论小区停车位的归属问题

绪论 一、小区停车位权利归属问题的研究意义、目的 近年来,由于人们生活水平的不断提高,家庭轿车的拥有率持续增大,而使商品房住宅小区内因停车位(场)供需关系紧张导致的纠纷、冲突日益扩大和加剧。“停车难,难停车,车难停”不断衍生出各种形式的社会问题和矛盾。房地产开发商、物业服务企业和小区业主之间就有关停车位的权利归属、买卖 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 、租赁使用、保管收费及损害赔偿的纷争凸现,各方当事人为其自身的利益各执一端,众说纷纭。在繁杂众多的此类纠纷中,以停车位的产权归属争论最为突出。虽然我国颁布实施的《物权法》和《物业管理条例》对有关停车位的产权归属有了一定的法律条文规定,但这些规定还是过于笼统抽象,甚至有的规定模糊矛盾,这给现实操作和司法实践都带来了一定困扰和麻烦。据此,对小区停车位的权利归属及行使这一选题进行研究具有以下意义: (一)现实意义 随着我国住房制度改革的进一步深入以及有车一族的不断涌现,“车位之争”已成社会关注问题之一。城镇居民收入的逐年增加,汽车不再是高档奢侈品,私家车的普及化程度一直加深。停车位需求量的持续加大,车位出售和租赁价格的不断上涨,让越来越多的购房者在买房时不得不考虑小区的停车条件。小区停车位开始供不应求,有关停车位的产权和使用纠纷也随之而涌,以车位的产权归属纠纷尤为核心和激烈。其争议的根源在于我国对小区停车位的产权归属没有明确的法律 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 ,因此,明确小区停车位的权利归属,对解决小区物业管理中的“车位之争”难题,是有着极其重要的现实意义的。 (二)理论意义 目前,我国对小区停车位的权利归属研究还处于起始阶段,对小区停车位的权利主体没有明确的法律法规的条文进行规范。开发商将商品房卖给购房者,是否意味着停车位的产权也随之转移给购房者?开发商与业主,究竟谁才是小区停车位的合法所有权者?小区的地上停车位和地下停车位是否都是归全体业主所共有?业主共有的停车位和业主单独所有的停车位在权利行使上是否有区别?一系列停车位所派生出来的问题纠纷,归根到底都与停车位的权利归属有必然直接的关系,因而只有明确界定停车位的权利主体,才能从法律理论上解决上述问题。 (三)、研究目的 由于小区停车位的权利归属不明,导致现在因小区停车位所引发的纠纷和 1 冲突也愈加严重。如果能从法律上将小区停车位的权利主体明确,并对该权利的行使依不同主体的类型予以区分和限制,必将有利于开发商、业主、物业服务企业各自正确行使权利和履行义务,也有利于司法机关对该类纠纷能依法公正处理和解决,更能够有效降低此类纠纷的发生率,促进法制的健全和社会的和谐发展。 二、研究内容和研究方法 (一)研究内容 本文的研究内容主要分为四个部分。第一部分,主要是对我国目前的立法现状和学术争议进行比较分析。第二部分,笔者拟从一般认定和特别认定两个角度为切入点,重点论证对小区停车位权利归属的认定问题。论文的第三部分,主要是分析目前的司法实践中,在小区停车位权利归属领域出现的几个问题。论文的第四部分,笔者在前文分析论证的基础上,提出如何完善我国现有的关于小区停车位权属问题的相关法律制度,主要是从登记制度的完善、发挥司法解释的作用以及赋予法官一定自由裁量权三个角度对目前的法律实践加以补充,期冀能被以后的司法解释吸收、采纳。 (二)研究方法 本文主要利用了案例分析法、演绎分析法来剖析《物权法》和司法解释。本文重点运用了比较分析的方法来说明小区停车位权利归属问题存在的多种可能性,权利行使方式的多样性。此外,本文还穿插运用了历史分析、经济分析、实证分析等研究方法,从多角度分析了小区停车位权利归属制度。 第一章小区停车位权利归属的立法及学术争论 一、小区停车位权属的立法现状 汽车作为工业社会的标志之一,对人类文明的促进有目共睹。车可娱人,亦可扰人,停车问题便是其中之一。作为人类交通工具、运输工具停放安置休养场所的停车场①本不是问题,只是伴随着人的矛盾的日益突出才成其为问题。特别是这几年,我国的房价越涨越高,而车价却是越来越便宜,随之而来的“车位之争”愈演愈烈。 开发商、小区业主和物业管理公司各执一词,各方人士也是众说纷纭,莫衷一是。其围绕的问题无非是“这停车位到底是谁的?”然而,由于现行法律规范的缺失或不甚明确,导致了各地法院判决也是五花八门。可以预见,随着住房商品化的进一步深入及有车一族的不断涌现,“车位之争”必将引发更大范围的矛盾对立。以停车位的产权归属为核心而衍生的纷争更加突出和激化。 对此,国家立法机关高度重视,于2007年3月制订并公布了《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》),最高人民法院也在2009年5月公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]7号(以下简称司法解释)。以上明文规定旨在明确住宅小区停车位权属,规范其消费市场。可以说,在我国目前的立法层面,《物权法》和最高院的司法解释对小区停车位的权利归属有着明文的规定。 下面笔者将以上述两个规范性文件的法律规定为切入点,力图阐述我国目前停车位问题的立法现状。 (一)解读法律规定----《物权法》第七十四条之解读 《物权法》第七十四条第一款规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。下面,笔者将从两个方面解读《物权法》第七十四条: 一方面,立法取向的明确化,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要,意味着保护业主的权益优先。 另一方面,对开发商权益的一定限制,开发商无权自主决定用于停放汽车的车位、车库的权益分配。而且,本条对开发商有一定的强制性。②意味着只要小区业主未以明示的方式放弃权利,开发商就无权将建筑区划内,规划用于停放汽 ①林肇家:《论区分建筑物停车全产权登记》,载《土地事物月刊》,第293期第115页。 ②最高人民法院物权法研究小组:《<中华人民共和国物权法>条文理解与适用》,人民法院出版社2007年版,第238页。 车的车位、车库出卖给小区业主以外的第三人。况且,即便已出售给第三人,亦不能对抗小区业主的“首先需要权”。 《物权法》第七十四条第二款规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的 车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”此条款明确了建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库归属的约定权属于当事人,且明确规定了取得车位、车库的权属的三种方式:出售、附赠和出租。① 这就意味着,七十四条第二款的规定承认建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的权属为开发商所有,开发商可以自由地通过出售、附增或者出租等方式处分其权属。② 《物权法》第七十四条第三款规定:“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有”。关于本条,笔者认为,《物权法》实际上是把占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,直接归属于业主共有。需要明确的是,本条款提出的“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”应当是指地面停车场,其占用的土地本来就属于业主共有财产范围。③因此,开发商没有理由也没有权利主张地面停车场的所有权。 (二)解读司法解释 1、《司法解释》第五条之解读 司法解释第五条规定:“建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例”。笔者认为,本条司法解释蕴含以下几层意思: 第一,用配置比例作为“应当首先满足业主的需要”的 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ,这是为了尽量平衡业主和开发商的利益。通过配置比例这一方法来解释《物权法》第七十四条第一款,是目前唯一可行、有依据的手段。因为配置比例是规划行政主管部门对开发商的要求。对开发商而言,其建筑的房屋符合配置比例,是其对国家的义务。规划行政主管部门对某一新建小区规划什么配置比例,是综合考虑该小区居民的停车实际利益等因素确定的。配置比例一旦确定,就具有法律上的约束力。开发商就必须遵照执行。如果开发商没有按照规划的配置比例修建停车位,那么小区就无法通过竣工验收,竣工验收不通过,开发商不但无法取得预期收益,而且违 ①朱岩、高圣平、陈鑫《中国物权法评注[M]》,北京大学出版社2007年版,第270页。 ②张雯:《沸沸扬扬的车位之争能否尘埃落定--解读《物权法》第74条》,载《住宅产业》,2007年第7期第67页。 ③韩晓利:《论居民小区停车位、车库的归属与利用--兼评《物权法》第74条的得与失》,载《研究生法学》,2007年第4期第56页。 反法律的强制性规定。因此,通过配置比例作为“应当首先满足业主的需求”的标准就有了法律依据。 第二,基于开发商已经按照配置比例将停车位处分给业主这一前提,业主的停车需求得到一定程度的满足。但不排除仍有部分业主的停车位需求无法满足的情况出现,例如,超出配置比例相应数量的停车需求,因为超出了配置比例,这部分业主要求开发商提供停车场所就没有法律依据了。因为开发商已经按配置比例提供了相应数量的停车位,已经履行法律强制的义务。 第三,开发商对于自身处分停车位的权属方式享有自由选择权。出售、附赠、出租三者均可。这完全是开发商权利的自由处分,业主如果依据该条款要求开发商只能出售或出租,就是错误理解“应当首先满足业主的需要”的法旨。因为基于房地产市场的运作流程,在建筑区划内,规划用于停放汽车的停车位的所有权在原始状态下,是属于开发商的,这点毫无争议。① 开发商作为所有权的享有者,当然有权自由处分。 第四,开发商享有停车位的出租权。对于小区规划的停车位,法律明文规定开发商无权出卖给业主以外的任何第三人。但是,司法实践中会出现停车位空闲现象,为最大限度地实现开发商的预期收益,司法解释就赋予开发商将未加利用的停车位出租给业主之外的第三人的权利。这样可以最大限度地发挥停车位的效用,也是最大限度地保护开发商的合法权益。但是,需要明确,开发商享有出租权基于一个重要的前提:小区业主的停车需求优先得到满足。 2、《司法解释》第六条之解读 司法解释第六条规定:“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位”。笔者认为,本条司法解释有着以下两层含义: 其一,本条司法解释中所称“车位”的区位定性。从区位上定性,本条司法解释中所指的车位应该仍处于小区的建筑区划以内,但是,有别于建筑规划内规划用于停放汽车的停车位,是指在建筑规划内规划用于停放汽车的停车位以外的车位。从表述上分析,本条司法解释与其他法律条文的表述有所不同。《物权法》第七十四条第一款、第二款的表述是“车位、车库”,第三款仅表述为“车位”,本条司法解释的表述也为“车位”。由于车位和车库的概念、实际存在形式均不相同。笔者认为,本条司法解释所指的车位应定性为:在位于小区建筑规划内,建筑规划内规划用于停放汽车的停车位以外的地上停车位。 其二,本条司法解释所指“车位”的权属定性。本条司法解释规定,占用共有道路或其他场地形成的停车位为业主共有,这一立法明确与《物权法》的相关 ①王利明:《论物权法中车库的归属及相关法律问题》,载《现代法学》,2006年第5期第76-86页。 规定前后连贯,如出一辙。①《物权法》第七十三条规定,“除属于城镇公共的道路、城镇公共绿地或者明示属于个人的绿地之外,建筑区划内的道路、绿地,属于业主共有。”业主基于这一法律规定依法享有建筑区划内的道路、绿地的共有权,且这一权利受法律保护,共有权的内容或者具体表现形式发生任何变化,均不影响该权利的属性,也不改变法律关于其归属的确定。我国适用“房地一体主义”原则,建筑物区分所有权业主不但取得建筑物的共有权,同时享有该建筑物所依附土地的使用权,均可作为权利人享有权利。②在业主共有道路或者其他场地上修建的停车位,其占用土地的使用权应归属于业主享有。因此,在该土地使用权之上建成的停车位后,该停车位的归属,亦应确定为业主共有。 二、部分国家和地区的立法现状 (一)日本 在日本,区分所有建筑物附设之停车场被分成两类:一为屋外停车场,通常是在建筑物基地划出明显的界线而形成;另一为屋内停车场,指在区分所有建筑物内设置的停车场,一般设在区分所有建筑物的地下或一二层,但也有设在屋顶平台上的。对屋外停车场日本的司法实践及立法均将其视为共用部分,并可得为特定区分所有权人或区分所有权人以外的其他人设定利用权,且该专用权应予以公示。但是,对屋内停车场的产权归属问题并没有作十分明确的规定。日本的地方法院与最高法院特别是在对地下停车位到底是属于法定共用部分还是专有部分分歧严重。日本学界存有争议,法院判例也不大相同。日本最高法院于昭和56 年6 月18日的判决中表明支持专有部分见解的立场,从而使其在日本的司法实践中占据了绝对的主流地位。而日本学界认为,由于建筑物一层或地下部分之容积率是不记入建筑物总面积的,最高法院将地下停车位认定为专有部分的理由是不充分的,故建议应当通过共用部分的专有使用权来进行处理。③ (二)德国 德国1973 年7 月30 日修正的《住宅所有权法》第3 条第2 项规定,“以持久性界标标明范围之停车场,视为有独立性之房间。”亦即地上、地下之停车场皆可设“专有所有权”,并能够独自让与、设定负担。④因此在德国车库作为一种独立的物,其所有权可由开发商自由出售给小区内的业主,而不是作为从物,直接归全体业主所有。其优点在于保护了开发商和小区居民中不需要车库的业主 ①梁慧星、陈华彬:《物权法》(第二版),法律出版社2003年版,第227页。 ②张军斌、黄武双:《物业权属于物业管理》,中国法制出版社2002年版,第37页。 ③陈华彬:《现代建筑物区分所有权制度研容》,法律出版社1995年版,第169页。 ④同上 的利益,其可以不用支付该车库的分摊费用。应明确的是,即使小区内的停车位属于全体业主共同共有,对停车位享有专用使用权的业主也可以在小区内的业主之间自由转让其使用权。① (三)法国 在法国,新公寓的建造者负有一项法定的义务:在建筑物基地内,按一户一空间的标准为住户设计停车场。在其1950年的《都市 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 法》当中也规定了“居住区域与停车区域得为分别的不动产”,亦即将停车位视为建筑物区分所有当中的专有部分。学界及司法实践认为,区分所有建筑物之居住区域与停车区域为分别的不动产,即停车位必须另行购买;并且该区分所有建筑物之居住者以外的人,亦可购买基地内之停车位。② (四)美国 美国法律对小区内车库的制度设计,遵循两个最基本的原则,一是不允许小区业主以外的任何人拥有小区内车库的所有权,二是不允许小区内的车库作为独立的专有部分进行单独买卖。可以看出,美国法律的规则设计与德国法、法国法不同。第一,美国法明确不允许小区业主以外的人拥有小区内车库的所有权,避免了小区业主以外的其他人垄断小区内车库的所有权向业主收取高额垄断资金。第二,不允许小区内车库单独买卖,有效的避免了车库所有权转让到业主以外的他人手里。当然美国也有作为独立专有部分可以单独买卖或者出租、抵押的车库,但那是指在住宅小区的范围以外另外建造、开发并经营,本身就具有区分所有性质的专门车库。③ (五)我国台湾地区 台湾地区1991年4月台湾‘内政部“营建署命令”日后建筑物在地下室依法附建的防空避难室兼停车空间,应视为‘公共设施’,不准登记为个人私有,也不准分割零售。④该规定将停车位视作公共设施,并依附于专有部分。对此,台湾学者也有不同看法,认为停车位既可成为区分所有权而单独登记,也可作为共有部分进行专有使用。 对于商品房住宅小区来说,停车位的所有权归属直接关系到业主和全体小区居民的切身利益,也关系到开发商和国家的利益。因此,各国或地区的立法中对此问题均有所规定,我国物权法的立法应当进行吸收和借鉴。 ①[德]鲍尔·使蒂尔纳:《德国物权法》,张双根译,法律出版社2004年版,第24--25页。 ②陈华彬:《现代建筑物区分所有权制度研容》,法律出版社1995年版,第169页。 ③周树基:《美国物业产权制度于物业管理》,北京大学出版社2005年版,第9--11页。 ④林永订:《论地下室停车位的所有权与使用权》,载《军法专刊》,第5期第34页。 三、小区停车位归属的主要学术争论 关于小区停车位的产权归属,可谓众说纷纭。这一涉及社会、法律两个层面的问题,无论是在国内,还是在国外,都引起了广泛关注。只有借鉴域外国家和地区在这一领域的研究成果,再立足我国的实际情况,汇总现有法律规范和学界的各种学术观点,才能较为全面地认识小区停车位的权利归属这一理论问题。下文中,针对小区停车位的权利归属,笔者将列举目前国内流行的各种学说,并简要分析之。 (一)合同约定说 此种观点认为,对车库的归属应当通过约定来确定。这种观点的本质意义是合同双方当事人是以平等的身份以公平合理的方式自行协商车库的归属。《物权法》规定:“建筑区域内,规划用于停放汽车的车位,车库的归属,由当事人通过出售,出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路,或者其他场地用于停放汽车的车位,归全体业主共有”。 从物权法的规定上来看,现在我们国家对于车位车库所有权的归属也是遵从于此通说来认定的。但是在当前卖方市场条件下,房地产商极有可能仗着自己的强势地位制定霸王条款,并且他们在合同中主动要求同业主进行协商的可能性也微乎其微。这样将对广大业主极为不利且这也不符合本观点的本意。只有随着商品房市场的发展逐渐变为买方市场的时候,此种观点才有可能实现。① (二)成本分摊说 此种观点认为,当房地产开发商将车库的建造成本分摊到业主购房款中,车库所有权即为业主共有,否则归开发商所有。 目前房地产价格是由需求决定的,而非由成本决定的。基于“信息不对称”,开发商是否将车库的建造成本分摊到住宅销售价格中去,惟有开发商清楚。实际操作中,业主根本无力核定开发商的开发成本,也很难核清开发商成本。所以,据此来确定车库的所有权阻力很大。 (三)国家所有说 此种观点认为,地下车库属于地下人防工程,根据《人民防空法》的有关规定应当推定为国家所有。北京市房屋土地管理局、北京市人民防空办公室1998年颁布的《关于加强居住小区内人防工程使用管理的补充 通知 关于发布提成方案的通知关于xx通知关于成立公司筹建组的通知关于红头文件的使用公开通知关于计发全勤奖的通知 》第2条指出:“人防国有资产是国防资产的组成部分,未开发使用的不交纳物业管理费。开发使用的人防工程,由使用人交纳物业管理费。使用人须承担产权人应交的物业管理 ①高圣平:《物权法原理、规则与案例》,清华大学出版社2007年版,第62页。 费,并在人防工程使用协议和物业管理委托合同中注明。” 随着城市商品房的发展,我国的人防工程建设发展迅速。人防工程投资建设主体已由国家作为单一投资建设主体发展成为多元的投资建设主体。但是事实上,对小区地下人防工事的管理费用并非由国家承担,大多是由开发商或者业主承担。而由开发商或者业主仅承担管理费用却不享有所有权,这点很难说通。 (四)登记凭证确权说 此种观点认为:车位(库)房的所有权证登记是谁,即归谁所有。 依据物权法的公示公信原理对于已登记的车位(库)确定应归登记产权人所有。①但是我国目前的现状却是,没有履行所有权属登记程序或者根本不能履行登记程序的车库比比皆是。因此,登记凭证确权说中“否则,其产权处于不明状”的定性有失偏颇,忽视了我国现行房地产登记制度的现实和缺陷,以致认识上出现以偏概全的状况。显然以此来确定车(位)库的所有权归属是不现实的,也是很难办到的。 (五)推定归属说 此种观点认为,在房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中对小区停车位产权没有约定或约定不明的情况下,可以推定小区停车位的产权属于买方置业者共有,或由房地产开发商所有。 笔者认为,这种认识也是比较武断的。因为即使合同没有确定小区停车位的产权归属,那么也不能断然推定停车位的产权只能由是开发商或业主享有,而应立足该停车位的建筑成本是否已计算在商品房的销售成本,以及该停车位的建筑面积容积率是否已纳入整个土地使用权面积等因素综合考虑。 ①王利明:《物权法研究》(修订版·上卷),中国人民大学出版社2007年版,第550页。 第二章小区停车位权利归属的认定 一、小区停车位权利归属的一般认定 要正确认定小区停车位的产权归属,就必须对停车位权利归属的内涵有充分的了解,再依据具体原则确定不同类别的停车位的产权归属。 (一)小区停车位权利归属的内涵 所谓小区停车位,是指停车场中仅供一辆汽车停放之单元。本文要论述的小区停车位专指商品房住宅小区内设置在地上、地面或地下的停车位。依建筑物区分所有原理,其客体可以分为单独所有部分(专有部分)和共有部分。单独所有部分主要是指通过一定方式而对建筑物加以区分,由此所分割出的兼具建筑物构造上的独立性和使用上独立性的一部分房屋。共有部分包括共用部分及附属物、共用设施等。那么,小区停车位究竟属于以上客体中的哪一类呢?要回答这一问题,我们就需先解释何为“建筑物区分所有权”?①在分析小区停车位归属之前,我们有必要首先引入建筑物区分所有权的概念。建筑物区分所有权是指“根据使用功能,将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人独自使用的专有部分和由多个所有人共同使用的共有部分时,每一所有人所享有的对其专有部分的专有权与对其共有部分的共有和共同管理权的结合。”建筑物所有权是由专有权和共有权两方面构成的,其权利的客体也包括两个方面,即专有部分和共有部分②。专有部分主要是指根据建筑物的结构和功能而分割出来的具有独立建筑构造和独立使用功能的部分。共有部分则指建筑物的共用部分和附属设施等不具独立使用功能的建筑部分。 《物权法》第76条规定:“建筑区划内的绿地,道路以及物业管理用房,属于业主共有,但属于市政建设的除外。会所车库的归属,有约定的,按照约定,没有约定或者约定不明的,除建设单位能够证明其享有所有权外,属于业主共有。”其中虽然规定了建筑物区分所有权,关于物业管理用房、会所、车库、绿地的所有权归属问题,规定“有约定的依照约定,没有约定的,除了开发商能够证明其享有所有权的以外,属于建筑物区分所有权人共有”。特别是目前争议较多的小区车位车库所有权归属问题,《物权法》规定,“建筑区域内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出租,出售或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路,或者其他场地用于停放汽车的车位,则归业主共有”。《物权法》虽以做出相关规定,但是,这一规定原则性很强,而司法实践中,会出现 ①谢在全:《物权法论》,中国政法大学出版社1997年版,第145页。 ②王译鉴:《民法物一权》(第一册),中国政法大学出版社1998年版,第195页。 大量的复杂的个性化案例,法官在裁决时,很难依据法律规定直接适用,这就给司法审判带来一定难度,建筑物区分所有权归属规则在实务适用中的难点。① (二)小区停车位权利归属原则 笔者针对小区停车位各种不同的形式,分析其各自产权的归属情况。笔者认为,只有对停车位的种类做出区分,才能够解释地清楚其产权归属的法理依据。依据国内外的学术观点和我国现行的法律及司法解释的有关规定,笔者认为,对于小区停车位的权利归属确定以下三个原则较为妥当。 1、法定原则 根据《物权法》第七十四条第二款的有关规定可以看出,在建筑区划内,规划的停车位,依据法律规定是属于开发商所有的,应该是建筑物的专有部分。在这样的前提下,开发商才能依据所有权理论,合法地、自由地处分自己的权利,也就是小区的停车位,才能够通过出售、附赠、出租等方式去处理停车位的产权。所以,建筑区划内,规划的停车位是专有部分,其产权是法定归属于开发商的。同理,根据《物权法》第七十四条第三款以及司法解释第六条的规定,在建筑区划内规划用于停放汽车的车位之外,同时又占用业主共有的道路或者其他场地增设的停车位,应该是建筑物的共有部分,其产权是法定归属于业主共有的。这两种停车位的权利归属是法律的强制性规定,因此,笔者将它列为认定小区停车位权利归属争议的法定原则。 2、约定原则 根据《物权法》第七十四条第二款的规定,“在建筑区划内,规划的停车位,当事人可以通过出售、附赠或者出租等方式约定”。根据这一法律规定,笔者认为,业主可以通过合同等约定的方式,取得本来属于开发商所有的停车位的产权,其产权因为约定而归属于业主专有。这种停车位的权利归属完全是当事人双方之间的自由的、真实的意思表示。因此,笔者将它列为认定小区停车位权利归属问题的约定原则。 3、推定原则 在建筑区划内,除了规划的停车位是属于开发商专有的,以及占用业主共有的道路或其他场地增设的停车位是属于全体业主共有的,还有一些停车位既非规划的停车位,也没有占用业主共有的道路或其他场地,那么这种停车位的权利归属应该依据什么原则确定呢?如果具有以下五个特征: ①张陈帅、张更金:《小区车库归属问题研究》,载《广西政法管理干部学院学报》,2006年第9期第43页。 (1)具有构造上的独立性,能够明确区分; (2)具有利用上的独立性,可以排他使用; (3)能够登记成为特定业主所有权的客体; (4)建筑容积率已纳入整个土地使用权的面积; (5)建设成本没纳入商品房销售成本。 小区停车位如果符合上述特征,那么就权利归属于开发商专有。如果停车位不符合上述特征,那么该权利则归属于业主共有。这种停车位的权利归属是根据有关标准推定的,因此,笔者将它列为认定小区停车位权利归属问题的推定原则。 当然,对其中的某一类停车位,我们也不能够一概而论,而必须依据公平原则,综合考虑上述原则,并以此来最终确定小区停车位的产权归属。 二、小区停车位权利归属的特别认定 (一)不计建筑容积率停车位的权利归属 1、建筑容积率概念 建筑术语中“容积率”一词,表示建筑总面积占土地面积的比率。原则上,只有计算建筑容积率的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。而一些共有的建筑物是不计算容积率的,比如说电梯井、管道井、变电室等。建设工程竣工验收后,开发商向登记机关申请办理房地产初始登记,明确计算容积率的建筑物的建筑面积每平方米分摊的土地使用权面积份额。明确每一房屋单元的建筑面积(含应分摊到每一房屋单元的公用面积)的土地使用权面积份额,以确定每一房屋单元的房屋所有权和土地使用权。因此,开发商出售单元房时,与建筑面积相对应的土地使用权也随之转让,当开发商将小区的房屋单元全部售出之后,不计算容积率的建筑物的权利将转移给全体业主,归全体业主共有。 2、不计建筑容积率停车位的权利归属种类 (1)地面停车位 所谓地面停车位是指直接设置在小区地表,以划线分割方式标明的停车设施,一般需要得到政府颁发的《建设规划许可证》。通常来讲,房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后,并办理了初始登记及转移登记,房屋单元所有人(即建筑物区分所有人)便按份共同拥有了该小区宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位所在的地面面积包含在小区总土地使用面积之内,因此,该种停车位的使用权显然属于全体建筑物区分所有人即业主。①接下来的问 ①陈华彬著:《现代建筑物区分所有权制度研究》,法律出版社1995年版,第104页。 题便是如何实现这种使用权,从外国的某些立法例来看,引入“专有使用权(即德国法上的sondernutzungsrecht)”的概念来予以解决。它是指依据法律规定和区分所有人之间的共同约定,由某一个或数个区分所有人对某些共用部分享有排他的、独占性使用权。①从其性质上来看,有人认为是一种租赁权,也有人认为是一种地役权。但不管其性质如何,该种使用权所产生的收益必须归全体区分所有人享有。因此,无论是开发商还是物业公司都无权擅自在小区的地面设立停车位,而必须在得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议,对有关收益分配作出具体约定(比如可约定租金所得用于弥补小区内的物业管理费用开支)后,才能设立和运营这种地面停车位。②否则,将构成无权处分的侵权行为。 笔者认为,地面停车位是直接设在土地表面的停车设施,由于地面停车位并无相应的构筑物,不计算建筑面积,因此也不可能计算容积率,没有独立的权利存在。换句话说,地面停车位是直接设置在小区业主共有的土地之上,实际上是对土地的使用。因此,地面停车位的权利应当归于小区业主共有,不能由当事人约定归属。 (2)地面独立车库 而对于地面独立车库而言,由于其与其他建筑物并不相连,具有构造上和利用上的独立性,属于计算容积率的建筑总面积,独立车库可以成为专有部分,由当事人约定归属。 (3)架空层停车位 所谓楼房首层架空层停车位,是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停车位。而架空层停车位的权属主要是看其建筑面积是否计算容积率,但是在现行的房地产法律制度中,架空层一般不计算容积率,其权利只能依附于计算容积率的建筑面积之上,只能成为共有权的标的。架空层占用的土地使用面积应当属于架空层所依附的建筑物的土地使用面积范围(建筑基地)之内,应当属于建筑物内的共有部分,属于架空层所依附的整栋建筑物的业主所共有,也不能约定归属。③ (4)地下车库 所谓住宅小区地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。那么,地下车库能否约定其归属?有观点认为,地下车库虽有明确的四至范围,具备构 ①王利明著:《物权法论》,中国政法大学出版社1997年版,第39页。 ②杨明:《小区停车位究竟属于准》,载搜弧焦点房地产网。 ③梅夏英、王亚西:《论高层建筑物的车库归属》,载《烟台大学学报(哲学社会科学版)》,2006年第10期第47页。 造上和使用上的独立性,但是地下车库与其上的地面不可分离但又互不相属,其建筑面积一般不会计算容积率,地下车库成为不分摊土地使用权面积的部分。没有地何来房,因此地下车库应当成为依附于地上建筑物的从物而归属于主物(地上建筑物)的所有人即全体业主共有。①因此,确认地下车库权属的最大争议在于其占用的土地使用权是否有正当性的问题。《物权法》第一百三十六条规定建设用地使用权可以在土地的地表、地上、地下分别设立,这样就对地下车库所对应的土地使用权的正当性做出了一个合理的解释。实践中,地下车库可以成为专有权的标的,能够办理独立的权属证书,因此属于开发商和业主约定归属的范畴。② 我国人均土地资源紧缺,为合理利用有限的土地资源,作为住宅小区公共设施的停车位不宜买卖,不计算建筑面积、不计算容积率的停车位产权应归属于商品房住宅小区的全体业主。 综上,我们针对小区停车位各种不同的形式,分析了其各自产权的归属情况。也只有对停车位的类型做出区分,才能够解释清楚其产权归属的法理依据。同时,对其中的某一类停车位,我们也不能够一概而论,而必须依据公平原则,考虑停车位的容积率是否已纳入整个土地使用权面积,考虑停车位的建设成本是否已纳入商品房的成本,并以此来最终确定小区停车位的产权归属。宪法规定了“公民的合法私有财产不受侵犯”的宪政精神。③作为下位法的民法(包括物权法)当然有理由、有义务贯彻上位法的实施和实现,小区停车位虽不甚起眼,但涉及面广,且日益紧俏,故其产权归属问题必须由法律规范来予以明确。 (二)地下停车位属于人防工程的权利归属 1、人防工程的性质 人防工程是为保障、战时人民生命和财产安全而修建的地下建筑。规划用于人防工程的地下建筑,虽然后经批准临时改为车位、车库,但其规划性质仍然不是停放汽车而是人防工程,因此,并不属于《物权法》第七十四条第二款规定的可以通过出售、附赠或者出租等方式约定其权利归属的车位、车库的范畴。但结建人防工程可以构成《物权法》第七十四条第三款所规定的“其他场地”。 2、人防工程的权利归属 《人民防空法》规定,地下人防工程可以军民两用,即在和平时期可以利用人防工程为经济建设和人民生活服务,战争状态下归国家统一使用。同时规定了 ①王利明:《物权法论》,中国政法大学出版社1997年版,第400页。 ②朱金东:《小区地下停车位权属探析》,载《内蒙古电大学刊》,2006年第3期第63页。 ③王轶:《对中国民法学学术路向的初步思考—过分侧重制度性研究的缺陷及其克服》,载《法制与社会发展(2006)》第47页。 “谁投资、谁使用、谁收益”原则,在和平时期,投资者享有包括转让使用权、租赁等方式的使用权、收益权和一定程度上的处分权,同时承担维修保养的法定义务。就人防工程的所有权,《人民防空法》并未予以明确。一般可以将人防工程分为单建的人防工程和结建人防工程,其权利归属是不同的: (1)单建的人防工程 单建的人防工程因其是为保障战时人员与物资掩蔽、医疗救护、人防指挥等单独修建的地下防护建筑,其投资者比较明确,而且在绝大多数情况下,其投资主体是国家或地方政府,所以,它的所有权主体是国家或地方政府。 (2)结建人防工程 结建人防工程虽由开发商投资兴建,但在开发商销售商品房之后,其建造成本即转嫁至全体业主,因此,可以说结建人防工程是由全体业主投资建设的,应为小区业主所共有。就结建人防工程而言,国家并没有投入任何资金,也没有经过国有化征收或征用程序,更没有给予补偿,不可能归国家所有。国家减免人防工程的土地使用费和其他税费只是国家取得战时人防工程使用权的对价,但不是取得所有权的对价。另外,我国《人民防空法》第五条的规定实际上规定了住宅小区地下人防工程的所有权归于小区全体业主共同共有,因为收益权是所有权的一项核心权能。同时,笔者还赞同,可将结建人防工程解释为《物权法》第七十四条第三款中的“其他场地”,占用结建人防工程的车位、车库即属全体业主共有。 但还是有特殊情况的,如开发商在商品房买卖合同中约定结建人防工程属于“附属公共配套设施”,没有进行公共面积分摊,而且人防工程的建筑成本也没有纳入房屋销售价格中,那么在确认该人防工程属于业主共有的前提下,应该考虑开发商投入的建筑成本,通过开发商经营管理停车位的收益来补偿其投资。① ①陈德豪:《住宅小区车库所有权归属法定与约定之选择辨析》,载《城市发展研究》,2008年第1期第39页。 第三章、小区停车位权利归属争议中的几个具体问题 一、业主对停车位的优先权 《物权法》第七十四条第一款规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。该条款体现了业主对其所在小区停车位的优先权。但是如何实现这种优先权?如何体现停车位应当首先满足业主的需要呢?司法解释第五条规定:“建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款‘应当首先满足业主的需要’的规定”。为何按照配置比例就能解决业主对停车位优先权这一难题?配置比例如何具体操作方能实现业主的优先权?下文中,笔者将就这些问题予以分析些论证。 (一)配置比例是“应当首先满足业主需要”的标准 1、优先权不是优先购买权或优先承租权 关于业主对小区停车位的优先权,目前一种比较通用的观点认为,该优先权就是业主对停车位享有优先购买权或者优先承租权①。但是,参加《物权法》起草和制定工作的王利明教授却有不同见解,笔者比较赞同王利明教授的观点。“如何理解首先满足业主的需要”?笔者认为,满足业主需要,是指开发商修建车位、车库后应当首先将车位、车库出租、出售给业主,而不能高价卖给业主以外的第三人。如果业主有能力购买,则开发商应当予以出售;如果业主没有能力购买却有能力承租,则开发商应当予以出租。满足需要并非是指,要赋予业主优先购买权。所谓优先购买权,就是指权利人享有的在同等条件下优先购买特定客体的权利。优先购买权有两个条件:一是同等条件;二是遵循市场规则。若将“满足业主需要”理解优先购买权,则曲解了立法意旨,对业主也极为不利。②如果业主以外的第三人愿意支付高于业主的价格以取得权属,那么依据“优先购买权”,开发商将车位、车库卖给第三人并不侵害业主的权益。但是,根据《物权法》第七十四条的规定,车位、车库首先应当满足业主的需要,不管业主以外的第三人是否愿出比业主更高的条件,开发商都不能将车位、车库优先卖给业主以外的第三人。”因此,笔者认为,优先购买权或优先承租权与《物权法》的立法本意并不契合,认为业主的优先权是优先购买权或优先承租权的这一说法是不能成立的。 ①傅鼎生:《物权原理与物业管理》,载《政治与法律》,2004年第6期第49页。 ②孙天:《小区停车位法律权属及相关问题之探讨》,南京师范大学2007年度硕士学位论文。 2、配置比例能平衡利益 笔者认为,配置比例的适用合理地化解了开发商与业主之间在车位问题上的紧张状态。 其一,业主自身需求的不确定性。对于业主而言,是否需要停车位、车库?何时需要停车位?需要几个停车位?这些问题可能具有或然性,这就意味着业主对车位的需求在时间上、数量上具有不确定性,需要在一定的时间跨度内明确自身的需求程度。 其二,开发商利益实现的紧迫性。对于开发商而言,建筑施工结束、竣工验收合格、业主如期取得钥匙入住,房地产开发的运作流程大部分已实现。为保证企业的成长性,尽快回笼资金、收回开发成本、取得预期收益,自然成为开发商的当务之急。开发商当然希望尽快将所有停车位尽快出售或出租,以获得开发利益的最大回报。① 因此,鉴于业主自身需求的不确定性,确定需求的时间跨度性;开发商对停车位供给的有限性,回收成本的紧迫性。若旨在尽力钝化停车位的供需矛盾,平衡开发商和业主之间的利益冲突,用配置比例的方式能够较好地解决一难题。 (二)配置比例的具体操作规则 所谓配置比例,是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。《物权法》及司法解释并没有对配置比例的具体操作予以规定,笔者将在下文中分三种情况分别探讨: 1、配置比例不到1:1 这一配置比例主要出现在我国商品房开发市场处于初始阶段时开发的第一批住宅小区。例如一个小区有1000套房屋,规划的停车位有600个,配置比例就是0.6:1。 在这种情况下,开发商就负有两项义务: 第一,任何时候都不能将停车位卖给业主以外第三人。因为配置比例不到1: 1,如果再出卖给业主之外第三人,就会出现部分业主买不到停车位的现象,也就不能首先满足业主需要。 第二,开发商将停车位按照先来后到的顺序全部出售或出租给业主后,如果其中某个业主购买或承租了2个或2个以上的停车位,那么买不到或租不到停车位的业主可以要求开发商承担相应的法律责任。 开发商在负有义务的同时,享有三项权利: ①张鹤:《<物权法>中对小区车位(车库)所有权归属规定的不足与完善》,载《法制与社会》,2008年第8期(中)第89页。 其一,因为配置比例不到1:1,如果业主要求购买或承租2个或2个以上的停车位,即使有剩余停车位,开发商也有权利拒绝; 其二,开发商享有对停车位享有自由出售、附赠或出租的权利; 其三,在开发商已经按照每位业主一个停车位的规则将车位全部出售或出租给业主的情况下,没有停车位的业主不能再向开发商主张优先权,因为只有600个车位,所以仍然有400位业主的停车位是无法满足的,但此时不能认定开发商违法。 2、配置比例为1:1 当配置比例为1:1时,开发商的权利和义务与配置比例不到1:1的情况基本相同。另需说明,在这种情况下,业主的权利和义务和开发商是相对应的,这就意味着,开发商的义务就是业主的权利,开发商的权利就是业主的义务。 3、配置比例超过1:1,不足2:1 这一配置比例主要是针对近几年新建的住宅小区而言,配置比例超过了1: 1,就是说,若一个住宅小区的住房为500套,其规划停车位为600个,配置比例为1.2:1。在这种情况下,开发商负有两项义务: 第一,任何时候都负有不得将停车位出卖给业主之外第三人的义务。 第二,开发商将停车位按照先来后到的顺序全部出售或出租给业主后,如果其中一个业主购买或租赁了3个或3个以上的停车位时,那么没有购买或者租赁车位的业主以及只购买或租赁1个车位的业主,就可以要求开发商满足其总数不超过2个的停车位。因为配置比例不到2:1,那么一个业主最多只能购买或承租2个停车位,超过2个的,就侵犯了其他业主对车位享有的期待利益。 关于开发商的享有的权利,可以参照这样的原则依次类推,这里不再赘述。 (三)停车位只能出租给业主之外第三人 1、停车位不能出售给业主之外的第三人 在配置比例不到1:1的情况下,停车位是不能出售给小区之外第三人的。但如果配置比例超过了1;1,此时小区就是按一套住房配一个车位,还多出停车位,是否可以出卖给第三人呢?答案是否定的。 因为,停车位是业主专有部分的重要辅助设施,性质上属于小区的配套设施,那么小区的停车位就是为小区的业主提供的。更为重要的是,既然规划已经确定了小区停车位的数量,这个数量无论多少,都应该为小区服务,满足业主的需要。开发商如果将停车位卖给业主之外的第三人,那么小区的业主如果买了一辆车以上,就必然要到小区之外找车位,造成乱停乱放,而小区之外的第三人,作为停 车位的产权人必然可以随意出入小区,这不仅给小区的管理带来不便,而且也会对小区业主的财产和人身安全构成潜在危胁。为了保证首先满足业主的需要,就不允许开发商将停车位卖给业主之外的第三人。因为一旦卖给了第三人,原来没有停车位的或只购买或租赁一个停车位的业主提出停车位的需求时,开发商就无法满足这部分业主的需求,因此,开发商就违反了“停车位应当首先满足业主需求”的法律强制性规定。 2、停车位有条件的出租给第三人 以上分析可以看出,小区规划内的的停车位,开发商负有绝对禁止出售给业主以外的第三人的义务。开发商是否可以出租给业主之外的第三人呢?笔者认为,在首先满足业主需要的前提下,开发商是可以将部分停车位出租给业主之外的第三人的。理由如下: 其一、《物权法》第七十四条第一款的规定是“应当首先满足业主的需要”,既然有“首先”,那么就有在首先满足业主的需要的情况下,还可以满足业主之外的第三人的需要,如出租给第三人,这是符合《物权法》的立法精神的; 其二、业主对停车位的需求有个时间段,如新出售小区,由于入住率不高,势必业主对小区停车位的需求不高,那么允许开发商出租空置的车位给第三人,不仅符合物尽其用的物权法原理,也能充分保护开发商尽快收回车位成本的利益; 其三、还可以在某种程度上满足小区周围群众的停车需求,部分缓解停车难的社会问题。这里还要强调的是,停车位有条件出租给第三人,这里的“条件”就是要确保首先满足业主的需要,否则开发商很可能承担违反“停车位应当首先满足业主需求”的强制性规定的法律责任。 二、停车位权利归属约定的规范和补充 根据《物权法》的有关规定,当事人可以通过合同约定的方式来实现小区停车位的权利归属。但现实中,大量的案件表明,由于开发商和业主不能依法签订有关停车位的出售、出租或附赠合同,使合同归结于无效或被终止履行,从而导致无法实现停车位的权利归属。因此有必要对合同进行规范。 (一)合同约定停车位的权利归属无效的情形 1、违反“应当首先满足业主的需要”的合同无效 对此类合同,要分析“应当首先满足业主的需要”是否属于强制性的规范。笔者认为,《物权法》第七十四条的规定,应该属于强制性的规定,违反了该规定而订立的合同,应当被确定为无效合同。 因为,如果不是强制性规定,那么开发商就可以任意处分停车位给业主之外的第三人,或者出售给某个业主多个停车位,必将导致整个小区业主的利益受到损害,而且也使业主对停车位的优先权成为泡影,与立法本意背道而弛。因此,“应当首先满足业主的需要”的规定属于《合同法》第五十二条规定的强制性规定,而且属于其中的效力性强制性规定。 如果开发商违反了该规定出售停车位,有利害关系的业主请求宣告该买卖合同无效的,人民法院应予支持。如小区的业主,其合理的停车请求没有得到满足,就可以要求宣告开发商与业主之外第三人签订的停车位买卖合同无效,也可以要求宣告开发商和业主签订的超过配置比例买卖停车位的合同无效。 2、违法处分业主共有停车位的合同无效 这种合同,主要是指开发商将规划的停车位以外的,本应该属于业主共有的停车位,出售或附赠给业主而签订的合同。开发商无权出卖不属于自己专有部分的停车位,依据《合同法》的有关规定,这类合同应被确认无效。 (二)合同约定停车位的权利归属应被终止履行 如果小区的业主,其合理的停车需求没有得到满足,就可以要求宣告开发商与业主之外第三人签订的出租停车位的合同终止履行。之所以要求终止履行,是因为起诉之前的出租行为已经履行,已经不可能将终止的时间提前到该合同订立时,终止的只能是起诉以后的出租行为。当然,同一前提下,也可以要求宣告开发商和业主签订的超过配置比例租赁停车位的合同部分终止履行。 (三)合同约定不明或无合同约定的处理原则 实务中,开发商与业主很少对小区停车位的产权归属没有合同约定,但也有个别这样的情况出现。对此,还是按照法定原则、约定原则和推定原则来确定权利归属。具体来说,如果在建筑规划区内,规划的停车位是属于开发商专有的;如果在建筑规划区内,占用业主共用的道路或者其他场地的停车位,是属于业主共有的;如果不属于上述两种情况的停车位,其权利归属依推定原则确认。 三、停车位属业主共有的权利行使及限制 (一)属业主共有的停车位应有偿使用 在一些停车位的案件纠纷中,某些业主因为使用业主共有的停车位但拒绝交纳租金,其理由是这些停车位是占用业主共有的道路或其他场地,该停车位的产权就归属于业主共有,是属于小区的公共场所或公用设施,应该无偿使用。这种观点显然是错误的。 因为,《物权法》第七十二条规定:“业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。”从法条的规定就可以看出,业主对建筑物的共有部分,包括共有停车位、公用设施设备等,都既享有权利,也要承担义务。那么具体针对业主共有的停车位,业主只要使用该车位,就应该承担交纳使用费的义务。并且,业主共有的停车位需要有业主委员会委托物业服务企业派专门人员看管,而且也有维护的费用,如果不由使用车位的业主承担,就无法正常运作,如果让全体业主承担,那对没有使用停车位的业主也显失公平。因此,业主共有的停车位,也应该由使用车位的业主有偿使用。 (二)属业主共有的停车位应只租不卖 笔者认为,属于业主共有的停车位只能租不能卖。原因如下: 一、业主共有的停车位,不是规划的停车位,不是建筑物的专有部分,而是共有部分,是属于全体业主共有的公用设施或公共场地,因而是不能出卖给单个业主的。 二、在个人购车越来越普及的今天,停车难已经是个很普遍的问题。当建筑区划内,规划的停车位无法满足业主对车位的需求时,如果再把少量的业主共有的停车位出售给单个业主,那会对其他没有购得车位是很不公平的,也容易造成业主之间矛盾的激化。权衡利弊,也只有出租给业主使用才能缓解矛盾。 三、目前法律、司法解释对如何平衡业主之间对共有停车位的需求利益并没有相应的规定,笔者认为可以参照规划的停车位使用的处理原则,即业主和业主之外第三人之间要先保证业主的优先使用,而且对于业主之间使用顺序,按照先来后到的原则并优先满足首次使用停车位的业主和没有达到配置比例的业主对停车位的需求。 第四章、小区停车位权利归属之完善 在今日的经济生活中,小区停车位之纠纷已经广泛存在。否定或变相剥夺业主对小区停车位的权属都不是明智之举,而且有悖于法律本身的公平与正义的价值目标。更何况,《物权法》和司法解释以立法的形式明文规定了小区停车位的权属问题。然而,不可否认的是,小区停车位的权属争议的确对现存法律提出了挑战,使得现存法律的一般规定难以适应小区停车位争议的纷繁复杂的特殊性,许多国家都对相关立法予以修改和完善,加强对小区停车位问题的法律规制。 针对我国目前的立法现状,笔者拟从立法和司法两个角度,提出如下完善意见,仅供参考: 一、小区停车位权利归属之立法完善 (一)、完善停车位的权属登记制度 1、现行房地产权属登记制度特征 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和建设部《城市房屋权属登记管理办法》等规定,可以看出,现行的房地产法律制度具有以下特征: (一)只有具备土地使用权才可取得房屋所有权; (二)土地使用权与房屋所有权不可分离; (三)房地产权是土地使用权与房屋所有权合二为一的法律权利; (四)房地产转让时,不允许将土地使用权与房屋所有权分离、分割; (五)土地使用权和房屋所有权,必须经国家机关法定登记后,其财产权(物权)的法律权利才得到确认和保护; (六)《土地使用证》和《房屋所有权证》是当事人房地产所有权利的法律凭证。 2、完善停车位的权属登记制度 尽管国家以立法的形式明文规定了权属登记制度,但是,目前的司法实践中,在小区停车位的产权登记制度上,还有许多问题和缺陷。小区的业主在购买房屋时,只是根据与开发商所签订的《商品房买卖契约》去房产登记管理机关和土地登记管理机关分别领取《房屋所有权证》和《土地使用权证》。业主所持有的两证,主要是登记其房屋专有部分的建筑面积和分摊面积,对于业主所共有部位的权属根本不能明确。这就使业主既不能清楚知悉共有部分的具体情况,也没有共有部分的有效权利证书。这对业主维护共有部分权利产生很大影响,因此, 笔者认为,有必要对目前的房地产权属登记制度进一步完善。具体包括: (1)、土地、房屋权属登记合二为一 改进现有房地产权登记制度,将土地、房屋权属登记机关合二为一,防止因登记机关各自为政造成产权不统一而产生纠纷; (2)、增加共有部分权属登记 增加房地产登记发证对建筑物共有、共用部位及他项权利予以清晰记载的规定,以利于产权人容易以绝对物权对抗侵权行为。 二、小区停车位权利归属之司法完善 (一)在重视成文法的同时,应充分发挥司法解释的作用 成文法有其固有的缺陷。它的普遍性同时常常意味着稳定性和僵化性,因此,难以满足现实生活复杂多变的要求。司法解释的灵活性和针对性可以有效的克服这一缺陷,同时,对于小区停车位权属制度,多应采用个案认定的方式。物权法实施后,人民法院受理的物权纠纷案件类型将会大量增多,很多问题都需要根据立法原则做出司法解释。虽然目前已有司法解释出台,但是,为了适应纷繁复杂的司法实践,笔者建议实时跟进审判实际中集中出现的问题,及时出台司法解释,以解决新旧法律的衔接和法院受理方面的问题。 因此,要进一步加大调研力度,及时总结审判实践经验,并在后续的工作中择机陆续出台。新颁布的物权法定位在修订层面上,对有些问题的规定仍然过于原则,特别是司法解释刚刚出台,这就提出了在现行法律框架下,如何在司法程序中准确理解物权法关于小区停车位问题的立法原意,进一步统一裁判尺度的问题。 因此,笔者建议,我们在重视成文法的同时,应充分发挥司法解释的作用,要根据立法原则及时做出司法解释,以方便普通民众守法,以利于司法机关准确适用法律,正确裁判案件。 (二)赋予法官一定的自由裁量权 法官自由裁量制度已被两大法系所普遍认同。法律法规不可能穷尽一切社会现象,而社会生活的日新月异,小区停车位权属争议纠纷的情形更是形形色色,如果过分强调依据现有的法律法规而忽略了法官的自由裁量权,势必会导致小区停车位权属制度得不到充分和有效的运用,从而不利于对小区业主的保护。 因此,应适度赋予法官一定量的自由裁量权,使成文法的规定和法官的裁判智慧有机的结合起来,共同促进小区停车位法律规制的健康发展。 结语 近年来,由于人们生活水平的不断提高,私家的轿车拥有率持续增大,而使商品房住宅小区内因停车位(场)供需关系紧张导致的纠纷、冲突日益扩大和加剧。“停车难,难停车,车难停”不断衍生出各种形式的社会问题和矛盾。房地产开发商、物业服务企业和小区业主之间就有关停车位的权利归属、买卖合同、租赁使用、保管收费及损害赔偿的纷争凸现,各方当事人为其自身的利益各执一端,众说纷纭。在繁杂众多的此类纠纷中,以停车位的产权归属争论最为突出。虽然我国颁布实施的《物权法》和《司法解释》对有关停车位的产权归属有了一定的法律条文规定,但这些规定还是过于笼统抽象,甚至有的规定模糊矛盾,这给现实操作和司法实践都带来了一定困扰和麻烦。 本文旨在通过对小区停车位的权利归属的立法及学术争议的介绍,引入小区停车位的权利归属认定问题。笔者认为,对于小区停车位权利归属的认定,可以从一般认定和特别认定两个方面着手,针对不同的情况加以认定。一般认定时,可适用的原则有三个:法定原则、约定原则、推下原则。特别认定时,就要分两种情况予以考虑,不计建筑容积率停车位的权利归属和地下停车位属于人防工程的权利归属。在论文的第三章,笔者主要阐述了关于小区停车位权属争议的几个具体问题。其一,业主对停车位的优先权;其二、停车位权利归属约定的规范和补充;其三、停车位属业主共有的权利行使及限制。论文的最后一部分,笔者主要就完善小区停车位权属制度提出几条建议,第一,完善现行停车位的权属登记制度;第二,在重视成文法的同时,应发挥司法解释的作用;第三,赋予法官一定的自由裁量权。 本文分析了小区停车位权属问题的基础理论,评析了《物权法》和司法解释并指出其存在的不足之处,文章在引鉴美国、日本、德国和法国法在小区停车位权属问题的研究成果的基础上,对我国小区停车位权属的争议加以分析,期冀能被以后出台的司法解释吸纳。但是,本文对小区停车位权属问题的探讨还不够深入,笔者心中有很多问题还未解决,就留待今后的学者们继续探讨! 参考文献 (一)著作类: [1] 陈华彬:《现代建筑物区分所有权制度研究》,法律出版社1995年版。 [2] 王泽鉴:《民法物一权》(第一册),中国政法大学出版社1998年版。 [3] 王利明:《物权法论》,中国政法大学出版社1997年版。 [4] 张军斌、黄武双《物业权属于物业管理[M] 》,中国法制出版社2002年版。 [5] 周树基:《美国物业产权制度于物业管理[M]》,北京大学出版社2005年版。 [6] [德]鲍尔·使蒂尔纳:《德国物权法[M]》,张双根译,法律出版社2004年版。 [7] 高圣平:《物权法原理、规则与案例》,清华大学出版社2007年版。 [8] 王利明:《物权法研究》(修订版·上卷),中国人民大学出版社2007年版。 [9]谢在全:《物权法论》,中国政法大学出版社1997年版。 [10] 最高人民法院物权法研究小组:《<中华人民共和国物权法>条文理解与适 用》,人民法院出版社2007年版。 [11] 朱岩、高圣平、陈鑫《中国物权法评注[M]》,北京大学出版社2007年版。 [12] 梁慧星、陈华彬:《物权法》(第二版),法律出版社2003年版。 (二)论文类: [1] 林永订:《论地下室停车位的所有权与使用权》,《军法专刊》第5期。 [2] 林肇家:《论区分建筑物停车全产权登记》,《土地事物月刊》第293期。 [3] 王轶:《对中国民法学学术路的初步思考----过分侧重制度性研究有缺陷及 其克服[J]》,《法制与社会发展2006》 [4]张陈帅、张更金:《小区车库归属问题研究》,载《广西政法管理干部学院学 报》2006年第9期。 [5]梅夏英、王亚西:《论高层建筑物的车库归属》,载《烟台大学学报(哲学社 会科学版)》2006年第10期。 [6]朱金东:《小区地下停车位权属探析》,载《内蒙古电大学刊》2006年第3 期。 [7]傅鼎生:《物权原理与物业管理》,载《政治与法律》2004年第6期。 [8]孙天:《小区停车位法律权属及相关问题之探讨》,南京师范大学2007年度 硕士学位论文。 [9]陈德豪:《住宅小区车库所有权归属法定与约定之选择辨析》,载《城市发展 研究》2008年1期。 [10] 张鹤:《<物权法>中对小区车位(车库)所有权归属规定的不足与完善》, 载《法制与社会》2008年第8期(中)。 [11] 韩晓利:《论居民小区停车位、车库的归属与利用--兼评《物权法》第74条 的得与失[J]》,载《研究生法学》2007年第4期。. [12]张雯:《沸沸扬扬的车位之争能否尘埃落定--解读《物权法》第74条[J]》, 载《住宅产业》2007年第7期。 [13] 王利明:《论物权法中车库的归属及相关法律问题》,载《现代法学》2006 年第5期。 致谢 2007年,我带着对法治精神的无限向往来到了南京师范大学法学院,南师大的两年求学经历给我的一生留下了深深的记忆,而在我每一次前进的背后都有众多师长、同学、家人的无私支持和帮助。 在此我要特别表达对恩师眭鸿明教授由衷的感谢。教授和善待人、治学严谨、思维缜密,对我产生了巨大的影响,是我一生受用不尽的宝贵财富。这篇论文,从最初的选题、开题,到初稿、定稿,教授都给予了悉心的指导和莫大的帮助。体现出对学生极度负责态度,很令我感动。 同时还要感谢南京师范大学法学院的其他老师。在我的研究生学习过程中,有幸聆听各位老师的谆谆教诲,各位老师的言传身行将是我一生受用不尽的财富。多位老师在开题时给了我很多建议和启发,帮我打开思路,讨论确立文章的立意,指导我查找参考文献,使我受益匪浅。 我要深深地感谢身边的同学们,如果没有他们的支持和帮助,我将独自面对更多困难。在这篇论文的完稿过程中,几位同学给予我很多建议和帮助。在此,我内心充满感激,仅以此表达自己深深的谢意。 最后要特别感谢我的父母和家人,他们给予我物质的支持和精神的动力,论文已经完成,亲情却是一生难以回报的。 两年的研究生学习即将结束,而另一个历程也将开始。“饮水思源”,我将永记南师校训,不负师长教诲,以我所得回报我的母校和社会。