是国家以土地征税对象，凭借其政治权力从土地所有者或土地使用者手中无偿地、强制地、固定地取得部分土地收益的一种税收。 产生的前提不同:国家、土地私有制和租佃 ?土地税收与地租的本质区别 存在的基础不同:政治权力、土地所有权 分配层次不同:再分配、初次分配 2、土地税收的特点 ?土地税收是国家税收中最悠久的税种 ?土地税制以土地制度为基础 ?土地税源比较稳定 ?土地税理论上是不能转嫁的，但现实中是可以的转嫁的。 (三)土地税收的分类 1、财产税式的土地税 以财产税的形式出现，可分为从量与从价式两种。 2、收益税式的土地税 根据土地收益所征收的土地税，分为四种方式。 3、所得税式的土地税 是把以土地获得的纯收益作为一种所得，而课以所得税。 (四)土地税收的功能 1、防止地价上涨过快，抑制土地投机。抑制土地需求，促进土地供给为宜。 2、引导土地利用方向，促进土地资源合理利用。发挥经济杠杆的作用。 2、调节土地收益分配，促进企业间公平竞争。 4、保障财政收入，筹集公共设施建设资金。 二、中国土地税制的演变与发展 随着国家体制的转变和发展而演变和发展的 (一)中国土地税制的演变历程 历史悠久，公元前21世纪的夏禹时代。田赋或农地税是中国历代的主要赋税。城市土地税出现在近代，1866年上海公共租界开征地捐，1908年德国占领青岛开征地价税和土地增值税，1927年，国民党政府开征地价税及土地增值税。 1、民国以前的土地税制:起于殷商时代，土地税赋的特点是地税和地租没有分开，以劳役或实物为主，税额占总收获量的10%;秦朝“舍地而税人”，以人丁税为主;汉代两朝提倡土地轻税，南北朝土地均田制;唐代中叶推行两税法;明朝推行“一条鞭法”;清朝对田赋制度。前期征收人丁税，后期实行“摊丁入亩”。 2、民国时期的土地税制:税制混乱，地籍遭到破坏，农民负担极为沉重。 ?土地税收的特点:由征收货币向征收实物的反向变化;税目存在共同的丛杂性;税率不断提高;田赋的征收实行“预征制”。 ?后期的税制变化:田赋由国家税改为地方税;推行地价税和土地增值税;对城市土地广泛征税。 3、旧中国土地税制的本质:田赋制度，是封建地主阶级剥削劳动人民的工具。 “赋由租出”解释农业税的本质来源。 (二)中国现行土地税制及征管 1、农业税 ?概念:是国家向一切从事农林牧渔生产取得收入的单位和个人征收的一种税。农业用地的土地税是由农业税来体现的。 ?征收对象:征税范围内的农业收入 ?计税依据:常年产量 ?税制:比例税制 2、耕地占用税 ?概念:是国家对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税。属于资源税。 ?征税对象:是占用耕地的行为。占用耕地者为纳税人。 ? 实行定额税率，占用耕地面积为计税依据。 3、城镇土地使用税 ?概念:是国家在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有城镇土地使用权的单位和个人，以其实际占有的土地面积为计税依据，按照规定的税额计算征收的一种税。 ?征税对象:是税法规定的纳税区域内的土地。纳税人是实际土地的单位和个人。 ?采用分类定级的幅度定额税率，计税依据是土地面积 4、土地增殖税 ?概念;是对有偿转让中华人民共和国国有土地使用权，地上建筑物及其他附着物产权并取得增值收益的单位和个人征收的一种税。 ?征税对象:使用权转让的行为 ?计税依据是土地增值额，增值额扣除项目。 ?税率实行四级超额累进税率。 ?增值税的免征 5、契税 ?概念:是以所有权发生转移，变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的 一种财产税。 ?特点:属于财产转移税;由财产承受人缴纳 ?征税对象:是发生土地使用权和房屋所有权属转移的土地和房屋。 ?税率:采用比例税率，幅度为3%~5%。 ?计税依据:按交易的不同情况确定 ?契税的减免: (三)中国现行土地税制的改革与完善。 1、改革的目标与方向:目标是合理利用土地，保护耕地;方向是调整现有征收 体系，建立以土地收益分配为核心的土地税制体系。 2、改革的模式设想: 农业土地税收:农地占用税，分级制定税率 土地税收 城镇土地税收:从土地持有、土地转移和土地使用方面建立税种 地价税 空地税 营业税、增值税、契税 3、改革中的配套措施 三、中国港台地区现行土地税制 (一)中国香港地区现行土地税制 税种 征税对象 纳税人 计税依税率 据 15% 物业税 土地及地上建筑物 土地业主或物业业物业原 主 值 差响 各种房屋 物业的使用者 印花税 转移的不动产 承受人 物业价 比例 遗产税 遗产 继承人或受遗增人 物业价 比例 5~25% 房地产所得对经营房地产的公司或公司、个人 营业收 18.5% 税 个人 入 (二)中国台湾地区现行土地税制 1、地价税 对已申报或规定了地价的土地所征的税，按地价总额计征。采用累进税率，基本为1%。 2、土地增殖税 为确保“涨价归公”的原则，对土地所有权人自行申报地价后的土地自然涨价，征收土地增值税，对当局出售的公有土地免征。实行累进税率。 3、田赋 是地价税的一种，指对作为农业用地使用期间所征收的地价税。 4、契税 是一种不动产取得税。 5、遗产税与赠与税 6、空地税 是为了促进都市土地利用，抑制土地投机而设定的税制。 7、荒地税 是为促进农地利用而设立的税制，其政策意义远超过税收意义。 四、国外现行土地税制 (一)美国 1、对土地转让征收所得税 2、对土地保有征收财产税，是地方税 (二)英国的土地税制 1、对转让土地征税 2、土地受益捐(betterment levy) 是对获得土地的开发利益( development value)至于开发前的价值(Current Value)则不征收。 开发利益是土地原来的用途变更为其他有利用途，因而其价格超过原来价格的部分。是从土地市场价格(market Value)扣除基准价格(base Value)及改良费所剩余的残值。 3、保有税 4、土地增殖税(land value increment tax) 对四种场合征收土地增殖税。 (三)法国的土地税制 1、让与征税 有三种类型 2、保有征税 (四)日本的土地税制 1、保有征税 有固定资产税，都市计划税和特别土地保有税 2、流通征税 3、让与征税 (五)德国的土地税制 (六)俄罗斯联邦的土地税制 第八章 土地利用概论 【内容提要】土地利用是人类占有土地的最终目的。本章主要介绍土地利用中的几个经济问题:土地利用及其目标;土地利用的基本原则;土地利用的效益问题等。 【重点】土地利用的目标和原则的认识理解。 【难点】土地效益评价 一、土地利用的含义及目标 土地利用是人类占有土地的最终目的，土地利用是一项经济活动，土地利用涉及的问题很多，了解和认识土地利用中的基本经济问题是本章的主要内容。 (一)土地利用的含义 1、什么是土地利用,对土地利用有不同的理解。确切地说，土地利用是人类通过与土地结合获得物质产品和服务的经济活动过程，这一过程是人类与土地进行物质、能量和价值、信息的交流、转换过程。 2、土地利用的内涵丰富:首先是技术问题，又是经济问题，还是一个动态概念，现今的土地利用是土地开发、利用和保护的综合行为了。 3、土地利用的基本内容 主要 涉及土地资源的调查、分类、统计;土地利用现状分析;土地利用规划;土地开发和土地保护等内容。 4、中国土地利用中存在的问题。土地粗放经营与过度利用并存;土地供不应求与土地浪费兼有;土地利用率和利用效益还有待提高。 (二)土地利用的目标及其实现手段 1、土地利用的目标:按土地所提供的产品划分为物质产品和服务产品;按发挥的作用分经济、社会和生态效益目标。 2、实现土地利用目标的手段 建全法规，制订规划，完善制度，用途管制税收调节。 (三)土地利用的基本原则 1、先调查、评价、规划后开发利用 2、以集约利用为主与保证适量的耕地面积相结合 3、在农业优先的前提下，统筹安排用地比例。 4、专业化利用与综合利用相结合 5、开发利用与合理保护相结合 二、土地利用的效益评价 如何知道土地利用效益的高低呢, (一)土地利用的经济效益评价 1、土地利用经济效益 是指对土地的投入与取得有效产品(或服务)之间的比较。 2、评价指标 产量 土地面积 总收入 劳动力 产出指标 净收入 投入指标 资金(开发或基建性投 入) 利润 成本 3、评价方法:静态分析法;动态分析法 (二)土地利用的生态效益评价 、土地利用的生态效益 1 2、评价方法 (三)土地利用的社会效益评价 第九章 土地集约利用 【内容提要】本章主要介绍土地集约利用的有关理论:土地报酬递减规律思想的形成及演变以及理论依据，土地报酬变化的定量分析，最后介绍土地集约利用途径。 【重点】土地报酬递减规律的认识 【难点】土地报酬变化阶段的定量分析 土地集约利用就是在土地上合理增加物质与劳动投入，以提高土地收益的经营方式。但是不是对土地的投入越多，从土地中获得的收入就越多呢,土地的投入与产出之间有何关系, 【案例】超出某一点以外就要引起报酬递减的趋势，已经见之于办公大楼的建筑。在美国中西部某城市所作出的这样一种研究，证明在一块(160×172英尺)价值一百五十万元的地面上，一座五层大楼的投资利润是百分之四点三六;一座十层大楼的投资利润是百分之六;十五层的是百分之六点八二;二十层的是百分之七点五;二十五层的是百分之六点七二;三十层的是百分之五点六五。这种办公大楼的报酬递减点就是在刚超过二十层的那一点。换言之，二十层楼是这座大厦经济的高度，因为进一步增加支出劳力和资本所带来的报酬将会相对减少。 一、“土地报酬递减规律”思想的形成及演变 土地利用经营方式由粗放向集约利用是提高土地利用效益的必然要求。土地报酬递减规律是指在一定的技术条件下，随着土地投入的增加土地的产出物呈增加趋势，当达到一定量后，再追加投入土地的产出物就会呈递减趋势。 (一)早期的“土地报酬递减规律” 最早发现这一规律的是威廉?配弟，在17世纪中叶。一定面积的土地生产力有一最大限度，超过这一限度后，其产出物不在随投入的增加而增加了。 18世纪法国重农学派后期代表人物杜尔阁，对此内涵进行表述。但没有明确为规律。同期英国农场主安德森(1777年)也对此进行了进一步的说明。同样也没有明确为规律，但首次注意到了科学技术。 首次正式提出“土地报酬递减规律”的是英国威斯特(E.WEST)，在《资本与土地》(1815年)中说到:内涵是在耕作改进的过程中，原生产物数量的增加将耗费日益增大的费用，或者换句话说，土地纯产品和它的总产品的比例是持续递减的。 所以，早期主要是发现，没有形成较成熟的思想。 (二)“土地报酬递减规律”思想的中期演变 1、马尔萨斯的“土地肥力递减规律” ? 主要观点:按耕作进展的比例而增加的年产量，和以前的平均增加额比较起来，必然是逐渐地并不变地减少下去的 ? 与杜尔阁结论的不同之处:角度不同;范围不同;对象不同;对过程的认识不同。 2、大卫?李嘉图的观点 认为土地报酬递减是产生地租的原因。 (三)“土地报酬递减规律”思想的发展和完善 1、西尼尔(N.W.Senior)在1836年给这个规律的内涵添加了“农业生产技术保持不变”这一重要条件。 2、引入了“若干生产要素投入量保持不变”作为报酬递减规律发生作用的前提条件。 3、研究报酬的领域，从农业生产部门回到了农业生产单位。 4、把报酬作为不变生产要素的生产率(如单位面积产量)演变成可变生产要素的生产率。 5、把“报酬递减规律”从农业领域推广到一般生产领域。统称为“报酬递减规律” (四)马克思主义关于土地肥力和土地报酬变化规律的观点 1、马克思的观点:土地利用得当，土地肥力会增加;对土地的投资有两种结果;科学技术对土地生产力的作用。 2、列宁的观点:进一步强调了技术对土地肥力的作用。 3、中国经济理论界的三种代表性观点 ?否定的观点 ?现象说 ?存在说 (五)几点启示 1、“土地报酬”和“土地肥力”不是同一概念 2、对规律的本质 3、适用时间范围 4、是与生产关系无关的生产力范畴 5、规律不是唯一的。 二、“土地报酬递减规律”的理论依据 (一)土地肥力的含义 1、是土地生产某种产品的潜在能力，它是土地的客观属性。 2、通常指土地的经济肥力，是土地自然肥力和人工肥力构成有综合体。 3、土地肥力的变化主要取决于人工肥力的变化。 (二)土地报酬的实质及其形态 1、报酬的含义:凡是一切在付出物质或精神的东西之后，所得到的物质或精神上的回报或享受统称为报酬。 2、土地报酬的实质:对一定面积土地投入中某项变动要素的生产率。 3、报酬的三种形态: ?实物形态的报酬 ?价值形态的报酬 ?价格形态的报酬 结论:笼统地谈土地报酬递增递减或土地肥力递增递减都是不对的。 (三)自然科学是研究“报酬递减规律”的理论基础 采用定量的分析方法对此规律进行实验研究，证明是客观存在的。 三、土地报酬变化阶段的定量分析。 1、农业生产的函数关系 Y=f(X，X，X，„，X ) Y=?(X) 123ni 2、几个特征值 ?平均产量:APP=Y/X，生产要素的平均产量 ?边际产量: MPP=?Y/?X MPP?生产弹性:EPP= APP 3、数学分析 4、结论:当投资追加到一定量后，再增加投资，其报酬出现递减的变化。 四、土地集约利用途径 “土地报酬递减规律”为土地集约利用提供了重要的理论依据。 (一)正确地认识土地投入 1、对变动要素的认识 2、对我国土地利用的指导意义 (二)正确掌握农业土地利用的集约度 1、对集约度的理解 2、集约经营，是农业经营的世界性趋势 3、我国集约经营的意义 4、如何确定合理的农业土地利用集约度 (三)非农业用土地也要实行集约利用。 第十章 土地规模利用 【内容提要】土地规模利用是实现规模效益的主要方式。本章讲述土地规模利用的原理;农地规模利用和城市土地规模利用的基本原理。通过学习明确土地利用规模利用的意义。 【重点】农地规模利用和市地规模利用的基本原理 【难点】土地规模利用的经济分析 一、土地规模利用原理 (一)土地规模利用及其表现 1、土地利用规模 1)是指相对独立的单项经济活动占用土地面积的大小，是反映土地生产要素利用集中程度的一个指标。在农业中通常是农业土地经营规模的标志。 2)在农业中的土地利用规模 决定农业经营规模 3)在工商业中的土地利用规模:城市规模和房地产开发项目的用地规模。 (二)土地规模报酬的变动类型 1、规模报酬的概念 ?纯粹规模 ?规模报酬 2、土地规模的扩大与规模报酬之间的相互变化关系 ?递增土地规模报酬 ?固定土地规模报酬 ?递减土地规模报酬 3、土地规模利用及其问题 (三)土地规模经济的来源 1、内部规模经济和内部规模不经济 1)内部规模经济:指企业经营实体规模扩大而在企业内部产生的效益。其原因在生产阶段是由于生产设备的不可分性;在购销阶段，是由于可以降低平均交易成本。 2)内部规模不经济:生产经营单位在规模扩大时由自身内部所引起的收益下降。 3、外部规模经济和外部规模不经济 1)外部规模经济:是指整个行业的规模扩大和产量增加而使得个别生产经营单位得到的经济利益。如环境改善、服务、运输的便捷等。 2)外部规模不经济:是指整个行业的规模扩大和产量增加而使得个别生产经营单位成本增加，收益减少。如地价上涨、建筑材料价格上升等。 (四)集聚经济:空间意义上的规模经济 1、概念 2、产生的主要原因 ?规模扩大中大数规则的作用 ?劳动力供给的互补性和生产的互补性 企业间交通、通讯费用的节约 ? ?消费的多样性 ?公共产品的存在 (五)外部性问题“内部化”产生的规模经济 二、农业土地规模利用 (一)国内外农业经营中的土地规模问题 1、国外农业土地经营规模扩大趋势显著，表现在: ?农场数量减少，平均规模扩大。 ?家庭经营制度相对稳定 2、我国农业土地规模经营 ?78年以前的农业集体经营，效益较差。高级农业社 人民公社 ?78年以后的农村超小规模经营:面积小，地块零碎。调动了农民的积极性，解决了温饱问题。但不适宜市场经济发展的需要。 ?探索农业土地经营的道路，扩大土地经营规模 (二)扩大农业土地经营规模的经济机制和条件 缩小农业和非农业生产之间的收入差距 1)三个方面的原因 市场竞争的要求 劳动力向非农产业的转移，促使农业生产中不可分割的 生产要素的大量投入 2)农业土地经营规模的条件 非农产业发达;农业机械化水平的提高;农业社会化服务的加强;经营者素质的提高 3)应注意的问题 (三)农业土地适度经营规模的确定 1、土地适度经营规模及其特征 什么是土地适度经营规模:能取得最佳土地规模效益的农业土地经营规模。 特征:地区性、动态性、层次性、适应性。我国的特殊性。 3、西方国家对土地规模经济的判断 采用生产函数分析:柯布-道格拉斯型生产函数;长期成本弹性值 3、我国农业土地适度经营规模确定的多元性和评价方法的多样性 (四)农业土地适度规模经营的组织形式 1、家庭经营型:种植业专业户和家庭农场 2、集体经营型:村办集体农场;厂办集体农场。 3、联合经营型:联户农场 4、规模服务型:公司+农户 (五)实现的途经 如何使土地集中，应采取符合中国特色的措施。 三、城市土地规模利用 (一)城市规模与土地利用 1、在我国存在着城市规模效益(表1)，但是并不是城市规模越大， 规模效益就越高(表2)。 表1 我国不同规模城市的经济效益比较 项目 内容 单位 城市人口规模 100~200 50~100 20~50 200以上 20以下 2 A 1211 545 208 116 30 地均GDP 万元/km B % 4037 1817 727 387 100 A 5896 4329 4386 3035 1769 人均GDP 元/人 B % 333 245 248 172 100 2A 61 81 86 103 人均用地 m/人 B % 59 79 84 100 集聚经济的存在，使城市具有规模效益，其来源:随着城市规模的扩大人均创造的GDP不断提高的结果;随着城市规模的扩大人均占用的土地面积不断节约的结果，这是内部规模经济。 表2 我国城市的规模效益和外部成本 城市规规模总 外部总 政府负担 居民负担 规模净效益(%) 模 效益成本外部成本外部成本 (万(%) (%) (%) (%) 人) 10 11.25 11.79 4.87 6.92 -0.54 20 18.28 12.94 4.30 8.64 5.34 30 22.92 14.14 4.18 9.96 8.78 50 29.13 16.32 4.24 12.08 12.81 100 37.95 20.77 4.72 16.05 17.18 200 46.83 27.66 5.75 21.91 19.17 300 51.91 33.31 6.70 26.61 18.60 400 55.41 38029 7.58 30.71 17.12 600 60.18 47.07 9.18 37.89 13.11 城市规模在100~400万人之间时，有较大的规模净效益，200万人为最大，之前呈递增，之后呈递减。 2、适度城市规模的确定 城市规模是由集聚经济和集聚不经济的平衡关系决定的。在市场经济条件下，城市规模与城市人均效用水平之间存在关系，依此可说明适度城市规模，为城市有效管理提供依据。 3、城市规模与土地利用效率 城市规模越大，土地经营集约度就越高，人均土地的利用也就越节约。 (二)房地产开发和土地规模利用 1、公共设施的不可分性与土地规模利用 存在内部规模效益 合理用地规模的制约因素(住宅小区):公共设施的经济性和服务半径;交通 条件;社区管理 2、开发过程中的外部性与土地规模利用 ?外部经济“内部化”带来的经济效益 ?外部不经济“内部化”带来的经济效益 第十一章 土地分区利用 【内容提要】土地的区位特点，决定了对土地进行分区利用。本章从土地分区利用的角度介绍了土地分区利用的基本原理，在此基础上对农业土地和城市土地的分区利用的基本理论和知识分别做了介绍。 【重点】掌握区位理论，认识农地和城市土地分区利用的基本原理 【难点】区位理论的理解和应用 土地的分区利用，就是根据土地的区位特点，对土地在空间上进行科学布局并合理利用的过程。对此已有较系统的研究，形成了较完善的理论。 一、土地分区利用原理 (一)区位理论 区位理论是土地分区利用的基本原理。区位理论是关于自然物质及人类活动的空间分布及其在空间中的相互关系的学说。经历了一个相当长的发展时间，主要的代表性学说有: 1、农业区位论——冯?屠能的《孤立国》 ?背景介绍:研究孤立国农业和国民经济的关系时， 总结 初级经济法重点总结下载党员个人总结TXt高中句型全总结.doc高中句型全总结.doc理论力学知识点总结pdf 出了这一理论。 ?理论核心:农业土地利用类型和农业土地经营集约化程度与到消费地(中心城市)的距离有关。 ?结论:城市周围土地的利用类型以及农业集约化程度都是呈圈层变化的，即屠能圈 ?意义:其理论基础是农业区位的级差地租，区位级差地租可以解释为土地的区位价格，它与需求之间是正相关关系。是土地资源合理利用的经济依据。 2、工业区位论—韦伯理论 ?背景:研究工业生产中原材料、交通运输和劳动力与企业选址的关系，在《论工业的区位》中提出了工业区位论 ?理论核心:分析运费、劳动成本和集聚对工业区位选择的影响。 ?结论:工业企业的理想区位可通过运输、劳动力及集聚因素相互关系确定 3、中心地理论 1)背景:研究城市中心居民点的职能及其形成过程。 2)理论核心:是城镇居民点的空间布局规律，是关于一定区域内城市和城市职能，大小及空间结构的学说，即城市的“等级——规模”学说。 3)结论:城镇空间布局的六边形模型。城市对其周围地区承担的各种服务亟职能，理论上必须最接近所属地区的地点，这些地点在正常情况下位于六角形服务区域的中央。 4、其他理论 市场区位理论:是关于市场的空间布局规律的学说，六边形模型。 空间结构理论:是综合区位论，空间结构的调整，有广泛的应用价值等 5、区位理论的新发展 (二)城乡土地利用的区位过程 1、农业土地利用的区位过程:只要存在着向集中的消费市场(城镇)而进行农业生产和因距离差别而引起的运费差异，不同类型的农业用地的区位过程仍然存在。 2、城市土地利用的区位过程 城市的形成和发展过程，就是城市土地利用的分化过程。 商业用地、工业用地和住宅用地的区位过程特点。 (三)区位理论对土地资源配置的指导意义——土地配置基本原则 二、农业土地的分区利用 (一)分区利用原理 1、农业布局理论 ?理论核心:以区位地租作为分析手段探求农业生产合理布局问题。农业布局合理与否就取决于能否在每一块土地都用于发展能提供最大区位地租的作物(或生产项目) ?农业区位地租公式:L=Y(m-c)-Ytd ?区位地租曲线:地租随距离城市距离而变化的曲线。利用区位地租曲线就可以确定不同作物的用地布局。 2、农业生产专业化理论 生产力的迅猛发展和城市带的形成，是农业生产专业化地区形成的直接动力。 ?农业地区专业化理论以单位土地面积上可能获得的纯收益作为分析手段确定农业地区专业化方向。主要考虑土地利用的纯收益最大。 ?公式:R=Y(P-C)，即R为确定农业地区专业化方向的指标。 (二)农业土地综合利用分区 (三)农业地区专业化(单一功能区) 三、城市土地分区利用 (一)土地利用在城市中的经济地位和作用 ?土地是城市各种经济活动运行的空间; ?城市土地是居民居住生活的基本空间; ?城市土地是城市生态经济的基础 ?城市承接及转运功能是城市土地利用功能的体现 (二)城市土地分区利用原理——城市功能区的理论 是按照城市功能分区的规律对土地进行有序，合理利用的过程。城市功能分区理论是指导城市土地分区利用的基本理论。 1、在城市土地利用中，存在着明显的功能分区。这种功能分区之间存在着相互交错的现象，但一般仍可分出区域界限。 2、城市功能区的形成与结构。引进屠能所创造的，建立在比较利益原则基础上的圈层说及级差地租理论可以揭示和说明。企业主把他的企业配置在特定地点时，他支付地租的能力取决于占用这里每平方米土地可能增加的收益。 特定位置所获得的收益-边际位置所获得的收益 支付地租的能力= 企业占用土地面积 3、5种城市内部功能区布局设想 ?圈层布局设想 A假定城市内部各区其他条件都相同，唯一影响功能区布局的因素是区位地租，则各种企业、居民户都会按其支付地租能力的大小成圈层状分布，支付能力大的功能单位，分布的愈接近市中心。 B圈层布局模型:商业中心区 公共服务区 低收入居民区及轻工业区 高收入居民区 市郊居住带 ?三维布局设想 A是对圈层模式的补充，主要考虑了交通、地形、水陆等条件对城市发展的制约 B土地利用及功能单位呈垂直方向圈层分布 ?扇形布局设想 A在城市交通呈放射状分布时，各功能区就不可能呈同心圆圈层分布，而是按扇形发射分布。 B扇形布局模型: ?多核心布局设想 在城市存在多个中心时，呈多核布局 ?多种心布局设想 将城市划分成几大区域，然后以每个区域为中心布局。 3、城市土地合理分区利用 四、其他非农业土地分区利用 第十二章 土地计划利用 【内容提要】土地资源的稀缺性和土地利用在国民经济发展中地位，决定了土地计划利用的必要性，特别是在市场经济条件下，土地利用计划是政府干预土地利用活动，调整土地利用结构，促进土地合理利用，实现土地利用目标的重要手段。本章讲述土地计划利用的基本概念，土地计划利用的必要性及其意义，在此基础上对中国土地的计划利用体系和管理以及完善做系统的介绍。 【重点】认识土地计划利用的基本概念及重要性，中国土地计划利用的体系和管理。 【难点】土地计划利用和土地市场配置的关系 一、土地计划利用的概述 (一)土地计划利用的基本概念 1、土地计划利用:是采取计划方法指导、调整土地资源的活动。其内容就是通过执行土地利用计划，实现土地利用的目标。 2、土地利用计划:对未来一定时期内土地资源的开发、利用整治、保护进行综合平衡，做出统筹安排。广义的土地利用计划包括土地利用规划和土地利用计划;狭义的土地利用计划只包括土地利用年度计划。 3、土地利用总体规划:是对一定区域土地利用中长期的布局和安排及部署，又称土地利用的空间计划，重点在土地利用的空间布局。 4、土地利用年度计划:是对区域土地利用的具体的近期的安排。侧重于土地利用数量结构的设计。 4、土地利用年度计划与土地利用规划的关系 (二)土地计划利用的必要性 1、是土地自然属性的必然要求:土地面积的有限性、位置的固定性和空间的差异性 2、是土地经济特性的要求:供给的稀缺性、土地用途改变的问题 3、是正确处理土地供求关系的必然要求:供需总量和供需结构平衡 4、是国民经济发展的必然要求:土地是国民经济各部门发展的基础，计划可以解决各部门在土地需求中的争地矛盾。 (三)土地计划利用与市场配置的关系 1、土地供需问题不可能完全通过市场来解决。市场的局限性要求土地计划利用 市场的局限性:土地资源的宏观配置问题;外部不经济问题;市场调节的滞后性;公益性用地等。 2、政府调节在市场经济和计划经济下是有区别的 区别:调节的范围不同;依据的基础不同;调节的层次不同。 二、中国土地利用计划的基本体系 (一)基本体系 是在土地全民所有制和集体所有制并存，国民经济实行社会主义市场经济体制的基础上，由国家、省、地、市、县和乡镇五级的长期土地利用总体规划，中期土地利用计划和年度土地利用计划构成的。 (二)中国土地利用计划的特点 1、是国民经济和社会发展计划的重要组成部分 2、是一个完整的体系 3、土地资源利用计划实行分级管理 4、土地资源利用计划是指令性与指导性相结合的计划体系。 三、中国土地利用计划的管理 (一)管理的内容 1、计划决策:中国现行土地利用计划决策权是有效集中，适当分散的多层次的 体系。基本形成了三个层次:(1)中央统一的决策权;(2)部门和地方及计 划单列城市的决策权;(3)用地单位的决策权。 2、土地利用计划编制程序 实行“两上两下”的程序 1)由地方和部门提出计划期内土地利用安排的建议和各部的用地计划 2)国务院进行综合分析和初步平衡下达 3)各地根据下达指标进行修正和补充，编制规划和计划草案 4)国务院行政主管部门再平衡 3、土地利用计划的执行 4、土地利用计划的监督检查 (二)土地利用计划管理存在的问题 1、土地利用计划管理的基础薄弱 2、土地利用计划管理的体系不完善 3、土地利用计划管理的理论研究比较滞后 4、土地利用计划管理的手段不足 (三)完善土地利用计划管理的方向 第十三章 土地可持续利用理论 【内容提要】土地资源是人类生存和发展的基础。实现土地资源的可持续利用是土地利用的最终目标。本章在讲述可持续发展利用的基础上，对土地可持续的有关问题做全面的介绍，包括土地可持续利用的基本理论以及应用。 【重点】土地可持续利用的基本理论的掌握 【难点】土地人口承载力的认识 【教学方式】本章内容以学生自学讨论为主，重点掌握可持续发展思想的内涵及土地可持续利用的意义。 一、可持续发展理论概述 (一)什么是可持续发展 1(可持续发展思想的形成 ?萌芽阶段:20世纪50~60年代，环境问题日益严重，迫使人们反思单纯追求经济增长的消极作用。 ?可持续发展理论的提出阶段:1972年6月联合国在斯得哥尔摩召开人类环境会议，形成了可持续发展理论的雏形。1980年在《世界自然保护大纲》中明确提出了可持续发展的思想。 ?发展与完善阶段:1987年由前挪威首相布兰特兰夫人领导，向联合国提交的《我们共同的未来》对可持续发展的内涵作了界定和详尽的理论阐述，是其形成了完整的理论体系。 ?实践阶段:20世纪90年代，被全世界所接受，并由理论转变为社会实践。提出了《21世纪议程行动计划》。 2、可持续发展的定义 ?侧重于自然方面的定义:保护和加强环境系统的生产和更新能力。也就是发展不能破坏自然生态系统的自然更新能力。 ?侧重于社会方面的定义:在生存于不超出维持生态系统涵容能力之情况下，改善人类的生活品质。 ?侧重于经济方面的定义:在保持自然资源的质量及其所提供服务的前提下，使经济发展的净利益增加到最大限度。 ?侧重于科技方面的定义:可持续发展就是转向更清洁、更有效的技术—尽可能接近‘零排放’或‘密封式’，工艺方法—尽可能减少能源和其他自然资源的消耗。 ?综合性定义:既满足当代人的需求，又不对后代人满足其自身需求的能力构成危害的发展。 4、可持续发展的基本特征 ?以经济增长为前提 公平性、持续性和共同性 ?以保护自然为基础 ?以改善和提高人类的生活质量为目的 5、可持续发展理论的内涵 对可持续发展的内涵，不同学者有不同的概括。 6、可持续发展的理论依据 1)资源稀缺论 ?绝对稀缺论 ?相对稀缺论 ?静态经济理论 ?自然和谐论 2)效率利用论 3)极限增长论 4)可持续发展的能力建设论 ?能力建设论 ?容量与发展论 ?财富衡定论 5)绿色发展论 二、土地可持续利用理论及应用 (一)可持续利用的含义 1(概念:土地的利用既要满足当代人的需求，又不要影响人类今后的长远需 要。 2(两层含义:土地资源本身的高效持续利用;土地资源与社会其他资源相配合 共同支撑经济、社会持久发展。 总之，土地可持续利用要求土地资源配置在数量上具有均衡性，在质量上具有 级差性，在时间上具有长期性，在空间上具有全局性，从而实现自然持续性、 经济持续性和社会持续性的统一。 (二)土地可持续利用的基本政策目标 实现耕地总量动态平衡 (三)土地可持续利用的战略重点 结合中国实际，改造中低产田土是土地可持续利用的战略重点。 三、土地人口承载力研究 (一)土地人口承载力的概念 一个国家或地区在一定生产技术和投入水平条件下，用于农业生产的全部土地 的生产潜力及其所能供养的人口数量。 (二)土地人口承载力的研究内容 主要分两大研究内容。 1、土地资源生产潜力的研究内容 ?作物的单产潜力研究 ?作物的适宜性评价 ?种植业生产潜力评定 ?畜、禽业生产潜力的估算 2、人口承载潜力的研究内容 ?人口发展趋势预测 ?人口营养水平探讨 ?食物总需求量估算 ?土地的供给量与人口需求量的匹配 ?对策 (三)土地人口承载力的研究方法 常用的方法有农业生态区法、特尔菲法、趋势推导法、多元回归分析法、线性 规划法等。 1、农业生态区的概念 2、农业生态区法的内容 ?土地资源清查 ?农作物最大单产潜力估算 ?作物适宜性 ?土地生产潜力的估算 第十四章 土地制度概论 【内容提要】土地利用除了涉及人与土地的关系外，还涉及到人与人之间的关系，因此，规范人们的社会行为，也是实现土地资源合理利用的必然要求，土地制度是土地经济学的重要研究领域。本章对土地制度的基本理论进行全面介绍，包括土地制度的基本概念、土地所有制、土地使用制、土地国家管理制度以及土地产权理论。通过学习使学生对土地制度的基本理论有全面的认识，为进一步认识和了解国内外土地制度奠定基础。 【重点】土地制度的概念和基本内容 【难点】土地权能的认识和理解 一、土地制度概述 (一)土地制度的概念及构成 1、什么是土地制度, 狭义:是指土地所有、使用与管理的土地经济制度及相应的土地法权制度。 广义:泛指土地所有、土地使用、土地管理及土地利用技术等有关的一切制度。 2、土地制度的构成 土地所有制 ?土地的经济制度 土地使用制 土地管理制度 ?土地的法权制度:土地利用中形成的土地关系的法权体现，是社会上层建筑的组成部分。 (二)土地制度的特点 1、地位的基础性 2、国土的差异性 3、构成的复杂性 二、土地所有制 (一)土地所有制的概念 1(含义:是指人们在一定社会制度下拥有土地的经济形式。是土地制度的核心，土地关系的基础。土地所有权是土地所有制的法律体现形式。 2(产生:随着生产力的发展，定居农业生产的出现而产生 3(类型:从人类社会发展过程看，有五种土地所有制形式;从社会性质来说有公有制和私有制两类。 (二)土地所有制的法律形式—法律文件，即所有权证书。 (三)土地所有权的转移制度 1(土地所有权转移的必要性 2(转移制度 (四)土地所有制的改变 1(土地改革 2(不同社会性质下土地改革的差异。表现在性质、目的和手段等方面。 三、土地使用制 (一)含义 是对土地使用程序、条件和形式的规定，是土地制度的另一个重要组成部分。土地使用权是土地使用制度的法律体现形式，是依法对一定土地进行占有、使用并取得部分土地收益的权利。 (二)土地所有制与土地使用制的关系 1(土地所有制决定土地使用制 2(土地使用制不仅是土地所有制的反映和体现，而且也是实现和巩固土地所有制的一种形式和手段。 3(在特定的土地所有制下，土地使用制具有相对独立性。 (三)土地使用制的分类 主要有两权合一和两权分离，而后者又分有偿使用制和无偿使用制。 (四)土地租赁关系的性质 (五)土地使用制的法律形式 四、土地国家管理制度 (一)概述 1(什么是土地国家管理制度:是指国家政权以社会代表的身份，对全国(或某一区域)的土地，在宏观上进行管理、监督和调控的制度、结构和手段的综合。 2(建立的必要性:是由土地的一系列经济社会特性所决定的。 (二)内容和目的 1(内容:土地权属管理和土地利用管理 2(目的:维护土地关系，充分利用，维护良好的生态环境。 (三)任务和手段 1(任务:保护土地所有权与使用权;调整土地关系;对土地所有权和使用权的必要限制;合理利用土地资源;集中国家财政资金。 2(手段:有立法、经济、技术、行政、政策、计划、司法和教育等手段。 五、土地产权及其权能构成 (一)土地产权的定义 指存在于土地之中的排他性完全权利。包括各种相关的权利的权利束。 (二)土地产权的基本权能 1(土地所有权 2(土地使用权 3(土地租赁权 4(土地抵押权 5(地役权 6(地上权 7(土地发展权 第十五章 中国现行的土地制度 【内容提要】本章在土地制度基本理论的基础上，对中国现行的土地制度进行介绍，内容包括中国土地所有制度、使用制度和土地管理体制。通过学习使学生对中国现行土地制度的形成、发展及存在的问题有全面的了解，从中思考深入改革和完善我国土地制度的有关问题。 【重点】中国土地制度的性质、建立和发展。 【难点】中国现行土地制度存在的问题和完善 一、我国现行的土地所有制 (一)中国现行土地所有制的性质和形式 1、性质:社会主义土地公有制 2、形式:社会主义全民所有制和社会主义劳动集体所有制 3、理解和认识中国现行土地所有制需要把握的7点 (二)中国现行土地所有制的建立 1、农村土地集体所有制的建立 土地改革运动建立农民土地所有制(私有、3年) 农业合作化运动建立农业生产合作社集体所有制(1957年) 人民公社化运动建立人民公社所有制，后变为“三级所有、队为基础”的制度 通过《宪法》和《土地管理法》进一步明确农村土地的社会主义集体所有制(1978年) 2、城市土地国有制的建立 ?通过接管和没收无偿地将帝国主义、官僚资本主义、国民党政府及反革命分子等占有的城市土地变为国有土地; ?通过改造将工商业、私营房地产公司及房地产业主拥有的城市地产，用赎买的办法变为国有财产; ?通过建设征用的方式，将城乡非国有土地转变为城市国有土地; ?通过法律程序，将城市其余尚未国有化的土地变为国家所有; ?通过购买和拨用方式。 (三)土地所有制的完善 二、中国现行土地使用制 (一)中国农村现行土地使用制(本部分学生自学) 1、历史沿革 2、现行土地使用制的建立 3、形式 4、改革与完善 (二)中国城市现行土地使用制 1、关于传统土地使用制 基本特征:行政划拨;无偿无限期使用;禁止土地使用者转让 形成:是同土地国有化过程交织在一起的。 弊端:主要表现在土地利用和管理方面。 2、关于现行土地使用制 形成:主要经历了征收土地使用费(税)——土地使用权有偿出让和转让试点——制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规——修改《宪法》和《土地管理法》——制定全国性土地使用权出让和转让法规，全面开放土地市场 内容:土地使用出让、转让、出租、抵押、终止。 完善:在出让方式、出租和无偿使用土地等方面进行改革。 (三)国有企业改革中土地资产处置的原则与方式 1(原则 (1)有偿使用原则 (2)防止资产和收益的流失 (3)尽可能降低成本 2(处置方式及其利弊 )划拨土地:出让、租赁、作价入股、保留行政划拨、授权经营等 (1 (2)出让土地:租赁、作价入股等 3(处置中应注意解决的问题 )国家、地方政府与企业间的关系问题 (1 (2)有关企业隶属关系问题 (3)有关企业职工股的问题 (4)不同处置方式间的土地成本均衡问题 三、中国现行土地管理体制 1986年是中国土地管理体制演进转折点，之后，有了专门的管理机构，标志着进入一个新的阶段。 (一)土地管理体制的演进 1(机构设置的演进 多头分散管理(1949年——1986年) 城乡土地统一管理(1986年成立国家土地管理局到1998年形成五级管理体系) 国土资源相对集中统一管理阶段(1989年国土资源部) 2(管理事权的演进 建国至1986年之前，土地管理的事权主要根据经济建设和社会发展需要而引发出来的，工作内容少，事权单一。1986年以后，城乡土地管理事权不断拓展。 (二)城乡统一管理体制的确立和运行 确立:1986年6月，以立法的形式明确了土地管理部门主管全国土地的统一管理，同年8月成立国家土地管理局。 体制构架:一室6司 运行:主要体现在运行成果和各部门的衔接上。 缺陷:主要表现在土地管理部门在行施职能中缺乏应有的力度。 (三)国土资源统一体制的建立和发展 以国土资源部的建立为标志，反映了我国国土资源统一体制的建立。 第十六章 中国港台及国外现行的土地制度 【内容提要】本章主要介绍中国香港、台湾地区的现行土地制度基本内容，介绍制度形成的背景和特点;对国外一些典型国家的现行土地制度的内容进行介绍。通过学习使学生对中国港台及国外现行土地制度有所了解，并与我国现行土地制度加以比较，为进一步认识我国土地制度提供素材。 【重点】港台及国外土地制度的基本内容。 【难点】港台及国外土地制度的建立和发展。 【教学方式】本章内容以学生自学讨论为主，要求学生掌握港台及国外土地制度的特征外，能够从港台地区和国外土地制度的发展中总结出对我国现行土地制度完善的可借鉴之处。 课堂自学讨论参考题 2(简述香港土地制度的基本内容 3(香港土地法律有何特点, 4(简述台湾土地制度的基本内容及其特征。 5(列表比较国外主要国家土地制度的特点