征收评估培训

中信评估征收评估操作实务中信评估征收评估操作实务一、征收工作的准备阶段二、收集资料三、现场勘察四、涉及评估的几个步骤五、征收评估报告格式六、征收评估内容七、几种价格定义的概念八、评估方法及技术路线九、征收评估工作中遇到的特殊问题及难点中信评估社会风险稳定评估论证并公开征求意见拟定征收补偿 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 预评估征收决定公告一、征收评估准备阶段接受房屋征收评估委托后，有关各方就本次征收范围内的房屋评估的目的、评估基准日、评估范围等问题协商一致，签订征收评估协议，并制订出房地产评估 工作计划 幼儿园家访工作计划关于小学学校工作计划班级工作计划中职财务部门工作计划下载关于学校后勤工作计划 。二、收集资料（一）项目资料征收范围红线图征收决定书（二）法律性文件1、个人需提供身份证或户口本（必须）2、企业产权人营业执照（必须）3、公司成立的政府批文(若曾更名，尚需更名的批文)4、经营范围及简介（三）评估明细资料A、综合部分：各类待评估的资产清查评估明细表B、房地产部分（具体资料可根据房地产评估人员的要求准备）：1、征地通知书（含政府批文）（指行政划拨用地）（必须）2、土地出让 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 及市政配套费协议书3、付清地价证明及有关付款凭证4、土地使用权证、房地产证或房屋权属登记档案（必须）在没有房地产权证情况下，要提供的材料为：5、建设工程规划许可证、建设 工程施工 建筑工程施工承包1园林工程施工准备消防工程安全技术交底水电安装文明施工建筑工程施工成本控制 许可证（或开工许可证）（必须）6、规划设计意见书7、竣工验收报告及验收证明8、土地红线图及建筑物总平面图（必须）9、工程项目的（预）决算资料（自建房）10、购房协议书及付清房款证明11、如有合作建房者需提供合作建房政府批文，及合作建房合同、协议等有关资料12、如有出租房屋者需提供房屋租赁合同（必须）13、临时建筑物需提供合法批文（必须）14、以上资料都没有的房地产，需要征收方提供产权确认书（待制定范本）（必须）C、构筑物（含设备基础）、附属物（含装修）1、预决算资料或相关合同、协议等；2、建造、装修图纸；3、评估人员及造价人员现场丈量资料，如果由产权人自行装修、建造，由产权人签字（盖章）确认，如果由承租人装修、建造的，由产权人与承租人共同签字（盖章）；D、机器设备1、设备清单：即企业运营过程中实际使用的设备价格、规格、数量、使用年限、有无抵押等情况的清单2、设备购置发票或协议3、对于电梯、锅炉、压力容器、深井等设备应取得最新的书面法定检测证明、报告与许可证等资料。E、停产停业损失、解聘员工补偿费1、近三年的财务审计报告、缴税凭证及其它相关资料2、经备案的劳动合同和社会保险缴纳情况、工资单等实际证明企业员工报酬情况的材料证明需要特别注意的：1、征收补偿的评估范围（华巢）2、被征收估价对象权利主体关系（交通厅土地）3、房地产证与土地使用权证不符，需了解规划及历史沿革（土地为工业，房产证为商业为例）中信评估权利主体关系需深度审查征收中的各方权利义务关系，确定因征收而发生关系的各方主体，与住宅房屋征收相比，非住宅房屋房屋（企业征收）因为土地、房屋的权属关系复杂，在征收过程中会有更多的征收关系人在里面。有些房屋是租赁办公用房，征收关系主体则有征收人、被征收人和承租人三方主体。注意事项集体土地上的私有企业征收以及国有改制不彻底的企业征收，因原有权属不明，甚至土地转让合同无效等各种在法律 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 之外的事实出现，使得各方主体权利义务不清楚，征收获得补偿款后往往更容易发生纠纷。对于产权归属不明确的企业，在征收实施后、征收补偿安置协议订立前，建议以合同约定或者其他法定形式把征收各方的权利、补偿款分割方案做民事权利的约定，有效化解可能发生的法律风险。二、现场查勘阶段（一）项目初步了解在同委托方协定的时间内（一般至少提前一天通知）进驻房屋征收现场，进行调查分析、完成现场勘查、资料收集等工作。评估项目组人员进入现场对委估房地产进行初步了解，让征收方或被征收人准备评估所需文件资料。（二）现场勘查实地查勘记录需由实地查勘的估价人员、征收办及街道负责人员、被征收人签字认可;是法人单位的，不仅要估价师、征收办及街道负责人员、被征收人单位参与现场的人员签字，还要加盖法人单位公章；产权证上法人单位已不存在的，需各方签字并加以说明。如涉及有租赁户资产的应同时评估，列入评估结果，由被征收人对租赁户进行补偿，租赁人也应在现场勘察记录上签字。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，由估价人员、征收办及街道负责人员和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。1、房地产勘查有证房产：将征收房地产的现状与相关权属证明文件上记载的内容逐一进行对照、问询，做好实地查勘记录，拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的摄像、照片资料。无证房产：评估对象面积、产权不清的，其确权相关资料由委托方提供，在评估机构进户勘察前把确权工作做好由市、县级人民政府作出房屋征收决定前，组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理附件一：确权表轨道交通确权表.xls征收范围内的建筑有下列情形之一的且没有确权认定的，应当为违法建筑不予评估：（1）未取得建设规划工程许可证建设的；（2）未按照建设工程规划许可证的规定建设的；（3）利用失效的建设工程规划许可证建设的；（4）未经批准进行临时建设的；（5）未按照批准内容进行临时建设的；（6）超过批准期限的临时建筑；（7）仅经规划部门作罚款处理而临时保留，未补办建设工程规划许可证的。2、构筑物、附属物及装饰装修（1）资产占有人能提供相关资料的，估价人员按照相关资料进行一一核实，拍照、摄像，并写入现场勘察记录，相关当事人签字盖章；（2）如不能提供相关资料的，估价人员结合造价人员对现场进行丈量、清点，做好现场勘察记录，与征收主体双方要充分沟通，要求勘察记录清晰明了，不可随意涂划，复杂项目需附绘图。这里需注意无证或未确权的建筑物（棚或简易房等），可先行测量，在不能确权的或没有相关批文的情况下不要列入评估范围。3、机器设备（1）按照被征收人（或租赁人）提供的设备清单逐一清点核对，或评估人员自行编制，按设备序号编辑照片和摄像资料，注意设备铭牌上的相关内容是否与清单相符。（2）分出可移动和不可移动设备，在勘察记录上应作相关注记。（3）分清在建的设备工程、报废的但未处理设备、闲置设备等各种评估对象。（4）对于地下管线、特殊的设备基础等隐蔽工程，应尽可能取得原设计图纸等书面资料，并应尽可能进行必要的勘探测试。4、地上苗木和树木等被征收方在评估清单上写明该植物的名称、规格等；在现场勘验中要验明该植物的实际情况(特别是名称、规格中的高度、径级、冠幅、培育年限、树形等)是否与清单上的内容相一致，同时按清单序号编辑照片。附件二：现场勘察表现场勘察表(模板）.xls四、涉及评估的几个步骤（一）提交市场预评估报告经过现场勘验工作程序后，在规定的工作日内提交预评估结果，作为委托方制定征收补偿预算和货币补偿的基本价的基础依据。与委托方交换意见并对预评估报告予以进一步修改和完善。（二）提交初步评估结果，按规定公示、答疑；（三）提交正式报告阶段在前期初步评估工作基础上，以征收公告日为时点，确定最终的评估结果和相关修正因数和系数。在上述工作基础上起草房地产评估报告书，与委托方就评估结果交换意见，在全面考虑有关意见后，最后出具正式房地产评估报告书。五、征收评估报告格式（一）有房地产评估内容的征收补偿评估按房地产报告格式出具统一出具房地产征收评估报告，整体报告和分户报告均由两名注册房地产估价师签字，公司盖章。（二）无房地产评估内容，仅有构筑物、附着物等征收补偿评估按照价格评估报告格式。六、征收评估项目内容1、住宅类房屋的货币补偿价格：被征收房屋的价值、构筑物（附属物）的价值、室内自行装修装饰费的价值、搬迁费等。2、非住宅类房屋的货币补偿价格：被拆迁房屋的价值、构筑物（附属物）的价值、室内自行装修装饰费的价值、搬迁费、停产停业经营损失等。3、实行产权调换房屋评估为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值。这里需要进行双向评估：即被征收房地产与安置房地产的两种价格测算。附件三：两个表对照参考产权调换分户评估明细表.xls七、几种价格定义的概念（一）房地产市场权益价格根据《房地产估价理论与方法》，房地产价格是房地产的权益价格。房地产市场价格内涵是房地产权利人对于该房地产所拥有的市场权益价格。即房地产市场权益价格等于完全产权房地产的市场价格扣减应补地价款及相关手续费（小产权房或划拨土地使用权地上的房产）。（二）重置价是指用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。（三）重建价格（复制）重建价格又称重建成本，是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点时的市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。（四）重置成本法评估的市场价格重置成本测算的在相同成新状态下的建筑物的正常价格。（即：重置价-折旧或重置价*成新率）八、评估方法及技术路线查阅收集拟征收房屋的产权证明文件，并了解周边房地产市场情况。根据委估房地产的实际状况和特点，确定具体评估方法。（一）评估思路1、同一区域内的成幢住宅拟选取一个具有代表性的房屋进行评估，作为货币补偿评估基本价，具体分户评估时由估价师结合房屋结构、成新、层次、配套等修正因素计算；2、具有共性的非住宅（包括商业、办公等）也可选取一个具有代表性的房屋进行评估，作为货币补偿基本价，具体分户评估时由估价师结合房屋用途设定相应的修正因素进行计算；3、零散性或特殊性商业、办公、工业用房一户一价进行评估（不宜出具预评估，应实地勘察后出具初步评估结果）；（二）评估方法及技术路线1、房地产评估（1）住宅用房评估：成套住宅：优先采用市场比较法，没有条件采用市场比较法的，可采用收益法或成本法。非成套住宅（如国有土地上的自建房）：A、可以先以同一供求范围内普通商品房的市场价格为基础，然后扣减普通商品房与私房在配套、景观、结构、容积率、使用年期等方面价格差异后，建立价格可比基础，再进一步采用市场比较法进行评估测算得到此类房屋在完全产权下的市场评估价格。B、成本法:土地和建筑物评估价分别计算相加评估价格=土地的评估价格+建筑物的评估价格中信评估②剩余法（价格剥离）：根据普通商品房的市场价格减去普通商品房建筑物的建安成本、配套设施等以及管理费、利息、利润、税费等，得出土地重新购建价格。土地的评估价格的求取①用市场法或基准地价法测算土地重新购建价格（2）非住宅用房评估非住宅房屋应采用两种或两种以上的估价方法进行估价。如确有困难，只能采用一种方法的，应当说明理由。能收集充分市场交易实例的，优先采用市场比较法。没有条件采用市场比较法的，可采用收益法；难以确定收益的，可采用成本法等其他方法。商业用房：市场法、收益法办公用房：市场法、收益法、成本法工业用房：成本法、市场法、收益法2、构筑物（含设备基础）、附属物（含装修）在没有同类构筑物或附属物的重置成本资料的情况下，只能参照概预算定额等资料结合图纸和现场丈量数据具体计算评估价格=（工程造价+管理费用+利息+利润）ⅹ成新率。3、机器设备（1）评估人员和设备工程师进行分类①按能否拆卸可分为可拆卸设备与不可拆卸设备；②按是否需要安装可分为不需安装的设备与需安装设备③按所涉及的相关费用和损失，与机器设备重置成本相比较的结果，可分为可搬迁设备与不可搬迁设备；④按机器设备拆卸后能否保持原有功能与技术指标，可分为可保持原有功能的设备与不能保持原有功能的设备⑤按政策法规所规定的机器设备可否继续使用运行，可分为不允许继续运行的设备与允许继续运行的设备。（2）可搬迁设备与不可搬迁设备的评估方法①可搬迁设备设备搬迁费用包括搬迁过程中耗费的人力物力所支付的所有价款，以及搬迁过程中造成的所有损失。可搬迁设备搬迁补偿价值是：拆卸费、拆卸损失、设备基础费用、运杂费、安装调试费及大型设备联合试运转的费用等相关费用的汇总②不可搬迁、搬迁后无法续用的设备（包括设备基础）补偿价格=设备的评估价值-设备被拆卸后的可变现净值一般采用重置成本法、市场法测算设备评估价格③注意事项：机器设备征收补偿评估只是评估人员在一定条件下的专业意见；由于受许多不确定因素与假设条件的限制，评估报告中的评估结果不是征收双方最后达成征收协议的唯一依据；仅能作为双方谈判的一个平台或一种参考。4、苗木、树木一般采用市场法和成本法在价格信息采集中要尽量采集本地区的市场成交价；征收评估报告书中最好注明“本次评估价格为建议价，价格评估目的为委托方提供评估标的征收补偿价格的作参考依据，具体补偿标准由征收主体双方自行确定”。补偿评估的方法：（1）分清普通型培育和专业型培育（设施）的特点。（2）以移栽为主的，根据不同季节按“市场价”的一定比例予以补偿或计算其移栽费用；（3）全部征用按市场价全额补偿（但需有相关证明材料明确是否全额补偿）；（4）如遇特殊要求（如：古树、名木、盆景、珍惜濒危种等）补偿，应由专业人员或部门按评估标的级别评估，分别计算成活率和移栽费用等。（5）花卉苗木（可直接搬迁的）补偿标准不计算成活率，只补偿搬运及搬运损失费。（6）在鲜花出售期，原则上应先收获，后用地，并且不予补偿；如果急需用地，则应补偿产值损失；在其它季节只补偿投资成本。5、停产停业损失、解聘员工补偿费（1）按地方相关规定确定补偿款；（2）按三年平均税后净利润和纳税情况，结合企业实际情况分析测算；（3）按行业类别的平均净利润分析测算（一般不采用仅在特殊情况下）。（4）停产停业损失=净收益*停产停业赔偿期限赔偿期限需由征收主体双方协商并书面确定中信评估住宅房屋评估报告（整体和分户）长江东路1100号住宅用房征收补偿评估\（2012）A1-116号长江东路1100号住宅用房征收补偿评估.doc长江东路1100号住宅用房征收补偿评估\分户\征收评估分户评估结果报告格式戴华.doc1.普通办公用房及构筑物、附属物评估报告合肥饮食服务股份有限公司-胜利路征收评估报告（7.2）1.doc2.单一构筑物评估报告（2012）A1-205号合肥金利银路大酒店管道补偿价值评估报告正式.doc3.附件四：实例九、征收评估工作中遇到的特殊问题及难点（一）集体土地上房屋征收评估1、国土资源部2010年7月13日公布《关于进一步做好征地管理工作的通知》(以下简称《通知》)（1）住房拆迁要进行合理补偿安置。在城市远郊和农村地区，主要采取迁建安置方式，重新安排宅基地建房。要求拆迁补偿既要考虑被拆迁的房屋，还要考虑被征收的宅基地。房屋拆迁按建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿。（2）《通知》指出，在城乡结合部和城中村，原则上不再单独安排宅基地建房，主要采取货币或实物补偿的方式，由被拆迁农户自行选购房屋或政府提供的安置房。被拆迁农户所得的拆迁补偿以及政府补贴等补偿总和，应能保障其选购合理居住水平的房屋。（3）《通知》要求推进征地补偿新标准实施，确保补偿费用落实到位。全面实行征地统一年产值标准和区片综合地价。（4）征地报批后实施时，市县国土资源部门要按照确定的征地补偿安置方案，及时足额支付补偿安置费用；应支付给被征地农民的，要直接支付给农民个人。2、集体土地上房屋征收评估注意事项（1）有证按证载，无证按丈量数据评估，现场勘察最好由有测绘资质的机构和房地产估价师同时进场（绘制房屋平面图）；（2）需要对宅基地、建筑物和构筑物附属物进行评估，汇总计算；（3）集体土地上企业有合法手续的也应评估其设备搬迁费、停产停业损失等相关费用；（4）涉及集体土地上企业的要考虑所占土地补偿对象问题，在评估结果出具前应与相关部门作充分沟通。（二）盆景征收评估，见附件五大兴终稿(白氏).xls。（三）CS店（工业用地、商业用地）征收评估（四）不完全产权房地产的征收评估（划拨土地使用权或有权属暇疵的房地产）（五）不可随意接受征收评估委托2012.8.4