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[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产开发经营与管理模拟74[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产开发经营与管理模拟74PAGE1/NUMPAGES1[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产开发经营与管理模拟74房地产开发经营与管理模拟74一、单项选择题(每题的备选答案中只有1个最符合题意)问题:1.在商业辐射区域内,各商场间位置的优劣主要取决于______。A.物业的交通通达程度B.停车的便利程度C.物业的周围环境D.物业所处区域的繁华程度答案:A[解析]在商业辐射区域内,各商场间位置的优劣,主要取决于消费者到达该地点是否方便,即物业的易接近性或交通...

[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产开发经营与管理模拟74
[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产开发经营与管理模拟74PAGE1/NUMPAGES1[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产开发经营与管理模拟74房地产开发经营与管理模拟74一、单项选择题(每题的备选答案中只有1个最符合题意)问题:1.在商业辐射区域内,各商场间位置的优劣主要取决于______。A.物业的交通通达程度B.停车的便利程度C.物业的周围环境D.物业所处区域的繁华程度答案:A[解析]在商业辐射区域内,各商场间位置的优劣,主要取决于消费者到达该地点是否方便,即物业的易接近性或交通通达程度。问题:2.房地产投资信托基金可以分为伞型合伙房地产投资信托基金和多重合伙房地产投资信托基金,是以______分类的。A.其投资业务B.信托性质的不同C.收益形式D.来源构成答案:B[解析]按信托性质分类,房地产投资信托基金可以分为伞型合伙房地产投资信托基金和多重合伙房地产投资信托基金。问题:3.某投资市场的平均收益率为15%,银行贷款利率为5.6%,国债收益率为4.5%,房地产投资市场的风险相关系数为0.5。那么,当前房地产投资的折现率为______。A.10.3%B.7.17%C.9.75%D.8.59%答案:C[解析]R=4.5%+0.5×(15%-4.5%)=9.75%,注意不能用银行贷款利率,若是存款利率,则可用。这是求折现率的一种方法。问题:4.房地产开发企业发生的年度亏损,可以用下一年度的______弥补,下一年度税前利润不足以弥补的,可以在5年内延续弥补。A.所得税前利润B.所得税后利润C.应分配利润D.未分配利润答案:A问题:5.房地产市场也存在空间市场和______两个层面。A.资产市场B.资本市场C.信托市场D.证券市场答案:A问题:6.房地产开发项目单位工程竣工验收的组织者是______。A.项目施工单位B.项目设计单位C.房地产开发企业D.产品质量监督部门答案:C[解析]单位竣工验收,由开发商组织承包商、设计单位、客户(使用方)、质量监督部门,正式进行竣工验收,开垦竣工证书。问题:7.下列关于资金时间价值的表述中,错误的是______。A.从投资者的角度来看,资金的增值特性使其具有时间价值B.从消费者的角度来看,资金的时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿C.即使资金存在时间价值,也可以直接比较不同时点发生的现金流量D.利率是资金时间价值的一种标志答案:C问题:8.某投资商欲进行写字楼置业投资。其目标收益率为12%,当前整个市场的平均收益率为15%,国家债券的收益率为3.5%。此时,该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是______。A.0.57B.0.74C.0.80D.1.04答案:B[解析]由公式知:12%=3.5%+βj(15%-3.5%),故βj=0.74。问题:9.招标人自行招标的,应当自确定中标人之日起______内,向国家或省市发展改革部门提交招标投标情况的书面报告。A.7日B.15日C.20日D.一个月答案:B问题:10.经济状况对个人的购买能力起决定性作用,这里的经济状况属于______。A.社会因素B.经济因素C.文化因素D.个人因素答案:D[考点]本题考查的是影响消费者购买行为的主要因素。[解析]消费者购买决策也受其个人特性的影响,特别是受其年龄所处的生命周期阶段、职业、经济状况、生活方式、个性以及自我观念的影响。在一个经济社会中,经济状况对个人的购买能力起决定性作用。消费者一般要在可支配收入的范围内考虑其开支。问题:11.在进行费用估算时,管理费可按项目总投资的______估算。A.3%~5%B.5%~8%C.2%~7%D.2%~3%答案:A问题:12.下列财务报表中,储存基础性数据的是______。A.辅助报表B.资产负债表C.财务 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 现金流量表D.现金流量表答案:A问题:13.相对于现金回报率来说,______中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值,还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。A.投资利润率B.投资回报率C.资本金利润率D.资本金净利润率答案:B问题:14.下列影响房地产市场运行环境的因素中,属于技术环境的因素是______。A.城市或区域产业结构与布局B.人口数量与结构C.土地资源状况D.信息技术的发展和应用答案:D[解析]“城市或区域产业结构与布局”属于经济环境因素,“人口数量与结构”属于社会环境因素,“土地资源状况”属于资源环境因素,“信息技术的发展和应用”属于技术环境因素。问题:15.某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间,建成后用于出租经营,预计经济寿命为40年,土地使用权年限为50年,则该项目的经营期为______年。A.37B.40C.43D.50答案:B[考点]本题考查的是财务净现值。[解析]经营期以土地使用权剩余年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限为最大值。本题中土地使用权剩余年限为50-3=47年,建筑物经济使用寿命为40年,以最小的作为经营期,即40年。问题:16.关于流动比率,下列说法不正确的是______。A.流动比率=流动资产总额/流动负债总额×100%B.又称之为“银行家比率”C.又称之为“二对一比率”D.在国际上银行一般要求这一比率维持在100%以上答案:D[解析]在国际上银行一股要求流动比率维持在200%以上。问题:17.依代理委托方的不同对物业代理进行分类时,不包括______。A.首席代理B.买方代理C.卖方代理D.双重代理答案:A[解析]本题涉及的考点是代理形式的分类。依代理委托方的不同,代理形式可以分为买方代理、卖方代理和双重代理。问题:18.政府授权开发企业负责实施土地开发时,开发企业的利润率不高于预计成本的______。A.1%B.2%C.3%D.8%答案:D问题:19.下列房地产指标中,属于房地产供给指标的是______。A.空置率B.预售面积C.房地产价格D.房屋空间使用数量答案:A[解析]B、C项属于房地产交易指标,D项属于房地产需求指标,所以A项正确。问题:20.某宗土地面积为10000m2,土地单位价格为800元/米2,最高容积率为2,固定费用为400万元,单位建筑面积建安成本为1500元,管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%,销售价格为3000元/米2,则该项目的盈亏平衡点销售量为______m2。A.10000B.12000C.180000D.15000答案:A[解析]本题涉及的考点是盈亏平衡点销售量。盈亏平衡点销售量=(10000×800+4000000+10000×1500+10000×1500×20%)/3000=10000(m2)。问题:21.土建工程、给水排水工程、照明工程估算时,按建筑m2造价乘以工程量得到单项工程投资,这种估算的方法称为______。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标估算法答案:B问题:22.某人用1000万元购买了一商铺用于出租经营,如果投资收益率为10%,经营期为20年,每年净经营收益相等,其投资回报是______万元。A.17.46B.100.00C.117.46D.672.75答案:C[解析],解得A=117.46万元。问题:23.投资机会选择和决策分析,是整个开发过程中最重要的一个环节,类似我们通常所说的______。A.前期工作B.初期工作C.前提工作D.项目可行性研究答案:D问题:24.美国某家庭于2005年购买住房时申请了一笔20万美元的贷款,贷款方式为“2/28”。第一年和第二年的年利率为7.5%,两年后的年利率调整为8.5%,则该家庭在第28个月的月还款额为______美元。A.1250B.1398C.1416D.1562答案:D[解析]20万美元贷款,28年的贷款期限,在前两年只还利息不还本,在后28年还本付息。利用等额序列支付资金回收系数公式计算可得。P=200000,,n=28×12=336(月)问题:25.投资组合理论认为,把适当的投资项目组合起来,可以______。A.提高投资收益B.降低系统风险C.降低个别风险D.使投资毫无风险答案:C[解析]通过投资组合理论的原则,虽然可以将个别风险因素减少甚至近于完全抵消,但系统风险因素仍然存在。问题:26.李某的月均收入为4500元,购买小汽车每月须偿还的贷款额为800元,住房抵押贷款月偿还款为1440元,每月支出的物业管理费用为120元。李某的所有债务与收入比是______。A.32.00%B.34.67%C.49.78%D.52.44%答案:D[解析](800+1440+120)/4500=52.44%。问题:27.如果某项目的FNPV等于零,说明该项目的获利能力______。A.达到了基准收益率的要求B.超过了基准收益率的要求C.未达到财务内部收益率的要求D.达到了财务内部收益率的要求答案:A[解析]如果某项目的FNPV等于零,说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求,所以在财务上是可以接受的。年末012345净现值/万元-2000446.35432.32532.59640.67455.57累计净现值/万元-20001553.65-1121.33-588.7451.93507.5问题:28.关于融资成本,下列说法不正确的是______。A.融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用B.融资成本高低是判断项目融资 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 是否合理的重要因素之一C.融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本D.资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费答案:D[解析]资金筹集费包括承诺费、手续费、担保费、代理费等,资金占用费是指利息。问题:29.______比企业完成的开发工作量(完成投资额)更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。A.营业收入B.期间费用C.运营费用D.利润答案:A问题:30.制订物业管理计划的基础是______的目标。A.政府B.物业管理机构C.业主D.租户答案:C问题:31.在房地产开发过程中,主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算,在工程招标阶段编制工程标底,在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 管理,在工程竣工后进行工程结算的,一般是______。A.造价工程师B.结构工程师C.设备工程师D.监理工程师答案:A问题:32.停车指数,即每100m2营业面积应设置的车位个数,美国城市土地研究所建议的指数,依商场的规模不同在______。A.4~5B.5~6C.4~6D.5~8答案:A问题:33.______是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。A.利息备付率B.偿债备付率C.资产负债率D.流动比率答案:B问题:34.产生房地产价格泡沫的基础是______。A.土地稀缺B.城市化进程快C.投机需求膨胀D.过度放贷答案:A问题:35.某房地产开发企业经过市场调研后,决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”。那么,开发商在目标市场选择过程中采用的是______模式。A.选择专业化B.产品专业化C.大量定制D.市场集中化答案:D二、多项选择题(每题的备选答案中,有2个或2个以上符合题意)问题:1.决策的原则有______。A.经济性原则B.最优原则C.满意原则D.反馈原则E.比较选优原则ABCDE答案:CDE[解析]决策的原则包括满意原则、系统原则、信息原则、预测原则、比较选优原则和反馈原则。问题:2.下列住房类型中,属于合法供给的城市住房有______。A.廉租住房B.公共租赁住房C.经济适用房D.商品房E.小产权房ABCDE答案:ABCD小产权房不受法律保护,不属于合法供给住房。问题:3.在“开发——持有出租——销售”的房地产投资模式中,现金流出包括______。A.建造成本B.装修费用C.运营成本D.土地成本E.购买税费ABCDE答案:ACD问题:4.按照消费者对不同属性的重视程度进行划分,形成不同偏好的细分市场分别有______。A.同质偏好市场B.分散偏好市场C.个别偏好市场D.集群偏好市场E.集中偏好市场ABCDE答案:ABD[考点]本题考查的是市场细分。[解析]产品属性是影响消费者购买行为的重要因素,根据消费者对不同属性的重视程度,可以分为3种偏好模式,即同质偏好、分散偏好和集群偏好,相应地就会形成不同偏好的细分市场。问题:5.由于施工工期延长,开发商要承担的风险有______。A.使项目的规模、布局发生变化B.承担更多的贷款利息C.增加房地产开发项目的融资成本D.承担总费用上涨的风险E.合约变更引起的风险ABCDE答案:BCD[解析]由于施工工期延长,开发商一方面要承担更多的贷款利息,另一方面还要承担总费用上涨的风险,而贷款利息增加也就意味着要增加房地产开发项目的融资成本。问题:6.物业资产管理的职能包括______。A.物业管理B.设施管理C.房地产资产管理D.运营管理E.房地产组合投资管理ABCDE答案:ABCE问题:7.房地产企业债务融资的主要资金来源有______。A.上市B.增发新股C.发行企业债券D.住房抵押贷款E.信用贷款ABCDE答案:CDE问题:8.建设阶段的项目管理,包括______的管理。A.质量B.进度C.成本D.合同E.工程ABCDE答案:ABCD问题:9.写字楼租赁合约中租金调整幅度可参考______确定。A.消费者价格指数B.消费者心理指数C.商业零售价格指数D.房地产价格指数E.同行业物业租金ABCDE答案:AC[解析]在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。这一条款,可能规定要参考一个 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指数(如消费者价格指数或商业零售价格指数),来确定租金定期增长的数量和幅度。问题:10.关于单利计息与复利计息的说法中,正确的有______。A.我国个人储蓄存款和国库券的利息是以复利计算的B.我国房地产抵押贷款和住房抵押贷款是按复利计息的C.在投资分析中,一般采用单利计息D.资金在不停地运动,在实际使用中都采用连续复利计息E.在实际中采用较为简便的间断复利计息方式计算ABCDE答案:BE[考点]本题考查的是单利计息与复利计息。[解析]利息的计算有单利计息和复利计息两种。选项A错误,我国个人储蓄存款和国库券的利息是以单利计算的;选项C错误,在投资分析中,一般采用复利计息;选项D错误,资金在不停地运动,每时每刻都在通过生产和流通领域增值,因而应该采用连续复利计息,但是在实际使用中都采用较为简便的间断复利计息方式计算。问题:11.写字楼分类在我国尚无统一的标准,专业人员主要依照写字楼______进行分类。A.所处的位置B.自然或质量状况C.楼层结构D.面积规模E.收益能力ABCDE答案:ABE问题:12.在物业管理中经常用到的预算形式主要有______。A.年度运营预算B.资本流预算C.资本支出预算D.长期预算E.资本收入预算ABCDE答案:ACD问题:13.期权价格就是获得这种权利所投入的______。A.人力B.物力C.财力D.技术E.经验ABCDE答案:ABCD[解析]期权价格就是获得这种权利所投入的人力、物力、财力、技术。问题:14.开发商进行房地产市场状况分析的内容通常有______。A.供给分析B.竞争分析C.市场占有率分析D.投资收益分析E.宏观因素分析ABCDE答案:ABC[解析]开发商进行房地产市场状况分析的内容通常有四方面分析:供给分析、需求分析、竞争分析和市场占有率分析。问题:15.下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中,错误的是______。A.空置率与有效毛收入呈反向变动B.空置率与有效毛收入呈同向变动C.权益投资比率高,意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加D.通过与物业服务企业签订长期合约,可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响E.金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得低于某一要求的比率ABCDE答案:BCD[解析]B选项空置率提高,可导致有效毛租金收入减少;C选项权益投资比率高,意味着自有资金所占比例高,则风险小;D选项可以通过签订长期合约来减少物业维护管理费用的变动,但仍不能排除通货膨胀的影响。三、判断题问题:1.房地产投资之所以具有期权性质,是因为房地产投资具有可逆性和可延期性。答案:B[解析]具有不可逆性和可延期性。问题:2.某开发企业申请贷款10000万元,该企业的信用等级为A级,信用贷款期限4年,项目风险等级为AAA级,银行不能发放贷款。答案:A[解析]某笔贷款的综合风险度=(某笔贷款风险额/某笔贷款额)×100%=信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目风险等级系数。按照上述公式计算,凡综合风险度不超过60%的,即不属于高风险贷款,银行可以发放贷款。代入上述公式得:贷款综合风险度=70%×100%×130%×80%=72.8%>60%,属于高风险贷款,银行不会发放贷款。问题:3.可行性研究的根本目的是减少或避免投资决策的失误,提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。答案:A问题:4.通常所说的可行性研究是指项目的评估和决策阶段。答案:B[解析]通常所说的可行性研究是指详细可行性研究阶段。问题:5.工程成本控制是监督成本费用、降低工程造价的重要手段。答案:A[解析]本题涉及的考点是成本控制的手段。工程成本控制是监督成本费用、降低工程造价的重要手段。问题:6.解析法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法,其特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程,然后加以统计处理。答案:B[解析]应是蒙特卡洛模拟法。问题:7.金融机构在为房地产置业投资发放抵押贷款前,规定权益投资比率的目的是为了控制信贷风险。答案:A[解析]金融机构出于控制信贷风险的考虑,通常要求投资者权益投资比率不得低于某一要求的比率。问题:8.房地产项目的盈亏平衡分析,有最低点分析和最高点分析两种,两者的主要差异在于平衡点的设置。答案:B问题:9.租金调整条款一般仅对基本租金有效,经营过程中的费用可根据每年的实际情况确定。答案:A问题:10.解析法和蒙特卡洛模拟法是风险分析的两种主要方法。答案:A问题:11.构造 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方案,就是在项目规划的基础上,构造出可供评价比较的具体开发经营方案。答案:B问题:12.物业管理人员一般通过强调租金低廉的宣传方式来吸引租户。答案:B问题:13.债务融资成本中的资金占用费就是通常所说的利息。答案:A问题:14.为了与期末惯例法保持一致,在把资金的流动情况绘成现金流量图时,都把初始投资P作为第1期期末发生的。答案:B[解析]为了与期末惯例法保持一致,在把资金的流动情况绘成现金流量图时,都把初始投资P作为第0期期末发生的。问题:15.通常,从事收益性物业的物业服务企业,其企业管理费和利润的提取比例低于从事居住物业的物业管理。答案:B[解析]通常,从事收益性物业的物业服务企业,其企业管理费和利润的提取比例要高于从事居住物业的物业管理。四、计算题(共20分。要求列出算式,计算过程;需按公式计算的,要写出公式;仅有计算结果而无计算过程的,不得分。计算结果保留小数点后2位。)问题:1.某投资者以400万元购入一写字楼物业20年的使用权用于出租经营,已知该投资者的目标收益率为18%,预计未来20年内的年租金上涨率为5%,问该写字楼于第8年的净租金收入为多少时,方能满足投资者收益目标的要求?答案:解:(1)已知P=400万元,n=20年,i=18%,s=5%,t=8年。(2)运用公式可得:(3)运用公式At=A1(1+s)t-1,可得:A8=57.58万元×(1+5%)8-1=81.02万元问题:2.某投资者以3.8万元/m2的价格购买了一个建筑面积为80m2的店铺,用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30%,其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年,年利率为5.31%基础上上浮2个百分点,按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于10%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价(每平方米建筑面积月毛租金)。答案:解:购买商铺总投资:38000×80=3040000(元)购买商铺首付款(初始投资、自有资金、权益投资):3040000×30%=912000(元)购买商铺的贷款额(P):3040000×70%=2128000(元)抵押贷款年还本付息额:i=2%+5.31%=7.31%,n=10年A=P×i(1+i)n/[(1+1)n-1]=2128000×7.31%×(1+7.31%)10/[(1+7.31%)10-1]=307335.47(元)净经营收入(利用现金回报率):(净经营收入-年还本付息额)/首付款=10%所以:净经营收入=首付款×10%+年还本付息额=912000×10%+307335.47=398535.47(元)毛租金收入=净经营收入+经营费用=398535.47+毛租金收入×25%则:毛租金收入=398535.47/(1-25%)=531380.63(元)最低月租金单价=毛租金收入/(可出租面积×12个月)=531380.63/(80×12)=553.52(元/m2/月)
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