芙蓉水晶酒店项目策划书

芙蓉水晶酒店项目策划书 2013 编制人: 海上海酒店管理有限公司 2013/4/25 绵阳市海上海酒店管理有限公司 绵阳市芙蓉水晶酒店 目录 一、项目概况 ...................................................................................................................... 4 二、行业调查情况汇总 ....................................................................................................... 5 三、项目优劣条件分析 ....................................................................................................... 6 A 地理位置分析 ............................................................................................................. 6 B 客源市场属性分析 ..................................................................................................... 6 C 服务配套功能分析 ..................................................................................................... 7 四、SWOT分析 ..................................................................................................................... 8 A 竞争优势 ................................................................................................................... 8 B 竞争劣势 ................................................................................................................... 8 C 机会 ........................................................................................................................... 8 D 威胁 ........................................................................................................................... 8 五、营运定位 ...................................................................................................................... 9 A 目标客户群体定位 ..................................................................................................... 9 B 经营策略确定 ............................................................................................................. 9 C 服务功能定位 ........................................................................................................... 10 D 服务项目定位 ........................................................................................................... 10 1、餐饮 ...................................................................................................................... 10 2、客房 ...................................................................................................................... 11 3、茶楼 ...................................................................................................................... 12 4、浴足 ...................................................................................................................... 13 5、多功能厅 ............................................................................................................... 13 6、补充说明 ............................................................................................................... 14 六、经营预算估测........................................................................................................... 15 A 项目概算 .................................................................................................................. 15 B 销售预算 .................................................................................................................. 15 1、客房收入测算表 ................................................................................................... 15 2、自助餐收入测算表 ............................................................................................... 16 3、茶楼收入测算表 ................................................................................................... 16 4、多功能厅收入测算表............................................................................................ 16 2 绵阳市海上海酒店管理有限公司 绵阳市芙蓉水晶酒店 5、浴足收入测算表 ................................................................................................... 16 C 成本分析 .................................................................................................................. 17 1、装修成本分类简表 ............................................................................................... 17 2、经营成本分析表 ................................................................................................... 17 D 资金计划 .................................................................................................................. 18 七、综合分析评述........................................................................................................... 19 附件: ............................................................................................. 错误～未定义书签。20 3 绵阳市海上海酒店管理有限公司 绵阳市芙蓉水晶酒店 一、项目概况 酒店位于绵阳市游仙区开元场腹地，距离绵遂高速6公里，机场8公里。紧邻科学城、经济开发区、富乐山、老龙山、仙海等风景区，以及绵阳市行政事业园。地理位置优越，交通便捷。 项目为地面单体建筑1栋共7层(地下1层)，酒店由园区地上停车场设施等附属建筑组成，经营总面积约7400平方米，计划按四星标准建造的综合型多功能酒店。 第一层 接待大厅，自助餐，餐位130个，茶楼，包间5个。 第二层 保健浴足，其中雅间20间。 第三至六层 分别为各类客房94间。 第六层 可容纳250人的多功能厅。 地下一层 设备间、办公室、员工更衣室、厨房、停车位。 停车位 地下可同时容纳10个车位的停车场，地上 规划 污水管网监理规划下载职业规划大学生职业规划个人职业规划职业规划论文 车位45个。 商务服务 商务中心、文秘服务代办信件、订票服务、旅游服务、电脑出租、E-MAIL、市内观光、送餐服务、擦鞋服务。 周围景点 富乐山、富乐堂、渔父村公园、老龙山、仙海风景区、碧水寺，绵阳师范学院、越王楼景区。 (具体功能及服务 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 ，在“五、运营设计”中有详尽描述) 4 绵阳市海上海酒店管理有限公司 绵阳市芙蓉水晶酒店 二、行业调查情况汇总 绵阳游仙区范围内目前有5星级酒店1家;三星级(授牌)及达到三星级酒店标准而未挂牌的商务酒店约为2家左右;房间数量在60间以上的经济型酒店据绵阳市旅游局2009年第4季度的统计结果显示为60家左右。这其中，三星级以上的酒店均有餐饮项目，三星级以下的酒店部分具备餐饮项目或仅提供早餐服务。 调研中筛选了部分具有代表性及项目所在区域内的部分酒店进行了全方位的调查研究。根据调查了解的情况及数据显示，目前涪城区范围内的酒店，均按照传统的酒店经营思路在经营发展，各自并不具备显著的个性化特征。这对本项目的策划定位提供了较大的空间。 5 绵阳市海上海酒店管理有限公司 绵阳市芙蓉水晶酒店 三、项目优劣条件分析 A 地理位置分析 本项目所处的地理位置属于政府打造的特色餐饮文化的重点区域—芙蓉汉城餐饮一条街，但该区域范围及临近区域(东方红大桥起，止于 绵阳师范学院)有五星级酒店一家、三星级酒店一家(绵 州开元酒店)，但有同等规模和接待能力的酒店3家(良 居酒店等)。使得项目的区域竞争对手少，但竞争性相 对增强。同时，地理位置上距市政府及市委规划地--- 园艺山行政仅8公里的距离，也为项目提升了一定的竞 争优势。 就目前而言，该区域内的房产项目多为中、低端生活社区，因此为项目的散客资源及消费水平受到了一定的影响。但部分区、县级机关、企业及高校逐渐落户于该区也为长远发展奠定了一定的基础和条件。 B 客源市场属性分析 传统的方法是把客源市场笼统的划分为高、中、低三个层次，在进行项目客源群体锁定以后再将客源的组成及消费习惯进行进一步的区分。 绵阳目前高星级酒店的主要客户主要由商务客户、政务客户、及部分境外高端旅游团组成。对高端政务接待客户而言，吃、住、娱一站式服务的酒店依然是首选，而这类客户主要集中于绵阳的高星级(四星以上)酒店;商务客户比较在意时效性、便捷性、舒适性，因此在选择上除了必要的商务礼仪接待以安排在高星级(四星以上)酒店外，其他的往往会住在三、四星或达到以上标准的商务酒店，吃在特色酒楼，玩在高端KTV或茶楼。而相对本地客户而言，在做消费选择时，往往不会主动选择高星级酒店消费。这说明本地消费群体日趋理性和更趋向于特色化、个性化的选择。 项目的交通和地理位置作为先决条件决定了主要客源将由本地中、高端客户群体组成。而这一层次的客人，单纯以提高服务水平，降低消费价格已远不能够满足他们的更高要求。他们已不再是简单地购买某种商品或是消费。当面临市场出现不断增加和日益多样化的 6 绵阳市海上海酒店管理有限公司 绵阳市芙蓉水晶酒店 选择时，消费倾向选择一种新的消费观念，他们会希望去了解所消费酒店设计文化和新的消费模式，具体体现在:一、完全自我的酒店私属空间;二、星级酒店式的配套消费项目;三、酒店精英团队的精心呵护(服务);四、酒店设计体现个性品味，空间奢华而低调;五、全新的消费模式。 C 服务配套功能分析 以绵阳现阶段酒店的服务配套功能来看，城区酒店由于地理位置的限制，大多以传统经营项目为主，即:客房、餐饮、娱乐(KTV、桑那等、品茗、棋牌)等。而周边的高星级酒店除具备了城区酒店的配套服务项目以外，还增设有部分室内外运动项目。在对所调查的酒店经营项目收益情况经过认真的调查分析以后，我们可以得出这样一个结论:目前绵阳的各等级酒店大多还是将“住宿的提供能力”作为自身的首要目标和核心业务。因此，即使围绕这个核心业务建立诸如餐饮、娱乐、购物等配套设施，也由于经营理念的这种偏差，使得这些配套服务处于酒店业务领域的边缘地位。它们要么不够规模，缺乏便利;要么未完全得到战略性整合，没有特色。很显然，一些酒店的客人仅仅是“住在这里”，没有更多的综合消费内容。酒店的餐饮、娱乐等设施形同虚设，对于他们没有任何吸引力，也使这些部门入不敷出，徒耗酒店的营运成本。 本项目着重设计的服务配套功能为:客房、餐饮、茶楼、浴足、会议、宴会、表演项目。 其中类似“刘老根大舞台”的表演项目是绵阳市场目前的空白，会成为酒店经营的重要卖点，我们认为在酒店这个同质化较高的行业中，只有睿翼创兴、大胆尝试，才能在激烈的竞争中杀出一条血路。 7 绵阳市海上海酒店管理有限公司 绵阳市芙蓉水晶酒店 四、SWOT分析 A 竞争优势 ?有形资产优势:完善的配套设施，吸引人的项目地点，同区域内无明显竞争对手 ?无形资产优势:先进的经营理念，良好的投资环境，部分固定的长期客户群体，积极进取的公司文化 ?人力资源优势(后期培养):关键领域拥有专长的职员，积极上进的职员，很强的组织学习能力，丰富的经验 ?组织体系优势(后期形成):高质量的管理体系，完善的服务管理系统 ?竞争能力优势:产品即时销售形强，强大的客户群体网络，对市场环境变化的灵敏反应 B 竞争劣势 ?缺乏有竞争力的品牌号召力 ?地理位置的制约 C 机会 ?客户群的扩大趋势 ?酒店客户分级划分日趋明显 ?市场整体需求增长强劲 ?区域经济不断增长，企 事业单位 事业单位结构化面试题事业单位专业技术岗位财务人员各岗位职责公文事业单位考试事业单位管理基础知识 增多，人口增加 D 威胁 ?不排除进入市场的强大的新竞争对手 ?人口特征，社会消费方式的不利变动 ?国家对行政接待的宏观调控造成行政消费市场萎缩 8 绵阳市海上海酒店管理有限公司 绵阳市芙蓉水晶酒店 五、营运定位 定位，其核心观点是:定位是对产品未来的潜在顾客的脑海里确定一个合理的位置，也就是把产品定位在未来潜在顾客的心目中。定位的基本原则不是去创造某种新奇的或与众不同的东西，而是去操纵人们心中原本的想法，去打开联想之结，目的是在顾客心目中占据有利地位。从市场学的角度通俗理解，定位就是跑马圈地，就是在较多的消费者当中，以及消费者的多层次消费需求中，锁定要为之服务的人群，以及确定如何满足其需求层次的决策。结合上面的分析及综述意见，现对项目的经营定位做一个初步的描述: A 目标客户群体定位 1、在酒店消费市场拥有良好口碑的行政事业单位、经济及社会效益良好的企业公司(避免死帐、呆帐); 2、拥有高收入的企业负责人及管理人员; 3、拥有稳定收入及交通工具的企事业单位管理人员; 4、品位时尚的白领阶层及高端社区住户; 5、周边县、区旅游人员 6、周边企事业单位。 B 经营策略确定 开业之初就组建优秀的销售队伍，根据锁定的目标客户群体，明确销售目标及策略，并制定详细的销售计划及时间表。 采取先进的会员准入 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 。此策略分两步进行: 第一步:扩展市场，培育品牌号召力阶段。此阶段无须设置消费门槛，主要目的在于让目标客户对酒店有一个直观的了解(包括服务、理念、企业文化、酒店经营主题思想等)。营销策略上采取一网打尽的方式，无限制扩展销售网络，对到店消费的客户宣传酒店后期的会员制度。同时从已在酒店消费的客户群体中鉴别可能成为酒店忠实客户及会员的宾客，为后期准入制会员制度铺垫基础。 第二步:精筛客户，逐步实行会员准入制度。 9 绵阳市海上海酒店管理有限公司 绵阳市芙蓉水晶酒店 C 服务功能定位 如果定位成为会所式的经营模式，那么我们就对酒店的服务配套功能做一个详细的划分(仅对目前配套服务功能做出调整意见)。 功能布局: 楼1F 接待大厅 餐厅 茶楼 楼2F 足浴、休闲大厅 楼3F-5F 豪华客房 楼6F 多功能厅 楼-1F 后场设备及办公区 D 服务项目定位 1、餐饮 目前芙蓉汉城地区传统川菜及火锅品种繁多、竞 争激烈，而自助餐却是一个市场空白，经调研目前在绵 阳市场上仅有的几个定位中高端的自助餐厅(如世纪巴 登一楼的自助餐厅、万达广场的银鲨等)经营状况都比 较良好，翻台率较高，故在本项目中规划了自助餐厅， 希望弥补游仙区餐饮业 的这一市场空白。餐厅 设计风格年轻现代，主 打产品以西式料理结合 老绵州传统点心，以吸引追求时尚新潮的中青年消费群，同 时满足外来旅游者对传统点心多种尝试需求。 10 绵阳市海上海酒店管理有限公司 绵阳市芙蓉水晶酒店 2、客房 按照我们对酒店的综合分析来看，无论我们的客房做的如何奢侈豪华，因为地理位置的原因，前期的经营发展中必定不会成为酒店的亮点所在。一个酒店的档次高低往往就是从客房上体现的。以目前的先进高端酒店(特别是会所式酒店)来看，基本都实现了客房的“四化”，即:信息化、智能化、便利化及家居化。 信息化，主要体现在客人能通过客房特定的端口上网并拥有固定的独立IP网址，无论是带宽还是速度，都能满足不同客户的商务需求。在信息化方面，门锁钥匙同时也是会馆贵宾卡、消费卡、停车卡、消费储值卡，真正实现了一卡通。同时该卡也可以实现自助入住。 11 绵阳市海上海酒店管理有限公司 绵阳市芙蓉水晶酒店 智能化，客房的所有灯光、电器、空调都实行 了远程控制，可以根据客人在不同时间内定制空调温 度和灯光。不但为客人提供个性化服务，又为饭店节 约能源(当客人离店忘记关灯或空调时，控制中心可 以远程控制)。客房的门铃为三合一功能(门铃、请 勿打扰及请即打扫房间)，三合一门铃上有一个隐藏 按键，服务员使用此按键能在不打扰客人的情况下知 道客人是否在房间，做到真正的无影子服务。 便利化，客房空调系统的温度调节采用遥控器，客房的取电开关和房匙是独特身份识别系统，即其它的磁卡片不能代替房匙取电，既为饭店节省能源，又为服务提供方便。便利化客房空调系统的温度调节采用遥控器，客人不 必在半夜起床走到空调调节处调节。电视机直接 使用遥控器开启，减少太多开关导致客人为打开 电视而无所适从，房间内主要开关实行集中及独 立两重控制，采用国内、国际通用的多功能插座 24小时不间断电源。小小的一个插座却能给客人 带来意想不到的方便。 家居化客房的装修采用了奢华而低调设计风格，简约大方、实用方便，并特别主要到了客房空间的私密性(隔音及透光效果)。大量引进了家居装饰的概念，摆设中特意设置了绿化区。大幅度提升房内的舒适程度，真正实现宾至如归的服务理念。 3、茶楼 在本项目中茶楼是作为配套 设施存在的，主要是服务于本酒店的 在住或就餐等客人，因在广泛调查了 绵阳市场的多个茶楼发现，总体经营 状况一般，故本茶楼不会定位成主要 盈利点，只是考虑到商务客人需要有 一个环境相对优雅的会客地点，而6 12 绵阳市海上海酒店管理有限公司 绵阳市芙蓉水晶酒店 楼多功能厅又会接待大量婚宴，需要有机麻 配套，总体规划面积不大(200-300?)， 但可以通过设计成为酒店的一个形象展示， 成为体现风格和夺取注意力的一个重要组 成部分。 4、浴足 绵阳是在四川仅次于成都的 休闲之都，全体的享乐意识甚至胜 于成都，洗浴按摩保健行业也相当 发达，市场比较成熟，消费者也过 了培养阶段，已经形成一定的消费 习惯，故本项目中的2楼部分，整层设计为浴足，秉承着“让专业的人做专业的事”这一经营理念，2楼引进专业的有品质管理公司——香港欧澜帝诗投资管理集团品牌连锁公司旗下的按 摩品牌来进行租赁经营，然后再 以公司名义入股60%，以掌握实际 控制权，这样既可以一定程度的 摊薄整体物业的租金，又可以引 进先进管理，还可以收益最大化。 5、多功能厅 规划中的多功能厅面积超过500?，且无任何梁柱遮挡，挑高最高处超过4米以上，硬件条件在游仙区极为少见，计划主要体现在3大功能上:1、会议;2、婚宴;3、演绎。演绎方面会参照“刘 老根大舞台”的模式，前期市场培育阶段，可以仅 13 绵阳市海上海酒店管理有限公司 绵阳市芙蓉水晶酒店 仅考虑每周末晚2-3场的表演，时间控制在2小时 左右，随市场变化情况，调整及增减场次，这样也 与通常在工作日进行的会议，在周末白天进行的婚 宴形成互补，充分利用空间创造价值，而鉴于表演 市场的空白，相信这将是酒店一炮而红，迅速提升 知名度的重要卖点，如果进展顺利，可以再进行2次投入的专业改造，使其成为绵阳市城市形象推广的重要代表之一。 6、补充说明 在整体设计上会在私密性安全性趣味性会是重点，比如:完善的门禁系统可以保证不同楼层的客人只能去到自己房间所在的楼层;自动小商品及药品售卖机、自助洗衣间的设立及可以减少人工支出，也可保障顾客的消费行为更私密;所有有条件的房间单独放置保险箱，也可以减少前台贵重物品存放的工作压力，防止与顾客产生纠纷的几率。 在经营模式上，客房是核心部分，除客房以外的其他项目都可参照2楼的形式进行外包或招租加实际控股的合作模式，一方面降低前期投入，另一方面增加专业性，还可以大幅的摊薄租金，降低运营费用，使投资回报更有保障，合作对象的选择方式为定向招标，即要求承租者按照我方既定的设计 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 进行装修和经营，这样就可以保证酒店的统一设计风格和整体性。 楼多功能 厅又会接待大量婚宴，需要有机麻 14 绵阳市海上海酒店管理有限公司 绵阳市芙蓉水晶酒店 六、经营预算估测 A 项目概算 投入(万) 月收入(万) 年收入(万) 利润率 利润(万) 预付租金 1000 餐饮 300 56 670 25% 167.5 茶楼 120 6 70 50% 35 浴足 180 50 600 45% 270 客房 650 62.5 750 40% 300 多功能厅 50 6 70 50% 35 合计 2300 180.5 2160 807.5 资金利率 10% 资金利息 230 年利润 577.5 回收年限 3.5-4年 相关信息说明:以上为初步概算，具体数据会在下图中进一步说明分解。 B 销售预算 1、客房收入测算表 淡季(或平季) 旺季 标准客源 房间数 平均出租率 平均房价 比例 淡季天数 淡季门市价 旺季天数 旺季门市价 95 85% 365 300 0 0 253.70 比例 平均房价 比例 平均房价 客房营业额 上门 25% 25% 300.00 25% 0.00 2,210,531 中介 15% 15% 214.00 10% 0.00 946,107 客源 会员卡 25% 25% 264.00 25% 0.00 1,945,268 协议客 15% 15% 240.00 20% 0.00 1,061,055 CRS 15% 15% 264.00 15% 0.00 1,167,161 15 绵阳市海上海酒店管理有限公司 绵阳市芙蓉水晶酒店 休闲客 5% 5% 100.00 5% 0.00 147,369 总计 100% 100% 254 100% 0 7,477,490 2、自助餐收入测算表 餐位数 上座率 翻台率 人均消费 日销售额 年收入 早餐 120 30% 0% 15 540 197,100 中午 120 50% 0% 88 5,280 1,927,200 晚上 120 90% 0% 118 12,744 4,651,560 汇总 120 57% 0% 74 18,564 6,775,860 3、茶楼收入测算表 数量 平均消费 消费频次 日销售 年收入 工作日251天 120 1.5 900 225,900 包间 5 周末假期114天 150 2 1,500 171,000 工作日251天 40 2.5 700 175,700 茶座 7 周末假期114天 60 3 1,260 143,640 汇总 6 92.5 2.25 1,962 716,240 4、多功能厅收入测算表 日租金 月出租天数 月收入 年收入 婚宴 2,000 6 12,000 144,000 多功能厅 会议 3,000 8 24,000 288,000 表演 3,000 8 24,000 288,000 汇总 2,667 7 60,000 720,000 5、浴足收入测算表 天堂足按天每人收费标准100每天收入 每天共计每月共计人合计月服务合计年服务健人数 服务人数 分钟 人数 数30天 收入30天 收入12个月 16 绵阳市海上海酒店管理有限公司 绵阳市芙蓉水晶酒店 30 2.5 ?138 ?10,350 75 2250 ?310,500 ?3,726,000 印象梦按天每人收费平均标每天收入 每天共计每月共计人合计月服务合计年服务幻人数 服务人数 准80分钟 人数 数30天 收入30天 收入12个月 25 2.5 ?278 ?17,375 62.5 1875 ?521,250 ?6,255,000 项目价足疗价格按摩平均价每天总收每天总上每月总上客每月总收入 每年总收入 格平均平均分析 格分析 入 客数 数 分析 ?138 ?278 ?27,725 137.5 4125 ?831,750 ?9,981,000 (说明:经营预算估测中的数据为保本点数据，此数据仅对营运定位提供参考基础，为开业前的经营计划奠定一定的财务分析基础供投资方参考。因市场、大环境、经营团队及员工福利工资的变化会直接影响数据的准确性。) C 成本分析 1、装修成本分类简表 金 额 比 例 单价/间 机电项目 115,000.00 23% 1,223.40 家具电气 35,000.00 7% 372.34 装修工程 240,000.00 48% 2,553.19 设计改造 65,000.00 13% 691.49 不可预见费 45,000.00 9% 478.72 合计 12,000,000.00 100% 127,659.57 开办费 500,000.00 注:硬件装修占总投资的95%，其余5%用于软件方面投入，如网站建设、营销推广、公共关系、分类招商等。 2、经营成本分析表 项 目 参考比例 项 目 参考比例 营业税金 5.50% 能源费用 14% 人工成本 16.00% 水费 2.50% 17 绵阳市海上海酒店管理有限公司 绵阳市芙蓉水晶酒店 员工工资 12.00% 电费 9.00% 工资附加 4.00% 煤、燃气费 2.50% 其他 市场营销 2.00% 物料用品 9.00% 业务招待费 1.00% 清洁用品 3.00% 宣传费 1.00% 服务用品 2.50% 其他费用 3.50% 编织品 1.00% 维修保养费 2.50% 洗涤费 2.00% 差旅费 0.50% 物料用品摊销 0.50% 印刷及文具费 0.50% GOP% 50.00% D 资金计划 本项目计划投入资金总额为2300万，其中1000万为预付的租金(已交付)，1200万为装修改建等硬件费用，100万为软件方面的投入，资金到位时间计划如下表: 资金分步到位时间 5月 6月 9月 11月 具体金额(万) 1300 500 300 200 各类工程承包商酒店开业筹备费 归还前期股东投各类工程承包商 用途简述 及供应商二期款用，清洁用品、 入的预付租金 及供应商预付款 项 布草购买 18 绵阳市海上海酒店管理有限公司 绵阳市芙蓉水晶酒店 七、综合分析评述 在项目的推进过程中，市场定位将是重中之重，是一个依靠专业团队(由酒店筹建专家、酒店客房顾问、餐饮顾问、康乐/娱乐顾问、酒店财务、市场开发顾问等构成)共同完成的工作，因此受条件制约，以上所述未必做到100%准确，数据供股东参考。 经过对以上信息的综合分析，个人意见归纳为以下几点: 1、确定长期可行的、不同于其他同行的经营模式; 2、锁定客户群体，有效开展营销工作; 3、明确龙头服务项目，制定中短期营运计划。 19