房地产开发的前期工作流程
一、前言
房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上,按照城市规划要
求进行基础设施、房屋建设的行为,是特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、
设计
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和建设、施工等开发活动。
房地产开发包括:获取土地→规划设计→开工建设→开盘销售→竣工入住→售后移交或管理,六个主要步骤。其中获取土地和规划设计属于房地产开发的前期工作。
二、获取土地
(一)收集土地信息
现场踏勘并与政府相关部门对接,了解和落实地块如下情况:(1)落实地块具体位置及周边情况;(2)落实地块的规划条件及限制条件,如,容积率、限高要求、退线退距、人防建设要求等条件;(3)了解地块现状和地质条件,判定影响开发因素,如,是否存在地下埋藏物、是否有高压线需改迁、是否存在地质灾害需要治理等;(4)了解地块周边的商业、教育、交通等情况;(5)了解地块所属区域的规划,对以后项目开发的影响和支撑。
(二)土地的初步判定
首先,与土地所有方进行对接,初步了解土地的出让方式和土地价款;其次,通过调查了解当地的建安成本、政府收费及其他费用,初步测算项
目开发成本;接着,了解当地的房地产市场状况,了解产品形式、开发周
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期、售价及销售业绩等;最后,结合公司情况、当地市场情况及项目的优劣性,综合权衡考虑,初步判定土地获取的可行性。
(三)土地深度判定
该阶段就是编制项目的可行性研究报告,通过市场的深度调查,进行项目最终定位,并通过成本分析和经济测算,论证项目的可行性。
市场深度调查不仅要进行项目所在城市的经济与发展形势分析,城市的房地产市场情况分析;还要进行地块及周边辐射范围内的客户分析、产品分析及市场竞争分析等。
项目的定位,基于市场调查的结果,对项目产品和客户进行定位。
(四)土地的获取
按照土地所有方确定的土地出让方式,获取土地,签订土地出让
合同
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。
土地出让的方式主要有招投标、拍卖、挂牌及协议出让等方式,其中协议出让基本不采用,除非项目为市政公益事业、非盈利、政府政策扶持等项目。
(五)办理土地相关证件
与有关部门对接,提供相关资料,办理建设用地规划许可证和土地使用权证。
三、规划设计
(一)项目策划
1.区域市场调查
详细调查项目所在地的房地产市场供给需求状况,项目周边竞争性项目情况,项目所在地商圈或邻近商圈的业态分布状况、经营状况、经营特
点及预期发展方向。
该阶段若有前期招商对象的,可邀请重点商家提出对项目产品的相关看法及对竞争项目的相关看法。
2.项目定位
通过项目市场调查结果,对项目进行市场定位、客户定位、产品定位及价格定位;通过行业发展状况分析,消费需求分析,确定项目商业部分的业态及开发规模;细化成本测算,对项目进行现金流测算及利润分析;最终,得出项目开发报告,提出开发
计划
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(包括土地开发计划和销售计划),商业不同业态产品的开发顺序,排定工程工期。
(二)设计准备
1.明确设计思路
根据目标客户的需求状况及消费行为调查结果,比较分析在销楼盘的热销产品,提出户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格及配套
标准
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等方面的规划设计意见。
2.明确设计院的选择标准和选择形式
3.制定设计计划
根据开发计划及工期计划,排定设计计划。
(三)
方案
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设计
1.方案比选及设计院选定
2.制定规划任务书
3.概念性规划方案的确定
规划方案结合成本测算进行研讨和确定。方案的确定以控制投资成本
为核心,控制好规划指标,建筑平、立面功能效果控制在目标成本范围内,销售部门结合项目地块情况、产品情况、成本测算情况、预期销售情况及以往销售经验,对规划设计提供合理性建议,工程部门从施工角度,对主要部位做法提出建设性意见。
4.规划方案的报批
该阶段就是完成项目修建性详细规划方案的报批工作,其规划成果、建筑外立面效果及单体建筑方案都应通过政府主管部门的审批,要与政府协调好公建配套设施的配建情况(为减少投资,配套建设应控制在合理范围内,以满足相关要求为准),如人防配建、幼儿园学校、社区医院、社区管理用房等的配建情况。
(四)地质勘察
1.勘察单位的选定
注重勘察队伍的选择,其队伍素质高低决定了勘察成果质量的好坏,而勘察成果对设计成本的控制相当重要。
2.制定勘察设计任务书
由项目设计单位制定,经甲方审核。
3.勘察方案的审核与确定
审核勘察方案的合理性,进行技术优化,节约勘察费用。
4.勘察报告的审核及基础选型
从技术角度,审核勘察结论的正确性,结合当地工艺条件、地质情况及项目负荷情况,选用经济型基础。特别注意勘察结论的正确性对设计成本控制的影响是非常重要的,应控制好。
5.出具勘察成果及地勘前置审查
地勘报告送审图单位进行前置审查,审查合格的地勘报告,方能用于指导设计。
(五)初步设计
1.制定初步设计任务书
2.初步设计中间成果的审核
初步设计结合成本测算进行审核和确定,其概算应控制在项目成本控制目标范围内。从技术角度,优化设计,论证项目的建筑设计、结构设计、给排水设计、电气设计及暖通设计的合理性、经济性等。
3.出具初步设计及成果报批
初步设计报政府主管部门审批,获取初步设计批复。
(六)施工图设计
1.制定施工图设计任务书及确定交房标准
结合产品定位情况、成本控制目标等,确定交房标准。
2.施工图中间成果的审核
审核设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性,提出优化意见,控制成本在目标成本范围内。
3.施工图的报审及消防、人防专项审查的报审工作
按照当地政府的相关要求和程序报审。
四、后话
本文中所说明的前期工作流程主要针对前期策划、设计相对应的工作内容,其他如合同的谈判与签约、项目融资、施工准备、项目招投标等工
作也属于项目前期工作,此处未作说明。
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浙公网安备 33021202002483