选购二手房十要点选购二手房十要点(2009-10-1610:26:07)标签：二手房手续产权
合同
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房产 分类：乐居购房小贴士注意一：房屋手续是否齐全产权证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证，没有产权证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有产权证而将其抵押或转卖，即使现在没有，将来买方办理取得后，原房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有产权证的房屋进行交易。注意二：房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋
买卖合同
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。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。注意三：交易房屋是否在租有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看产权证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。注意四：土地情况是否清晰二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。注意五：市政规划是否影响有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5-10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。注意六：福利房屋是否合法房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。注意七：单位房屋是否侵权一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。注意八：物管费用是否拖欠有些房主在转让房屋时，其物业管理费、电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。注意九：中介公司是否违规有些中介公司违规提供中介服务,比如房屋评估价格高于市场价等。购房者进行二手房交易的时候一定要选择诚信可靠的中介机构或房地产经纪人来操作。注意十：合同约定是否明确二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。
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