社区物业管理的思考与建议

社区物业管理的思考与建议 社区物业管理的思考与建议 一、存在问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 1. 认识不够～没有建立起“花钱买服务”的商品消费观念 部分居民错误的认为物业管理是政府部门的工作～是开发商的工作～所以主动放弃了自己的权利。按照《物业管理条例》规定～业主享有十项权力和六项义务～而大多数住户根本不清楚自己的权利和义务～遇事找政府～政府不解决就采取过激的行为～错误的把社会生活中的民事行为上升为行政行为。 居民只要求为自身提供服务～却不愿意承担物业管理相关费用的矛盾较为突出。后续物业管理费用如绿化费、管理费、维修费等开支较大,大多的安臵人员缺乏物业费用缴纳意识。由于安臵房居住人群的文化素质水平相对较低,对物业管理的认识上存在一定的误区。需要加大宣传的力度,使广大的安臵房居民能够熟悉物业管理程序,理解物业管理的意义,支持和接受物业管理基本费用的缴纳。 物业管理收费率低～物业管理没有资金保障。虽然我市在去年5月1日起实行了新的物业管理服务收费暂行办法～适当提高了物业费价格水平～但由于居民物业管理意识较弱～部分业主拖欠、拒交物业管理费的现象较严重。尤其是老城区内的旧小区～下岗职工较多～很多居民收入较低～“花钱买服务”的物 社区为例～物业区域面积约22万平方业管理意识不强～交费率几乎为零。以## 米～建筑面积约27万平方米～工作管理人员28人左右～每年的收入主要有:物业服务收费约1万元～物业网点房租金收入约5万元～城市街巷保洁拨款约12万元～共计约18万元～而每年维持基本物业管理服务的费用至少为30万元～资金缺口近12万元～导致工作管理人员的部分工资年年拖欠。据统计～我区范围内的老小区的收费率不到10,～新小区也只能达到70,。较低的收费水平和收费率～使得物业企业经营困难。而且～直到现在～我市的物业管理公共资金收费 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 没有提高～也没有将资金很好的利用起来～物业项目维修没有资金来源～仍由物业企业在承担。 居民意识较差～物业管理得不到群众支持。业主委员会是对物业管理行为进行监督和约束～保障业主自身权利的居民自治组织。按照规定～实施物业管理的小区应成立业主委员会～但由于居民的物业管理意识较差～业主自身意识不强～对物业管理持抵制态度～很难召开业主大会～组建业主委员会。为普及物业管理知识～加强老城区整治后住宅区片的物业管理工作～今年年初～市、区两级物业管理主管部门曾对民生社区进行了旧小区物业管理试点工作～由社区居委会组织实施～组织开展签订业主公约、组建业主委员会、选聘物业管理 - 1 - 公司等工作。尽管两级主管部门和所在街道办事处、社区居委会做了大量工作～但由于居民的抵制导致试点工作难以开展。 2(物业管理服务水平不高 有的小区物业服务企业服务质量不高～不按照合同提供服务～收费与服务内容不符～甚至侵犯到业主的权益。有的企业仍停留在小区卫生、绿化、门卫值班、日常维修等传统服务项目～没有结合社区特点开展全方位、多层次的社会化服务。另外～有些企业的服务项目、服务内容的量化标准不够透明。对于开发公司在建设中所遗留的质量、配套、信用等方面的问题～开发商和物业服务企业相互推诿～使得居民的正当要求得不到很好的解决。 物业管理缺乏规模效应, 科技含量低, 管理行为不规范。传统的物业管理内容多数依然单纯依靠人工方式进行管理, 不但要耗费极大的人力、物力、财力和时间, 而且难以达到规范化的管理效果。 部分物业管理企业服务不到位～服务水平不高。我区物业管理起步较晚～经历时间较短～企业和员工的管理服务 经验 班主任工作经验交流宣传工作经验交流材料优秀班主任经验交流小学课改经验典型材料房地产总经理管理经验 缺乏～整体服务水平不高。而且现有的物业管理企业有不少是房管处、开发商和居委会组建成立的,部分已改制,～以前是管理者～现在变为了服务者～这种变化使得不少物业公司人员思想上接受不了～从而产生了物业区域内卫生保洁差～维修不及时～服务态度怠慢～服务不到位等现象～造成了与业主关系紧张～也损害了物业管理企业的形象。 3. 物业服务企业自身先天性不足 由于种种原因～物业服务企业经常是开发商指定的利益获得者或者是社区自发组织的管理队伍～造成在经营管理方面往往不能作为一个独立的经济实体来考虑和解决问题～直接给物业服务企业的自身成长形成了障碍。 物业管理缺乏有效治理手段～部分违章现象严重。物业管理是按合同约定为小区业主提供物业服务的企业～对那些违章现象没有强制执行的权力～发现违章现象～只能进行劝阻制止～然后及时向相关执法部门报告予以强制执行。但由于目前各行政管理部门执法范围不明确～从而出现了执法空白区域～部分违章问题,如楼栋以内的私自占用、改造搭建等,无人解决～小区内的违章现象有蔓延之势。如:##小区业主在楼梯平台私设防盗门妨碍了公共部位的及时维修、##小区顶楼业主私自加高占有公共部位的阁楼破坏了建筑防水结构等违规现象～物业公司向城管、房管、建设等部门报告～但受执法范围的限制～各部门都没有到现场进行制止。 4. 物业从业人员素质亟待提高 社会上对物业服务工作的重视程度不够～很多人把它等同于社区居委会～ - 2 - 甚至有些人将物业服务工作认为是低人一等的工作～加上工作的繁琐性～使得物业管理行业中高素质人才严重缺乏。 5. 物业管理行业利润偏低 物业管理行业是个微利行业～物业管理费相对较低～使得部分希望通过高品质服务来获取较高利润空间的物业服务企业裹足难进。同时～物业管理服务对住宅产品保值、升值的作用还远未被社会和政府重视～在住宅产业中的地位还远未确立起来。 6. 安臵人员鱼龙混杂,需要妥善处理不同群体间的关系 安臵房居民来自于各行各业,都具备不同的文化素质和经济基础。安臵区域内的居民以当地拆迁居民为主,其文化水平普遍偏低,长期接受政府的扶持,生活习惯过于随性懒散,具有一定的依赖心理。同时安臵区居民的亲属关系网过于复杂,有些安臵居民群体堵闹,纠集亲朋好友吵闹生事。建议政府的相关部门加大对拆迁安臵小区物业管理工作的支持和领导,对安臵房的物业管理工作在资金和政策上给予必要的扶持和帮助,推进城市建设物业管理工作的不断完善和深入。 7. 安臵房的质量问题极其重要,且直接关系到安臵房使用时的物业管理成本 安臵小区建筑物大多是简装房,业主基本上不会再进行装修就直接入住,如果后期发生质量问题时,业主会向物业管理部门提出整改修理的要求,这必将直接导致物业维修维护成本的提高,也会造成综合物业管理工作的被动和混乱。为减少物业返修率,降低物业管理成本,提高物业管理工作效率,建议在安臵房工程项目竣工后,组织相关部门及时进行验收工作。在经过严格的验收工作后,如果业主验房出现质量问题时,由于工程质量还在保质期内,可以要求原施工单位进行质量整改。 8. 业主委员会运作不规范 (1)业主委员会现有的法律地位无法代表业主维权。(2)业主及业主委员会自身维权意识不强。由于业主委员会是在物业管理活动中维护业主合法权益的代表性组织, 委员是无偿兼职的。(3)业主委员会的运作缺乏监督机制。业主委员会具有代表全体业主行驶有关物业管理的权利。 二、典型案例 ,一,深圳宝安区村改居”社区物业管理工程 1. 面临问题有“五难” 观念转变难 服务收费难 - 3 - 管理运作难 硬件整治难 人才引进难 2(解决对策可“五化” ,1,宣传常态化 开展形式多样的物业管理宣传活动～普及物业管理法律知识～潜移默化为原村镇住宅区居民灌输理念～使原农村社区的居民充分认识到物业管理的重要性。增强这些居民的物业管理消费意识、业主管理意识、契约意识和法制意识。引导他们积极参与和支持推进社区物业管理。宝安区为引导广大社区居民转变居住和消费观念～曾按照“十个一”总体工作要求～即发表一批文章、播放一张光盘、编定一本册子、创作一套宣传挂图、成立一个咨询小组、组织一台巡回演出、举办一次征文活动、宣传一批典型案例、策划一场论坛、总结一套模式～把宣传引导作为推进工作的“先锋”～大张旗鼓进行宣传。这一策划效果较好。但这样的策划、这样的活动要常态化、持续化。 ,2,经费多元化 对于物业管理经费要多渠道、多来源。应建立政府～社区股份公司、业主和住户承担费用的机制。 ? 政府承担。政府承担费用应改变目前的补贴形式。应以承担费用的形式引导社区物业管理上水平、上档次。如对社区物业管理进行定期考核～并将考核得分和政府承担的费用标准挂钩～得分越高～政府支付的费用也就越多～从而激励业主和物业管理企业共同做好物业管理。目前～政府补贴基本是按年度规定比例划拨～没有考核物业服务企业物业管理的效果～致使少数企业没有将重点放在如何提升物业管理水平上～而是等到时间一到～就申请政府补贴。这种方式不利于调动物业服务企业和业主对提升物业管理水平的积极性。 ? 社区股份公司承担。目前～宝安区大多“村改居”小区都有自己的股份公司～每年股份公司都有一定盈利。因此～可考虑将物业管理费用直接进入股份公司的成本。或从股份公司的分红中直接扣除业主应交纳的物业管理费。 ? 业主承担。业主是物业管理的直接消费者～因此～业主应承担主要费用。这是市场经济的基本原则同～也是法制经济的基本原则。因此～应通过情、理、法的手段强化业主的缴费意识。提高费用收缴率。当然。政府可制订合适的指导价格。物业管理企业也要合理收费。 ,3,运作差异化 政府应区别不同社区的情况和物业管理推进的难易程度～将社区划分为几个类别～并据此拟定出各类社区推进物业管理工作的经营模式。如对经济实力 - 4 - 较强或基础设施较好的社区～可按照市场化、专业化的要求～推行高标准的物业管理,对经济实力和基础设施一般的社区～可先重点做好道路硬底化、修筑围墙、设臵门卫和治安亭等关键性的改造工作～再引进物业管理逐渐修缮其他配套设施,对较为分散和小型的社区～要敢于打破各社区各自为政的框框～将邻近的小社区进行有机整合～连小片为大片～扩大管理区域～实行规模化管理～降低运营成本。 ,4,整治社会化 对于小区硬件的整治～要充分利用社会资源。政府的主要功能是管理、协调～并进行适量投资。利用社会资源主要是明确产权单位～由产权单位实施整改。当然～确定产权是一项繁琐且涉及很多部门的工作～如三线整改就涉及到电信公司、网络公司、供电局等单位～而路面的硬化和排水管道的改造就涉及村与村、村与组、组与组、组与户、户与户等多方关系。因此～产权单位的确定应由工作站协调负责。 ,5,人才专业化 物业管理是一项专业性较强的工作。人才是社区物业管理能否成功的关键要素之一。因此～应加快人才专业化的步伐。要实施引进一批～培养一批的人才战略。首先～要引进一批。要以高职位、高待遇为手段引进一批高学历、高水平的专业人才。一定要充分认识到～对人才的投入是回报最高的投入～也是必须的投入。二是要培养一批。要分期分批对社区从事客务、保安员、清洁员、绿化员等物业管理工作的人员进行系统的业务培训～全面提高社区物业管理人员的服务意识和专业技能。 (二) 重庆市沙坪坝区社区物业管理 1. 社区物业管理的现状和存在的问题 产权形式多样 部分社区硬件条件相对落后 存在部分住宅楼有物业管理、部份住宅楼无物业管理的现象 部分居民观念陈旧～物业管理交费意识淡薄 对旧小区基础设施进行改造的资金缺口较大 小区公共部分侵权引起业主之间纠纷 开发商遗留问题引发业主对物业管理不满的矛盾 业主委员会成立困难～数量少～运作难度大 2. 社区物业管理存在问题分析 物业管理条例还不完善～难以落实 物业管理缺乏规模效应～科技含量低～管理行为不规范 - 5 - 居民委员会和物业管理企业的责任划分问题 物业管理企业的权限届定问题 3. 社区物业管理的具体做法 ,1,政府要加强宣传,提高全民物业管理消费意识～并做好监管、指导到位 ?要认真学习和宣传好《物权法》、《重庆市物业管理条例》～提高业主物管及全民的法律意识～这是贯彻《物权法》和《重庆市物业管理条例》的基础。使社会各方面充分认识到物业管理实质上是一种有偿服务～可以带来巨大的社会效益、经济效益和环境效益～营造一个全社会了解物业管理、接受物业管理、关心物业管理、支持物业管理的良好氛围～积极营造出一个物业管理市场化的良好氛围～为物业管理的健康发展奠定良好的社会环境。?是要深入调研～为建立健全业主委员会和物业管理的监督体系提供有力的依据。?要强化党委政府及社区居委会对业主委员会的指导～提升城市管理整体水平。当前社区居委会必须转变观念～提高自身业务素质～特别要分析和研究新时期社区内业主的利益目标及现实需求～从他们最关心的问题出发～积极帮助业主组建业主委员会～配合物业管理企业在社区中依法开展物业服务活动～积极协调物业管理纠纷和邻里纠纷。 ,2,签订明确详尽的物业管理合同 无论是业主还是物业管理企业～都应当把签订内容权利义务、详尽明确的物业管理合同作为防范物业管理纠纷的重要手段。业主和物业管理企业在签订物业管理合同时～应当切实遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。在合同内容上应当就可能发生的争议作出明确的规定。在确定双方的权利义务时～应当根据物业管理费用的收费水平来确定物业管理企业提供物业管理服务的水平。 ,3,依法成立业主委员会 针对业主积极性不高～小区业主委员会成立难的这一现状～我们将尝试在业主委员会筹备及成立的前期～由街道社区人员充实进去～组织小区内的业主依法进行选举～协助业主委员会与物业及政府部门进行沟通～承担组织、监督等职责～方便业主委员会正常运行～及业主权利的有效实现。当业主委员会动作正常时～自动退出。作为小区的业主也应当主动、积极、依法成立业主委员会～保障业主委员会的职权～为业主委员会行使职权、维护业主利益提供方便。业主委员会应当由能代表业主利益的业主组成～应当根据法律、法规的规定行使职权。对于物业公司所提供的管理服务应及时予以审查、监督～对于损害业主利益的物业公司～应及时予以解除物业管理合同或诉讼主张民事权益。但也不可否认～确有个别业主以个人私利出发无理拒交物业管理费用～或无理指责 - 6 - 物业管理企业的物业管理服务。此时～业主委员会应当积极参与个别业主与物业管理企业之间的纠纷～平衡业主与物业管理企业之间的权利义务～以最大限度的维护小区绝大多数业主的合法利益。 ,4,有效发挥业主委员会的作用 ?是明确业委会工作职责～规范业委会各项制度。业主委员会负有召集业主大会、组织业委会换届选举、代表业主大会与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同并监督物业服务企业履行物业服务合同、监督管理规约的实施～配合辖区街办、社区居委会进行社区管理、收集业主意见和建议等职责。制定出台有利于进一步规范业委会的行为各项制度。?是选好并推荐业委会成员。可吸纳有财务管理、安全管理、设备管理、环境管理、法律专业特长的业主加入～形成业主委员会成员有管理技能和履职能力～便于更好的开展业委会工作～激发广大业主的主动参与意识。?是房管局应该加强业主委员会的培训、指导和监督。房管局应该加强对业主委员会成立及其活动的指导、监督～对已成立的业主委员会开展培训～提高他们的思想、政治素质和专业水平～引导业主委员会依法开展工作～对业委会活动中出现的业委会不作为、乱作为引发矛盾纠纷和违规行为及时制止并限期整改。?是规范《物业服务合同》确保各方利益。一方面要规范业委会和物业的服务合同～明确规范物业公共部份经营、共用部位及设施设备管理和维护。督促物业服务就小区各项收费论证其必要性和合理性～予以监督和公示,一方面还要规范业委会和其他商业收益形成的合同～将业委会的工作大事进行公示。?是完善业委会资金的监管。现在有的业委会经济收益相当大～如果业委会有不正当开支～业主提出疑问无处投诉～应该有一个部门来监督、检查它。建议三管其下～一方面每季度进行财务公开～另一方面有监管部门监管～还有一方面有投诉受理部门～这样一来可以扩大业委会的工作宣传～二来增进业主们对业委会的信任度。 ,5,逐步加大对住宅小区基础建设的投资～改善居民生活环境 ?城市的管理者是各级政府～政府树立经营城市的概念～使城市的资产增值～并应从城市建设维护费中～拿出专项资金～逐年逐步地有 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 地实施改造～为实施物业管理创造一个良好的基础条件。 ?住宅的实际使用人～是居住环境改善的最大受益者～也应该出资改善居住环境。在改造旧小区中～可以尝试充分调动广大居民的参与意识～由居民参与设计、参与投资、参与建设的公众参与方式。?产权单位是住宅的产权人～在目前房改政策下～产权单位也要对旧小区的改造进行相应的投资。至于政府、产权人单位、居民三方投资的比例～可以根据每个小区的不同情况～进行测算～决定投资量～尤其是居民的投资～不能超过居民的经济承受能力。 - 7 - ,6,政府部门应加强对旧小区实施物业管理工作的规划 针对没有实施物业管理的旧小区～政府房地产管理部门应制定改造计划～扩大实施物业管理的范围。政府有关部门要研究旧小区推行物业管理的困难～针对每个小区存在的问题～逐步推进和实施物业管理～充分发挥政府行政管理部门的作用。 ,7,深化房改政策～在工资中增加物业消费部分 房改优惠售房实现了住房分配的货币化～是住房分配制度的重大改革～但房改售房与物业管理衔接的还不够～特别是对物业管理费用在政策上考虑不够～建议国家有关部门在职工工资中应增加物业消费部分～将财政拨款暗补改为明补。对无力发放物业管理补贴的单位和无业、失业人员～政府有关部门应研究制定相应的政策～配套执行。 ,8,政府、开发商、物业管理企业积极配合～共同营造有利于物业管理企业打造品牌、发展规模的社会氛围 一是适度采用收购、兼并规模小经营能力弱的物业管理企业等方式进行企业的重组整合～形成规模优势～从而达到优化企业资源配臵～实现资源共享～降低管理成本～体现品牌特色。通过扩大管理规模～实现企业效益最大化～增强企业实力。二是在物业管理市场引入竞争机制和招投标机制～培育公正公平的市场环境～择优聘用。政府应加强监督～强化管理～引导企业进行集约和规模经营。如推行物业小区经理持证上岗制度～强化物业管理人员的素质培训～将资质等级与收费标准挂钩～建立“以质论价、质价相符、合同约定”的服务收费体系～加快物业管理诚信体系建设等。 ,9,业主委员会聘请法律顾问 根据外国物业管理中的成熟经验～由业主委员会出资聘请对物业管理方面有专长的律师作为业主委员会的法律顾问～能够有效地对物业管理合同的签订及履行进行审查和监督～为业主委员会提供必要的法律帮助～促进物业管理企业依照合同约定、法律规定来尽职尽责地提供物业管理服务。虽然会因此增加业主的费用支出～但对于保障业主的合法权益至关重要。 ,10,物业管理企业应该树立以人为本的服务理念～进一步提高自身素质 物业管理企业对小区和谐氛围的形成起着至关重要的作用。物业企业应该树立以人为本的服务理念～严格按照政策法规和物业服务合同～公开服务标准、收费标准和收费依据～尽职尽责的为业主服务。物业企业与业主的关系应该定位于鱼水关系～成为业主亲密的朋友和至亲的伙伴。物业企业还要进一步提高自身素质～加强对员工的培训～增强与业主的沟通和交流～积极与政府相关部 - 8 - 门配合～进一步提高协调能力～全力支持社区建设～开展健康向上的社区文化活动～促进邻里交流～加强邻里团结。 ,三,武汉市推进老旧社区物业管理服务工作 1. 完善 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 要在老旧社区推进物业服务～千头万绪～牵涉面广。因此～为了迅速推进物业服务全覆盖工作～武汉市成立了以分管市长任组长～以房管、财政、建设、城管、公安、水务、民政、物价、园林等职能部门领导及各区分管副区长为成员的武汉市物业管理工作领导小组～负责领导、决策、指挥和协调工作。在领导小组的领导下～推进工作建立了纵横两条主线。纵向～以各街道办事处、社区居委会为核心的工作小组和专班～切实推动物业服务的深入开展,横向～以市、区各职能部门为核心的对口联动单位～协助处理在推进物业服务过程中的房屋、设施设备的维护～绿化养护～环境卫生～公共秩序维护等工作。各部门通力合作～构筑了一个完整的社区物业服务的基础平台。 为了完善管理制度～保证物业服务推进工作的有效开展～武汉市物业管理工作领导小组建立了专题会议制度、工作简报月报制度、检查督导制度。专题会议制度以规范会议的组织工作为目的～在专题会议上指定有关人员负责会议记录～形成会议纪要～再报请主持会议的领导签发～从而有效地提高会议质量。工作简报月报制度～是让各区每月都将辖区内推进物业服务工作的做法、经验及存在的问题、工作建议等报送领导小组～再由领导小组办公室定期编发工作简报～从而实现在各区间及时交流、总结、推广经验。而检查督导制度～要求领导小组坚持定期检查各区、街道、社区物业服务推进工作的部署和落实情况～并通过情况通报～鼓励先进～推动后进。后来的实践证明～这些管理都是切实有效的。 2. 加大政策扶持 老旧住宅区情况特殊～物业收费会充分考虑居民的承受能力～就出台全市性的收费标准～房管部门正在跟物价部门沟通。就老旧住宅区低保户物业服务费用减免、物业服务机构税收优惠、物业服务收费价格等扶持政策～房管、民政、税务、物价等部门已进行研究～并拿出了初步意见～将尽快出台。在政府财力补贴下～武汉老旧住宅区物业收费～可望普遍比新建小区便宜一半以上～减轻居民居住成本。 3. 落实整合资金 各种硬件改造所需资金～则由各职能部门分包。各部门根据各社区物业服务提档升级实际～从本部门的建设维护管理资金中给予支持。按计划～道路维修58.44万平方米,排水管网改造27.07万米、窨井改造7490个,违章建筑拆除 - 9 - 14万平方米、新增电动垃圾收集车700辆,绿化改造24.8万平方米,为30万户居民安装惠民信箱,供电线路序化改造160万米～这些项目所需资金就分别由市城乡建设、水务、城管、园林、邮政、供电部门承担。 同时～以社会单位和居民适当投入为补充。按照“谁投资、谁受益”的原则～引导、鼓励社会单位采取自愿方式赞助部分资金,在不增加居民负担的前提下～发动居民自行筹集资金～用于房屋共用部位及共用设施设备的改造完善。 在资金使用上～各区、各部门以项目为载体～统筹安排～加强监管～在资金预决算、进度拨付、使用管理、监督审计上都作出明确规定并严格执行～确保资金安全和有效使用。 4. 社区的实践与创新 如果只有市、区的投入与支持～而不能充分调动起基层社区的热情～激发民众的创造性～推进老旧社区物业服务工作就不会取得成功。去年2月～武汉市、区工作专班组织街道社区1000余人～对全市79个行政街道的658个,今年部分社区合并后变为641个,社区进行了全面调查摸底～将其划分为2869个服务区域～分类进行推进。各区依托街道～立足社区～遵循分类指导、试点先行的方针～逐渐摸索出了几种既具本地特色～又效果明显的物业服务模式。 ,1,采用最广泛的～是社区物业服务部模式～即以非营利性经济实体的形式～成立民办非企业单位来开展小区物业服务。服务部负责人一般由社区推荐和审定～在社区党支部、居委会指导监管下开展工作。这种模式在全市1158个物业服务区域得到应用～占到总数的40%。 ,2,其次是居民,业主,自治模式～一般运用于相对封闭的服务区域。由居民推选出5—7名代表～由居民代表自行管理和组织～开展日常物业服务工作。全市有928个物业服务区域实施了这一模式～占总数的33%。 ,3,还有社区单位共管模式～即在社区党组织、居委会组织协调下～依靠和借助社区自管房单位力量～开展物业管理服务工作。采用这一模式的有583个物业服务区域～占总数的20%。 ,4,条件较好的200个物业服务区域～则采用专业物业公司模式。通过召开业主大会～成立业主委员会～选聘专业物业公司签订服务合同～开展物业服务工作。这一模式的使用率占总数7%。 ,四,河南鹤壁市加强社区物业管理工作的实施意见 1. 统一思想～充分认识加强社区物业管理工作的重要性 近年来～随着我市城市化进程的不断加快～城市面貌发生了很大变化～社区物业管理在城市管理中的作用日渐突出。加强社区物业管理～有利于城市经济的持续健康发展～有利于保持和改善市民工作和生活的环境～有利于增加就 - 10 - 业岗位、维护社区秩序、营造和谐的社会氛围。社区物业管理事关城市长远发展和群众切身利益～工作覆盖面广～推进难度大。各县,区,政府、各有关部门要以现有社区环境综合整治、新住宅小区建设与物业管理同步推进为重点～以加强管理、改善环境、营造和谐社会、创建文明城市为目标～坚持尊重现实、便于启动、落实责任、服务市民的工作原则～全面加强社区物业管理～健全长效管理机制～不断扩大物业管理覆盖面～推动物业管理工作上水平。 2. 理顺体制～构筑适合城市发展的社区物业管理工作框架 按照“县,区,政府负责～街道办事处组织～社区居委会落实～市房管部门监督指导～以块为主、属地管理”的原则～完善社区物业管理体制～明确管理职责～落实工作责任～充分发挥社区基层组织的作用～建立社区基层组织与业主自治组织的协作机制～共同推进社区物业管理工作。 ,1,县,区,政府物业管理工作职责 各县,区,政府负责本辖区的物业管理工作。具体工作职责包括: 1. 组织所辖街道办事处落实各项政策措施～全面开展社区物业管理工作, 2. 落实办事机构～建立县,区,、街道、社区三级物业管理工作体系, 3. 落实管理责任～加强本辖区物业管理工作的部署、检查和督导落实, 4. 参与本辖区住宅小区综合验收及参与本辖区住宅专项维修资金使用工作, 5. 负责对物业服务企业的达标、升级、评优进行初审、对辖区内物业服务企业的行为进行监督～对物业服务企业违法经营行为进行处罚或提出处罚建议等。 ,2,街道办事处物业管理工作职责 街道办事处负责组织辖区物业管理工作的开展。具体工作职责包括: 1. 会同房管、建设、规划等有关部门科学划定社区物业管理区域, 2. 组织社区居委会、开发企业及有关产权单位～选举产生各物业管理区域的业主委员会, 3. 指导辖区内能够独立实施物业管理的非住宅项目组建业主委员会并实施物业管理, 4. 对已成立业主委员会的物业管理区域进行指导和管理～保障业主委员会的正常运转及业主自治作用的发挥, 5. 对辖区物业管理工作进行监督检查和考评～协助公安等部门加强对社区物业保安工作的监督检查, ,3,社区居委会物业管理工作职责 社区居委会具体组织协调业主委员会实施社区物业管理。具体工作职责包括: 1. 组织业主委员会制定物业管理规约和业主大会议事规则～并签订到户～规范业主和物业服务企业的行为, 2. 落实物业服务项目～协助业主委员会聘请有关单位核算成本～提出收费标准和依据～经业主大会通过后～到所在辖区街道办事处物业管理部门、县,区,物价部门和市房管部门备案, 3. - 11 - 协助和指导业主委员会选聘物业服务企业或建立群众性物业服务组织～签订物业服务合同～组织物业服务的实施, 4. 督促检查物业服务企业和物业服务组织～落实服务合同～定期公布费用收支情况～调处服务中的矛盾纠纷～对不落实服务合同的物业服务企业和物业服务组织～有权向业主委员会建议终止其物业服务。 ,4,市房管部门工作职责 市房管部门是全市物业管理的行业主管部门。具体工作职责包括: 1. 认真研究全市物业管理发展规划、发展目标及工作思路～制定相关配套政策～提出工作意见, 2. 负责物业管理公共资金的归集～会同财政等部门安排物业管理公共资金的使用方案～并搞好管理、监督和检查, 3. 落实物业管理项目招投标制度～组织物业管理行业的检查、考核和人员培训工作, 4. 监督、指导、管理全市物业管理活动～调处物业管理中的重大纠纷。 3. 因地制宜～合理确定社区物业管理的区域、模式、内容和收费标准 社区物业管理实行等级化或基础性管理服务。根据各个区域房屋建设、设施配套、居民需求、业主意愿及服务约定等情况～确定物业管理区域、模式、内容和收费标准。 ,1,物业管理区域划分 在街道办事处组织下～统筹考虑～综合权衡～按照以下规定科学合理地划分物业管理区域。 1. 原则上以建筑物的宗地红线图、立项或规划批准的范围划定物业管理区域。相对完整的居住小区、独立组团应作为一个物业管理区域。 2. 物业管理区域的划分与社区居委会、街道办事处、县区地域的范围一致。 3. 物业易于封闭和统一整治。 4. 基础设施、配套设施设备共用～房屋质量、配套程度、环境状况相近的物业宜划入同一个物业管理区域。 5. 同一土地使用权的物业宜划入同一个物业管理区域。 各县,区,要将物业管理区域划分成果编入物业管理区域图册。 ,2,物业管理模式 1. 新建住宅小区。同社区管理相结合～全面及时地实行等级化物业服务。根据各个区域房屋建设、设施配套、居民需求、业主意愿及服务约定等情况～确定物业服务等级。严格遵循规划设计方案～按照配套完善、环境优美、交通安全等要求进行建设～并通过招投标选聘有资质的物业服务企业实施等级化物业服务。规划、建设、房管等部门要各司其职～把好新建住宅小区的规划设计、施工建设、物业管理三道关。严格落实综合验收制度～未经验收或验收不合格的新建住宅小区不予办理产权登记手续。 2. 整治后的现有住宅小区。根据居民的需求及承受能力～把物业管理同社区管理有机结合起来～以社区管辖 - 12 - 范围为基础～界定物业服务区域,以社区居委会为基础～组织召开业主大会～组建业主委员会,以物业服务企业或群众性物业服务组织为基础～开展物业服务活动。加大对现有住宅小区的整治力度～市房管部门牵头～相关部门配合逐步解决现有住宅小区环境、配套等方面的问题。对整治后具备条件的现有住宅小区～由业主委员会选聘专业物业服务企业按等级实施服务,对不完全具备条件的小区～由社区居委会牵头组建物业服务队伍～落实以保洁、保绿、保安为主要内容的基础性服务～也可以采取“栋楼管理”模式～解决有人管事的问题～管理费用由业主承担。单位自建的家属楼～如不能实行规范的物业管理～则由各单位牵头进行物业服务～社区居委会负责监督指导。力求到 2009年底前～物业服务覆盖每个社区～基本建立体系健全、政策完善、责任到位的物业管理工作机制。 ,3,物业服务内容与收费标准 区别不同的物业性质和特点～确定管理服务的内容、项目和等级。物业服务收费要遵循公正合理、质价相符的原则～分别实行政府指导价和市场调节价。新建住宅小区根据小区规划建设、配套情况和设定的管理服务项目～依据物价、房管部门制定的物业服务等级评定标准～确定服务等级和收费标准。现有住宅小区的物业服务内容和收费标准～可采用选项式服务形式～根据多数业主的意愿～确定管理服务项目～测算服务成本和收费标准～由业主委员会与委托的物业服务企业或物业服务组织签订服务合同～并在小区内公布实施。 4. 突出重点～切实抓好社区物业管理的规范运作 ,1,规范物业项目的前期管理工作 新建的物业项目～在业主委员会未成立期间～必须实行前期物业管理。开发企业在办理商品房预售许可证时～应提供项目竣工后的物业服务方案～预留物业管理用房～按规定选聘有资质的物业服务企业～并与选聘的物业服务企业签订前期物业服务委托合同～进行前期物业服务。开发企业与房屋买受人签订的商品房买卖合同中～要有物业服务的相关条款～约定房屋交付使用后物业服务的主要内容、服务等级及收费标准。业主与物业服务企业要依据商品房买卖合同～签订前期物业服务合同和临时管理公约。对不履行合同、长期延建住宅区配套设施～侵害购房者利益～影响城市环境和社会稳定的开发企业～规划、房管、国土资源、建设部门要依据各自职责～督促其限期整改。在规定期限内仍不整改的～由上述四部门在新闻媒体予以曝光～视情况依法限制或停止办理其土地招投标、规划审批、资质年检以及新开发建设工程施工许可手续。有关部门要切实履行对房地产市场的监管职能～对物业管理不到位、不重视物业管理的开发企业公开曝光～直至清理出我市房地产开发市场。 - 13 - ,2,规范业主委员会的组建和工作运转 在一个物业管理区域内～已交付业主使用的房屋建筑面积达到 50,以上～或者已交付业主使用的房屋建筑面积虽达不到 50%～但超过 30,且已超过 12个月的～应成立业主委员会。每个物业管理区域只能成立一个业主委员会。业主大会、业主委员会开展工作的经费～由全体业主承担～或者从产权属于全体业主的公建配套设施经营收益中列支。街道办事处要按照规定的程序～推进业主委员会建设。住宅小区业主委员会的组成人员～原则上从社区居委会、有关产权单位及产权人、热心公益事业人员中推荐～主任可由社区居委会成员担任。街道办事处要支持业主委员会的工作～业主委员会成立前或换届期间～由街道办事处指定社区居委会代为履行业主委员会的职责～确保工作正常运转。 ,3,规范业主委员会成立后的社区物业管理 1. 做好物业服务企业选聘工作 业主委员会成立后～应当依法及时召开业主大会～决定对前期物业服务企业续聘或另聘物业服务企业。业主大会决定与开发企业选聘的前期物业服务企业续约的～业主委员会应于业主大会决定后的 30日内完成合同续签工作,业主大会决定选聘新的物业服务企业的～业主委员会应以书面形式告知前期物业服务企业。前期物业服务企业要在接到通知后的 60日内完成退出工作。开发企业、前期物业服务企业、业主委员会三方要按规定做好物业管理的转换衔接工作～确保新建住宅小区全面实行规范的等级化服务。 2. 规范物业管理有关各方的权利和义务 业主委员会负责召集业主大会、代表业主与选聘的物业服务企业签订正式物业服务合同,监督物业服务合同的履行、监督管理规约的实施,督促业主按照合同约定～协助、支持物业服务企业的工作,积极配合和支持社区居委会的工作等。 业主依法享有制定和修改业主大会议事规则～制定管理规约～选举业主委员会或更换业主委员会成员～选聘、解聘物业服务企业～筹集和使用住宅专项维修资金等项权利。业主应当 遵守业主公约、业主大会议事规则,遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度,执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定,按照国家有关规定交纳专项维修资金,按时交纳物业服务费用。 物业服务企业要依据服务合同～制定完善的物业服务方案以及保安、保洁、维修、财务、档案等管理制度～负责物业管理区域内的卫生清扫保洁、花草树木养护、车辆停放管理以及与物业服务合同约定的其他服务项目～切实履行职责～提高服务质量。对超出服务合同的事宜～要与业主委员会协商确定后实施。 各相关专业设施管理部门要做好社区供电、供水、供暖、燃气、通讯等基础设施的管理及服务工作～依法承担相关管线和设施设备维修养护责任～满足社区居民的要求并 - 14 - 向最终用户收取有关费用。 3. 加强对物业服务企业的监管 市房管部门及县,区,物业管理部门加强对物业服务企业的监管～建立健全物业服务企业信用档案制度～认真评定物业服务企业的服务业绩和信用程度～并在资质评定和年检、物业招投标中作为重要条件,建立健全物业投诉责任机制～及时查处物业服务中的不规范行为～并督促物业服务企业整改～切实保障业主合法权益,建立健全物业管理淘汰、退出机制～对物业服务不到位、业主投诉较多的物业服务企业～按有关规定予以处理。积极探讨组织业主对物业公司经理进行年度评议的制度和办法。 4. 严格物业服务企业退出和移交程序 住宅区业主大会和物业服务企业～因物业服务合同期满双方不续约或者提前解除合同、物业服务企业退出住宅区管理的～必须本着维护社会稳定、保证物业管理区域基本正常秩序、实现平稳过渡的原则～严格履行退出和移交程序。 ,1,物业服务企业因物业服务合同期满不续约或在合同期内提前解除合同、拟退出住宅区管理服务的～应于合同期满或提前解除合同、拟退出之日的 60日前书面告知业主委员会～并告知县,区,物业管理部门、街道办事处和社区居委会～做好相关设施设备和资料的移交事项。住宅区未成立业主大会的～所在地街道办事处要牵头组织由有关部门参加的联席会议～听取业主和物业服务企业的意见～处臵物业服务企业退出的具体事宜。 ,2,业主大会提出与物业服务企业终止或解除合同、重新选聘物业服务企业的～业主委员会要在业主大会作出决议后将解约原因和时间书面告知物业服务企业～并将会议相关情况书面告知县,区,物业管理部门、街道办事处和社区居委会～同时保存好相关资料～接受县,区,物业管理部门、街道办事处和社区居委会的查验。物业服务企业要在接到通知后的 60日内完成退出工作。业主大会要在原物业服务企业完全退出之前完成对新物业服务企业的选聘工作。 5. 加强政策扶持和组织领导～确保社区物业管理工作健康发展 ,1,加强政策扶持 劳动和社会保障部门要结合实施“扩大再就业工程”、“完善社会保障体系工程”等～给予物业管理从业人员优惠政策。房管部门要与有关部门搞好配合～从政策、业务上加强对物业管理工作的指导～帮助基层解决实际问题。驻社区的各个单位～要支持和参与社区物业管理工作。 ,2,落实资金保障 物业服务企业要提升服务水平～加大管理力度～提高物业服务收费率～为社区物业服务提供基本保障。完善住宅专项维修资金管理使用的相关政策、标准和办法～依据相关规定将资金管好、用好。各级财政部门要加大支持力度～适当安排社区物业管理启动资金和扶持资金～推动物业管理的全面开展。 - 15 - ,3,加强组织领导 市政府成立社区物业管理工作领导小组。组长由市政府主管副市长担任～副组长由市政府主管副秘书长和市房管局局长担任～成员由各县,区,政府和市房管、规划、建设、财政、物价、民政、文明办等部门的一名负责同志担任。领导小组下设办公室～办公室设在市房管局。各县,区,也要成立相应的机构～把加强社区物业管理服务作为提升城市管理水平、创建文明城市的一项重要内容～落实机构～明确任务～细化责任～加快建立一级抓一级、层层抓落实的工作体系。建立物业管理工作责任目标考核制度～完善市、县,区,、街道、社区四级考核机制～调动各方面的工作积极性。 ,4,营造良好氛围 各级各有关部门要采取多种形式～大力宣传《物业管理条例》及相关的政策法规～宣传物业管理工作的重要意义～让广大市民和社会各界了解政策～强化物权意识～树立物业服务是商品消费的观念～引导他们主动支持、参与物业管理活动～积极维护社区秩序～及时缴纳物业服务费用～及时化解物业服务中出现的纠纷。要把对物业管理工作的重视程度和干部职工缴纳物业服务费的情况～作为创建文明单位的考核内容。要采取多种措施来增强广大业主支持配合社区管理工作的自觉性～形成“社区是我家、洁美靠大家”的良好氛围。 ,五,香港 物业管理费的收取一般先由物管企业提出预算～经业主委员会审查同意后执行～并定期向业主公布账目。国内物业管理同行也定期公开物业管理费的收支情况～改变暗箱操作的做法～接受业主和有关主管部门的监督～让业主明明白白消费～赢得起理解与支持。 三、对策建议 1. 进一步加大宣传力度 要通过广播、电视、报纸等多种形式～大力宣传物业管理知识～在广大业主中形成“物业是服务～花钱买服务”的共识。物业管理部门要不失时机的指导居民根据自愿的原则成立业主委员会～监督物业管理工作～解决居民与物业公司间的矛盾～促使物业管理工作正常有序的开展。引导人们的消费观念～让人们将物业管理视为一种消费需求来认识。正确认识规范发展物业管理对促进经济增长、提高人们居住质量、增加就业、维护社会稳定所发挥的作用。组织好行政管理层面的有关人员、物业服务企业的有关人员和业主的培训、学习～运用法律武器保护自己的合法权益。同时～完善相关配套政策～推进物业管理法制化进程。尽快出台物业共用部位共用设施设备维修资金的归集和使用的具体办法～要把交付前及交付后的房屋的维修资金归集起来～这关系到住户的房 - 16 - 屋使用、修缮等问题～也关系到物业管理的后续服务和后续发展问题。还要监督使用《前期物业服务合同》、《业主公约》、《物业服务合同》等示范文本～制定从业人员素质培训～智能化管理系统等一系列配套文件～为规范化管理创造一个良好的法制环境。 提高居民物业管理意识～指导业主组建业主委员会。一方面要通过广播、电视、报纸等多种形式～大力宣传物业管理知识～在广大业主中形成 “物业是服务～花钱买服务”的共识。一方面物业管理部门要不失时机的指导居民根据自愿的原则成立业主委员会～监督物业管理工作～解决居民与物业公司间的矛盾～促使物业管理工作正常有序的开展。 推行资金账目公开～争取更多居民的理解支持。物业管理账目公开是物业管理实施过程中的一个重要原则 无论是老住宅区还是新建小区必须要坚持贯彻这一原则。尤其是老住宅区 住户对有偿服务不能理解 就更应注重资金账目的公开 包括日常管理费和维修基金的账目都要公开 提高资金使用的透明度。这样可以让广大业主了解物业管理的难处 理解和支持物业管理工作～提高缴费的自觉性。明确物业服务费不是交给物业公司的公粮 缴纳物业服务费是业主的合同义务 真正欠费的业主主要侵害的是邻里业主的利益和物业公司的利益 对真正欠费业主的惩罚不是物业公司惩罚业主 而是侵害别人权益的业主要对被侵害权益的业主进行补偿 所以业主必须按照自己对公约的承诺自觉缴纳物业服务费 减少业主和物业公司因缴纳物业服务费所产生的对立 进而减少业主和物业公司的矛盾 共创和谐 共建小区。 2(发挥业主大会的作用 要充分发挥业主大会、业主委员会制订、修改物业公约～选聘、解聘物业服务企业的具体权利～从而积极维护业主的合法利益。在此基础上～加大全社会的监管力度～对问题突出的企业予以清理、曝光～吊销资质。借助新闻媒介、电子政务等手段～推广国内外成功的经验做法。实施品牌战略并加强从业人员素质与能力的培养～赢得竞争优势。同时～物业收费应该透明化。物业收费如何能使社区居民口服心服～没有疑虑,最好的办法是收费项目公开～费用使用透明～接受群众监督。对那些巧立名目的不合理收费、摊派～群众有权提出质疑～群众维护自身权益应当得到保护。收费标准～不该由一个部门一统天下独家说了算～应同群众磋商～征求住户意见～或召开收费标准听证会～使群众心有底数。 3. 开展灵活多样的人本服务 随着社会的进步～农村社区的转型～农村居民对社区服务的需求日益增多～为了体现“以人为本”的企业精神～为农村居民增设各种,根据实际情况～可以 - 17 - 有偿,服务～既包括24小时的应急服务、日常生活设施的维修、对空巢家庭老人的特别照顾等～也包括开设培训课程提高村民素质～整合城市的医疗资源～通过与城市各大医院签订合作协议～方便村民就医等。要做到社区和物业一家亲:首先～应从服务于居民的角度上达成共识～一方有了困难～另一方要积极帮助,其次～平时要多加强联系和沟通～比如～物业服务企业的人员可以参加社区每月的楼长会等～广泛听取群众的意见、建议～听取群众反映的热点、难点问题～共同协商解决居民生活中遇到的问题。物业服务企业应把社区的工作人员当作物业服务企业的监督员、指导员～对物业服务企业的服务和管理工作进行指导和监督,第三～在小区的建设上共同加强投入～比如～在绿化小区方面～物业服务企业可以提供花草树木～由社区安排居民分片包户～使广大居民积极参与小区的建设。这样既美化了环境～提升了小区的服务水平～又使居民与物业服务企业之间的距离更近了。 4. 规范物业管理行为～提高服务水平 古人云:将欲取之～必先与之。物管企业要根治管理费难收的顽疾～必须先付出高质量的服务。要把好物业服务企业资质审查和年审关～严格物业管理资质审查制度～凡是达不到相关级别资质要求的一律不予审批～同时完善物业服务企业资质年审制度～建立物业服务企业业绩考核制度。对于物业服务企业经营管理不规范、出现服务质量问题等行为都要限期整改～经过整改验收后～方可年审。通过规范管理促进物业服务企业走上规范化、标准化、专业化和规模化、集约化的经营模式～从而达到树立企业品牌～推动行业进步的目的。同时～加强职能培训～提高从业人员素质。目前～物业管理专业化和职业化已经形成～物业管理员、物业管理师职,执,业资格考试已全面铺开～必须鼓励从事物业管理的人员参加资格考试～获得资格证书～造就一支懂经营、善管理、懂技术、精业务的经营管理队伍～以适应物业管理行业发展的需要。 更新观念～提高物业管理服务水平。物业管理作为一种服务性行业～其服务质量的提高～最终有赖于高素质的员工来实现。所以～要通过物业从业人员的继续再教育～提高员工素质～进行各专业知识培训～加强职业道德建设～树立业主至上、服务第一的指导思想～增强其爱岗敬业的服务意识。同时～物业企业也要在主管上完成从管理到服务的角色转变～虚心听取业主意见～积极主动地征求业主建议～加强与业主的沟通～改进工作思路～及时的解决各种问题～不断提高物业管理服务水平。 5. 做好安臵区域的物业服务工作,让安臵人员乐得其所,为其提供文娱活动和就业机会 为了减少安臵房居住人群对社会安定的威胁,减轻社会压力,可以考虑让安 - 18 - 臵人员承担部分物业管理工作。这项举措也可以在一定程度上解决安臵小区物业管理费用征收难的问题。同时可加强对安臵人员的教育引导工作和培训工作,有针对性、分批次地组织安臵人员参加业余活动。做好居民的就业援助工作,对安臵房小区内的就业困难人群,物业管理部门应当优先将他们安排作为安臵小区的保洁、绿化或保安等工作人员。端正无业人士的就业态度,稳定安臵区域内居民的人心。同时,由街道办事处组织、市民配合、社区物业管理部门实施,开展各种类型丰富多彩的文体活动,引导群众广泛参与,提升安臵居民的生活水平和综合素质,增强他们的责任感和社会归属感。 6. 建立起“三级管理”体制 要实行物业管理属地管理～将物业管理纳入社区建设～建立起区、镇、社区居委会三级物业管理体制。各镇都要由一名副镇长分管该项工作,各社区居委会应当根据实际情况～落实专门部门～配备专职人员～居委会以小区最大业主的身份参选业主委员会～居委会副主任可担任业委会主任～使我县的物业管理形成“下有管理协调～上有督察指导”的自上而下的联动机制。强化基层组织的职责、理顺各方关系。要把物业管理纳入社区建设统一管理～必须明确以下几个关系:一是规定各街道的职责。各街道负责辖区内物业管理的日常指导与监督工作。二是理顺“条块结合”的关系。街道政府、社区居委会应接受物业行政主管部门的业务指导。三是理顺社区居委会与业主、物业企业的关系。四是要建立基层投诉受理机制。五是社区应担负起未进行物业管理或暂不具备实施物业管理条件的住宅区的管理责任。 7. 建立民主管理机制 构建社区管理和物业管理的共治平台需要理顺三大主体的关系～明确各自的权利和职责～从而实现社区的民主管理。 ,1,社区管理居委会 负责收集社区居民意见～向政府反映社区民意、提出解决问题的相关建议并加以实施～动员和组织居民参与社区管理。涉及社区安全、区域规划、环境保护、垃圾处理、社会处理、住房维修～妇幼保健、老人服务～社区教育、社区服务等方面由专人负责～成立专门委员会。另外～还要做社区文化的推动者～让社区成为市民的精神家园。要学会从各阶层之间的不同利益中找到共同利益～把各阶层之间不同的价值趋向编织成有美丽图案的社会关系网络。 ,2,业主委员会的物业管理 当前我国房屋私有化率不断提高～发展业主委员会是大势所趋。业主委员会对物业服务公司进行监督的职能要与居委会的群众自治功能进行整合。但是我们要确保业主委员会成员必须是通过民主程序选举产生～对社区事务有着足 - 19 - 够的了解,而且我们要通过完善的法律、法规来促使业主委员会既定职能的发挥～防止业主委员会利益个人化。进而实现业主委员会对物业服务公司的有效监督～使业主委员会成为社区居民实现基层民主的有效载体。 ,3,物业服务公司的专业管理 物业服务公司经过十多年的发展已初具规模。由于它是经营性企业～所以它的终极发展目标是通过为社区单位、居民提供优质的有偿服务～以获得自身的可持续发展和利润的最大化。这就比在居委会中设立服务部门更加经济～更加具备专业优势,另外～对于物业服务公司涉及的公益性服务项目～政府应给以一定政策扶持。物业服务公司应当配合居委会作好社区管理及社区服务的有关工作～应该接受广大业主的监督～主动向业主委员会汇报工作～并接受业主委员会的财务监督～加强与城市建设规划及公用事业部门的联系～接受其监督指导。街道办事处要对物业管理与社区管理、社区服务进行协调～这就建立了一些新型法律关系。 8. 廉租住房物业管理收费问题 ,1,根据物业管理公司服务质量的高低～确定不同的收费标准 物业管理收费实际上就是物业管理公司提供的管理服务的价格。根据市场经济中价值规律的要求～收费价格的高低由提供这种物业管理服务的社会必要劳动量决定。由于我国目前许多物业管理公司在服务水平和服务质量上还参差不齐、差距很大。有的公司各方面制定健全、动作较规范、管理水平和服务质量较高～所提供的物业管理服务中包含的个别劳动量～往往高于社会必要劳动量;而有的公司却是临时拼凑、各方面条件都不太具备～管理水平和服务质量也相应较低～它所提供的物业管理服务的个别劳动量～往往低于社会必要劳动量。因此～物业管理收费必须根据物业管理公司提供的服务质量、服务水平的不同～采用不同的收费标准。要坚持质价对应、收费项目与收费标准对称～反对脱离廉租住户实际需求～盲目提供服务～只追求高收费的做法～以及不管服务质量好坏、服务水平高低～一律按同一标准收费的做法。虽然～在廉租住房物业管理费用上～鉴于当前政府还是属于廉租住房建设的“买单者”和补贴者～政府的介入因素较多的基本现实下～我们更应该加强对物业管理公司收费的指导和监督～以防止或杜绝物业管理公司与“产权人”的利益链条。 ,2,根据物业使用人的不同承受能力～采用不同的服务方式和收费标准 物业管理公司作为经营者～为业主和住户提供的是有偿服务。凡享受到物业管理服务的受益人～都应缴纳相应的服务费用～受益越多～支费越高。穷有不同的穷法～弱势有不同的弱法。虽然廉租住房住户都属于低收入者～但是低收入者也存在一定的差距。收入水平的差异和趋势使他们对服务的要求和对收 - 20 - 费的承受能力也不同。对于经济收入趋势向上的廉租住户家庭而言～由于收入提高远景～享受的欲望也随之升高～希望能得到更多更好的服务～对相应的费用支出也会增加;而对于收入趋势下降的廉租住户家庭来说～则不敢奢求更多更好的服务～他们也承受不起更高更好的服务费用。因此～物业管理公司要根据廉租住户的经济承受能力～“量体裁衣”～“按单下菜”～采用不同的服务方式和确定不同的收费标准。根据差别收费的办法～提供基本的公共性的服务～收取较低的成本费用～或者给特殊困难的廉租住户给予适当的减免。此外～对于其他公共性服务收费可根据住户特殊需求～并按照协议规定收取合适的服务费用。 ,3,根据物业的不同类型～制定有差别的收费标准 对廉租住房的物业管理～可以按成本加微利的标准收费。这一收费标准是在测算物业管理的各项开支成本的基础上～再加上一定的利润～以此作为收取的总费用～然后将总费用分摊到每家每户或房屋的单位使用面积上。采用成本加微利的标准收费～既可以使物业管理公司获取一定利润～又与廉租住户收入水平和消费水平实际相适当。当然～在现实条件和基本国情的考量下～建议对廉租住房物业管理费用～可采取一定幅度的“亏本经营”收费～但亏损部分应由政府提供优惠政策和补贴措施来弥补。这种收费标准带有明显的福利性和社会保障性。因此物业收费标准应由政府制定～物业管理公司按规定标准执行。公司收取的费用往往不足以弥补成本～出现亏损～但由于这种亏损不是物业管理公司经营不善造成的～而是低收费政策带来的政策性亏损～因此政府要提供一些优惠政策～或给予政策性补贴～使物业管理公司能从政策方面得到实惠和收益～以作为亏损弥补和收益补偿。一来可以给物业管理公司带来营利性～也就有了积极性～可以进一步加强物业管理公司的软件和硬件建设～不断提高物业管理的质量和水平;二来～这种方法还能够满足廉租住户的基本物业需求。但是～这种政府提供的优惠政策或政策性补贴～要以法规形式确定下来～以保证政策和承诺兑现～同时还对物业公司的社会责任和道义感有基本的认知。 ,4,有偿服务收入增加经费来源 物业管理企业可以提供各项商业经营服务项目～开展物业管理企业的商业经营行为～亦可弥补物业管理公司在开展其他服务过程中的利益补偿;对特定物业实施有偿服务的收入。尽管单个廉租房家庭的消费能力不强～但对于较大的整体数量和一些生活必须消费项目～同样可以产生可观的消费需求～这就给廉租住房社区物业管理企业提供了一个可充分操作的天地。 9. 提高收费率～多渠道保证物业管理资金来源。 一是要通过广泛宣传～提高居民交费意识～同时物业企业加强自身物业管 - 21 - 理服务～业主与企业共同努力～逐渐提高物业收费率,二是要尽快出台我市物业管理公共资金的管理和使用办法～将该项资金利用起来～解决物业项目维修资金紧张的问题,三是结合社区开展多种形式的有偿服务～多层次、多角度满足并服务于居民的需求。如老城区内的旧小区可利用其城市街道、街巷多的特点～在旧城区综合整治中～由规划部门规划审批一部分新网点、摊位、市场、停车场及居民健身活动场所等物业服务设施～收入全部归社区物业管理。同时～对这些旧小区～也应积极探索新的社区物业管理模式～协调市房管部门拿出一个社区重新进行试点～由市区两级房产管理部门进行指导～街道、社区居委会参与组织实施～并在试点成功并取得经验后～逐步推广新的社区物业管理模式。 10. 着眼于物管行业长远发展～改进物业管理费定价工作。 一是要合力确定物业管理服务价格。物价部门在核定收费标准时～要坚持公开、公平、公正的原则～在兼顾业主经济承受能力的同时～要充分考虑物管企业的长远发展、盈利属性、物业管理服务的价值补偿～更具不同的消费对象、不同深度的服务～测算出不同服务内容、服务质量、服务档次的物业管理价格的管制。根据各地实际情况～逐步减少或取消政府定价～更多地实行政府指导价～经营者定价～给物管企业以更大的自主权。 下面是赠送的励志的100句经典话， 需要的朋友可以学习下，不需要的朋友可以下载后编辑删除～～谢谢～～ 【励志的话】 平凡却无私的人啊千万不要抱怨命运的不公。也许，命运只是用另一种方式偏爱着你那是因为善良的她想让你尽快长大感知人间悲喜，聆听世间哀乐。虽然有时跌倒，有时失败但请记住跌倒不是失败，失败不是否定。 平凡却无私的人啊千万不要抱怨命运的不公也许，命运只是用透明的方式倾向与你那是因为，慈爱的她想让你尽早成熟看尽人间繁华，尝便世间甘苦。 虽然有时哭泣，有时逃避但请记住哭泣不是永久逃避不是永恒平凡却 - 22 - 无私的人啊千万不要抱怨命运的不公也许，命运只是施舍于被它偏爱的人那是因为严厉的她不想让你溺爱长大，感受人们欢呼，享受世界鼓舞虽然有时悲愤，有时无助。 但请记住悲愤不是瑕疵，无助只是一时平凡却无私的人啊千万不要抱怨命运的不公也许，命运一直把你视为人生主角那是因为，善辩的她认为你有主宰人生的天赋赢得万千赞扬，胜的万千赞赏虽然没有鲜花，没有掌声。 但请记住鲜花无处不在，掌声就在耳畔平凡却无私的人啊千万不要抱怨命运的不公也许，命运一直用纯洁无瑕疵的爱包容着你那是因为，吝啬的她想让你拥有更多享受阳光沐浴，感受雨露滋养虽然没有甜言，更无蜜语。 但请记住甜言只是修饰，蜜语一无是处平凡却无私的人啊奋起你不是命运的傀儡，她同样爱你平凡却无私的人啊雄起，你没有被命运束缚，他同样宠你平凡却无私的人啊千万不要抱怨命运的不公尝试去征服命运，如果成功了全世界都会为你喝彩 【励志的话】 每个人都是自己命运的设计师和建筑师，要想有所作为，就不能等待幸运降临。世界上什么事都可以发生，就是不会发生不劳而获的事。好的计划会左右运气，甚至能成功地创造运气。要想让自己好运连连，就必须要精心策划运气。设计运气，就是设计人生。所以，以其等待运气来敲门，不如主动出门去找他。 【励志的话】 人的一生全是靠奋斗，唯有奋斗才能成功。相信自己，我们就是会谱出一段美妙的音符，来唱出我们心中的那首歌。我是一个经常笑的人，可我不是经常开心的人。所有的爱情不能成，原因是有三:开始不给机会;中间不给空间;结局不给宽容。我相信，真正在乎我的人，是不会被别人抢走的。无论是友情还是爱情。 【励志的话】 我渴望生命，渴望生命给予我的情感，我要真正的体现生命的真实。四川的雅安，地震曾经夺去了许多人的生命，那废墟中细微的呼唤，真正的让我感受到了生命的力量，是何等的坚强,活着就有希望，有希望，就有幸福的未来。 【励志的话】 少年时代，要有礼赞生命的感恩;青年时代，要有自觉信念的价值;壮年时代，要有活水源头的精进;老年时代，要有愉悦生活的平静。 【励志的话】 你的努力，也许有人会讥讽;你的执着，也许不会有人读懂。在别人眼里你也许是小丑，在自己心中你就是国王～ 【励志的话】 很平凡的生活里，有一颗风雨无阻的心，有一份执着坚定的果敢，年轻的生命里有道很绚烂的彩虹，也有不曾忘怀的伤。但那一切都不重要，如今，我还是在自己的路上，边行边歌，一路阳光。 【励志的话】 生命需要用真心演绎，需要尽全力走好每一步，需要用心呵斥，那生命的道路就是美的极致，每朵花都有其独特的色彩，每颗星都有其光芒的璀灿，每缕清风都会送来凉爽，每滴甘露都会滋润原野，都会留下不朽的诗篇。 【励志的话】 突破自我对生活的固执，每个人都需要活出新的人生感知，用一份从容的心地，笑看这风来云去，走在这匆匆流年，没有谁能够躲避烦恼的暗伤，在哪里宽恕，就在哪里安稳，在哪里淡然，就在哪里放下，治愈烦恼，而不是隐藏烦恼，因为所有的人生故事都迥然不同，所以更不要输在自己的固执和矫情里。 【励志的话】 回首逝去的时光，拼搏过，奋斗过;有辉煌，也有坎坷。在成败交替中，我逐渐成长起来，也终于懂得;人的一生本就是成败同在，风雨并存的过程。现在，带着曾经的失败，带着于失败中增长的成熟，我即将跨入人生的另一阶段，即将面临又一个挑战。 - 23 - 【励志的话】 因为你的信念中有彩虹的出现，为了这一线希望你也要拼搏到底。即便走到最后你一败涂地，也不会……努力过了，该付出的都付出了，即便没有回报，你也无怨无悔，再这个奋斗。拼搏的过程中，也就是你最大的快乐了。人生成败只不过是过眼云烟。 【励志的话】 野心是一份交给未来的倔强承诺，它是平淡无奇的日子里一颗不安分的心，野心也许无法改变你的生活，但它至少可以改变你自己。这不是一个最理想的时代，利益，阶层，一切都在固化;但这肯定属于理想主义者的时代，格局，偶像，一切都在烟消云散，只有野心支撑你走到终点～ 【励志的话】 对真正的成功者来说，不论他的生存条件如何，都不会自我磨灭自身潜藏的智能，不会自贬可能达到的人生高度。他会锲而不舍地去克服一切困难，发掘自身才能的最佳生长点，扬长避短地、踏踏实实地朝着人生的最高目标坚定地前进～ 【励志的话】 既然选择了追求，就不要哭泣。坚持一下，扛过今天，幸福就更近一步。真正能把人累垮的，是心里的绝望。 【励志的话】 做人除了要天天向上，也要懂得天天向下。天天向下，就是要学会弯腰;就是高调做事，低调做人，放下架子;就是不露锋芒，虚怀若谷;就是不卑不亢，不骄不躁，功成不居。 【励志的话】 平凡却无私的人啊千万不要抱怨命运的不公。也许，命运只是用另一种方式偏爱着你那是因为善良的她想让你尽快长大感知人间悲喜，聆听世间哀乐。虽然有时跌倒，有时失败但请记住跌倒不是失败，失败不是否定。 平凡却无私的人啊千万不要抱怨命运的不公也许，命运只是用透明的方式倾向与你那是因为，慈爱的她想让你尽早成熟看尽人间繁华，尝便世间甘苦。 虽然有时哭泣，有时逃避但请记住哭泣不是永久逃避不是永恒平凡却无私的人啊千万不要抱怨命运的不公也许，命运只是施舍于被它偏爱的人那是因为严厉的她不想让你溺爱长大，感受人们欢呼，享受世界鼓舞虽然有时悲愤，有时无助。 但请记住悲愤不是瑕疵，无助只是一时平凡却无私的人啊千万不要抱怨命运的不公也许，命运一直把你视为人生主角那是因为，善辩的她认为你有主宰人生的天赋赢得万千赞扬，胜的万千赞赏虽然没有鲜花，没有掌声。 但请记住鲜花无处不在，掌声就在耳畔平凡却无私的人啊千万不要抱怨命运的不公也许，命运一直用纯洁无瑕疵的爱包容着你那是因为，吝啬的她想让你拥有更多享受阳光沐浴，感受雨露滋养虽然没有甜言，更无蜜语。 但请记住甜言只是修饰，蜜语一无是处平凡却无私的人啊奋起你不是命运的傀儡，她同样爱你平凡却无私的人啊雄起，你没有被命运束缚，他同样宠你平凡却无私的人啊千万不要抱怨命运的不公尝试去征服命运，如果成功了全世界都会为你喝彩 【励志的话】 每个人都是自己命运的设计师和建筑师，要想有所作为，就不能等待幸运降临。世界上什么事都可以发生，就是不会发生不劳而获的事。好的计划会左右运气，甚至能成功地创造运气。要想让自己好运连连，就必须要精心策划运气。设计运气，就是设计人生。所以，以其等待运气来敲门，不如主动出门去找他。 【励志的话】 人的一生全是靠奋斗，唯有奋斗才能成功。相信自己，我们就是会谱出一段美妙的音符，来唱出我们心中的那首歌。我是一个经常笑的人，可我不是经常开心的人。所 - 24 - 有的爱情不能成，原因是有三:开始不给机会;中间不给空间;结局不给宽容。我相信，真正在乎我的人，是不会被别人抢走的。无论是友情还是爱情。 【励志的话】 我渴望生命，渴望生命给予我的情感，我要真正的体现生命的真实。四川的雅安，地震曾经夺去了许多人的生命，那废墟中细微的呼唤，真正的让我感受到了生命的力量，是何等的坚强,活着就有希望，有希望，就有幸福的未来。 【励志的话】 少年时代，要有礼赞生命的感恩;青年时代，要有自觉信念的价值;壮年时代，要有活水源头的精进;老年时代，要有愉悦生活的平静。 【励志的话】 你的努力，也许有人会讥讽;你的执着，也许不会有人读懂。在别人眼里你也许是小丑，在自己心中你就是国王～ 【励志的话】 很平凡的生活里，有一颗风雨无阻的心，有一份执着坚定的果敢，年轻的生命里有道很绚烂的彩虹，也有不曾忘怀的伤。但那一切都不重要，如今，我还是在自己的路上，边行边歌，一路阳光。 【励志的话】 生命需要用真心演绎，需要尽全力走好每一步，需要用心呵斥，那生命的道路就是美的极致，每朵花都有其独特的色彩，每颗星都有其光芒的璀灿，每缕清风都会送来凉爽，每滴甘露都会滋润原野，都会留下不朽的诗篇。 【励志的话】 突破自我对生活的固执，每个人都需要活出新的人生感知，用一份从容的心地，笑看这风来云去，走在这匆匆流年，没有谁能够躲避烦恼的暗伤，在哪里宽恕，就在哪里安稳，在哪里淡然，就在哪里放下，治愈烦恼，而不是隐藏烦恼，因为所有的人生故事都迥然不同，所以更不要输在自己的固执和矫情里。 【励志的话】 回首逝去的时光，拼搏过，奋斗过;有辉煌，也有坎坷。在成败交替中，我逐渐成长起来，也终于懂得;人的一生本就是成败同在，风雨并存的过程。现在，带着曾经的失败，带着于失败中增长的成熟，我即将跨入人生的另一阶段，即将面临又一个挑战。 【励志的话】 因为你的信念中有彩虹的出现，为了这一线希望你也要拼搏到底。即便走到最后你一败涂地，也不会……努力过了，该付出的都付出了，即便没有回报，你也无怨无悔，再这个奋斗。拼搏的过程中，也就是你最大的快乐了。人生成败只不过是过眼云烟。 【励志的话】 野心是一份交给未来的倔强承诺，它是平淡无奇的日子里一颗不安分的心，野心也许无法改变你的生活，但它至少可以改变你自己。这不是一个最理想的时代，利益，阶层，一切都在固化;但这肯定属于理想主义者的时代，格局，偶像，一切都在烟消云散，只有野心支撑你走到终点～ 【励志的话】 对真正的成功者来说，不论他的生存条件如何，都不会自我磨灭自身潜藏的智能，不会自贬可能达到的人生高度。他会锲而不舍地去克服一切困难，发掘自身才能的最佳生长点，扬长避短地、踏踏实实地朝着人生的最高目标坚定地前进～ 【励志的话】 既然选择了追求，就不要哭泣。坚持一下，扛过今天，幸福就更近一步。真 - 25 - 正能把人累垮的，是心里的绝望。 【励志的话】 做人除了要天天向上，也要懂得天天向下。天天向下，就是要学会弯腰;就是高调做事，低调做人，放下架子;就是不露锋芒，虚怀若谷;就是不卑不亢，不骄不躁，功成不居。 【励志的话】 懦弱的人只会裹足不前，莽撞的人只能引为烧身，只有真正勇敢的人才能所向披靡。我们这个世界，从不会给一个伤心的落伍者颁发奖牌。 【励志的话】 让我们挥起沉重的铁锤吧～每一下都砸在最稚嫩的部位，当青春逝去，那些部位将生出厚晒太阳的茧，最终成为坚实的石，支撑起我们不再年轻但一定美丽的生命。 【励志的话】 生命的奖赏远在旅途终点，而非起点附近。我不知道要走多少步才能达到目标，踏上第一千步的时候，仍然可能遭到失败。但我不会因此放弃，我会坚持不懈，直至成功～ 【励志的话】 应对失败和挫折，一笑而过是一种乐观自信，然后重振旗鼓，这是一种勇气心。应对误解和仇恨，一笑而过是一种坦然宽容，然后持续本色，这是一种达观心。 【励志的话】 在岁月中跋涉，每个人都有自己的故事，看淡心境才会秀丽，看开心情才会明媚。累时歇一歇，随清风漫舞，烦时静一静，与花草凝眸，急时缓一缓，和自己微笑。 【励志签名】 相信自己的力量，不但可以改变任何的不顺遂，只要对自己始终保持信心，不轻易低头，尽自己最大努力去完成任何事，就算事情的最终结果表面是失败的，但只要你转个弯、换个角度看事情，就会知道、体悟到真正的成功，并不在于结果，而是在于过程。 【励志的话】 出门问路，需要勇气;去陌生的地方打拼，需要勇气;第一次登台演讲，需要勇气;对心爱的人说那三个字，需要勇气;挑战极限，实现自我，需要勇气;诸多的第一次，需要勇气;面对强敌，我们更需要勇气。 【励志的话】 让向外寻求的心回到当下吧，真正的安全感不在别处，就在我们此刻的心行。我们能够把握当下，就能把握未来，把握生命走向。当我们有能力把握这一切的时候，还有什么不安，还有什么可以恐慌的呢, 【励志的话】 一个人需要长大，需要做一个生命的致敬者，去承担生命中的艰辛和苦难，让它成为一种对生命意义的深刻认识，每个人的意志需要更加坚强，需要在历练中视野、胸襟更加宽阔，没有谁不是在坚强和困顿中找到生命的方向，就像每个人必然经历的青春一样，去面对艰辛，给自己一点勇气，让生命更明亮。 【励志的话】 岁月的风雨，并不是希望命运能低头，而是一种锤炼，一种恭维，需要命运的一种泰然，一种气节，或者是通向未来一道桥梁，人生有些障碍又能算得了什么，恰恰是一种命运的方向和路标。 【励志的话】 愿意吃亏的人，终究吃不了亏 吃亏多了，总有厚报;爱占便宜的人，定是占 - 26 - 不了便宜，赢了微利，却失了大贵。再好的东西，你也不可能长久拥有，不必计一时回赠，莫如常怀怜悯之情，常施援助之爱，得到人心，他物不缺。别以为成败无因，今天的苦果，是昨天的伏笔;当下的付出，是明日的花开。 【励志的话】 不管面对多么曲折的故事，学会提醒自己，来和去都是一场过程，不必要刻意去奢求和强求，活出内心的海阔天空，化解内心的纠结，心地坦然，是最合适的活法，顺其自然，更是化解麻烦的最好办法。 【励志的话】 懂得信仰，为人生点亮一盏心灯，任凭沙打雾迷;懂得信心，为人生升起一张风帆，闯过激流险滩;懂得信用，为人生获取一路门票，尽赏旅途风景。因为懂得，更加珍惜自由的纯美;如果懂得，不会坠落罪恶的深渊;只有懂得，才能悠然泛舟于生命的长河，践行永恒的承诺。 【励志的话】 有时候，很多亊情根本无法解释清楚。不要难过，挺起身来，去坦然面对，因为路，不一定是直的;不要抱怨，淡然沉静，去真诚处置，因为人，不一定永远是对的;更不要掩饰，坦坦荡荡，因为人与人之间的交流，需要的是信任，无愧于心。 【励志的话】 人一入世就带着一个谜团，你不能勘破，就得不停地穿越。翻过一层层的自我，从精神的雾障中寻找突破，人才能看清繁华的物有确实是一缕烟的存在。 - 27 -