[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产估价案例与分析模拟30

[房地产估价师考试密押 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 库与答案解析]房地产估价案例与分析模拟30PAGE1/NUMPAGES1[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产估价案例与分析模拟30房地产估价案例与分析模拟30一、问答题某建筑物为28层框架剪力墙结构楼房，于1993年建成并投入使用，现对2层进行估价，2层套型设计较为合理，朝向为南，工程质量优，目前保养维护较好，有专业物业管理公司维护和管理，其外墙贴有白色条形砖，客厅卧室内墙面刷白色涂料，顶棚木条饰顶，有防盗门、铝合金窗、推拉门、门窗包套、管道天然气设施、室内预留电视电话、空调插孔、小区设有专门的消防系统。该房屋所有权及分摊的国有土地使用权归乙方所有。现已被司法机关扣押。请问：1.该房屋是否可以使用最高最佳原则进行估价?为什么?答案:该房屋可以使用最高最佳原则进行估价，因为该房地产是在遵循合法原则的前提下，根据估价对象的情况以维持规划用途(为公寓)来实施的。2.写出估价技术路线。答案:①市场法技术路线：搜集实例；选取可比实例；建立价格可比基础进行交易情况修正；进行交易日期修正；进行区域因素修正；进行个别因素修正，求出比准价格。②收益法技术路线：搜集有关资料，估算潜在毛收入，估算有效毛收入；估算运营费用；估算净收益；选用适当的报酬率；选用适宜的计算公式求出收益价格。B公司于1998年通过招标方式获得一块用途为商业用地的国有土地使用权，1998年5月开始施工，预计竣工时间为2001年5月。工程于1999年7月因资金原因停建。建筑物为高层建筑，共18层，第1～4层为裙楼，用途为商业用房，5～18层为塔楼，用途为办公用房，该建筑停工时主体己达12层，2001年5月该公司寻找到合作伙伴，委托房地产评估事务所对该综合楼进行评估，核定其现状价值，为合作提供依据。请说出：3.评估该综合楼的技术路线。答案:评估该综合楼的技术路线(1)成本法：土地的重新购置成本，建筑物已完成部分的重新建造成本，加上利息、利润及相关税费等。(2)假设开发法：通过比较法等方法预测续建完成后的房地价值，扣除尚需投入的建造成本、专业费用、利息、利润等。4.应搜集、审核哪些资料?答案:应搜集、审核的资料(1)《国有土地使用权证》。(2)《建设用地规划许可证》。(3)《建设工程规划许可证》。(4)《土地使用权出让 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 》及交纳土地使用权出让金凭证。(5)《施工许可证》。(6)施工图纸、施工图预算、施工合同。(7)已完工部分的工程质量状况证明和已完成工程量证明。问题:5.甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经营收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售税费为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积100m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元；乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。若不考虑所得税因素，谁的分配 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 合理?应该怎样分配?为什么?答案:1．甲、乙的分配方案均不合理。2．甲应分得1395万元，乙应分得1367.1万元。3．因为，如果乙拿走的房屋用于销售，共可回收价款2790万元，双方可各分得1395万元；由于送礼是乙的个人行为，不应让甲的收入受到影响，甲仍应获得1395万元，乙尚可获得1367.1万元。二、单项选择题甲方(开发公司)于1993年7月委托乙方(建筑公司)建造两幢(分别称为A座和B座)8层共5000m2的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建到4层，B座建到5层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至1995年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。1.确定评估结论的依据应是。A.以1500万元作为评估值B.以(1400+1580)÷2=1490(万元)作为评估值C.以1995年7月的预算定额、材料差价等资料为依撂，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值D.以1993年7月至12月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值答案:D2.如果该开发公司拥有全部合法开发手续，欲将整体项目转让，则估价时点应为。A.1993年12月B.1995年7月C.项目转让日期D.项目建成日期答案:C3.该商品房预计1998年5月建成，要估测建成时的售价．则估价对象状况和房地产市场情况应是。A.估价对象状况及房地产市场情况均为1995年5月的状态B.估价对象状况及房地产市场情况均为1998年5月的状态C.估价对象状况为1998年5月的状态．房地产市场情况为1995年7月的状态D.估价对象状况为1995年7月的状态，房地产市场情况为1998年5月的状态答案:B某旧厂房的建筑面积为5000m2。根据其所在地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/m2(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。预计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费为1000元/m2；装饰装修改造完成后即可全部售出，售价为4000元/m2(建筑面积)；销售费用和销售税费为售价的8%；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%(折现率为12%)。4.该厂房装饰装修改造后的总价值为万元。A.2240B.2000C.1785.71D.1760答案:C5.需补交土地使用权出让金等费用为万元。A.100B.200C.240D.300答案:B6.利用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价为万元。A.1785.71B.1313.25C.1170.39D.933.07答案:D7.不属于待开发的土地是()。A.生地B.毛地C.耕地D.熟地答案:C6年前，甲提供一宗土地面积为1000m2、使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中1000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。8.该房地产估价机构的估价思路不宜采用。A.市场法B.成本法C.收益法D.假设开发法答案:B9.该宗房地产未来16年的净收益现值之和为()万元。A．1044.79B．1000.00C．973.87D。829.94答案:D10.该宗房地产未来16年后的28年土地使用权和房屋所有权在今天的价值为万元。A．106.08H．214.85C．829.94D．1044.79答案:B三、指错题问题:1.　　××置业公司部分房地产估价结果 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 一、委托人××置业公司．法定代 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 人：×××，住所：××市××路××号。二、估价机构××房地产估价事务所，法定代表人：×××，住所：××市××路××号。三、估价对象××置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内××工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于××市××路、×号，四至范围××××，总占地面积12000m2，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋7800m2建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物，新建一栋建筑面积18000m2的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。四、估价目的为抵押贷款提供依据。五、估价时点经委托人和估价机构确认，估价时点为2001年6月30日。六、价值定义(略)七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价；对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。十、估价结果经过科学、客观、严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)，其中超市的总价值为7355万元(大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整)，单价为9430元/m2(建筑面积)；在建写字楼的总价值9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。十一、估价人员(略)十二、估价作业日期2001年6月30日至2001年7月5日十三、估价报告的有效期(略)　　××置业公司部分房地产估价技术报告一、估价对象状况分析××置业公司兼并集团内××工厂所得的房地产总占地面积12000m2，其中建筑物为主厂房一栋建于1980年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3.8m，建筑面积7800m2。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫房各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200m2、3800m2、430m2、120m2。××置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物，利用腾出的场地建造一幢建筑面积18000m2的写字楼(实物情况略)，拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计一年后建成投入使用。估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，××置业公司进行用途改造后．商业价值可获得大幅度提高。二、市场背景分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法使用根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。对超市部分采用比较法进行估价；对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。五、估价测算过程(一)超市的估价选取的三宗类似商业房地产交易资料如下(交易情况与房地产状况的详细分析略)：可比实例ABC成交价格人民币9300元/m2人民币6300元/m2美元1350元/m2成交面积6900m2240m28600m2成交日期2001年5月30日2001年6月23日2000年12月28日交易情况拍卖正常正常房地产状况0-25%+10%注：表内面积均为建筑面积根据可比实例，搜集的其他相关资料：该市商业房地产近3年来以人民币为基准的价格变动率为平均每月比上月上涨0.5%，预计今后一年内仍可保持此趋势。2000年12月28日美元人民币的汇价为1:8.3，2001年6月30日为1:8.27。1．比准价格2．比准价格3．比准价格式中可比实例C因区域等状况较好，根据以往经验增加10个分值。4．估价结果：根据上述可比实例的修正，采用简单算术平均，得出估价对象的单价=(9347+8484+10458)÷3=9430(元/m2)总价=9430×7800=7355(万元)(二)在建写字楼的估价1．首先测算该写字楼开发完成后的价值根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500m2。因尚未发生实际收益，估价人员调查搜集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每平方米每天1.2美元，空置率为20%，运营费用占有效毛收入的55%。年有效毛收入=13500×300×1.2×8.27×(1-20%)=3215(万元)年运营费用=3215×55%=1768(万元)净收益=有效毛收入-运营费用=3215-1768=1447(万元)收益年期取50年资本化率取光辉大厦的投资收益率10.12%根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益和资本化率保持稳定的趋势考虑，代入下列公式计算：式中：V为房地产价值，a为年净收益，r为资本化率，n为收益年期根据上述分析测算，估价对象可经营使用状态的比准价格为14183万元人民币。2．测算未来还需发生的各项成本及税费等根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算评估。(1)续建工程费及管理费等装修工程费1800万元，设备及安装工程费1190万元，室外工程费350万元，管理费等150万元，合计3490万元。(2)投资利息当地贷款的年利息率为5.85%，续建期为1年，则投资利息=3490×(1+5.85%)0.5-1=101(万元)(3)销售税费当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%，则销售税费=14183×6%=851(万元)3．在建写字楼的评估价值总价值=14183-3490-101-851=9741(万元)六、估价结果按上述分析测算，估价对象超市部分单价为9430元/m2，总价值为7355万元(大写：人民币柒仟叁佰伍拾万元整)；在建写字楼部分总价值为9741万元(大写：人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。估价对象总价值为17096万元(大写：人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)。答案:1．缺少土地使用性质描述。2．缺少产权描述。3．没有说明房屋改变用途及重建是否经政府有关部门批准。4．可比实例A为拍卖，其交易情况一般需修正。5．可比实例B交易日期修正错了。6．可比实例B可比性差，修正幅度超过20%，面积与估价对象差别太大。7．可比实例C选用汇率错误。8．收益年限不应选取50年。9．收益法只选择一个参照物，客观性不够。10．全年收益天数按300天计算错误。11．确定资本化率不能只参照一个实例。12．比准价格应为收益价格。13．未来发生的投资利息中应包括在建工程投资的利息。14．未来发生的利润未计算。15．超市应优先选用收益法估价。16．区域因素和个别因素描述不够具体。四、指出并改正下面估价报告片断中的错误问题:1.在一成片开发小区内，某副食商场被拆除，拆除时的状况为：建筑面积420m2，砖混结构，用地性质为划拨。为保证小区建成后商业设施的配套水平，该商场与开发商议定，小区建成后在偿还商场原建筑面积的基础上再增加建筑面积280m2给该商场，与原建筑面积相等部分结算结构差价，新增加的建筑面积部分按建造成本计算，地价按小区全部建筑面积平均分摊，建造费用不计利息。以上价款由商场支付，产权归商场所有。两年后小区建成，其建筑密度为60%，建筑容积率为2.5，开发商按合同规定交付建筑面积700m2钢混结构的商业用房给商场并要求结算。另据调查，该市同类砖混结构房屋的建造成本为每平方米建筑面积920元，与同类钢混结构房屋的建造成本比率为1:1.4，该小区地价为每平方米土地面积1800元。该商场财务人员按下列方法计算应付款项：1．结构差价920×(1+1.4)×700=1545600(元)=154.56(万元)2．新增建筑面积成本920×1.4×700=901600(元)=90.16(万元)3．补交地价款答案:1．关于结构差价计算有误，因为结构差价的比率1:1.4，且建筑面积不能按700m2计算，应按420m2计算，所以结构差价计算应为：920×(1.4-1)×420=154560(元)=15.456(万元)2．新增建筑面积成本计算有误，因为新增建筑面积为280m2，而不是700m2，所以新增建筑面积的成本计算应为：920×1.4×280=360640(元)=36.064(万元)3．补交地价款计算有误，因为不能用建筑密度60%．而应用建筑容积率2.5，所以补交地价款计算应为：4．三项合计，计算应付款项为：15.456+36.064+50.4=101.92(万元)。