土地储备行业经营风险分析报告

Lelewaswrittenin2021土地储备行业经营风险 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 报告【最新资料，WORD文档，可编辑修改】目录TOC\h\z\t"标 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 1,1,标题2,2,标题3,3"附表TOC\h\z\t"表题"\c附图TOC\h\z\t"图题"\c第一章土地储备业市场供需分析及预测第一节土地储备业在国民经济中地位变化一、行业产业链分析土地储备是一种简略的提法，它的完整概念应是土地规划、土地整理、土地收购整治和土地供应的全过程。土地整理是指在一定的地域空间内，按照土地利用总体规划和土地利用计划的要求，采用一定的措施和手段，调整土地利用关系，改善土地利用结构。土地收购整治是指通过征用或收回闲置土地、拆迁平整、归并整理以及土地置换来调整不合理配置用地。土地供应是根据社会经济发展、城市规划和供地计划通过土地招标拍卖出让方式供应给不同的需求者。完整的土地储备产业链应当包括这四个环节，而各个环节又会涉及到不同的机构和组织。目前，在我国大部分地区，土地储备制度形成了土地储备管理委员会和土地储备机构两级管理的运行 机制 综治信访维稳工作机制反恐怖工作机制企业员工晋升机制公司员工晋升机制员工晋升机制图 。土地储备委员会是城市土地储备制度的决策机构，成员由政府领导的计划、经济、财政、土地、规划、房管、城建等职能部门组成，它的主要职责是研究决定土地储备工作的方针、政策、计划、资金使用及其他有关重大问题，并审核土地储备机构的工作计划，指导和监督土地储备机构的工作。土地储备机构根据城市国民经济及社会发展规划、土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划，结合当地土地利用的实际情况，通过对房地产市场进行分析和判断，对拟储备的宗地逐宗进行分析，在兼顾社会生活的各个方面的基础上，制定详实的土地储备年度计划并报批，以保证全年土地储备任务的完成。土地储备年度计划应合理确定土地年度储备开发总量、结构和布局等事项。土地储备委员会在土地规划及管理方面发挥着重要作用，是整个土地储备产业链中的上游机构。土地储备机构是土地储备制度的执行机构，其主要工作职责主要包括：（1）根据城市规划和政府政策，制定土地储备计划；（2）进行土地征用、收购、回收、置换、转制、置换等工作；（3）对进入土地储备库的土地进行前期开发，主要是完成地块拆迁安置工作及供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫设施、通讯设施等基础设施配套建设工作；（4）对土地库中的土地进行临时经营、使用和管理；（5）根据城市规划及市场需求，制定合理的土地供应计划，通过招标、拍卖及挂牌等方式出让土地使用权；（6）采取合理可行的融资方式筹集并运作土地储备资金；（7）为社会各界提供土地储备信息和土地供应计划等信息服务。土地储备机构是土地储备业中实施土地整理、土地收购整治和土地供应的主体，其直接影响着对土地二级市场的供给。处在土地储备产业链下游的是房地产商，房地产商通过二级市场交易方式获得土地，并进行开发。从土地出让的用途来看，主要有住宅、商业、工业、其他用地四种类型。二、行业主要特征（一）土地储备与宏观调控中国实行城市土地国家所有、土地用途管制、农地转用、建设用地统一供应制度，这使得政府可以通过调节土地供应总量、安排不同的土地用途来抑制或鼓励市场需求，有效地引导投资的方向和水平，实现调控经济运行的目标。因此，运用土地政策对经济进行宏观调控具有可行性和有效性。正确运用土地政策参与宏观调控，对制止部分行业盲目投资和低水平扩张产生了釜底抽薪的效应，是国家宏观调控凸显成效的关键因素所在。把握好土地供应和适度放贷这两个方面，就会在宏观调控中起到很好的作用。土地参与宏观调控的内容是很丰富的，政府可以主要通过控制土地的供给数量、供给结构、供给方式等多个方面影响经济运行。而且，在调控时可以运用经济、法律和行政等多种手段，这可以使政府能有更多的选择、更有效地实现宏观调控的目标。建设用地总量，特别是土地供给的数量是影响经济发展速度和实现经济总体供求平衡的重要因素。在宏观调控中，政府可以根据经济运行状况来调控建设用地总量、控制土地供给的数量。经济过热时减少供地量或提高地价以减少需求，迟滞投资实现，从而减缓经济增长速度；经济过冷时，与财政、货币政策配合使用，增大供地量或降低地价，加快经济发展。此外，根据国家产业发展和住房政策的要求，政府可以确定不同类型用地的数量，促进产业结构的调整和产业优化升级。土地可以有多种用途，其中，产业用地是最重要的表现形式。当产业结构出现重大调整以及出现一些新兴产业时，如信息产业、物流业、会展业等，都需要对土地供给结构进行调整。就房地产业而言，为缓解城市住房紧张的局面，也需在控制总量的情况下优化供地结构，如增加对普通住房和经济适用房的用地供给。因此，针对许多城市出现的供地结构不合理的现象，政府可以通过调整土地结构的手段解决。如目前中央停止了不符合国家产业政策的项目用地供应，停止了别墅类土地供应，限制高档公寓等高档商品房用地的供应，以及继续停止高尔夫球场用地的供应等。根据经济发展需要，动态调整和更新限制性、禁止性建设项目供地目录可以说是政府采取的控制土地供给结构行之有效的措施。（二）土地供应的垄断性和出让方式的不完全竞争性20世纪90年代以来，我国逐步确立了国有土地有偿使用制度，并逐步形成了国有土地一级和二级市场，而一级市场和二级市场的市场性质存在着显着的差异，这同土地本身作为一种特殊资源的性质密不可分。按照我国宪法和土地管理法的相关规定，国有土地使用权的出让以及集体土地所有权的征收征用，都只能由政府进行。土地储备制度下，土地储备机构具体执行土地所有者职能，通过将许多闲置的、分散的土地集中起来，直接进行储备或者经过开发后进入储备，同新征用地一起纳入土地储备体系，然后由城市政府按计划出让和出租土地的方式，实现了政府对土地一级市场的垄断。土地一级市场是土地进入市场的源头，土地使用权在二级市场的流转与再配置，取决于一级市场的土地使用权的流向与流量。因此，土地储备机构垄断土地一级市场供应，为政府调控土地市场，合理配置资源提供了有利的前提条件。此外，我国的土地出让存在着不完全竞争。我国土地出让存在协议、招标、拍卖等方式。虽然在土地储备制度框架下，土地储备出让市场具有较高的竞争性，土地产权流转市场化程度较高，市场化程度较高的招标、拍卖出让方式将逐渐取代协议出让方式而占据主导地位。但是，由于土地是重要的生产和生活资源，公共事业用地由于具有特殊性而不可能采用市场方式供应，而采用政策优惠价供应；而且根据我国《土地法》的规定，符合相关条件的土地可以采用划拨的行政手段供应。土地出让和土地划拨双轨制的同时存在，使得储备土地的出让方式呈现出不完全竞争性。（三）土地储备的区位性土地价值来自其区域位置，即坐落的位置、周边条件和环境。不同的区位，形成不同的土地价值。影响土地区位的因素是多方面的，其中主要有交通条件、就业机会和条件、教育设施、医疗设施、商业设施、文体娱乐设施、景观等。城市居民的生活离不开这些设施，因此，这些设施、条件越便利，越优越，其区位价值就越高，即土地价值越高。由于城市发展的历史原因，交通、就业、教育、商业、文体娱乐等设施往往集中在城市的中心地区。随着城市的发展，城市面积不断扩大，而以上城市配套设施并不能跟上城市规模发展的速度，往往是滞后的或长时间滞后的。因此，城市中心地区的便利条件就更加可贵，随着经济的发展和个人收入的增加，城市化的发展和城市规模、人口的扩大，区位好的土地价值必然增高。由此，土地的区位性也直接决定了土地的供求关系和交易中的价格。（四）土地储备机构的特殊性城市土地储备机构主要通过政府信用担保或土地抵押等形式获得银行信贷资金，以政府制定的统一补偿价格或者协商价格从原土地使用者手中进行土地收购，支付土地回收补偿费，收购储备地块；在处理房屋拆迁、土地整理、储备土地的管理等环节上向土地开发施工单位支付土地开发成本，然后向政府申请出让地块；土地出让后，财政部门对土地储备成本进行审核，土地储备机构收回审核后成本同时获得少量土地基金，巨额的级差收益上交财政。随着社会经济的快速发展，土地储备机构掌控的土地资产规模日益庞大。在我国，由于土地资产在城市各类资产中数额最为巨大，而城市土地储备制度实施对象正是土地资产，因此，在土地收储、土地整理、土地储备阶段均需要巨额资金运转，金融支持对于土地储备而言至关重要。在获取土地和开发土地阶段，土地储备机构要注入大量资金，土地经过存储后再投放到市场回收资金，这一般需要较长的时间，有的甚至在几年甚至是十几年。因此，土地储备机构的资金运作在时间上存在着资金投入与资金回收的严重不匹配问题，资金流转效率不高，资金需求量庞大。土地储备机构的自有资金主要包括地方财政拨付的启动资金和部分出让土地的收益，自有资金力量极为薄弱，很多储备机构的资产负债率在95％上，资金来源渠道单一。城市土地储备资金是土地储备机构开展土地储备工作的基础，土地储备过程既是土地流转过程，也是资金流通过程。土地储备机构在建立之初，一般是地方财政预拨有限的启动资金，比如，武汉市为2000万元，厦门市为1200万元，杭州市为4000万元，温州市为3000万元；在土地出让后，政府会划拨部分土地收益给土地储备机构，但这仍旧满足不了土地储备工作的资金需求。在这种情况下，土地储备机构的资金措施主要依赖于商业银行，全国各地的土地储备资金总额中商业银行贷款的比重很高，银行贷款一般占到土地储备机构营运资金的70％-90%，个别地区接近100％。当前，我国资本市场正在蓬勃发展，各种融资方式迅速展现，但是土地储备机构仍然主要依靠传统的银行贷款来筹措资金，渠道单一，当国家紧缩银根时，将会面临着资金短缺风险；而且由于资金额度很高，土地储备机构负担的利息费用也相当惊人。（五）土地储备受国家政策影响强与其它行业不同，土地储备对市场变化的敏感性较低，而受国家政策影响较大。以下通过对2004年以来国家土地政策的梳理，来观察国家政策对土地市场的影响。2004年，央行宣布加息，国土资源部发布《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（即“71号令”），该《通知》规定，2004年8月31日是协议出让经营性土地使用权的最后期限，之后所有土地不得再协议出让。同时规定，已经获得土地的开发商，如果尚未付足土地出让金的，必须在8月31日前补交齐全。补交后方能办理土地证或再行转让，否则国家收回土地。这就是业内所所说的“8.31”大限。此后，土地的市场化进程开始提速，而且继续从信贷和土地上加强对房地产市场进行调控的政策更加明确。同时国务院下发《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号），针对当时市场上存在的圈占土地、乱占滥用耕地等突出问题，明确提出了符合我国国情的严格土地管理制度。两份文件的目的都在于强化我国土地管理制度，解决我国土地市场中运作不规范的现象。2005年，土地政策主要是围绕防止房地产投资过热和稳定住房价格来参与宏观调控。通过严格控制供地规模和结构，防止了包括房地产投资在内的固定资产投资过热；通过供地政策的引导和调控，保证了房地产开发用地供需基本平衡。2006年，国务院下发（“国发〔2006〕31号文”）。文件涉及农地转用审批权下放、工业用地出让招拍挂、土地出让金预算管理、耕地保护“省长负责制”等诸多内容。该文件是2004年“国发28号文”后，中国政府为实施新的宏观调控而出台的最为严厉的土地政策文件，成为新一轮土地政策参与宏观调控的纲领性文件。这份文件对土地市场中的各个利益相关机构以及具体的工作方式都做出了明确的规定。2007年，国家陆续颁布了一系列土地市场法规政策。10月，国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（简称39号令）、《关于打击开发商囤地的四条办法》。《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让；受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书；未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。此举提高了房地产企业购地成本，改变了过去开发商只要缴一部分土地出让金就可以取得土地使用权证，进而利用土地使用权向银行抵押贷款的做法；其规范了土地出让金的缴纳，提高了开发商的前期拿地成本，有力打击了开发商的囤地行为。《关于打击开发商囤地的四条办法》规定：第一，对于拟出让的土地，要在理顺土地产权和经济关系的前提下，进行统一规划，统一进行基础设施建设，形成基础设施较为完备的熟地，按“净地”分宗出让。第二，合理控制单宗土地出让规模。控制单宗土地供应规模，以增加土地供应的宗数，吸引更多的中小开发商参与竞争，防止部分房地产开发企业凭借其资金实力“圈占”大面积土地，形成垄断。第三，每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年，确保供应出去的土地能够及时开发建设，形成住房的有效供应。第四，加大闲置土地的处置力度。对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，要依法征收土地闲置费，并要责令有关企业限期动工、竣工。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收。满两年未动工开发的，要坚决无偿收回。对虽按合同约定日期动工开发，但开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一，且未经批准中止开发建设满一年的，要严格按闲置土地依法进行处理。《关于打击开发商囤地的四条办法》加大了对闲置土地的清理力度，利于使增加的土地供应量直接形成房屋供应量，重点规范了开发商的囤地行为。同年11月，国土资源部、财政部、中国人民银行联合出台的《土地储备管理办法》、《土地储备资金财务管理暂行办法》。《土地储备管理办法》明确规定了储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。该办法一是从源头上调节土地供应总量。土地储备机构需要结合当地市场需求，对年度土地供应量和年度末期应达到的储备总量编制计划，并进行相应土地储备，从而实现长、短期的总量调节。二是加速土地形成有效供给的时间。通过将土地产权明晰后纳入储备中心，实现清除土地开发的法律障碍，解决由于权属存在纠纷而无法开发的现象。其次，通过对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之尽快达到具备开发条件的“净地”，从而缩短土地开发周期。财政部和银监会发布的《土地储备资金财务管理暂行办法》明确了土地储备资金使用范围，土地储备机构向银行等金融机构申请贷款的方式及贷款规模等内容。其规范了土地储备资金的来源及使用范围，使土地储备中心职能及权利明晰化，防范土地储备过程中可能发生的金融风险。因为政府土地储备行为需要巨额资金支持，严格的金融监管会使土地储备制度的运行更为平稳健康，从而达到制度的初衷。从以上我国土地管理政策的变化可以看出，2004年至2007年，政府对土地市场的规范程度不断加深，对土地宏观调控的力度不断加强。土地的使用更加合理，土地资源的配置更加有效率。数据来源：国家统计局1998~2007全国土地购置面积趋势图国家的土地政策也在一定程度上影响到了我国土地市场的交易，上图为房地产企业从1998年至2007年每年购置土地面积图。从图中可以看到，国家政策对土地市场的影响效度。1998年至2004年，全国房地产企业购置土地面积每年都保持着高速增长，1998年，全国房地产企业购置土地面积还只是10109.3万平方米，到了2003年，这个数字达到了35696.5万平方米。而2004年后，受到国家政策的影响，房地产企业购置土地的面积开始保持稳定，在2004年至2006年的三年间，购置土地的面积呈现出了负增长。尽管在2007年，全国房地产企业购置土地的数量有所回升，但11%的增长率仍然低于1997年至2004年间任何年度的增长率。第二节土地储备业供给分析及预测一、供给总量及速率分析土地供给一般是指在一定时间内，各种形式的土地所有者在各种可能价格下愿意并且能够提供的土地数量。土地供给是受土地需求的刺激而发展起来的，土地开发与整理是土地供给的前提。通常情况下，土地供给可以分为自然供给与经济供给两种类型。土地的自然供给是指在一定的技术经济条件下，地球或地球上某一区域所能提供给人类利用的各种土地资源的数量，其数量不受任何人为因素和社会经济因素的影响，所以它的供给是没有弹性的。土地的经济供给是指投入劳动进行开发后，成为直接用于人类生产、生活的土地供给，是一种有效供给。土地经济供给是有一定弹性的，随生产技术条件和社会经济发展的变化而变化，影响土地经济供给的因素主要包括土地价格、未来预期价格、土地开发成本以及经济发展等因素。我国国土面积居世界第三位，土地资源总量比较丰富，农业用地在土地中的比重较大，但是我国是一个多山的国家，丘陵、高原等山地占我国国土面积的2/3，耕地面积比重比较小。根据土地利用变更调查结果，截至2007年底，全国共有耕地12173.52万公顷（18.26亿亩），园地1181.31万公顷（1.77亿亩），林地23611.74万公顷（35.42亿亩），牧草地26186.46万公顷（39.28亿亩），其他农用地2549.11万公顷（3.82亿亩）。与2006年相比，耕地减少0.03%，园地减少0.04%，林地减少0.002%，牧草地减少0.03%，农业用地总量下降。在我国人口众多、耕地面积比重小的国情下，政府一直对耕地有着严格的限制。2007年，国务院常务会议再次强调了城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发的规定，进一步强化了固守18万亩耕地的红线政策。随着对国家对生态环境的不断重视，农业用地作为土地储备的来源受到了严格限制，农业用地转化为土地储备的难度会更高。数据来源：2007中国国土资源公报2007年全国土地资源结构图而建设用地中，居民点及独立工矿用地2664.72万公顷（4.00亿亩），交通运输用地244.43万公顷（0.37亿亩），水利设施用地362.86万公顷（0.54亿亩）；全国人均建设用地约为0.37亩，数值较低。与2006年相比，居民点及独立工矿用地增加1.11%，交通运输用地增加2.05%，水利设施用地增加0.37%。总体来看，农业用地和建设用地结构并没有发生显着变化。我国人均土地资源，尤其是建筑用地依然比较紧张，土地自然供给的紧张决定了土地经济供给的紧张，土地的稀缺性表现的更加明显。从土地供给方面来看，2004年之后，尽管国家对土地的控制更加严格，但是土地供应量在保持稳定的基础上略有上升。数据来源：国家统计局2004~2007全国土地出让面积及增速2004年，全国共出让土地面积17.87万公顷；受2004年政策的影响，2005年全国共出让土地面积略有下降，为16.32万公顷；2006年，随着房地产市场的持续火爆，各房地产企业迅速开始了在全国范围内布局，土地出让的数量有了很大提高，土地市场的供给量也有所增加，全年共出让土地面积23.25万公顷，增幅为42.5%；而到了2007年，随着多个文件的出台，土地的供应量也没有重现2006年大幅增长的趋势，全年土地实际供应量22.65万公顷总量与2006年基本持平。从近三年的批准新增建筑用地来看，也表现出同出让土地面积相似的变化特点。2005年，全国审批建设用地34.68万公顷；而在2006年，批准新增建筑用地有了大幅的上涨，达到40.43万公顷。进入2007年，审批建设用地逐渐回落，保持在30多万公顷。二、供给方式和结构变化2004年以来，我国土地市场的市场化不断提高，通过招拍挂方式出让土地在出让土地总量中所占份额越来越高。2004年，全国共出让土地面积17.87万公顷，其中招拍挂方式出让土地面积5.21万公顷，到了2007年，通过招拍挂方式交易的土地已经达到了11.53万公顷。而且在这4年间，通过招拍挂方式成交土地的增幅也是逐年上涨。在2004年，其增幅只有0.39%，而到了2006年，增幅就突破了两位数，在2007年，增幅高达73.38%。由此可以反映出，土地市场更加趋向于市场化，土地供给市场化的步伐很快。数据来源：国家统计局2004~2007全国招拍挂成交土地面积及增速从招拍挂方式出让土地占总共出让土地的比例来看，2004年，通过招拍挂出让土地占出让面积的29.16%；2005年，招拍挂出让土地占出让面积的35.06%；2006年，该比例回落至28.60%，这是由于整个土地供给上升所引起的，与2005年相比，通过招拍挂出让土地依然提高了16.3%；2007年，通过招拍挂出让土地的绝对值和相对值都有了很大的提高，通过招拍挂出让土地占出让土地的比例甚至超过了50%，这也客观反映了2007年出台的一系列政府政策的有效性，这些政策促进了土地供给市场化的提速，并且这种政策的影响力将会在未来一段时间内继续显现，土地的市场化的进程仍将继续。数据来源：国家统计局2004~2007全国招牌挂土地占出让土地比例从具体供给结构的变化上来看，各年份各地区之间也存在着差别。从2004年开始，招拍挂方式开始在市场上发挥更加重要的作用。同年，基本上实现了凡应招拍挂出让的土地都实行了招拍挂。在国家宏观调控下，较充分地发挥了市场配置资源的基础性作用。从区域性的角度来看，北京等地经营性用地遗留问题处理力度大。四川省十分重视土地资产的运营。山东、浙江等一些地方已经开始对竞争性的工业用地等也实行招拍挂出让。2005年，根据1000多个县（市、区）土地市场动态监测结果，土地供应来源结构56%属于存量用地，44%属于新增用地；用途结构43.33%属于工矿仓储用地，30.56%属于房地产开发用地，26.11%属于其他用地；房地产开发用地中，商业服务业用房占29.2%，普通商品住宅占48.7%，经济适用房占9.3%，高档公寓占0.2%，其他住房占12.6%。同2005年相比，在2007年，随着政府政策的出台，用于房地产开发用地的比例与2005年相比有所提高，而且用于普通商品住宅和经济实用房的土地比例有所提高。随着国家继续致力于解决中等及较低收入水平人群的住房问题，用于这两种住房开发的土地将会占据更大的比例，而且对于高档住宅和商业娱乐建筑用地供给将会缩小。三、2008～2010年土地供给预测土地供给受国家政策影响较大。从2007年国家颁布的几项措施来看，其将从以下三方面影响未来土地市场供应：一是在土地出让规模上，土地管理部门会根据竞标房地产企业的实际开发能力，将出让土地规模控制在其三年开发能力范围内；二是在开发项目严格控制三年开发周期，如果开发商三年未完成项目开发将受一定惩罚；三是在土地出让文件中将说明三年必须开发完毕的条件，开发商在受让土地时也必须接受和做出相应承诺。进入2008年，国家有关部门又再次下发通知，对土地市场进行了规范。2008年1月7日、1月8日，国务院两次下发通知对土地市场和房地产进行了调控。这次调控紧扣土地源头，对实行“圈地”政策的开发商造成很大影响。2008年1月7日，国务院正式颁布了《关于促进节约集约用地的通知》，从房地产开发用地到基础设施用地再到农村集体土地，新政为今后我国的土地利用印制了“节约集约”的新标签。新政的明确方向是提高建设用地利用效率，充分发挥市场配置土地资源基础性作用成为土地在宏观经济调控中的角色定位。此外，针对“圈地风”导致开发商大规模囤地，延缓土地开工时间，继而延缓楼盘开盘，坐地涨价等行为，《通知》也做出了规定，将严格执行闲置土地处置政策，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。根据规定，土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用。对不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。这是继2007年《关于加大闲置土地处置力度的通知》后又一份针对开发囤地的重要通知。从国务院和国土资源部的公开发言来看，《国务院关于促进节约集约用地的通知》将是未来一段时间内我国土地利用的根本方针。国务院通知要求，要逐步扩大土地有偿使用范围，并明确了相应出让土地的具体要求。其中通知要求“未来住宅用地出让合同将规定最低容积率，明确单位面积内所建住宅的套数和套型；工业用地如果增加容积率，将不再增收土地价款。”从要求住宅用地出让合同中标明建房套数和套型和加入新的最低容积率限制着这两方面都可以看出2008~2010年的土地供给趋势。随着这一规定的逐渐实施，故意牺牲容积率的“类别墅”产品就不太可能出现。供应住宅用地也要将最低容积率限制、单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件写入土地出让合同或划拨决定书，确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设，防止大套型商品房多占土地。由此可见，政府有关政策对土地供应的调控更加注重结构而非总量。在政策分析的基础上结合过去几年的土地供给形势，可以预测，从2008~2010年土地的供给总量将会在保持稳定的基础上略有所上升，土地总量并不会出现大幅变化。但是在结构方面会有所转变，工业用地会受到更加严格的限制，并且市场化程度也将进一步提高，而且在土地供给时会更加注重土地的使用效率。在住宅用地供给方面，我国目前居民对住房的需求仍然没有得到满足，为了满足居民的住房需求，政府有关部门仍然需要提供一定数量的土地供房地产商进行房地产开发。因此，总量会保持稳中有升。但是，用地结构会有很大变化，用于高档住宅的土地供给会更加紧张，而更多的土地将被用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设。第三节土地储备业需求分析及预测一、需求总量及速率分析土地需求一般是指企业或个人在各种可能价格下愿意并且能够购买的土地数量，土地需求主要分为商业、工业、居住等土地需求类型。市场土地需求的最大主体就是房地产开发企业，土地经过他们的开发才能真正发挥商业、住宅或工业的功能。数据来源：国家统计局1998~2007全国购置土地面积总量及增速图从图中可以看到，在2001年前，土地市场化程度不很高，房地产市场仍然低迷的情况下，房地产开发企业购置土地较少。在2002年土地实施招标拍卖的形式后，房地产开发企业在购置土地面积上有了很大的提高。在随后的5年间，房地产企业每年购置土地的数量相对保持稳定，每年购置土地的面积都稳定在3亿平方米以上。而在2007年，土地购置面积更是达到了创纪录的40609.18万平方米，这个数字是1998年全国房地产企业购置土地数量的4倍。由此可以看到，在过去的10年间，土地需求量有了大幅上升。但是增幅却显示，在过去的10年间，购置土地面积的增幅在总体上保持了下降的趋势。尤其是在2004年之后，随着国家有关政策的陆续出台，土地购置方面增幅较为平稳，每年的波动并不很高，已经很难再出现如同1998年增长52%的情况，而且在2005年和2006年两年，甚至出现了负增长的情况。购置土地面积增加反映了对土地需求的旺盛，而增长率的降低则反映了政府对土地市场的调控，尤其是对房地产企业“囤地”行为的打击。以下具体观察2007年土地市场的需求情况。截至2007年12月底，全国土地购置面积为40609.18万平方米，同比增加3818.16万平方米，同比增长11%。2007年前四个月土地购置面积增速一直处于负增长，随后土地购置面积增速有所回升，在2007年9月份达到2007年最高值，为17.8%。在国家对房地产商的囤地等行为多方面限制的情况下，房地产土地购置面积增速有所降低。在国家土地调控政策效果逐步显现的情况下，闲置土地的比例也将缩小。2007年房地产企业（单位）购置土地面积表年月土地购置面积土地购置面积增速（%）2007-022409.02-30.42007-036110.04-8.62007-049162.95-0.62007-0512169.8852007-0617251.82102007-0720880.4412.72007-0824290.0715.22007-0928346.3517.82007-1031350.7916.92007-1134031.0315.52007-1240609.1811数据来源：国家统计局二、需求结构变化分析在我国土地需求结构中，有很大一部分是房地产企业的囤地行为所产生的需求。在2007年之前，我国房地产企业囤地现象十分严重。虽然1999年国土资源部出台了《闲置土地处置办法》，但是执行力度不够。根据北京师范大学金融研究中心完成《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》的估测结果，到2007年底，开发商通过规范渠道的囤地规模约为8亿平方米，总计囤地约为10亿平方米。2004~2007年完成开发土地及所占土地购置比例图从完成开发土地与购置土地面积比值的走势图来观察需求中囤地的变化。虽然开发土地相对于购置土地有一定的滞后性，但其之间的比值也可以从侧面说明一些问题。从走势图看，2004~2007年四年间，比值都没有超过1，完成开发土地的面积都小于土地购置面积。这也从一个侧面反映出了土地市场需求旺盛的格局和房地产开发商存在囤地行为的现象。随着政府打击囤地行为的文件陆续出台，囤地行为对房地产商的成本越来越高。因此，房地产企业也更加注重需求的市场化和合理化。从2004年到2007年，完成开发土地与购置土地面积比值总体上呈现上升的趋势。这反映出房地产企业对囤地的需求在逐渐减少。但我们也看到在2007年，该比值又出现了下降的趋势，这主要是由于国家再加大打击开发商囤地的同时，加快了土地出让的速度，但也有可能是开发商为保持房价上涨态势而有意采取的保留政策，以减少供应。三、2008～2010年土地需求预测未来几年对于土地的需求主要是工业用地、商业用地和住宅用地。在工业用地方面，我国近些年来经济运行情况良好，大量项目等待开工。在未来经济总体形势不发生实质性变化的情况下，工业用地的需求仍然将会十分旺盛。商业用地同工业用地也表现出相似的特点。在住房用地方面，2007年统计表明，我国商品房购销两旺，个人购房比例增加，中低档房普遍旺销。预计2008年乃至以后的几年，中低价房市场将会继续火爆。普通住宅市场面对的受众永远是最广泛的，以现在的情形来看，市场供应仍然无法满足庞大购房群体的需求，其“供不应求”的市场特征将在今后的几年内明显存在。房地产市场的供不应求就决定了土地市场的供不应求。尽管从国家严厉打击房地产企业囤地行为的政策来看，土地市场上房地产企业对于土地的需求也更加市场化和合理化，企业更倾向于根据企业发展情况确定土地的需求量，但是对于土地需求的总量并不会减少，土地市场需求旺盛的状况不会在短期内得到改变。而土地需求的结构也会受国家政策的影响将会出现变化，囤地行为将会更加困难，而且对于用于中小户型住宅的土地需求将会更加旺盛。需求旺盛的状况在未来的几年中还将继续。第四节供需平衡及价格分析我国土地一直存在供求矛盾，有效供给远远不能满足市场需求。随着土地市场的市场化进程不断加深，供求矛盾表现得更加明显，直接反映在土地市场上就是土地价格的上涨。2001~2007年土地交易价格指数指标2007200620052004200320022001土地交易价格指数112.3105.8109.1110.1108.3106.9101.71.居民住宅用地113.7106110.3111.6112.4107.7102.2豪华住宅用地117107.4120.5107.6105.9101.9102.4普通住宅用地113.2105.7108.9111.8113108.4102.12.工业用地105.9104.7103.6104.3101.3100.4100.83.商业、旅游、娱乐用地113106.4107.9110.4104.9107101.24.其他用地103.8103.5106.7105.5104.4106.9101.7数据来源：国家统计局从上表中可以看到，从2004年到2007年土地价格指数持续上涨，各个年份增幅不等。在2003年以前，土地价格增速缓慢。2004年之后，受到国家政策的影响，土地市场不断规范，依靠关系拿地的情况逐渐减少，价格逐渐趋于市场化，再加之政府对土地供给方面控制更加严格，市场需求方的竞争逐渐加剧，土地的价格业有了较大程度的上涨。除了2006年土地价格增幅只有5.8%之外，其余年份都接近或超过了10%。相比较固定资产投资价格指数、工业品出场价格指数和居民消费价格指数，土地交易价格指数每年的增幅更高。尤其是2007年，随着我国资本市场的繁荣，许多房地产公司通过资本市场获得了大量的资金，“融资——买地”的模式成了许多房地产公司的选择，这也间接推高了土地成交的价格。从2006年至2007年，尽管国家出台了多项政策规范土地市场，打击房地产开发商屯地行为，但是，2007年土地价格依旧上涨了12.3%，成为进入21世纪以来的最高涨幅。数据来源：中经网数据库2001~2007年重要价格指数对比图（上年价格=100）在整个土地交易价格上涨的过程中，居民住宅用地、工业用地、商业旅游用地和其他用地的涨幅并不相同。其中，居民住宅用地和商业娱乐用地价格上涨幅度较大，而工业用地和其他用地上涨幅度相对较小。这也说明开发商更加倾向于进入利润较高的居民住宅和商业娱乐建筑开发。面对有限的土地供给和较高的居民住宅和商业娱乐需求，各房地产开发商之间的竞争也更加激烈，进一步推高了这两种用地的交易价格。数据来源：中经网数据库2001~2007年各类土地价格指数对比图（上年价格=100）尤其值得关注的是，居民住宅用地中，豪华住宅用地和普通住宅用地的价格上涨趋势在2005年发生了反转。在2005年之前，普通住宅用地的价格上涨幅度高于豪华住宅用地的幅度，或者是两者恰好持平。而在2005年之后，豪华住宅用地的价格上涨幅度继续走高，而普通住宅用地的土地交易价格增速放缓。一者是因为普通住宅的价格虽然在2001年后上涨明显，但是普通居民的消费力仍然有限，普通住宅的利润空间相比较豪华住宅用地的利润空间而言相对较小，这在一定程度上限制了普通住宅用地的上涨趋势。另外还因为随着房价的上涨，政府更加注重解决普通居民的住房问题。对于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房建设的支持也限制着普通住宅用地的价格持续上涨。数据来源：房地产信息网2001~2007年不同住宅用地价格指数对比图（上年价格=100）从图中可以观察到，普通住宅用地交易价格增长幅度在持续两年下降后，在2007年表现出了较强的上涨趋势。据国家统计局的数据，2007年一至三季度，70个大中城市的土地交易价格累计平均上涨12.8%。如表所示，第二季度和第三季度土地交易价格涨幅较高，二季度上涨13.5％，三季度更是突飞猛进，涨幅高达15％。第四季度的土地交易价格上涨幅度却在明显走低，同比上涨了10.7%，比上一季度降低4.3个百分点。虽然2007年四季度土地交易价格有所走低，但房地产用地的土地交易价格指数总体上呈现上升状态，这主要是因为土地资源具有稀缺性和完全垄断性，而且土地招拍挂制度更加促进了土地市场的市场化发展，在房价高预期的情况下，土地转让价格高的预期就有了基础。而土地的市场化使高预期价格具备了实现的条件。这些因素就决定了土地价格的上涨。1997~2007年全国房地产开发企业(单位)土地开发及购置年季土地价格指数居住用地经济适用房用地普通住宅用地高档住宅用地工业用地商业经营用地2007一109.8108.9104.0107.2118.7105.7120.9二113.5116.2105.6116.9110.7105.4108.9三115.0117.4105.1117.4118.1106.6113.3四110.7112.2105.5111.1120.4105.8108.9数据来源：国家统计局虽然2007年四季度土地交易价格有所走低，但房地产用地的土地交易价格指数总体上呈现上升状态，这主要是因为土地资源的日益稀缺性、完全垄断性、土地招拍挂制度以及高房价预期之下，决定土地价格日益高涨。在房地产用地中，住宅用地的交易价格要高于其他类型的房地产用地价格，其中高档住宅用地价格上涨最高。第二章房地产业分析第一节房地产业供求情况分析一、行业供给状况分析土地是房地产开发的命脉，是房地产企业的生存之本。而房地产企业是土地市场上最大的需求者。2004年后，土地市场化步伐加快，宏观调控对房地产企业的实力提出了更高要求，没有资金、没有开发经验、靠关系拿“一手地”的开发商逐渐淡出市场；而那些有实力、有竞争力的企业及各大上市公司、外资巨头成为各地土地争夺的有力竞争者。研究表明，我国目前有房地产企业近6万家，其中内资企业占到了90%以上。而真正有市场影响力的房地产企业并不多，整个行业的集中度较高。房地产前100强在成长性、抗风险性、资本盈利能力、企业战略布局等诸多方面都具有非常强的优势。整个房地产行业虽然受国家土地政策和宏观调控的影响较大，但整体发展形势良好。从2003~2007年房地产业施工面积图可以看到，在施工面积上，从2003年开始，房地产施工面积逐年增加，截至2007年末，房地产施工面积已经达到235882万平方米，房地产开发企业对市场的预期较好。增速方面，2003~2007年间，房地产施工面积每年都保持两位数的增长，且增速基本保持稳定。但值得注意的是，施工面积增速在自2003年开始下滑，而到2007年，增速又有所回升。这也反映出在一段时间内房地产开发公司资金不足以支持其持续的高增长。数据来源：国家统计局2003~2007年房地产业施工面积趋势图而且2003~2007年5年间，房地产新开工面积每年也保持了较好的增长势头，尽管从2003年开始，房地产新开工面积增速有所放缓，但房地产新开工面积每年的增长率都超过10%。在2007年房地产新开工面积环比增速同施工面积增速一样，也出现了反弹。这主要是因为根据国家政策房地产企业加大了保障性住房的建设，以减轻房地产市场的供求压力。数据来源：国家统计局2003~2007年房地产业新开工面积趋势图二、商品房需求及销售情况从销售情况来看，2007年商品房销售面积较好，商品房销售面积累计达76192.7万平方米，比2006年60628.14万平米的销售面积相比，增长了23.2%。其中，商品住宅的销售面积为69103.79万平方米，同比增加24.7%；办公楼销售面积为1454.19万平方米，同比增加18.1%；商业营业性用房销售面积为4552.94万平方米，同比增加5%。从这几种物业累计销售面积中可以看出，市场对商品住宅的需求较大，而对办公楼的需求较小。同时，2007年全国商品房空置面积也有所下降，全国商品房空置面积为1.3亿平方米，比2006年末减少8%；其中，空置商品住宅6756万平方米，比上年减少16.6%。截止到2007年12月，全国商品房销售额累计29603.87亿元，与累计至2006年12月份20509.68亿元的销售额相比，增长了42.1%。受9月份颁布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》收缩信贷的影响，2007年10月后，商品房的销售额增速下降。其中，商品住宅的销售额为25323.48亿元，累计增长46.5%；办公楼销售额为1265.24亿元，同比增长27.6%；商业营业用房销售额为2649.38亿元，同比增长16.4%。在这几类物业中，商品住宅的销售额最大，且同比增速较办公楼及商业营业用房大，说明市场对商品住宅的需求较大。有关需求总量的研究表明，每年不考虑投资性购房需求的需求量就达到11.8亿平方米；而与此对应，前期施工面积、新开工面积、土地购置面积和土地开发面积增幅都有限，加上建筑周期因素，短期内大幅增加供应量几无可能，行业供不应求将会持续。在2007年12月，国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布《土地储备管理办法》，进一步加强及完善了土地管理，这对于加大打击开发商的囤地行为有了更强的法律支撑，可以进一步释放闲置土地，增加商品房的供应。因此，2008年，进一步清理整顿闲置土地，从源头上增加土地供给，必将成为政策调控的一个主要方向，开发商的囤地成本必将大大增加，这样有助于缩短从土地到商品房的时间周期，起到增加房产供应的效果。第二节房地产业状况一、房地产景气状况2007年，房地产开发综合景气指数走势基本平稳，总体呈上升趋势。在2007年前3个月，房地产综合景气指数有所下降，而后综合景气指数开始上行。到了2007年11月份，房地产综合景气指数”比10月份上升0.85点，达到106.59，同比上升2.67点。成为近三年来的最高水平。总体来看，2007年房地产运行状况良好，景气指数较高。数据来源：国家统计局2007年房地产业综合景气指数但是，2007年后半年频出的调控政策在一定程度上也影响了房地产的景气度。地产企业景气指数和房地产企业家信心指数就反映了这个问题。2007年房地产企业景气指数在前两季度继续延续2006年末的上升势头，并在2007年第二季度达到了141.1的最高点，随后在第三季度和第四季度出现小幅下降。在房地产企业家信心指数方面，2007年三季度达到了最高点，为146.6，表现出房地产企业家对行业的发展较为乐观，但随着国家一系列抑制房地产发展过快政策的颁布及广东等地的房地产销售价格及成交量下降的影响，房地产企业家信心指数下降，到了第四季度，企业家信心指数已接近135点。目前，政策调控的主要方向为“保障性住房政府管，商品住宅市场管”，处于民生考虑的调控政策，对房地产的长远发展利大于弊，所以，从长远角度来看，房地产的景气度依然看好。二、房地产价格状况2007年全年，全国房价涨势凶猛，继三个季度的连续上涨后，四季度涨幅又比上一季度高出2个百分点，达到110.2。尽管在2007年下半年国家出台了有关政策，对房地产市场进行了调控，但是由于调控的时滞性，第四季度房屋价格指数并没有出现回落，相反，其增长幅度也高于其他季度的增幅。2007年房屋销售价格指数季度房屋销售价格指数商品房商品住宅经济适用房普通住宅豪华住宅办公楼商业用房工业仓储用房二手房一季度105.6105.7106101.9106.2106.8106.8104.5102.5105.2二季度106.3106.1106.4101.4106.8107.1107.7105.2102.3106.9三季度108.2108.5109103.4109.3110.3108.1107.1104.8107.6四季度110.2110.4111.4103.4111.9112.5-107.4--数据来源：国家统计局从不同类型的房屋价格指数来看，新建商品住房价格上涨最快，涨幅同比达11.4％，比三度高2.4个百分点。二手住房次之，但同比涨幅也高达9.8%，比三季度高2.2个百分点。而工业仓储用房价格上涨并不明显，这也说明，商业住房的市场化程度要远高于工业用建筑。第三节房地产业资金来源对比2006年，自筹资金所占的比重较2006年有所上升，国内贷款和利用外资所占的比重有所下降，这与2007年限制外资炒房及国家实行紧缩的货币政策有关。其中，国内贷款的同比增长29.9%，由此在整个资金来源的比重下降0.9个百分点；利用外资的增速上升5.85个百分点，在整个资金来源的比重提升0.27个百分点；其他资金的增速上升13.89个百分点；而自筹资金的增速比2005年上升14.91个百分点，在整个资金来源中的比重下降0.35个百分点。2007年房屋销售价格指数类别实际到位（亿元）同比增速（%）所占比重（%）国内贷款6960.9829.918.68%利用外资649.9962.41.74%自筹资金1177236.931.60%其他资金17873.6539.847.97%数据来源：国家统计局信贷资金在房地产开发资金中的比重超半已是业界公认的现实。截至2007年6月底，银行贷款在房地产开发资金中的占比达22.1%，企业自筹资金占比达33.9%，定金和预收款占比达25.2%。然而，房地产开发资金中的企业自筹资金主要来自商品房销售收入，而这些商品房销售收入又大部分来自银行信贷，这意味着自筹资金的70%来自银行贷款；此外，定金和预收款中的30%也来自银行信贷。然而，随着国家宏观调控政策的出台，货币政策从紧，商业银行房贷指标缩减，房贷风险显现。鉴于此，许多银行几乎同时停止了大规模贷款。银行关紧贷款门之后，地产商顿时感到了融资链的紧张。但是2007年，中国股市一路走红，地产股受到良好的房屋销售业绩和企业盈利预期，在资本市场上表现良好，万科、保利、富力、金地等，纷纷实现了股票增发；碧桂园、远洋地产、SOHO中国、众安等成功登陆香港联交所；还有在深交所IPO的广宇集团、荣盛发展；还有作为国首支房地产经纪概念股在纽约股票交易所成功上市的易居中国等等。总之，在信贷紧张的情况下，房地产企业要想得到更大的资金支持就必须借助资本市场的力量，上市已经成为各大开发商主要的融资方式，而面对日益严格的审核制度，百强企业优势明显，在重重审核中脱颖而出，成功集资。这也使得房地产行业进一步分化，实力弱小的企业难以利用资本市场，没有足够的资金来同百强企业在土地市场上竞争，在土地资源本身就稀缺的情况下，这些企业的发展令人堪忧，行业的集中度进一步增强。同时，由于在资本市场上获得了资金支持，各大房地产商也开始在全国范围内布局，由此也推高了土地价格，尤其是二、三线城市的土地价格。第三章各地土地储备分析第一节全国土地购置区域情况2007年，江苏、辽宁、广东等地购置的土地面积最大，名列前三名，在完成开发土地面积上，广东、山东、辽宁排名前三名。在完成开发土地面积占购置面积比这一指标上，西藏、天津、甘肃和青海表现突出，四个省市均超过了100%，尤其是西藏达到了256.50%，这主要是受调控政策影响，开发商囤地的成本增大。政策压力使得开发商加快了土地开发的速度。2007年全国房地产土地购置面积增速较2006年有所增长，但增长幅度不大，增长率为11%。其中个别省份地区表现出色，青海的土地购置面积增长率却达到了87.7%，另外，2007年甘肃、广西两地购置增速也都超过了70%。值得注意的是北京购置面积增速居于全国第11位，但是开发面积增速却是居于全国末位，反映出北京开发商受调控政策影响而对未来预期不明朗，观望气氛浓厚。作为国际大都市的上海，它的购置面积增速和完成开发面积的增速均列倒数，分别为倒数第二和倒数第三。1997~2007年全国房地产开发企业(单位)土地开发及购置地区土地购置面积土地购置排名地区土地购置面积增速同比增长（％）排名全国总计40609.18全国总计11　江苏3470.941青海87.71辽宁3331.62甘肃86.72广州3038.493广西71.13山东2787.24宁夏57.64安徽2259.865新疆47.85湖南2023.756吉林44.36广西1866.87辽宁43.87内蒙古1817.968内蒙古38.88浙江1804.189河北37.79重庆1737.7410安徽33.410福建1645.9911北京32.711河南1573.412山西27.912四川1491.913广东21.913河北1432.1614湖北20.314湖北1333.3815重庆18.415云南1298.7116陕西1716吉林990.4417江苏16.317天津916.4418