浅谈商品房的法定交付标准

浅谈商品房的法定交付 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 关于商品房的交付标准问题,在法律实务界、政府主管部门、商品房购销方之间多年来一直存在争议,笔者做为多家地产公司的常年法律顾问,办理了大量涉及商品房交付纠纷的案件,积累了一些处理商品房交付纠纷案件的经验,现就商品房的法定交付标准及相关问题,注,不动产交付的物权变动问题未列入本文论述范围,作如下论述分析, 关于商品房交付的法律及相关规定主要有1995年1月1日起施行的《城市房地产管理法》、2008年1月1日施行的《城乡规划法》、2009年5月1日施行的《消防法》、1998年7月20日公布施行的《城市房地产开发经营管理条例》、2000年1月30日公布实施的《建设工程质量管理条例》、2003年9月1日施行并于2007年10月1日修改施行的《物业管理条例》、2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》。 《城市房地产管理法》规定的交付标准主要体现在第二十六条即“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用”,验收的标准为“房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范”,但未明确规定验收主体。 《城乡规划法》规定的交付标准主要体现在第四十五条即“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的,建设单位不得组织竣工验收”,也就是说经城乡规划主管部门核实符合规划条件才能竣工验收,并交付使用。 《消防法》规定的交付标准主要体现在第十三条即“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工,依照下列规定进行消防验收、备案,,一,本法第十一条规定的建设工程,建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收,,二,其他建设工程,建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案,公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程,未经消防验收或者消防验收不合格的,禁止投入使用,其他建设工程经依法抽查不合格的,应当停止使用”,也就是说需要进行消防设计的建设工程未经消防机构验收的、验收不合格的或者抽查不合格的均不得交付使用。 《城市房地产开发经营管理条例》规定的交付标准主要体现在该条例第十六条、十七条及十八条即“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用,未经验收或者验收不合格的,不得交付使用”,验收标准及方式为“房地产开发企业开发建设的房地产项目,应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。住宅小区等群体房地产开发项目竣工,应当依照本条例第十七条、十八条的规定和进行综合验收。房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。根据该条例规定,商品住宅需综合验收合格,涉及公共安全的内容需县级以上人民政府房地产开发主管部门做为验收主体组织质量监督、规划、消防、人防等验收主体部门共同验收,未经验收或验收不合格的,不得交付使用。 《建设工程质量管理条例》规定的交付标准主要体现在该条例第十六条、四十七条及四十九条即“建设工程经验收合格的,方可交付使用”,验收标准及方式为“建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、 工程监理 浅谈工程监理某路灯工程监理规划公路安全生命防护工程装饰装修工程监理规划城市亮化工程监理规划 等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件,,一,完成建设工程设计和合同约定的各项内容,,二,有完整的技术档案和施工管理资料,,三,有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告,,四,有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件,,五,有施工单位签署的工程保修书”,但是“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起,,日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的,责令停止使用,重新组织竣工验收。县级以上地方人民政府建设行政主管部门和其他有关部门应当加强对有关建设工程质量的法律、法规和强制性标准执行情况的监督检查”。根据该条例规定验收主体为建设单位、设计单位、施工单位及监理单位,前述验收主体验收合格即可交付使用。建设行政主管部门仅是验收备案部门,不是验收主体,但是如其发现验收过程中存在违反质量管理规定的行为,有权责令停止使用,重新组织竣工验收。 《物业管理条例》规定的交付标准主要体现在该条例第三章即“建设单位应当在销售物业之前制定临时管理规约,将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业 服务合同 环保管家服务合同免费下载技术服务合同下载技术服务合同模板下载服务合同范本档案数字化服务合同 约定的内容。物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交资料,建设单位 应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”。根据该条例规定,商品房交付前建设单位需选定前期物业管理单位、制订临时管理规约并将规划向买受人明示、向物业公司移交规定的资料、共用部位及设施经物业管理单位验收合格、配置必要的物业管理用房。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的交付标准主要体现在该解释第十一、十二及第十三条即“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。房屋主体结构质量不合格不能交付使用。房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持”。根据该解释,交付条件为转移占有,买受人无正当理由拒收的,书面交房通知确定的交付使用日也视为转移占有,交付使用的商品房主体结构质量需合格,且不得存在严重影响正常居住使用的质量问题。 《商品房销售管理办法》规定的交付标准主要体现在该办法第五章即“ 房地产开发企业销售商品房时设置样板房的,应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致,未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致。销售商品住宅时,房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用 说明书 房屋状态说明书下载罗氏说明书下载焊机说明书下载罗氏说明书下载GGD说明书下载 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 的规定》(以下简称《规定》),向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘,测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。商品房交付使用后,买受人认为主体结构质量不合格的,可以依照有 关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,买受人有权退房”。按照该规定,设置样板房的,如未明确说明样板房与交付商品房是否一致的,样板房应作为交付标准,而且交付时应向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》,并且商品房已经完成了实测,主体结构质量合格。 鉴于上述法律、法规、司法解释及规章的效力等级不同、施行时间不同,按照效力等级优势原则、新法优于旧法原则,《城市房地产管理法》、《城乡规划法》、《消防法》的效力优于《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》、《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《商品房销售管理办法》,《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》、《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》优于《商品房销售管理办法》,《建设工程质量管理条例》、《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》优于《城市房地产开发经营管理条例》。商品房的法定交付标准应为已经由城乡规划主管部门核实符合规划条件,商品房经建设、设计、施工、工程监理等单位验收合格,如需进行消防设计的需经消防机构验收或者抽查合格,已按规定于验收合格之日起15日内将相关许可文件报建设行政主管部门或其他有关部门备案,在竣工验收过程中不存在“因违反国家有关建设工程质量管理规定而被建设行政主管部门或者其他有关部门责令停止使用,重新组织竣工验收”的情形,商品房主体结构质量合格,且不存在严重影响正常居住使用的质量问题,设置样板房的,未说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致,实际交付的商品房应当 与样板房一致,商品房需转移占有,需配备物业管理单位及物业管理用房,物业共用部位、共用设施设备已通过物业管理单位验收,并已向物业管理单位移交了必要的材料,购销双方签订的《商品房买卖合同》约定的其他交付条件。 以上仅是笔者个人根据现行法规及实践所总结的一些浅显的观点和看法,由于上述大部分法规至今已施行十余年,难免存在无法适应当今发展之处,且法规当中并未具体明确的规定商品房交付的法定标准,争议在实务当中必然发生,有待在今后的立法当中解决。 冯德宾,北京盈科,沈阳,律师事务所高级合伙人律师,辽宁省律协民事法律专业委员会委员,具有证券从业资格及拍卖从业资格,主要执业领域房地产、公司并购重组及互联网金融方面的诉讼及非诉讼法律事务。