万科策划步骤深圳万科----地产项目全程策划步骤(共大家分享)深圳万科----地产项目全程策划步骤 一、市场调研:1,序言-----此次市调背景、动机、利用手段、目等;2,市场分析------（1）目前市场分析（开发总量、完工总量、积压总量） （2）区域市场分析（销售价格、成交情况）3,近期房地产相关政策、法规、金融形势4,竞争个案项目调查与分析5, 消费者分析: （1）购置者地域分布; （2）购置者动机 （3）功效偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方法） （4）购置时机、季节性 （5）购置反应（价格、计划、地点等） （6）购置频度6,结论二、项目环境调研1, 地块情况: （1）位置（2）面积（3）地形（4）地貌（5）性质2,地块本身优劣势3,地块周围景观（前后左右,远近景,人文景观,综述）4,环境污染及社会治安情况（水、空气、噪音、土地、社会治安）5,地块周围交通条件（环邻公共交通条件、地块直入交通）6,公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）7,地块地理条件强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）三、项目投资分析1,投资环境分析（1）目前经济环境（银行利息、金融政策、开（2）房地产政策法规（3）目标城市房地产供求现实状况及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判定（以周围竞争楼盘售价和租价作为参考）2,土地建筑功效选择（见下图
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关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf
）3,现实土地价值分析判定（以周围竞争楼盘售价和租价作为参考）4,土地延展价值分析判定（十种原因）5,成本敏感性分析（1）容积率（2）资金投入（3）边际成本利润6,投入产出分析 （1）成本与售价模拟表 （2）股东回报率7,同类项目成败市场原因分析四,营销策划（一）市场调查1项目特征分析（优劣势判定,在同类物业中地位排序）2建筑规模与风格3建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）4装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）5功效配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）6物业管理（是自己管理还是委托她人管理、收费水平、管理内容等）7发展商背景（实力、以往业绩、信誉、职员素质）8 结论和提议（哪些需突出、哪些需填补、哪些需调整）（二）、目标用户分析 1、经济背景 ·经济实力·行业特征……企业（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业） 家庭（收入消费水平、付款方法、按揭方法）2、文化背景:推广方法、媒体选择、创意、表示方法、（三）、价格定位1理论价格（达成销售目标）2成交价格3租金价格4价格策略（四）、入市时机、入市姿态（五）、广告策略1广告阶段性划分2阶段性广告专题3阶段性广告创意表现4广告效果监控（六）、媒介策略1媒介选择2软性新闻专题3媒介组合4投放频率5费用估算（七）、推广费用 1现场包装（营销中心、示范单位、围板等） 2印刷品（销售文件、售楼书等） 3媒介投放五、概念设计1,小区计划布局和空间组织2,小区容积率敏感性分析3,小区道路系统布局（人流、车流）4,小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）5,小区建筑风格形式及利用示意6,小区建筑外立面色彩确定及示意7,小区户型百分比搭配关系8,小区经典户型功效判定及其面积划分9,小区环境绿化概念
标准
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10,小区环艺小品专题风格确定及示意六、识别系统（一）关键部分1,名称2,标志3,标准色4,标准字体（二）利用部分1,现场·工地围板·彩旗·挂幅·欢迎牌2,营销中心·形象墙·门楣标牌·指示牌·展板
规范
编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载
·胸卡·工作牌·台面标牌3,工地办公室·经理办公室·
工程
路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理
部·保安部·财务部4,功效标牌·请勿吸烟·防火、防电危险·配电房·火警119·消防通道·监控室万科地产项目营销策划内容提醒一、“万科地产”品牌定位 在对同类竞争楼盘进行调研走访前提下,进行项目特征分析,从而确定“万科地产”品牌定位。项目特征分析即是将本身优点和且缺点都一清二楚地挖掘出来,目是确立本项目在所处地段和同类物业中地位。根本清楚本项目真实面目后,在推广时就会知道哪些该突出,哪些需要规避,以最好姿态展现在目标用户面前。“万科地产”项目特征分析包含以下内容:1?建筑规模与风格;2?建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）;3?装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）;4?功效配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）;5?物业管理（收费水平、管理内容等）;6?发展商背景（实力、以往业绩、信誉、职员素质）;7?结论和提议（哪些需突出、哪些需填补、哪些需调整）。二、主力用户群定位及其特征描述 “物以类聚,人以群分”。针对“万科地产”各项目土地环境价值,分析和判定主力用户群是以后项目营销推广前提,经过研究购置者职业、收入家庭结构、教育背景等方面情况,可对“万科地产”主力用户群特征进行判定和描述;围绕主力用户群定位,以后本项目形象宣传、价格定位和推广手法都必需针对这群人,取得它们认同,避免功效、信息相互干扰。万科地产以往用户资源是我们最好财富。提议认真疏理万科地产用户
档案
肢体残疾康复训练教师个人成长档案教师师德档案表人事档案装订标准员工三级安全教育档案
资料,从中找出主力用户群用户信息,方便明确制订以后营销推广策略。三、价格定位1．理论价格（达成销售目标）2．实际价格（在预期内顺利达成销售目标成交价格）3．租金价格（最能反应商品房实际售价价格）4．价格策略入市时机 入市时机并非指时间概念上时机,而是指依据本身情况和市场情况来决定什么时候进入市场,是卖楼花还是卖现楼,是建到正负零还是等到封顶再卖,是抢到竞争对手前开卖还是等人家卖完了再说,所谓时机成不成熟即此之谓。五、广告策略1．广告阶段性划分（准备期、导入期、推广期、成熟期、巩固期）2．阶段性广告专题3．阶段性广告创意表现4．广告效果监控六、媒介策略1．媒介组合2．软性新闻专题3．投放频率4．费用估算七、推广费用 1．现场包装（VI设计、营销中心、示范单位、围板等） 2．印刷品（销售文件、售楼书等） 3．阶段性广告促销费用八、营销管理
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