自学考试资产评估公式

......第二章资产评估的基本方法重置成本－更新重置成本一.成本法的基本计算公式：被评估资产评估值=重置成本四、经济性贬值及其估算:—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值经济性资产预计可被资产原设计x100%+重置成本x成新率1被评估资产评估值贬值率利用的生产能力生产能力二、重置成本的估算：1重置核算法：经济性资产年收所得:（1）按人工成本比例法计算：贬值额益损失额1税率PA,r,n间接成本=人工成本总额x成本分配率五、成新率及其估算成本分配率=间接成本额/人工成本额x100%1.使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用（2）单位价格法：年限＋预计尚可使用年限）×100%间接成本=工作量（按工日或工时）x单位价格/按工日2.修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本×100%或工时六、收益法：1.资产未来收益期有限情况：评（3）直接成本百分率法：间接成本=直接成本x间接成本nRtA占直接成本百分率估值=Pt11rt1rt2.物价指数法：资产重置成本=资产历史成本x资产评估时物价指数/资产购建时物价指数n----收益年期r-----折现率或：资产重置成本=资产历史成本x（1+2.资产未来收益无限期情况：物价变动指数）（1）未来收益年金化情况：资产评估值（收益限值）=年收3.功能价值法：益额/资本化率被评估资产被评估资产年产量参照物2.未来收益不等额情形：资产评估值（预期收益现重置成本参照物年产量重置成本值）=Σ前若干年各年收益额×各年折现系数+以后各年的年4．规模经济效益指数法：金化收益/资本化率×前若干年最后一年的折现系数被评估资产的重置成本被评估资产的产量第三章一、机器设备评估的成本法：机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值参照物资产的重置成本参照物资产的产量1、重置核算法：（1）外购单台不需安装的国内设备重置成X表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数本统计分析法：K=R’/RK---资产重置成本与历史成本重置成本=全新设备基准日的公开市场交易价格+的调整系数运杂费R’-----某类抽样资产的重置成本R----某类抽样资产或=全新设备基准日的公开市场交易价格×（1+运的历史成本杂费率）三、实体性贬值及其估算：(2).外购单台需安装的国内设备重置成本：1.观察法（成新率法）：资产的实体性贬值=重置成本x（1重置成本=全新设备基准日的公开市场交易价格+运杂费+安－实体性成新率）装调试费2.公式计算法：或=全新设备基准日的公开市场交易价格×（1+运杂费率+资产的实重置成本预计残值实际已安装调试费）体性贬值总使用年限使用年限（3）.外购单台不需安装进口设备重置成本：总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限实际已使用重置成本=（FOB价格+途中保护费+国外运杂费）×基准日年限=名义已使用年限×资产利用率外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂资产利用率截止评估日资产累计实际利用时间费截止评估日资产累计法定利用100%或=CIF价格×基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费三、功能性贬值及其估算其中FOB价格为离岸价，指装运港船上交价格；CIF为到岸资产的功能性贬值测算方法：价，指离岸价加途中保险费和国外运杂费被评估资产n被评估资产年折现（4）.外购单台需安装进口设备重置成本：重置成本=单台未安装进口设备重置成本+安装调试费+人员功能性贬值额净超额运营年本系数t1培训费+其他（超额投资成本可视为功能性贬值|）功能性贬值=复原（5）.外购成套需安装设备重置成本学习参考...重置成本=单台未安装进口设备重置成本总和+单台未安装国产设备重置成本总和+工器具重置成本+安装工程费+工程监理费+软件重置成本+设计费+贷款利息（6）.车辆重置成本国内购置车辆重置成本=车辆价格+购置附加税+证照及其他费用进口车辆重置成本=车辆价格（CIF）+进口关税+消费税+增值税+证照及其他费用其中：进口关税=车辆价格（CIF）×进口关税消费税=【车辆价格（CIF）+进口关税】×消费税率÷（1-消费税率）进口增值税=【车辆价格（CIF）+进口关税+消费税】×增值税率进口设备从属费用...P=(Cm1÷Km+Cm2)×(1+Kp)×(1+Kt)×(1+Kd÷n)CP—非标准设备重置成本主材费（不含主要外m1----购件费）Km---不含主演外购件费的成本主材费率Cm2----主要外购件费Kp---成本利润率Kt---销售税金率Kd---非标准设备设计费率n-----非标准设备产量Cm1=Σ[（某主材净消耗量÷该主材利用率）]×含税市场价格÷（1+增值税率）]Cm2=Σ[某主要外购件数量×含税市场价格÷（1+增值税率）].物价指数法备重置成本=设备历史成本×1）国外运费可按设备的重量、体积及海运公司的收费标准备账设备重设物价指评估基准日定数基计算或是按一定比例计取置成本面原值设备购建时定数基物价指海运价=货价×海运费率费率：远洋一般取5%-8%，近洋测算进口设备重置成本：一般取3%-4%重置成本=账面原值中的到岸价格×评估基准日外汇汇率/2）国外运输保险费的取费基数：货价+海运价进口时的外汇汇率×（1+进口设备生产国同类资产价格变动国外运输保险费=（货价+海运价）×保险费率费率可按指数）×（1+现行进口关税税率）×（1+其他水费率）+账保险公司费率确定，一般在4%左右面原值中支付人民币部分价格×（1+国内同类资产价格变动3）关税的取费基数为设备到岸价:关税=到岸价×关税指数）税率进口设备现值=站面原值（人民币）中支付外汇部分÷设4）消费税的计税基数：关税完税价+关税备进口时的外汇汇率×（1+设备生产国从设备出口到评估时消费税=（关税完税价+关税）×消费税率÷（1-消费税点的价格变化率）税率）三、规模经济效益指数法5）增值税的取费基数：关税完税价+关税+消费税被评估资产的重置成本被评估资产的产量增值税=（关税完税价+关税+消费税）×增值税率注：减x参照物资产的重置成本参照物资产的产量免关税，同时减免增值税6）银行财务费的取费基数为货价人民币数指统计得到的数据，称为规模经济效益指数法银行财务费用=货价×费率我国现行银行财务费率当x=1时，被评估及其设备的价格与生产能力呈线性关系；一般为4‰-5‰当x?1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系；当7）外贸手续费称公司手续费，取费基数为到岸价人民币数x?1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系外贸手续费=到岸价×外贸手续费率我国进出口四．机器设备的实体性贬值机器估算：公司的进口费率在1%-1.5%实体性贬值=重置成本×实体性贬值率=重置成本×（1-8）海关监管手续费仅对减税、免税、保税货物征收，取费成新率）基数为到岸价人民币1.使用年新率：成新率=设备尚可使用年限/（设备已使用对于免税设备：海关监管手续费=到岸价人民币数×费率年限+设备尚可使用年限）×100%对于减税设备：海关监管手续费=到岸价人民币数×费率×2.机器设备已使用年限：实际已使用年限=名义已使用年减税百分率限×设备利用率我国现行免税、保税设备的海关监管手续费费率为3%成新率=设备尚可使用年限/（加权投资年限+设备尚可9）车辆购置附加费的取费基数为：到岸价人民币数+关税+使用年限）×100%消费税+增值税其中：加权投资年限=Σ（加权更新成本）÷Σ（更新成本）车辆购置附加费=（到岸价人民币数+关税+消费税+增值加权更新成本=已使用年限×更新成本税）×费率贬值率=已使用量/总使用量×100%贬值率=已使用量/2.非标准设备重置成本：（已使用量+尚可使用量）×100%学习参考...五．机器设备的经济性贬值机器估算因生产能力降低造成的经济性贬值：经济性贬值=[1-（实际使用生产能力/额定生产能力）X100%由于外界因素造成的收益减少：经济性资产年收1所得PA,r,n贬值额益损失额税率（P/A。r,n）为年金现值系数第四章一．土地使用权㈠市场法：待估土地评估值=比较案例土地价格×正常交易情况/比较案例交易情况×待估土地区域因素值/比较案例区域因素值×待估土地个别因素值/比较案例个别因素值×待估土地评估基准日价格指数/比较案例日物价指数土地使用年限修正时，修正系数可用下列公式：K=[1-1/(1+r)m]÷[1-1/(1+r)n]K---年限修正系数；n----比较案例秃顶使用权剩余年限；m---待估土地使用权剩余年限；r---折现率若容积率修正：容积率修正系数=待估土地容积率与低价相关系数/比较案例容积率与地价相关系数㈡、收益法1.在收益永续，各因素不变的条件下算式：P=A/r在收益年期有限，资本化率大于零的条件下算式：PA11r(1r)nP—土地使用权评估值；A—土地收益；r---还原利率；n----土地收益年限；当n→∞，P=A/r.即为土地所有权价值㈢，成本法评估值（土地价格）=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益利息=土地取得费×土地开发期×相应利息率+土地开发费×土地开发期×相应利息率×50%估算土地增值收益：土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）×增值收益率其中：收益率一般在20%～25%之间。按补交出让金的40%计算㈣．假设开发法地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用专业费=建筑费×i（i为一定的百分率）利息=（地价+建筑费+专业费）r（r为利息率）利润=（地价+建筑费+专业费）×P’（P’正常利润率）；税费=地价×t（t为税费）假设开发法地价=楼价-建筑费【（1+i+r+P’+ir+iP’）租售费用】/（1+i+r+P’+t）二．建筑物评估方法学习参考...成本法：建筑物评估值=建筑物重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值建筑物重置成本的估算：（1）预决算调整法：地材价差=定额直接费×地价价格指数人工费调整数=工日时×价差额/工时；价差额/工时=评估基准日工日单价-预决算工日单价调整后的机械费=定额直接费×当定规定的取费系数调整后的机械费=工程决算直接费×评估基准日其他直接费取费标准工程直接费=调整后的人工费+调整后的 材料 关于××同志的政审材料调查表环保先进个人材料国家普通话测试材料农民专业合作社注销四查四问剖析材料 费+调整后的机械费+调整后的其他直接费2.重编预算法：建筑物重置成本=Σ[（实际工程量×现行单价）×（1+现行费率）+材料差价]+按现行标准计算的各项间接成本3.价格指数调整法：待估建筑物重置成本=待估建筑物账面原值×综合价格指数综合价格指数=评估时点价格指数/建筑物购建时价格指数100%综合价格指数=（1+a1）（1+a2）⋯(1+an)×100%（a为建筑物竣工后第一年至评估基准日年度的各年环比价格指数）建筑物实体性贬值率及成新率的估算：使用年限法：建筑物实体性贬值率=建筑物实际已使用年限÷（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）×100%建筑物成新率=建筑物尚可使用年限÷（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）×100%2）打分法：成新率=结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×BG—结构部分的评分修正系数；S—装修部分的评分修正部分；B—设备部分的评分修正系数三、建筑物经济性贬值的估算：经济性贬值=建筑物年收益净损失额÷正常资产收益率或：经济性贬值=nRtAPt11rt1rtRi----第i年的建筑物年收益净损失额；r—折现率；n—预计建筑物收益损失持续是时间，通常已年为单位被评估资产n被评估资产年折现㈤市场法：评估值=（交易实例i×交易行为的修正功能性贬值额t1净超额运营年本系数系数×交易日期的修正系数×区域因素的修正系数×个别因素的修正系数）/n1.交易行为的补正：待估房地产的单位价格=修正系数×交易实力房地产的单位价格修正系数=1-Σ补正值/交易价值2．易日期的修正：估价期日价格=调整系数×交易日期价格...调整系数=估价期日价格指数/交易日期价格指数区域因素的修正：1）双百分制比较法：待估房地产的单位价格=修正系数×交易实力房地产的单位价格价格修正系数=待估房地产总积分/交易实例房地产总积分2）环境成熟度修正法：房地产价格=调整系数×交易实例价格调整系数=1/（1+r）nr---折现率；n—达到与交易实例同等环境成熟程度所需要的年度四．残余估价法B=a-Lr1/(2)2(2)r+d=a/r+da---建筑物及其基地所产生纯收益；L—土地价格；r1---土地的还原利率；r2---建筑物的还原利率B---建筑物的收益价格；d—建筑物的折旧率；a2—建筑物的纯收益第五章无形资产评估一、无形资产评估中收益法的应用形式nKRt(1T)无形资产评估值无形资产评t1(1r)tnKRt(1T)估值最低收费额t1(1r)tK----无形资产分成率；Ri---分成基数，即销售收入或销售利润；T—所得税率；i—收益期限；r---折现率无形资产重置成转让成本无形资产转让最低收费额本净值分摊率的机会成本转让成本购买方运用无形资产的设计能力分摊率运用无形资产的总计能力无形资产转让无形资产转出无形资产再开的机会成本的净减收益发净增费用.无形资产收益额=销售收入（利润）×销售收入分成率×（1-所得税率）因为：收益额=销售收入×销售收入分成率×（1-分成率）=销售利润×销售利润分成率×（1-所得税率）因而：销售收入分成率=销售利润分成率×销售利润率销售利润分成率=销售收入分成率÷销售利润率边际分析法。利润分成率=∑追加利润现值÷∑利润总额现值投资分成法。...无形资产约当投资量无形资产利润分成率无形资产约当投资量购买方约当投资量无形资产无形资产约当投资量1适用成本利润率重置成本购买方约购买方投入的总1适用成本利润率当投资量资产的重置成本2.无形资产评估中成本法的应用：无形资产评估值=无形资产重置成本×成新率1）财务核算法：无形资产重置成本=Σ物质资料实际耗费量×现行价格）+Σ（实耗工时×现行费用标准）2）物价指数法：无形资产=无形资产账面成本×评估时物价指数/购置时物价指数3）3）成新率估算：剩余使用年限成新率100%已使用年限剩余使用年限二、专利权评估方法收益法：第一种原因形成的超额收益可以用下式计算：R[(P2P1)Q](1T)R—超额收益；P2—使用专利权技术产品的价格；P1---不使用专利权技术产品的价格；Q---产品销售量（此外假定销售量不变）；T—所得税率第二种原因形成的超额收益可以用下列公式计算：R[(Q2Q1)(PC)](1T)R—超额收益；Q2---使用专利权技术产品的销售量；Q1--不使用专利权技术产品的销售量；P—产品的价格；C—产品的单位成本；T---所得税率费用节约型无形资产，是指无形资产的应用，使得生产产品中的成本费用降低，从而形成超额收益。可以用下列公式计算为投资者带来的超额收益。R[(C2C1)Q](1T)—超额收益；C2--使用专利权技术产品的单位成本；C1---未使用专利权技术产品的单位成本；Q---产品销售量（此外假定销售量不变）；T—所得税率nRtA三、商标权评估方法：Pt11rt1rtP---商标评估值；n---收益年限；r—折现率；Ri---i年商标产品的超额收益四、商誉评估（1）割差法：商誉的企业整体企业的各单项资产评估值评估值资产评估值之和(含可确指无形资产)（2）超额收益法1．超额收益本金化价格法：学习参考......企业预期行业平均该企业的单项资评估库存不含税销售销售所得)商誉的年收益额收益率产评估值之和价值(税金费用税数量出厂单价价值适用本金化率三、债权类及货币类流动资产评估：或：1.应收账款及预付账款的评估：应收账款评估值=应收账款被评估企业单项被评估企业行业平均账面价值-已确定坏账损失-预计坏账损失商誉的资产评估价值之和（）2坏账比例法:预期收益率收益率值价值使用资本化率坏账评估前若干年发生的坏账数额式中：被评估企业预期收益率=企业预期年收益额/企业的单比例100%评估前若干年应收账款余额项资产×100%4.应收票据的评估：应收票据的评估=本金×（1+利息n率×时间）/(1r)i2．超额收益折现法：商誉的价值Si应收票据的评估=票价到期价值-贴现息贴现息=i1票价到期价值×贴现率×贴现期Si---第i年企业预期超额收益；r---折现率；1/（1+r）第七章长期投资及其他资产评估i---折现系数(二)非上市交易债券的评估资产收益率=资产收益率/（1-资产负债率）1．到期一次还本付息债券的价值评估：第六章流动资产评估PF/(1r)n一、低值易耗品的评估：在用低值易耗品的评估=全新成本价值×成新率P---债券的评估值；F---债券到期时本金和利息之和；n---评估基准日到债券还本付息的期限；r—折现率低值易耗品实际已使用月数1）采用单利率计算时：F=Po--（1+mr）成新率100%P0—债券面值或计算本金值；m---债券的期限或计息1低值易耗品可使用月数期限；r----债券利息率㈠成本法：1）按价格变动系数调整原成本：某项或某类在2）采用复利率计算时：F=po(1+r)m制品、自制半成品评估值=原合理材料成本×（1+价格变动2．每年支付利息、到期还本的债券评估：系数）+原合理工资、费用×（1+合理工资、费用变动系数）2）按社会平均工艺定额和现行市价计算评估值：某在制品评估值=在制品是有数量×（该工序单件材料工艺EItPon----债券年限Pt1rn1r定额×单位材料现行市价+该工序单件工时定额×正常工P---债券的评估值；Po---债券的面值；Ei---债券在第i资、费用）年的预期收益（利息）；r—适用是折现率；3）按在制品的完工程度计算评估值：RtA在制品评估值=产成品重置成本×在制品约当量在3.优先股的评估：P11rtr制品评估值=产成品重置成本×在制品完工率t二、产成品及库存商品的评估P—优先股的评估值；Ri----第i年的优先股收益；r—折1.成本法：1）评估基准日与产成品完工时间接近现率；A---优先股的等额股息收益产成品评估值=产成品数量×单位产成品账4．普通股的价值评估面成本（1）固定红利型股利政策下股票价值评估。P=D1/r2）评估基准日与产成品完工时间间隔较长式中：P——股票评估值；D1——下一年的红利方法一：额；r——折现率或资本化率。产成品产成品合理材料材料单位合理工单位小（时2）合红理利工增长型股利政策下股票价值评估。1(工艺定额)P=D/(r-g)评估值实有数量现行价格时定额时工资费用（r>g,）式中：P——股票的评估值；D1——下一年股票的方法二：股利额；r——折现率；g——股利增长率。产成品产成品材料成材料综合工资、费用工资,用综企业价值评估一、企业价值评估中的(第八章评估值实际成本调整系数成本比例)本比例合调整系数财务分析：1.企业偿债能力：流动比率=流动资产∕流动负债（流动3.市场法：资产对流动负债以2：1为宜）学习参考......速动比率=速动资产∕流动负债（速动比率以1：1nRtRn11为宜）P(1r1)n负债总额t1(1r1)ir2100%资产负债率P---企业评估值;Ri---未来各年度收益额；r1----折现全部资产总额2.企业运营能力：1）存货周转次数=年销货成本∕存货平均率；r2---资本化率余额（二）企业收益预测的方法存货平均余额=（期初存货余额+期末存货1.综合调整法：预期年收益=当前正常年收益额+Σ预期有利余额）∕2因素增加收益额-Σ预期不利因素减少收益额2）存货周转天数也称为存货周转期三、折现率和资本化率的估算存货周转天数=360∕存货周转天数=360x存货平均余1.额∕年销货成本折现率或资本化率无风险报酬率风险报酬率应收账款周转率：1）应收账款周转次数=赊销净额∕应收账款平均余额赊销净额=销售收入-现销收入-销售退回折让和折扣RRmRg2．系数法用公式表示为：应收账款平均余额期初应收账款余额期末应收账款余额系数——被评估企业所在行业的22）应收账款周转天数=360∕应收账款周转次数=360x应收式中：Rr——被评估企业所在行业的风险报酬率；账款平均余额∕赊销净额Rm——社会平均收益率Rg——无风险报酬率；4.企业盈利能力1)投资报酬率：资产利润率=利润∕资产x100%净3．风险累加法：资产利润率=税后利润∕净资产x100%风险行业风险经营风险财务风险其他风险2）销售利润率：报酬率报酬率报酬率报酬率报酬率销售毛利率销售收入销售成本100%销售收入折现率或资本化率=Σ（各项筹资渠道占总资本比重x销售净利率税后利润100%资本成本率）销售收入筹资总额利息额（所得税）长期负债资本成本1税后利润优先股股利筹资总额筹资费用3）每股利润流通在外的普通股股数4）每股股利=普通股股利总额∕流通在外的普通股股数权益资本成本无风险报酬率风险报酬率5）市盈率=普通股市价∕每股利润二、企业价值评估中收益法的应用形式（一）企业持续经营假设前提下的收益法1．年金法年金法的计算公式为：P=A/r式中：P——企业评估价值；A——企业每年的年金收益；r——本金化率。用于企业价值评估的年金法，是将已处于均衡状态，其未来收益具有充分的稳定性和可预测性的企业收益进行年金化处理，然后再把已年金化的企业预期收益进行收益还原，估测企业的价值。因此，公式又可以写成：nRt(1r)n1Pr(1r)ir(1r)nt12．分段法：学习参考