房地产公司开发流程

房地产公司开发流程 房地产公司开发流程 2011年02月18日 一、 前期预备工作 1. 机会选择 获取土地信息——?获得土地相关资料——?进行实地考察——?市场调研——?初步可行性分析报告——?审核——?市场/竞争分析——?项目定位——?具体可行性分析报告——?审批——?预备获取土地 2. 土地获取 向土地治理部分报名参加竞买并索取有关文件——?向拍卖人报送参加竞买的有关资料，经审 核批准成为竞买人，交纳保证金，领取竞买号牌——?在规定的时间参加竞买——?签订《拍卖成交确认书》——?15日内与土地治理部分签订土地出让 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 并交付相当于地价总额的10%的定金——?按规定期限付清地价款后，依法办理土地登记，领取土地使用证书。 3.项目设计招标 二、 行政审批 1、办理选址意见书 a.计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 b.国土资源局进行土地利用总体规划和土地供给方式的审查。 c.建委办理投资开发项目建设条件意见书。 d.环保局办理生产性项目环保意见书(表)。 e.文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 f.规划部分办理项目选址意见书。 2、办理《建设用地规划许可证》 a.人防办进行人防工程建设布局审查。 b.国土资源局办理土地预审。 c.公安消防支队、公安***支队、教育局、水利局、***局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 d.规划部分对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 e.规划部分确定建设工程规划设颊辊件。 3、组织拆迁及建设工程、监理招标 招标程序:向招投标治理机构报建——?核准招标方式和招标范围——?编制招标文件——?发布招标公告或发出投标邀请书——?对潜伏投标人进行资格审查——?发招标文件并报招投标治理机构备案——?组织项目现场勘察——?在规定时间内接收投标人编制投标文件——?组建评标委员会——?开标、评标，提交评标报告——?确定中标人——?15日内向招投标治理机构提交施工招标投标情况书面报告——?发出中标 通知 关于发布提成方案的通知关于xx通知关于成立公司筹建组的通知关于红头文件的使用公开通知关于计发全勤奖的通知 书 4、初步设计和施工图设计审查 a.规划部分对初步设计的规划要求进行审查。 b.公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 c.公安局***支队对初步设计的交通条件进行审查。 d.人防办对初步设计的人防设计进行审查。 e.国土资源局进行用地预审。 f.市政部分、环保局、卫生局、地震局等相关部分对初步设计的相关专业内容进行审查。 g.建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 h.建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 i.建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。 5、办理《建设工程规划许可证》 a.公安消防支队进行消防设计审查。 b.人防办进行人防设施审查。 c.建委、市政部分、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。 d.规划部分对变更部分的规划设计补充核准规划设颊辊件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》(副本)。 6、办理《建筑工程施工许可证》 a.建设单位办理施工报建登记。 b.建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。 c.建委组织职能部分对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。 7、办理《商品房预售许可证》 由房地产治理部分办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。 开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料: a.以下证实材料: (1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书; (2)持有建设工程规划许可证和施工许可证; (3)按提供预售的商品房计算，投进开发建设的资金达到工程建设总投资的25,以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 b.开发企业的《营业执照》和资质等级证书; c.工程施工合同; d.商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业治理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。 8、办理建设工程竣工综合验收备案 a.建筑工程质量监视站(机构)对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。 b.财政部分对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。 c.规划部分、市政部分、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部分，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部分根据上述部分和本部分验收情况核发《建设工程规划许可证》(正本)。 d.建委综合各部分验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证实;不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。 三、 权属登记 1、由房管局核准新建商品房所有权初始(大产权证)登记。 2、开发商应提交材料: (1)申请书; (2)企业营业执照; (3)用地证实文件或者土地使用权证; (4)建设用地规划许可证; (5)建设工程规划许可证; (6)施工许可证; (7)房屋竣工验收资料 (8)房屋测绘成果; (9)根占有关规定应当提交的其他文件。 -------------------------------------------------- ---------- ---------------------------------------- - -------------------------- - 房地产开发流程(具体) 第一步 房地产开发公司的设立 房地产开发公司设立阶段的法律程序 一、内资房地产综合开发公司的设立 1、公司设立预备 2、申请资质等级审批 3、申请办理企业名称预先核准 4、办理工商注册登记 5、办理税务登记 二、外资房地产开发公司的设立 6、申请批准项目建议书 7、办理企业名称登记 8、送审合资或合作合同、章程 9、申领外商投资企业批准证书 10、办理企业登记 房地产开发公司设立阶段的相关税费 1、企业法人开业登记费 2、企业法人变更登记费 3、企业法人年度检验费 4、补、换、领证照费 第二步 房地产开发项目的立项和可行性研究 房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序 1、选定项目，签定合作意向书 2、初步确定开发方案 3、申报规划要点 4、申报、审批项目建议书 5、编制项目可行性研究报告 6、申报、审批项目可行性研究报告 房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费 1、可行性研究费 2、建设工程规划许可证执照费 第三步 房地产开发项目的规划设计和市政配套 房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序 一、房地产开发项目的规划设计 1、申报选址定点 2、申报规划设颊辊件 3、委托作出规划 设计方案 关于薪酬设计方案通用技术作品设计方案停车场设计方案多媒体教室设计方案农贸市场设计方案 4、办理人防审核 5、办理消防审核 6、审定规划设计方案 7、住宅设计方案的专家组审查 8、落实环保“三废”治理方案 9、委托环境影响评价并报批 10、建设工程勘察招、投标 11、委托地质勘探 12、委托初步设计 13、申报、审定初步设计 二、房地产开发项目的市政配套 14、征求主管部分审查意见 15、落实市政公用设施配套方案 16、报审市政配套方案 17、市政各治理部分提出市政配套意见 18、市政管线综合 房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费 1、工程勘察(丈量)费 2、工程设计费 3、建设工程规划许可证执照费 4、竣工档案保证金 5、临时用地费 6、临时建设工程费 7、建设工程勘察招标治理费 8、勘察设计监视治理费 9、古建园林工程设计费 第四步 房地产开发项目土地使用权的取得 取得房地产开发项目土地使用权的法律程序 一、国有土地使用权的出让 1、办理建设用地规划许可证 2、办理建设用地委托钉桩 3、办理国有土地使用权出让申请 4、主管部分实地勘察 5、土地估价报告的预审 6、委托地价评估 7、办理核定地价手续 8、办理土地出让审批 9、签订国有土地使用权出让合同 10、领取临时国有土地使用证 11、领取正式国有土地使用证 12、国有土地使用权出让金的返还 二、国有土地使用权的划拨 13、国有土地使用权划拨用地申请 14、主管部分现场勘察 15、划拨用地申请的审核、报批 16、取得划拨用地批准 三、集体土地的征用 17、征用集体土地用地申请 18、到拟征地所在区(县)房地局立案 19、签订征地 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 20、签订补偿安置协议 21、确定劳动力安置方案 22、区(县)房地局审核各项协议 23、市政府下文征地 24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费 25、办理批地文件、批舆图 26、办理冻结户口 27、调查户口核实劳动力 28、办理农转工工作 29、办理农转居工作 30、办理超转职员安置工作 31、地上物作价补偿工作 32、征地结案 取得房地产开发项目土地使用权的相关税费 1、地价款(土地出让金) 2、资金占用费 3、滞纳金 4、土地使用费 5、外商投资企业土地使用费 6、防洪工程建设维护治理费 7、土地闲置费 8、土地权属调查、地籍测绘费 9、城镇土地使用税 10、地价评估费 11、出让土地预订金 12、征地治理费 13、土地补偿费 14、青苗及树木补偿费 15、地上物补偿费 16、劳动力安置费 17、超转职员安置费 18、新菜田开发建设基金 19、耕地占用税 第五步 房地产开发项目的拆迁安置 房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序 1、委托进行拆迁工作 2、办理拆迁申请 3、审批、领取拆迁许可证 4、签订房屋拆迁责任书 5、办理拆迁公告与通知 6、办理户口冻结 7、暂停办理相关事项 8、确定拆迁安置方案 9、签订拆迁补偿书面协议 10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置 11、发放运作拆迁补偿款 12、拆迁施工现场防尘污染治理 13、移交拆迁档案资料 14、房屋拆迁纠纷的裁决 15、强制拆迁 房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费 1、房屋拆迁补偿费 2、搬家补助费 3、提前搬家奖励费 4、临时安置补助费(周转费) 5、清理费 6、停产停业综合补助费 7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的 补助费 8、一次性异地安置补助费 9、房屋拆迁治理费 10、房屋拆迁服务费 第六步 房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段 房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序 一、房地产开发项目开工前预备工作 1、领取房地产开发项目手册 2、项目转进正式计划 3、交纳煤气(自然气)厂建设费 4、交纳自来水厂建设费 5、交纳污水处理厂建设费 6、交纳供热厂建设费 7、交纳供电贴费及电源建设集资费 8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续 9、设计单位出报批图 10、出施工图 11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金 12、办理消防审核意见表 13、审批人防工程、办理人防许可证 14、核发建设工程规划许可证 15、领取开工审批表，办理开工登记 二、房地产开发项目的工程建设招投标 16、办理招标登记、招标申请 17、招标预备 18、招标通告 19、编制招标文件并核准 20、编制招标工程标底 21、标底送审合同预算审查处确认 22、标底送市招标办核准，正式申请招标 23、投标单位资格审批 24、编制投标书并投递 25、召开招标会，勘察现场 26、召开开标会议，进行开标 27、评标、决标 28、发中标通知书 29、签订工程承包合同 30、工程承包合同的审查 三、房地产开发项目开工手续的办理 31、办理质量监视注册登记手续 32、建设工程监理 33、办理开工统计登记 34、交纳实心黏土砖限制使用费 35、办理开工前审计 36、交纳投资方向调节税 37、领取固定资产投资许可证 38、报装施工用水、电、路 39、协调街道环卫部分 40、协调交通治理部分 41、交纳绿化建设费，签订绿化协议 42、领取建设工程开工证 四、房地产开发项目的工程施工 43、施工场地的“三通一平” 44、施工单位进场和施工暂设 45、工程的基础、结构施工与设备安装 46、施工过程中的工程质量监视 五、房地产开发项目的竣工验收 47、办理单项工程验收手续 48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》 49、商品住宅性能认定 50、竣工统计登记 51、办理竣工房屋测绘 52、办理产权登记 房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 1、三通一平费 2、自来水厂建设费 3、污水处理厂建设费 4、供热厂建设费 5、煤气厂建设费 6、地下水资源养蓄基金 7、地下热水资源费 8、市政、公用设施建设费(大市政费) 9、开发治理费 10、城建综合开发项目治理费 11、建筑行业治理费 12、绿化建设费 13、公园建设费 14、绿化补偿费 15、路灯维护费 16、环卫设施费 17、生活服务设施配套建设费(小区配套费) 18、电源建设集资费(用电权费) 19、外部供电工程贴费(电贴费) 20、建安工程费 21、建设工程招投标治理费 22、合同预算审查工本费 23、质量治理监视费 24、竣工图费 25、建材发展补充基金 26、实心黏土砖限制使用费 27、工程监理费 28、工程标底编制治理费 29、机电设备委托招标服务费 30、超计划用水加价 31、夜间施工噪声扰民补偿费 32、占道费 33、固定资产投资方向调节税 第七步 房地产开发项目的经营阶段 房地产开发项目经营阶段的法律程序 一、北京市外销商品房的销售 1、办理《外销商品房预(销)售许可证》 2、选定中介代理机构和律师事务所 3、与购房者签订认购书 4、签订正式买卖契约 5、办理签约公证 6、办理外销商品房预售契约公证 7、办理外销商品房的预售登记 8、外销商品房转让登记 9、外销商品房抵押登记 10、楼宇交付进停止续 11、办理产权过户手续 二、北京市内销商品房的销售 12、提交完成建设项目投资证实 13、签署预售内销商品房预售款监管协议 14、办理《内销商品房预(销)售许可证》 15、销售项目备案 16、委托中介代理机构进行销售 17、与购房者签订认购书 18、与购房者签订买卖契约 19、办理预售登记 20、办理转让登记 21、办理房地产抵押登记手续 22、楼宇交付进住 23、质量保证书和使用说明书 24、办理产权立契过户手续 三、北京市房地产出租的综合治理 25、房屋出租权的确认 26、申请房屋租赁许可证 27、出租人与承租人签订书面承租协议 28、租赁当事人办理租赁登记手续 29、租赁房屋的转租 30、房屋租赁关系的终止 四、北京市房地产出租的专项(外地来京职员)治理 31、房屋出租权的确认 32、出租人办理房屋租赁许可证 33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》 34、签订书面租赁协议 35、租赁双方办理租赁登记备案手续 五、北京市房地产的抵押 36、抵押权的设定 37、签订抵押合同 38、办理房地产抵押登记 39、抵押房地产的占管 40、抵押房地产的处分 房地产开发项目经营阶段的相关税费 1、营业税 2、城市维护建设税 3、教育费附加 4、印花税 5、契税 6、土地增值税 7、企业所得税 8、个人所得税 9、房产税 10、城市房地产税 11、房屋产权登记费 12、房屋所有权证工本费 13、房产共有权执照费 14、房屋他项权利执照费 15、房屋买卖登记费 16、房屋买卖手续费 17、房屋租赁审核备案手续费 18、向来京职员租赁房屋审核备案手续费 19、来京职员租赁私房合同登记备案手续费 20、房屋租赁登记费 21、房屋估价手续费 22、房屋公证估价手续费 23、房地产价格评估费 24、房地产中介服务费 第八步 房地产开发项目的物业治理阶段 房地产开发项目物业治理阶段的法律程序 1、物业治理单位经营资质审批 2、签署物业治理委托合同 3、居住小区的物业接管综合验收 4、物业使用、治理、维修公约的核准 5、安排签订治理公约 6、制定、提供质量保证书和使用说明书 7、物业治理服务基本要求 8、物业治理委员会的设立 房地产开发项目物业治理阶段的相关税费 1、居住小区物业治理启动经费 2、共用部位共用设施设备维修基金 3、普通居住小区物业治理费 4、高档住宅物业治理费 5、经济适用住房小区物业治理费 6、供热费 特别声明: 1:资料来源于互联网，版权归属原作者 2:资料内容属于网络意见，与本账号立场无关 3:如有侵权，请告知，立即删除。