【最新公文】房地产税收政策及账务处理

【最新公文】房地产税收政策及账务处理 第一部分 房地产行业最新税收政策解析 2008年，房地产相关行业再度成为税务部门重点检查的对象。 关于物业税的征收，国家现在没有具体 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 ，也没有具体时间表。但可以肯定的是，物业税将不会新增加税收负担。 房地产税改革一方面是统一税制、整合税种，将房产税、城市房地产税和城镇土地使用税合并。另一方面是以房地产评估价值作为房地产税的计税依据，客观反映房地产价值和纳税人的承受能力，解决现行房地产税收制度存在的计税依据不合理的问题。 该税种能够让地方政府与房地产行业的利益关系彻底打破，由一次性土地出让所得转为分年按房产价值获取税收，这样的变化可以直接弱化地方政府推高房价的冲动。而且，物业税随房价高低而同步变化的特性，也能够打击投机房价上涨的行为，对非理性需求形成制约作用。所以，推行物业税是让房价向理性回归的必要举措。 物业税征收时需要根据房屋性质、面积、价格变化等不同情况加以区分，并随时调整。我国地区间经济发展差异较大，而且房屋管理系统尚不健全，这在客观上难以保证物业税税率等核心要素的合理制定和及时调整。而且，物业税在开征后，物业管理费、土地增值附加、土地使用费等税费项目将会被整合，由此将会带来如何平衡各部门既得利益的问题。物业税开征的预期将会强化开发商对抬高房价成本的隐忧，进而令房价出现向下波动的可能性随之明显提升，对遏制房价上升有不可低估的促进作用。物业税涉及的方面太多，现在房地产部门、金融部门和税务部门都没有完全联网，根本无法进行信息共享，开征物业税从何谈起, 目前正在按照国务院既定的方案推进物业税的改革，十个省市正在进行物业税空转的试点，2008年准备再选择三到五个省市进行物业税空转的试点。实现物业税作为地方政府收入的一个主要的来源，作为调控房地产市场的一个手段，还有一个很长的过程。 物业税实转的问题要经过国务院批准以后才能考虑，但是即使实转也不会增加新的税收负担，即在原来的房地产业的城镇土地使用税、房产税的基础上将这几个税合并征收而已，税负还和原来的一样。实转申请已上交税务总局，物业税将从商业地产开征，居民住宅暂不征收物业税。 全面清理土地增值税:国税总局官员表示，2008年 将在全国全面清理土地增值税， 并且对土地增值税的征收办法进行必要的修订和调整。对于那种已经有十几年找不到 法人代表的项目，允许地方税务局根据情况核定清算征收。土地增值税由税务局清算 将牵扯大量的人力物力，鉴定准则已发布，授权委托注册税务师、税务所这样的中介 进行清算，使土地增值税的管理逐步纳入法 制化和 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 化的轨道。 2008年房地产市场价格走势: 收入分配制度、房地产供应结构 货币政策及宏观调控 所得税政策的调整 环境税目前只是启动这方面的研究，2008年会出一个环境税的可行性研究报告，离环 境税开征还有一个比较长的过程。 对于资源税的改革，目前正在和有关部门积极地准备资源税改革方案，国税总局的官 员表示，燃油税的出台将由国务院决定，目前还没有时间表。 国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知 国税函[2008]299号2008-04-07 一、 房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行 调整。 二、预计利润率暂按以下规定的标准确定: (一)非经济适用房开发项目 1、位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20,。 2、位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%。 3、位于其他地区的，不得低于10,。 (二)经济适用房开发项目 经济适用房开发项目符合建住房[2004]77号等有关规定的，不得低于3,。 三、房地产开发企业按当年实际利润据实 预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，填报在《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(A类)》(国税函[2008]44号文件附件1)第4行“利润总额”内。 四、房地产开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时，必须附送有关部门批准经济适用房项目开发、销售的文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定执行。 五、本通知适用于从事房地产开发经营业务的居民纳税人。 六、本通知自2008年1月1日起执行。已按原预计利润率办理完毕2008年一季度预缴的外商投资房地产开发企业，从二季度起按本通知执行。 国家税务总局关于做好2007年度企业所得税汇算清缴工作的补充通知 国税函[2008]264号 二、关于股权投资转让所得和损失的所得税处理问题 (一)企业因收回、转让或清算处置股权投资而发生的权益性投资转让损失，可以在税前扣除，但每一纳税年度扣除的股权投资损失，不得超过当年实现的股权投资收益和股权投资转让所得，超过部分可向以后纳税年度结转扣除。企业股权投资转让损失连续向后结转5年仍不能从股权投资收益和股权投资转让所得中扣除的，准予在该股权投资转让年度后第6年一次性扣除。 (二)根据国税发〔2000〕118号、国税发〔2004〕82号规定精神，企业在一个纳税年度发生的转让、处置持有5年以上的股权投资所得、非货币性资产投资转让所得、债务重组所得和捐赠所得，占当年应纳税所得50%及以上的，可在不超过5年的期间均匀计入各年度的应纳税所得额。 三、关于职工福利费税前扣除问题 2007年度的企业职工福利费，仍按计税工资总额的14%计算扣除，未实际使用的部分，应累计计入职工福利费余额。2008年及以后年度发生的职工福利费，应先冲减以前年度累计计提但尚未实际使用的职工福利费余额，不足部分按新企业所得税法规定扣除。企业以前年度累计计提但尚未实际使用的职工福利费余额已在税前扣除，属于职工权益，如果改变用途的，应调整增加应纳税所得额。 关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知 国税函[2008]277号2008-03-27 纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级(含)以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。 关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知 财税[2008]24号2008-3-3 一、支持廉租住房、经济适用住房建设的税收政策 (一)对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税。 (二)对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。 (三)企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20,的，免征土地增值税。 (四)对廉租住房、经济适用住房经营管理单位与廉租住房、经济适用住房相关 的印花税以及廉租住房承租人、经济适用住房购买人涉及的印花税予以免征。 开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。 (五)对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。 (六)对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。 (七)对个人按《廉租住房保障办法》(建设部等9部委令第162号)规定取得的廉租住房货币补贴，免征个人所得税;对于所在单位以廉租住房名义发放的不符合规定的补贴，应征收个人所得税。 (八)企事业单位、社会团体以及其他组织于2008年1月1日前捐赠住房作为廉租住房的，按《企业所得税暂行条例》、《外商投资企业和外国企业所得税法》有关公益性捐赠政策执行;2008年1月1日后捐赠的，按《企业所得税法》有关公益性捐赠政策执行。个人捐赠住房作为廉租住房的，捐赠额未超过其申报的应纳税所得额30%的部分，准予从其应纳税所得额中扣除。 廉租住房、经济适用住房、廉租住房承租人、经济适用住房购买人以及廉租住房租金、货币补贴标准等须符合国发[2007]24号文件及《廉租住房保障办法》(建设部等9部委令第162号)、《经济适用住房管理办法》(建住房[2007]258号)的规定;廉租住房、经济适用住房经营管理单位为县级以上人民政府主办或确定的单位。 二、支持住房租赁市场发展的税收政策 (一)对个人出租住房取得的所得减按10,的税率征收个人所得税。 (二)对个人出租、承租住房签订的租赁 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 ，免征印花税。 (三)对个人出租住房，不区分用途，在3,税率的基础上减半征收营业税，按4,的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。 (四)对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4,的税率征收房产税。 上述与廉租住房、经济适用住房相关的新的优惠政策自2007年8月1日起执行， 文到之日前已征税款在以后应缴税款中抵减。与住房租赁相关的新的优惠政策自2008年3月1日起执行。其他政策仍按现行规定继续执行。 关于企业之间相互提供贷款担保发生担保损失税前扣除问题的批复 国税函[2007]1272号 企业之间签订贷款互保合同，相互提供的贷款担保，与企业的融资活动密切相关，因此，签订贷款互保合同的一方(担保企业)为另一方(被担保企业)提供的贷款担保，在被担保企业为担保企业所提供的贷款担保总额之内(含)的部分，应认为与其本身应纳税收入有关。 上述担保企业为被担保企业提供贷款担保，因承担担保连带责任所发生的损失，在被担保企业为担保企业所提供的贷款担保总额之内(含)的部分，可按照国家税务总局令第13号相关规定进行税前扣除，超过被担保企业为担保企业所提供的贷款担保总额的部分，不得扣除。 关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知 财税[2007]l3号 一、根据住房制度改革政策的有关规定，国家机关、企事业单位及其他组织(以下简称单位)在住房制度改革期间，按照所在地县级以上人民政府规定的房改成本价格向职工出售公有住房，职工因支付的房改成本价格低于房屋建造成本价格或市场价格而取得的差价收益，免征个人所得税。 二、除本通知第一条规定情形外，根据《个人所得税法》及其实施条例的有关规定，单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，属于个人所得税应税所得，应按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。 前款所称差价部分，是指职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额。 三、对职工取得的上述应税所得，比照国税发[2005]9号规定的全年一次性奖金的征税办法，计算征收个人所得税，即先将全部所得数额除以12，按其商 数并根据个人所得税法规定的税率表确定适用的税率和速算扣除数，再根据全部所得数额、适用的税率和速算扣除数，按照税法规定计算征税。 四、本通知自印发之日起执行。此前未征税款不再追征，已征税款不予退还。 关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知 财税[2006]186号 以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。本通知自2007年1月1日起执行。 关于建筑业营业税若干政策问题的通知 财税[2006]177号 一、纳税人提供建筑业应税劳务时应按照下列规定确定营业税扣缴义务人: (一)建筑业工程实行总承包、分包方式的，以总承包人为扣缴义务人。 (二)纳税人提供建筑业应税劳务，符合以下情形之一的，无论工程是否实行分包，税务机关可以建设单位和个人作为营业税的扣缴义务人: 1.纳税人从事跨地区(包括省、市、县，下同)工程提供建筑业应税劳务的; 2.纳税人在劳务发生地没有办理税务登记或临时税务登记的。 ?什么是跨地区提供应税劳务,设区的市内各区之间是否为跨地区, 二、建筑业纳税人及扣缴义务人应按照下列规定确定建筑业营业税的纳税义务发生时间和扣缴义务发生时间: (一)纳税义务发生时间 1.纳税人提供建筑业应税劳务，施工单位与发包单位签订书面合同，如合同明确规定付款(包括提供原材料、动力和其他物资，不含预收工程价款)日期的， 按合同规定的付款日期为纳税义务发生时间;合同未明确付款(同上)日期的，其纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业款项凭据的当天。 上述预收工程价款是指工程项目尚未开工时收到的款项。对预收工程价款，其纳税义务发生时间为工程开工后，主管税务机关根据工程形象进度按月确定的纳税义务发生时间。 2.纳税人提供建筑业应税劳务，施工单位与发包单位未签订书面合同的，其纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。 3.纳税人自建建筑物，其建筑业应税劳务的纳税义务发生时间为纳税人销售自建建筑物并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。 4.纳税人自建建筑物对外赠与，其建筑业应税劳务的纳税义务发生时间为该建筑物产权转移的当天。 (二)扣缴义务发生时间 建设方为扣缴义务人的，其扣缴义务发生时间为扣缴义务人支付工程款的当天;总承包人为扣缴义务人的，其扣缴义务发生时间为扣缴义务人代纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。 三、纳税人及扣缴义务人应按照下列规定确定建筑业营业税的纳税地点:纳 税人提供建筑业应税劳务，其营业税纳税地点为建筑业应税劳务的发生地。纳税人从事跨省工程的，应向其机构所在地主管地方税务机关申报纳税。纳税人在本省、自治区、直辖市和计划单列市范围内提供建筑业应税劳务的，其营业税纳税地点需要调整的，由省、自治区、直辖市和计划单列市税务机关确定。扣缴义务人代扣代 缴的建筑业营业税税款的解缴地点为该工程建筑业应税劳务发生地。扣缴义务人代扣代缴跨省工程的，建筑业营业税税款的解缴地点为被扣缴纳税人的机构所在地。 四、 纳税人提供建筑业劳务，应按月就其本地和异地提供建筑业应税劳务取得的全部收入向其机构所在地主管税务机关进行纳税申报，就其本地提供建筑业应税劳务取得的收入缴纳营业税;同时，自应申报之月(含当月)起6个月内向机构所在地主管税务机关提供其异地建筑业应税劳务收入的完税凭证，否则，应就其 异地提供建筑 业应税劳务取得的收入向其机构所在地主管税务机关缴纳营业税。 上述本地提供建筑业应税劳务是指独立核算纳税人在其机构所在地主管税务机关税收管辖范围内提供的建筑业应税劳务;上述异地提供的建筑业应税劳务是指独立核算纳税人在其机构所在地主管税务机关税收管辖范围以外提供的建筑业应税劳务。 ?双向申报制度: 建筑施工企业自查时注意的几个问题 一、 工程完工后，收入仍挂在预收帐款帐户，成本在工程施工中体现，不按规定进行结转。因为:对结算款与预收帐款之间应做为应收帐款的工程款在收到工程款前不缴营业税。企业一般是按预收帐款计算营业税。不将决算收入做为收入，也不将工程成本结转成本，给税务人员已尚未完工的假象。所得税申报时只是将该期的管理费 用等期间费用申报为亏损数，从而偷漏企业所得税。 现 实中确实存在建设单位虽然房屋已使用，但因无钱支付工程款就迟迟不与建筑单位进行决算的现象。还有的是虽然已进行了决算，但无资金支付给施工单位工程款。而施工单位，也无资金向供料方支付材料款。供料方就采取在未付清全部材料款就不给建筑企业开具发票的办法，促使建筑企业付款。建筑企业也只好是在预付帐款 或其他应付款中反映已付的部分材料款。这样的恶性循环，使建筑企业因无法取得发票，也就无法把已用的材料反映到成本中。如果以全额的决算收入去配比部份的工程成本，所得额当然与实际不符的。 检查:对照施工合同与工程施工，预收帐款帐户，按工程项目逐一实地调查，了解工程的完工进度。若已完工，则应进一步调查工程是否结算。 二、包工不包料工程，只按工程结算计算 营业税。如果不看合同承包的内容，是不容易发现是只包工而不包料的情形的，如果是只包部分料或者签订虚假承包内容的合同则更不易发现。如一开发公司下属独立核算的建筑公司负责承建工程，合同规定是包工包料，建筑公司已按结算金额纳了税。可在对开发公司检查 时却发现，该项目的开发成本中还有原材料成本项目。 会计分录为借:开发成本，贷:原材料。原来是开发公司拨付给建筑公司材料，建筑公司不入帐，直接用于工程。该企业解释为，原材料涨价，为使建筑公司不亏损，房开公司就负担了部分材料款。建筑公司对开发公司负担的材料款少缴了营业税。 不管包工包料还是只包工而不包料都要按包工包料计算营业税，此项政策的立法精神是为了平衡税收负担，但这种情况的确是违背常理的。营业税一般都应按收入为计税依据，而现实是收入为包工收入，但计税时却要按包工包料计算，即收入乘以税率是小于应纳税额的。 检查:在要求提供合同等资料的前提下，到建设方进行调查。看其入帐资产的金额是否与乙方的记入收入金额相一致。如果不一致，甲方则会以原材料发票和乙 方发票做为固定资产入帐的原始凭证。 甲方供材料的票据处理: 甲方供料是否涉及增值税问题 开票金额与流转税计税依据之间并非一定存在对等关系 "甲 供材"业务中的业主依据取得的商品销售发票和建筑业发票分别确认材料成本和施工成本，这是其法定权利，与真实的业务流、实物流、资金流存在内在的统一性。建筑商应将"甲供材"价值计入营业税计税依据纳税，同时按实际的施工费与业主结算并开具发票，不得虚开票面金额，这是其法定义务。 三、股东用公司的资金为个人买车，入公司的固定资产帐。要注意是否扣缴了个人所得税，不得扣除的折旧是否已做纳税调整。 检 查:固定资产帐中新增资产，调阅相关凭证，尤其对所附原始凭证的购货人名称为非该公司的现象要调查清楚。但如果将顶帐的资产给个人时，企业有不入帐，往来不予冲销，资产直接转给个人的情况则不易从表面直接看出。对长期挂帐的往来，要到对方核对。辖区范围外的，要采取要发协查函，或异地协查的方法，查明事 实，这种情况不仅是限于车还应包括为个人购房等财产。 四、 多转工程成本，减少所得额。就是承包工程项目较多的情况下，对已完工工程的收入转入本年利润，将未完工的工程，也随着已完工程的成本一并转入本年利润，还有将一些小工程的成本也挤入其中。如盖一办公大楼，快完工时，又 要求盖一储藏室。这时，企业就有可能对建储藏室的收入不入帐，对发生的储藏室的成本却一并 计入了办公楼的成本。 这 种情况，可能是成本核算对象确定有问题，某电力安装公司每年的业户近千户，没有按各户核算收入和成本。取得的收入部分转为收入，部分仍留在预收帐款中，而工程施工的余额为零，也就是没有未完工工程。可是对预收帐款(无明细)的结余额解释为，收到款项，尚未施工。逐笔核对合同及完工决算书才查出有已完工程的 收入未结转收入。因每笔工程金额也就1千元左右，而对应客户又多。就没有按业户分别核算成本。对工程施工中有多少是未完工程额。会计也不知，只能是到年末 都转入成本。这样，就造成无法准确核算成本和收入。查帐:用估算法确定其用料是否符合常理，发现不正常，对发料、领料的原始凭据进行检查。看是否未用于该工程而计入该工程;检查其确定的成本核算对象是否合理合规。还要注意，已完工程的剩料是否冲减了完工成本。剩料的去向是入库，还是出卖，还是用于其他工程。 五、“机械作业”帐户发生数是否符合常 规，有无将机械出租，取得收入冲减费用或不入帐，少交营业税、所得税问题。有的小公司机械设备(如塔吊)在工程项目多，工程地点分散时，常有不够用的时候。为保工程按工期正常完成就不得不租用机械使用，而出租方常常是不给开具发票的。这样，使承租方不得不采用其他票据或其他形式抵销，造成帐簿反映不实。 出租方偷逃所得税、营业税，现实工作中普遍存在，往往是总公司有建筑资质，于是就有些个人挂靠总公司，成立分公司单独核算。常常是各分公司自己找工程，然后由总公司与甲方签订合同，总公司只是按工程项目金额的一定比例收取管理费。各分公司常使用总公司的机械，并支付一定费用，总公司给开具往往都是白条收 据。并解释是内部往来，不是租赁行为，是否要按出租行为缴营业税并开具相关发票呢,根据《营业税暂行条例实施细则》第11条规定，负有营业税纳税义务的单 位应税行为并向对方收取货币，货物或其他经济利益的单位，包括独立核算单位和非独立核算单位，财税字(2001)160号文件规定，独立核算但为单位与其 内部非独立核算单位之间提供的结算不再列入征税范围的规定。但其强调的是非独立核算，并且是只是核算并未向对方收取货币，货物或其他经济利益的单位。才不列入征税范 围，而上述情况是不符合的，有这种行为的纳税人勿在此处做文章。 建筑安装工程未结算应当如何确认营业税纳税义务, 未结算纳税义务是否形成 取得索取营业收入款项的凭据 是否依据财务会计制度规定确认的收入实现时间作为纳税义务发生时间 六、大宗材料的采购问题，建筑工程少不 了大量的材料。如砖、瓦、水泥、门窗等。对于材料的采购如果是由公司自行采购，要注意发票来源的合法性、真实性、数额的准确性。公司采购材料的方式是个人采购，就是某个人为其提供沙石、门窗等材料，公司与个人进行结算。而个人提供的发票又往往是某某石场、某某塑料钢窗厂的发票。这种情况，即使符合代购代销 的条件，供应商个人也应缴纳营业税、个人所得税，如果不符合代购代销的条件，则供应商应做为销售货物，缴纳增值税、个人所得税。企业会认为与己无关，认为是供应商的事，那就大错特错了。一是根据《个人所得税法》与《征管法》的69条规定及国税发(2003)47号文件，公司有可能要承担被处罚与被责令补扣 个人所得税的风险;二是如果认定供应商是增值税纳税人，那其提供的某某石场、某某塑料钢窗厂的发票是不得税前扣除的。检查的方法是以原材料，或工程施工帐户为起点，查看原始发票和结算人是否一致。也可以是查往来帐，一般是其他应付款帐户，明细是某某人名。 正确的处理是有统一规定的，而错误的处理却是千差万别的。还有检查建安业的总承包人的扣缴税款问题、自建自用问题、工资的问题、收入确定问题等也都是检查的常见问题。 预防房地产开发企业税收风险 1、预售房款未按规定预缴税款 (1)将预售收入记入“其他应付款”贷方，未按规定将预售收入乘以计税毛利润率计算出计税毛利润额，并入当期应纳税所得额统一计算缴纳所得税。 (2)把预收购房款变为购房订金，或者垫付款项，不确认预售收入。 (3)混淆预售收入与销售收入的概念，选择预售收入转销售收入的时机，达到 拖延纳税的目的。 (4)采取各种手段隐瞒、转移预收款收入，有的甚至将预收款直接转入私人银行卡，直到房产交付使用后才入帐缴税，使税款不能及时、足额入库。 2、销售收入确认不及时 (1)对已办妥移交手续，按合同协议应全部收回售房款，因购房者原因未及时收回的，企业往往采取不及时入账的方式推迟收入的确认或者隐瞒收入，影响营业税、企业所得税。 (2)企业将已完工的产品出租或是自用，不按规定做视同销售行为的收入确认，并将实际取得的租金或营业收入在帐外循环或记入关联企业。 3、隐瞒收入，收入计算不准确 (1)虚开发票，实现“双偷” 开发商和客户为减少产权过户时双方应缴纳的各项税费，采取虚报成交金额，协议少开或不开发票的手段，实现“双偷”。 (2)低价开票，少计收入 房地产开发企业在销售房屋开票时，不按实际销售价格开具发票，而是低于实际价格开票入账，另一部分房价款开自制收据不入账，以此达到少缴税款的目的。这种手段多发生在个人承包开发经营的房地产项目。 (3)提供虚假或不完整的销售面积 销售面积不属于企业纳税申报中必须填写的内容，但该数据却能直接及时反映出企业销售的进度，为初步估算销售收入实现的状况提供依据。所以企业有关人员有意识隐瞒、不肯如实提供实际销售面积，增加税务人员核算企业收入的难度。(4)以收抵支 ?以商品房抵付施工单位工程款。 房地产开发公司为弥补资金短缺，通常以部分商品房抵付施工单位工程款。在账务处理上，将售房收入直接记入“应付账款”等往来科目，抵减应付工程款，从而达到少计收入，偷逃企业所得税的目的。 ?以房抵债，以完工房地产抵付借款、银行贷款。 房地产开发企业没有钱还款(银根收紧以后更甚)，就用一部分房地产抵付借款， 往往到不能再“拖”的时候再办理销售手续申报纳税，甚至隐瞒销售。这种手法多发生在小型开发商和承包工程的个人身上。他们的开发资金不足，往往向银行贷款，向民间个人借款或拖欠承建人工程款。 ?以商品房抵付回租租金，换取其他单位、个人的非货币资产等等。 ?以完工房地产抵付职工奖励支出 ?以完工房地产抵付各种应付的建筑安装工程款、广告支出和其他支出。购买房地产的企业或个人为房地产开发企业提供了货物或劳务，房地产完工以后，房地产开发企业就按“优惠价”向其出售房地产，用市场价与“优惠价”之间的差价来抵付应付款项，双方都少缴了税款。 ?房地产企业在拆迁环节为避免大量的现金流出，同拆迁户达成协议，用购房价格上的让利抵顶拆迁赔偿款。 (5)收取价外费用不计收入 在售房后，收取水、电、燃气、外装修等代办费，在往来账款科目按代收代付核算，没有将其并入营业收入申报纳税。为客户提供的额外服务，如防盗门、封闭阳台等相关收入委托物管部门结算且长期挂帐，企业就合同房款作收入，形成帐外循环。 (6)内部预售再转售，转移利润 一 般情况下，房地产销售在开盘初期销售价格较低，随着时间的推移，销售价格逐步提高。有的企业利用内部认购，以较低的价格签订预售合同，一段时间后又以较高 的售价进行转售，但合同签订的价格为预售合同价格，其差价名义上是订购人收取，实际上转入了企业账外收入。由于房产价格是随着市场价格的变动而上下浮动， 上述利润转移现象具有很大的隐蔽性，对其价格的重新核定难以寻找依据 (7)收取广告管理费、房租收入未按规定纳税 由于房地产项目开发周期较长，往往有让广告公司在开发地块上做一些广告牌取得广告费收入的情况，有的还盖一些临时用房进行出租取得租赁收入，这些收入都未计入企业所得税应税收入申报纳税。 (8)利用关联方交易进行利润转移 目前房地产开发企业很多都有若干个经营内容不同的公司，如:建筑设计公司、咨询公司、商贸公司、建筑施工公司等等，通过与这些关联公司之间的交易，将开发房地产利润转移，造成房地产开发项目亏损或微利。将开发的商品房低价卖给股东、关系单位、或关系人。 (9)因施工方延误工期等原因收取的罚款收入直接抵减应付工程款 (10)挂靠企业开发，不申报纳税 一些个体经营者或单位为了获得房地产开发资格，往往采取挂靠某个房地产开发企业，上交一定管理费的方法开发房地产。既不合并作账，也不单独申报纳税。偷逃税的手法靠“三快”:一是组建快;二是运作快;三是解散快，造成漏征漏管。 4、假代建、真开发 5、利用虚开、代开发票等手段，人为抬高开发成本，减少应纳税所得 (1)不合规发票是房地产开发企业在期间费用方面存在的最大问题 如会议费、考察费、差旅费、场地租金、水电费等。 (2)取得的拆迁补偿费支付凭证一部分不符合规定 如企业单位开具行政事业单位发票;村委会开具农、林、牧发票;资金往来发票、商场购买的收据，个人开具的白条等。 (3)额外摊派乱列支 房地产开发企业的成本当中经常会出现被征用土地的所在乡镇或单位向该企业额外摊派一定的费用，收取这些费用大多使用收据，并多以公益发展基金、各种补偿费名目开具。 6、利用成本核算特点虚增成本 目前多数房地产企业结转销售成本的方法是以每平米的单位造价×销售面积的金额来结转成本。由于项目开发周期跨度一般在1年以上，企业开发项目中的单位项目 较多，对口的施工单位、供料商多，项目开发早期财务不能及时的取得各项目的“工程结算单”，所以在会计核算单位造价时往往使用以预算造价计算单位成本的方 法。一些房地产企业的财务人员利用这一特点，自行加大早期单位平米的计划预算造价，从而达到少缴企业所得税的目的。 7、房地产商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”， 而是混入“开发产品”科目中，直接转增“经营成本”。 8、超标准列支费用 利息支出问题,,未在成本对象中分摊借款利息。由于房地产公司借入资金量大，利息支出较多。部分企业财务处理为将其作为财务费用全部直接在税前扣除，影响了当期的税前利润，造成纳税滞后。 9、成本费用重复入帐 企业利用建安工程施工复杂、项目繁多、专业性强的行业特点，重复列支费 (1)企业在签订建筑安装合同时，已经将附属工程、水电工程、屋面防水工程等包括在合同总价款中，在工程完工结转成本时，又就这些单项签订虚假合同，或者建材发票重复进入开发成本。 (2)企业将开发项目全部发包给建筑施工企业，且合同中明确规定建筑材料由承包企业负担，但仍将为施工企业购买的建筑材料的票据在开发成本中列支。 10、虚列成本费用 (1)旧城改造土地出让金优惠列入成本 房 地产开发项目如属于旧城改造，该项目在土地出让金方面是有一定优惠的，而且这种优惠幅度是很大，具体的操作模式是开发公司先全额上缴土地出让金，然后地方 财政再按一定的比例返还，然而有的开发公司在上缴土地出让金时记入开发成本，在取得返还款项时并不冲减成本，造成企业虚增成本。 (2)人为加大期间费用问题比较严重 例如:大额或巨额送礼费用的发票内容开具办公用品、劳保用品等;虚列工资;采取非法手段获取发票或取得与本企业无关的各种票据在期间费用中列支等等。(3)预付款大大超过合同价款 除了改变原设计规模，增加楼层面积等正常因素外，有的企业付款后以现金取走;有的利用同属一集团的关系，预付款与往来款混同，而建筑公司又归地税管征，难以查证;有的企业干脆直接领取现金作为预付工程款的原始凭证。 (4)利用建筑安装发票监管不严密的漏洞，虚列土建安装工程成本 由于税源紧张，少数地方把建筑业发票作为“引税”的主要工具，实行由税务征收 管理部门或发票管理部门代开发票，只要缴纳营业税及其附加便可开具，有的是以房地产公司名义直接开具，有的是以虚构的建安企业名义开具。 利用建安发票虚列成本的，房地产公司只要支付营业税及附加,便可逃避企业所得税、土地增值税和个人所得税 检查重点:开发成本中由税务机关代开发票建安业务是否真实、工程决算报告。(5)关系单位虚开发票，虚增企业成本 房地产开发企业涉及的行业较多，一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售代理业、广告、物业管理等诸多部门。不仅使房地产企业的财务日常处理票据的工作量大、成本核算也容易混乱，也给房地产企业虚增成本带来了可乘之机。 11、利用“预提费用”、“待摊费用”账户调整当期利润 房地产企业规费负担重，问题相对集中，大到政府部门、行业协会，小到街道居委会，形成文件明确规定的收费就有上百个，如，土地出让金、征地补偿费、土地配套费、商业网点费，水、电、气、暖、人防、消防、公共设施配套费等费用。www.fdckj.cn从房地产业项目开发管理审批流程可以看出，各行政管理部门之间的工作衔接得相当严密，没有上个环节的审批、许可、费用缴纳手续，下一个环节的管理部门就不 会再办下去，房地产开发项目就会中断。因此，正常情况下，房地产开发企业不可能存在拖欠规费问题，但实际情况并非如此，房地产开发企业大都存在预提各项规 费数额大，有的配套工程已经完工验收之后也不及时结转工程成本，而是长期挂账，滚动使用，形成的原因主要有几方面: 一是政府各部门已经清理不再收取的费用，开发企业照样计提挂账。 二是规费抵免收益 地 方政府在加快当地城市建设步伐中，为减轻财政支出的压力，往往在招标房地产开发项目上附加一些配套开发建设项目，由房地产公司无偿为有关部门承担“形象工 程”、“领导工程”等，承担这些工程可以按规定享受“规费抵免”，政府不用给房地产公司工程款，对房地产公司应缴的地方性收费项目给予减免或降低收费标 准，对无权做主减免的规费，则“暗箱”操作，给予私下“照顾”，不再收取，但房地产公司对上述已经不用再支付的规费仍按规定的标准预提挂账。 三是由于房地产开发企业在地方经济中占据重要位置，企业与政府之间的“关系”较近，加上政府的各项规费征收随意性较大，通过疏通各种关系长期挂账(实际已不再支付)。 重点审查各项费用计提是否有政府文件规定，是否按规定标准计提;查明各项规费未正常缴纳的真实原因，如:规费收取的有关部门是否有缓缴、免缴或催缴的文件、通知书，在此基础上，根据企业所得税真实性原则、据实扣除原则、合法性原则，从严掌握税前扣除范围和标准。 12、成本核算混乱，收入与支出不相匹配 (1)跨时间、跨地域滚动开发房地产项目，人为将应由以后开发项目负担的成本、费用记入已完工的开发项目。 (2)混淆分清成本负担的对象，年终把当年度成本、费用全部列入已完工产品成本。 (3)自用房产仅分摊前期工程费、基础设施费等费用，而土地成本、借款利息、建筑安装等费用由出售房屋承担，造成成本结转不实。 13、销售费用列支问题 (1)销售人员的人数以及工资未如实纳入企业正常人员工资管理，而是直接混入其他销售费用中列支，销售人员的人员数量随意性大，工资支出较多，造成企业所得税及个人所得税计税依据计算不准确。 (2)虚增代理费用 由于对销售代理费提取比例税法尚无明确规定，各代理公司取费标准不一致，一些房地产公司通过支付销售代理费的形式，将收入进行转移隐匿;或将一些“灰色”成本(如无票支出、非法支出)以代理费的形式支出、转帐，挤占税前利润。 (3)广告费、业务招待费超支 超标准的广告费、业务招待费支出企业混入“会议费”、“销售费用”等其他科目中，减少“业务招待费”等明细科目的账载金额。 按照“预售收入” 计算扣除广告费、业务宣传费和业务招待费。 《财政部国家税务总局关于房地产开发企业从事购房回租等经营活动征收营业税问题的批复》国税函(1999) 144号。 房地产开发公司采用购房回租等形式进行促销经营活动即与购房者签订商品房买卖合同书将商品房卖给购房者根据营业税暂行条例及其实施细则的规定， 对房地产开发公司按销售不动产税目征收营业税，而且不得抵扣购房者租金，并且国家税务总局《关于从事房地产开发的外商投资企业售后回租业务所得税处理问题 的批复》国税函(2007)603号企业无论采取何种租赁方式均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理，企业通过售后回租业务让渡了 以下一项或几项资产权益或风险的，无论是否办理该不动产的法律权属变更(如产权登记或过户)，均应认定企业已转让了全部或部分不动产所有权，企业与其关联 方进行不动产售后回租交易的，除使用本批复规定外，还使用有关关联企业业务往来的税务管理规定。 房地产开发企业税收政策分析与税收筹划专题讲座(第一讲 营业税政策分析) 高金平2007-10-23 09:34作者:高金平 第一讲 营业税政策分析 一、国税发,2003,16号:从2003年1月1日，外购的无形资产(土地使用税)和不动产，对外销售时，按售价扣除买价后的差额，计算缴纳营业税。 案例分析: 装修公司800―房产公司―1800工商局 "二点一线" 方案: 装修公司将发票开给工商局800万元 房产公司将发票开发工商局1000万元 效果: 房产公司少缴营业税及附加、印花税 工商局少缴契税 《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税,1999,210号)个人转 让住宅用房，如果居住满一年，免征营业税;居住不满一年，按差额征收营业税。 个人拥有的普通住宅免征土地增值税。个人购买自用普通住宅暂免征契税。 二、预收账款 《营业税暂行条例实施细则》第28条规定，以预收款方式销售不动产，其 营业税纳税义务发生的时间为取得预收款的当天。 本期应纳营业税,(期末预收账款,期初预收账款，本期经营收入)×5% 注意两点: 一是不允许用其他往来科目代替"预收账款"。 二是预收账款应纳营业税核算问题 讨论: 1、 借:营业税金及附加 贷:应交税金,营业税 ,城建税 其他应交款,教育费附加 不符合配比原则。 2、 借:应交税金,营业税 贷:银行存款 也不行～ 3、 增设"待摊税金,待摊营业税及附加" 取得预收账款时: 借:待摊税金――待摊营业税及附加 贷:应交税金,应交营业税 ,应交城市维护建设税 其他应交款,应交教育费附加 确认收入时: 借:营业税金及附加 贷:待摊税金,待摊营业税及附加 应交税金,应交营业税 ,应交城市维护建设税 其他应交款,应交教育费附加 三、价外费用 房产开发经营公司从购房户取得的代收款项，如有线电视安装费、管道费、煤气费、水电安装费等价外费用，应当并入营业额征收营业税。 国税发,1998,217号文件规定:物业管理公司代有关部门收取有线电视安装费、管道费、煤气费、水电安装费，属于代收款项，不征营业税，仅对其收取的手续费计算缴纳营业税。 三、代建房营业税问题 案例分析: 甲:房地产开发经营 甲:在建工程 19.0亿元 乙:娱乐业、宾馆、餐馆、租赁、商城 应纳营业税,20×5%,1(亿元) “委托代建”: 1、委托方拥有土地使用权; 2、委托方取得了有关部门(计委、外经贸部门)的批复; 3、受托方(房产开发经营公司)不能垫付资金; 4、施工单位将发票开给(台头)委托方，受托方原票转交给委托方; 5、受托方按照协议定收取管理费。 注意:“管理费”应当在“其他业务收入”核算，并按“服务业,代理业”税目缴纳5%的营业税。 四、投资业务营业税问题 “投资合同”: 国税发,1993,149号文件规定，以不动产、无形资产对外投资，风险共担、利益共享，投资时不征营业税，但是，将来转让该项股权时，需要按照投资时不动产或者无形资产的评估作价计算缴纳营业税。 甲公司分录为: 借:长期股权投资 贷:在建工程 乙公司: 借:固定资产 贷:实收资本--甲 资本公积--资本溢价 财税,2002,191号文件规定，从2003年1月1日开始，以不动产、无形资产对外投资，投资时不征营业税，转让该项股权时，也不再征收营业税。原国税发,1993,149号文件中相关规定同时废止。 国税函,2002,165号文件，整体资产转让业务中，发生的不动产的所有权的变化，属于资产、负债、人员等同时转移，不属于营业税征税范围中的“销售不动产”，不征营业税。 案例分析: 案例一、偿还债务式吸收合并 案例二、打包出售 某房产开发公司在一座海边城市开发一幢大酒楼。 方案: 第一步:先成立子公司“某某大酒店” 房产开发公司: 借:长期股权投资-投资成本3亿元 贷:银行存款 3亿元 大酒店: 借:银行存款3亿元 贷:实收资本 3亿元 第二步:大酒店账务处理: 借:银行存款 17亿元 贷:其他应付款17亿元 借:在建工程 20亿元 贷:银行存款 20亿元 房产开发公司: 借:其他应收款 17亿元 贷:银行存款 17亿元 第三步:对外销售 房产开发经营公司将拥有的大酒店全部股权，转让给买方。转让价12亿元: 借:银行存款12亿元 贷:长期股权投资3亿元 投资收益9亿元 大酒店股权变更，变更公司章程。 房产公司同时收回债权: 借:银行存款17亿元 贷:其他应收款17亿元。 案例三、多步交易 销售不动产: 第一步:以不动产对外投资 第二步:转让股权 需要买方的股东同意该方案。 弊瑞在于:买方股东可能会担心“恶意收购”。 案例之四、 桥梁公司:中外合资企业 外方:香港60% 中方:国有资产经营管理公司40% 经营范围:30年的经营权 经营8个月之后。。。。。。 补偿金额30亿元:(一次性支付70%，21亿元;30%，9亿元分期付清)。 CEO顾虑:如何向股东交待, 1、应纳营业税=30亿元*5%=1.5亿元 2、9亿元应收账款风险, 五、视同销售营业税问题 以不动产、无形资产(土地使用权)对外用于抵偿债务、分配给投资者、捐赠、换取其他资产等方面，要视同销售。 组成计税价=成本*(1+成本利润率)/(1-5%) 抵债取得的不动产或者土地使用权，视同外购，只要取得合法的凭据，销售或者视同销售时，均可以扣除买价。 六、自建自用业务 1、自己拥有非独立核算的施工队伍:不缴建筑环节营业税，也不缴销售不动产营业税。如果今后将该项不动产对外销售时，除了按规定缴纳不动产营业税之外，还需补缴建筑环节营业税---“两道税”。 其中:应纳建筑业营业税=施工成本*(1+成本利润率)/(1-3%) 施工成本包括材料、工资、费用，但是不包括土地使用权价款。 2、委托施工单位建筑该房产，建筑营业税由施工企业缴纳。 国税发,2003,89号文件规定:房屋开发公司的待售房产不征房产税。但是，如果将该待售转作自用的，或者转作经营性资产，需要按规定缴纳房产税。 从交付使用的次月开始，计征房产税。 七、售后回租、售后回购业务营业税问题(国税函,1999,144号) 八、包销业务的营业税问题 《关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》(国税函[1996]684号) 广东省地方税务局: 接你省广州市地方税务局《关于房产开发企业包销房产征收营业税问题的请示》(穗地税发〔1996〕 259号)，反映房产开发企业与包销商签订合同，将房产交给包销商根据市场情况自订价格进行销售，由房产开发企业向客户开具房产销售发票，包销商收取价差或手续费，在合同期满未售出的房产由包销商进行收购，对此应如何征收营业税。经研究，现答复如下: 在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业—代理业”征收营业税;在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税;包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。 九、合作建房的营业税问题(国税函,1995,156号) 第一种方式:合作项目 一、甲方出土地，乙方(房产开发公司)出资金，合作建房: 1、房屋建成后，乙方全部销售取得9000万元，甲方分得30%款项2700万元。 税务处理:乙方按9000万元全额缴纳5%。甲方2700万元按“转让无形资产”税目缴纳5%的营业税。 取得土地时，乙企业: 借:无形资产-土地使用权3000 贷:应付账款-暂估应付款3000 借:开发成本3000 贷:无形资产-土地使用权3000 借:应付账款-暂估应付款3000 贷:银行存款2700 主营业务成本300 2、房屋建成(330套)后，甲方取得100套商品房，则:乙方 3、甲方以材料合作，缴增值税。 另一种情况:房屋建成后，由乙方经营15年后，其所有权归甲方所有。 此外，甲方出资金，乙方(房屋开发公司)出土地合作建房。 甲方按“金融保险业”税目缴纳5%的营业税。 第二种合作方式:合作办企业 1、甲企业以土地使用权出资，乙方出资金，合作举办房地产开发企业(丙 企业)，合作建房。 甲方以土地使用权投资，不交营业税。但根据国税发,2000,118号文件规 定，评估确认价高于土地账面价值的部分应调增所得额，缴纳企业所得税。 甲企业从丙企业取得的税后分配不交营业税。 2、甲企业以“投资”名义，将土地使用权对外“投资”，取得固定的报酬， 视同土地使用权转让，应当依法缴纳营业税。 十、改组业务不征营业税。 公司合并:吸收合并、新设合并 公司分立:存续分立、新设分立 股权重组:股权转让、增资扩股 整体资产转让 股份制改造 整体资产置换(需缴纳营业税) 十一、相关税收优惠 1、空置商品房的税收优惠已经期满。 2、关于经济适用房国家没有税收优惠。 3、企业住房制度改革原则上“只售不租”。单位以标准价销售给职工个人的房产，不交营业税。 4、“拆一还一”业务。 拆迁业务:经县级以上人民政府对外公告，旧城改造统一强制拆迁，单位或个人取得的补偿费是否征收营业税,:粤地税函,1999,295号:经请示国家税务总局:不征。 拆掉80平方，取得120平方，如何征收营业税,:国税函,1995,549号:按成本价计征营业税。因此，80平方按标准价(成本价)计算营业税，40平方按市场价格缴纳营业税。 十二，与销售不动产税目有关的几个特殊问题 (一)“还本销售”业务营业税问题: 国税函,1995,156号:无论将来是否还本(全部、部分)，征收营业税时，一律不得减除还本支出。 (二)如何界定销售退回与售后回购 区别在于:销售时合同是如何签订的。 (三)青苗补偿费征税问题:《国家税务总局关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的通知》(国税函[1997]87号) 辽宁省地方税务局: 你局《关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费是否征税的请示》 (辽地税个[1996]311号)收悉。经研究，现批复如下: 一、对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的“销售不动产??其他土地附着物”税目征收营业税。 二、对土地承包人取得的青苗补偿费收入，暂免征收个人所得税;取得的转让建筑物等财产性质的其他补偿费收入，应按照《中华人民共和国个人所得税法》的“财产转让所得”应税项目计征个人所得税。 (四)陵墓、墓地征税问题 转让陵墓按销售不动产征税，但转让墓地收入免征营业税。财税,2001,117号:根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第六条的规定，对经营性公墓提供的殡葬服务包括转让墓地使用权收入免征营业税。 房地产开发企业税收政策分析与税收筹划专题讲座(第二讲 土地增值税政策分析及筹划) 高金平2007-10-23 09:35第二讲 土地增值税政策分析及筹划 一、征收方式:先预交后清算。二、征收对象:最基本的核算单位(项目)。 三、征收范围:不动产、土地使用权(转让) 出让不等于转让:土地使用权出让不交营业税、土地增值税。 四、计算方法: (一)收入额 (二)扣除项目 1、土地价款 2、开发成本(注意:要扣除计入开发成本的土地价款) 3、开发费用:营业费用、管理费用、财务费用。注意:实际扣除时，按下列公式: (1)(土地价款，开发成本)*5%(以下)+财务费用 (2)(土地价款+开发成本)*10%(以下) 4、税金:营业税、城市维护建设税、教育费附加 5、加扣:(土地价款+开发成本)*20% (三)增值额=收入额-扣除额 (四)增值率=增值额/扣除额 (五)确定税率:超率累进税率 级距(增值率) 税率 扣除率 50%以下 30% 0 50%,100% 40% 5% 100%,200% 50% 15% 200%以上 60% 35% (六)计算公式: 应纳土地增值税额,增值额*税率,扣除额*扣除率 (七)会计处理: 借:营业税金及附加 贷:应交税金,应交土地增值税 五、税收优惠 房地产开发经营公司开发的普通住宅用房，增值率在20%以下的，免征土地增值税。 六、税收筹划案例分析: 1、临界点法 2、核算技巧 3、分立筹划 房地产开发税收政策服务指南(一)(2008-06-30 21:19:22) 房地产开发税收政策服务指南(一) 第一章 总则 第一条 为了规范房地产开发企业的税收管理，促进房地产行业的健康发展，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》、以及其他有关税收法律法规的规定，制定本指南。 第二条 从事房地产开发的企业，应按规定向主管地方税务机关缴纳营业税、企业所得税、土地增值税、城市维护建设税、土地使用税、房产税、车船税、印 花税、个人所得税、教育费附加等地方税收(费)。 第三条 房地产开发企业有偿提供应税劳务、销售不动产、转让无形资产,应按规定缴纳营业税，计算公式为: 应纳营业税税额=营业额×适用税率 第四条 销售不动产是指有偿转让建筑物、构筑物、土地附着物所有权的行为;转让土地使用权是指将拥有的土地使用权有偿转让给其他单位和个人的行为。有偿包括取得货币、货物或其他经济利益。 第五条 房地产开发企业下列行为属于销售不动产或转让土地使用权: 一、取得的土地使用权或者不动产抵顶工程款、贷款等债务的; 二、不动产用于安置拆迁户的。对房地产企业从事城市住宅小区建设，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。 三、将不动产作价作为股利分配给股东，所有权转移的; 四、将取得的土地使用权和开发产品换取其他单位、个人的非货币性资产的。 第六条 房地产开发企业转让不动产有限产权或永久使用权，以及将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产征收营业税;利用自有施工力量，自建建筑物后销售的，其自建行为视同提供建筑业劳务，应按照规定缴纳建筑业营业税。 第七条 房地产开发企业转让已完成土地开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按 “转让土地使用权”征收营业税;转让已进入建筑施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。 第八条 对虽未办理过户手续，但实际已将土地使用权或不动产转让给购买方，并向购买方收取了房地产价款或其他经济利益的，应按“转让土地使用权”或“销售不动产”征收营业税。 第九条 房地产开发企业取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位的要求进行施工，并向对方预收房款，工程完工后，办理产权转移手续的，应按 “销售不动产”征收营业税。 有关单位和个人出售委托房地产开发企业代建的房屋，应按“销售不动产”征收营业税，其计税营业额为向购房者收取的全部价款和价外费用。 第十条 房地产开发企业销售开发的不动产，其营业额包括全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费，如开发商向购房者收取延期付款利息、集中供热、管道煤气、有线电视、电话等费用(不包括住房维修基金)。 房地产开发企业以“还本”方式销售不动产，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除“还本”支出。 第十一条 房地产开发企业销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额计征营业税。 上款所称“购置的不动产”、“受让的土地使用权”，是指开发商不参与开发、建设，以购买或者交换方式，直接取得所有权(或使用权)原属于其他单位和个人的不动产、土地使用权;“购置或受让原价”是指购买不动产实际支付的价款，取得土地使用权实际支付的价款，不包括房产、土地使用权交易过程中缴纳的税费和土地整理费用，并且必须凭发票等合法有效凭据才可计算扣除。 第十二条 房地产开发企业赠送不动产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额: 一、按本企业当月销售的同类不动产的平均价格核定; 二、按企业近期销售同类不动产的平均价格核定; 三、按下列公式核定计税价格: 销售额,房地产开发成本×(1，成本利润率)?(1,营业税税率) 其中，成本利润率为10%，营业税税率为5%。 第十三条 营业税的纳税义务发生时间，为房地产开发企业收讫营业收入款 项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。房地产开发企业转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的(包括收取的购房定金)，为收到预收款的当天。 一、一次性全额收款方式销售开发产品、转让土地使用权的，为收讫销售和转让收入价款或取得索取收入价款凭据(权利)的当天。 二、以分期收款方式销售开发产品的，以销售合同或协议约定的付款日作为纳税义务发生时间;购房者提前付款的，为收到付款的当天。 三、采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日作为纳税义务发生时间，余款的纳税义务发生时间为银行按揭贷款办理转账的当天。 四、房地产开发企业将不动产无偿赠送他人的，其营业税纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。 第十四条 关于个人销售不动产的税收政策: 2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售应全额缴纳营业税。 个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售免征营业税。 个人将购买的非普通住房超过5年(含5年)对外销售的，以其售房收入减去购进价款后的差额缴纳营业税。 个人将购买超过5年(含5年)的住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房规定征收营业税 第十五条 关于未完工开发产品的税务处理问题 开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。 (一)经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》(建住房〔2004〕77号)等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3%。开发企业对经济 适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。 (二)非经济适用房开发项目预计计税毛利率我市定为10,。 第十六条 关于完工开发产品的税务处理问题 (一)符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工: 1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品(成本对象); 2.已开始投入使用的开发产品(成本对象); 3.已取得了初始产权证明的开发产品(成本对象)。 (二)开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。 (三)开发产品销售收入应按以下规定确认: 1(采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。 ,(采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 ,(采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 ,(采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现: (1)采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 (2)采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现;如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 (3)采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除;如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 (4)采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述(1)至(3)项规定确认收入的实现;包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。 已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等项内容，以月或季为结算期，定期进行结算，并在规定期限 内向税务机关进行纳税申报、预缴税款。对不按规定定期结算、纳税申报和预缴税款的，按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处理。 ,(开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现;凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。 第十七条 关于开发产品预租收入的确认问题 开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。 第十八条 关于合作建造开发产品的税务处理问题 开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理: (一)凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方(即合作、合资方，下同)开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额;如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。 (二)凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理: 1. 开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。 2.投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。 第十九条 关于以土地使用权投资开发项目的税务处理问题 (一)企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理: 1(企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品(包括首次取得的和以后应取得的)的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。 2(接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品(包括首次分出的和以后应分出的)和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。 (二)企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理: 1(企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。 上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%，可从投资交易发生年度起，按5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。 2(接受土地使用权的开发方在投资交易发生时，可按上述投资交易额计算确认土地使用权的成本，并计入开发产品的成本。 第二十条 关于开发产品视同销售行为的税务处理问题 开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。 第二十六条 房地产开发企业在我市境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的，应缴纳土地增值税。计算公式为: 应纳土地增值税税额=增值额*适用税率 增值额=收入总额-扣除项目金额 第二十七条 纳税人“以房抵债”、“以房抵息”、“以房换房”，且发生产权转移的，应视为取得“房地产转让收入”缴纳土地增值税。纳税人将其开发的房产赠与他人的，应比照上述规定执行。 第二十八条 土地增值税的计算扣除项目，具体为: 一、取得土地使用权所支付的金额。包括:房地产开发企业为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 二、房地产开发成本。指纳税人开发土地和新建房及配套设施实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 三、房地产开发费用。指与开发土地和新建房及配套设施有关的销售费用、管理费用、财务费用。 房地产开发企业不能按开发项目实际发生的费用进行扣除的，应按以下标准扣除: (一)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本金额之和的百分之五计算扣除。 (二)财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的，其房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本金额之和的百分之十计算扣除。 四、与转让房地产有关的税金，指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税。因转让房地产交纳的教育费附加和经省以上人民政府批准征收的规费、基金，也可视同税金予以扣除。 五、根据取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和，加计百分之二十的扣除。 第二十九条 房地产企业发生的下列业务，按照规定扣除: 一、纳税人将其开发的房产赠与他人视同“实现销售”的，其开发该房地产的成本、费用，可在征收土地增值税时作为扣除项目计算扣除。 二、地方政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果是计入房价中向购买方一并收取的，在计算土地增值税扣除项目金额时可予以扣除;如果未计入房价中，而在房价之外单独收取的，在计算土地增值税扣除项目金额时不得扣除。 三、房地产开发企业成片受让土地使用权后，分期分批开发转让房地产的，凡单独转让土地使用权的，按照转让土地使用权面积占开发土地总面积的比例分摊其相应扣除项目金额;凡转让土地使用权同时转让地上建筑物的，按照转让建筑物的建筑面积占总规划面积的比例计算分摊其相应扣除项目金额。 第三十条 土地增值税实行30-60%的四级超率累进税率。 第三十一条 房地产开发企业在项目全部竣工结算前取得的房地产转让收入，实行土地增值税预征管理，土地使用权预征率3%，营业、办公用房预征率2%，住宅、综合楼及其他房地产预征率1%。 其计算公式为:应预缴税款=转让房地产收入×预征率。 第三十二条 纳税人应在房地产单位项目竣工决算后30日内，持房地产开发合同、土地受让合同、建设项目立项报告批复文件及建设工程规划批复、税务登记证、土地增值税项目登记表、土地增值税申报表、预缴土地增值税完税凭证及其他有关资料到主管地税机关申请办理土地增值税税款清算。 主管地税机关在土地增值税清算时，应审核转让房地产收入总额、扣除项目金额、预缴土地增值税额、多用途房地产开发项目面积划分情况及其他需审核的项目。 第三十三条 有下列情况之一的，纳税人应对未竣工决算房地产开发项目申请土地增值税清算: 一、纳税人整体转让未竣工决算房地产开发项目; 二、纳税人申请办理注销税务登记。 纳税人整体转让未竣工决算房地产开发项目的，应自转让合同签订之日起30日内提出清算土地增值税申请。 纳税人申请办理注销税务登记的，应在办理注销税务登记前提出清算土地增值税申请。 第三十四条 房地产开发企业应向其所转让房地产所在地的主管地税机关申报缴纳土地增值税。 第三十五条 城市维护建设税 房地产企业以实际缴纳的增值税、消费税、营业税为计税依据，计算缴纳城市维护建设税，我市税率为7,。 第三十六条 车船税 一、房地产企业按其拥有并且使用的车辆和船舶的种类、吨位和规定的税额计算缴纳车船税。 二、税额计算 客车应纳税额,应纳税车辆×适用税额 货车应纳税额,自重净吨位×适用税额 三、车船税按年计算、分期缴纳。由房地产开发企业所在地地税机关负责征收。 第三十七条 房产税 一、房地产企业在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产应计算缴纳房产税。 二、对自用的房屋(包括售楼处)，按房产原值一次减除30,后的余值作为计税依据，税率为1.2,;对于出租的房屋，以租金收入为计税依据，税率为12,; 三、房产税按年计算、分期缴纳。由房产所在地地税机关征收。 第三十八条 印花税 一、房地产企业书立、领受属于征税范围内所列凭证的，均应缴纳印花税。 二、征税范围、税率和计税依据 1、购销合同。按购销金额的万分之三计算缴纳。 2、建筑安装工程承包合同。按承包金额的万分之三计算缴纳。 3、借款合同。按借款金额的万分之零点五计算缴纳。 4、产权转移书据。以所载金额为计税依据，税率为万分之五。房地产开发企业与个人订立的购房合同，属于本税目。 5、营业账簿。记载资金的账簿。以“实收资本”与“资本公积”的合计金额为计税依据，税率万分之五;其他营业账簿，按件贴花五元。 第三十九条 城镇土地使用税 一、房地产开发企业在城市、县城、建制镇和工矿区范围内使用的土地，应缴纳城镇土地使用税。其建造商品房的用地，应按规定缴纳土地使用税。 二、城镇土地使用税以实际占用的土地面积为计税依据，按当地规定税额标准计算缴纳。 三、房地产开发企业应自取得建造商品房用地土地使用权的次月起按规定缴纳城镇土地使用税。 第四十条 个人所得税 一、房地产开发企业向个人支付的工资、薪金所得，利息、股息、红利所得，劳务报酬所得，财产租赁所得，特许权使用费所得，财产转让所得，偶然所得，其他所得应按规定代扣代缴个人所得税。 二、个人承包、承租经营房地产开发企业取得的所得，应按对企事业单位承包、承租经营所得项目缴纳个人所得税。 三、独资、合伙房地产企业比照“个体工商户的生产经营所得”应税项目计算缴纳个人所得税。 第四十一条 教育费附加、地方教育附加 一、房地产企业在缴纳增值税、消费税、营业税时，应按规定的比例计算缴纳教育费附加、地方教育附加。 二、附加金额的计算 应纳教育费附加额=缴纳的三税(增值税、消费税、营业税)×3%。 应纳地方教育附加额=缴纳的三税(增值税、消费税、营业税)×1%。 房地产开发流程(2008-06-30 21:00:26) 第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资 应附有详细的规划设计参数质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书, 和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分 )选址定点;2)规划总图审查及确定规划设计条件;3)初步设计六个阶段:1 及施工图审查;4)规划报建图审查;5)施工报建;6)建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项: 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书(表)。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项: 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项: 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。 四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项: 1、公安消防支队进行消防设计审查。 2、人防办进行人防设施审查。 3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》(副本)。 五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项: 1、建设单位办理施工报建登记。 2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。 3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。 六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项: 由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。 开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料: 1、以下证明材料: (1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书; (2)持有建设工程规划许可证和施工许可证; (3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25,以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书; 3、工程施工合同; 4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。 七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项: 1、建筑工程质量监督站(机构)对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。 2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。 3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》(正本)。 4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明;不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。 第三部分 房地产项目权属初始登记阶段 1、由房管局核准新建商品房所有权初始(大产权证)登记。 2、开发商应提交材料: (1)申请书; (2)企业营业执照; (3)用地证明文件或者土地使用权证; (4)建设用地规划许可证; (5)建设工程规划许可证; (6)施工许可证; (7)房屋竣工验收资料 (8)房屋测绘成果; (9)根据有关规定应当提交的其他文件。 以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。 房地产开发成本共有八项: 1(土地使用权出让金。国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、 容积率、使用年限等因素修正得到。 2(土地征用及拆迁安置补偿费。 (1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。 (2)拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。 3(前期工程费。前期工程费主要包括: (1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3,左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。 (2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。 4(建安工程费。它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。 5(基础设施费。它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。 6(公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。 7(不可预见费。它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1,6项之和为基数，按3,一5,计算。 8(开发期间税费。开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估箅。 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则财法 [1995]6号 第一条 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称条例)第十四条规定，制定本细则。 第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 第三条 条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。 第四条 条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。 条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。 第五条 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 第六条 条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。 条例第二条所称个人，包括个体经营者。 第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为: (一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 (二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房增开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 (三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。 上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 (四)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政 府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 (五)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 (六)根据条例第六条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。 第八条 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。 第九条 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。 第十条 条例第七条所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下: (一)增值额未超过扣除项目金额50% 土地增值税税额=增值额×30% (二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的 土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5% (三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的 土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15% (四)增值额超过扣除项目金额200% 土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35% 公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。 第十一条 条例第八条(一)项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用 住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。 条例第八条(二)项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。 因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。 符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。 第十二条 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税;居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。 第十三条 条例第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 第十四条 条例第九条(一)项所称的隐瞒、虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。 条例第九条(二)项所称的提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。 条例第九条(三)项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。 隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格 进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。 提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。 第十五条 根据条例第十条的规定，纳税人应按照下列程序办理纳税手续: (一)纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。 纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。 (二)纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。 第十六条 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。 第十七条 条例第十条所称的房地产所在地，是指房地产的座落地。纳税人转让房地产座落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。 第十八条 条例第十一条所称的土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，是指向房地产所在地主管税务机关提供有关房屋及建筑物产权、土地使用权、土地出让金数额、土地基准地价、房地产市场交易价格及权属变更等方面的资料。 第十九条 纳税人未按规定提供房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关资料的，按照《中 华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《征管法》)第三十九条的规定进行处理。 纳税人不如实申报房地产交易额及规定扣除项目金额造成少缴或未缴税款的，按照《征管法》第四十条的规定进行处理。 第二十条 土地增值税以人民币为计算单位。转让房地产所取得的收入为外国货币的，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。 第二十一条 条例第十五条所称的各地区的土地增值费征收办法是指与本条例规定的计征对象相同的土地增值费、土地收益金等征收办法。 第二十二条 本细则由财政部解释，或者由国家税务总局解释。 第二十三条 本细则自发布之日起施行。 第二十四条 1994年1月1日至本细则发布之日期间的土地增值税参照本细则的规定计算征收。 财政部一九九五年一月二十七号 什么条件下“白条”可作扣除依据 (2008-07-01 11:57:06)标签:爱在中国行 房产 在刚刚结束的2007年度企业所得税汇缴工作中，税务干部发现企业白条费用扣除不正确。有些税前可以扣除的没有扣除，不可以扣除的却在税前作了扣除，这样既增加了企业成本，又增加了纳税风险。究竟哪些白条费用可以税前扣除, 所谓白条，财务上指非正式单据(《现代汉语词典》解释)。由于它是“非正式单据”，白条费用一般情况下不得在税前扣除。否则，不仅要按偷税论处，而且要按《发票管理办法》的有关规定进行处罚。但根据现行税收政策的有关规定，有些项目的白条费用只要符合真实、有效的要求，可以在税前扣除。 例:某企业2007年度管理费用账户有这些白条费用:1.白条支餐饮费20万元，其中10万元为职工在食堂的就餐费用;6万元为该企业在职工食堂中用于 招待客户的就餐费用;4万元为在外招待客户就餐费用。由于种种原因未能取得发票(以上费用均真实有效)。经核算，该企业2007年度业务招待费支出总额在规定的标准范围内。2.白条支职工张某因工死亡赔偿金22.5万元(张某家属出具收条)。3.白条支会议费1.5万元。4.白条支厂房租金2万元。上述白条费用，哪些可以在税前扣除, 第一，可以税前扣除的白条费用。 职工食堂招待客户的就餐费6万元，职工张某因工死亡赔偿金22.5万元，可以税前扣除。国家税务总局《企业所得税税前扣除办法》(国税发[2000]84号)第四十四条规定，纳税人申报扣除的业务招待费，主管税务机关要求提供证明资料的，应提供能证明真实性的足够的有效凭证或资料。不能提供的，不得在税前扣除。这就是说，纳税人申报扣除的业务招待费，只要能提供真实的有效凭证，就可以税前扣除，而不一定非要“合法凭证”才可以税前扣除。因此，该企业白条支职工食堂招待客户就餐费6万元可以税前扣除。《税收征管法》第二十一条第二款规定，单位和个人在购销商品，提供或接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票。该企业支付的职工死亡补偿金，既不属于购销商品、提供或接受经营服务，又不属于其他经营活动，该职工家属也不可能为此开具发票，税法也没有规定企业支付的职工死亡补偿金不能在税前扣除。同时，《企业财务制度》第一百零四条第(二)项的管理费用中包含劳动保险费，劳动保险费项目中又包含职工死亡丧葬补助费、抚恤费等费用。因此，该企业在管理费用中列支职工张某因工死亡赔偿金22.5万元，可以税前扣除。 第二，不得在税前扣除的白条费用。 白条支职工在食堂就餐费用10万元，不得在税前扣除。《企业所得税税前扣除办法》第四条第(三)项相关性原则规定，纳税人可扣除的费用从性质和根源上必须与取得应税收入相关。企业职工的就餐费用属于个人消费支出，应由职工个人承担，职工在就餐时应自行向食堂购买餐券或直接用现金购买，食堂单独建 账，自收自支，这个费用与企业损益无关。因此，职工在食堂的就餐费用10万元，不得税前扣除。 白条支会议费1.5万元，白条支在外招待客户就餐费用4万元，白条支厂房租金2万元，在未取得正式发票时也不得在税前扣除。《企业所得税税前扣除办法》第五十二条规定，纳税人发生的与其经营活动有关的合理的差旅费、会议费、董事会费，主管税务机关要求提供证明资料的，应能够提供证明其真实性的合法凭证，否则，不得在税前扣除。这里准予税前扣除的会议费，必须有真实的“合法凭证”，而白条不是合法凭证，因此，白条会议费不得在税前扣除。白条支在外招待客户就餐费用、白条支厂房租金属于接受经营服务和其他经营活动，应当依法取得发票，否则不得税前扣除。 因此，对于白条支在外招待客户就餐费用4万元、会议费1.5万元、厂房租金2万元，该企业应在2008年5月底企业所得税汇缴结束前或税务机关依法进行2007年度企业纳税情况检查前，向餐费、会议费、租金收取方索取发票或自行到当地税务部门补开发票。否则，该企业不仅不得税前扣除这7.5万元白条费用，而且根据《发票管理办法》的有关规定，要受到责令限期改正，并处1万元以下罚款的税务行政处罚。 同时，由于现行税法对准予税前扣除的费用，哪些应提供有效凭证，哪些应提供合法凭证没有作详尽列举，那么，可以在税前扣除的白条费用至少应同时符合以下四个条件: 1.费用合法真实。所谓合法，是指白条费用所支出的项目，不得违反国家现行法律法规的规定;所谓真实，就是要坚决杜绝虚列费用支出的违法行为。 2.费用与生产经营有关。与生产经营无关的白条费用不得在税前扣除，如应由纳税人个人支付的生活费用、用于业务招待费以外应由个人承担的招待费用等。 3.符合有关扣除标准。税法对有关费用的扣除标准作了明确规定。如《企业所得税税前扣除办法》第四十三条对业务招待费的扣除标准作了明确规定，超过 规定标准的部分不得在税前列支。 4.费用本身不具“经营活动”特征。白条费用所发生的项目既不涉及购销商品、提供或者接受经营服务等项目，又不具备经营活动等特征，否则就必须按规定取得发票 解读房地产企业预售制度下的所得税政策(2008-07-01 12:08:56)标签:爱在中国行 房产 自从1994年我国正式建立房地产预售制度以来，针对房地产行业收入实现的特殊性，国家税务总局于2003年和2006年先后发布了两份针对房地产开发企业所得税问题的重要文件:《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(国税发[2003]83号文(以下简称“83号文”)和《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号文，以下简称“31号文”)。这两个文件对于规范房地产行业的所得税政策效果显著。 一、房地产行业的预售制度背景 (一)预售制度对房地产行业的作用 1(预售制度是房地产企业融资的重要渠道。在我国资本市场发展滞后、可选择融资渠道有限的现实条件下、《城市房地产管理法》(1994年)确立的房地产预售制度，实际上成为房地产行业的首要融资方式。中国人民银行房地产金融小组分析报告指出:房地产行业开发资金的首要来源为“定金和预收款”(占房地产开发投资资金来源的43(1%.?同时，预售制度加速了建设资金周转，提高了资金使用效率(并降低了资金使用成本:预售项目资金比现售项目资金的动态回收期约缩短10个月。 2(预售模式可以发挥价格优势。预售制度加强了房地产企业开发项目时自筹资金的能力(降低了其对银行资金的依赖度，在一定程度上可降低项目开发的成本。 (二)预售制度下房地产企业的经营特征 预售制度的存在，使得房地产企业具有区别于一般工商业企业的经营特点(主要表现在: 1(预收账款是房地产企业收入核算的主要科目。房地产开发企业一般采用预收商品房款项(包括定金)的方式从事房屋开发建设经营。房地产企业会计准则规定:只有在符合开发产品的产权已经转移并将开发房产交付购买方、价款已经收到或者是取得收取价款的权利这两个条件具备的情况下，预收款项才能被确认为经营收入，否则只能作为“预收款项”核算。该项规定使得房地产销售收入的确认时间存在可操纵性。 2(产品开发周期长，收入和成本难以根据配比原则同步核算。房地产企业项目开发周期较长的行业特征决定了其成本归集必然滞后。由于预售制度的存在，大部分房地产开发项目在销售的时候尚未完工，无法进行成本核算。而销售收入的结转由于产品完工确认的影响，无法实现项目的收入和成本同步所得税核算。 3(产品跨期开发，多个产品滚动开发?或共同开发，难以确定准确的期间成本核算对象。 (三)预售制度对房地产企业所得税的影响 预售制度促进了房地产行业的发展(但在“83号文”出台之前，税收征管法规并没有针对房地产企业在预售制度下所具有的——区别于一般工商业企业的经营和财务特征作出相关具体规定。这为房地产企业进行利润操纵从而偷逃所得税创造了条件。 为减少应纳企业所得税额(房地产企业会减少应税所得额。操纵应税所得的主要途径是操纵收入和成本费用。在“83号文”出台之前，对房地产企业预售收入的确认在税收上没有明确的法律规定。法律上的缺失为房地产企业操纵收入提供了条件，比如(通过将预售收入长期挂账于“预收账款”科目(房地产企业可构筑收入的“蓄水池”，通过操纵确认时点，控制收入的实现从而达到操纵收入数额的目的。同时(房地产企业还可能采取滚动开发多个项目的经营方式(在每个 项目经营期间产生大量成本费用的累积，在预售收入不核转的情况下(项目开发周期内会产生巨额的年度亏损。在此基础上，通过与操纵预售收入相结合，房地产企业降低开发年度的经营所得(从而降低年度应税所得和应纳企业所得税额。 国家税务总局分别在2003年和2006年针对房地产行业的经营特征发布的“83号文”和“31号文”，在一定程度上遏制了房地产企业偷逃企业所得税的行为，强化了针对房地产行业的企业所得税征管。 二、“83号文”和“31号文”对房地产行业企业所得税的规范 (一)“83号文”颁布之前房地产行业企业所得税的征收情况 在“83号文”出台之前，对房地产企业所得税征收管理办法是依据一般工商企业的特点和实际情况制定的(未能很好地兼顾房地产行业的特点，在税收征管中存在许多规定不明确的问题(难以保证税基的完整。 1(计税成本核定标准不明晰，使得房地产企业可以通过改变成本计量方法影响计税所得。在房地产开发工期长、投资大、工程大多数跨年度完工，造成收入与成本、费用配比困难的条件下，房地产企业通过将开发产品的在建成本计入完工产品销售成本，或通过混淆不同成本对象之间的成本关系，实现成本的交互确认，可以降低计税所得从而逃避企业所得税。 2(没有明确的收入核算标准，使得房地产开发企业可以操纵收入实现，逃避应缴税收。由于没有对预收账款核定纳税的规定，房地产企业通过将预售购房款挂往来账规避收入实现(使应在当期缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃营业税和企业所得税;另外，在征管办法对房地产开发产品的完工标准没有清晰界定的条件下，通过故意拖延收入核算的时点(累积成本费用，减少账面利润甚至造成账面亏损从而逃避所得税。 3(借款费用企业所得税税前列支不规范。房地产开发企业由其经营特点所决定，在开发项目前期需要投入大量资金，其资金来源除了预收开发建设资金外，银行借款是企业的主要资金来源。对于借款费用，仅有《企业所得税税前扣除办 法》(国税发[2000]84号)规定:从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。因为缺乏明确的完工标准，房地产企业常将未完工楼盘的借款费用记入期间费用，从而虚减期间利润逃避所得税。 (二)“83号文”对房地产行业企业所得税计征的规范及不足 “83号文”在一定程度上抑制了房地产企业通过操纵预收账款规避所得税的空间。 “83号文”明确了对预收账款预征所得税的制度要求，封堵了房地产开发企业通过操纵收入确认时间进行盈余操纵的空间。文件规定:“房地产开发企业采取预售方式销售开发产品，其当期取得的预售收入先按规定的利润率(1 5%)计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时，进行结算调整”。该项规定限制了企业操纵预收账款的空间(使得房地产企业无法通过操纵收入确认从而逃避所得税。 但“83号文”在抑制房地产企业偷逃所得税的问题上仍然存在不足，主要表现为: 首先(“83号文”没有明确产品完工的具体标准。通过滞后项目决算期累积成本费用、在滚动开发的条件下相互结转不同项目的成本费用、不依法按时申报缴纳所得税等等手段，同样可以实现规避企业所得税的目的。同时(在所得税分期预征、项目完工一并结转的条件下(房地产企业通过多列利息支出、多列预提费用、将建造成本结转为销售成本等手段同样可以虚增房地产成本，实现减少利润的目的。 其次，不加区别地将预售收入的利润率规定为1 5%，既没有考虑地域间经济发展水平的区别，也没有考虑到开发产品间性质的差异，造成实际上的税负不公。 (三)“31号文”对房地产行业企业所得税计征的进一步规范 “31号文”在“83号文”的基础上，在更多细节上做了补充、修改和完善， 从而进一步“挤压”了房地产企业逃避所得税的空间。 1(改变预售收入的所得税计征方法。“83号文”规定，开发产品的预售收入应按不低于1 5%的预计营业利润率缴纳企业所得税。对这一规定，“3 1号文”作了两点调整:一是将针对预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率;?二是按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房，并规定经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%，非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20%，地级市的城区和郊区不得低于1 5%(其他地区不得低于l0%.对不同性质的产品规定不同的税率，使税负趋于合理。 2(明确开发产品的完工标准。“31号文”第二条第一款规定(凡符合下列条件之一的，应视为开发产品已完工:一是竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品(成本对象);二是已开始投入使用的开发产品(成本对象);三是已取得了初始产权登记证明的开发产品(成本对象)。对开发产品完工标准进行界定，主要是考虑到当预计计税毛利率高于实际利润率时，房地产开发企业往往会对已完工开发产品积极结算成本(相反，一旦出现预计计税毛利率低于实际利润率的情况，积极性就不存在了。因此，必须从税收角度规定开发产品的完工标准(以保证税基的完整。 3(对开发产品计税成本标准作了原则规定。根据房地产开发企业计税成本标准涉及的内容比较多、问题比较复杂的情况(“31号文”规定了计税成本结算的一般原则、主要成本项目的核算方法和扣除标准等三方面内容。 4(规定了成本费用项目核算和税前扣除原则。对公共配套设施费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、开发间接费用等主要成本项目(“31号文”规定了核算和税前扣除原则:属于该成本对象完工前实际发生的，可直接摊入成本对象;属于成本对象完工后实际发生的(首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间分摊，再将由已完工成本对象负担的部分，在已实现销 售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。 从理论角度看，“83号文”和“31号文”都从不同程度上强化了对房地产企业所得税的征管。为了检验两份文件对房地产行业企业所得税征管造成的实际影响，本文将在分析房地产行业特征的基础上(通过构建实证模型进行检验。 房地产开发用地缴纳城镇土地使用税详解(2008-07-01 12:15:40)标签:爱在中国行 房产 一些房地产开发企业认为既然房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不缴纳房产税，所以也无须缴纳土地使用税。有的企业认为只要缴纳了土地出让金就无须缴纳土地使用税，还有的企业认为房地产开发企业也可以享受土地使用税减免等优惠政策以及征用的集体土地和未办理土地使用证的土地也无须申报缴纳土地使用税等。这些认识都是错误的，在此总结了相关法规以供大家参考。 《城镇土地使用税暂行条例》(国务院1988年第17号令)规定，凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人是城镇土地使用税的纳税义务人，应依照条例的规定缴纳城镇土地使用税。 1.使用集体土地也应缴纳土地使用税。《财政部、国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕56号)规定，自2006年5月1日起，在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。 因此，土地使用税的征收管理并不是只针对国有土地而言，而是凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人均应缴纳城镇土地使用税。 2.除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。 根据《城镇土地使用税暂行条例》第七条的规定，纳税人缴纳土地使用税确 有困难的需要定期减免的，由省、自治区、直辖市税务机关审核后，报国家税务局批准，可以享受土地使用税减免政策，同时《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充规定〉的通知》(国税地〔1989〕140号)关于对房地产开发公司建造商品房的用地应否征税问题规定，房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征、免征照顾，可由各省、自治区、直辖市税务局根据从严的原则结合具体情况确定。 但《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。《国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理的通知》(国税发〔2004〕100号)进一步明确规定，各级税务机关要严格按照减免税的管理权限和减免税审批程序办事。除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。 因此，房地产开发企业无论是在开发期间还是在开发过程中自用、出租、出借本企业建造的商品房过程中的用地均应享受依法缴纳土地使用税，不得享受减免税政策。 3.房地产开发企业建造期间土地使用税计税时限的规定。纳税人取得的土地，属于城镇土地使用税开征范围的，自取得土地使用权至再次变更该项土地权属期间，按土地所在地的等级范围和税额标准缴纳城镇土地使用税。土地使用税按年计算，对房地产开发企业而言，在纳税时限上，根据土地使用税暂行条例第九条规定，对于新征用的土地，区分耕地与非耕地缴纳土地使用税，征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税;征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。 《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》(国税地字 〔1988〕15号)关于征用的耕地与非耕地的确定中规定，征用的耕地与非耕地，以土地管理机关批准征地的文件为依据确定。 《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)规定，购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。由于房地产开发企业的商品房占地是随着销售而逐渐减少的，因此，房地产开发企业对商品销售期间，应按建筑面积区分已售部分和未售部分，应由房地产开发企业和购买者分别按出售与未出售房产的建筑面积比例分摊计算缴纳土地使用税。 因此，未销售的商品房占用的土地应缴纳土地使用税，而已征用未开发的土地也应按规定申报缴纳土地使用税。 4.房地产开发企业建造期间土地使用税计税依据的确定。土地使用税暂行条例规定，土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。国税地字〔1988〕15号关于纳税人实际占用的土地面积的确定中规定，纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准;尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积。 因此，土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，并非没有取得土地使用证就无须纳税的规定。 5.房地产开发企业以任何方式取得土地使用权，都应缴纳土地使用税房地产开发企业取得国有土地使用权，必须履行法定的程序。目前，我国国有土地使用权的取得方式主要有出让、转让和行政划拨三种形式。《国家税务局关于受让土地使用权者应征收土地使用税问题的批复》(国税函发〔1993〕501号)、《国家税务总局关于对已缴纳土地使用金的土地使用者应征收城镇土地使用税的批复》(国税函发〔1998〕669号)规定，凡在土地使用税开征区范围内使用土地的单位 和个人，土地使用者不论以何种方式取得土地使用权，是否缴纳土地使用金，只要在城镇土地使用税的开征范围内，都应依照规定缴纳城镇土地使用税。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十九条也明确规定，土地使用者应当依照国家税收法规的规定纳税。因此，对房地产开发企业而言，是否缴纳土地出让金与应否缴纳土地使用税无任何关联。 这里还有一点应予以明确的是，对于外商投资企业从事房地产开发，根据《国家税务总局关于外商投资企业征免土地使用税问题的批复》(国税函〔1997〕162号)规定，《城镇土地使用税暂行条例》不适用于外商投资企业;对外商投资企业应征收土地使用费，不征土地使用税。 以下是附加文档，不需要 的朋友下载后删除，谢谢 高二班主任教学 工作总结 关于社区教育工作总结关于年中工作总结关于校园安全工作总结关于校园安全工作总结关于意识形态工作总结 5篇 高二班主任工作总结1 本学期，我担任高二(14)班班主任。在学校领导的支持下，在学生科的领导下，我顺利地完成了学校布置的各项任务。在从事德育教学过程中，有顺利也有挫折，有成功也有失败，既有困惑，也有启迪，交织着酸甜苦辣，现就本学期班主任工作做如下总结。 一、培养良好的班集体 能否形成一个积极向上，努力学习，团结和睦的集合是至关重要的。只有在良好的班集体中，教师开展教育和教学活动，才能收到较好效果。在培养班集体方面，本学期我主要从以下几方面入手: (一)注重教室文化的建设 开学初，我组织全班学生把教室布置好，让教室的每一块壁，每一个角落都具有教育内容，富有教育意义。在具体布置时，针对班内学生的特点，从大处着眼，小处着手，制定班级文明公约，张贴名人名言，使学生行有可依，激发学生的上进心。并设立评比栏。班组设置由专人管理的“图书角”，以拓宽学生的知识面。为及时反馈学生情况，设置了班级日记，由班长负责记录。 (二)注意班干部的培养 进入高二以后，班干部换届重新选举，由学生民主投票，产生了一支能力较强，有一定影响力的班干部队伍。对待班干部，我积极引导，大胆使用，注意培养他们的工作能力，要求他们以身作则，“各守其位，各司其职，各尽其责”。另外，定期召开班干部会议，研究解决出现的问题，同时布置新的工作和任务。这样，由于班干部积级配合，以身作则，从而带动全班，收到了较好的成效。 (三)注意养成教育和传统道德教育的结合 高二学生由于已经熟悉了学校的环境，又没有升学上的压力，个别学生纪律开始松动起来，不喜欢别人对他们的行为约束和管教，一些不良行为随之而来，如旷课等，面对这些违纪情况，如果不注意引导或引导不当，学生很容易在这个特殊的学习和生活阶段走入岔道。我的具体做法是: 1、加大学习、执行《中学生守则》、《中学生日常行为规范》的力度。我借助主题班会、演讲会、竞赛等各种形式的活动，来引导学生学习，执行《中学生守则》和《中学生日常行为规范》，并且配合学生科执行《一日常规》，严格要求学生佩戴校徽，不穿拖鞋，每天自行检查、督促规范养成的效果。 2、注意树立榜样。俗话说“说一千，道一万，不如亲身示范。”榜样的力量是无穷的。人微言轻，班主任言行举止特别重要，要求学生不迟到，不旷课，班主任首先要做到，要求学生讲文明，讲卫生， 班主任事先要做到，平时注意严于律已，以身作则，时时提醒自己为人师表。 3、注意寓教于乐，以多种形式规范学生行为。 心理学告诉我们:人的接受心理由观察能力、感知能力、认识水平、兴趣爱好等心理因素构成，因此，具有广泛性、多样性、综合性的特点，单一的教育管理方式不适合人的接受心理，开展丰富多彩的活动，寓教于乐中正好适合学生的心理特点，能提高教育管理的可接受性。 为此，我先后开过多次主题班会，如《规范一道德》，《我是主人》、《理想与信念》、《要学会学习》、《神圣的使命》。还开过优生学习经验交流会，举办过语文知识抢答竞赛，说成语故事比赛，古典诗歌背诵比赛等，效果都很好。 二、严格的要求是最大的尊重 教育是一门艺术，教育是心灵的耕耘，必须讲究教育有艺术。在实践工作中，我感受最深的便是马卡连珂的一句名言:“严格的要求是最大的尊重”。的确，只有既严格要求学生，又给予他们最大的尊重，才能把班主任工作做好。 俗话说“严是爱，宠是害，不教不导要变坏。”高二14班有几个调皮的学生，在教育转化他们的时候，我曾有过失败的教训和成功的经验，先前，我对他们时常板着一副面孔，严加管教，结果学生表面上对我产生敬畏感和服从感，其实，并不是心悦诚服地接受我的教育 和管理。一段时间后，我改变了方法，对他们给予了大量的爱心，却忽视了严格要求，结果班风涣散，面对这种局面，我苦苦地思索，寻找解决问题的良策，向有经验的老班主任请教，明白了对学生应严中有爱，以爱动其心，以严导其行，既要严格要求，又要给予最大的尊重。 三、“三位一体”的互促法 教育是一项艰巨的任务，单靠班主任显然是不够的，而要先集中各种力量的齐抓共管。通过班主任的工作，把学校、社会、家庭组合成一个整体，形成教育的合力，达到互相促进的目的。我定期和学生家长电话联系，及时反馈学生情况，取得家长的支持，收到了良好的效果。 总之，班主任工作可以说是千头万绪，要想带好一个班级确实值得我们去研究，去多想想方法，特别是像我们这样的青年教师。 高二班主任工作总结2 本学期班主任工作本着以教学为主，很抓纪律卫生，开展了各种形式的活动，圆满完成教育教学工作。具体工作如下: 一、早自习利用晨会总结前一天的学生表现情况以及学生中的纪律卫生，出现的问题加以分析和总结，目的是让新的一天能不断的进取，克服工作和学习上的不足，为新的一天的学习生活指引航标。这半年的我班基本杜绝了迟到早退现象，能按时按点的，按部就班的上好课和晚自习，圆满的完成教学任务。 二、高中二年级的学生思想上还不稳定，还不够成熟，尤其进入高二的学习，内容难度加大，对于象我班的程度较差的学生来说难度更大，往往因为学习不能立见成效而慢慢消沉。为了让学生树立信心和学习斗志，我主要做了这些工作: 1、班会早会对学生进行成绩和程度的分析，正确看待自己所处在的学习上的位置，让学生保持良好的心态，同时给学生创设良好的学习情境，使他们开开心心的迎接每一天的学习生活。 2、个别谈心，这很重要，对于不同的学生挖掘他们的内心世界，了解他们所做所想，这样会使教育能抓住切入点，教育才能有效果，从本学期来看的确收效很大。使班级纪律卫生明显好转，文明班级率最高。 3、寻求与家长的密切配合，三方沟通，正确的评价学生的成绩和存在的缺点和错误，使学生敞开心扉，把自己要说的说出来，解开他们的思想包袱，全身心的投入到学习中来。 二、积极配合科任老师的课堂教学工作，解决好科任老师与学生的关系，并为此做了大量的工作，稳定教学次序。 三、加强寝室的管理工作，本学期到寝室检查不下十五次，对存在的卫生纪律方面的问题能及时解决，女寝要好一些，男寝还存在问题，总的来说有很大的进步。 四、开展好各项活动，本学期运动会上，积极调动学生参与的积极性，发挥他们的体育特长，在运动会上能够克服困难，尽最大所能， 取得总粉第四名的好成绩。在学生十月一的诗歌朗诵的比赛，以及征文活动中都取得好成绩，激发学生的学习热情和求知欲望。 总之，本学期工作成绩是肯定的，要不断分析和总结经验和教训，通过不断的学习和提高自己的业务水平和班主任的工作艺术，为把班主任的工作做得更好而努力。 高二班主任工作总结3 本学期师生都面临着前所未有的压力---学业水平考试。而且我班是理科班男生多，女生少，管理起来就有一定的困难。一个学期过去了，回首过去的工作，充满了挑战、辛酸与满足。一学期的辛苦，有收获的喜悦，也有不足与遗憾，现总结如下: 一、重视常规管理，建立班级良好秩序 1、严格考勤、加强管理。早上、中午、晚上及时到班督查学生的情况，发现问题，随时解决。学生基本养成了比较好的纪律意识。 2、加大了对学生自治自理能力培养的力度。通过谈话等多种方式，注意指导学生进行自我教育，让学生在自我意识的基础上产生进取心，逐渐形成良好的思想行为品质;也注意指导学生如何进行自我管理，培养他们多方面的能力。 3、有效地利用好每周五的班会课。既按学校计划安排开展一些专题性的活动，学习有关的安全知识等;也根据本班的实际情况组织了“我的未来我做主”的大型系列活动，，对学生进行各方面教育。比 如，信心教育，学习习惯、养成教育，学习经验交流会，感恩教育等内容，这些活动都促进了良好的学风、班风。 4、狠抓班级卫生。好的环境才能让学生爱上学习，在卫生方面我就把工作分配到人。不但早晚要打扫干净，平时还要注意保洁。 5、选拔班干部，培养积极分子。我从学生中选出品学兼优、作风正派、关心集体、有一定组织能力、在同学中有一定威信的学生担任班干部。班干部选拔出来以后，我予以指导，大胆使用，严格要求，加强教育。平时留心观察发现和培养积极分子，扩大了先进面，使更多的优秀学生有担任班干部的机会，得到锻炼。同时对部分工作态度不够认真，工作能力不突出的同学进行撤换。经过一个多学期的努力逐渐培养出一批工作能力强、有责任心、威信高的班干部，并进一步带动了班风学风的好转。同时采用班长轮流制，让两个有能力的同学每月轮流管理班上的常务事情，这样更有利于管理班级。 二、抓好学习中心工作，形成良好的学习氛围 1、建立良好的课堂纪律和秩序。引导学生学会理解老师和尊重老师的劳动，上课认真听讲，认真笔记，课后认真完成作业。严格要求学习委员和课代表及组长从各个方面做好协调工作，如作业布置、早读的安排、课前的准备、作业的督促和检查等，切实减轻老师繁重的劳动。同时，指导学生如何在课堂上认真听讲，从而使学生养成良好的学习习惯。要求学生必须尊重老师，在这个学期有两个同学在课堂上顶撞老师，经过批评教育使他们认识到自己的错误，也通过这个事 教育了同学们必须尊重老师，良好的师生关系对于每个同学的成绩很重要。 2、养成学生专心学习的习惯。无论是自习课，还是老师上课，禁止学生说闲话、睡觉、往窗外看，否则，予以严厉批评。 3、坚决制止不做作业的现象，要求当天的事情当天完成，并且经常完成限时作业，提高学生的作业速度。平时对学生奖勤罚懒，严格要求。在复习阶段，积极配合各任课教师辅导学生开展复习工作，培养学生良好的学习态度和习惯。 4、树立班级学习的榜样，让学生们向班里学习成绩优秀的同学学习，引导他们树立近期目标和长期目标，增强竞争意识。经常进行学习评比，做好奖励工作。 三、抓尖子，督差生，调动学习积极性 调动学习班积极性，形成刻苦学习争先恐后的学风，全面提高全班学生学习成绩，是尖子班班主任的首要任务，这方面，我采取了抓两头，带中间的办法，以个别谈话为主要工作形式，做尖子生和差生的指导工作，对尖子生，要求他们明确目标，确定方案，突破弱点，保持优势。同时提出具体措施;对差生，以鼓励为主，多谈话、多检查，发现问题及时纠正，发现进步，充分表扬;形成了优秀学生带头，差生不甘落后，大家争先恐、比学赶超的学习风气。同时利用每次考试的成绩，进行个案分析，发现学生弱点，分析原因，找到改进办法，保证各层次的学生都有强劲的学习劲头，使学习成绩保持上升趋势。 另外用“以志激人”的办法，激发学习兴趣。一个无追求和奋斗目标的人，就缺少前进动力机械，更谈不上发展，无论是知识获取，技能形成，还是素质提高，都主要来自学习。能够提高学习效率，完成学习目标的途径有二:一是延长时间，二是提高效率。运用激励措施，通过多途径帮助学生树理想，谈追求，增强责任感、使命感和忧患意识。以培养学生的热情性、主动性、和进取精神。时时力求将学习情绪调控到最佳的“亢奋”状态，“水击石则鸣，人激志则宏”实践证明:采用激励方式能使学生保持持久的学习的动力。 总之，在这一个学期里，我通过以上几方面的努力，班级工作较开展得还是比较的顺利，学生的整体素质在不断的提高。但学生当中依然存在的问题也不容忽视，高三担子还很重，工作还将复杂，因此，这就需要我不断的努力、刻苦，及时总结经验教训，争取取得更加辉煌的成绩。 高二班主任工作总结4 过去的一学期里，我班在学校领导的统一组织下，在任课教师的大力支持和配合下，各项工作顺利开展，学习、生活等方面都取得较突出的成绩。现将本学期的工作总结如下: 一、加强对学生的思想政治工作，培养学生良好的道德品质，净化学生的心灵，努力培养又红又专的合格人才。 为了配合学校团委和政教处的工作，我们班积极开展了许多有益于学生身心健康发展的活动。例如，“跨步进入新世纪系列活动”、 “寻找我身边的活雷锋”、“青年学生应该怎样以实际行动热爱祖国”、“青年学生应该树立远大的理想和报复”等。 同时，我也经常利用班会课对学生进行身心教育，帮助学生澄清思想上的模糊认识，提高学生的思想境界。我还充分利用课余时间和有关学生促膝谈心，及时对学生进行针对性的教育。 二、加强班级管理，培养优秀的学风、班风，深入全面地了解学生，努力培养“赤诚、严格、活跃、奋进”的班集体。 高三年级是学生的世界观发展、变化的重要阶段，同时，面临着毕业、升学等实际问题，随着课时和知识复杂程度的加重，容易产生两极分化，有的学生甚至会感到迷惘，对前途失去信心。 因此，在学生毕业前夕的思想工作显得更加复杂和重要。在这个学期里，一方面，我主要加大了对学生自治自理能力培养的力度，通过各种方式，既注意指导学生进行自我教育，让学生在自我意识的基础上产生进取心，逐渐形成良好的思想行为品质 又注意指导学生如何进行自我管理，培养他们多方面的能力，放手让他们自我设计、自我组织各种教育活动，在活动中把教育和娱乐融入一体。 还注意培养学生的自我服务的能力，让学生学会规划、料理、调空自己，使自己在集体中成为班集体的建设者，而不是“包袱”。 另一方面，我有效地利用好每周一的班会课开展一些专题性的活动，例如，学习经验交流会，意志教育，如何做时间的主人，习惯养成教育等，这些活动大大地促进良好的学风、班风的形成。 再一方面，我自己也以身作责，努力做学生的榜样，跟班勤，管理方法得力，班风正、学风浓。我班在学校的各项管理评比中都取得了良好的成绩。 本学期的几次月考均能超额完成县局和学校规定的指标数，各项管理也都取得了较好的成绩。这又进一步鼓舞了士气，使班级管理工作向着健康的方向发展。 三、积极抓好后进生的转化工作，努力使后进生以失败者来，以胜利者走。 后进生的教育和管理历来历来是班主任工作的难点，却又影响班级整体教育教学质量提高的至关重要的一环。 在这方面，我作为班主任首先做到了以正确的态度对待他们，深入调查摸底，搞清他们所以成为差生的原因，做到了因材施教，对他们处处真诚相待，时时耐心相帮，真正做他们的知心朋友、最可信赖的朋友。 及时对后进生加强心理疏导，帮助他们消除或减轻种种心理担忧，让他们认识到自己的价值。同时，我还创造条件和机会让后进生表现其优点和长处，使他们品尝到成功的欢乐和喜悦。 四、积极开展好文体活动，做好课间操、眼保健操，保护学生视力，增强学生的体质，提高学生的学习效率。 高中学生学习任务比较繁重，进行适当的体育活动不仅有利于学生身体素质的提高，而且也有利于学习效率的提高，每次活动我都亲临现场与学生一起活动并适当予以技术性的指导，这样不仅可以防止意外事故的发生，而且也可以加深与学生感情的交流。 五、积极主动地和各科教师联系，协调学校各方面的教育力量，发挥好纽带作用。 在与任课教师的交往中，我尊重他们的地位，尊重他们的意见，同时又把他们当作班级的主人，视为自己的良伴、知己。 凡事都主动地同任课教师协商，倾听、采纳他们的意见。能够慎重地处理学生和任课教师的关系，在处理师生矛盾时，尽量避免了激化矛盾，在这方面，我平时注意到多教育学生，让学生懂礼貌，尊重老师的劳动，树立老师的威信，增进师生情谊。 总之，在这一个学期里，我通过以上几方面的努力，班级工作较以前有了较大起色，学生的整体素质在不断的提高。 这届学生的高中生涯还有一个学期，面临着毕业及升学等实际问题，下学期担子还很重，工作还将更复杂。因此，这就需要我不断的努力、刻苦，及时总结经验教训，争取取得更加辉煌的成绩。 高二班主任工作总结5 本学期我担任的是高二就班的班主任，在班级管理过程中，我努力履行班主任工作职责，认真落实学校布置的各项任务，注重对学生进行教育培养，希望能引导他们健康成长，学一点知识、长一点技能，顺利地毕业。本学期内，积极参与创文明校园活动，在学校组织的多项活动中取得较好的成绩，现将班主任工作总结如下: 一、抓好一支队伍建设 即进行班干部队伍建设(包括团支部干部队伍建设)。建设的内容包括思想教育、工作职责教育、工作方法指导。班干部首先要有吃苦耐劳、任劳任怨、为集体奉献的精神，要能以身作则、顾全大局，而这正是独生子女所缺乏的一些品质，所以我把这作为班干部队伍建设的一个重要内容。进行工作职责教育，主要能使班干部责任明确，知道履行什么样的职责，该怎样去做，保持思路清晰。这两类教育主要通过定期召开班委会进行，而工作方法上的指导，主要在实践中进行。对于班干部的工作，不包办，给予他们一个较宽阔的空间，但在工作中我注意监督、观察，不足之处及时指出，并给予指导，如指导对照工作职责，结合班级情况制定阶段性 工作计划 幼儿园家访工作计划关于小学学校工作计划班级工作计划中职财务部门工作计划下载关于学校后勤工作计划 ;如何开展工作等。还鼓励学生干部积极参与学生会和团委工作。 二、发挥三块阵地作用 第一，是文化宣传阵地。第一学期，重新布置教室，将班训“团结、勤奋、自信、争先”、名人警句、班级获奖锦旗及奖状挂在墙上，并开辟了团支部园地专栏，为学生创设了一个美观、大方、富有教育 意义的学习环境。坚持每两周更换一期板报，每月更换一期团支部园地，板面活跃，内容丰富，充分发挥了宣传教育作用，有利于培养班集体形成健康向上的舆论氛围。 第二，是班会阵地。这是培养教育学生的重要渠道。每周坚持召开一次班会课，根据学校要求，有计划地、及时地对学生进行爱国主义、行为规范、集体主义、法制安全、学习重要性等教育，教育内容丰富，教育形式多样，引导学生提高思想认识，树立正确的人生观，健康的成长。 第三，是活动阵地。对于中学生，寓教于乐比刻板地说教效果好得多，在活动中可以使学生接受教育、锻炼才干、培养集体主义精神、增进班级凝聚力，所以，我积极组织学生开展各类活动并支持学生参与学校的各项有意义的活动。如班级开展了“手拉手”帮助“三困”学生活动;组织学生参观南京海洋公园。还积极支持学生参加学校组织的校园文体节活动、知识竞赛、“教育之光”和“江南之花”文艺汇演等活动。 三、加强四种思想教育 第一，行为规范教育，也包括法制、社会公德教育。由于学生的自我约束力差，所以对行为规范教育是常抓不懈，每学期均要组织学生学习有关规范内容，督促学生在思想上提高认识，平时，对有些学生多讲、多提醒、多督促，对随地乱扔、蓄长发、说脏话等不文明行 为及时指出，要求改正。一年来，绝大部分学生都能自觉遵守行为规范，维护集体荣誉。 第二，集体主义教育。集体主义精神要求个人的行为融入集体之中，个人要服从集体。但现在的学生自我意识较强，缺乏顾全大局的意识，所以，通过组织“手拉手”帮助三困学生活动，促进学生互帮互学，增进友谊，大家共同进步，树立集体意识，并通过参与学校组织的集体活动，如篮球赛、运动会等，培养学生的一荣俱荣、一损俱损的集体意识，大大增进了集体的凝聚力。 第三，爱国主义教育。一是通过班会组织学生学习有关教育材料;二是要求学生观看新闻、阅读报纸，关心国家大事;三是支持学生参加“爱祖国、讲文明”征文活动、“红心永向党”演讲比赛及“弘扬抗洪精神，向校庆廿周年献礼”诗歌朗诵比赛、“党和祖国在我们心中”知识竞赛等爱国主义教育活动，从中接受教育。 对于特殊群体学生的教育，我持比较谨慎的态度，因为他们一般比较自卑、敏感，方法不当，容易挫伤其自尊心，我主要采取私下谈心的方法，这样容易沟通，容易接受。我们班有下岗职工子女，也有父母离异的学生，对他们我平时多注意，多观察，多鼓励，目前，他们思想上不存在着什么大问题。 班主任工作存在的问题: 一、有时因为其它工作忙而顾此失彼，放松了对班级的管理，出现亡羊补牢的情形。 二、学生学习热情不高，主动性较差，也讲了，也教育了，但成效不大，没有好的办法。 三、与家长联系不够，在教育过程中还应多和家长沟通，互相配合，共同教育。