2011宁波市北仑长江路地块项目定位57P (2)

北仑长江路地块项目定位2011.3.19 目录 工贸企业有限空间作业目录特种设备作业人员作业种类与目录特种设备作业人员目录1类医疗器械目录高值医用耗材参考目录 壹、未来趋势预判贰、区域市场分析叁、项目定位肆、附加值提升建议问题一：我们处于什么样的宏观环境下？未来市场趋势如何?Part1未来趋势预判政策因素时事因素市场 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 现趋势判断政策因素宁波“限购令”升级为“禁购令”宁波新国八条政策因素CPI高居不下，银根持续紧缩今年2月份CPI同比上涨4.9%，CPI指数依然居高不下；3月18日央行宣布，25日起上调存款准备金率0.5个百分点，可直接冻结4000亿资金，存款准备金率达20%，达历史最高位。历史最高位时事因素“3.11”日本地震中对日出口扩大经济替代竞争大地震发生后，日本的一些产业的产能会在一定时期内无法重启。因此，在日本的产能恢复之前，对于与其有一定竞争关系的中国企业，可能会订单增加，以填补其留下的空缺。灾后重建的工作，致日本的内需会扩大，相应中国对日的出口也将扩大。尤其是日本的灾后重建，对于中低端的钢材和建材等产品的需求将大幅度上升，而这些产业正是中国的强项。促进中国出口经济日本是中国的重要的汽车和高档电子消费品的出口国，日本大地震，会使得这部分产品的消费者买不到货，或者是由于供应减少而需要支付高价。大地震发生后，在海外的资金回流日本，以及受到避险情绪的影响，所以导致日元快速升值。大地震发生后，日元兑美元已经升值约3%，兑其他非美货币也大幅度升值，其中兑人民币也再次破“8”。尚未出台.影响面支持面日元汇率的升值，也会导致中国从日本进口的商品“变贵”促进中国企业带来发展机遇经济替代竞争应对措施可能将间接推升中国全国CPI水平汇率影响日本地震通过对进出口的影响可能间接推高中国CPI指数市场表现市场出现波动，成交量降至“冰点”受政策影响明显，近期成交量迅速下滑，近周成交量下滑至200套以内。市场表现价格坚挺，但近期受禁购影响出现短暂下滑受政策影响近期楼市表现为“刚需托市”，高端楼盘成交量下降导致成交价格出现不同程度下滑。市场表现市场促销力度开始加大，出现暗降趋势[预判]2012年在银根和禁购政策不放松的前提下，市场仍将处于盘整期支撑理由如下①心理上：房价居高不下，在心理上成为供需双方的博弈②利益上：银根不放松，开发商必须要应对一个财年的财务结算，现金流压力巨大③空间上：现有市场供给，多为3年前土地存量的开发量延续，地价优势，致使现房售价上存在较大价格下调空间[现象]量跌价稳，出现暗降趋势趋势判断问题二：我们的市场机会在哪里？——基于本体条件下的市场机会寻找。Part2区域市场分析板块分布板块竞争市场分析个案分析客源分析板块分布小港板块老城板块一品江南兴业城市嘉苑京华茗苑花香维也纳黄金海岸五期新隆华府二期凤凰国际广场黄山豪庭四季桂花园世茂世界湾环球东方港城ART蓝山锦绣千丈里仁花园四期天伦名苑学院路西侧地块新中心板块本案新中心板块市场成熟度高，楼盘多在售未售板块竞争老城区板块：该区域配套齐全，历史悠久，但土地供应有限难以形成规模开发，对整个北仑楼市的影响不大。小港板块：该区域重点发展工业，房地产市场起步较晚，目前仅有少量楼盘。新中心板块：随着行政中心和体艺中心的建成，是最近几年北仑发展最快的区域，最具竞争潜力。该区域集行政、体艺、商业、学校、住宅为一体，其潜在的升值优势将吸引购房者的关注。目前该区域为中高端、高端置业区块，无论从项目的品质还是规模上，都已经成为北仑标榜性区块。新中心板块最具竞争力，成为北仑标榜性区块市场分析北仑房价上涨迅速，不再是房价洼地的代表北仑住宅成交均价上涨迅速，突破万元大关迫在眉睫，不再是宁波房价洼地的代表。市场分析目前北仑在售市场存量为3948套，预计本项目上市时存量为1000套左右市场分析未售市场存量有近7000套，后期将面临一定的竞争压力市场分析中小户型市场接受度高，受政策影响大户型产品销售受阻个案分析基本概况：产品类型：商用住宅开盘时间：2010-12-18入住时间：预计2012年总套数：1155套户型面积：70-120㎡销售均价：8500元/㎡销售率：15%剩余套数：982套土地使用年限：40年参考个案：黄金海岸五期最新动态：黄金海岸五期70-120㎡精装住宅热销中，均价8000元/㎡，6重厚礼迎新纳福，单套最高优惠超15万。雄踞北仑中央核心区，占位优越地段，周围有配套集群个案分析基本概况：产品类型：高层住宅开盘时间：2010-11-15（二期二批）入住时间：预计2011.12总套数：3000套（当期800余套）户型面积：76-200㎡销售均价：12500元/㎡销售率：当期85%剩余套数：258套（二期三批140套）参考个案：世茂世界湾最新动态：购房均可享受9.5折优惠，一次性付清在9.5折基础上再享受9.5折优惠，二期三批房源预计上半年推出。高端住宅、高档酒店、大型商业和办公楼为一体的北仑地标性建筑个案分析基本概况：产品类型：多层、高层住宅开盘时间：预计2011.9总套数：4300套（一期900余套）户型面积：80-200㎡销售均价：未定竞争个案：环球东方港城最新动态：环球东方港城预计9月开盘，开盘将推出900余套，户型面积约80-200平米，为5幢33、34层超高层住宅与8幢5层电梯洋房“亲河、临水、观山”的独特景观叠加资源个案分析基本概况：产品类型：高层住宅开盘时间：预计2011.7总套数：1129套户型面积：90-150㎡销售均价：未定竞争个案：锦绣千丈项目介绍：锦绣千丈总用地面积69662.36平方米，总建筑面积188097平方米，其中地上建筑面积143755平方米，地下建筑面积44342平方米，其中住宅建筑面积139422平方米，住宅总户数1129户项目南侧紧临轨道1号线，河流环绕景观资源丰富个案分析基本概况：产品类型：高层住宅开盘时间：预计2011.6总套数：1000套户型面积：90-220㎡销售均价：未定竞争个案：ART蓝山项目介绍：ART蓝山对外售楼处于3月14日正式对外开放，总规划建筑面积约17万平米ART-DECO公园宽景华宅，90-220㎡大面宽奢适户型。位于北仑新城核心商住区，毗邻未来轻轨1号线延长段站点客源分析近几年北仑房产市场迅猛发展，加之居民整体购买力较强，从客户区域分布情况来看，普通住宅基本为北仑本地客户，由于与镇海、舟山等地距离较近，也有不少该区域客群；从客户的职业属性来看，新碶本地客群中以地区内的效益好的大型企业员工、公务员以及因拆迁因素亟需购房的刚性需求为主，如北仑电厂、亚洲纸浆集团、政府相关部门等。市场小结项目所处的新中心板块是北仑市场的标榜性板块，最具竞争力；北仑楼市发展迅速，房价上升速度快，不再是宁波价格洼地的代表；在售存量和未来供应量较大，后期市场面临的竞争压力较激烈；受政策影响大户型产品去化放缓，销售明显受阻；受高房价的压力，市场倾向功能完善、户型紧凑的中小户型产品；问题三：我们拥有什么，该打造什么样的产品？谁是我们的目标客群？Part3项目定位本体分析目标客群项目定位产品定位价格定位本体分析-区位本案项目地块位于大矸庐山路以南、长江路以西，属于北仑中心区域；项目地块离北仑区政府仅1.5公里。位处北仑中心区，近邻区政府本案通过长江路可速达北仑各地；通过泰山路及通途路可速达宁波市区。通过泰山路可快速进入宁波高速公路；公交线路：710、712、716、756四路公交车线距轻轨1号线的长江路站仅500米轻轨时代来临，交通网络完善，可通达性强轻轨1号线长江路站500米本体分析-交通西面临河，景观价值高东侧长江路北侧庐山路西侧河流地块现状本体分析-四至地块方正规模小，规划限制条件多用地面积：9951.7㎡容积率2.8总建筑面积：27865㎡建筑密度：40%住宅面积：不超过16000㎡商业面积：11865㎡商业持有经营，不能销售本体分析-指标配套齐全，尽享城市繁华市政：北仑区政府、凤凰山游乐园、体育中心、北仑人民医院（在建）商业：家乐福超市、大润发超市、富邦广场学校：北仑明港高级中学、宁波职业技术学院北仑行政中心凤凰山北仑人民医院（在建）北仑明港高级中学本体分析-配套S（优势）O（机会）T（威胁）W（劣势）1、位于北仑中心，近邻区政府；2、交通网络发达，通达性良好；3、项目西侧临河，景观价值高；4、自身配带商业，配套优势明显。1、项目规模较小，限制条件较多；2、地块东侧和北侧紧邻城市主干道，对住宅形成一定的噪音影响；3、项目自带商业体，享受配套的同时也对住宅形成一定影响。1、位处北仑中心，区位升值前景较好；2、距1号轻轨线的长江路站仅500米距离，轻轨时代来临；1、受宏观政策的影响，部分住房需求受到抑制；2、受到周边项目的竞争压力；本体分析-SWOT目标客群人是房子的主体目标消费群体锁定目标客群本案的主力客户不是那些刚步入社会的普通年轻人，而是已经进入社会工作5-15年左右，年龄在30-45岁左右，事业已有所成就，无论工作还是生活都处在上升期的社会中坚阶层。目标客群来源：新碶、大碶、小港、保税区职业：外贸物流货代业、企业中层技术人员、泛公务员、公司高端白领等目的：首次置业和改善置业均有，上班方便，就近置业年龄：30-45岁特征：进取、品味、善接受新事物、习惯本地生活核心客户重要客户补充客户来源：镇海、鄞州为主，少量市区客户职业：公司高端白领、企业高级技术人员等其他高收入人群目的：以高端首次置业为主，市区客户被高房价逼离年龄：30-35岁特征：年轻、进取、事业处于快速上升阶段北仑本地客户宁波其他区域客户其他区域客户来源：舟山、宁波周边县市及新宁波人职业：经商、做贸易、企业管理层目的：以进城置业为主，市区房价高，无法在市区购房年龄：30-40岁高端首次置业及首次改善置业是主要目标客群项目定位以高端首次置业和首次改善置业需求为主的中小户型的中高端项目项目定位不做大户型项目的理由：项目上市时，政策放松的可能性较小，高端需求受到抑制；做中小户型项目市场风险较小，有利于资金回流；地块规模小，社区特性不适合做大户型产品；产品定位中小户型产品类型的选择 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 一方案二中小户型平层产品小套型复式产品产品定位我们建议选择方案一中小户型平层产品产品定位选择理由：以50-60平方米的复式，面积按两层100-120平方米算，二房二厅设计，这为产品客户会和挑高公寓比，如果按平层两倍价格卖，竞争不过挑高公寓，如果挑高公寓定价，没有平层售价高。打造复式产品无法实现价值的最大化。。产品定位每层八户的板式产品，如做两幢点式产品经测算两幢的侧面距离仅有6.466米，无法达到规定要求的13米。产品定位户型建议：东、西两 单元 初级会计实务单元训练题天津单元检测卷六年级下册数学单元教学设计框架单元教学设计的基本步骤主题单元教学设计 三房两厅一卫面积约115㎡户型优点：紧凑利用率高，功能齐全；独立入户，增加尊贵感和私密性；南北通透，户型方正，格局较好；赠送面积较多，附加值高。飘窗可赠送部分飘窗可赠送部分飘窗可赠送部分独门独户大面积阳台产品定位户型建议：中间套（中间两个单元）两房两厅一卫面积约105㎡户型优点：户型紧凑利用率高；独立入户，增加尊贵感和私密性；南北通透，户型方正，格局较好；赠送面积较多，附加值高；附带大面积入户花园。独门独户入户花园飘窗可赠送部分飘窗可赠送部分大面积阳台价格定位价格定位经测算，本项目的销售均价为10300元/㎡问题四：如何提升产品的附加值，提高项目竞争力？Part4附加值提升建议屋顶花园屋顶花园，多重景观体系，开启低碳生活范本商业屋顶部分打造屋顶绿色空中花园花园，多重景观，选用环保、节能、保温等优质建材，打造绿色有机建筑，为业主的健康保驾护航，开启低碳生活。商业屋顶花园景观平面及意向图屋顶架空屋顶架空层，为业主带来休闲活动领地商业屋顶住宅部分6米架空层商业屋顶和住宅部分之间做到6米以上架空层，减少商业对住宅形成的影响，同时可添加部分绿化景观及运动设施，为业主带来休闲活动领地，一举两得。入户花园为业主带来一片私家立体园林入户式花园是为了实现人们将花园引入住宅的梦想，形成了真正的立体园林景观，中间套每一户住户都将享受到私家花园。入户花园入户花园飘窗可赠送部分飘窗赠送飘窗可赠送部分飘窗可赠送部分飘窗，一般呈矩形或梯形向室外凸起，三面都装有玻璃。大块采光玻璃和宽敞的窗台，使人们有了更广阔的视野，更赋予生活以浪漫的色彩。飘窗赠送增加实用性，同时赋予业主更广阔的视野和浪漫的生活色彩家居智能化智能化运用实现家庭安全、舒适、信息交互与通信的能力室内部分：可视对讲门禁系统；室内智能化控制开关；厨房设置智能多媒体终端，可实现有线电视、DVD、可视对讲、广播等多功能网络设施：打造全无线自由社区，可在社区范围内享受无拘无束的网络环境，随时随地发挥无限上网环境。布线系统：每个房间预留充足的网络布线接口，提供千兆光纤到桌面的高速网路。网络社区：专为业主打造的一个网络社区，便于社区用户交流。价值提升家庭智能飘窗赠送入户花园架空层屋顶花园价值提升 总结 初级经济法重点总结下载党员个人总结TXt高中句型全总结.doc高中句型全总结.doc理论力学知识点总结pdf 项目的成功，离不开双方的无间合作，明道愿与贵公司一同为本项目的成功，携手合作，共同努力。最后再次预祝本项目取得市场和品牌的双丰收。汇报完毕，不吝赐教！