第一章房地产和房地产估价

第一章房地产和房地产估价第一章房地产和房地产估价【考试目的】本部分的考试目的是测试应考人员对作为估价对象的房地产的认识程度和有关知识的掌握程度，对房地产估价的概念、必要性和各种现实需要等知识和情况的掌握程度。【基本要求】掌握：房地产估价的概念，房地产估价对象的种类，房地产估价的必要性和现实需要。熟悉：房地产实物、权益、区位的概念，房地产的特性。了解：房地产估价发展的基本情况，房地产的概念，房地产的类型。第一节引言为便于理解后述的有关问题，首先简要地讲一下什么是房地产估价。至于房地产估价的完整概念，将在本章第五节论述和详细说明。什么是房地产估价？简要地讲，就是对房地产的“客观合理价格”或“价值”进行测算和判定的活动。房地产估价从表面上看，好象是估价人员在给房地产定价——似乎是估价人员认为值多少钱就值多少钱。在现实房地产交易中，由于房地产具有不可移动、独一无二、价值量大等特性，几乎不存在大量相同房地产的交易，而且一宗房地产的交易者数量通常较少，在许多情况下甚至只有一二个买者，从而房地产成交价格往往容易受交易者的个别行为或动机、偏好等的影响。但是，房地产价格从某种意义上讲是客观存在、不以个别人的主观意志为转移的，是由市场力量决定，即是由市场参与者集体的价值判断而非个别人的价值判断所形成。因此，房地产估价不应是估价人员的主观随意定价，而应是估价人员模拟典型投资者的思维和行为，模拟市场形成价格的机制和过程，通过科学的测算和判定活动，将客观存在的房地产价格或价值揭示、表达出来。中国房地产估价历史悠久、源远流长。据史料考证，早在4000多年前，中国就产生了有关房地产价值及其评估思想的萌芽。中国现代的房地产估价活动则是在1978年以后“改革开放”的背景下，随着实行房屋商品化，改革城镇住房 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 和城市土地使用制度，使房地产成为商品进入市场流通而出现的。其起步虽然较晚，但是发展却很快，并得到了政府和社会的高度重视，突出表现在下列几个方面：⑴确立了房地产估价的法律地位。1994年7月5日中华人民共和国主席令第29号公布，自1995年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第33条规定：“国家实行房地产价格评估制度”；第58条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。这两条明确的规定，使房地产估价成为国家的法定制度。⑵实行了房地产估价执业资格全国统一考试制度。1993年，从事部、建设部建立了房地产估价师执业资格制度，经严格考核，认定了首批140房地产估价师。这是中国最早建立的专业技术人员执业资格制度。1994年，认定了第二批206名房地产估价师。1995年3月22日，建设部、人事部联合印发了《房地产估价师执业资格制度暂行规定》和《房地产估价师执业资格考试实施办法》(建房[1995]147号)。从该年起，取得房地产估价师执业资格的途径是通过全国房地产估价师执业资格考试。从2001年开始，获准在中华人民共和国境内就业的外籍人员及港澳台专业人员，也可按照建房[1995]147号文件规定，报名参加全国房地产估价师执业资格考试。⑶制定了房地产估价标准和指导意见。为了规范房地产估价行为，统一房地产估价程序和方法，使房地产估价结果客观、公正、合理，1999年2月12日，建设部会同原国家质量技术监督局联合发布了《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》(GB/T50291-1999)。其内容包括：总则、术语、估价原则、估价程序、估价方法、不同估价目的下的估价、估价结果、估价 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 、职业道德等。为了规范城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当事人的合法权益，2003年12月1日建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》(建住房［2003］234号)，对拆迁估价主体资格、估价时点、价值标准、估价方法、初步估价结果公示、估价报告答疑、估价结果异议的解决等作了规定。⑷成立了房地产估价行业组织。1994年8月15日经民政部批准成立了“中国房地产估价师学会”这一全国性的房地产估价行业组织。2004年7月12日，更名为“中国房地产估价师与房地产经纪人学会”(英文名称为ChinaInstituteofRealEstateAppraisersandAgents，英文名称缩写为CIREAA)。该学会是由从事房地产估价或房地产经纪活动的专业人士、机构及有关单位自愿组成，下设考试注册、教育培训、学术、标准、国际交流五个专业委员会。其主要宗旨是：开展房地产估价、房地产经纪研究、交流、教育和宣传活动，拟订并推行房地产估价、房地产经纪执业标准、规则，加强自律管理及国际间的交往与合作，不断提高房地产估价、房地产经纪专业人员和机构的服务水平，维护其合法权益，促进房地产估价、房地产经纪理论、方法及其应用的研究、讨论、交流和考察；拟订并推行房地产估价、房地产经纪执业标准、规则；协助行政主管部门组织实施全国房地产估价师、房地产经纪人执业资格考试；办理房地产经纪人执业资格注册；开展房地产估价和房地产经纪业务培训，对房地产估价师、房地产经纪人进行继续教育，推动知识更新；建立房地产估价师和房地产估价机构、房地产经纪人和房地产经纪机构信用档案，开展房地产估价机构和房地产经纪机构资信评价；提供房地产估价和房地产经纪咨询和技术服务；编辑出版房地产估价和房地产经纪刊物、著作，建立有关网站，开展行业宣传；代表中国房地产估价和房地产经纪行业开体土地被“征收”与国有土地被“房屋拆迁”的补偿原则和标准不同。③市场上流通的土地权利不是所有权而是使用权，并且土地使用权有出让和划拨两种。出让土地使用权是有限期的，划拨土地使用权一般没有使用期限的限制。④许多地方的土地和房屋由两个部门分别管理，分别颁发土地权属证书和房屋权属证书，例如，土地为《国有土地使用证》，房屋为《房屋所有权证》，从而土地与房屋的权属证书不统一，甚至土地权属证书与房屋权属证书所记载的权利主体、使用性质、面积等不一致。⑤行政管理不到位，如城市规划设计条件难以事前明确且有较大弹性，房地产登记发证不及时，从而有时造成估价对象的履行、权属、面积等不清。⑥房地产市场不够发达，市场运行缺乏规则或者运行规则不能得到严格执行，市场参与者还不够成熟，市场难以真实反映交易对象的实际状况，房地产交易信息不够公开、透明。因此，现实中房地产估价遇到的问题，有些不是房地产估价本身的问题，也不是房地产估价所能解决的。但是，不论外部环境如何，房地产估价人员都应在既有条件下尽心尽力地做好房地产估价，不仅需要通晓房地产估价的理论、方法和技巧，还要掌握房地产制度政策、开发经营，以及经济、城市规划、建筑、统计、会计、环境、法律等多方面的知识，需要理论与实践有机地结合起来。第二节房地产的概念一、房地产的整体概念㈠房地产的定义房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。㈡土地、建筑物和其他土地定着物⑴土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。土地的概念还将在后面详细论述。⑵建筑物是一种土地定着物，具体是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。建筑物的概念还将在后面详细论述。⑶其他土地定着物是建筑物以外的土地定着物，具体是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。例如，为了提高土地或建筑物的使用价值或功能，埋设在地下的管线、设施，建造在地上的假山、水池、围墙，种植在地上的树木、花草等。而在地上临时搭建的帐篷、戏台等则不属于房地产。在现实中，其他土地定着物往往可以视为土地或建筑物的构成或附属部分，因此，本书通常将房地产简化为包括土地和建筑物两大部分。此外需要说明的是，建筑物等土地定着物，不仅包括地面(±0.00)以上的部分，还包括地面(±0.00)以下的部分。例如，本书所称的“地上建筑物”，一般是指土地范围内的所有建筑物，既包括建筑物的地上部分，又包括建筑物的地下部分。但有时根据需要，将建筑物真正的地上部分与地下部分分开。因此，要注意根据上下文的内容判定其具体所指。㈢实物、权益和区位⑴房地产的实物，是指房地产中看得见、摸得着的部分，例如，建筑物的外观、结构、设备、装修，土地的形状、地势、地质条件、基础设施完备程度、平整程度等。房地产的实物可以进一步分为有形的实体、该实体的质量以及组合完成的功能三个方面。拿房屋来说，有形的实体，是例如该房屋的建筑结构是砖木的还是钢筋混凝土的；实体的质量，是例如都是砖木结构的情况下，它是采用什么质量的砖和木材建造的，或者其施工质量如何；组合完成的功能，是例如均为砖木结构并采用相同质量的砖和木材及相同的施工质量下，其空间布局如何，如住宅的户型如何。⑵房地产的权益，是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利(rights)、利益(interests)和收益(benefits)。房地产的权益是以房地产权利为基础的，包括房地产的各种权利(如所有权、使用权)，受到其他房地产权利限制的房地产权利(同一宗房地产上可以同时存在多种房地产权利，如设立了抵押权、租赁权的房屋所有权或土地使用权)，受到其他各种限制的房地产权利(如城市规划对房地产用途的限制)，以及房地产的额外利益或收益(如屋顶或外墙面可以出售或出租给广告公司做广告)等。拿房地产权利来说，中国目前主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权等。其中，房地产所有权是指房地产所有权人对自己的房地产，依照法律规定享有占有、使用、收益和处分的权利(或者说，在法律规定的范围内自由支配自己的房地产并排除他人干涉的权利)。房地产所有权有独有、共有和建筑物区分所有权。独有是由一个自然人或者法人所有。共有是由两个以上的自然人、法人所有。共有分按份共有和共同共。按份共有人按照其份额对共有的房地产享有权利，承担义务；共同共有人对共有的房地产共同享有权利，共同承担义务。建筑物区分所有权是以建筑物的某一特定部分为客体而成立的房地产所有权形式，是一种复合性的权利，由专有部分的所有权(该部分通常为独有，但也可能为共有，但这种共有不是建筑物各专有部分的所有权人之间的共有)、共用部分的持份权(该部分为建筑物各专有部分的所有权人之间按份共有)和因共同关系所产生的成员权构成。建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利，对该建筑物及其附属设施的维护等享有共同管理的权利。房地产使用权目前主要是土地使用权，是指土地使用者依法对国家或农民集体所有的土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。土地使用权又可分为①出让土地使用权(为国有土地上的)；②划拨土地使用权(为国有土地上的)；③土地承包经营权(为农用地上的)；④宅基地使用权(为集体土地上的)。⑤临时用地土地使用权。房地产租赁是指以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的使用房地产的权利。例如，房屋承租人与出租人签订了一个租赁期限为10年房屋租赁 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 (又称租约)，从而就取得了该房屋10年期限的租赁权。抵押权是债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依法以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产的价款优先受偿。典权是指支付典价占有他人房地产而为自己使用、收益的权利。地役权是指土地所有权人或土地使用权人为使用自己土地的便利而使用他人土地的权利。最典型的地役权是在他人土地上通行的权利，这种地役权有时被称为通行权(rightofway)。空间利用权是指房地产权利人在法律规定的范围内，利用地表上下一定范围内的空间，并排除他人干涉的权利。房地产本质上是一个立体空间，拥有一宗房地产就拥有了该宗房地产的所有空间。在现代社会，房地产所有权人可能将其整个空间中的部分空间分割出来，转让、租赁给他人或者以此作价入股等，从而使该部分空间具有了独立的经济价值。例如，房地产所有权人在不违反城市规划的条件下，可能将其屋顶出售给他人加盖房屋，或者以此作为合作条件与出资加盖房屋的一方分成加盖完成后的房屋，将屋顶或外墙面出售或出租给广告公司做广告，允许他人在自己使用的土地之下建造地下停车场，等等。更典型的空间利用权是“没有分摊的土地面积”的，例如，一个地面为公共绿地的地下商场，一个地面为公共道路的过街天桥“商业街”。在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的：①一般的有形资产主要是实物的价值，即主要是实物的好坏决定着价值的高低，如珠宝玉石、机器设备、家具等。②一般的无形资产主要是权益的价值，如专利权、专有技术、商标权、著作权、特许权、商誉、有价证券(股票、债券)等，通常不具有实物形态，有的虽然依附在某种实物上，但该实物本身的好坏对其价值影响不大，甚至可以忽略不计。③房地产的实物和权益在价值决定中都很重要。如一幢房屋，其价值既受建筑结构、设备、装饰装修、完损程度等实物状况的影响，又受产权是否完整等权益状况的影响。例如，该房屋的产权是完全产权还是部分产权(在现实中，住房的产权有商品住房、经济适用住房、以房改成本价购买的住房、以房改标准价购买的住房等不同产权)，是合法建筑还是违章建筑，其价值就有很大的差异。所以，两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大的不同；反之，两宗权益状况相同的房地产，如果实物状况不同，价值也可能有很大的不同。⑶房地产区位(locateon)是指房地产的空间位置。具体地说，一宗房地产的区位是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，除了其他地理坐标位置，还包括它与重要场所(如市中心、机场、港口、码头、火车站、汽车站、政府机关、同行业等)的距离，从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗房地产去往其他地方的便捷性，以及该宗房地产的周围环境、景观、配套设施等，包括所在地区的人口状况、该地区的声誉、政府提供的服务设施、学校的教学质量、犯罪率等等。这是的可及性与便捷性，含义基本相同，对应的英文都是accessibility这个词。但是我们用“可及性”来表达由“外”到“内”——“进”的方便程度，用“便捷性”来表达由“内”到“外”——“出”的方便程度。因为某些房地产受单行道、道路隔离带、人行天桥、立交桥、交通出入口方位等的影响，其由外到内与由内到外的方便程度不尽相同，甚至差异很大。房地产的区位可以分为位置(或坐落)、交通、环境(包括自然环境、人工环境、社会环境、景观等)和配套设施(包括基础设施和公共服务设施)四个方面来认识。其中，最简单是用距离来衡量区位的好坏。距离可以分为空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。由于路况、交通拥挤、交通管制以及时间对于人们越来越宝贵等原因，现在人们越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离。虽然任何资产在某一时点都有一个具体的位置，但房地产的位置不可移动，其位置固定不变，其他资产可以移动，其位置能够随时改变，因此，区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的(不排除相同的商品在不同的购物环境中的售价不同)。“location，location，location”是西方认为的关于房地产最重要的三点，即：第一是区位，第二是区位，第三还是区位。当然，区位并不能代表房地产的一切，但它强调了区位对房地产的极端重要性——你能够改变房地产除了区位以外的任何事物，但一般不能改变房地产的区位，这就是区位如此重要的原因。两宗实物和权益状况相同的房地产，如果所处位置、交通、周围环境、景观、外部的基础设施和公共服务设施等区位状况不同，价值可能会有很大的差异。㈣房地产的存在形态房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合成一体时才被称为房地产，单纯的土地或单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。归纳起来，房地产有土地、建筑物、房地三种存在形态：⑴土地。最简单的情形是一块无建筑物的空地，如图1-1(a)所示。另外，如图1-1(b)所示，即使土地上有建筑物，有时也需要把它单独看待，只评估其中的土地价值。例如，为征收土地税费或者确定转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产应当补交的土地使用权出让金等数额，就只单独评估土地的价值。对于有建筑物的土地，在具体估价中如何单独看待土地，有两种做法：一是无视建筑物的存在，即将其设想为无建筑物的空地；二是考虑建筑物存在对土地价值的影响图1-1房地产的存在形态⑵建筑物。建筑物虽然必须建造在土地上，在实物形态上与土地连为一体，但在某些情况下需要把它单独看待，只评估其中的土地：这是一块无建筑物的空地。(a)土地：该块土地上虽然建有建筑物，但在观念上可把它单独看待。具体的看待方式有两种：①无视建筑物的存在；②考虑建筑物存在的影响。(b)建筑物：建筑物虽然必须建在土地上，但在观念上可把它单独看待。具体的看待方式有两种：①无视土地的存在；②考虑土地存在的影响。(c)房地：下有土地，上有建筑物，此时把土地与建筑物也作为一个整体来看待。(d)建筑物价值，如图1-1(c)所示。例如，在房地产投保火灾险时评估其保险价值，灾害发生后评估其损失，为计算建筑物折旧服务的估价等，通常只单独评估建筑物的价值。在具体估价中如何单独看待建筑物，有两种做法：一是无视土地的存在，即将其设想为“空中楼阁”；二是考虑土地存在对建筑物价值的影响。上述土地与建筑物合成一体时只评估其中的土地价值或建筑物价值，在评估其中的土地价值时不考虑建筑物对土地价值的影响，在评估其中的建筑物价值时不考虑土地对建筑物价值的影响，纯粹将土地视为空地或将建筑物视为“空中楼阁”的估价，称为“独立估价”；如果考虑建筑物对土地价值的影响或考虑土地对建筑物价值的影响的估价，称为“部分估价”。至于在估价时应采用哪种看待方式——是考虑还是不考虑建筑物对土地价值的影响或土地对建筑物价值的影响，以及如何考虑建筑物对土地价值的影响或土地对建筑物价值的影响，将在本书第三章第四节“最高最佳使用原则”中论述。⑶房地。即实物形态上土地与建筑物合成一体并在估价时也把它们作为一个整体来看待，如图1-1(d)所示。㈤房地产的重要性人们的任何活动都需要空间，房地产正是因为提供这种空间而为人们所必需。它不仅是基本的生活资料，如住宅；也是基本的生产要素，如土地、厂房。在市场经济中，房地产还是一种商品，成为投资的良好对象。与投资于股票、债券、期货、黄金等相比，投资于房地产兼具消费与投资双重功能。例如，投资于住宅不仅可以等待未来价格上涨后转让，在等待期间还可以自住或出租。人们拥有自己的房地产，有助于社会趋向稳定和增加归属感，是所谓“有恒产者有恒心”。因此，古今中外，房地产都是人们十分重视、十分珍惜、最为具体的财产形式。英语中的房地产一词——realestate或realproperty，从字面上来看就是真实的财产的意思。房地产不仅重要，而且量大面广。在一个国家的财富中，房地产通常是其中比例最大的部分，一般为50%～70%，即其他财富之和也不及房地产一项，仅为30%～50%。例如，1990年美国的房地产价值为8.8万亿美元，大约占美国财富总额的6%。房地产也是家庭财产的重要组成部分。房地产占家庭总资产的比重，在西欧国家为30%～40%，在美国为25%左右。美国家庭平均拥有的房地产资产4倍于其股票资产。㈥房地产的其他名称⑴不动产。在民法中，将财产(或称为“物”)分为“动产”和“不动产”两类，如法国民法典第516条规定：“一切财产，或为动产，或为不动产。”对动产与不动产的划分，通常是依据其自然性质是否可以自由移动为标准的。一般来说，凡是自行能够移动或者用外力能够推动，且又不改变其性质和价值的财产，像牲畜、家禽和家具、器皿之类，属于动产；反之，像土地、房屋等不可移动的财产，属于不动产。关于不动产的定义及其范围，意大利民法典第812条的规定是：“土地、泉水、河流、树木、房屋和其他建筑物，即使是临时附着于土地的建筑物以及在一般情况下那些或是自然或是人为地与土地结为一体的物品是不动产。固定河岸或者河床之上并且为永久使用而建造的磨坊、浴场以及其他漂浮在水面上的建筑物视为不动产。”日本民法典第86条规定是：“土地及其定着物为不动产。”中国台湾地区“民法”第66条的规定是：“称为不动产者，谓土地及其定着物。不动产之出产物，尚未分离者，为该不动产之部分。”在中国大陆的民法理论和民事立法中，也使用了不动产的概念。如《中华人民共和国担保法》(1995年6月30日中华人民共和国主席令第50号公布)第92条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。”⑵物业。中国香港地区通常使用“物业”这个词，如把房地产估价称为物业估价或物业估值。香港所讲的物业实质上是房地产，仅叫法不同，就像把出租车叫做“的士”一样。香港的物业一词是从英国的property一词翻译过来，在英国property也是指房地产。此外值得指出的是，香港通常还把房地产称为地产。其地产、物业、楼宇、房地产等用语经常混用。如香港李宗锷先生对物业的解释是：“物业是单元性地产。一住宅单位是一物业，一工厂楼宇是一物业，一农庄也是一物业。故一物业可大可小，大物业可分割为小物业。”中国内地现在也大量使用“物业”这个词，最典型的是“物业管理”。并将其中的“物业”定义为“房屋及配套的设施设备和相关场地”。⑶realestate或realproperty。在英语中，房地产的名称为realestate和realproperty，但两者的含义不完全相同。英语中的land(土地)realestate和realproperty是三个相互联系、含义越来越宽的术语：①land是指地球的表面及下达地心、上达无限天空的空间，包括永久定着在其中、之上、之下的自然物，如树和水。②realestate是指land加上永久定着在其中、其上、其下的人工改良物，如构筑物和房屋。③realproperty是指realestate加上与其相关的各种权益，包括权利、利益和收益。realestate和realproperty虽然有上述严格区分，但在一般情况下经常相互通用、不加以区分，大多使用realestate一词。㈦本书对房地产的用词目前，社会上对房地产的用词尚不规范，同一用词，可能含义不同，不同的用词，却可能含义相同，从而很容易引起误解。为明了起见，本书主要使用“房地产”、“房地”、“土地”和“建筑物”几个关键词，其含义分别如下：⑴“房地产”：可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体，即它可能为土地，也可能为建筑物，还可能为土地与建筑物的合成体。⑵“房地”：专指土地与建筑物的合成体，如说房地价值时此价值既包含土地的价值，也包含建筑物所占用的土地的价值。⑶“土地”：仅指土地部分，如说土地价值时，此价值不包含地上建筑物的价值。⑷“建筑物”：仅指建筑物部分，如说建筑物价格值时，此价值不包含建筑物所占用的土地的价值。二、土地的概念在上面对房地产的整体概念有所了解之后，下面分别认识一下土地和建筑物。先讲土地。㈠土地的各种定义人们对于什么是土地，有着各种不同的认识和定义，最典型的是下列3种：⑴土地即田地、地面。这是一般人通常最直观的认识。⑵土地是指“地球上陆地的表层，包括水域在内。是由地貌、土壤、岩石、水文、气候、植被等要素组成的自然综合体。”⑶土地是自然物、自然力或自然资源。如马克思讲：“经济学上所说的土地是指未经人的帮助而自然存在的一切劳动对象。”英国著名经济学家马歇尔说：“土地是指大自然为了帮助人类，在陆地、海上、空气、光和热各方面所赠与的物质和力量。”美国土地经济学创始人伊利讲：“经济学家所使用的土地这个词，指的是自然的各种力量，或自然资源。它的意义不仅是指土地的表面，因为它还包括地面上下的东西。”“经济学上的土地是侧重于大自然所赋予的东西。”人们对土地的不同认识和定义，主要不是因为认识程度的深浅，而是由于生活、生产的不同需要或者研究目的和学科的不同。农民可以把土地仅视为耕作的田地，一般城市居民可以把土地看成是栖息、娱乐的场地，地学工作者可以把土地当作自然综合体，经济学家可以用土地去概括一切区别于劳动和资本的自然资源(过去经济学家把生产要素归纳为土地、劳动和资本三种，现在一般归纳为土地、劳动、资本和企业家才能四种。㈡房地产估价中的土地定义对于房地产估价来说，土地不只是平面，而是三维立方体的，是指地球陆地表面及其上下一定范围内的空间。具体一宗土地的空间范围可分为3层：①地球表面；②地球表面以上一定范围内的空间(简称地上空间)；③地球表面以下一定范围内的空间(简称地下空间)。土地的空间范围用图表示，见图1-2。图1-2土地的空间范围一宗土地的地球表面的范围，是指该宗土地的地球表面的“边界”所围合的面积。土地本来为连绵无垠之物，似无范围可言，但在现实中用人为方法划野分疆，使土地有了一块一块或一宗一宗，也使土地有了面积大小、形状和四至。例如，政府出让土地使用权的地块，其范围通常是根据标有坐标点的用地红线图，由城市规划管理部门或土地管理部门，在地块各转点钉桩、埋设混凝土界桩或界石来确认，面积大小依水平投影面积计算。一宗土地的地上空间，从理论上讲，是指从该宗土地的地球表面的边界向上扩展到无限天空的空间；地下空间，从理论上讲，是指从该宗土地的地球表面的边界呈锥形向下延伸到地心的空间。如《牛津法律大辞典》写道：“一般来说，土地的所有权包括土地的上空和地表下面一直到地球中心的土地，正如一句格言所表述的：土地属谁所有，土地的上空及地下也属谁所有。”但是，在现实法律规定中，土地的上下范围并不是“上穷天空，下尽地心”，而是“除法律有限制外，于其行使有利益的范围内”，“如他人的干涉无碍其所有权之行使，不得予以排除”。㈢土地利用所受的限制拥有一宗土地，其范围虽然是上面所讲的空间，但拥有者在该空间范围内并不能随心所欲地利用，而要受到多方面的限制。这些限制除了来自于建筑技术(包括建筑施工技术、建筑材料性能)和经济实力等拥有者自身的能力，还有拥有者自身能力以外的限制(以下都是指这类限制)。因为土地是构成环境的重要因素，其利用不是孤立的，会影响周围和社会公众的利益。一宗土地所受限制的种类和程度，对其价值有着重大影响。进行房地产估价，应充分调查、了解土地所受的各种限制及其内容和程度，只有这样才能评估出正确的价值。地上空间地下空间地面地心对土地利用的限制可归纳为3个方面：①土地权利的设立以及行使的限制；②房地产相邻关系的限制；③土地使用管制。⑴从土地权利的设立以及行使的限制来看，古今中外在土地上设立的权利有多种，如所有权、地上权、永佃权、使用权、地役权、典权、抵押权、租赁权等。中国目前主要有所有权、使用权、租赁权、地役权、抵押权、典权。其中，租赁权属于债权，其余权利属于物权；在物权中，所有权属于自物权，其余权利属于他物权。他物权是对他人之物所拥有的权利，是对所有权的限制。拿地役权来说，对于供役地而言(在地役权关系中，有需役地和供役地之分。其中，因使用他人土地而获便利的土地为需役地；为他人土地的便利而供使用的土地为供役地)，是他人在该土地上享有的一种有限的使用权，字面上的意思是该土地为他人服役。供役地在给他人方便时，土地所有权人或土地使用权人有可能要遭受某些损失，在这种情况下，地役权的存在会降低供役地的价值。另外，地下矿藏、埋藏物等是否自动地归属于土地拥有者，世界上各个国家和地区的规定不一。在中国内地，虽然境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可以通过政府出让方式取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营，但取得的土地使用权不包含地下资源、埋藏物和市政公用设施。如《中华人民共和国民法通则》(1986年4月12日中华人民共和国主席令第37号公布)第79条规定：“所有人不明的埋藏物、隐藏物，归国家所有。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(1990年5月19日国务院令第55号发布)第2条规定：“国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。”在中国台湾地区，地下矿藏与土地也是分开的，其“土地法”第15条规定：“附着于土地之矿，不因土地所有权之取得而成为私有。”在欧洲许多国家，地下资源的所有权与土地所有权也是分开的，规定地下资源属于国家，地主开采地下资源要先向政府购买或将出售的收入与政府分成。在加拿大，地下矿藏在有些省，如安大略、魁北克和阿尔伯塔，成为单独的产权，不再自动地附属于土地。美国关于土地所有权的规定与上述国家和地区不同。在美国，土地所有者同时也拥有地下的一切财富，所以，地主可以自由开采地下资源，或者将其单独出售给别人。仅从地下资源有效利用来看，美国的制度更为合理。首先，因为每个拥有土地的人都会关心自己这块土地下面可能有些什么宝藏，他会自己花钱请地质学家来考察，有了点眉目后他会请勘探队来钻探。一旦有所发现，他的土地价格立刻成倍地上升，否则他的投资将受到损失，他只能自认倒霉。这就从经济上鼓励了资源的发现，不用政府去费心。其次，矿藏的采收率(采集到的矿石占储量的比例)成为地主自己关心的事，他必定会在经济合理的范围内尽量将地下资源采集上来，不会发生掠夺性开采。最后，私人拥有地下资源，使他有全权选择资源的利用方式包括将土地与资源一起出售，与开采专营企业联合，出租开采权，对资源开采所得分成并监督资源的合理利用，或放置等待市场价格更高时自行开采等。他选择的方案对全社会而言同时一定也是代价较小而产出的价值最大的方案。但美国的制度容易引起贫富悬殊，诱使一些人陷入风险和破产。选择不同的规定各有其理由，区别在于有的更着重效率，有的更着重公平。⑵相邻关系是指相邻各方对各自所有或使用的房地产行使所有权或使用权时，因相互间依法应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。从房地产相邻关系的限制来看，房地产所有权人或使用权人在自己的房地产内从事工业、农业、商业等活动及行使其他权利时，负有注意防免损害相邻房地产的义务；就相邻房地产所有权人或使用权人而言，则享有请求房地产所有权人或土地使用权人注意预防和避免损害发生的权利。因此，从义务方面来讲，相邻关系是对房地产所有权、使用权的一种限制。在现实中，主要存在如下两类相邻关系：①通风、采光、排水、排污的相邻关系。例如，相邻关系人在建造建筑物时，应当照顾到周围相邻人的实际需要，与相邻建筑物保持适当距离并且适当限制其高度，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。②险情危害的相邻关系。例如，房屋有倒塌危，或放置易燃、易爆、剧毒、放射性物质、恶臭物件于屋内，危及邻居的生命财产安全或身心健康，相邻人有权请求排除险情危害。如《中华人民共和国民法通则》第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”⑶从土地使用管制来看，世界上几乎所有的国家和地区对土地使用都有或多或少的限制。对于房地产估价来说，有意义的土地使用管制主要是耕地转为非耕地、农用地转为建设用地以及城市规划。例如，城市规划对土地用途、建筑高度、建筑密度和容积率等的规定。建筑高度又称建筑限高，是指地块内允许的建筑(地面上)最大高度限制。城市规划一般要求建筑物四周留有一定的空地，以作为建筑物的绿地和交通，满足建筑物的通风、采光、防火以及居住者的隐私权等要求。建筑密度是这一要求的具体化指标之一。建筑密度又称建筑覆盖率，通常是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率(%)，即：(%)100%×建筑基底总面建筑用地面积积建＝筑密度例如：某块土地的总面积为1000㎡，其上建筑物的基底总面积为600㎡，则建筑密度为60%。容积率是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标，是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值，即总建筑面建筑容积率＝积用地面积例如，某块土地的总面积为1000㎡，其上建筑物的总建筑面积为4000㎡，则容积率为４。容积率有包括±0.000以下地下建筑面积的容积率和不包括±0.000以下地下建筑面积的容积率。在城市规划上，地下建筑面积通常不计算容积率。由于容积率的高低对土地价值有很大影响，所以在估价时一定要搞清楚所说的容积率的确切内涵。在补交土地使用权出让金方面，有的地方政府规定地下建筑面积不用补交或只按照地上建筑面积土地使用权出让金水平的一定比例(如1/3)补交。这些对土地价值也有很大影响。在一定地块，如果各层建筑面积均相同，则有：总建筑面积＝土地总面积×\u24314X筑密度×\u24314X筑层数将上述 公式 小学单位换算公式大全免费下载公式下载行测公式大全下载excel公式下载逻辑回归公式下载 两边同除以土地总面积，可得到容积率与建筑密度、建筑层数之间的关系如下：容积率＝建筑密度×\u24314X筑层数㈣对一宗土地的基本认识从房地产估价角度来看，对一宗土地的认识主要包括下列方面：⑴位置(或坐落)。包括所处的区域(宏观区位)和具体地点，可从国家、地区、城市、邻里、地点这些从宏观到具体的层面来认⑵面积。此为依法确认的面积，通常以㎡(平方米)表示，面积较大的土地通常以h㎡(公顷)表示。⑶四至。是土地四邻的名称。对其描述的顺序一般是“东至××，南至××，西至××，北至××”。⑷形状。通常用图(如宗地图或规划图、建筑总平面图)来说明。⑸地形、地势。是指土地表面高低的状态或格局，包括与相邻土地、道路的高低关系，自然排水状况、被洪水淹没的可能性等。⑹周围环境、景观。例如，环境是否优美、整洁，有无大气、噪声、土壤、水体、固体废物、辐射等污染及其程度。特别是是否为垃圾填埋场、化工厂原址，周围有无高压输电线路、无线电发射塔、垃圾站等污染源。周围环境、景观通常用文字加照片来说明。⑺利用现状。包括用途(法定用途和实际用途)；土地上有无建筑物、其他附着物；如果有建筑物、其他附着物，还需要进一步了解该建筑物、其他附着物的情况。⑻产权状况。由于土地权利的种类和内容对土地价值有很大影响，所以进行房地产估价要特别注意调查了解土地权利状况。在中国目前的土地制度下，应了解是国有土地还是集体土地；是出让土地使用权还是划拨土地使用权；属于出让土地使用权的，土地使用年限(起止年月日)和剩余土地使用年限是多少及可否续期。要了解取得土地的有关手续是否齐全，土地是否抵押、典当、出租(已出租的，再转让时要受原租约的限制)，是否涉案；权属是否有争议，是否为临时用地，是否属于违法占地，等等。此外，土地所有权或土地使用权是否为共有。法律规定，转让共有的房地产时，需经其他共有人书面同意。例如，《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第(四)项规定，共有的房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让。⑼土地使用管制。对于城市建设用地，土地使用管制主要为城市规划限制条件，包括：①用途；②建筑高度；③建筑密度；④容积率；⑤建筑后退红线距离(是指建筑控制线与道路红线或道路边界、地块边界的距离)；⑥建筑间距；⑦绿地率(是指一定地块内各类绿地面积的总和占该地块总面积的比率)；⑧交通出入口方位；⑨停车泊位；⑩建筑体量、体型、色彩；⑾地面标高；⑿其他要求，如规定规划设计方案应符合环境保护、消防安全、文物保护、卫生防疫等有关法律、行政法规的规定。⑽地质条件。包括地基的承载力和稳定性，地下水位和水质(包括地下水的成分和污染情况。有些含有特殊成分的地下水可以导致疾病)，不良地质现象(如崩塌、滑坡、泥石流、断裂带、岩溶、软弱土、膨胀土、湿陷性黄土、冻土等)。⑾基础设施完备程度和土地平整程度。是指道路、供水(上水)、排水(下水，包括雨水、污水)、供电、通讯、燃气、热力(供暖)等基础设施的完备程度和土地的平整程度，即通常所说的“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”。所谓“三通一平”，一般是指路通、水通、电通和场地平整；“五通一平”，一般是指具备了道路、供水、排水、供电、通信等基础设施或条件以及场地平整；“七通一平”，一般是指具备了道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等甚基础设施或条件以及场地平整。⑿其他。如临街商业用地还需要了解其临街宽度和临街深度，农用地还需要了解其土壤、排水和灌溉等。对于一般土地，通常了解⑴至⑻项即可；对于待开发或再开发的土地，还需要了解⑼至⑾项。了解的主权途径之一是查阅地籍资料。地籍是记载宗地的权利人、土地权利内容及来源、权属界址、面积、用途、质量等级、价值和土地使用条件行等土地登记要素的簿册。对于一些更专业、具体的内容，可查阅相关文件资料。例如，可通过城市总体规划、详细规划及下列文件来了解土地的城市规划限制条件：①规划要点；②规划设计条件通知书；③审定设计方案通知书；④建设用地规划许可证；⑤建设工程规划许可证。三、建筑物的概念㈠建筑物的定义建筑物有广义和狭义两种含义。广义的建筑物是指人工建筑而成的所有东西，既包括房屋，又包括构筑物。狭义的建筑物是指房屋，不包括构筑物。在房地产估价中通常将建筑物作广义理解，对建筑物的定义是：建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备(如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备)等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。其中，房屋是指有基础、墙、顶、门、窗能够遮风避雨，供人在内居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所。构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。值得说明的是：目前对建筑物的范围有不同的认识，有的将建筑物与构筑物并列，把建筑物视为不包含构筑物(建筑领域多如此，如《中华人民共和国建筑法》第39条“施工现场对毗邻的建筑物、构筑物和特殊作业环境可能造成损害的，建筑施工企业应当采取安全防护措施。”)；有的将房屋与建筑物并列，把建筑物视为不包含房屋(会计领域多如此，如2000年12月29日财政部印发的《企业会计制度》第25条“固定资产，是指企业使用期限超过1年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。”)。实际上，建筑物、房屋、构筑物之间的正确关系是：三者都是人工建筑而成的东西，其中建筑物的范围最大，包含房屋和构筑物；房屋和构筑物是同一层次的，其之间的区别主要有两点：①人们是否直接在内进行生产或生活活动；②是否有门、窗、顶盖。当然，有时对于像亭子、宝塔之类的建筑物，称其为房屋似乎不妥，称其为构筑物似乎也不妥，所以只好直呼为建筑物。对于建筑物、房屋、构筑物的概念，《现代汉语词典》作了如下明确解释：“建筑物：建筑而成的东西，如房屋、桥梁、隧道、水坝等。”“房屋：有墙、顶、门、窗，供人居住或做其他用途的建筑物。”“构筑物：一般不直接在内进行生产和生活活动的建筑物，如水塔、烟囱等。”㈡对建筑物的基本认识从房地产估价角度来看，对建筑物的认识主要包括下列方面：⑴位置(或坐落)。包括所处的区域(宏观区位)和具体地点，可从国家、地区、城市、邻里、地点这些从宏观到具体的层面来认识。⑵面积(有的建筑物需用体积来说明，如仓库；有的建筑物需用其他单位来说明，如停车场通常用车位数，旅馆通常用房间数或床位数，电影院通常用座位数，医院通常用床位数。但这里以面积为典型来说明。以后涉及面积问题时都如此，不再说明)。包括：①建筑面积；②使用面积；③成套房屋的套内建筑面积；④其他面积。住宅还需要了解居住面积，商业用房还需要了解营业面积，出租的房屋还需要了解可出租面积(具体有可出租的建筑面积、可出租的使用面积)。其中，房屋建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。成套房屋的套内建筑面积是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台面积三部分组成的面积，即：套内建筑面积＝套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台建筑面积成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，即：成套房屋的建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积⑶层数和高度。层数包括地上层数和地下层数。建筑物通常根据层数或总高度，分为低层建筑、多层建筑、高层建筑和超高层建筑。住宅通常是按照层数来划分的：1～3层为低层住宅；4～6层为多层住宅；7～9层为中高层住宅；10层以上(含10层)为高层住宅。公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过24m的为高层建筑(但不包括总高度超过24m的单层建筑)；建筑总高度超过100m的，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑⑷结构。是指建筑物中由承重构件(基础、墙、柱、梁、屋架等)组成的体系。一般分为：①钢结构，②钢筋混凝土结构，③砖混结构，④砖木结构，⑤简易结构。具体如以组成建筑结构的主要建筑材料来划分，可分为：①钢结构；②混凝土结构(包括素混凝土结构、钢筋混凝土结构和预应力混凝土结构等)；③砌体结构(包括砖结构、石结构和其他材料的砌块结构)；④木结构；⑤塑料结构；⑥薄膜充气结构。如以组成建筑结构的主要结构形式来划分，可分为：①墙体结构；②框架结构；③深梁结构；④筒体结构；⑤拱结构；⑥网架结构；⑦空间薄壁结构(包括折板结构)；⑧悬索结构；⑨舱体结构。⑸设备。包括给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备。需要了解它们的配置情况(有或无)和性能。⑹层高或净高。层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。⑺空间布局。包括平面图、户型图等。⑻装饰装修。包括外墙面、内墙面、顶棚、室内地面、门窗等。需要了解装饰装修的标准和程度，所用材料的品质及装饰装修工程质量等。⑼外观。包括外观图片等。⑽建成年月。包括开工日期和竣工日期。⑾利用现状。包括用途(法定用途和实际用途)。多用途的，还需要了解不同用途的位置或楼层分布及其面积。⑿维修保养情况及完损程度。包括地基的稳定性、沉降情况(沉降是否均匀及其程度)等。⒀产权状况。在了解是独有、共有还是建筑物区分所有权，是完全产权还是部分产权，是否抵押、典当、出租，是否涉案，权属是否有争议，是否为临时建筑，是否属于违章建筑。还要了解所坐落的土地的权利状况，因为房屋所有权还受土地使用权的约束，如在有限期土地使用权的土地上建造的房屋所有权，实际上也是有限期的(《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条规定：“土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。”)。⒁公共服务设施完备程度。对于住宅而言，公共服务设施主要是指教育(如托儿所、幼儿园、中小学)、医疗卫生、文体体育、商业服务、金融邮电等公共建筑的完备程度。写字楼、工业等也要求有相应的公共服务设施。⒁其他。如通风、采光、隔音、隔振、隔热，物业管理(因为完善的物业管理是保持及提高房地产价值的一个重要因素)。如果是建筑物的某一部分，如一“套”或一“单元”、“单位”，还需要了解其所处的楼层、朝向；如果是新建成的房屋，还需要了解其工程质量；如果是在建工程或期房，还需要了解其建设单位(房地产开发商)、勘察单位、设计单位、 施工单 施工单位项目经理责任书施工单位质量保证措施施工单位进场交底施工单位进场流程施工单位进场资料 位、工程监理单位以及工程进度状况(例如是正负零，还是结构封顶，或是某层，如地上三层)、预计竣工日期等。四、房地产概念的总结对上述关于房地产的内容进行归纳总结可知：房地产有不动产、物业等不同的称呼。房地产包括土地、建筑物和其他土地定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体；对房地产的实物还可以从有形的实体、该实体的质量及其组合完成的功能三方面进行认识。房地产有土地、建筑物、房地三种存在形态；土地是一个包含地面、地上空间和地下空间的三维立体空间；建筑物包括房屋和构筑物，它们又可分为结构、设备和装饰装修三个部分。第三节房地产的特性房地产与其他经济物品，包括房地产市场与其他经济物品市场，房地产价格与其他经济物品价格，有许多不同之处。这些不同之处是由房地产的特性决定的。所以，从事房地产估价还应对房地产的特性有全面、深入的认识。房地产包括土地、建筑物和其他土地定着物，其中，土地是大自然的产物，是永存的；建筑物和其他土地定着物为人工建造，它定着在土地上。因此，房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。一、不可移动土地上的土壤、砂石等虽然可以移动、搬走，但作为立体空间的完整意义上的土地是不可移动的。建筑物由于“扎根”在土地之中，通常也是不可移动的。有时为了城市道路建设和保护古建筑等，需要对建筑物进行迁移，如广西壮族自治区一级保护文物“英国领事馆旧址”，因城市道路扩建而被整体平移了35m。但是，被迁移的建筑物的数量相对于现存建筑物的数量是微不足道的，而且这种迁移是不得已和很短距离的移动。建筑物被拆除的情况倒是经常发生，但建筑物被拆除后就不是建筑物了，而还原为建筑材料或变成了废物。由于不可移动，每宗房地产的温度、湿度、日照、交通、周围环境、景观、与其他地方(如市中心)的距离等，均有一定状态，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使房地产有区位优劣之分。同时值得注意的是，房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却有可能发生变化。因为周围环境、交通条件、与公共设施及商业中心的接近程度等，均可以影响房地产的社会经济位置，而这些是可变的。房地产的不可移动性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，而且要受制于其所在的空间环境(邻里及当地的社会经济)，而不像其他商品，原料地、生产地、销售地和消费地可以不在同一个地方，可以在不同地区之间调剂余缺，从产地或过剩地区运送到供给相对短缺或需求相对旺盛的地区(你不能够把一宗价值低的房地产搬到一个房地产价值较高的地区)。因此，房地产市场不存在全国性市场，更不存在全球性市场，而是一个地区性市场(城市房地产一般是以一个城市为一个市场)，其供求状况、价格水平和价格走势等都是地区性的，在不同地区之间各不相同。二、独一无二独一无二特性又称独特性、异质性、个别性。房地产不像工厂制造出的产品那样整齐划一，每宗房地产都有自己的独特之处，可以说没有两宗完全相同的房地产。有时即使两处的建筑物一模一样，但由于坐落的位置或朝向不同，地形、地势不同，周围环境、景观不同，该两宗房地产实质上也是不相同的。房地产的独一无二特性，使得不可能出现相同房地产的大量供给，从而房地产之间不能实现完全替代，房地产市场不能实现完全竞争，房地产价格千差万别并容易受交易者个别行为的影响。此外，房地产交易难以采取样品交易的方式(尽管有样板房、样板间、位置图、平面图等)，而应到实地观察，房地产估价也应进行实地查勘。值得指出的是，房地产尽管有独一无二特性，但很多房地产之间仍然有一定程度的替代性，从而彼此有一定程度的竞争性，在价格上相互之间也有一定程度的牵掣。房地产估价方法之一的市场法正是基于这一点。三、寿命长久尽管土地可以被洪水淹没、荒漠化，但它在地球表面所标明的场所、作为空间是永存的。实际上，人们对土地只要给予适当的保护，其生产力或利用价值一般也不会丧失，土地能够被一次又一次地反复利用。因此，可以说土地具有不可毁灭特性。而其他物品，不论如何保管，经一定年限或较长久的使用之后，最终均难免会损耗，失去使用价值。建筑物虽然不像土地那样具有不可毁灭性，但是一经建造完成，寿命通常可达数十年，甚至上百年。在正常情况下，建筑物很少发生倒塌，只是为了土地的更好利用或更高价值才会被拆除。由于寿命长久，房地产可以给其占用者带来持续不断的利益。但需要说明的是，从具体占用者的角度来看，土地在有些情况下是有寿命的，特别是通过政府出让方式取得的土地使用权是有期限的。目前，土地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。土地使用权出让合同约定的使用年限届满(土地使用者未申请续期，或虽然申请续期但未获批准)，续期的到续期届满，土地使用权由国家无偿收回。对此点的认识在房地产估价上具有重要意义，如坐落位置很好、建筑物也很好的房地产，可能由于土地