南昌住宅项目研究报告

南昌市房地产住宅项目研究 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 第一部分市场分样研究第一节、南昌市房地产宏观环境 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 ………………………一、南昌市房地产宏观环境分析………………………………………………………………………..第二节、南昌市房地产市场分析一、南昌市整体市场概况………………………………………………………..二、南昌市房地产市房地产市场发展现状分析………………………………………………..三、南昌市房地产未来展望………………………………………………………………………………..第三节、南昌市板块市场分析…………………………………..第四节、南昌市消费者行为分析……………………………………….一、消费者特征分析………………………………………………………………………………………二、消费者心理习惯特征………………………………………………….三、买方市场需求特征………………………………………………………………………..第五节、综合评述……………………………………………………..第二部分产品与价格研究第一节、产品分析…………………………………………………………………….价格分析……………………………………………………….第一部分市场分样研究宏观环境研究南昌市房地产市场环境分析人文环境人口环境分析：至2003末，全市常住人口为470多人，其中城区人口174.68万人，郊县人口265.48万人，东湖、西湖等老城区人口密度过大。南昌城市规划到2010年，城区常住人口达到300万人，每年增加15万人。南昌市人口状况一览表区县面积(公里)人口人口密度文化环境分析南昌，是全省的科技教育文化中心，市内拥有包括全国重点大学--南昌大学在内的20余所高等院校，2000年毕业的大学生、研究生达到1.3万人，81所中等专业学校和职业技工学校，每年可为企业提供3万余名高素质的技术工人南昌有省、市级以上科研院所62家，各类专业人才7.33万人，中级职称以上人员占全市人口的3％。全市共有公共图书馆、博物馆22家，专业艺术演出团体12个。广播电台3座，电视台4座。全年出版报纸3.8亿份，杂志0.91亿份，各类图书2.03亿册。各类医院79所。1986年，国务院命名南昌市为历史文化名城。有以江西名楼滕王阁和明末清初著名画家八大山人纪念馆为代表的名胜旅游；有以八一起义纪念馆等为代表的近现代革命传统的红色旅游；有以百花洲、象山森林公园等为代表的绿色旅游，城北的西山和梅岭，素有“小庐山”的美誉。行业环境城市房地产行业采取开放式管理方式，各种地产政策都有利于行业发展。今年将会出台《南昌市市区居民购买经济适用住房暂行规定》、《南昌市城市廉租住房制度实施细则》、《房屋拆迁货币补偿办法》等政策，和已经出台的《进一步搞活房地产市场的若干意见》这些政策的出台将对南昌市的房地产市场起到规范和促进作用。加大经济适用房的建设力度，推行经济适用房购买办法，更好的解决了中低收入家庭的住房问题，新的办法中将明确其购买对象、并对购买程序及购买面积标准等问题都做了详细的规定；实施廉租住房制度，该制度为的是解决最低收入家庭的住房问题；房屋拆迁货币补偿办法的出台，将对原来在拆迁过程中遇到的诸如拆迁户的安置成本、拆迁户的利益如何均衡等问题都会得到很好的解决，政策的实施不仅可以降低拆迁成本，缩短拆迁周期，这一切都将起到活跃房地产市场作用。经济环境南昌在全国城市经济综合实力50强中，名列26强；2002年在全国27个省会城市中，南昌GDP总量位居第14位。南昌是江西省最大的工业城市。新中国的第一架飞机，第一辆轮式拖拉机，第一辆摩托车和第一枚海防导弹都是从这里诞生。改革开放以来，南昌的工业经济有了飞速的发展，形成飞机制造、汽车制造、冶金、机电、纺织、化工、医药等现代化工业体系，以电子信息、生物 工程 路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理 、新材料等为代表的新兴高新技术产业。经济环境：（一）经济发展持续加快，经济景气继续上行。总体上看，今年以来我市经济“高开”态势十分明显。据测算，一季度全市实现生产总值172.52亿元，同比增长16.1%，比上年同期提高2个百分点，增速创8年来同期新高。分三次产业看：第一产业增长4.0%；第二产业增长19.6%，拉动经济增长10.6个百分点，是推动经济增长的主导力量；第三产业增长12.9%。三次产业之比由去年同期的5.6:51.3:43.1调整为4.0:53.6:42.4。宏观经济景气继续上行。企业景气调查资料显示，企业宏观走势看强，企业家信心倍增。一季度我市企业家信心指数和企业景气指数分别达149.8和133.6，与上年同期相比分别上升16.9和6.7个百分点，其中，企业家信心指数创历史新高。（二）农业生产稳步发展　粮食种植面积恢复性增长一季度全市实现农林牧渔业总产值同比增长1.7%。粮食种植面积明显回升。全年初步安排粮食种植面积457.21万亩，比上年增加49.74万亩，增长12.2%。其中：早稻173.58万亩，增长15.2%；二晚192.26万亩，增长22.3%。畜牧、水产品稳步发展。一季度全市肉猪出栏63.31万头，与上年同期基本持平；水产品产量5.16万吨，增长4.7%。受禽流感疫情影响，家禽存、出笼数下降明显。家禽出笼数767.04万只，下降19.2%；家禽存笼数1683.89万只，下降24.5%。（三）工业生产快速增长　经济效益明显好转一季度全市规模以上工业企业实现增加值38.64亿元，同比增长30.2%，工业经济运行呈现以下特点：制造业拉动作用明显。一季度，全市规模以上工业中制造业完成增加值36.86亿元，占规模以上工业的95.4%。分行业看，交通运输设备制造业、医药制造业、黑色金属冶炼及压延加工业、通信及其他电子设备制造业、纺织业和烟草制造业6大支柱行业完成增加值24.61亿元，占规模以上工业增加值的63.7%，是构成我市制造业快速增长的中坚力量。轻工业增长快于重工业。一季度，轻工业实现增加值19.6亿元，同比增长30.9%，增速比重工业快1.5个百分点，总量占全市规模以上工业的50.8%，一改上年重工业快于轻工业的发展态势。县（区）工业增长势头强劲。一季度，高于30%增长速度的县（区）依次为：青山湖区增长137.8%、东湖区增长83.8%、南昌经济技术开发区增长76.9%、新建县增长46.1%、安义县增长43.8%、南昌县增长42.3%、湾里区增长32%，呈现一片喜人的发展势头。产销衔接保持良好。一季度，工业产品产销率达97.9%，比上年同期提高0.5个百分点。其中：重工业产品产销率与上年同期相比上涨幅度较大，提高了3.2个百分点。政策环境2002年，我国房地产业发展迅速，一年当中，出台了许多重要政策，可概括为：方向性宏观调控，整顿为主调，规范是趋势，金融做重点，政策更细致。在2002年，政府部门加大了对房地产行业的宏观调控，中央和地方对房地产行业的发展重点都有比较明确的思路。2月4日，国家建设部在沪召开的2002年全国住宅与房地产工作会议指出：今年全国住宅与房地产市场要紧紧围绕住房消费中心，以满足广大中低收入居民家庭住房需求为出发点。政府部门制订住房发展目标和政策时，应面向中低收入居民，以保障广大人民群众的根本利益。落实住房分配货币化、改善住房供应、扩大个人住房贷款、搞活和规范市场、发展物业管理、推进住宅产业现代化，被确定为2002年住宅与房地产市场发展的重要内容。2月8日，建设部、国家计委、财政部、国土资源部、人民银行和国家税务总局联合发文，提出九条具体意见，加强对房地产市场的宏观调控。5月13日，国务院发布关于进一步加强住房公积金管理的通知，通知主要包括六方面的内容：调整和完善住房公积金决策体系；规范住房公积金管理机构设置；规范住房公积金银行专户和个人账户管理；强化住房公积金归集，加大个人贷款发放力度；健全和完善住房公积金监督体系；加强组织领导，严肃法纪，切实维护住房公积金缴存人的合法权益。2月21日，中国人民银行发出通知，公积金贷款利率下调。3月，国务院公布《国务院关于修改〈住房公积金管理 条例 事业单位人事管理条例.pdf信访条例下载信访条例下载问刑条例下载新准则、条例下载 〉的决定》。5月8日，中国建设银行行长张恩照在上海出席亚洲开发银行上海年会有关研讨会时透露，建设银行的资产证券化项目进展顺利，预计将在年内正式启动。央行在第三季度货币政策执行报告中，提醒各商业银行要切实加强信贷管理，警惕房地产泡沫的出现，并重申严禁发放“零首付”个人住房贷款。我国第一部专门管理城市规划区内经济适用房价格的法规——《经济适用住房价格管理办法》已由国家计委、建设部制定完毕，明年起正式实施。江西省房地产发展：江西省建设厅住宅与房地产业处处长黄隆规认为,江西省房地产业呈现健康、持续的发展势头主要源于江西省房地产业起步晚、发展潜力大，房产政策扶持力度大：一是2000年我省实行住房制度改革，房地产业真正开始了市场化运作，比沿海发达地区整整晚了8年。近两年来，省委省政府要将江西建设为沿海和经济发达地区的“三个基地、一个后花园”，将建成南昌市现代文明花园城市和区域经济中心城市，这一目标的确定都预示着江西省房地产的发展即将步入快车道；二是城市化进程的加快和城市规模的扩大为房地产的持续发展提供了巨大的潜在市场需求，南昌城市人口2010年要达到260万人，城市化水平要达到60%，在南昌市新的“十年发展战略”中，每年要增加人口1.8万人左右，按人均住房建筑面积25平方米计算，这样每年就要新增商品房需求170万平方米。随着人们生活水平的提高，换房、提前消费等观念也愈受到老百姓的认同，从而增加住房需求。老城区今年要拆迁改造100万平方米，那么拆迁人员的安置也将促进住房需求。事实表明，2000年南昌市的商品房销售面积为79.32万平方米，2001年117.9万平方米，2002年商品房预销售达到了200.19万平方米，如此可以看出我省商品房销售面积呈直线上涨,且商品房销售面积大于同期竣工面积,房地产业需求潜力巨大;三是全省全力扶持与鼓励房地产业的开发建设,城市面貌变了,让投资者看有了信心,吸引了众多外来人口来江西落户.比如南昌市,该市户籍制度的松动,使得市民购买商品房、房改房建筑面积在70平方米以上即可办理户口。而且为了加快启动房地产市场，激活住房二、三级市场，南昌市房管局通过降低二手房入市的门槛，实行税肥减免，简化办事程序，使房地产市场进入多级联动的良性发展轨道。以及近来推行的〈若干意见〉，对放开公有住房的出售范围，允许私有住房使用权的转让，住房分配货币化的施行，鼓励房屋拆迁货币化，这些措施实行都将促进房地产业的快速发展。朝阳：以远东世纪花园为代表，由多层开发到高层开发，由小型住宅区到大规模社区的打造，带动了朝阳洲板块高尚生活社区的开发，引起了南昌市民及业内人士的极大关注。而今朝阳洲成熟区域板块已经形成，居住需求开始向周边扩散。按地段位置，该板块已明显划分为三个梯度消费：中山桥至抚河桥为第一梯度，抚河桥至司马庙立交桥为第二梯度，司马庙立交桥至建设桥为第三梯度，政府在朝阳洲三大梯度间出让的土地已经不多。其间在建及即将推出的楼盘体量不大，相对于市中心恒茂国际华城等几个大盘的崛起，朝阳洲板块的楼盘开发对未来南昌楼市的影响将不明显。而且“改造旧城区，限制朝阳区，发展新城区”——2002年，南昌城市区域规划对连接中心老城区与红谷滩新区的朝阳洲板块，提出了限制口号。政府在2002~2004年间对朝阳洲土地采取储存控制手段。2002、8、12朝阳板块最后一块土地的的拍卖，并不意味着朝阳洲已经没有了可供开发的土地。据悉，朝阳洲存储的土地仍有数千亩，，如果按每年3000亩土地开发量计算，2005年朝阳洲土地出让解冻后，仍有2~3年的发展空间，因其位处赣江与抚河之间，凝聚繁华与宁静不可复制地段的独特地位，其升值潜力无可限量。市场前沿动态：近年来,随着南昌新都市框架的初步构架,花园城市建设的深入推进,旧城改造的持续进行,红谷滩新区的全力开发,为房地产业创造了巨大的发展空间。2002年，江西省完成房地产开发投资达95.3亿元，比上年增长73.7%，增幅位居全国第一。而南昌市作为江西省的省会中心城市，2002年共完成房地产开发投资34.67亿元，较上年增长69.12%。2003年的南昌楼市依然保持了高开高走的良好发展势头，一季度业绩不菲，3月11日颁布的关于进一步搞活房地产市场的若干意见更是起到了显而易见的推动作用，使南昌楼市在未来发展的日子里前景愈加灿烂。今年一季度，江西省完成商品房投资219.047万元，商品房销售额70.511万元，商品房新开工面积345.5万㎡，商品房竣工面积67万㎡，商品房销售面积71.17万㎡。南昌市共完成房地产开发投资8.03亿元，较上年同期增长68%；商品房销售大幅增长，全市预销商品房36.27万平方米，销售金额9.63亿元，分别较上年同期增长82%和144%。商品房空置面积12.18万平方米，其中商品住宅空置量9.99万平方米，分别比上年年底下降了49%和45%。从这些数据可以看出，今年江西房地产上升势头依然不减，各项指标增幅较大，商品房新开工面积、竣工面积、住宅销售面积超过了100%。南昌楼市持续走旺。楼市火旺，板块竞争格局大变动，红谷滩、青山湖板块异军突起，位居南昌楼市一线。红谷滩板块楼市在经过较长一段是的沉默之后，终于在本年度全面“爆发”。红谷滩新区作为市政府着力建设的重点板块，将集中展现未来南昌的发展面貌。而作为其发展的标志之一——地产业在红谷滩新区无疑走到了南昌楼市的最前面，其潜力无比巨大，继上海绿地——滨江豪园打响了红谷滩楼市的第一炮后，鹿景名居、理想家园、洪城时代广场、江信国际花园也不甘示弱纷纷响应，掀起了购房热潮，特别引人注目的是今年4月南昌规模最大的楼盘总建达到100万平方米的万达星城隆重开幕，强势推出。这些楼盘大多以高层为主，形成了气势磅礴的新的景观性建筑集群。青山湖凭其风景优美的环境优势、便捷的交通、周边良好的生活配套被评为消费者最喜欢的人居板块之一。五一房展上，青山湖一个个楼盘精彩亮相，金色水岸、碧海云天、中富新城、丰源宜合、白金翰水景花园相继与市民见面……从高层到多层，在到高层别墅，青山湖周边楼盘开发趋于多元化，逐渐形成一个高尚住宅区，也必将与红谷滩一齐成为今年下半年南昌楼市中最热点的板块。此外，在今年的楼市中，不再形成一个楼盘独领风骚的单一局面，而是同众多高品质的楼盘共同争夺市场的多种格局。总而言之，一句话，2003年板块竞争将更加激烈。繁荣的市场背后必然有着政策的支持与促动。3月中旬出台的《关于进一步搞活房地产市场的若干意见》，其中，解决历史遗留下来的几万套住房的发证问题，一方面可为群众排忧解难，另一方面也将加大住房的上市量，使南昌这块“蛋糕”越做越大；而放宽公有住房出售范围、允许公有住房使用权有偿转让、实行住房分配货币化、鼓励房屋拆迁货币化安置、降低房屋入市门槛，简化办事程序，减轻购房者税费负担等一系列举措，将进一步扩大住房消费主体，极大的增加住房有效需求。这些政策的出台将对南昌市的房地产市场起到规范、促进作用。推出多项新举措进一步激活房地产市场。项目月份住　　　　　　　宅非　　　　　　　　　住　　　　　　　　宅合　　　　　　　　　　　　　计销售数量（套）同　比增　长（％）建筑面积万㎡同　比增　长（％）金　　额（万元）同　比增　长（％）均　价元／㎡同比上涨（％）销售数量（套）同　比增　长（％）建筑同　比金　　额同　比均　价元／㎡同　比上涨（％）建筑面积万㎡同比增长％金　　额（万元）同比增长％均　价元／㎡同比上涨　　　　　％面积增　长（％）（万元）增　长（％）万㎡1月份2004年105876．3313．3481．7434161．4796．042560．837．86156-26．071．5234．514632．5161．233047．7019．8614．8675．4438793．9891．112610．638．932003年6007．3471425．992374．112111．132873．292542．738．4720299．282396．612月份2004年1959340．2223．62306．5462996．64386．992667．0919．79330522．644．10217．8317927．134372．47-27．0327．72290．480923．77291．52919．330．30131．932003年4455．8112935．982226．50531．297729．455991．827．1020665．432910．623月份2004年174736．2722．0434．3158113．8131．762636．74-1．9024936．072．64-38．4611117．144211．0460．5324．6819．2369230．9525．052805．144．89-1．212003年128216．4144107．272687．831834．2911253．322623．1520．7055360．592674．424月份2004年147265．7718．7652687．5287．222808．5018．2622649．672．00177．788535．964267．9820．7665．1661223．4880．012949．115．8958．3145．43-47．652003年88811．8528142．332374．881510．725869．338151．8512．5734011．662705．785月份2004年4月南昌市市区预、销售商品房情况表预、销售情　况　　　　面　　积（㎡）数　　　　　量　　　　　　　　　　　　　　　金　　　　　　额（万　　　元）住　宅非住宅（共20024．53）合　　计住宅（套）非住宅（宗）住　　　　宅非住宅（共8535．96）合　　计187569．92商业用房写字楼其　它207594．45147222652687．52商业用房写字楼其它61223．4912624．277151．16249．106719．441771．5944．92住宅按单套面积划分200㎡以上所　占比　例（％）150-200㎡所　占比　例　　120-150㎡所　占比　例　　95-120㎡所　占80-95㎡所　占比　例80㎡以下　　所　　　占比　　　例　（％）套数（套）面积（㎡）套　数（套）面　积套　数面　积套　数面　　积比　例套　数面　　积套　数面　　积（㎡）（％）（套）（㎡）（％）（套）（㎡）（％）（套）（㎡）（％）（套）（㎡）6214937．497．9629849749．1326．5250168189．6836．3524526086．8313．911019059．874．8326519546．9210．42住宅按单价划　分3500元／㎡以上所　占3000-3500元／㎡所　占比　例（％）2500-3000元／㎡2000-2500元／㎡所　占比　例（％）1500-2000元／㎡所　占比　例（％）1500元／㎡以下所　　占比　　例（％）所　占比　例（％）套　数（套）面　积（㎡）比　例（％）套　数（套）面　积（㎡）套数（套）面积（㎡）套数（套）面积（㎡）套数（套）面积（㎡）套数（套）面积（㎡）25427132．2614．4729540395．521．5455171321．8438．0217522776．0612．147510458．555．5812215485．718．26住宅按单套价格划分50万元以上所　占比　例（％）40-50万元所　占比　例（％）30-40万元所　占比　例（％）　20-30万元所　占比　例（％）15-20万元所　占比　例（％）15万元以下所　占比　例（％）套数（套）面积（㎡）套数（套）面积（㎡）套数（套）面积（㎡）套数（套）面积（㎡）套数面积套数（套）面积（㎡）（套）（㎡）20637133．0519．8029944382．3723．6639250852．6527．1136836770．8419．601057882．784．2010210548．235．62住宅按户型　划分四室二厅以上（含复式、别墅）所　占比　例（％）　三室二厅所　占比　例（％）三室一厅所　占比　例（％）　二室二厅所　占比　例（％）　　二室一厅所　占比　例（％）　　二室一厅以下所　占比　例（％）套数（套）面积（㎡）套数（套）面积（㎡）套数（套）面积（㎡）套数（套）面积（㎡）套数（套）面积（㎡）套数（套）面积（㎡）33053771．1628．6767794684．5750．487787．260．4231030933．7316．49171403．270．751315989．933．19第二部分南昌市房地产住宅市场分析第一章南昌市房地产市场历史回顾一、南昌市商品房市场发育进程特点南昌房地产市场相对落后沿海大城市3-5年，南昌房地产雏形形成于20世纪80年未至90年代初，当初房地产的开发多是旧城改造，单位建房或团体购房，商品房很少，如大士院拆迁还建房，仅有少量的商品房出售。因为商品房很少，不能形成市场主题，所以还不算真正意义上的住宅市场。南昌市住宅市场形成阶段为1992-1998年，这个时期为第一代产品阶段，1999年2001年为住宅市场成熟期，属于第二代产品阶段，2002年进入发展期属于第三代产品时代。南昌住宅市场“三代产品”典型案例时期第一代（1992-1998年）第二代（1999-2001）第三代（2002年起）多层贤士花园、高新小区、京山小区、桃苑小区、新世纪小区远东世纪花园、御锦城万科四季城、青春家园小高层奥大匹克大厦、长运大厦恒茂城市花园、福田花园、千禧城（一）阳明锦城、金边瑞香苑高层中城广场、中达花园聆江花园、国贸广场、洪城广场象湖源、滨江豪园、远东国际花园别墅南洋花园、怡湖花园绿地别墅、翡翠山庄、湾里颐和山庄下面我们对南昌房地产每个阶段的产品特征、市场特征进行比较分析。第一代产品阶段：粗放型产品阶段1992年-1998年，贤士花园、桃苑小区、振中小区的诞生标志着南昌进入商品市场阶段。市场特征：住宅建设规模小；多层为主，高层和小高层很少；小区火柴盒式住宅呈行列式排列；小区绿化简单、低档。置业特征：主要消费群体是团体、机关事业企业购买分给职工，个人购买占一部分比例，购房主要是解决居住，很少有投资行为，消费都刚从鸽子笼似的小屋住进宽敞明亮的有独立卫生间的新屋，也感到一时满足。营销特征：开发商多以自产自销为主，专业房地产代理机构产生，有一部分的楼盘由中介代理销售，营销策划大多是在项目规划设计后销售不利后找代理商，外于营销策划阶段，广告宣传比较简单，楼盘包装缺乏，后期逐渐有了一定的市场意识成功关键点：“价格取胜”第二代产品阶段精细型产品阶段1999年-2002年初，属于住宅市场的成熟期。1999年9月，以远东世纪花园的诞生标志着南昌房地产水平进入新的发展阶段。市场特征：小区规划比以往活泼，讲究建筑风格和外立面特色；开始注重户型设计样式，200平方米的大户型、顶层复式及错层开始流行；物业管理呈现专业化。置业特征：消费高涨、房价攀升、疯狂抢购。成功关键点：“品质取胜”第三代产品阶段生态和高科技产品阶段2002年以万科四季花城、宾江豪园为代表的国际生态住宅产品，使南昌房地产市场进入全新的发展阶段，开始向大盘时代迈进。市场特征：主住宅建设注重生态和科技的有机结合；大规模开发态势；建筑风格多样化；小区低密度、大绿化，出现了国际化生态环境；高新技术、智能化设施的广泛运用；楼盘品质与风格越来越体现在细部竞争上。置业特征：购房者理性意识增强，对居住环境要求大大提高；“持币观望”，寻找最佳出手时机；由被动置业转为主动购买。成功关键点：“差异取胜”南昌第三代住宅的产生不是偶然的，是由市场竞争逼迫出来的，首先南昌创造花园城市和招商环境的改善，给房地产开发商创造了一个很好的环境和发展空间。深圳万科、大连万达、上海绿地等国内地产大鳄看中了南昌地产市场，抢先进入南昌，把他们先进的经营理念带进南昌，南昌本地老牌有实力的地产商为了取得市场有得地位，在规模上、产品品质上、环境与科技含量上下功夫，使南昌的楼市品质有了一个全新的提升。从以上南昌住宅发展趋势的分析可以看出：南昌楼盘规模及品质逐渐与沿海城市靠拢，在规划设计、营销推广、物业管理等方面都有了较大的发展和提高，与市场的结合度越来越强，板块区域概念深入人心，市场逐渐细分化，产品出现差异化，建筑风格多样化，配套设施全面化，智能设施先进化，一种住宅品质的全面提升运动正在兴起，购房意识逐渐理性化，市场日趋成熟。二、南昌市房地产发展指标1、施工面积、竣工面积、销售面积、空置面积单位：万平方米年份施工面积竣工面积销售面积空置面积2000年27912294302001年287120113202002年341152.29138.7724.862003年660.3134.03330.7323.92施工面积单位：万平方米竣工面积单位：万平方米销售面积单位：万平方米2、交易量2000年南昌市商品房成交金额为14.44亿元，而2001年成交金额为20.34亿元，2002年31.24亿元，2003年成交金额78.97亿元。详见下图：3、价格走势南昌市房地产市场发展现状一、南昌市土地一级市场供应状况近年土地供应量对比（2000-2003）类别年度土地供应量（亩）2000年12002001年3979.662002年33552003年3754（二）近年土地出让状况（2002-2003）1、2002年土地出让一览表序号拍卖时间位置面积（亩）容积率成交价买受（中标）人12002.4.12朝阳南路以南(原桃苑水塘占地)58.85332.4155上海瑞文22002.4.12青山南路401.850江西四方32002.4.12青山湖西岸,铁路线以东,南昌三十中以南2401.570浙江中大42002.8.12青山南路(原江西化纤生产区用地)123.21.5129南昌市政52002.8.12红谷滩中心区、控规编号A-24、A-25地块1062.282义乌中国小商品城62002.8.12二七北路(原八一配件厂生产用地)30.07732.2171江西先锋72002.8.12湖滨路以东、江大北路以北55.2581.486江西利中82002.8.12湖滨路以东108.6781.370江西旅游92002.8.12扬子洲以西,朱家湖地区(原南昌水产养殖场生产用地)57.04792.257.07南昌兴达房地产102002.8.12南京东路与青山湖大道交叉东南角37.8612.8664江西天骥112002.8.12三经路（原阳明织带厂）3.332.02190南昌明华122002.8.12洛阳路以北、二七南路以西（原省粮油机械厂生产用地）27.5281.8120.8江西金辉132002.8.12朝阳中路以北、团结路以西（原江西运输轮胎厂生产用地）38.5122.580江西强威142002.8.12万福寺12号（原中房公司用地）4.0593.236江西顺达152002.8.12凤凰洲C-17、C-18、C-19、C-205531.446上海西部企业162002.9.27洪都大道以东、北京路以北1583168高新能源172002.9.27凤凰洲控规B-7、C-33、C-34、C-37C-38、C-39地块6752.558江西幸福182002.9.27青山湖东岸,青山湖北大道以西517.821.4101浙江中富192002.9.27红谷滩周边区控规B-3地块2101.566浙江名门202002.9.27朝阳中路以控规3-23西半幅6.6253202青山湖房地产212002.9.27朝阳中路以控规3-23东半幅12.734153149江西新元222002.9.27站前路与天佑路交汇处东北面6.78515.08395铁路天集232002.9.27司马庙立交桥以南、抚河以西25.993150市政242002.12.18解放西路298号（原江西红声南光仪表有限责任公司生产用地）77.4152.4168浙江慈溪2002年全市商品住宅供地约3355；对房地产开发建设也实行总量控制，2002年全市房地产开发面积控制在300万平方米左右，其中新老城区各占50%。其中经济适用房70万平方，低洼地危旧房改造20万平方。为加快红谷滩新区建设，对在新区进行开发的项目实行了鼓励、倾斜政策。2、2003年土地出让一览表序号交易时间位置面积（亩）容积率成交价万元/亩买受（中标人）12002.12.26-2003.元.6红谷滩周边区控规B-5、6号194.289R≤3.525南昌世界贸易中心有限公司22002.12.26-2003.元.6红谷滩周边区控规B-1、2、7、8、9、10及红角洲片区A-19—29号178044江西联泰实业有限公司32002.12.26-2003.元.15碟子湖周边400R≤0.230南昌铭雅欧洲城实业有限公司42003.2.8-2003.2.19上海路639号（原江西丰华橡胶厂生产区用地）21.17R≤2.0132南昌洪洲物业公司52003.2.8-2003.2.19青山路下沙沟1号（原南昌糖果厂用地）4.191R≤1.557江西联友房地产开发有限公司62003.2.8-2003.2.19青山湖大道西侧，规划城东四路南（原金昌利公司用地）149.15280南昌金昌利房地产开发有限公司72003.2.8-2003.2.19湖滨路以东（原湖东安居小区用地）69.357R≤1.485江西省湖东安居工程开发有限公司82003.2.8-2003.2.19万福寺2号（原金属容器用厂用地）21.705R≤3.5168南昌天高房地产开发有限公司92003.2.8-2003.2.19三经路113号（原江西制药厂生产用地）83.271R≤2.2151嘉善欣达房地产开发有限公司102003.2.17-2003.2.28贤士湖公园东侧（贤士中路以北、贤士二路以东）17.1284R≤1.8173江西东南投资有限公司112003.2.17-2003.2.28沿江路和建设路交叉口东南角（原省建筑构建预制厂部分用地）15.813R≤3.5226江西昌和房地产开发有限公司122003.2.17-2003.2.28抚生路以西（原朝阳酿造厂用地）20.6065R≤3.4141南昌澳利实业有限公司132003.4.7-2003.4.18中山路与象山路交叉口东南角12.948R≤5.0482.3百脑汇（南昌）实业有限公司142003.4.21-2003.4.30凤凰洲片区C-12、C-13、C-14、C-16地块300R≤1.346南昌运通世纪房地产有限公司15　迎宾大道与何坊西路交叉口西南角14.61120　16　南昌市抚生路凉伞树18号6.78283.74（总价）南昌市土地储备中心17　上坊路以东、北京路以北（原南昌玻璃厂生产区）40.109110南昌澳中实业发展有限公司18　青山湖东岸（原江西省检察院培训中心划拨用地）70.3741131江西恒茂房地产开发有限公司192003.9.24-2003.10.10象山南路、船山路交叉口（西湖低洼危旧房改造38号地块）14.996R≤378江西新世纪房地产综合开发有限公司202003.9.24-2003.10.10南昌市胜利路地段原交通银行及周边用地4.425R≤4.3600浙江日月房地产开发有限公司212003.10.20-2003.10.30团结路以北、西河滩路以西（原南昌市社会保险事业处用地）23.6006南昌市劳动房屋开发公司222003.10.20-2003.10.31中山路220-234号（原南昌市建筑房屋开发公司用地）2.352南昌市建筑房屋开发公司232003.10.20-2003.10.32红谷滩周边区A-20地块117.753江西洪城房地产开发有限公司242003.10.20-2003.10.33丁广街以北（原南昌柴油机厂生产用地）7.1546江西恒茂房地产开发有限公司252003.11.10-2003.11.18南京路以南，艾溪湖以西（原江西丰源房地产开发公司用地）74.463R≤1.5江西丰源房地产开发有限公司26　文教路（原南昌市钢丝厂、印刷十一厂），16.74江西协众房地产开发有限责任公司27　滨江大道以东，团结路以西（原江铃制动器厂）46.66江西城开投资有限公司28　扬子洲以西（原水产养殖长用地）8.52南昌洪城投资实业有限公司29　洪都北大道两侧（原永溪村土地）18.19江西君临天下实业有限公司30　建设西路两侧（原南昌五星垦殖场生产用地）30.1978南昌龙盛房地产开发有限公司3、2003年南昌土地供应特点2003年各片区出让土地面积比2003年各片区出让土地规划建筑面积比2003年不同方式的出让土地面积比特点分析：1、供应比例均匀南昌市2003年土地总供应30宗，全年土地成交量约为1660亩。从土地成交面积来看，红谷滩土地供应面积较大，总面积为817.75亩，占总成交面积的42.16%；其次为青山湖周边的土地，成交4宗，总面积为404.031亩，占总成交面积的24.33%；而老城区的土地成交宗数非常多，达到了12宗，总面积282亩，占总成交面积的16.98%；朝阳洲成交土地6宗，总面积为202.66亩，占总成交面积的12.2%，从土地供应的区域来看，虽然各个区域的土地面积比重有所轻重，但从各区域的总建筑面积来看，都在40万平方米左右，土地供应比例非常均匀。2、楼面地价攀升从2003年整个土地供应的成交价格来看，有几宗土地创下了“天价”，如胜利路的一宗土地成交价格为600万元/亩。从今年整个土地规划指标中的容积率来看，普遍降低，过去在城区容积率一般为2.5左右，但2003年城区容积率多在1.5-2.2，容积率的降低，意味着在土地价格与过去相当的情况下，楼面地价必然上升。3、市场回归理性2003年土地供应量相比往年减少，南昌楼市商品房成交量在250万平方米左右，房地产市场会比较健康有序地发展。同时，相比前两年，今年的土地市场可谓是在平静中渡过，土地出让方式以挂牌为主。（二）2004年土地市场发展态势1、2004年土地供应政策及总量预测2004年，省城将重点整改土地未批先用等不规范行为，并继续控制经营性房地产开发用地投放总量。规定凡城市规划区内经营性土地一律由国土部门招标拍卖或挂牌方式出让，禁止其它单位以任何形式向开发单位提供经营性用地，力争全市经营性用地市场化配置率达到100%。据悉，该市全年城市规划区内经营性住宅开发用地投放量大致为2500亩，土地供应集中的热点区域在青山湖、朝阳洲及庐山南大道。2、2004年土地市场供应特点土地相关政策的规范出台，今年南昌市土地一级市场将可能呈现以下特点：土地一级市场的一体化和规范性将得到明显加强。南昌县和新建县的土地出让必然要纳入南昌市土地出让的总盘子里，进而加大土地出让规范操作的力度。鉴于全国土地土地一级市场宏观调控的原则和南昌市近两年来土地出让的实际，预计明年在土地出让的总量上将加强控制的力度，土地供应总量至少在增幅上有明显的下降。在出让土地的区位选择上将更趋于集中，房地产开发应当促进城市规划总体格局的形成。3、土地供应态势对南昌楼市的影响土地一级市场一体化程度的加强，强化了政府对土地一级市场的垄断，有利于土地出让市场的宏观调控，影响了土地出让总量的控制，反映到房地产市场上来，就表现为土地出让的透明度加大，土地竞争激烈，导致土地出交价格的上扬和房地产开发成本的增加。由于今年出让的土地相对集中与青山湖和朝阳洲板块，结合2003年的楼市区域，2004年楼市的热点会比较集中于青山湖、朝阳洲、新建、昌南板块以及红谷滩板块。熟地出让将缩短开发周期，也可使开发商更准确地预测楼盘上市期，再加上2003年出让的土地将在今年上市，房地产市场上实际总供给量将超过2003年，楼市竞争将更加激烈。第三章南昌市板块区域市场分析板块竞争是当前楼市竞争的一个显著特点，随着南昌房地产的蓬勃发展，竞争区域扩大，竞争个案增多，板块概念由此形成，并日趋深入人心。目前，南昌市楼盘主要分布在七大板块：红谷滩板块、朝阳洲板块、青山湖板块、京东板块、市中心板块以及城南板块。一、板块区域分析（一）青山湖板块★板块构成：主要由环湖区域、湖滨路到青山湖大道和环湖路至青山北路，洪都北大道组成。优劣势分析：优势：1、区位优势。青山湖周边有四条主干道：东面有青山湖大道、南面有南京路、西南是洪都北大道、西北是青山路。青山湖大道连着城北和城南，南京路连着市区八一大道和城东的高新科技开发区。区域配套设施较为完善。2、生态环境优势。青山湖是南昌市最大独立内湖，拥有317万平方米的广阔水域和丰富的植被、茂密的森林，形成一个天然的“超级绿肺”、“氧吧”，对周边空气质量、小气候状况改善有极大的帮助。3、人文景观优势。整个青山湖将建设十二大园区：湖滨公园、名人雕塑区、燕鸣岛公园、文化娱乐区、安静休闲区、喷泉景观区、欧陆风情区、生态景观区、水上活动区、文化教育区、相思林、水上运动区。4、规划优势。整个青山湖将分为五大功能区：高教-居住综合区、旅游综合区、公建-居住综合区、工业-居住综合区、旅游文化设施区，可见，青山湖围湖规划以居住为主，集观光旅游用地。劣势：1、板块内部分道路交通设施不完善。2、板块内生活配套设施不完善。3、铁路从湖滨西路，洪都北大道，青山北路通过。楼市特点分析：1、青山湖板块楼盘大多临湖而建，景观优势明显，人文气息浓厚。2、青山湖板块楼盘定位于南昌市中高档居住区，住宅以多层住宅或高档别墅为主。3、产品类型多样，低层、多层、小高层、高层、别墅共聚青山湖。4、楼盘主要以别墅、花园洋房为主，楼盘整体不大，总量受到限制，而且沿湖土地有限，可持续发展不强。5、青山湖土地拍卖火热。2004年土地出让集中在青山湖板块，为青山湖板块楼市添了一把旺火。楼盘点击：青山湖板块的楼盘主要集中在青山湖东岸，从南京东路进去依次有金色水岸、碧海云天、白金瀚水景花园、香溢花城、秀泊经典等，在西岸有江中花园、中大青山湖花园。东西岸楼盘占地面积共1000多亩。目前，青山湖畔已建、在建和拟建楼盘近10处之多。主要个案见下表:楼盘名称建筑面积（万㎡）住宅类型均价（元/㎡）江中花园12.6万高层2500金色水岸35640㎡高层商住楼3800碧海云天17万多层、花园洋楼、高层2600（一期）3400（二期）白金瀚水景花园8.57万别墅4200秀泊经典17万洋房、小高层、高层3300青山湖花园23万洋房、小高层、高层未出香溢花城50万洋房、小高层、高层未出发展态势分析：青山湖板块是因其独特的地理位置从早期的京东板块中划分出来而独立的一个板块，在发展过程中，青山湖板块因其周班环境、得天独厚的天然生态环境优势，板块楼盘定位于中高档，力求打造成一个高档住宅区。在南昌市各大地产板块中，青山湖板块位于市中心地段，拥有南昌市最大的内湖青山湖的风景优势、高起点的规划和高品位的楼盘设计，而成为南昌市民心中购房最理想的板块。从2002年到2003年，青山湖板块实现了从概念到行动的过渡飞跃，2002年，除江中花园开盘外，基本上停留在圈地阶段，一年中，青山湖共出让土地1000余亩，占整个南昌市全年出让土地的22.3%。2003年，开发商开始大力建设和销售，碧海云天、金色水岸、白金瀚水景花园已经开始全面销售。目前，浙江中大、浙江烟草破土动工，预计年底开盘，这不仅给青山湖板块增多在售楼盘，实现青山湖楼盘的全面开花，而且真正让青山湖板块全面加入南昌楼市的激烈竞争，其潜在价值和竞争含量巨大，青山湖板块楼市越演越冽。经典楼盘案例分析——碧海云天1、项目概况碧海云天位于青山湖东岸，省电力大厦和水上运动学校之间，项目总占地115亩，总建筑面积108000平米，整个小区由9栋多层复式花园小洋楼和2栋高层住宅组成，内有幼儿园、5000平米的超大会所、社区医疗中心等公共配套设施。2、户型设计特点碧海云天以闲适107平米的三房二厅二卫和143—169平米的浪漫复式花园小洋房为主力户型·整体布局合理，功能分割细致，保证空间的充分利用；·朝南大客厅，带超大阳台，享受无限视野，把更多风景和阳光都收藏在家中；·主卧达22平米以上，内设卫生间，卧室全部采用凸窗设计，豪华气派、阳光充足，视野无限，尽可享受四季变迁之美；·巧妙设计餐厅连通客厅，面积近40平米，功能独立，宽敞空间让心情舒畅开朗。·空间精心设计，上下两层，动静分区，别墅级享受；·超大客厅带观景阳台且朝中庭花园，全景式气派会客区域，雍容华贵；·超大主卧，面积达26平米，带独立卫生间、步入式列衣室和观景阳台，更多得一个生态花池；·餐厅挑高5。8米，豪华大气，挑空部分可以利用做多功能房；·自然采光的明厨明卫，人性化的体贴设计。3、项目优劣势分析：优势地段好，位于青山湖畔规划的十二大美丽园区之间，自然环境无可比拟；其产品规划设计讲究超大间距、小户型设计和低密度建筑，并荣获“2003人居经典”竞赛之最佳景观设计大奖；南昌首倡5S健康生活新模式和源于澳大利亚的考拉型花园小洋楼概念；项目的成功也得益于今年上半年青山湖析块的整体炒作，使其具有良好的人气指数；开发商多年成功开发房地产的经验。劣势：◆湖滨东路前段路刚修建成，道路过于狭小，交通还不太方便；青山湖板块的市政配套设施还跟不上，居住气氛还暂不够；（二）市中心板块板块构成：介于京东板块、朝阳洲板块和红谷滩板块之间优劣势分析：优势：地理位置优越，历史悠久，人文景观丰富，人口密度高，交通方便，生活配套设施完善，具备其它板块无可比拟的优势。劣势：政府重点发展新城区，同时改造旧城区环境。旧城区开发建设原则上严格控制，只拆不建，控制旧城区住宅建设总量，因而市中心板块虽有土地上市供应，但体量较小，难以形成规模开发，对整个南昌楼市的影响不大。市中心楼市特点分析：楼盘较多，但大盘较少，除恒茂国际华城、金域名都、东方塞纳规模较大外，其它楼盘规模均在10万㎡左右。市中心由于地段的稀缺性，开发的楼盘以多层夹杂小高层、高层为主，纯多层型住宅甚少。地段决定价格，该区域楼盘的价格较高，均价多在3000元/平方米以上。旧城区只拆不建，楼盘开发受限制。楼盘点击市中心板块商业及住宅个案都较多，是楼盘较多的板块，由于土地资源的稀缺性及政府的宏观调控，楼盘规模不大，以中小楼盘为主。目前部分在售住宅楼盘个案见表：楼盘名称建筑面积（万㎡）住宅类型均价（元/㎡）恒茂国际华城50万高层5000（装修）东方塞纳15万多层、小高层3300南方大厦1.8万小高层3400自由都1.46万高层2700金域名都30万小高层、高层3600楼盘发展态势分析：市中心板块受到旧城改造，只拆不建的影响，土地出让较少，新开个案也越来越少，在售楼盘规模小，大部分为几栋或1栋住宅楼，板块热度减退，但由于市中心生活配套设施齐全，交通方便，市中心情结，市中心楼盘整体销售状况较好，如创销售佳绩的“锦城”系列：御锦城100%销售，阳明锦城98%销售，锦和嘉园100%销售，都是有目共睹的。但由于市中心楼盘供应体量都较小，难以形成规模开发，因而对整个南昌楼市影响不大，随着新中心城区逐渐形成，其板块热度将会逐渐减退。★典型楼盘分析----恒茂国际华城一、项目概况恒茂国际华城位于南昌市八一广场南路。毗邻市区南昌市长途汽车站，交通便捷， 1、2、9、11、16、215、24、204路等数十条公交线路汇集。建筑面积达50万平方米，23栋超现代光体建筑，整个小区分十个座：罗马座、马赛座、里昂座、雅典座、米兰座、悉尼座、纽约座、巴黎座、伦敦座、柏林座。主要户型有三房二厅二卫，建筑面积147.50平方米，二房二厅一卫，建筑面积106.08平方米。1、数亿美金筑就的新国际生活汇集国内专业人士、哈佛大学、南昌大学、同济大学及香港洪涛集团的设计师们为缔造新领先一广场献计献策，这些颇有经验和眼光的国际城建专家的设计创意最终被优化成一套 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 ，南昌城市容市貌将从新广场建成后焕然一新。   2、360度的全方位配套省博物馆、省展览馆、丽华大厦、洪城大厦、百货大楼、新洪客隆、太平洋百货、600秒征服繁华世界，一手撑握国际都市的流行资讯。    最繁华的街廓总是与360度全方位的生活配套无限接近。    步行可达孺子路美食街、中山路服装街、八一公园、人民公园、育新学校、师大附中、南昌二中、省一附院、二附院。 二、物业管理十大智能安保----构筑总统府般的安全壁垒，小区闭路电视监视系统，小区四周红外线防范报警系统，电子巡更系统，IC卡车库管理系统，红外幕帘安防报警系统，IC卡门禁管理系统，可视对讲系统，大堂、电梯电视监控，家庭安防智能报警（含闯入报警、煤气泄漏报警、烟感受报警），家庭紧急求助。三、广告诉求主卖点城中之城，地王之王360度全景观玻璃大堂，出入间自成雍容气派；超豪华创意空间，贵族气派由内至外次卖点入选“财富1000强”的美国世邦魏理仕物业顾问，24小时全天候的星级服务；江西首座5000平方米KURHAUS国际级养生会所；翡冷翠街、拉斯维加斯街、地中海街、时代广场10万平方米的四大主