房屋买卖中部分优先权之是非房屋买卖中部分优先权之是非房屋买卖中部分优先权之是非房屋买卖中部分优先权之是非甲有十间房屋，乙租赁其中两间，后甲将房屋全部出售给了丙，乙遂以优先购买权主张买卖
合同
劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载
无效，对该案如何处理，实践中出现了分歧。一种观点认为乙对其租赁的两间房屋享有优先购买权，故买卖合同部分无效；一种观点认为乙虽然只租赁了其中的两间房屋，但在另八间房屋未有他人租赁的情况下，乙应对整个十间房屋享有优先租赁权，故买卖合同全部无效；还有一种观点认为乙仅租赁了两间房屋，基于房屋是十间整体出卖，乙的两间房屋的优先购买权不能对抗整体之买卖，而自然灭失，故买卖合同有效。以上三种不同的观点其实正是代表了三种不同的理念：1、独立说，租赁人对租赁物拥有优先购买权是基于法律的规定，既然是法律规定的权利，除权利人主动放弃，谁也无权剥夺，但这种权利也只及于相对应的租赁物本身，并不具有扩张之效能而及于物之整体。这种理念虽然保护了法定的优先权，但无疑会有损于整体价值的实现。2、扩张说，该说以独立说为基础，认为租赁人对租赁物基于法律的规定而拥有优先购买权，虽然就法律规定而言，这种优先权仅应指相对应的租赁物本身，但我们不应当机械地看问题，不能把问题孤立化，要用联系的眼光去看待，部分从属于整体，受整体的制约，这只是问题的一个方面，另一方面当部分与整体具有统一性，不可分割，一旦分割则会影响其整体价值时，部分就得以扩张而成为整体。本案中的两间房屋具有相对的独立性，但当十间房屋作为一个整体出卖时，这种独立性无疑会对整体之价值构成了威胁，而使整体价值受到削弱，甚至根本得不到实现，既然要保护这种独立性，就必须通过扩张，使部分扩张为整体，从而得以保全，所以扩张是必要的。这种理念既保护了法定的优先权，又保护了整体之价值，但有张狂之嫌，对于整体权利的实现也同样构成了某种潜在的威胁。3、吸收说，认为部分不能对抗整体，当部分与整体相冲突时，整体吸收部分是合理的，所以也就是必然的。这种理念的价值就在于保护了整体的价值，但这种整体价值的保护是以部分价值的丧失为代价的，必然要牺牲部分的价值才能够得以实现。以上三种理念各有其合理性，也有着各自的局限性，综合考虑，笔者更倾向于均衡说，认为更能平衡两者之间的关系，更具合理性。所谓均衡说就是以上三种观念的结合，以扩张说为基本，兼顾独立说和吸收说，根据具体情况权衡利弊而采纳之，其基本价值取向就是物尽其用。首先它肯定租赁者对其相对应的租赁物拥有优先购买权，但又不把这种权利绝对化、孤立化，它随着部分与整体的关系而作相应的调整。当部分能够相对独立而不影响整体之功效的情况下，这种优先权也就处于独立地位，既不能被吸收，也无权恣意扩张。当部分如果相对独立就必然对整体之功效产生较大影响的情况下，这种优先权就不能独立存在，就会被吸收或作扩张。至于究竟是选择吸收还是扩张，从保护法定优先权的角度出发，这个选择权应该掌握在拥有部分优先权的租赁者手里。优先权本身是一种期待权，在此情况下，部分优先权要想得以实现，就必须进行扩张，而对整体来行使优先权，否则只能作出牺牲。因为法律保护某种权利时它也必须掌握一个相对的平衡，对任何一种民事权利的保护都是相对的。如果一种权利的实现必须以另一种权利作出较大牺牲为代价，那么这种保护的合理性就必然会受到质疑。部分优先权也是这样，当它难以独立存在的时候，它有权利选择扩张，而且必须进行扩张，它如果不进行扩张就只能选择死亡，即被吸收而丧失优先权。当然优先权是相对于无优先权而言的，至于几个部分优先权之间的关系，笔者认为它们应当是平等的，他们拥有平等的扩张权利，强者胜出。
浙公网安备 33021202002483