房子签约注意事项

签订购房 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 八大注意事项 取暖费的约定 第一项：关于五证 陷阱：有些开发商没有五证或五证不全时，为了出售房屋可能提供虚假的五证主 要是复印件；或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能 导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。 对策：1、复印件要注意看原件。2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的 多少。3、对于承诺证件正在办理中的开发商，可约定开发商在一定期限内不能取 得该证件所要承担的责任。 律师建议增加补充条款： 出卖人保证对出售房屋所持有五证的真实性、有效性。若因此导致买受人退房的， 出卖人愿向买受人承担已付房款双倍的返还责任。 第二项：关于公摊面积 陷阱：建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理，这样有的开发商 会提高公摊面积减小使用面积，而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约， 买受人也起诉无据。 对策：1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。2、在附件二中列明公摊面积的构成。3、按套购买使用面积，双方不涉及公摊处理。 律师建议增加补充条款： 双方协商一致，同意对公摊面积的变化按下列第____种方式处理： 1、如果实测公摊面积超出暂测面积的，买受人在超出暂测面积的3%以内据实结算，超出3%以上的部分由出卖人承担相关费用；如果实测面积少于暂测面积，买受人 据实结算。 2、买受人对实测面积的承担，仅在超出暂测面积的1平方米以内据实结算。 第三项：关于房产证 陷阱：建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定 期限，所以其中房产证的办理取得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延颁 证或找各种理由不办证。 对策：1、五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证，所以五证不全就免谈。 2、将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来，开发商是具体行政行为的相对 人，买受人不能起诉行政机关的违法行为。 律师建议增加补充条款： 如果因出卖人的原因，导致其在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的， 双方选择以下第____种方式处理： 1、 买受人不退房的，出卖人按照本合同第九条第1种第（1）项的违约金计算 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 承担责任。 2、 买受人退房的，出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责任的约定承担责任。 如果因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因，导致出卖人在交房后360 日内不能为其办理取得房产证的，买受人按照本合同第七条第1种的处理方式及违约金计算标准承担责任。 如果因颁证行政机关的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，买卖双方互不承担责任。但出卖人应当出示盖有行政机关公章的证 明文件，否则视为出卖人违约。 第四项：关于书面 通知 关于发布提成方案的通知关于xx通知关于成立公司筹建组的通知关于红头文件的使用公开通知关于计发全勤奖的通知 陷阱：合同中约定通知义务后（如：交房通知），开发商如期不能履行义务，延期 后其可以在售楼部张贴书面公告，却署名约定日。还将公告辩为书面通知，以推 托自己的责任。 对策：1、将书面通知的形式约定清楚，开发商违约时，买受人就有确凿证据。2、 如有开发商违约，买受人应一具体的书面形式通知对方，以备证据。 律师建议增加补充条款： 本合同中所含书面通知义务的，双方均应以邮政快件的方式通知对方。 第五项：关于所售房屋的坐落位置 陷阱：开发商开发多个楼盘时，买受人可能买得是位置好的某号楼，可交房时该 楼号又变为相同结构位置不好的楼层。 对策：1、在合同附件一中，附上小区的平面图并标明楼号。2、开发商应在此附图中盖章确认。 律师建议增加补充条款： 出卖人应当将出售房屋所属楼号在小区平面图中标明，并将小区平面图粘贴在本 合同附件一内加盖公章。 第六项：关于所售房屋的抵押 陷阱：有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押，进而将所建楼盘抵押。 如果此类房屋出售，开发商破产时，买受人得不到房屋。因为买受人还未得到房 产证，不具有物权。 对策：1，在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。2、要求开发商将合同在房管局备案。3、要求开发商提供保证责任。 律师建议增加补充条款： 出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情况，若因此导致买受人退房，出卖人应 向买受人承担已付房款双倍的返还责任。 第七项：关于物业管理公约 陷阱：《物业管理条例》今年9月1日实施，其中明确规定买受人在购房前开发商 要与前期物业管理企业签订《物业管理公约》。否则，开发商就不得出售房屋。潜 在的买受人也就有可能依法得不到房产证。 对策：1、买受人应要求前期物业应以招投标的方式介入。2、开发商与前期物业签订了《物业管理公约》。3、买受人也应签订三方都署名的《物业管理公约》。 律师建议增加补充条款： 出卖人在出售房屋前，应与招投标方式选择的前期物业管理企业签订《物业管理 公约》。 买卖双方在签订本合同时，应同时签订有前期物业管理企业署名的《物业管理公 约》。 第八项：关于各方责任范围 陷阱：如果因开发商的各种原因（如：五证不全、一房二买、又抵又买等）情形 导致买受人得不到房屋，买受人的损失范围没有界定。然而法律也没明确具体范 围。 对策：1、根据《民法通则》以及6月1日的《解释》将实际损失细化。2、对开发商给自己造成的损失准备好证据。 律师建议增加补充条款： 如果因出卖人的单方原因导致退房，出卖方承担的责任范围如下： 出卖人的责任范围： 1、 退还已付房价款及其利息（此利息的计算，如果是一次性付款按同期银行存 款利率计算；如果是按揭付款按同期银行贷款利率计算）。 2、 赔偿买受人从签订此购房合同时起到退房时至每平方米售价的升值差价。 3、 赔偿买受人对所购房屋的装饰装修费用（此费用仅以装修实物和相关票据为 限）。 4、 对于按揭付款的买受人，出卖人应赔偿买受人办理按揭相关手续的费用（包 括：银行手续费、保险费、评估费、公证费等）。 首先，格式合同没有区别，都是统一的，其次主要看附件合同要注意这些问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 ： 文前提要：合同附件与合同内容一样，都十分重要，因此应充分重视附件内容。 专家表示，主要对于购房合同附件内容中的付款方式、房屋装饰设备说明、补充 条款以及处理办法等四个方面多加小心，便可做到安全购房。 购房合同中附件内容的同样相当重要，部分条款的重要性甚至超过格式条款。 法律专家表示，虽然目前购房者对于购房合同的重要性有了相当的了解，也非常 重视合同内容，防止签订不平等的合同条款。与此同时，政府部门也制定了格式 合同文本，供购房者参考。但现实问题是，开发商会随机应变，为了规避格式合 同的种种限制，往往在附件中大做文章。 因此，购房者必须留意附件内容，以防止自己利益受损。 纠纷多半来自附件内容 上海的李先生因为忽视合同附件内容而吃了一点小亏。今年年初，他在莘庄附近 购置了一套小面积的老工房，用于自住。但在购房合同附件中没有明确约定固定 装修部分的处理办法，虽然当初看房时房东曾经承诺赠送固定装修，但是交房时 他发现一台七成新的空调已被撤走。 其实，因为不注意合同附件内容而吃亏的远不止李先生一个人。记者了解到，目 前买卖过程中产生纠纷的，其中很大一部分涉及到附件内容。缘何出现这种情形 呢？广东耕兴律师事务所张茂荣律师表示，合同附件是合同的补充，一般来说内 容不会超过合同范围，但有些开发商为了规避政府提供的范本合同的规制，往往 变附为主，以大量附件的形式，直接变更了合同的主要内容，并以格式条款的形 式“约定”附件的优先适用，在此情况下，附件的作用和效力远远超过合同本身， 因此购房者不可忽视。“有些附件内容甚至可能架空格式合同。”张茂荣告诉记 者。 那么附件中哪些问题不能忽视呢？北京市金诚同达律师事务所上海分所龚胜利律 师表示，一般情况下对于那些限制购房者权利，增加购房者义务，扩大开发商权 利，免除开发商责任的内容，一定要当心；而对于二手房买卖合同，对于那些语 焉不详，或者约定不是很明确的附件内容，也一定要小心。因此购房者一定要耐心地多看、细看，并对严重不平等且足以影响购房者重大权益的条款据理力争。 重点关注四大要点 律师表示，附件的本质也是合同，任何合同都是双方协商一致的结果，即使是开 发商提供的统一适用的格式附件，也只有与购房者协商一致后才对购房者发生法 律效力，购房者在签订之前完全可以与开发商协商修改。 据了解，目前购房合同附件内容主要包括付款方式、房屋装饰设备说明、补充条 款以及处理办法等内容，因此购房者只需要在这四个方面多加小心，便可做到安 全购房。下面结合具体案例来说明。 付款方式要灵活 有不少购房者忽略付款方式的灵活性，万一中间出现问题，往往会使自己陷入被 动境地。 案例：陈先生与深圳某房地产开发公司签订购房合同，以68万余元定购开发商某 楼盘房屋。在签订《深圳市房地产买卖合同》时，开发商在合同附件提到，要求 陈先生必须在一个半月内办妥所有贷款手续，否则视其违约，开发商有权拒绝签 订买卖合同并不予退还首付款等。但令人意想不到的是，陈先生向银行申请贷款 时未能成功，按合同约定首付款可能无法退还。 律师点评：张茂荣认为，上述案例中的附件内容明显对购房者不利。一般情况下， 合同附件会对付款方式的违约责任进行约定，但对于没有经验的购房者而言，一 定要防止那些只有自己义务和对方权利的条款，以免落入圈套。 类似的情况在二手房买卖过程中也比较常见，有些与付款方式有关的附件内容也 规定买方必须在一定的时间内办妥一切贷款手续，否则视为违约。 对于上述情形，律师认为，附件是合同的补充，正常情况下是先签合同再签附件。 不要违反正常的签约顺序先签附件再签合同，更不要签订只有自己义务和对方权 利，没有自己权利和对方义务的附件。因此律师建议可以在附件内容中特别提出： 如果非买卖双方原因而造成无法办理贷款，双方均无需承担违约责任。 装修内容需细致 不管是买全装修房，还是买二手房，对于装修部分的描述一定要细致，不能笼统 模糊。 案例：上海的王先生购买了一套全装修房，在参观样板房时，王先生发现开发商 采用的装修材料质量很好，于是毫不犹豫地在购房合同上签了字。但等到开发商 交房之后他却发现有诸多地方与样板房标准不符。而更让他感到有些无奈的是， 开发商在合同附件中并未明确规定装修材料的品牌。 律师点评：龚胜利表示，涉及到能够明确的内容必须具体，这样才能避免日后发 生遭遇侵权而无法追究的尴尬局面。如全装修房关于装饰、设备标准的约定。对 于购房人而言，此约定的关键是要把装修标准具体化。要避免采用诸如“高级面 砖”、“高级外墙涂料”、“高级木地板”之类的模糊性标准。应当尽量写清装 饰材料规格、颜色和设备的商品品牌（型号）及其质量标准。 在二手房买卖过程中也会涉及到这方面的内容。如果卖方同意赠送，那么在合同 附件中尽量把装修的状况描述清楚，以及赠送的固定装修部分如空调等内容都做 记录，而不能只是笼统的一句“保持室内原有装修程度”。 此外，在二手房买卖过程中，还有一些装修隐蔽部分的详细情况，如水管是否漏 水等，都可以事先询问卖家，然后记录在附件中。这样，即使日后出现问题也能 明确应该由谁来承担责任。 补充协议上签字要谨慎 对于开发商事先拟定好的补充协议内容，必须要小心那些加重购房者义务或者开 发商免责的条款。 案例：广州的钟先生在签订房屋买卖合同时，在售楼人员的“忽悠”下，并未仔 细阅读合同内容便签下了自己的大名。但到交房时间之后他却并未拿到钥匙，于 是找到开发商理论，但开发商告诉他，此次造成延期交房的原因属于免赔范围， 只能遗憾地请他再耐心等待一段时日。 律师点评：龚胜利表示，由于格式合同内容并不能包罗万象，因此可以根据自己 的实际情况进行自由约定补充协议。但在现实中，很多开发商会事先将补充协议拟好，然后只需购房者签字即可，而其主要目的却是为了自身免责或者规避风险， 如由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任，以及面积丈量误差率差异过 大在哪些情况下能免赔。如果签字承认了这些条款，等于忘记保护自己的权益。 因此对于有些开发商事先拟好了的补充协议，购房人要仔细阅读、审查，防止有 的开发商利用补充协议擅自变更主合同的条款而单方加重购房人的义务。此外， 购房人还要充分利用该补充协议把自己关注和担心的一些事项在补充协议中做出 详细约定。 处理办法需明确 开发商违约如何处理，合同约定应该越明确越好。 案例：上海的于小姐购买了一套新房，在签订买卖合同时，她看到合同附件中关 于售后服务的内容有些过于笼统，如合同中写道：如一年内房屋出现质量问题， 开发商应协同建筑商一起解决。她认为这种提法不妥，因为没有涉及到如果未及 时解决问题应如何追究开发商的责任，于是强烈要求开发商将处理办法明确下来。 律师点评：龚胜利表示，很多合同中常可以看到这样的条款，“如果××，应于 ××日之内解决”，但是并没有约定如果没有履行承诺内容自己应该承担什么责 任，这样，即使最后认定是开发商的过错，却因为处理方式不明确而难以追究其 责任。 对于购房者的责任，在开发商提供的合同中，如何承担违约责任早已十分明确。 因此购房者与发展商签署的合同中要明确对开发商如果没有履行承诺、不按设计 图纸施工和达不到质量等级等等的处理办法，也要做到越详细越好。 纲要： 1、买卖身份莫简单 2、售楼广告多睁眼 3、五证审查须从严 4、样板房中少联翩 5、认购书前要盘算 6、合同条款多把关 7、补充协议别嫌烦 8、签字盖章祝圆满 内容： 1、买卖身份莫简单 即买房人的确定、卖房人的审查。确定好以谁的名义买房，其它可能涉及到 将来过户、继承等问题。同时，注意轻易不要以他人名义买房，由此引发纠纷的 情况很多；卖房人应是开发商，少数例外。购房者应要求其提供营业执照原件，查看是否通过了最新年检，贴有年检标记，经营范围中有无房地产开发、销售内 容。如没有相应资质，将导致开发、销售行为违法，这样的房产买不得。 2、售楼广告多睁眼 很多购房诉讼是因广告宣传而起。在对楼盘的宣传中，开发商过多使用溢美 之词已形成一股潮流。开发商对楼盘的规划环境、价位等极力进行包装，而直接 面对购房客户的售楼小姐更是利用楼宇沙盘模型大做文章，让购房者觉得买到了 “便宜”：优美的环境、低廉的价位并能享受到开发商无微不至的人文关怀。实 际上，一旦购房者拿到钥匙踏进自己的房屋，往往发现开发商描述的各种美好景 象与现实相距甚远，于是产生一系列纠纷，在无法协商一致的情况下，只好诉至 法院讨说法。 为了避免不必要的麻烦，购房人最好在签订合同时，要求开发商将广告承诺 的内容写入双方协议中，或要求作为合同附件，使其成为合同内容的一部分，以 此约束开发商实现广告内容。 3、五证审查须从严 目前在商品房的销售过程中，开发商一般不主动出示“五证”的原件，只有 少数开发商将“五证”或“五证”原件的一部分在销售时明示。不出示“五证” 原件的原因很多，有的是工作态度及责任心问题，有的是有意回避“五证”中所 记载的瑕疵，如存在抵押等，有的是利用复印件做假，如将某项目一期说成二期 等。 对于初次购房者来说，要分清“五证”的真伪，认识到记载内容可能存在的 利害关系，较为困难。最好将其作为合同附件，并要求开发商在合同中保证“五证”的真实性，否则应承担一定的违约责任。 五证是指《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可 证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》（或《商品房销售许可证 》）。 正式的《国有土地使用证》盖有人民政府公章、房屋土地行政主管部门公章、 有偿土地使用证专用章，证上土地使用者应与开发商名称完全一致，注意有无土 地使用权抵押记录。《临时国有土地使用证》只能用于办理预售许可证和开工证， 不代表已取得最终土地使用权。一般是开发商先期缴了一部分地价款，如后期款 项不能足额交付，就拿不到《国有土地使用证》，这是购房者办理产权证的一个重 大隐患。 规划局的《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律 凭证，取得该证后方可申请开工手续。 根据房管局的《建设用地规划许可证》，看开发商所使用的土地用途、位置和 界限是否与建设用地规划许可证相一致。 建委的《建设工程开工许可证》是工程可开工的法律凭证，开发商出售的是 期房，应要求出示该证。如是现房，应查看建委发放的《建设工程竣工备案表》。 房地局的《商品房预售许可证》、《商品房销售许可证》系可预售、销售凭证， 注意是否在有效期内，所购房子是否在预售、销售范围。有的房屋开发商已办理 了大产权，此时应看产权证上是否包括了所购房屋。 2003年6月1日起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷 案件适用法律若干问题的解释》第2条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明， 与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售 证明的，可以认定有效。 4、样板房中少联翩 在商品房预售过程中，有的开发商设置了样板房或样板间。并且该样板房布 局讲究、装修精美，往往容易令购房者浮想联翩，仿佛已置身于自己将来的房子 中，被样板房迷惑，放松了很多应该注意的购房问题。结果在购房入住后，发现 房屋和样板房有不小差距。 虽然《商品房销售管理办法》第31条规定，开发商设置样板房的，应当说明 实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付 的商品房应当与样板房一致。但很明显，购房人是需承担一定的举证责任，要证 明样板房的存在及内部结构、设备、装修标准等情况。所以买放人对于样板房要 头脑清醒，如购买的房屋同样板房，应说明实际交付的商品房质量、设备及装修 与样板房一致，要把样板房情况在合同中确定。考虑到样板房可能拆除或结构内 容等发生变化，建议购房人将样板房情况以拍照、录象等证据形式固定。 另外，还应注意整体楼房的结构。顺义法院受理了一起噪声超标引发的商品 房买卖合同纠纷案。原告胡女士要求被告北京某房地产开发有限公司为其免费调 换一套与原告所购房屋同等面积、同等价格的楼房，并赔偿原告12485元的经济 损失。2002年4月，原告装修后入住,不久发现自己房屋下面有振动和噪声，经了 解是被告在原告房屋下面设计和安装了地下供水系统。随着住户的增多，振动和 噪声越来越大、越来越频繁，导致原告无法居住。2003年8月20日，原告委托顺 义区环境保护局环境监测站进行了鉴定，该站出具的监测报告显示原告地下的噪 声超过正常标准，原告随后起诉。 5、认购书前要盘算 在目前商品房交易过程中，许多开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同 前，要求购房人签订认购书，交纳认购款。这里说明一点，签订认购书不是房屋 预售或销售的必经程序，建议购房者不要轻易签订认购书。如果有的购房者的确 看上了某个项目的房子，担心错过，必须签订认购书，则应注意以下问题： 首先，根据2003年6月1日起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合 同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容 （包括当事人名称或者姓名和住所；商品房基本情况；商品房价款的确定方式及 总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期等条款），并且出卖人已经按 照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 其次，无论认购书具不具备成为购房合同的条件，其效力均应根据开发商是 否已取得商品房预售许可证明、本身内容等来确定。 再次，购房者在认购书中要明确所交款项是“定金”还是“订金”，二者法 律后果是不同。 6、合同条款多把关 在签订商品房买卖合同时，因为买卖双方在专业知识上信息不对称，有时买 方并非出于本意或者不知道如何把握合同，以致最后在合同履行中处于被动地位。 购房者在签订《商品房买卖合同》前，应对合同条款及专业词语仔细阅读、 理解，必要时可向房地产专业律师以及房地产开发主管部门进行咨询。 就合同主要条款说明如下： （1）关于房屋面积方面的条款。 商品房以建筑面积计算房款，建筑面积由套内建筑面积与分摊的共有面积两 部分成。应在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有面积多少，并约定建筑面积 不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差的处理方 式。目前交付房屋时，往往建筑面积增大，且不超过3％，但套内建筑面积减少，公摊面积增大。为避免此种对买房人不利的情况出现，合同中有必要约定套内建 筑面积不得减少多少，公摊面积不得增大多少等等，比如：2％，并约定超出此范 围怎么办，退房或不退房；退房包括哪些费用，不退房如何承担违约责任等。 另一种按套内建筑面积计算房款，套内建筑面积与合同约定不符时，一般按 照最高院司法解释确立的一般原则即是否超过3%处理。 （2）关于价格、收费、付款额同的条款。 价格条款应比较明确，应有细项约束发展商不得随意加价，不应包括其他各 种不合理费用。在付款方式条款中，应明确、详细规定付款方式，如缴纳定金的 时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额等。 可注明买方在合同生效的几天之内向金融机构申请贷款，如果不能通过的话， 买方可以取消合同，全数取回定金。建议买方无论有无贷款的必要，最好争取加 入此条款，达到留给自己一个冷静期的效果。 （3）关于房屋质量的条款。 购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫 生间的装修标准、等级；建材配备清单、等级；屋内设备清单；水、电、气、管 线通畅；门、窗、家具瑕疵；房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。合同中还可 以规定房屋的保质期、附属设备保持期等。 双方合同中表述为“大理石地面、花岗石外墙与进口洁具、厨具”，而实际 入住时业主发现，大理石地面材料实为人造大理石，而进口洁具、厨具实际上是 国内产品，只是贴上外国商标。在案件审理时，开发商使用人造大理石没有违约， 因为当初在签合同时并未讲明一定要天然大理石。而进口洁具是合资厂生产，确 是外国品牌，也符合约定。当然，使用这些产品使造价和装修档次与业主所想象 的差距较大。对这种装修条款约定不明确，双方解释条款意见不一的情形，对格 式条款按《合同法》有关规定以不利于合同提供方即开发商的解释为准。 有些购房人认为，商品房竣工后已经过政府主管部门组织的竣工验收，验收 合格后才允许交付使用，因此商品房不应当出现质量问题。而且还有《住宅质量 保证书》和《住宅使用说明书》，这两书已对商品房质量的细节作了规定，因此也 就没有必要在合同中约定商品房的质量问题。但事实并非如此。 商品房竣工验收是以抽查的方式进行验收，因而不能保证每一套商品房的质 量都合格，而且竣工验收的质量标准和购房人所希望的质量要求也可能有差距。 至于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》关于房屋质量的规定，都是由开 发商拟订，侧重保护开发商的利益，因此有必要在购房合同中约定房屋的质量问 题。 墙体、地面、顶棚平直度，顶棚、厨房、卫生间防水情况，表面裂缝等进行 必要约定。 （4）关于售后物业管理的条款。 这是购房人在签合同时容易忽略的内容，要注意防止物业管理公司变更物业 费。自2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十三条规定：“商品 房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买 卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。” 但是，在实际签约时，很多房地产公司不同意在订立商品房买卖合同时与买 受人签订有关物业管理协议。对此，买受人应该据理力争，防止交房时物业公司变更物业费。 （5）关于履行合同的期限和方法的条款。 应写明房屋交付的日期，房屋价金的交付日期、金额和方法。例如交付房价 款，是一次付清，还是分期付清。 （6）关于产权登记的条款。 由双方依规定的日期会同办理，或委托代理人办理。在办理产权过户手续时， 卖方应出具申请房屋产权移转给买受人的书面报告，以及缴纳的税单。 按照《商品房销售管理办法》的规定，约定办理产权证的期限应为60日。但 是，实际签约时，出卖人往往将此期限延长，通常有90日、180日等等。买房人 应力争在合同中，将出卖人为买受人办理产权证的期限约定为60日，不宜太长。 如果此期限时间过长，如：365天以上，表明此项目的土地或房屋很可能被设定了 抵押担保，短期内不能解除抵押，对买受人采用公积金贷款和尽快取得房产证有 很大影响。 （7）关于税费负担的条款。房屋买卖中应缴纳的一切捐税、费用，应按法律 规定，各自承担，并明确载入合同。 （8）关于违约责任的条款。 包括出卖人逾期交付房屋应负的责任，或不能或不履行交付房屋应负的责任； 买受人逾期付款应负的责任，以及毁约不买应负的责任等。房产销售合同有关违 约责任的条款一般都有“销售方遇不可抗力导至逾期交房，不承担责任”这样的 表述。根据我国《民法通则》第一百五十三条规定，“不可抗力”，是指不能预 见、不可避免并不能克服的客观情况，如地震、火灾、战争等。依照此规定，房 产买卖合同中设定有关了延伸、扩张。但售房方不能把发展商自己的过错，如： 对市场判断不准确投资失误、项目设计不周密修改 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 等因素归之为不可抗力， 同时也不能把应该预计到而没有预计到的季节影响、上级行为、政府行为等因素 归之为不可抗力，从而免除自己理应承担的违约责任。因此签订合同时，应特别 注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。 现在开发商在购房合同中，关于逾期交房的违约责任一般约定为每迟延一日 承担全部房款万分之二或三的违约金。这个违约金的比例偏低，与支付房款的银 行贷款利息相当，违约金的惩罚性体现不够，买房者应争取提高该比例，可以考 虑在千分之0.5至1之间。 （9）关于不可抗拒力。 签订合同时，注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。 “不可抗力”指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况（仅指自然灾害， 不包括政府行为或社会异常事件）。任何一方不得就此做扩大解释，否则，该解释 不具有约束力。并应约定一个告知期限。 出卖人有时提出以下免责条款，买受人最好不要同意：非出卖人原因，有关 部门延迟发出有关批准文件的；施工中遇到异常恶劣天气、重大技术问题不能及 时解决的。 7、补充协议别嫌烦 《商品房买卖合同》补充协议内容一般包括付款方式、房屋平面图、公共面积 与公用房屋分摊面积说明、装修标准、迟延交房特殊原因的说明、公建配套设施 以及花园绿地的权属、物业管理等。建议购房者在签约时一定不要局限于格式条 款的内容，对有损于自己利益的条款要与卖方协商重新拟订，对遗漏的事项要加 以补充。 买受人在签订合同时一定要将自己与开发商所约定的事项在合同中加以体 现，只有这样才能在日后发生争议的情况下，有据可寻，最大限度地维护当事人 的合法权益。买受人尽可能要求开发商提供电气、供水、供暖以及其他线路和装 修的平面图。这既是购房人的一个基本知情权，也是今后解决争议的主要依据。 房屋平面图作为合同的附件一，是当事人意思一致的表示，也是日后发生争 议的解决依据。由于刘先生在签订合同时并没有仔细审查自己合同的附件，所以 并没有意识到开发商所提供的房屋平面图与双方实际约定的并不一致，并且存在 许多缺陷，而当双方发生争议时，起到证据作用的却只能是合同附件中的平面图， 所以，希望广大消费者在与开发商签订商品房买卖合同时，一定要仔细审查房屋 平面图的方向、尺寸、比例等具体细节是否在图中标明。 避免商住混用引发纠纷。随着商品房的交付使用，因商住混用产生纠纷的现 象时有发生，可在合同中约定出卖人保证本幢商品房只作为住宅出卖，不得作为 商业用房出卖，否则承担违约责任。 约定“五证”复印件的真实性，否则开发商应承担相应的责任选择卖方出示 《建设工程竣工验收备案表》作为房屋交付的条件。交房时出示实测面积。 从市场的角度来说，适销对路的产品供不应求，仍处于卖方市场，卖方就会 利用市场的优势，在履行合同的过程中不做出太多让步。至于市场需求少或积压 商品房，因存在这样那样的问题，卖方宁死也不肯让步。从司法的角度看，房地 产市场刚刚形成并高速发展，立法者、管理者从观念上和实际操作上都不能适应 房地产市场快速发展的需要，且又无经验及先例可循，导致立法和管理相对于房 地产业的快速发展来说比较滞后；在几种因素的综合作用下，短期内买方与卖方 是无法抗衡的，无法达到权利义务趋向于真实一致。那么在这种买方明显处于弱 势及不利的情况下，怎么能尽最大可能为自己争得一些应属于自己的但实际上却 被侵犯或被忽视的权利呢？ 买方聘请律师帮助签订购房合同的，在就合同条款进行协商、谈判的时候， 买方要与自己的律师站在一个立场，要表示出对律师的高度信任，这样才有利于 争取到最大的合同合法权益，最大程度减少合同内容不利于买方甚至对买方不公 的结果。在开发商表示不签就算了的情况下，即使你很想买这个房子，你也要沉 着，不要轻易放弃律师为你提出的谈判条件，要知道很多谈判不是一蹴而就的， 要有各自争取的过程。 总之，购房人在签订商品房买卖合同时，不要着急，尽可能多咨询一些专业 人士，这样才能签订一份权利、义务对等的商品房买卖合同。 8、签字盖章祝圆满 北京已出现了同一房屋买卖合同竟有三个版本的案件纠纷，开发商擅改合同 是出现三个版本的合同原因。 坚持卖方先盖章，买方后签字，不在合同上留空白。建议在合同上由加盖骑 缝章、过页章，个人买主过页签字。 签订商品房买卖合同应该是双方对合同的条款达成一致意见并以书面形式表 达后同时签字盖章，然后合同才能生效。但实际上一些开发商要求买方先签字， 然后才去盖章。开发商这样做有很多理由，比如开发商委托中介机构售楼时，中 介机构并无权在合同上盖章，所以必须将谈好的合同送到开发商那里去盖章；还 有的是开发商的公章归某个人掌管，为了提高开发商自己的效率或自己方便或者 其它的原因，开发商一般在凑足了几份买方已事先签字的合同后，才集中起来去 盖章。 卖方盖章和买方签字的时间差，对于诚信的开发商来说无需多虑，但对于个 别存在有意欺诈的开发商，买方就不得不防了，比如开发商利用这个时间差，将 一式四份的合同修改，在空白处增加对自己有利的内容，对事先谈好的补充协议 不认可，可这时买方已签字了，首付款大都交了，这会使买方处于一个不利的地 位。 为了防止这种概率虽小但对买方杀伤力却极强的细节，建议买方事先将合同 的空白处划掉，并将已选择的条款用汉字在合同的空白处表述出来，以防被改动。 最好坚持双方同时盖章签字，这开发商不是不能做到，同时也是对买方的一 种尊重，对合同严肃性的尊重 应注意以下问题：五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证， 第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的， 开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。 那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许 可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围 之内，以确保将来顺利的办理产权证。 购房过程中涉及的法律问题 作为购房者来讲，是老百姓一生当中一 个非常重要的问题，就是说先得安居才能乐业，所以，对于老百姓来讲买一套称心如意的住房是老百姓一个 很重要的问题。但是在购房过程中出现了很多问题，不时在报纸或者其他的新闻媒体上有所披露，其实，很 多问题应该说是如果购房者比较谨慎，对于购房的知识比较了解，很多问题是可以避免的。 个人在购房中，大体上分三个阶段。 第一，购房前的准备，购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目，就是你准备购买什 么样的房子，首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，非常重要的一点应该对开发商 的资信进行一个了解，就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。这些基本的了 解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。后面我会讲开发商的资信应该从哪几个方面讲。 第二，签订认购书和商品买卖合同，这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应该注意到 查验五证，我后面会讲什么叫五证。交付定金，签订认定书，选择付款的方式，签订商品房买卖的合同，再 交付购房款，办理销售或者叫预售登记，这是购房中的第二个阶段。 第三，交房和办理产权登记，就是开发 商在办理完登记后，签收“两书”，接受物业，申领产权证。 具体讲，涉及到一些法律问题。 第一，如何阅售楼书。售楼书通常是开发商所做的宣传广告，在阅读售楼书的时候，首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证，这是对开发商资质衡量的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性，一个是可以通过在互 联网上查询、核对，核对这家房地产开发商是不是名副其实的，是不是有预售许可证。其次，可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息， 决定是否购买。阅读中要明确售楼书中广告的信息，有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明，比如说多 少多少分钟的车程，10分钟的车程、5分钟的车程来说明它的地段是多少合适、优越，那这5分钟车程和10 分钟车程的伸缩性就非常大了，你是开的小轿车还是公共汽车，是什么时速的，所以用几分钟的车程确定地 段的位置，这已经被国家工商局认定为是违法的广告。可是，往往在售楼书中都有这个，我们应该特别注意。 怎么保证售楼书的内容具有法律效率？我看到售楼书之后确实非常感兴趣，但是又怕最后买了房子以后，不 象售楼书中所描述的那些美妙？怎么办？根据法律的规定，如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力， 就一定要把售楼书的内容明确的写到后面的商品房销售合同中，这是法律规定要有的。如果我就是认定售楼 书中所描绘的物业的美妙环境，这么好的户型、这么好的地段，想确保、约束开发商一定要按照售楼书中说 的履行它的义务，就把售楼书的内容向开发商提出写到合同中。这样的话，一旦开发商没有按照售楼书写到 商品购销合同里约定的条款履行义务，他就要承担责任。 在售楼书验完以后要签订认购书，要交定金，提醒 购房人要注意，认购书里的定金和订金的区别，定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、 履行其担保作用，并有特定定金的规则，它有特定的法律内涵，叫做给付定金的一分不履行债务的无权要求 返还定金，接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金。而订金不是对合同起担保作用，它只是起担保作用， 叫做给付订金的一分不履行债务的可以要求返还订金。所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订)， 因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买 房，否则的话不给退还。 建议，购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日 起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。 这样对购房者应该是比较有利的。 认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同，签订买卖 合同就应该非常慎重的对待，因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产商发生纠纷， 购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。所以，在签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资 格和“五证”，如果是现房，根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了，而应当改为办理大产权证的审批 手续，去产权登记部门进行登记。办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子。 五 证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使 用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建 委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。 那么怎么样看待“五 证”？交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要 核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候 一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将 来顺利的办理产权证。 买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢，两书是开发商在竣工验收合 格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的 保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括 供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。 住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装 饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、 保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说 明书里。 也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有两书。 还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。 在购房的过程中还涉及到一个问题，在有些情况下，在什么情况下签订房屋的限售合同，在什么情况下签订预售合同。限售合同是你 想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房，这个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售合同。如果 你购买的房子尚未竣工验收，就是期房，这个时候签订的是房屋的预售合同。 商品房销售面积的计算问题，有三种计算方式。一个是按套计价，一个是按建筑面积计价，还有一个是按套内建筑面积计价值。通常，按 套内面积计价的方法比较少用，而通常用的是按照建筑面积，它是指按住宅面积外围线来计算。一般商品房 的销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和，是对购房者最为有用的是套内的使用面积，因为这种面 积是购房者真真切切能够具体使用的。所以，在签订商品房买卖合同的时候，要把套内的建筑面积和公摊的 面积写清楚。 所以，购房的时候购房者特别关注面积，一定要明明白白、真真切切的在合同里写清楚我本身 的使用面积是多少、分摊的公用面积是多少，这样才能有效的避免使用面积缩水给消费者带来的坏处。 在购 房过程中，怎么处理面积的误差呢？通常在标准的商品房买卖合同里，面积差异的处理方式有两种，一种是 双方自行约定，只要双方约定使用面积不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是双方约定都可以，多了怎 么办、少了怎么办都可以约定。通常，现在房地产开发商提供的房屋购销合同都不是这样，都有一个比的绝 对值，通常是3%。面积误差比绝对值在3%以内的通常约定据实结算房款，面积误差比绝对值超过3%，购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应的违约责任。当然，如果约定得这么明确，建议还是可以接受面 积误差比绝对值在3%以内，没有超过据实结算房款，如果超过的话，开发商必须承担违约责任，同时允许购 房者退房。还有一个问题，在商品房购销合同中，通常里面约定有一个不可抗力条款。在商品房买卖合同里， 开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按照我们国家的规定，不可抗力应该是指不能预见、不 能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情 况，这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任，也就是说免责。如果不是这种情况，就不能约定 成不可抗力，一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了，比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问 题不能解决，比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同，比如说施工配套的批准和安装的延误，都认定 为不可抗力。从法律角度讲，我们觉得对购房者是不公平的，等于把不可抗力的范围扩展了。所以，建议购 房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下，约 定在最小的范围内，不要扩展，扩展以后，延期交房的时候，他都可以说我免责。 还有一个基本问题，购房合同的签订是跟谁签订？很简单，签订购房合同，应该是跟房地产开发商签定合同。但是，目前有一些开发 商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动，中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订买 卖合同，就是说中介公司不能以他的名义签定合同。签定合同的时候我们应该把握住是开发商，而不能委托 中介公司，以中介公司自己的名义签定合同。再一个提示，签订商品房买卖合同的时候，要注意有一些比例 数字。比如说违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几，这些比例数字，作为购房者一定要注意，稍 微差一个百分数，很多东西就差很多。 在买卖的时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同，购房合同有 一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒 购房者注意的是，补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是 根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以，在补充条款签订的时候应该把握几个问题。 第一，应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。 第二，明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里 约定。 第三，要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办 下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行 方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。 第四，明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要 和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位 置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。 第五，应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、 高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。 第六，明确退房的责任。购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商 的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金 等。 最后，购房者在购买商品房的时候是否需要聘请律师。在商品房的买卖中确实涉及到很多专业方面的法 律知识，普遍的购房者很难一下子了解熟悉这些问题，因此为了减少风险，预防买卖合同中的陷井，建议购 房者在购房的过程中聘请律师，把相关的事情请律师办，虽然要支付一些费用，但会降低风险