07年苏州菁英汇全程策划报告

www.fdcsky.cn 菁英汇全程策划报告 第二部分市场篇 1、三大经济指 2、标 3、状况 (7) 4、三大需求快速增长 (9) 5、工业高增长成为带动经济快速增长的主要因素 (11) 6、财政收入、居民收入与经济增长速度同7、步提高 (12) 8、苏州市房地产市场宏观状况 (12) 9、苏州市酒店公寓走势 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 (15) 10、苏州工业园区现状 (21) 11、本项目S.W.O.T分析 (29) 12、项目三大考量因素 (31) 13、客户群描述 (32) 第三部分定位篇 1、定位前的思考 (35) 2、产品核心定位 (36) 3、产品差异化定位 (36) 4、功能定位 (43) 第四部分企划篇 一、广告总精神 (44) 二、广告分解精要 (45) 三、案名建议 (46) 四、推广思路 (49) 5、广告传播 (50) 6、广告宣传 (53) 第五部分建议篇 一、项目运作模式 (55) 二、酒店管理公司建议-万豪 (57) 三、产品设计建议 (61) 附件1:广告设计样稿 第二部分市场篇 www.fdcsky.cn 一、三大经济指标状况 1、GDP的发展状况 资料来源:苏州市统计局 2、产业结构发展状况 资料来源:苏州市统计局 3、居民消费价格指数变化状况 资料来源:苏州市统计局 4、由上述三个经济指标图例,可见: 2003年苏州市全年实现国内生产总值2802亿元,比上年增长18%,已连续多年保持两位数的高速增长。需要指出的是:按户籍人口计算,2003年苏州人均GDP达到4.77万元,上海为4.66万元,杭州为3.27万元,宁波为3.22万元,但在城市居民人均可支配收入方面,苏州只为12361元,而上海、杭州、宁波分别为14867、12898、14277元。2003年城镇居民人均可支配收入增长16.4%,正逐步缩小与上海、杭州、宁波等长三角领先城市的差距。2003年苏州市第三产业相比2002年下降3.3个百分点。第二产业占到63.1%,苏州已形成以电子信息、生物医药、新材料等高新技术产业已占主导的新兴工业城市,机电产品已成为苏州的第一大类出口产品。相比苏州的工业化进程,城市化相对滞后,作为苏州经济城市化进程中重要一环,第三产业发展滞后,比重与其他城市相比略低。加快城市化发展,应该依托制造业和旅游业,大力发展商务服务、现代物流、会展业以及新兴居民服务等,整体全面推进苏州市的城市化进程。 2003年苏州居民消费价格总水平上升0.4%,全年价格总水平延续了上年微升格局,分类指数四升四降。食品类、衣着类、医疗保健和个人用品、居住类价格分别比上年上升3.2%、1.6%、3.0%和0.9%;烟酒及用品、家庭设备用品及维修服务、交通及通讯、娱乐教育文化用品及服务价格分别比上年下降0.5%、3.4%、5.7%和1.5%。 二、三大需求快速增长 1、投资规模继续扩大 资料来源:苏州市统计局 2、消费品市场快速增长 资料来源:苏州市统计局 3、外向型经济的推动力继续增强 4、由上述三大需求图例,可见: 2003年,全社会固定资产投资继续保持高速增长,全社会固定资产投资额完成1149.9亿元,增长71.1%,其中国有经济投资275.2亿元,增长91.0%;私营个体投资较快增长,完成投资272.7亿元,增长50.0%;外商投资增长迅猛,完成投资371.3亿元,增长100.6%。 伴随旅游业的发展,苏州市消费品市场保持了繁荣、活跃的旺销态势,2003年实现社会消费品零售总额526.1亿元,增长16.5%。2003年全市旅游业在春季旅游旺季受到SARS严重影响,但全年仍实现旅游总收入235.96亿元,比上年增长19%。旅游外汇收入2.91亿美元,增长4.5%。 全市开放型经济保持了良好的态势,全年实现进出口总额突破600亿美元,达到656.63亿美元,比上年增长80.4 %,其中出口总额326.34亿美元,比上年增长76.2%。外商投资企业出口额281.63亿美元,内资企业出口额44.68亿美元,其中外贸公司出口额26.12亿美元,私营企业出口额6.89亿美元,分别比上年增长84.8%、36.4%、19.6%和150.1%。全年机电产品出口额250.89亿美元,增长95.6%,机电产品出口额占全市出口总额的比重达76.9%,比上年提高7.7个百分点。高新技术产品出口178.95亿美元,比上年增长108.9%,占全市出口总额的比重为54.8%,比上年提高8.5个百分点。在出口总额中,一般贸易出口64.32亿美元,进料加工贸易出口215.04亿美元,来料加工装配贸易出口46.43亿美元,占比分别为19.7%、65.9%和14.2%。 三、工业高增长成为带动经济快速增长的主要因素 工业经济表现出良好的运行态势,生产快速增长,效益稳步提高,工业经济总体运行质量进一步提升,开创了近几年来苏州市工业经济最好的增长格局。 2003年全市完成工业总产值7010.77亿元,增长37.8%,其中规模以上工业完成总产值4976.51亿元,增长39.1%。 外资及港澳台工业增长最为突出。全年,全市外资及港澳台工业继续保持强劲的势头,实现产值3011.91亿元,增速达48.7%,超过全市工业10.9个百分点。 高新技术产业发展势头强劲。加入WTO后,苏州成为国际知名的投资理想地,工业园区、苏州新区、昆山开发区、吴江开发区电子信息产品制造业基地逐步形成,笔记本电脑、液晶元器件及显示器、数码相机、主机板、扫描仪、印刷线路板等高新技术产品以更快的速度增长, IT制造业对苏州市工业经济的拉动作用更趋明显。 重工业比重提升加快。2003年,规模以上重工业产值3208.65亿元,比重达到64.5%。 四、财政收入、居民收入与经济增长速度同步提高 2003年,苏州市完成财政收入409.9亿元,同口径增长34.9%,其中地方财政收入220.31亿元,同口径增长44.1%。地方财政一般预算收入170.5亿元,同口径增长43.2%。财政收 入占生产总值的比重连续8年持续上升,达到14.6%,比上年提高0.6个百分点。 资料来源:苏州市统计局 五、苏州房地产市场宏观状况 1、土地交易量增长迅速 资料来源:苏州市土地储备中心;2004年数据为1-6月 2、房地产投资 资料来源:苏州市统计局 3、苏州房地产开发及销售情况 4、苏州房地产销售金额及增长率 资料来源:苏州市统计局 5、由上述图例,可见: 5.1房地产市场供销两旺。2003全年区内新开工商品住房达153万平方米,竣工51万平方米,累计开工383万平方米,累计竣工面积191万平方米。2003年的开发建设量已经完成了150万的年度 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 ,比去年的开发量增长了一倍以上。 在园区商品房供应大幅增加的同时,商品房销售依然保持上涨的势头。近两年来,由于园区商品房热销,预售已成为主要售楼形式,许多楼盘基本上在开盘后2、3个月内即预售告磬,总体销售率几近100%。在未开盘的几个主要楼盘,往往是预订的总人数为实际供应量的3 -4倍。 5.2房地产发展势头良好,在市区中所占的份额继续上升。预计2003年园区新开发量占苏州市区总量(含吴中、相城区)比例达30%以上,这一比例比去年全年的19.23%增长11%以上,园区开发量在市区中所占的份额继续上升,预计未来几年这一比例还将有所增长。5.3存量房地产交易活跃。随着园区湖西地区地段的日趋成熟,广大购房者越来越看好园区的二手房市场。截至2003年12月底,园区二手房转让登记达963套,10.64万平方米,成交金额2.76亿元,分别为2002年的1.91倍、2.39倍和2.83倍,一年之内成交额涨了三倍。 六、苏州市酒店公寓走势分析 1、总体发展趋势 近年来,苏州商品房产品更新换代急剧加快,新潮设计层出不穷,其中,酒店服务式公寓尤为耀眼。我们认为,酒店式公寓的火爆有着十分深刻的背景。 首先,前两年流行的酒店公寓以小户型为主。它成功突破了“几万元进入市中心”的房屋交易瓶颈。在房屋单套面积越做越大的行情下,市中心房屋价格不断走高,而苏州酒店式公寓的房价大多在二十五元万左右,这就大大吸引不愿离开市中心的客户。此类产品前两年供不应求,2004年后基本达到供需平衡。 其次,第一次把房屋定位于酒店式服务公寓的“白领公寓”、“和乔丽晶”等项目,以中、大户型为主,在市中心人口频繁流动、居住区日益边远化、苏州快速向大都市迈进的情况下,它就向大量的高层管理人士及白领人士提供了一种全新的居住形态。目前此类产品客源稳定、投资回报率高,市场前景乐观。 再者,全装修公寓的设计日趋完善,功能与服务提升到一个全新的高度,从而既保证了酒店式公寓的使用功能,又突出了它的个性化,同时强调了私密感,又以产品紧缺的特点确保投资型客户的投资回报。 另外,从以下几个方面也可看出酒店式服务公寓有较大的发展空间: ①苏州GDP进入全国前四名,作为上海的后花园,敞开门做生意,与其他国家的商贸往来会更加密切,随着苏州城市功能的完善,对酒店式公寓的需求亦会有个量的增加。 ②随着港澳台人士及与上海等周边大城市在生意往来日益频繁,都有利于港澳台人士购买、租用或投资苏州酒店式公寓。 ③经济活跃、网络时代的来临,激发大量的创业者加入到SOHO一族,他们对酒店式公寓的需求是相当大的;有人需求,就有人投资,相信本地的投资客亦有很大热情。 ④国内与苏州有商务往来的公司或通过苏州与外国公司进行商务交往的企业,对苏州酒店式公寓亦有相当需求。 酒店式服务公寓作为房地产市场上的一种新型物业,具有十分独特的“个性”,既然存在于市场,就一定有其独特的地方。 酒店式服务公寓作为一种物业形态,其出现的时间不久,产品还处于增长发育期,市场还有足够的空间和时间。因而,我们认为,苏州酒店式服务公寓总体发展趋势是在短期内与房地产其它产品同生死、共存亡的趋时,在竞争中共同发展。 2、位置分布走势 从目前国外发达国家的成熟经验来看,酒店公寓主要分布在三个区域,其一是闹市中心,如CBD核心区、市中心,其二是城市轻轨、地铁或公交的车站附近,其三是以工作为导向、从业人员多数为年轻人的地区,如大学城附近,科技园附近IT产业人士的聚居地,电视台附近广告人的聚居地等等。这些区域对酒店公寓的需求较大、较集中,而远离闹市中心的偏远区域或城郊结合部则不适合大规模开发酒店公寓项目。 因此,我们物业选址应该还是在目前酒店式公寓相对集中的上述三个区域。同时考虑地段优势;物业的聚集优势,能够迅速积累足够的购买人气;交通便捷程度。综合以上因子,我们认为未来苏州酒店公寓位置分布走势具体如下: ? 市中心核心位置--观前街、石路及重要交通要道附近区域; ? 园区--东环路上的烂尾楼、老机场路附近及园区未来的行政经济中心湖东板块; ? 新区--狮山路附近、轻轨附近; ? 相城区--新行政中心附近; ? 吴中区--因发展较其它区域缓慢,该类产品的出现量不会很大。 3、产品发展趋势 3.1产品功能布局趋势。 居住形客源和办公型客源在需求上有着很大的差异,如何使这二种的功能需求更好的糅合在一起,是我们应该重视的一个问题。而且在功能需求上,二者也有着极大的不同,如何在居住功能和办公功能上取得平衡,是一个难以解决的问题。因此我们建议在 规划 污水管网监理规划下载职业规划大学生职业规划个人职业规划职业规划论文 时尽量能把居住区和办公区分开。80%区域为居住功能,20%区域为办公功能是未来酒店式公寓功能布局发展的大趋势。 3.2户型发展趋势。 应该尽量规避目前烂尾楼通风差、光照不足、房间面积要么局促、要么浪费的弊端以及公摊面积过大的缺陷;缩小住宅的公摊面积,加强产品的通风性、光照度、增强空间的利用度以及提高房间的舒适度,减少每层的房间数等是未来酒店式公寓户型的发展趋势。还有就是户型设计推陈出新,复式房、夹层房、三层梯形房等新型房型将逐步进入市场,并领衔该类物业健康发展。 3.2面积发展趋势。 居住面积和办公面积有着本质的区别,面积向经济、实用、合理、多元化的方向发展;未来居住面积在40-50平方米之间较为多见,而目前以高档较高、以出租为主、适合中短期居住的酒店式服务公寓已经出现60~280平方米之间的如白领公寓、和乔丽晶等高档产品,近年来非常被市场看好。 3.3产品销售方式趋势。 目前苏州酒店式公寓缘于市场好的因素,销售方式过于简单,未能体现出产品的独特性带来的多种营销手段;就目前上海酒店公寓市场而言,许多酒店公寓公寓都采取了包租的形式,包租期为3-5年,投资回报率在6%/年左右。 3.3物业管理趋势。 高品质完善的物业管理也将会对酒店式公寓市场的发展起到决定性的作用,就目前苏州酒店式公寓市场的物业管理还没有达到很高的水平,相对出现了停车位不足,装修标准不合理,服务项目少等隐患。提供居家舒适、办公方便是酒店式公寓管理、服务的两大重点,未来酒店式公寓的物业管理将进步全面酒店管理化,完善服务,以期真正体现“酒店式服务,公寓化管理”的宗旨。 3.4内部配套趋势。 未来酒店式公寓内部配套将更为合理、实用:泛会所,豪华大堂,宽通道,室内游泳池等配套是酒店式公寓发展的主导方向,随着酒店式公寓的发展,产品将进一步细分,未来市场上 还将会出现具有各种不同产品特色的酒店式公寓。 3.5装修趋势。 之所以现今许多人把目光投向酒店式公寓,其内部为全装修是一个不容忽视的因素之一,苏州酒店式公寓的装修标准目前是参差不齐的,有的只配家具和内部简单装修;有的是精装修,所有的家电都配置到位,其中后者将是今后的发展趋势。另外苏州酒店式公寓的装修是采用菜单式的,未来的发展趋势来看,开发商要提供更多的范围,根据客户的要求来装修,无论多品质还是装修风格上都将有进一步的提高。 3.6建筑趋势。 目前存在的烂尾楼正逐渐被市场消化掉,将来市场上出现的酒店式公司将会以新建建筑为主,因此从房型、规划上都会比目前的产品要提高一个档次。 4、市场走势 4.1 “酒店式服务公寓”打开了酒店公寓的新篇章。 根据我们对上海酒店公寓市场的了解,小户型酒店式公寓应该是一种过渡产品,在一定程度上是对大量烂尾楼的一种最理想的再生方法。最近半年内,上海的小户型酒店公寓市场已经有开始冷却的趋势。而“酒店式服务公寓”作为“小户型酒店式公寓”的升级品,以其多样化的房型,更高品质的社区与配套以及完善的服务理念打开了酒店公寓的新篇章,迅速提升产品销售量,是产品最佳的再生方法。酒店式服务公寓的市场发布,必将改善酒店公寓房产下滑趋势,打开房产新的制高点,在横向小户型酒店公寓市场趋于平稳的状况下,酒店式服务公寓以其特殊的功能设施,齐全完备的服务体系,必将赢得更大的市场领域。 4.2酒店式公寓将向多元化、品质化发展。 苏州作为一座正在成长成熟的移民城市,对住房的需求量将逐年递增,全装修小户型住宅也是前两年兴起的新生事物。相对上海、杭州这些一级城市,发展还是很不成熟的,同时也存在一定发展空间。目前苏州市场上真正投入使用的单身公寓越来越多,也就是说,苏州人的单身公寓供需已基本平衡。在供需已经平衡的的状况下,酒店式服务公寓的必定会有更大的发展空间,必定会向多元化、品质化发展。各行各业的商务精英,社会商务活动,聚会,商务会议,产业交际会,公司办公地址等都会选择酒店式公寓作为其活动场所.选择酒店式公寓有几点好处: ? 酒店式公寓具有和商务写字楼同? 样的功能,适合办公; ? 酒店式公寓有足够完善的服? 务配套设施,为商务谈判、商务交流提供了良好的环境、幽雅的氛围和一流的交易平台。 4.3苏州市场客源充足。 苏州作为一个工业生产基地以及一个旅游城市,每年会有大量商务人士、游客进入苏州,对这种私密性更强的产品有一定的需求。同时全国每年大量的各地人才涌入苏州,在工作的前期,这些高级白领对自由、温馨、方便的小户型住宅有一定的偏爱。但在后期这部分消费者因为事业的需求、家庭结合的需要,会对酒店式服务公寓更为喜爱,所以这部分消费者对未来酒店式服务公寓的发展具有很大的市场和空间。还有随着工业园区建成而不断增多的小公 司,经常也会选择面积较大的酒店式公寓作为其居住地或办公地点。利用酒店式公寓作为其商务谈判的平台,从品位上建筑自己商务谈判领域。苏州市场的客源充足条件,将会对酒店式公寓的发展产生很大的推动和刺激作用,全面带动酒店式公寓发展,刺激房产经济腾飞。 4.4综述。 该类物业根据我们掌握的数据分析,只要酒店式公寓的开发量不超过一个城市住宅开发总量的15%,这个市场应该就是健康的。所以说目前来看,苏州酒店公寓“特别是目前上海市场看好,苏州方兴未艾的酒店式服务公寓”凭借其独特的产品定位、鲜明的产品个性的、完善的产品功能,还将有很大的市场发展空间,至少在短期的2年内市场不会出现萎缩。利用短期内不会萎缩的良好形式,打开酒店式公寓的开发领域,更好的推销产品,打出产品与其他产品的不同之处,突出本产品的优势,突出本产品的环球主题、特色风格服务、全面细致周到完善管理,打造苏州第一家环球特色生态、涉外高级酒店式公寓。 5、价格走势 通过市场调查,我们发现在苏州的外资企业和高科技产业快速发展的同时,一批批年轻的高级白领迅速产生,他们同时也处于创业阶段,对生活、居住的要求档次较高。“酒店式服务公寓”作为一种酒店公寓的新产品,目前在出租房价格差距较大。 5.1苏州高档物业租赁市场典型个案分析 项目案名工地位置产品规划租/售价格入驻情况交付标准租赁公寓白领公寓园区星海街168号204~232㎡$2000~2500/月95%全配挹翠华庭新区滨河路215号150~300㎡$1100~1600/月80%全配锦华苑新区狮山路38号163~200㎡$2100~2600/月90%全配租赁别墅御花园新区长江路318号240~350㎡$2500~6800/月85%全配白莲花园市区干将西路270~290㎡$2000~3000/月70%全配独墅苑园区通园路200~257㎡$1900~2400/月80%全配由上表可以看出,苏州高档物业主要集中在新区和园区,整体进驻率都在80%以上,租金高达$1100~6800/月,主要受益于苏州外向型经济的高度发展、世界五百强中近100强的入驻、台资企业的扩容,以及外企高层管理者、海归派、成功的私营业主和IT、金融精英、文化艺术界知名人士大量涌入,带来庞大的高档物业需求。 七、苏州工业园区现状 1、苏州工业园概述 1.1苏州工业园区于1994年正式启动建设。行政辖区面积260平方公里。其中,中新合作区规划面积70平方公里,规划居住人口50万,计划吸引各类投资1000亿美元。园区的发展目标是:建成现代化、国际化、园林化的高科技工业园区。8年多来,园区注重借鉴国内外先进城市经验,融新加坡国际化理念和苏州文化底蕴于一体,建成区内每平方公里基础设施投资近1亿美元,形成了纵横交错的高等级道路、高标准设施和一批大容量源头厂,主要经济指标一直保持着年均50%左右的增幅。目前,园区已成为中国发展速度最快、开发水平最高、吸引外资最多的开发区之一。 1.2金鸡湖周边规划。金鸡湖是苏州工业园区宝贵的风景资源。其湖面约7平方公里,环湖地区将开发成为现代风格的休闲娱乐空间。 1.3据规划,金鸡湖地区的主要景点有: (1)城市广场 金鸡湖西岸,紧临园区商业区,是园区东西向中轴线上的大型开放式休闲空间之一。总面积为26.3公顷,北侧的亲水公园是软性的户外活动天地,沿湖布置有一连串的小型开放式公园和广场,供人散步休憩,眺望湖景。中间的大型广场可举办群众集会和节庆仪式。 (2)湖滨大道位于金鸡湖西岸,靠近商业区。由沿湖驳岸、步行大道、圆弧踏步、观景台和成片绿地组成,总面积为52.9公顷,设有游艇俱乐部、码头、艺廊等设施。立于北侧湖畔的大型现代金属雕塑"圆融",出自新加坡著名雕塑家孙宇立先生手笔。"圆融"高12米,由两个动态扭转的圆紧密相叠而成,寓含中新双方密切合作,相辅相成,相互交融的深意。 (3)水巷邻里水巷邻里总面积为38.5公顷,是配有商业设施的中、高密度住宅区。座落在一连串互相连结的河流之间,住宅群环绕着一个人工水湾而建。沿着水湾的公共开放空间布置有商店、咖啡座及餐厅,既有浓郁的现代都市色彩,又能再现苏州古城小桥流水的幽雅风貌。 (4)望湖角 望湖角在金鸡湖南岸,总面积为55.8公顷,大部分面积为以小岛和沼泽湿地为主的野生动物和自然生态保护区。游客可以穿梭于众多小岛之间,领略湿地风光;也可以通过图文解说和电脑模拟,了解自然接的种种奇妙景象。除观景区、花卉展示区和游客服务中心外,望湖角还保留少量土地,用作研究机构建设。 (5)金姬墩金姬墩主要是由独栋别墅所构成的高级住宅小区,设施完善,自成一体。占地约59.4公顷。小河及绿带相互交织,每栋别墅单位均享有自然景观。 (6)文化水廊 文化水廊在金鸡湖东岸,向西面对金鸡湖。由文化设施、公共机构及住宅、商业楼群组成,占地90.9公顷。主要道路成方格状,与原有的河道相呼应。设有大型博物馆、体育馆、水上音乐台等文化设施。 (7)玲珑湾玲珑湾是金鸡湖畔密度较高的住宅小区,占地119.1公顷,座落在金鸡湖北岸,与西岸的城市广场隔湖相望,跨越湖湾而建的金鸡湖大桥将两者连为一体。这里拥有占地宽广的开放空间。高层建筑布置在小区的北側,建筑物高度遂次降低,接近湖边为最低,为住户提供更为开阔的视野。 (8)波心岛 波心岛区的主要土地使用为开放空间配合渡假游乐设施和商业活动,土地总面积为11.8公顷,包括了主要的渡假酒店和渡假小屋,同时有一大型的湖滨游泳区、避静中心、钓鱼区、水上活动、旅游谘询中心和其他相关的旅游设施。全岛规划以提倡水上休闲活动为主,包括有滑浪、风帆板、游艇、水上摩托车和游泳等,同时也是来往城市广场和文化水廊的水上载客快艇主要停靠站。 优秀的环境、景观规划奠定了本案销售市场的基础。 2、苏州工业园发展目标及完成情况 2002年5月,中新联合协调理事会第六次在新加坡成功举行,会议提出了今后三年苏州工业园区加快发展的新目标:即新投入建设资金超过100亿元,基本完成70平方公里基础设施的开发,初步形成园区的城市形态;努力实现合同外资超过200亿美元,实际利用外资超过100亿美元,GDP达到500亿元;创造出"优美环境、优质服务、优秀人才"的新的综合优势,初步建成具有国际竞争力的开发区。2002年5月,中新联合协调理事会第六次在新加坡成功举行,会议提出了今后三年苏州工业园区加快发展的新目标:即新投入建设资金超过100亿元,基本完成70平方公里基础设施的开发,初步形成园区的城市形态;努力实现合同外资超过200亿美元,实际利用外资超过100亿美元,GDP达到500亿元;创造出"优美环境、优质服务、优秀人才"的新的综合优势,初步建成具有国际竞争力的开发区。 3、园区入住企业情况 世界500百强在园区投资的企业 企业中文名称企业英文名称国别 / 地区企业中文名称企业英文名称国别 / 地区德利多富信息系统(苏州)有限公司Wincor Nixdorf Retail & Banking Systems (SZ) Ltd. 德国艾默生电气(苏州)有限公司Emerson Electric (Suzhou) Co.,Ltd.美国力斯顿听力技术(苏州)有限公司Rexton (Suzhou) Hearing Systems Co., Ltd.德国苏州尚美国际化妆品有限公司Suzhou Beautycos International Co., Ltd.法国三星电子(苏州)半导体有限公司Samsung Electronics (Suzhou) Semiconductor Co.,Ltd.韩国美宝莲(苏州)化妆品有限 公司Maybeline (Suzhou) Cosmestics Co., Ltd.法国苏州三星电子有限公司Suzhou Samsung Electronics Co.,Ltd.韩国葛兰素-威康制药(苏州)有限公司Glaxo-Wellcome Pharmaceutical (Suzhou) Co., Ltd.英国富士通多媒体部品(苏州)有限公司Fujitsu Media Devices (Suzhou),Ltd. 日本久保田农业机械(苏州)有限公司Kubota Agricultural Machinery (Suzhou) Co. Ltd.日本苏州工业园区国信方舟软件技术有限公司SicNoah Software Technology Co., Ltd.日本狮王啤酒饮料(苏州)有限公司Lion Nathan Beer & Beverage (Suzhou) Co.,Ltd.日本纳贝斯克食品(苏州)有限公司Nabisco Food (Suzhou) Co., Ltd.美国安特优发动机 工程 路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理 (苏州)有限公司MTU Engineering (Suzhou) Co., Ltd.德国比欧西气体(苏州)有限公司BOC Keppel Industrial Gases (Suzhou) Co., Ltd.英国德尔福德科电子系统(苏州)有限公司Delphi Delco Electronics Systems (Suzhou) Co., Ltd.美国礼来(苏州)制药有限公司Lilly Suzhou Pharmaceutical Co., Ltd. 美国SIP华能阿莫科清洁能源有限公司SIP Huaneng-Amoco Clean Energy Co., Ltd.英国企业中文名称企业英文名称国别 / 地区企业中文名称企业英文名称国别 / 地区百得(苏州)电动工具有限公司Black & Decker (Suzhou) Power Tools Co., Ltd.美国飞利浦半导体(苏州)有限公司Phlips Semiconductors (Suzhou) Co., Ltd荷兰苏州百特医疗用品有限公司Baxter Healthcare (Suzhou) Co., Ltd. 美国苏州工业园区壳牌燃气有限公司SIP Shell Gas Co., Ltd.荷兰日立半导体(苏州)有限公司Hitachi Semiconductor (Suzhou) Co., Ltd.日本诺基亚(苏州)电信有限公司Nokia (Suzhou) Telecommunication Co., Ltd.芬兰日立仪器(苏州)有限公司Hitachi Instrument (Suzhou) Co., Ltd.日本芬欧汇川(苏州)林业有限公司Upm-Kymmene (Suzhou) Forest Industry Co. Ltd.芬兰日立显示器件(苏州)有限公司Hitachi Display Device (Suzhou) Co., Ltd.日本芬欧汇川(苏州)纸业有限公司SIP Asia Pacific Paper Converting/Board Co., Ltd.芬兰日立金属(苏州)电子有限公司Hitachi Metals (Suzhou) Electronics Co. Ltd.日本采埃孚传动技术(苏州)有限公司ZF Drivetech (Suzhou) Co., Ltd.德国日京创业(苏州)食品有限公司Nokkyo Create (Suzhou) Food, Ltd日本迅达电子(苏州)有限公司Schindler Electronics (Suzhou) Co., Ltd.瑞士苏州住友电木有限公司Sumitomo Bakelite (Suzhou) Co., Ltd.日本阿尔卡特通讯设备(苏州)有限公司Alcatel Suzhou Telecommunications Co., Ltd.法国霍尼韦尔特殊化学品(苏州)有限公司Honeywell Specialty Chemicals (Suzhou) Co., Ltd.美国依卡化学品(苏州)有限公司Eka Chemicals (Suzhou) Co., Ltd.荷兰德联覆铜板(苏州)有限公司AlliedSignal Laminate Systems (Suzhou) Co., Ltd.美国乐骏密封件(苏州)有限公司Le Joint France (LJF) (Suzhou) Co., Ltd.法国企业中文名称企业英文名称国别/ 地区企业中文名称企业英文名称国别/ 地区凯联航空发动机(苏州)有限公司AlliedSignal CA TIC Engine (Suzhou) Co., Ltd.美国卡特拉-汉莫(苏州)电器有限公司Cutler-Hammer (Suzhou) Electric Co., Ltd.美国三井铜箔(苏州)有限公司Mitsui Copper Foil (Suzhou) Co., Ltd.日本苏州欧尚超市有限公司Auchan Supermarkt (Suzhou) Co., Ltd.法国博世汽车部件(苏州)有限公司Bosch Automotive Products (Suzhou) Co., Ltd.德国苏州工业园区颐莫尚置业有限公司Suzhou Industrial Park Immochan Real Estate Co., Ltd.法国索迪斯(苏州)餐饮服务有限公司Sodexho (Suzhou) Catering Co., Ltd.法国苏州百安居装饰建材超市有限公司B&Q Dec.&Constr. Material Supermarkt(SZ)Co.,Ltd.英国综合看:园区已批准外商投资项目1000多个,累计合同外资达到136亿美元,实际到账外资57亿美元;集聚内资企业5000余家,累计注册资本235亿元。区内名列世界500强企业有41家,投资额上亿美元的项目有33个。中新合作区内每平方公里投资密度超过10亿美元,项目平均投资额超过3000万美元,企业开工率和投产率分别达到63%和71%,八成投产企业实现赢利。区内跨国公司设立的各类研发机构有50余家,海外留学生企业和各类科技型企业分别超过100家和400家。 八、本项目S.W.O.T分析 1、项目优势: 依托园区优秀的基础规划--中新两国通力合作的结晶,优秀的规划奠定了园区成为高档居住区的基础。 交通便捷--靠近机场路,进出工业园区的各大企业便捷。 丰富的景观资源--地块处于金鸡湖、独墅湖之间,周边无高层建设,可将两大湖景尽收眼底。 周边工厂、企业将将提供大量客源--地块周围有包括世界500强在内的多家企业,提供了较多客源。 开发商品牌效应明显--中新置地开发商具有很高的知名度。 2、项目劣势: 目前周边大环境不佳--目前周边基本处于一种待开发状态:北部有工厂,与居住区混杂。 人气不足--目前周边基本没有成型的居住小区距离已有的邻里中心较远,在短期内无法形成居住的聚集效应。 缺乏生活配套设施--目前项目周边无购物、教育、医疗设施,配套上的落后造成业主入住后日常生活不便。 3、项目机会点: 高起点的规划奠定了园区将成为苏州的富人区--从政府的规划中,可以看出园区将会建设成为综合区,将来的环境和配套将会有很大的提高。 同质化竞争少--目前苏州市区、工业园区缺乏规模性的高档公寓,市场供应上存在很大的空白。 潜力巨大的需求市场--从苏州整体规划来看,向东面发展已经是必然的趋势,大量大型外资企业的进入使得更多消费者会选择在园区购房。 高尔夫球场的建设使全案更显贵族化--本案东面即将建造的高尔夫球场以及附近的低密度居住区,使本案产品更显贵族化。 4、项目威胁点: 思维定势--在苏州人看来(其中不乏部分投资客),本案所在地区属于郊区,只有农民居住在那里,这种根深蒂固的思维方式给本案销售带来较大困难。 现阶段产品形象难以提升--目前总体环境欠佳,与高档社区定位不相符,影响了项目品质。 机场路带来的嘈音--本案紧邻连接金鸡湖东西两侧的主干道机场路,巨大的交通嘈音所带来的影响不可避免。 产品档次在很大程度上靠自身创造--存在一定的风险。 苏州房地产市场整体形势走弱,影响产品的未来租赁价格。 5、总结: 明确的高端市场定位,整和利用已有的地段概念、产品规划、服务理念、开发商品牌等等资源,制造差异化产品,抛开现存的市场、甩开竞争,成为真正意义上的与自身竞争。这就要求我们对本案的产品定位、营销推广上有一准确的把握,从而保证本案的成功运作。 九、项目三大考量因素 1、对市场供求的考量 2、对产品的考量 3、对区域的考量 3.1外延的地段中心概念与政治、文化、经济中心的关系。 3.2自然环境与未来规划的影响。 3.3完善的生活机能设施与成熟或即将成熟的区域居住氛围是吸引购房的关键。 十、客户群描述 1、客户群心理需求 1.1追求住宅向城市新开发地区发展,接受新的环境。(湖东地区的热卖便是实例) 1.2对具有优秀性价比的住宅心理接受程度高。 1.3投资客源比例逐步上升,初步估计约占到园区市场份额的50%左右。 结论:本地块位于城市新开发地区,临近就业基地,具有较好的性价比,更宜获得高品味人士的青睐。 2、苏州高档租赁客源分析 目前的园区、新区、吴中开发区有相当多的外资企业,有很多外籍的外资企业的主管将要在本市购房。去年,园区、新区、吴中新增外企200多家,加上原来的和即将进入的外企,我们的客源将非常庞大。下表是这些客源的租房标准: 国籍公司职务租金(人民币/月)荷兰伊卡化学总经理70000西班牙英多光学总经理30000德国科得宝无纺布总经理20000美国PPG包装总经理18000新加坡碧迪医疗器械总经理8000台湾罗技电子厂长/经理11000德国西门子市场总监8000美国AMD工程师10000法国阿尔斯通财务总监18000荷兰伊卡化学技术工程师50000美国PPG包装销售总监18000美国旭电工程师18000美国纳贝斯克工程师18000日本日东电子工程师8000新加坡德力半导体工程师5000日本松下电工工程师5000台湾罗技电子工程师4000 3、本项目的客源分析表 客户职业年龄租赁期限可承受价位备注驻苏的海外公司高层管理人员30-453-6个月2000~2500$/月高端客户国内各大企业驻苏高层管理人员35-456个月左右1500~2000$/月高端客户小型公司商住6个月-1年1000~1500$/月中端客户各类型散客25-503个月以内600 $/月以上低端客户 第三部分定位篇 一、定位前的思考 1、位于园区的中心区域,未来园区二期建成之后,其位置具有相当的优势,富人聚集的区位优势提升本案的地位; 2、本案的自然景观优势十分突出,其北为金鸡湖、南为独墅湖,具有天然的资源优势; 3、周边亮点集中,有构筑顶级豪宅的配套。高尔夫球场、商务中心、特色酒吧、高级会所,均很好地提高了本案的价值; 4、交通动线较为发达,紧邻机场路,周边市政设施齐全,学校、医院、商业配套与社区为邻,坐享自在生活; 5、产品的现代经典外立面,大幕落地玻璃凸窗,采光通透,色彩清新现代,线条柔美,充分演绎国际居家尊贵; 6、针对市场形势,本案应该主要利用的是“天然资源+产品内部创新+后天服务”,塑造楼盘优势,进行楼盘特色整合后的强势推广。在苏州这个平台上操作房产,取胜的关键在于如何取得市场的热烈反响,引起轰动效应; 7、环球主题风格套房与国际化服务模式,对于本案的产品品质起到举足轻重的作用。 二、产品核心定位: 苏州首席“涉外酒店式服务公寓” 1、“酒店式服务公寓”是目前上海住宅楼市场上异军突起的一种新的租赁房,因设备豪华,服务完善,颇得外籍来沪人员等青睐,在苏州也有类似产品,但概念不明确。 2、加上“涉外”的定语,意在提高产品的档次,明确目前客群。 3、综合酒店式公寓与产权式酒店功能的全新产品,适合中短期居住。 三、产品差异化定位。 提升产品附加值的四大亮点 1、环球主题风格套房。 内部装修建议分成多个特色区域,根据不同的格调,划分多国主题特色的区域色彩,每区都有与众不同、风格独特的装潢与装饰风格、每区都有不同的人居文化、民俗风情、异域情调。如:中式古典区、日韩风格区、北美经典区、欧陆时尚区、澳洲韵律区、南亚风情区等。环球主题风格融入其中,必然尽显豪华、典雅、荣奢、尊贵,项目也自有它不同于其他项目的亮点。 2、环球主题的国际化服务。 2.1多国主题风情服装。 根据不同的特色区提供相应的具有异国特色的服务,在每个特色区提供相应的服装、饮食服务。如在中式餐厅可以要求服务员穿旗袍,提供传统的茶道服务,让客户可以体验中国茶道的源远流长和中国传统哲学的博大精深;日式餐厅则是和服,寿司点心,让客户可以尽情享受浓浓的东方情调;欧美风情区设立露天式咖啡馆,体现自由主题风格;此外,拉丁风情区一定要尽量体现拉丁风情的那种灵动、跳跃、起舞的特征。 2.2享受各国的礼仪。 为了给客户更多不同的感受,建议各楼层、区域行各国礼仪,以各国礼仪方式服务客户。不管客户是本国的还是国外的,都可以享受到热情的服务,是客户感到宾至如归,即使是在异国他乡,也不会有陌生的感觉。让客户可以感觉到是在自己的国家里进行商务谈判、交易。 2.3INTER网站与局域网。 我们会设立专门的国际网站,用来宣传公寓的服务,宣传公寓的客户源,扩大影响力,提高项目的知名度,从而使更多的人了解本项目,加入本项目。相应的,我们也会设置专门的局域网,用于内部交流,研究讨论工作,以便更好的服务和工作,从而取得更好的工作成绩。同时局域网还可以用于和周边项目加强交流、合作、竞争,加强周边连线,区域合作,领域扩张,增强企业生命力,使本项目在苏州房地产市场立于不败之地,获得更大利益。 2.4会员卡。 商品买卖靠售后服务赢得顾客,房地产发展也同样离不开“售后服务”。为了使项目获得更大的发展空间,产生新客户带动老客户的马效应我们建议制作专门的会员卡,有白金卡、金卡、银卡、普通卡等;白金卡会员享受最高、最完善的服务;金卡会员可以享受仅低于白金卡的各种不同层次的服务;银卡会员也可以享受不同层次的服务;普通卡则可以享受最基本的服务。客户可以根据自己的需要,办理相应的会员卡业务,选择适合自己的服务,但是不管客户选择什么样的服务,项目的服务宗旨都必须是尽心尽力,让客户满意,从而树立企业的信誉;客户可以凭会员卡,享受到本项目各式各样的服务,如高尔夫、子女入学、商务会所、运动休闲会所、定期组织旅游等,所有各种服务,我们都会进行全方位的策划、组织、管理。 2.5“99+1”的服务模式。 “99+1”高品质酒店式服务,全方位、全天候与您亲密接触。倾心打造“家政助理师、居所守望者、SOHO商务伴侣、健康咨询顾问、娱乐前台、礼仪先生、居巢保障师”等7大类99套服务,只为客户对我们的第100项要求获得真正的满足。 2.5.1礼仪先生4度支招。 代联系喜事庆典+代联系摄影、摄像+家居亲友重要日子提醒+租售鲜花盆景…… 2.5.2居巢保障师给客户30个安心、放心。 安装灯具+安装用电明线+调试多制式彩电+调试收录机+修理彩电、组合音响、微波炉修理,洗衣机+家用空调保养+换门锁+换水龙头+贴墙纸+铺普通地砖+拆换灯管+拆换业主插座线、照明线、照明开关…… 2.5.3娱乐前线9台大戏。 小规模聚会策划+图书阅览+邀请小型乐队来公寓演出+棋类活动+图书、音像制品交流+健美 培训 焊锡培训资料ppt免费下载焊接培训教程 ppt 下载特设培训下载班长管理培训下载培训时间表下载 +壁画租赁+各种展销活动…… 2.5.4家政助理搞定客户的16分需要。 公寓内送餐服务+买菜、买早点+宠物喂养指导+宠物短期看护+代订报刊、杂志+上门收、洗衣服+清洁地毯、玻璃+地板打蜡+二手电脑器材租售+二手家具租售…… 2.5.5居所守望者替客户打消23种后顾之忧。 MORNING CALL+24小时后台服务+代订各种电信卡+代办房产证+代叫出租车+代订车、船、飞机票+代领代寄邮件+代订旅游手续+清洗私家车+市级人才招聘会信息发布…… 2.5.6SOHO商务伴侣的10项全能好帮手 电话、传真、EMAILL+代似文稿+小型会务办理+打字、复印+电脑重要病毒发作日提示+交通信息咨询+误乐快讯发布…… 2.5.7健康咨询顾问突显7宗“最” 健康检查+家庭小药箱+特色门诊咨询+专科门诊预约+病人短期看护+心理诊所+残助用品短期租赁…… 2.6与金丰易居三大共享。 2.6.1全国会员共享。 金丰易居现在会员5万,其中有3万为高档会员(其会员档次正好匹配本项目)。我们会加强我们会员和本项目的联系,从而有助于提高本项目的知名度,加强本项目的客源,为今后的商务之旅提供更大的便捷。在国际格局日趋一体化的新形式下,加强各会员之间的联系,必然有助于日后的商务全方位发展。 2.6.2全国IT网络共享。 金丰易居网是中国房地产业点击率最高的网络平台之一。金丰易居网是中国房地产业点击率最高的网络平台之一。在全球网络技术高速发展的今天,把握商机已经成为商家发掘财富的最大砝码,利用丰富的网络资源,加强各开发商之间的交流合作,加强区域合作,使本项目能在网上得到更大的发展空间,充分利用金丰易居网络这块大资源,从而获得更多的商机。 2.6.3全国置换网络共享。 金丰易居网在就有上海有280多家置换门店,在全国多大城市都有金丰的网站。金丰易居网在就有上海有280多家置换门店,在全国多大城市都有金丰的网站。我们会组织专门的会员交流与合作,进行调查、协调、组织交流、进行更高领域的合作,为本项目作更高的宣传,提高本项目的知名度,扩大影响,提高再生度,从而有利于提高本项目的知名度。我们的置换门店也会做大力宣传,利用丰富的网络资源,为本项目带来更多新客源。 3、双湖生态景观。 本项目处于双湖之间,给人身处“水中央”之感,有得天独厚的地理条件优势,美丽的夕照,幽静的环境,优美的湖光山色,远离都市的喧嚣,使其具有短期疗养之功能,因为上海没有如此丰厚的自然共享资源,本项目的开发,也会提升本项目的旅游功能。眷顾金鸡、独墅双景美色,阅读双湖湖滨水岸生态。 4、高尔夫高档休闲运动。 我们可以吸引全国高尔夫爱好者加入本项目,还可以发展外籍高尔夫爱好者加入本项目,开展高尔夫项目运动,提升本项目社会效应,为本项目赢得更广阔的客户源,提升本项目的价值品位。彼临高尔夫球场,观涵养园区国际生活格局,享园区高品质生活,行园区高格调社交,拥高品位休闲乐趣,必然心情荡然舒适。 四、功能定位。 五星级、配套型、功能型服务公寓 “涉外酒店式服务公寓”作为复合型酒店物业可以构成一个完整的功能群落。 1、国际化生活配套 2、国际化商务配套 3、国际化休闲配套 4、国际化企业配套 5、环球主题的国际化服务 第四部分企划篇 一、广告总精神 双湖高尔夫·环球文化生活 二、广告分解精要。 湖滨水岸?异国浪漫生活领地 1、湖滨”,亲湖亲水的地段区位特色。 2、“水岸”,即“水之岸”,占领异国浪漫生活领地。良辰东方美景、水景之地,尽享生活舒适、浪漫、休闲情调,突出本案地理位置的优越性,影响深刻,赢得本案在环境上的优势。 3、御享异国风情的高品质服务。中国传统茶道工艺展示,东方旗袍典雅华贵;日本寿司点心精美,和服宽松别致;欧美自由休闲咖啡茶座,整齐着装现代气息浓厚;拉丁风情舞蹈区域尽显拉丁热情,原始服饰热力四射。主题风格显示突出,满足不同商务需要,风格独特,苏州第一,融合各国特色,必将为本案赢得更高声誉。 双湖丽景?环球特色服务公寓 1、“双湖”,金鸡湖、独墅湖,天然湖泊相映相衬,优越天然地理位置,满足视野宽阔之感,全景式视野再不是广告词,梦幻美景在“双湖”立即登陆视野,发掘客户心理,从人本出发,为本案赢得客户心理上的支持,从而吸引客户眼球。 2、“丽景”,双湖美景,环绕生活区域空间,占据每一次呼吸,呼吸每一丝微风,感受清晨第一缕阳光,享受新生活每一天。让美景说话,让地位说话,证明本案之美景突出之功能,抓住“丽景”做文章,迎合现代都市人回归定位需求,从而获得本案广告面上的成功。 3、“环球特色服务公寓”,布局环球特色,浓宿人间精华,发布至高品位,成就至尊享受,感受最全面商务秘书服务,全方位安全无忧社区,尊荣豪宅,贵族享受,环球特色主题全面周到服务每一位客户。让环球特色融入公寓设计风格中,安装最无忧的全方位保安系统,最先进的定位商务秘书跟踪服务系统,全球风格餐厅、休闲生活区,超大视野设计,豪华室内 装潢配套设施,互相连通又各有隐私的室内设计,一切满足顾客需要,使本案成为苏州之最,独特风格,是本案成功的关键。 三、案名建议。 1、领世馆 1.1领世馆,即“领事馆”的谐音字。国际上的定义是一个国家在另一个国家建立的专门处理本国与所在国之间相互关系的办事机构。以领世馆命名给本项带来浓厚的国际色彩。 1.2案名点明了产品的多国主题“涉外酒店式服务公寓”,符合国际化标准,使产品主题明确,符合专业人士审美眼光。 1.3“领世馆”国际、现代、大气、朗朗上口易于传播。 1.4突出了本项目的商务功能及高品质地位。 2、蓝朝新贵 “蓝朝”,蓝色象征水的深蓝,间接说明“朝”,有富贵的意思;“新贵”象征新新人类,新贵族,说明了本案的主要目标客户,主题鲜明。 3、第六天 “第六天”,有周末的意思,突出本项目的轻松、休闲、度假的格调。 4、菁英汇 顾名思义,“菁英汇”就是说本案是菁英的云集汇聚之地。取名大方,现代气息浓厚,目标客户明确,必能吸引目标客户的眼球。 5、中新国际 “中新国际”,名字简单、明了,能体现本案的国际风情,与国际接轨,体现了世界一体化、现代化、竞争化的要求。 6、CITY ONE 英文名字,体现现代人类高素质、文化水准,“第一城市”,强调了本案的唯一性,和区别于其他项目的唯一性。 7、双湖领地 “领地”,有至尊、唯一、霸主、领先的意义,“双湖”说明了本案位于金鸡湖和独墅湖之间的地理位置,“双湖领地”说明了本案在双湖之间具有得天独厚的地理环境和领袖一方的霸主气质。 8、水中央 “水中央”歌名,能在年轻高消费一族中产生深远影响,同时又能形象解释本案的地理位置处于两湖之间,案名形象生动,给人美感,符合现代化国际审美标准。 四、推广思路 五、广告传播。 1、第一阶段,楼盘整体形象推广 1.1形象篇之一: 1.2形象篇之二: 1.3形象篇之三: 1.3形象篇之四: 1.4形象包装四(见附件1): 2、第二阶段,楼盘卖点细分 2.1形象篇之一: 2.2形象篇之二: 3、第三阶段:针对剩余房源推广 经典房鉴赏推荐系列宣传 节假日优惠促销活动 细分客户点对点推广 五、广告宣传。 1、系列一:环球管家服务,让生活更美好 “环球管家服务酒店公寓,惊艳苏州!” 苏州人与环球管家服务居住方式大讨论 主办:苏州相关政府机关 承办:房地产有限公司 人员:市房地局官员、区政府官员和一些等房地产权威、专家;各大报社记者;设计院以及其他一些单位。 活动内容:国际居住理念对我们的影响,经济发达了,我们究竟需要什么样的住宅…… 重要载体:各报社发稿报道会议情况,《苏州日报》、《姑苏晚报》进行“涉外酒店式服务公寓生活方式”大讨论 目标:软硬兼做、高低空结合,对“酒店式居所现象”进行大讨论、大宣传,最终落实到本案“国际化、酒店式、休闲性”。 2、系列二:征文比赛 活动主题:延续活动--“英式管家服务,让生活更美好”的话题,提出“环球国际生活观对苏州居住生活启迪”的征文比赛 活动形式:征文与报纸讨论 参加者:不限 活动内容: 在各大报纸发布征文启事,宣传征文主题、要求、规格等,组织报纸上的讨论活动; 邀请高级白领阶层(可以以外资白领人士为主要对象)参与征文、讨论。 畅谈英式管家服务对苏州未来居住理念的启迪; 邀请征文获奖者、讨论热情参与者参加茶话会,并对大奖得主发奖以及邀请他们作为公司组织的优惠活动的参与者;编订征文集。 活动配合:媒体配合;组织征文评审委员会。 第五部分建议篇 一、项目运作模式 1、操作方式 1.1建议聘请具有丰富客户资源的国际知名专业酒店管理公司。树立酒店品牌、提升酒店管理质量、扩大本项目的影响面。引入酒店管理公司有两种方式,一种是引入管理,即整个酒店的管理和管理班子都由国际知名管理公司提供;另一种是引入品牌,即酒店只是挂国际知名管理公司的品牌,管理人员由酒店方自己负责。鉴于本项目实际情况建议采取第一种方式。 1.2整合旅行社、交通等各种社会资源,提高酒店的规模化经营。 1.3尽快加入国内外的分时度假酒店网络,与各旅游公司、度假机构等建立的资源共享系统,实现淡旺季客源的调配,增强业主的购买信心。 1.4通过销售网络,向投资者提供适时的信息沟通,提供个性化的服务。 2、配套服务 2.1本案的多国主题特色服务,是本项目服务方向主要卖点之一。不同的特色区提供相应的具有异国特色的五星级高档服务,可从服务员的服装、礼仪、服务项目等多方面体现不同风格的特色服务。 2.2拥有国际直拨电话及留言信箱、高速宽带互联网连接、免费自助咖啡/茶设备、设有独立淋浴间及专用化妆镜的豪华大理石浴室、独立控制空调和供暖系统、冰箱及迷你酒吧、熨斗及熨板、彩色电视机、卫星电视全日新闻频道、智能中央灯光及空调遥控主机、吹风机及电子保险箱等。 2.3在餐饮及娱乐设施方面,一般拥有一个大堂酒廊、酒吧及休闲餐厅,并提供自助餐为特色。酒店的其它设施包括室内游泳池、健身中心、精品店、洗衣/干衣服务、泊车以及礼宾部。与此同时,专为商务旅客而设的服务还包括行政人员客房楼层及商务中心。 2.4在会议设施方面,一般有专门的会议场地,容纳客人不等,还可以根据宴会规模的需要分隔成不同大小的宴会厅,酒店一般还设有小型会议室。 2.5现场包装要达到良好的效果,不需要增加太大成本。象地盘包装及销售包装基本上是一次性投入,而广告是多次投入。楼盘现场包装是广告的有益补充,是营销策划中不可缺少的一环,起到强化及深化广告宣传效果。 二、酒店管理公司建议--万豪 鉴于本项目优良的品性,以及本项目作为苏州首席五星级酒店的特点,需要聘请知名的国际品牌酒店管理公司组建管理团队,实施经营管理。上海金丰特推荐世界级的酒店管理精英公 司--万豪国际集团。 1、万豪国际集团简介 酒店连锁管理公司万豪国际集团 (Marriott International Inc.) 万豪国际集团是全球最大的豪华酒店管理集团,且被视为世界最佳的酒店管理集团之一。多年来,万豪国际集团拓展迅速,在亚洲主要城市及广受欢迎的度假地建有豪华酒店。 截至去年底,万豪在中国内地及港澳特别行政区管理的酒店及公寓已达三十三家。万豪对在中国所管理的酒店市场细分为主攻商务旅客。 万豪国际集团是居于全球领导地位的酒店管理公司,业务遍及全球64个国家和地区。2001年的营业额达200 亿美元。万豪国际酒店集团在世界各地管理或以专营权经营近2400家酒店,提供约435900间客房及6600 间休闲住宿别墅。该集团旗下酒店包括万豪酒店、JWMarriott酒店、丽嘉酒店、万丽酒店、万怡酒店等。万豪国际酒店集团的“万豪礼赏”计划在全球59个国家拥有超过2100家参与酒店(包括60家位于亚太区的酒店)及逾一千七百万的会员,在2001年于著名旅游杂志《BusinessTraveler》读者选举中,荣获“世界最佳酒店奖励计划”的殊荣。 2、万豪管理模式与特色 早在20世纪90年代,万豪就开始着意考察中国市场,寻找机会。 1995年,JW万豪、丽嘉进入香港,香港随即成为其安插在远东的桥头堡,万豪探测和搜索的眼光不时地从这里向内地扫描,至今其亚太区总部还落在这里。 1997年,亚洲金融危机横行之际,万豪瞅准机会出手,“花了很多钱100%地买下”在香港酒店业占有很大市场的万丽集团。此前的万丽集团刚刚通过一系列资本运作,先后控股了香港新世界和华美达两大酒店集团,后两大集团都拥有20家以上酒店数。这样加上万丽本来的10多家酒店,万豪的酒店数从原来不到10家陡增近10倍,一跃成为在亚洲拥有最多酒店的集团。 从此奠定万豪在亚洲酒店市场的统帅地位,其后再没见什么“大动作”,但却一直稳打稳扎,渐渐渗透,这在内地市场表现尤为突出。 同样是在1997年,开发长江三峡之际,重庆一家民营企业投巨资建起一家大酒店,急需专业管理。万豪得到了这个信息,考察发现其硬件设施比上海许多一流酒店都要好,而更重要的是,万豪还预先得知重庆将变为直辖市,于是,虽然当时内地百业低迷,但万豪却看好远景,与重庆方面一拍即合,酒店命名为重庆万豪酒店。自此,万豪之手正式伸进内地。 随后,大连万豪开张,然后是上海、武汉、南京,广州等地,万豪旗下的万豪、万怡、万丽、华美达、新世界等12个品牌在内地到处下蛋,5年时间里,内地加盟的酒店数已经达到了24家,平均一年新开业近5家。除了华美达是稍微大众的品牌,其他品牌都是高档酒店, 在这个层次的酒店市场,这样的扩张速度绝对不算慢了。有意思的是,不管外部环境和经济气候如何改变,这种扩张速度从总体上讲都是匀速的,包括接下来5年的目标,也是平均每年开张5家左右。 有业内人士把这种匀速解读为谨慎,也有人认为其实万豪是在等待,等待一次在各种时机都成熟后的“大释放”。 一直以来,万豪主要通过两种方式介入中国酒店市场,一种是输出管理,即整个酒店的管理和管理班子都由万豪集团提供;另一种是输出品牌,即酒店只是挂万豪的品牌,管理人员由酒店业主方自己负责,万豪同时提供其全球网络销售和业务支持。不管是哪种方式,万豪都只是做管理,不当业主,这是在政策限制下的一种决策,国家规定,酒店中外资成分最多不得超过49%。万豪显然并不想这样,因为即使酒店经营管理得再好,自己也得不到利润的大头。 3、万豪管理项目汇集 万豪在中国管理酒店一览表 城市名称北京北京新世界万怡酒店广州广州中国大酒店上海上海扬子江万丽大酒店上海万豪虹桥大酒店上海齐鲁万怡酒店上海明天广场JW万豪酒店天津天津滨江万丽大酒店重庆重庆万豪酒店昆明昆明万怡酒店沈阳沈阳新世界万怡酒店沈阳皇朝万豪酒店顺德顺德新世界万怡酒店无锡无锡新世界万怡酒店西安西安古都新世界酒店香港特别行政区香港新世界万丽酒店香港万豪酒店香港万丽海景酒店澳门特别行政区澳门新世界帝濠酒店 三、产品设计建议 1、设计宗旨 1.1为了提升项目综合素质,体现开发商“五星酒店”的服务理念和设计者以“地标建筑、地理位置、楼盘规划”为基础的设计思想,本案将设计成“五星服务式酒店公寓+顶级休闲购物区+国际化商务配套”的国际标准项目。本产权酒店的设计、装修完全按国际级五星酒店的标准实施,突出其环球文化主题、商务功能与休闲价值。 2、产品分类表 类型户型面积(平方米)配比异国主题装修风格装修预算商务客房50-6016%现代简约900元/平方米黄金套房60-7016%现代简约1200元/平方米白金套房80-11036%日韩风格1600元/平方米现代简约1300元/平方米钻石套房120-15032%中式古典2200元/平方米日韩风格1600元/平方米澳洲风格1600元/平方米欧洲风格1800元/平方米 3、装修及配置 本案的多国主题精装修套房、全配置,是该物业类型的主要卖点之一。顺应市场和消费者的心理,本项目需考虑按五星级标准做成多个异国风情精装修特色区、全配置房,这将大大增加项目的附加值。 墙地面部分 套房客厅地面为地毯,房间地面为实木地板,墙面、天花板白灰打底乳胶漆。 门窗部分 入口为优质实心防盗门, 普通甲板室内门。玻璃幕墙以享受高层建筑远观苏州的美景。 卫生间 考虑国际品牌洁具产品,装修时注意空间的通透。建议在卫生间里做大浴缸,增加酒店的品位。 配置 考虑家具、烘干机、电视、冰箱、洗衣机、微波炉、电吹风等设施。 上述装修与配置,根据不同的配置标准,费用在900-2200元元/平方米之间不等。由于本物业的类型较为高级,可走中高标准路线,装修配置费用建议在1500元/平方米左右, 对外可报2000元/平方米。