万科长风项目工程管理策划书

长风项目工程管理策划书江苏苏南万科长风项目工程管理策划书苏南万科房地产开发有限公司2009年9月1日目录61、项目概况61.1序言61.2项目概况91.3项目规划概况122、项目部管理架构及主要岗位描述122.1部门主要工作内容132.2组织架构图142.3主要岗位职责163、项目发展 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 164、项目进度控制计划164.1项目施工管理流程174.2项目控制计划关键节点185、施工单位和监理公司组织 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 185.1总承包商组织方案195.2监理公司组织方案195.3甲方直接分包工程组织方案196、材料设备供应方案197、项目进度计划保证措施197.1项目进度计划关键节点207.2甲方进度计划编制207.3总包施工进度计划审核227.4施工过程中施工进度计划审核227.5总包施工协调管理237.6奖惩机制247.7甲分包施工进度计划控制247.8甲方计划内部协调257.9总包计划控制257.10民扰情况257.11外协工作268、项目质量保证措施268.1图纸审查制度268.2施工单位质量保证体系278.3监理公司职责298.4设备材料进场验收制度308.5样板制度308.6项目部质量管理要点318.7技术方案先行制度338.8质量通病处理338.9日常质量管理338.10设计协调问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 338.11质量事故处理348.12外线施工设计和管理348.13入住前质量检查和维修349、项目成本控制措施3710、安全文明施工管理3710.1施工现场CI标识系统4110.2施工过程管理4111、成品保护措施4212、信息协调管理4212.1项目印章管理4212.2邮件管理4312.3文件管理4612.4会议制度4713、设计协调与管理4713.1实施方案阶段4713.2施工图设计阶段4813.3施工阶段4914、项目风险管理4914.1风险管理规划4914.2风险识别5014.3风险定性、定量分析5214.4风险应对规划5414.5风险监测及控制55附录一：55江苏省住宅工程质量通病控制标准（摘录）55（DGJ32/J16-2005）81附录二、81绿化工程质量验收保证措施1、项目概况1.1序言投资商：江苏苏南万科房地产有限公司开发商：设计单位：总承包商：中国建筑第二工程局有限公司监理公司：上海智达工程顾问有限公司1、1.2总体概况长风项目由苏州中航万科长风置业有限公司投资兴建，本工程总建筑面积为68614.46平方米，共29幢楼，其中2栋14层、2栋18层、25栋连排别墅楼组成，一次开发建设，其中21、22、23、26、27号别墅区为示范区。该项目位于苏州市干将路与东环路交接西南，是一个高端别墅项目，本地块呈方形，用地面积为48713平米，北临苏州市区主干道干将路，东临东环高架，两条规划路分别位于项目南侧与西侧，将给该项目带来交通上的优势；长风项目设计总户数为：276户；容积率为0.99；绿地率为37%，车位达292个，非机动车位190个，这些指标又将为长风打造成高品质，高舒适度的小区；长风项目的地理优势优越，在保证施工质量、小区景观的前提下形成了丰富的空间形态。2幢14层小高层、2幢18层高层分别位于北面、东面，将主干道与小区较好的进行围合，保证整个小区的幽深、安静；单体组合呈规则并列布置，组团内部形成高品质的中式特色的巷道、夹弄；外围的景观绿化又将增添小区延绵、精致。2、工程地质概况2.1水文地质条件根据勘察资料，跟地基基础有关的主要含水层有：A、2.2其它详见岩土工程勘察报告3、现场概况3.1场地条件本工程现场原为拆迁厂房，目前已拆迁完毕，基本满足施工要求。但场地内很多大型的乔木值得在施工中尽量保留，同时也可以用在其它项目上，并给其它项目带来很多的景观展示效果；3.2临时用电现在已经按照施工要求与供电局进行沟通，在9月30日之前可完成；3.3临时用水、排水用水总管在与市政总管接驳口处应安设水表，在管道穿越施工道路时，应按要求加设导管，防止由于管道的破裂给现场施工带来被动；排污也已基本完成管道的接驳。1.3项目总体开发计划 分期 别墅 高层、小高层 项目启动时间 / / 概念设计完成 / / 规划设计完成 / / 规划方案汇报会 09-5-27 09-5-27 取得《规划用地使用许可证》 2008-6-24 2008-6-24 单体方案汇报会 09-7-20 09-7-20 实施方案完成 09-8-15 09-8-15 方案批复 09-9-15 09-9-15 目标成本汇报会 09-9-30 09-9-30 详勘报告 　 　 联合审图汇报会 09-8-30 09-8-30 销售展示区实施计划确定 　 　 研究用房完成 / / 桩基施工图完成 / 09-9-28 施工报建图完成 09-9-15 09-9-15 对标图纸提供 09-9-15 09-9-15 项目对标完成 09-9-25 09-9-25 全套施工图完成 09-9-28 09-9-28 精装修全套施工图完成 / 　 取得《建设工程规划许可证》 09-10-16 09-10-16 节能审批通过(施工图审图) 09-10-28 09-10-28 景观、智能化、物业方案汇报会 09-8-10 09-8-10 景观施工图完成 10-1-30 10-1-30 室外综合管网 10-3-30 10-3-30 总包单位确定 09-11-30 09-11-30 精装修单位确定 　 　 施工许可证 09-12-10 09-12-10 采购控制表完成 09-11-30 09-11-30 基础开工 09-11-30 10-4-20 施工至正负零 10-1-30 10-7-9 主体结构达到预售条件 10-5-5 10-8-30 取得《预售许可证》 　 10-9-15 装修样板房施工 / / 装修样板房样板验收 / / 装修样板房内部客户体验 / / 销售展示区开放时间 10-6-1 待定 开盘计划决策会 10-3-10 10-7-15 销售开盘时间 10-6-15 10-10-1 主体结构封顶 10-5-5 10-11-26 土建单位与装修单位工作面移交 / 11-4-30 脚手架拆除 10-6-29 11-4-25 第一次工地开放日 10-9-30 10-12-15 装修大面积施工(装修房项目适用) / 11-04-30/11-09-30 室外配套、园建 10-11-30 11-9-30 交付风险检查完成 10-10-30 11-9-30 风险预控汇报会 10-11-5 11-10-15 模拟验收及整改完成 10-11-30 11-11-30 取得《竣工备案证》 10-12-30 11-11-30 住宅交付使用备案 11-1-15 11-12-15 第二次业主开放日 / 11-11-30 入伙条件 11-2-28 11-11-30 交付准备汇报会 11-3-15 11-12-15 集中交付完成 11-3-30 11-12-30 项目交付分期总结 11-5-30 12-2-281.3.苏州长风项目总占地面积48713.1M2；总建筑面积68614.46万M2；容积率为0.99；绿化率37％。1.3.2苏州长风项目产品构成：高层18F板式（2栋），建筑面积8635.8M2；小高层14F点式（2栋），建筑面积18898.84M2；商业：无；地下车库：1号车库为人防车库，2号与3号地库为非人防车库，3车库的建筑面积分别为：5050M2、3881M2、3787.48M2；*售楼中心及样品展示区设置在21号楼；2、项目部管理架构及主要岗位描述2.1部门主要工作内容苏州长风项目由长风项目部管理，负责从用地协议签订后，直到工程竣工交付的全过程管理：项目实施过程中的进度控制、质量控制、成本控制及相关的合同管理、信息管理，并协调公司内各相关部门和政府各职能部门。(1)项目立项阶段的建设工期和实施进度的参与及执行。(2)协助工程管理部完成监理公司及各施工承包商的考察、招投标和合同签订。(3)施工许可证的办理。(4)组织项目管理机构、规章制度、管理规范的健全，各专业技术培训计划的制定。(5)建设项目征地、拆迁和施工场地“三通一平”的落实。(6)项目施工组织设计的审定。(7)图纸会审和技术交底的组织。(8)施工现场勘探及测量放线的组织实施。(9)现场施工安全及环保措施的检查落实。(10)施工进度计划的审核及检查。(11)按各承包合同规定的进度要求及质量要求，对各项工程款项审批及支付。(12)施工过程中的质量预测和动态控制。(13)工程竣工的验收作组织及各项手续的办理。(14)项目实施过程中的相关信息及资料按ISO9001要求管理。2.2组织架构图1、长风项目部下设四个岗位，即项目经理、土建工程师、配套工程师、项目秘书。项目所有技术方案、技术核定、设计变更等技术问题以及与设计、质检，现场各专业协调、对外协调等对接归口由土建工程师统一管理，该工程师对长风项目部经理负责。图1苏州长风项目部构架考虑到公司的可持续发展，各专业工程师必须要求本科以上学历，可塑性好，责任心强，以便在最短时间内可培养成复合型项目管理者。长风项目部在人员配备时，实行一职多岗，全面管理。全部岗位职责必须覆盖项目建设的全过程，不留死角，同时要避免职责交叉重叠。该项目设置一名项目主办人，全面负责各专业施工的管理协调工作，对项目经理负责。2.3主要岗位职责2.3.1长风项目部经理2.3.1.1长风项目施工阶段现场总代表，负责项目管理。2.3.1.2对项目施工过程的进度、质量、安全文明、成本负责。2.3.1.3负责内部管理工作；协调项目内部和外部关系。2.3.1.4按公司项目发展计划完成项目建设。2.3.1.5主持零星工程、材料和设备的招投标工作；建立合格承包商数据库。2.3.2专业工程师2.3.2.1做好本专业工程项目管理工作，对负责专业工程的施工进度、质量、安全文明和成本负责。2.3.2.2负责组织本专业的验收工作。2.3.2.3现场设计变更、签证工作。2.3.2.4配合成本工程师做好签证、结算的工程量确认工作。2.3.2.5协调本专业与其他专业的工作。2.3.3项目秘书2.3.3.1负责长风项目部各种档案资料的收集、分类、整理、归档工作。2.3.3.2按文件处理程序负责接收、登记、发放各部往来文等。2.3.3.3部门内部日常管理。3、项目发展计划4、项目进度控制计划项目总控制计划是在公司《项目发展计划》的基础上，根据项目目前进展情况、项目设计特点、现场地质情况，并综合考虑施工现场场区地形、大小，现场周边交通、市政环境的影响，编制形成的。因苏州长风项目地盘拆迁已全部完成。总控制计划主要考虑从场平到业主入住的整个流程。整个项目主要节点控制计划详见以下附表。4.1项目施工管理流程苏州长风项目工程包括桩基工程（高层）、基坑开挖、截桩工程、桩基检测、基础结构工程、主体结构工程、砌体抹灰工程、门窗工程、屋面工程、防水工程、电梯安装及电梯间装修工程、外墙装饰工程、强电工程、弱电工程、车库工程、室外总体工程、园林景观工程，以及售楼中心工程以及部分精装工程等。项目施工管理总流程：项目开工——桩基工程（高层）——基坑开挖（截桩、检测）——基础工程——地下室结构（车库工程）——±0.000以上结构施工——水、暖、电系统安装——屋面工程、砌体抹灰工程、门窗工程、防水工程、电梯安装及电梯间装修工程、外墙装饰工程——设备安装——室外总体工程——园林景观——竣工备案——入住4.2项目控制计划关键节点项目控制计划关键节点(详见公司经营节点计划，详细地拆分计划将在总包、监理进场后排定；)5、施工单位和监理公司组织方案5.1总承包商组织方案目前已确定总包；5.2监理公司组织方案目前已确定监理单位；5.3甲方直接分包工程组织方案长风项目中，甲方直接分包的工程包括（由于采购控制表、总包合同尚未完成，故按照一般思路进行罗列）：钢结构、钢雨棚工程、精装修工程、空调冷凝水管装饰盖管、空调系统、幕墙工程、电梯工程、管道直饮水工程、景观中的绿化工程、桩基及基坑维护工程、市政工程、项目部办公室工程、售楼中心工程、纯净水工程、喷淋消防报警联动系统、智能化系统、煤气工程、电信工程、有线电视工程等。6、材料设备供应方案《苏州长风项目部别墅材料设备采购计划》（高层为精装修且开工较晚），详见下表。7、项目进度计划保证措施7.1项目进度计划关键节点苏州长风项目工程关键节点详见4项目进度计划：注：项目风险分析：目前分析长风项目存在风险主要有四点：1、由于该项目两面面临市政主干道，其它两面又护城河与早年住宅小区，土方运输、材料运输等都较为不便；2、存在渗漏的风险；由于长风项目为别墅项目，窗多、门多，大多为了采光和视角都紧靠立面，同时大阳台、平台、屋面，，故防渗漏将成为后期重点防范工作，；3、存在红线外投诉的风险：由于紧靠早期老小区，施工噪音等施工阶段的投诉可能会出现；4、由于紧靠护城河，地下水位相对较大，对基础施工过程中的降水、护坡等问题存在风险；7.2甲方进度计划编制开工前，长风项目部根据《项目控制计划关键节点》，以及甲分包、甲供材、甲指定、甲限价等供应方案，牵头采购、设计编制切实可行的甲分包商组织方案和材料设备采购计划，着重描述考察时间、深化设计时间、招投标时间和进场时间等各阶段控制节点。7.3总包施工进度计划审核施工合同签订后，项目开工前，总承包商根据施工合同要求编制《施工组织设计》和《项目总施工进度计划》，上报监理公司。监理公司审核总承包商《项目总施工进度计划》的合理性和可行性，以及《施工组织设计》中有关施工进度计划的技术保证措施和项目管理保证措施的有效性，审核通过后，则转送长风项目部审核。长风项目部着重审核总承包商《项目总施工进度计划》与公司《项目发展计划》和《项目控制计划关键节点》的各关键工期节点的符合性。对其中的不符合项，督促总包单位进行整改；审批通过后的《项目总施工进度计划》将作为总包合同的一部分。总承包商按批准的《项目总施工进度计划》组织施工，监理公司按此计划进行监督。7.4施工过程中施工进度计划审核施工总承包商按照《项目总施工进度计划》编制施工月度计划，并细化至周计划、以至于日计划，监理公司予以审核各细部计划与《项目总施工进度计划》的符合性和合理性。7.5总包施工协调管理对于甲分包和甲供货，总承包商按合约规定收取总包管理费，将其纳入总包管理范围之内。总包在编制《项目总施工进度计划》时，应充分考虑甲分包和甲供货的影响，将其编制在内。施工过程中，总包应按时组织甲分包和甲供货的进场，为其提供必要的作业条件和作业环境。长风项目部负责协调和监督总包和甲分包的关系。7.6奖惩机制按照公司要求与合同中的约定进行控制，原则上不给与任何方面的奖励；7.7甲分包施工进度计划控制各分包商在进场前，长风项目部对其施工周期要求进行交底，各分包商按照要求编制《施工进度计划》，并上交《施工组织设计》，长风项目部联合监理公司，以总包按照项目部节点排定的总进度计划为依据，审核《施工组织设计》中机械设备配置、人力资源配置、材料供应计划能否满足施工进度要求，提出整改意见，反馈给各分包商，各分包商修正后重新报审；符合要求后抄送总包一份；7.8甲方计划内部协调长风项目部负责与设计部、销售部沟通，在充分考虑招投标计划、设计计划、营销计划的基础上，编制各分部分项、材料、样板计划，如《阶段性施工进度计划》、《月施工进度计划》、《项目材料限价计划》、《图纸交付计划》、《分包商进厂计划》、《样品确认计划》等。当施工计划、招投标计划、设计计划、营销计划中某一项发生变化时，应由长风项目部组织召开工程协调会，在不影响公司《项目发展计划》关键目标的前提下，协调调整各有关计划；对影响公司《项目发展计划》关键目标的，应上报公司总经理层。长风项目部负责将调整后的《项目控制计划关键节点》下发至监理公司和总承包商，总承包商相应调整施工计划，重新报监理公司和长风项目部审核。7.9总包计划控制总承包商按照《项目总施工进度计划》和各细部施工计划，组织施工。每周监理例会，长风目部和监理公司负责审核上周工程完成情况，与上周施工计划作对比，对工期滞后情况，监理公司协助总承包商查明原因，制定切实可行的赶工措施方案，以满足月度施工计划，该方案报长风项目部存档。监理例会流程、内容汇报详见下表：每月总承包商提交《工程月报》，由监理公司负责审核上月工程完成情况，与上月施工计划作对比，对工期滞后情况，监理公司协助总包查明原因，制定切实可行的赶工措施方案，赶工效果应体现在下月施工进度计划中，以满足《项目总施工进度计划》，整改完成后将该方案报长风项目部存档。7.10民扰情况总包作业时间和施工噪音按照苏州市安全文明有关规定执行，减少扰民现象。长风项目部负责与周社区政府和派出所的联系和沟通，借助社会力量解决民扰现象，减少影响。7.11外协工作长风项目部、项目事务部负责与质量监督站、煤气公司、电力局、自来水公司等政府、行业部门的沟通，提前联络，保持关系，各项配合工作按时完成，从而保证《项目控制计划关键节点》的顺利实现。8、项目质量保证措施8.1图纸审查制度施工图出图后，由长风项目部组织，工程管理部、设计部、成本部参加，对施工图纸进行详细的审查，重点检查其与设计指导书、设计任务书的符合性，施工做法的合理性，对图纸上出现的问题、缺漏节点做法、并结合苏南公司构造统一做法进行比对，形成审查文件，转设计院修改后重新出图。附苏南公司构造统一做法：开工前，由长风项目部组织总承包商、设计院、监理公司参加，进行设计交底和图纸会审，并形成图纸会审纪要，对于出现的问题和未明确的部分，由设计院出具正式的变更文件进行明确和澄清，并督促设计部按照设计交底会议纪要尽快完成变更手续。8.2施工单位质量保证体系在合同中，对相关的质量方面的检查、验收、规范、细部检查、保修及部分技术要求等方面予以明确。1、制定《质量检查管理程序》、《施工图审查管理程序》、《金域蓝湾项目部工地检查管理程序》、《工程验收管理程序》等管理规定，在制度上明确质量保证措施；制定《创优操作细则》，对粉刷、防水、地坪等易引起业主投诉的问题进行细节上的要求；严格执行《江苏省住宅工程质量通病防治导则》和《防水、抗裂体系设计与施工方案》。（见附录一），对质量通病进行分析，采取有效的措施，在源头杜绝质量通病的发生。（开工前准备将公司其它项目好的做法、苏南公司防漏节点做法、苏南公司质量通病防止措施等进行学习并形成会议纪要）2、实行样板先行制，对墙体、门窗、内外粉、屋面及卫生间防水、外墙涂料及面砖等牵涉质量和观感较大的项目，必须实行样板申报和验收制度，通过后才能大面积展开。（开工前将联合总包，监理进行样板计划，主要控制不要遗漏）3、施工过程中以周报、月报、现场检查等形式密切关注进度的实际质量情况，对不符合的情况随时进行预判、分析、调整和罚款等等措施；同时采取现场随时的质量验收、巡视和质量大检查等检查手段，制定各分项10%以上的检查 记录 混凝土 养护记录下载土方回填监理旁站记录免费下载集备记录下载集备记录下载集备记录下载 表单。（如结构阶段制定钢筋绑扎检查停歇控制表，砌筑制定砌筑检查停歇控制表，抹灰阶段的停歇控制表等）４、目前公司的实测实量为控制质量的指导性文件，在开工前即组织总包、监理所有管理人员，监理工程师对实测实量制度等的学习，并定期组织讨论会，同时在过程中通过“小测验”督促所有管理人员对实测实量制度的深入。4、工程完工后即进行细部检查，对空间尺寸、观感质量、住宅的细部等进行详尽的检查和渗水试验，确保业主入住交接的顺利进行。5、景观工程质量验收保证措施见附录二《绿化工程质量验收保证措施》。8.3监理公司职责监理公司受苏南万科公司的委托，对长风项目质量进行全过程、全方面的管理，确保合同质量目标实现并整取超出期望。监理公司人力资源配置时应考虑按工程进度需要进行调整，各专业要配备足够的监理工程师，到现场的每一个专业监理工程师都将进行面谈。监理公司负责组织召开每周监理例会和重要工程技术协调会，按时上报《监理月报》，按《监理规划》和《监理实施细则》进行工程管理，并严格遵守职业操守。长风项目部对监理公司的工作进行监管和帮助。对监理公司的具体要求，在《监理合同》中明确说明。为确保长风项目工程的质量、进度要求，按照长风项目部项目工程施工监理合同，对贵项目监理部的工作作出如下细化要求：一、考勤制度1、项目监理部工作时间为8：00――17：30，必须在监理部进行打卡或在甲方项目部进行打卡，特殊情况则需要根据现场施工进度无条件加班、节假日需安排专人值班，有人员请假、放假的所有人员信息必须提前２４小时 通知 关于发布提成方案的通知关于xx通知关于成立公司筹建组的通知关于红头文件的使用公开通知关于计发全勤奖的通知 项目部并得到许可后方可离开。2、由于需要，工作时间在特定情况下，按照甲方要求执行。3、项目监理部全体人员必须严格执行以上规定。4、总监必须每周至少五天按照工作时间驻现场办公；项目监理部其他人员每周工作天数至少六天，同时遵照总监安排，每月监理部人员休息计划上报甲方同意后执行。5、总监在工作时间内离开现场4小时（含）以上，必须向甲方申请，征得同意后方可离开；项目监理部其他人员在工作时间内离开现场4小时（含）以上，必须征得总监同意，并知会甲方。二、例会和工作会议制度1、每周定期定时在甲方会议室召开例会；工作会议甲方根据需要随时召开。2、参加人员为甲方管理人员、总监、监理资料员、专业监理工程师、甲方指定的监理人员、施工单位项目经理、项目副经理、项目工程师、安全员、质量员。3、例会和会议结束后24小时内，会议纪要必须送达甲方。4、所有参会人员必须按照要求准时参加例会。三、管理制度1、管理流程为：总监―――总包―――分包2、管理内容：（1）桩基工程（高层）（2）基础施工（3）主体工程（4）装饰装修工程（5）屋面工程（6）市政配套工程（7）绿化工程（8）安全文明（9）外墙保温工程3、考核标准：（1）对以上各项内容的完成质量。（2）在工作过程中的配合和敬业态度。（4）完成的各项工作符合节点控制进度计划程度。（5）未竟事宜，甲方将以会议纪要和甲方通知单的形式进行补充。8.4设备材料进场验收制度对于工程中甲供材料，甲指乙供材料，封样前，长风项目部、工程管理部、设计部、成本部必须对厂家进行实地考察，考察厂家资质、业绩、生产工艺、生产规模、在合作项目、生产人员数量、供货周期、材料质保资料、成品保护方式等，待材料确定后，由设计部、成本部工程部、生产厂家、总承包等相关部门进行封样。不论是甲供材料设备、还是承包商供应的材料设备，进场时，都由总包、监理按照国家规范、合同要求和样板进行检验，影响结构和使用功能的，还要按照要求进行见证取样试验。未经检验合格，任何材料不得使用在工程上。对检验不合格者，应将该设备材料做上标志，进行隔离，并尽快作退场处理，如在使用过程中发现各种不符合要求的材料在现场已使用，将严格对总包、监理管理人员进行处理，情况严重的进行罚款并责令相应人员２４小时离职、相关领导有管理责任。8.5样板制度样板引路是工程质量管理的重要手段，在本工程中，任何一分项工程，尤其是防水工程、保温层、钢结构施工、铝合金门窗、外墙涂料及面砖、进户门安装、地面施工等，都要由承包商先做样板（样板间、样板工艺等），然后报监理公司和长风项目部进行验收，验收通过后，方可进行大面积施工。对于新材料，新设备、新工艺等，也要先做样板，报监理公司、长风项目部、设计部，通过试验和鉴定符合要求后，才可在工程上应用。8.6项目部质量管理要点分析苏州长风项目的设计特点，结合工程管理要求，拟将以下部位作为本工程的管理重点，施工中应加强管理：（1）桩基、基础施工质量控制（2）钢筋保护层厚度控制（3）地下室底板砼浇筑质量控制（4）墙体抗裂体系的控制；（5）铝合金门窗安装；（6）单元门、入户门、防火门安装；（7）外墙涂料、面砖施工；（8）地下室、屋面、露台防水施工；（9）厨房、卫生间防水涂膜施工；（10）楼地面施工质量控制（11）水暖电管线预留预埋；（12）配电箱、配电柜安装；（13）外墙保温工程（14）外遮阳工程（15）太阳能工程8.7技术方案先行制度总承包商和各分包商在施工前，应编制各分部分项工程施工技术方案，并报监理公司和长风项目部审批，审批通过后，才能进行施工。未报施工方案的，一律不得施工。苏州长风项目中拟审批的施工方案包括：（1）施工组织设计（2）测量方案（3）雨季施工方案（4）冬季施工方案（5）桩基施工方案（6）降水、基坑支护施工方案（设计院提供）（7）土方开挖、平衡、回填施工方案（8）地下室、车库施工组织设计（9）质量通病防止方案（10）地下防水施工方案（11）混凝土施工方案（12）钢筋施工方案（13）模板施工方案（14）砌筑施工方案（15）脚手架施工方案（16）塔吊、施工电梯施工方案（17）外墙保温、外遮阳、太阳能、涂料、面砖施工方案（18）屋面工程施工方案（19）厨房、卫生间防水施工方案（20）装修施工组织设计（21）成品保护施工方案（22）设备专业施工组织设计8.8质量通病处理针对工程出现的问题总结，墙面开裂、厨厕间漏水、外墙渗水、楼板裂缝、铝合金安装、门窗质量问题、结构施工洞和施工缝留设不合理、以及在施工中暴露出的管理问题，由长风项目部组织，设计部、设计院、监理公司、承包商参加，召开专门的技术讨论会，制定质量通病防治措施，有条件的可以作样板，加强过程质量控制，如施工过程中出现质量问题，及时组织监理、承包商分析原因，提出整改措施并定人定时落实，以提高工程质量，如发现的质量问题为施工单位自身施工问题，将视情节的严重性给与责任单位处罚；8.9日常质量管理长风目部协助监理公司，对承包商的日常施工进行管理，严格施工工艺和工作流程，对重要的部位和工艺进行旁站。每周监理例会，总承包商负责将上周的工程质量实施情况作总结汇报，就工程中出现的质量问题分析原因，制定纠正措施和预防措施，杜绝在后续工程在类似问题重复出现8.10设计协调问题对于在设计中（包括铝合金门窗深化设计、精装修、专业设计）应注意的问题，长风项目部配合设计部，以联系单或项目协调会上提出记入会议纪要等的形式向有关设计单位提出要求，明确设计要求和节点做法，确保设计图纸的深度和质量。8.11质量事故处理对严重的质量事故，由总承包商提出技术处理方案，并经监理公司和长风项目部认可后，进行处理。对经处理的部位，应重新检查验收。对于一般的质量事故，由总承包商提出技术处理方案并按技术处理方案处理后，由监理重新检查验收。重点说明的：在进行整改的过程，需安排监理加强过程监督，防止出现二次整改还不到位的情况。8.12外线施工设计和管理长风项目施工过程中，合理安排建筑主体施工和外线施工的施工工序、现场布置，将双方的交叉作业影响的矛盾降低到最低点，保证总体工程进度和质量。外线施工要跨雨季，要编制相应的雨季施工方案，减少雨季施工的影响。园林景观设计时，考虑苏州地区气候条件和施工季节的影响，合理选择树种，保证树木一次成活率。8.13入住前质量检查和维修根据完工后内部检查的流程和方法，长风项目部、物业公司一起（可能取消则安排监理），对主体空间尺寸、观感质量、门窗质量等进行详尽的检查，并对厨房和卫生间做渗水试验，对发现的问题及时要求总承包商进行维修，确保业主入住交接的顺利进行。9、项目成本控制措施本工程拟采用分四个阶段进行项目投资控制，主要分为设计阶段、招标阶段、图纸会审阶段以及施工实施阶段。9.1设计阶段参加项目设计工作小组工作，并就项目管理、施工技术方面提供设计成本参考意见，减少设计变更工作。9.2招标阶段项目招投标尽量采用工程量清单方式。相对于以前采用的费率招标方式而言，采用工程量清单方式对成本人员的个人水平的依赖性降低，能减少变更发生，从而降低工程总成本。对于内外墙涂料、插座面板等，采用集团集中采购方式，可有效的降低产品采购成本，降低工程造价。采用网上公开招标采购，实行“货比三家、择优选用”，采用合理低价中标的原则，降低工程成本。对于甲限、甲指设备材料，工程管理部、成本管理部要广泛考察设备材料厂家，在保证工程质量的前提下，选择适当低价设备材料。成本管理部门注重对材料设备限价信息收集、整理、发布。9.3图纸会审阶段分别由甲方、监理、供方技术主管组织工程专业工程师熟悉图纸，分别从工程管理、施工技术、成本角度发现问题。由工程管理部技术工程师组织设计、监理、供方共同进行图纸会审，形成图纸会审记录，进行图纸修改或设计变更。开工前图纸审查及图纸会审阶段，尽量消化图纸中的错漏碰缺，减少工程返工，减低成本浪费。9.4工程实施阶段施工计划和施工组织设计优化：在创造口径上寻找成本节约点，并组织设计、成本进行讨论后确定，以降低成本。现场平面布置图：综合考虑，结合现有场地的临时设施，考虑各阶段销售配合的需要，对销售各阶段的施工现场平面布置进行合理规划，减少大幅调整平面布置情况，合理节约成本。安全文明施工措施：按照苏州市安全文明施工要求，合理组织规划安全措施、文明施工措施，避免采用成本高、性价比低的方案，选用合理施工路线，采取有效用水、用电措施，合理节约成本。设计变更：建立工程管理部图纸设计修改意见收集制度，工程部与设计部协调沟通机制，减少因沟通不及时造成设计变更带来的影响。因甲方原因拖延工期，尽量加强各部门之间的协调，包括与设计部、项目拓展部、营销部、财务部、成本部等部门，定期（或每周）召开一次协调工作会议解决各部门之间协作配合问题。因总包原因拖延工期，加强关键节点、资源、安全工作等方面的监督控制工作，加强与总包项目管理人员的协调沟通工作，及早发现问题，有针对性地制定措施，减少因总包自身原因拖延工期。对于工程中发生的现场签证，现场监理和工程管理部专业工程师应负责审核承包商上报的工程量；成本管理部负责每月的设计变更、现场签证和零星工程结算的终审工作。采用月度付款形式，根据公司付款程序，项目管理部负责对进度款初审。注意各项扣款的及时执行；在工程快结束时注意规避超付风险，根据有关规定，办理工程结算支付。提前做好工程的资金使用计划，按照公司审批的资金使用计划控制工程款支付。项目管理部负责应将每月工程的实际支出与计划支出做动态比较，分析原因，及时控制超支。加强与总包、分包的文件管理，提高项目管理部反索赔的能力。将口头交代管理行为改为书面工程业务指令单：工程管理部任何向合作方下达的管理行为都不能以口头交代代替书面工程业务指令单，减少因此带来的成本风险和管理不规范。签证项目不得以情况属实的签署方法代替具体的计算式和时间地点，凡是有情况属实的签证一律不得进入下一道手续。10、安全文明施工管理10.1施工现场CI标识系统施工现场按集团CI形象设计要求做好标识，当集团无同一规定时，按苏州有关安全文明要求执行。施工现场CI标识系统要求在总包合同中注明，并由长风项目部在总承包现场临建施工前进行交底。10.1.1施工主入口大门图2施工主入口大门示意图施工主入口临时大门如图所示。10.1.2施工主入口形象要求入口处设置工程概况牌、工程目标牌、项目组织架构牌、文明施工管理牌、安全及防火牌，工程现场平面布置图，如下图。大门口作硬地处理，车辆出入口位置设车辆清洗池和排水沟，保证带有泥土的车辆经冲洗后才能驶入城市街道。10.1.3临时围墙设计围墙高度不小于2.2m。在总包合同说明，现场临时围墙的包装宣传权归万科公司所有，宣传策划由营销部统一制定要求或设计。10.1.4长风项目部铭牌设计长风项目部铭牌上写万科LOGO和项目名称，悬挂于长风项目部入口的显眼处。如下图所示。图4长风项目部铭牌示意图10.1.5长风项目部上墙资料要求上墙的主要资料包括：项目概况、项目组织架构图、岗位职责、施工进度总控制计划、形象进度示意图、形象进度、晴雨表、项目总平面图等。如图所示。10.1.6长风项目部工作人员配备要求在安全帽的前方正中粘贴或喷绘万科标志“万科”。安全鞋：配备防水、防钉高帮安全鞋。胸卡：按公司要求制作，进入现场必须佩戴。10.1.7公司CI标志塔吊的配重臂上悬挂万科标志和“万科地产”字样的组合标志，建筑物悬挂公司统一宣传标语。10.1.8现场道路现场临时施工道路采用硬地路基，路旁有良好的排水设施，交通畅通，路面平整、清洁。10.1.9卫生间项目现场卫生间由总承包商安排专人及时清理以保持清洁干净。10.2施工过程管理工程开工前，长风项目部协助监理公司对总承包商《施工组织设计》中的安全文明要求进行审核，检查其与万科公司CI形象标识系统符合性，是否满足苏州市安全文明要求。监理公司负责施工现场的日常巡视工作，检查承包商现场各种材料是否按规定分类堆放整齐、临时道路是否畅通清洁、各种设备标识是否完整准备、现场垃圾是否分类存于固定的垃圾站、基坑边是否按规定作了安全防护、脚手架安全防护措是否得力、现场夜间照明是否足够、易燃易爆品是否存放于专门的库房内。对于发现的问题，要求承包商在规定期限内整改，整改后报监理公司进行复查。11、成品保护措施铝合金门窗在业主入住验收前不得拆除型材表面的保护摸，窗执手用保护膜包装保护，严禁用各类硬物直接敲打铝框，以免损坏型材；严禁用带尖物品在铝框上划动，以免划伤型材表面。样板房施工完毕后，任何人进出，必须穿塑料鞋套，以防污染地板。在房间内走动，动作要轻，对房间内的物品要轻拿轻放，避免损坏。楼梯间石材铺贴完毕后，上面用套木条加以保护。外墙石材完活后，易破损部分的棱角处要钉护角保护，市政园林等其他工种施工时不得划伤、碰坏石材。屋面、厨厕间淋水试验和闭水试验验收通过后，严禁在其上凿眼开洞，破坏防水层，造成隐患。12、信息协调管理12.1项目印章管理12.1.1印章使用范围长风项目部印章适用于施工过程中发给监理公司、总包单位及物资材料供应商相关文件。主要用于进场施工质量、进度、开复工等；不适用于公司呈文报告及部门之间地文件传阅；有关工程竣工备案或对政府职能部门控制行业的配套专业施工单位及有关变更洽商均应盖公司印章。12.1.2印章管理长风项目部印章由长风项目部秘书保管，采取统一的审批制度，印章使用权由公司总经理对长风项目部经理授权，使用过程中须由长风项目部经理签字后方可使用。12.2邮件管理邮件管理程序简图：12.2.1长风项目部邮件管理统一由长风项目部信息收发汇总，长风项目部秘书收到集团及苏南公司相关邮件后争得部门经理批准后转发各相关人员。12.2.2由长风项目部发给各单位及相关人员的邮件，须由部门经理批准后方可发送。12.2.3由项目经理签发的邮件将定期刻盘存档，如有必要交公司总经理办公室存档。12.2.4有关政府法规，集团公司及苏南公司公开的信息及相关的报纸、报刊12.3文件管理12.3.1长风项目文件标准格式，按照公司文件管理规定进行统一编号存档；12.3.2文件登记及归档收文、发文均进行登记，如文件内存草图应特别注明。文件由专人登记分类存档。文件按照公司内部、监理公司、建筑承包商、总包、分包分别保管。并分开发期数存放和编号。长风项目部内业资料管理规定：　　　12.3.4文件更改项目文件更改如工作指导、计划表等，由长风项目部经理签批。文件需标明更改版本及日期。12.3.7总文件档案目录总文件档案目录由金域蓝湾项目部经理或代表编制和修改。总文件档案目录属于控制性文件，分发及拷贝需要登记。12.4会议制度12.4.1监理例会由监理公司主持每周的监理例会，承包单位负责人、长风项目部人员参加例会。主要解决工程进度情况、施工中产生的问题以及下周的工作安排。由监理公司编制会议纪要，分发各有关单位。会议纪要的内容作为合同协议的补充内容，对违反者按有关条款进行处罚。12.4.2工程协调会由长风项目部经理组织，长风湾项目部、工程管理部、设计部、成本部参加的定期工程协调会。主要解决施工过程中公司内部运作过程中存在的问题。由长风项目部形成会议纪要，并督促各有关部门按会议纪要执行。12.4.3周例会（可根据情况延长周期）长风项目部内部的工作会议。主要针对一周来工程进度、工程质量及有关内部协调进行总结，形成统一意见后，在工程协调会和监理例会上进行协调解决。13、设计协调与管理按集团现行对设计阶段的划分为：投资分析阶段；设计前期阶段；实施方案阶段和施工图阶段。目前苏南公司长风项目部主要在后两个阶段进行配合和协调，及施工过程中的设计管理。13.1实施方案阶段13.1.1技术方案选型长风项目部根据产品的定位及设计院专业工程师的建议，经过多次技术讨论论证和参考目标成本控制，最终确定各专业的技术方案，经设计部提交设计院。主要工作任务：结构专业：主体结构选型给排水专业：给排水方案的选择电气专业：供电方案的建议、安防系统的设计要求等暖通专业：采暖方案的选择13.1.2确定市政设计条件通过市政有关部门及合作方获取用地四周的市政设计条件。主要有：四周道路的断面形式、坐标及标高；电气及电信管线的接口位置等。13.2施工图设计阶段13.2.1设备选型根据目标成本要求和市场需求，向设计院提出主要大型设备的技术设计参数。主要有：结构专业；围护结构材料和保温形式和隔墙材料给排水专业：主要管材和配件的确定暖通专业：户式中央空外挂机的尺寸电气专业：配电室设备尺寸要求、消防设备选型、安防设计的主要技术参数等13.2.2详勘资料及审查报告提供苏州长风项目一期一标项目的详勘资料要求经过有关部门审查，以能满足设计要求，如果不符合要求，则要求原勘察单位进行补充勘察。13.2.3供电、煤气报装及设计委托长风项目部根据供电要求和煤气报装要求，向职能部门申请报装。根据职能部门批复的供电及煤气方案，由长风项目部委托电力设计院和煤气设计院进行设计。其中，配电室结构设计和住宅П接箱设计等需由建筑设计院与专业设计院相互在出图前进行配合，由长风项目部进行协调。13.3施工阶段13.3.1设计交底和图纸会审由长风项目部共同组织施工单位进行图纸会审。设计部组织设计单位向施工单位进行技术交底。由设计单位介绍设计意图、结构特点、施工要求、技术措施和有关注意事项，然后由施工单位提出图纸中存在的问题和需要解决的技术难题，通过三方研究协商，拟订解决的方法，写出会议纪要。13.3.2设计与施工的配合·当图纸存在问题时，通过相关程序责成设计单位修改·督促设计人员参与必要的现场指导及验收工作·处理各类设计变更·质量事故的处理。参与质量事故的原因分析；方案与措施的确定·参与工程竣工验收14、项目风险管理14.1风险管理规划·充分预计不同类型的风险。·充分分析风险的构成及做好有针对性的预防措施。·通过长期监测风险，采取有效措施控制风险。·制定风险管理计划。14.2风险识别·设计拖延带来的风险·设计变更带来的风险·项目报批报建拖延带来的风险·供方采购不力带来的风险·合同约定不明确带来的风险·安全隐患（如基坑支护）带来的风险·质量隐患带来的风险·成本控制过紧、过松带来的风险·资金不足或资金支付流程不畅通带来的风险·营销手段变化或营销不力带来的风险·政府协调沟通不力（如夜间施工、运输导致道路污染问题）带来的风险14.3风险定性、定量分析·设计拖延主要产生于设计理念的变化、设计方案的变化、设计规范方面的变化。·设计理念的变化主要来自区域设计总监、公司领导、营销总监、设计部根据市场的变化做出相应的调整，通常这种变化是无法改变的。·设计方案的变化主要来自公司领导、设计总监、营销部、设计部、工程部与设计公司相互协调渠道不畅通而需要进行设计方案的调整，这种变化是可以通过加强协调沟通尽量减少。·设计规范方面的变化主要来自政府部门，这种变化是无法改变的。·设计变更主要来自于设计变化的结果，其拖延主要产生于设计部、设计公司、工程管理部、供方之间沟通渠道不畅通造成的，这种情况是可以采取措施减少的。·项目报批报建拖延主要产生于设计拖延、报批报建流程不熟悉、政府关系不熟、公关不力造成，这种情况是可以采取措施减少的。供方采购不力主要产生于对考察供方阶段工作不力，对供方的情况未能充分了解造成，这种情况是可以采取措施减少的。·合同条款不明确主要产生于对实施阶段出现的问题考虑不足，有针对性的措施不明确造成，这种情况是可以采取措施减少的。·安全隐患主要产生于安全教育、安全宣传、安全措施、安全检查、安全验收手段不充分，在实施过程中留下安全隐患而造成，这种情况是可以采取措施减少的。·质量隐患主要产生于供方质量保证体系不完善、检查控制不力、验收流程不严密造成，这种情况是可以采取措施减少的。·成本控制过紧、过松主要产生于成本部、工程部对设计成本和项目管理成本分析计算不准确、过于粗糙造成的，这种情况是可以采取措施减少的。·资金不足、资金支付流程不畅通主要产生于成本部、工程部、财务部的资金支付计划不周全、公司资金流转不顺畅造成的，这种情况是可以采取措施减少的。·营销手段变化或营销不力主要产生于营销部对市场定位不准确、市场变化、洞悉市场变化不力造成，这种情况是可以采取措施减少的。·政府关系协调沟通不力主要产生于甲方与政府关系协调沟通不力、供方与政府关系协调沟通不力，这种情况是可以采取措施减少的。14.4风险应对规划经过风险定性分析，可以判断大部分风险是可以通过采取有预见性、有针对性的措施来减少的。·减少设计拖延：工程部加强与区域中心、公司领导、营销总监、设计总监的各种沟通，特别是设计理念、设计思路、设计方案的变化，加强了解设计规范管理部门的动态，及时获得来自上级部门的各种设计变化，减少设计拖延。·减少设计变更拖延：工程管理部设立技术工程师，每天与设计部、设计公司、供方、专业工程师进行设计方面的设计沟通，并对设计变化、设计变更进行记录，对图纸发放、设计变更发放、作废图纸的及时回收等进行严格的管理及记录。·减少项目报批报建拖延：每周定期召开一次工作协调会议，就相互之间的配合工作进行协调安排，减少设计拖延对项目报批报建的影响。加强收集项目报批报建流程的信息，熟悉关键环节的公关工作，做出政府公关工作的规划及公司相关资源的运用。·减少供方采购不力现象：规范供方采购流程，对涉及供方实施过程中将可能出现的问题进行深入地考察、分析、判断，以及对有合作意向的单位进行事前的沟通交流，特别对影响里程碑事项的做法以及应采取的措施进行事前考核和摸底，并从多渠道了解供方的合作行为、实施行为、管理行为，以尽可能事先达到双方互相了解管理思路及方法，对项目有较深入的认识，对遇到的困难有足够的估计及准备。·减少合同条款不明确：工程部先组织各专业工程师对项目管理规律、建筑施工规律中可能容易产生问题的分析，提出有效的应对措施及奖罚措施，工程部联合成本部对合同增加条款进行协商沟通，为今后有效监督管理控制供方提供有效的法律。·减少安全隐患：供方每天组织安全教育工作、定期进行安全知识宣传，针对容易出现安全隐患的部位采取有效的安全措施，对容易出现安全隐患部位的安全措施实施三级安全检查、三级安全验收制度，并对供方违反安全操作规范实施处罚制度。·减少质量隐患：供方必须对操作人员进行操作流程培训、技术培训、技术交底工作，并对操作人员实际操作进行检查，采取现场检查整改制度，对每分项工程的具体每个部位进行具体尺寸、技术参数的测量和记录，对不符合要求的进行整改，再进行供方验收，分项工程实行四级检查验收制度，并对供方违反四级检查验收制度实施处罚制度。·减少成本控制过紧、过松：工程部加强与成本部的协调工作，提供工程部对成本控制的建议，配合成本部对每分项工程的计算及分析，获得分项工程的成本数据加强现场成本控制管理工作。·减少资金不足、资金支付流程不畅通现象：工程部加强与成本部的协调沟通工作，对每周、每月需要支付资金情况进行分析记录，与财务部加强协调沟通，按时与及时提供资金支付计划，充分了解支付流程及相关审批流程要求，加强与供方之间的沟通及合同的定期阅读。了解公司对该项目资金的支付计划及分配情况。·减少营销手段变化或营销不力：工程部加强了解营销手段，根据项目管理提供有建设性的参考意见给营销部。·减少政府关系协调沟通不力：工程部将需要协调沟通政府关系单位建立名册，并有针对性安排人员去协调沟通，并将协调沟通情况进行记录；工程部督促供方列明需要协调沟通政府关系单位及建立名册，并要求做好有针对性协调沟通计划及沟通结果进行反馈监理和甲方。14.5风险监测及控制·建立项目风险管理流程，由项目秘书统筹收集风险应对实施及相关文件，定期及时提醒相关负责人，加强风险监测机制。·风险应对负责人制定风险应对计划，按计划实施并根据实际情况进行调整，确保风险在风险控制目标范围内。·做好风险紧急应对措施，成立风险紧急应对小组，对发生风险的内容及时进行处理。附录一：江苏省住宅工程质量通病控制标准（摘录）（DGJ32/J16-2005）1总则1.1为提高住宅工程质量，控制住宅工程质量通病，依据国家有关法规和规范，结合江苏省实际情况，特制定本标准。1.2本标准适用于江苏省住宅工程质量通病的控制，其他工程质量通病的控制可参照本标准规定执行。1.3本标准控制的主宰工程质量通病范围，以工程完工后常见的、应县甘泉核实用功能及外观质量的缺陷为主。1.4住宅工程质量通病的控制方法、措施和要求除执行本标准外，还应执行国家、省相关建筑工程标准、规范。2基本规定2.1建设单位负责组织实施住宅工程质量通病控制，并不得随意压缩住宅工程建设的合理工期，在组织实施中应采取相关管理措施，保证本标准的执行。2.2设计单位在住宅工程设计中，应采取控制质量通病的相应设计措施，并将通病控制的设计措施和技术要求向相关单位交底。2.3施工单位应认真编写《住宅工程质量通病控制方案和施工措施》，经监理单位审查、建设单位批准后实施。2.4监理单位应审查施工单位提交的《住宅工程质量通病控制方案和施工措施》，提出具体要求和监控措施，并列入《监理规划》和《监理细则》。2.5施工图设计文件审查机构应将住宅工程质量通病控制的设计措施列入审查内容。2.6工程质量监督机构应将住宅工程质量通病控制列入监督重点。2.7住宅工程质量通病控制所发生的费用应列入招投标文件和工程概预算。2.8住宅工程竣工验收时除提供现行法律、法规和工程技术标准所规定的资料以外，还应提供住宅工程质量通病控制的相关资料。2.9本标准检查方法除有明确要求外，涉及建筑材料的要检查材料出厂合格证、检测报告，施工质量验收规范或本标准规定材料进场需复验的要检查复验报告。2.10住宅工程中使用的新技术、新产品、新工艺、新材料，应经过省建设行政主管部门技术鉴定，并应制定相应的技术标准。4墙体裂缝防治的技术措施4.1设计4.1.1建筑物外围护结构应采用符合节能规范和标准要求的保温措施，且优先采用外墙外保温措施。4.1.2建筑物长度大于40m时，应设置变形缝；但有其他可靠措施时，可在规范范围内适当放宽。4.1.3顶层圈梁、卧梁高度不宜超过300mm。有条件时（防水及建筑节点处理较好）宜在丁屋盖和墙体间设置水平滑动层。外墙转角处构造柱的截面积不应大于240*240mm；与楼板同时浇筑的外墙圈梁，其截面高度应不大于300mm。4.1.4砌体工程的顶层和底层应设置通长现浇钢筋混凝土窗台梁，高度不宜小于120mm，纵筋不少于4ф10，箍筋Ф6@200；其它层在窗台标高处应设置通长现浇钢筋混凝土板带，板带的厚度不小于60mm，混凝土强度等积不应小于C20，纵向配筋不宜少于3φ8。4.1.5顶层门窗洞口国梁以结合圈梁通长布置布置，若采用单独过梁时，过梁伸入两端墙内每边不少于600mm，且应在过梁上的水平灰缝内设置2-3道不小于2φ6＠300通长焊接钢筋网片。4.1.6顶层及女儿墙砌筑砂浆的强度等级不应小于M7.5。粉刷砂浆中宜掺入抗裂纤维或采用预拌砂浆。4.1.7混凝土小型空心砌块、蒸压加气混凝土砌块等轻质墙体，当墙长大于5m时，应增设间距不大于3m的构造柱；每层墙高的中部应增设高度为120mm，与墙体同宽的混凝土腰梁，砌体无约束的端部必须增设构造柱，预留的门窗洞口应采取钢筋混凝土框加强。4.1.8当框架顶层填充墙采用灰砂砖、粉煤灰砖、混凝土空心砌块、蒸压加气混凝土砌块等材料时，墙面粉刷应采取满铺镀锌钢丝网等措施。4.1.9屋面女儿墙不应采用轻质墙体材料砌筑。当采用砌体结构时，应设置间距不大于3m的构造柱和厚度不少于120mm的钢筋混凝土压顶。4.1.10洞口宽度大于2m时，两边应设置构造柱。4.2材料4.2.1砌筑砂浆应采用中粗砂，严禁使用山砂和混合粉。4.2.2蒸压灰砂砖、粉煤灰砖、加气混凝土砌块的出釜停放期不应小于28d，不宜小于45d；混凝土小型空心砌块的龄期不应小于28d。4.2施工4.2.1填充墙砌至接近梁底、板底时，应留有一定的空隙，填充墙砌筑完并间隔15d以后，方可将期补砌挤紧；补砌时，对双侧竖缝用高强度等级的水泥砂浆嵌填密实。4.2.2砌本结构砌筑完成后宜60d后再抹灰，并不得少于30d。4.2.3通长现浇钢筋混凝土板带应一次浇筑完成。4.2.4框架柱间填充墙拉结筋应满足砖模数要求，不得折弯压入砖缝，拉结筋宜采用预埋法留置。4.2.5填充墙采用粉煤灰砖、加气混凝土砌块等材料时，框架柱与填充墙交接处宜用15mm×15mm木条预先留缝，在加贴网片前浇水湿润，再和1:3水泥砂浆嵌实。4.2.6每天砌筑高度宜控制在1.8m以下，并应采取严格的防风、防雨措施。4.2.7严禁在墙体上交叉埋设和开凿水平槽；竖向槽须在砂浆强度达到设计要求后，用机械开凿，且在粉刷前，加贴钢丝网片等抗裂材料。4.2.8宽度大于300mm的预留洞口应设钢筋混凝土过梁，且伸入每边墙体的长度应不小于250mm。5钢筋混凝土现浇楼板裂缝防治的技术措施5.1设计5.1.1住宅的建筑平面应规则，避免平面形状突变。当平面有凹口时，凹口周边楼板的配筋宜适当加强。当楼板平面形状不规则时，应调整平面或采取构造措施。5.1.2钢筋混凝土现浇楼板（以下简称现浇板）的设计厚度不宜小于120mm，厨房、浴厕、阳台板不应小于90mm。5.1.3当阳台挑出长度L≥1.5m时，应采用梁式结构；当阳台挑出长度L＜1.5m且需采用悬跳板时，其根部板厚不小于L/10且不小于120mm，受力钢筋直径不应小于10mm。5.1.4建筑物两端开间及变形缝两侧的现浇板应设置双层双向钢筋，其他开间宜设置双层双向钢筋，钢筋间距不宜大于100mm，直径不宜小于8mm。其他外墙阳角处应设置放射形钢筋，钢筋的数量不应少于7Φ10，长度应大于板跨的1/3，且不得小于2m。5.1.5在现浇板的板宽急剧变化处、大开洞削弱处等易引起收缩应力集中处，钢筋间距不应大于100mm，直径不应小于8mm，并应在板的上表面布置纵横两个方向的温度收缩钢筋。板的上、下表面沿纵横两个方向的配筋率均应符合规范要求。5.1.6室外悬跳板挑出长度L≥400mm、宽度B≥300mm时，应配抗裂分布钢筋，直径不应小于6mm，间距不应大于200mm。5.1.7梁腹板高度hw≥450mm时，应在梁两侧设置腰筋，钢筋直径不应小于2mm，每侧腰筋配筋率As＞bhw/1000,间距不大于200mm。5.1.8钢筋混凝土现浇墙板长度超20m时，钢筋应采用细而密的布置方式，钢筋的间距宜≤150mm。5.1.9现浇板混凝土强度等级不宜大于C30。5.2材料5.2.1水泥宜优先采用早期强度较高的硅酸盐水泥、普通硅酸盐水泥，进场时应对其品种、级别、包装或批次、出厂日期和进场的数量等进行检查，并应对其强度、安定性及其他必要的性能指标进行复验。5.2.2混凝土应采用减水率高、分散性能好、对混凝土收缩影响较小的外加剂，其减水率不应低于12%。掺用矿物掺合料的质量应符合相关标准规定，掺量应根据试验确定。5.2.3现浇板的混凝土应采用中、粗砂。5.2.3预拌混凝土的含砂率、粗骨料的用量应根据试验确定。5.2.4预拌混凝土应检查入模坍落度，取样频率同混凝土石块的取样频率，但对塌落度有怀疑时应随时检查，并作检查记录。高层住宅混凝土塌落度不应大于180mm，其他住宅不应大于150mm。5.3施工5.3.1模板和支撑的选用必须经过计算，除满足强度要求外，还必须有足够的刚度和稳定性，边支撑立杆与墙间距不应大于300mm，中间不宜大于800mm。根据工期要求，配备足够数量的模板，拆模时，混凝土强度应满足规范要求。5.3.2现场自拌混凝土时，其配合比应根据砂石的含水率进行调整，每盘材料要进行计量（重量）。5.3.3严格控制现浇板的厚度和现浇板中钢筋保护层的厚度。阳台、雨蓬等悬挑现浇板的负变矩钢筋下，应设置间距不大于500mm的钢筋保护层支架，在浇筑混凝土时，保证钢筋不位移。5.3.4现浇板中的线管必须布置在钢筋网片之上（双层双向配筋时，布置在下层钢筋之上），交叉布线处应采用线盒，线管的直径小于1/3板厚，沿预埋管线方向应增设φ6@150、宽度不小于450mm的钢筋网带。水管严禁水平埋设在现浇板中。5.3.5现浇板浇筑时，在混凝土初凝前应进行二次振捣，在混凝土终凝前进行两次压抹。5.2.8现浇板浇筑后，应在12h内进行覆盖和浇水养护，养护时间不得少7d；对掺用缓凝型外加剂的混凝土，不得少于14d。5.2.9现浇板养护期间，当混凝土强度小于1.2mpa时，不得进行后续施工。当混凝土强度小于10mpa时，不得在现浇板上吊运、堆放重物。吊运、堆放重物时应减轻对现浇板的冲击影响。5.2.10现浇板的板底宜采用免粉刷措施。5.2.11支撑模板的选用必须经过计算，除满足强度要求外，还必须有足够的刚度和稳定性，边支撑立杆与墙门跑不得大于300mm，中间不宜大于800mm。根据工期要求，配备足够数量的模板，保证按规范要求拆模。5.2.12施工缝的位置和处、后浇带的位置和混凝土浇筑应严格按设计要求和施工技术方案执行。后浇带应设在对结构受力影响较小的部位，宽度为700-1000mm。后浇带的混凝土浇筑应在主体结构浇筑60d后进行，浇筑时宜采用微膨胀混凝土。6楼地面渗漏防治的技术措施6.1设计6.1.1厨卫间和有防水要求的建筑地面必须设置防水隔离6.1.2厨卫门和有防水要求的楼板周边洞外，向上做一道高度不小于200mm的混凝土翻边，与楼板一同浇筑，地面标高应比室内其它房间地面低20-30mm。6.2施工：6.2.1上下水管等预留洞口座标位置应正确，洞口形状为上大下小。6.2.2管道安装前，楼板板厚范围内上下水管的光滑外壁应先做毛化处理，再均匀涂一层401塑料胶，然后用筛洗的中粗砂喷洒均匀。6.2.3现浇板顾留洞口填塞前，应将洞口清洗干净、毛化处理、涂刷加胶水泥浆作粘结层。洞口填塞分二次浇筑，先用掺入抗裂防渗剂的微膨胀细石混凝土浇筑至楼板厚度的2/3处，待混凝土凝固后进行4h蓄水试验；无渗漏后，用掺入抗裂防渗剂的水泥砂浆塞。管道安装后，应在洞口处理行24h蓄水试验。6.2.4防水层施工前应先将楼板四周清理干净，阴角处粉成小圆弧。防水层的泛水高度不得小300mm。6.2.5地面找平层向地漏放坡1~1.5%，地漏口要比相邻地低5mm。6.2.6有防水要求的地面施工完毕后，应进行24h蓄水试验，蓄水高度为20-30mm。6.2.7烟道根部向上300mm的范围内宜采用聚合物防水砂浆粉刷，或采用柔性防水层。6.2.8卫生间墙面防水砂浆应进行不少于2次的刮糙。7外墙渗漏防治的技术措施7.1设计7.1.1外墙粉刷面层宜掺入聚丙烯抗裂纤维。7.1.2外墙涂料层宜选用吸附力强、耐候性好、耐洗刷的弹性涂料。7.2施工7.2.1外墙粉刷应使用含泥量低于2%、细度模量不小于2.5的中粗砂。严禁使用石粉、混合粉。7.2.2外墙涂料在使用前，应时行抽样检测。7.2.3抹灰工程不得使用过期水泥，其凝结时间和安定性须合格。7.2.4外墙洞眼应按规范留置，采用半砖、防水砂浆二次堵砌，表面采用1:3防水砂浆粉严，小圆孔宜采用微膨胀水泥砂浆二次填塞密实。孔洞填塞应由专人负责，并及时办理专项隐蔽验收手续。7.2.5外墙粉刷基层应肛用人工凿毛或界面剂抹砂浆进行毛化处理，并应进行喷水养护。基层平整度偏差超标时，应进行局部凿除（凿除进不得露出钢筋），再采用聚合物水泥砂浆进行修补。7.2.6粉刷前应清除墙面污物，并提前1d浇水湿润。7.2.7两种不同基体交接处的处理应符合墙体防裂措施的要求。7.2.8外墙抹灰必须分层进行，严禁一遍成活，施工时每层厚度宜控制在6-10mm。外墙粉制各层接缝位置应错开，并设置在混凝土梁、柱中部。7.2.9外粉刷必须设置分格缝。7.2.10外墙涂料找平腻子的厚度不应大于1mm。7.2.11外墙面砖嵌缝必须采用勾缝条抽压出浆至密实。7.2.12窗台、窗眉、阳台、雨蓬、腰线和挑檐等处粉刷的排水坡度不应小于2%。滴水线粉刷应密实、顺直，不得出现爬水和排水不畅的现象。7.2.13粘贴面砖的外墙面用防水砂浆刮糙时，门窗洞口四周墙面刮糙底层与糙面层必须位置错开。8门窗渗漏防治的技术措施8.1设计8.1.1门窗设计应明确抗风压、气密性和水密性三项性能指标。7层及7层以上外窗的抗风压性能和气密性能不宜低于级、水密性能不宜低于3级；1-6层外窗的抗风压性能和气密性能不宜低于3级、水密性能不低于2级；其性参等级划分应符合GB/T7106（7107、7108）-2002规定。8.1.2门窗拼樘料必须进行抗压压变形验算，拼樘料与门窗框之间的拼接应为插接浓度不小于10mm。8.1.3塑钢门窗型材必须使用与其相匹配的衬钢，衬钢厚度应满足规范要求，并作防腐处理。8.2施工8.2.1门窗安装前应进行三项性能的见证取样检测，安装完毕后应委托有资质的检测机构进行现场检验。8.2.2门窗框安装固定前应对预留墙洞尺寸进行复核，用防水砂浆刮糙处理，然后实施外框固定。固定后的外框与墙体应根据饰面材料确定间隙。8.2.3门窗安装应采用镀锌铁片连接固定，镀锌铁片厚度不小于 1.5mm，固定点间距：转角处180mm，框边处不大于500mm。严禁用长脚膨胀螺栓穿透型材固定门窗框。8.2.4门窗洞口应干净干燥后施打发泡剂，发泡剂应连续施打、一次成型、充填饱满，溢出门窗框外的发泡剂应在结膜前塞入缝隙内，防止发泡剂外膜破损。8.2.5门窗框外侧应留5mm宽的打胶槽口；外墙面层为粉刷时，宜贴“┸”型塑料条做槽口。8.2.6打胶面应干净干燥后施打密封胶，且应采用中性硅酮密封胶。严禁在涂料面层上打密封胶。9屋面渗漏防治的技术措施9.1设计9.1.1对于体积吸水率大于2%的保温材料，不得设计为倒置式屋面。9.1.2刚性防水层应采用细石防水混凝土，其强度等级不得小于C30，厚度不应小于50mm，分格缝间距不宜大于3m，缝宽不应大于30mm，且不小于12mm。9.1.3柔性材料防水层的保护层宜采用撒布材料或浅色涂料。当采用刚性保护层时，必须符合细石混凝土防水层的要求。9.1.4对女儿墙、高低跨、上人孔、变形缝和出屋面管道、井（烟）道等节点应设计防渗构造详图；变形缝宜优先采用现浇钢筋混凝土盖板的做法，其强度等级不得低于C30；伸出屋面井（烟）道周边应同屋面结构一起整浇一道钢筋混凝土防水圈。9.1.5膨胀珍珠岩类及其它块状、散状屋面保温屋必须设置隔气层和排气系统。排气道应纵横交错、畅其间距应根据保温层厚度确定，最大不宜超过3m；排气口应设置在不易被损坏和不易进水的位置。9.2施工9.2.1屋面工程施工前，必须编制详细的施工方案，经监理审查确认后方可组织施工。9.2.2卷材防水层收头宜在女儿墙凹槽内固定，收头处应用防腐木条加盖金属条固定，钉距不得大于450mm，并用密封材料将上下口封严。9.2.3在屋面各道防水层或隔气层施工时，伸出屋面管道、井（烟）道及高出屋面的结构处应用柔性防水材料做泛水，其高度不小于250mm（管道泛水不小于300mm）；最后一道泛水材料应采用卷材，并用管箍或压条将卷材上口压紧，再用密封材料封口。9.2.4刚性细石混凝土防水屋面施工除庆符合相关规范要求外，还应满足以下要求：9.2.4.1钢筋网片应采用焊接型网片9.2.4.1混凝土浇捣时，宜先铺三分之二厚度混凝土并摊平，再放置钢筋网片，后铺三分之一的混凝土，振捣并碾压密实，收水后分二次压光。9.2.4.3分格缝应上下贯通，缝内不得有水泥砂浆粘结。在分格缝和周边缝隙干净干燥后，用与密封材料相匹配的基层处理剂粉刷，待其表面干燥后立即嵌填防水油膏，密封材料底屋应填背衬泡沫棒，分格缝上粘贴不小于200mm宽的卷材保护层。9.2.4.4保水养护不小于14d。9.2.4.5屋面防水层施工完毕后，应进行蓄水或淋水试验。10室内标高和几何尺雨控制措施10.1施工单位10.1.1由专人进行测量，各种测量仪器应定期校验10.1.2主体施工阶段应及进弹出标高和轴线的控制线（如墙1m线、地面方正控制线等），准确测量，认真记录，并确保现场控制线标识清楚。10.1.3严格控制现浇板厚度，在混凝土浇筑前应做好现浇板板厚度的控制标识，每1.5~2m2范围内宜设置一处。10.1.4装修阶段应严格按所弹出的标高和轴线控制线施工，发现超标时及进处理。10.1.5按检验批进行建筑物室内标高、轴线、楼板厚度的测量，每三层为一个检验批。测量后，认真填写《建筑物室内标高、轴线、楼板厚度测量记录》（附录制）10.1.6室内标高、轴线位置的检测数量，每检验批按10%的房羊数且不少于5间进行抽查。10.1.7楼板厚度的检测数量，每检验批按10%的楼板娄且不少于块板进行抽查。10.2监理单位10.2.1应及时抽验施工单位测量记录。10.2.2应对室内标高和几何尺寸不定期进行平行检验，发现总是及进处理。附录1、《往宅工程质量通病防治任务书》附录2、《住宅工程质量通病防治内容总结报告》附录3、《住宅工程质量通病防治工作评估报告》附录4、《建筑物室内标高、轴线、楼板厚度测量记录》附录1住宅工程质量通病防治任务书（施工单位）：由您公司承建的工程以下内容列入住宅工程质量通病防治计划，具体项目如下：1、墙体裂缝防治2、钢筋混凝土现浇楼板裂缝防治3、楼地面渗漏防治4、外墙渗漏防治5、门窗渗漏防治6、屋面渗漏防治7、室内标高和几何尺寸控制8、防治住宅工程质量通病是有效提高住宅工程质量、维护公众利益的重要举措，务求实效。请参照《无锡市住宅工程质量通病防治导则》的要求，认真编制上述项目的《住宅工程质量通病防治方案和施工措施》，经项目总监理工程师审查后，于年月日前报我单位批准。（建设单位章）年月日 建设单位代表 设计单位代表 监理单位代表 施工单位代表 注：本任务书一式三份，建设、监理、施工各一份。附录2住宅工程质量通病防治内容总结报告施工单位： 建设单位 结构层次 工程名称 建筑面积 监理单位 开工日期 工程地点 竣工日期 序号 防治项目 主要措施及防治结果 1 墙体裂缝 2 钢筋混凝土现浇楼板裂缝 3 楼地面渗漏 4 外墙渗漏 5 门窗渗漏 6 屋面渗漏 7 室内标高和几何尺寸控制 术负责人：项目经理：年月日 总监理工程师：年月日附件：份。附录3住宅工程质量通病防治工作评估报告监理单位： 建设单位 结构层次 工程名称 建筑面积 施工单位 开工日期 工程地点 竣工日期 防治项目完成情况 主要防治监督措施 平行检验内容及结果 防治成果评价 备注 总监理工程师：年月日附录4建筑物室内标高、轴线、楼板厚度测量记录施工单位： 工程名称 形象进度 测量仪器 测量日期 测量项目 层次或部位 设计值 允许偏差 实测偏差 室内标高 实测点，不合格点。抽测人：复核人： 轴线 实测点，不合格点。抽测人：复核人： 楼板厚度 实测点，不合格点。抽测人：复核人： 处理意见 项目经理：年月日 总监理工程师（建设单位项目负责人）：年月日注：实测偏差超过允许偏差时，在表中直接将该值圈出。防水、抗裂体系设计与施工方案第一章设计方案一、屋面工程1.1.屋面防水考虑因素：（1）采用现浇按抗裂设计的整体砼屋面的自防水结构；（2）设置柔性防水层；（3）屋面放坡，及时排放雨水，坡度为２％；（4）注意穿墙、板管线及防水层收口外节点的处理，1.2.屋面施工做法：1.2.1上人平屋面构造做法（露台）：（5）10mm厚铺地缸砖面层，用干水泥擦缝，设分格缝≤2m×2m,留10mm宽缝，填1∶3水泥砂浆（6）撒素水泥面（洒适量清水）（7）40厚C20细石混凝土，内配筋Ø4@150双向，设分格缝≤2m×2m,（钢筋必须断开），缝宽20mm，缝内嵌PVC防水油膏（8）25厚发泡聚苯乙烯板保温层（容重：30kg/m3）（9）体积比1：3：8（水泥：砂：陶粒）陶粒混凝土找坡2％（累计）并压平，最薄处20厚（10）4厚APP防水卷材（热粘），接缝处用抹刀热抹平（11）2厚JS防水涂料在山墙四周、屋面管道周围涂刷加强层，宽度至少250，卷起高度至少250（12）C20细石混凝土找坡1％并压平（最薄处20厚）（13）钢筋混凝土屋面板图2上人屋面做法示意1.2.2非上人平屋面构造保温做法（主楼屋面）：（1）40厚C20细石混凝土，内配筋Ø4@150双向，设分格缝≤2m×2m（钢筋必须断开），缝宽20mm，缝内嵌PVC防水油膏（2）25厚发泡聚苯乙烯板保温层（容重：18kg/m3）（3）体积比1：3：8（水泥：砂：陶粒）陶粒混凝土找坡2％（累计）并压平，最薄处20厚（4）4厚APP防水卷材（满贴热粘），接缝处用抹刀热抹平（5）2厚JS防水涂料在山墙四周、屋面管道周围涂刷加强层，宽度至少250，卷起至少250（6）C20细石混凝土找坡1％并压平（最薄处20厚）（7）钢筋混凝土屋面板图3非上人平屋面做法示意1.2.3非上人平屋面构造不保温做法（核心筒塔楼屋面）：（1）15厚1：2水泥砂浆粉面抹光（2）40厚C20细石混凝土，内配筋Ø4@150双向，设分格缝≤2m×2m（钢筋必须断开），缝宽20mm，缝内嵌PVC防水油膏（3）4厚APP防水卷材（满贴热粘），接缝处用抹刀热抹平（4）2厚JS防水涂料在山墙四周、屋面管道周围涂刷加强层，宽度至少250，卷起至少250（5）C20细石混凝土找坡2％并压平（最薄处20厚）（1）钢筋混凝土屋面板1.2.4种植土屋面（汽车库顶板：）（6）250-400厚种植土（7）聚脂无纺布滤水层（120G/M2），四周上翻100高，端部通长用粘结剂50高（8）80厚粒径15-20陶粒排水层（9）40厚C20细石混凝土，内配筋Ø4@150双向，设分格缝≤2m×2m,（钢筋必须断开），缝宽20mm，缝内嵌PVC防水油膏（10）体积比1：3：8（水泥：砂：陶粒）陶粒混凝土找坡2％并压平，最薄处20厚（11）4厚APP防水卷材（热粘），接缝处用抹刀热抹平。（12）2厚JS防水涂料在山墙四周、屋面管道周围涂刷加强层，宽度至少250，卷起至少250。（13）20厚1：2水泥砂浆找平。（14）钢筋混凝土屋面板找坡，放坡1%。图4种植土屋面做法示意1.2.5广场砖屋面（汽车库顶板人行道部分）：（15）50厚广场砖面层（16）10厚1：1水泥砂浆结合层（17）40厚C20细石混凝土，内配筋Ø4@150双向，设分格缝≤2m×2m,（钢筋必须断开），缝宽20mm，缝内嵌PVC防水油膏（18）体积比1：3：8（水泥：砂：陶粒）陶粒混凝土找坡5‰并压平，厚度依据景观设计人行道道路标高而定（19）4厚APP防水卷材（热粘），接缝处用抹刀热抹平（20）2厚JS防水涂料在山墙四周、屋面管道周围涂刷加强层，宽度至少250，（21）卷起至少250（22）20厚1：2水泥砂浆找平（23）钢筋混凝土屋面板1.2.6植草砖屋面（汽车库顶板行车道部分）：（1）100厚植草砖，砖孔内填土，砂土填缝，洒水使砂土沉实（2）30厚砂土垫层（3）50厚粒径15-20陶粒排水层（4）40厚C20细石混凝土，内配筋Ø4@150双向，设分格缝≤2m×2m,（钢筋（5）必须断开），缝宽20mm，缝内嵌PVC防水油膏（6）体积比1：3：8（水泥：砂：陶粒）陶粒混凝土找坡5‰并压平，厚度100-150（7）4厚APP防水卷材（热粘），接缝处用抹刀热抹平（8）2厚JS防水涂料在山墙四周、屋面管道周围涂刷加强层，宽度至少250，（9）卷起至少250（10）20厚1：2水泥砂浆找平（11）钢筋混凝土屋面板图5植草砖屋面做法示意二、外墙防水工程2.1.外门窗防水2.1.1许多工程存在渗漏问题，其主要原因之一是铝合金门窗防水性能差，特别是窗户周边塞缝防水性能差．其主要控制要点如下：（1）加强铝合金门窗设计、选材控制。铝合金门窗的用料是通过科学计算进行设计确定是否具备足够的抗风及密封性能。现要求１２层（含１２层）以下抗风压强度性能(３０００Pa，１２层－２２层(３５００Pa，２３层以上为(４０００Pa，门窗的雨水渗透性能为I级，即(Ｐ(０.５KPa，即分别为国家标准的A2、Ａ1级及以上，比国家标准高2个级别。为达到以上要求，需对窗户分格形式进行检查验算，选择合适的型材并通过试验确定。铝型材选择要求：（2）平开门窗：洞口宽度小于(１２００时，采用３８系列，壁厚(１.2ｍｍ；洞口宽度(１２００时，选用５０系列，壁厚(１.４ｍｍ。（3）推拉门窗：采用防水性能较好的７３系列，壁厚1.6mm及以上．玻璃压条等配套铝材壁厚不得小于１.０ｍｍ。2.1.2加强节点设计：上框料要有滴水线条，下方框料要有排水槽．平开窗框料必须为高低脚形式，方便塞缝，从而保证塞缝要求。采用优质配件，包括执手、锁、铰链、铆钉等。保证节点质量．2.1.3采用切实有效的塞缝方法，如附图6所示：（1）在窗（门）框底框与墙体采用１：２干硬性防水水泥砂浆塞缝；其余三面打发泡剂嵌实。（2）在窗（门）框四周用φ8钢筋抽密封胶槽，深度不小于6mm。（3）铝框与墙体之间（胶槽）采用中性硅酮建筑密封胶嵌缝。玻璃与框料之间一律采用中性硅酮玻璃胶密封，不得用胶条。图6门窗框塞缝做法示意2.2.外墙墙体防水设计时已考虑尽量使用混凝土外墙，以提高防水性能，部分不是混凝土外墙的部分，构件尽量现浇，改进防水性能。2.2.1对于混凝土外墙面的防水主要包括以下几个方面的内容：（1）控制结构施工时的垂直度和外墙平整度，保证抹灰厚度不超过规范规定，对于个别超厚达５０ｍｍ以上的，必须加挂钢丝网，以防止抹灰层开裂、空鼓。（2）螺杆洞的处理，全部螺杆洞的处理必须经过专项隐蔽验收。其方法是：在螺杆洞外侧凿出深５０x５０x２０ｍｍ喇叭形（要求开口朝下），支模洞外口用木塞堵塞50mm深，然后用1：3水泥砂浆（掺5%UEA）由支模洞里口向外塞嵌密实。隔天，拔除木塞，然后分两次间隔一天用1：3水泥砂浆（掺5%UEA）补嵌密至墙面平．砂浆凝固后应进行养护，并检查是否出现细微裂缝或空鼓。（3）脚手杆洞的处理．应用细石混凝土堵塞，并作专项隐蔽验收。2.2.2砖砌体外墙防水处理（1）选择合适的外墙砌筑材料，此项对防水性能影响巨大。现拟采用KM1粘土多孔砖作为外墙砌筑材料，这种砌体应用较多，效果较好。（2）砖砌体部位的抹灰采取加挂钢丝网的办法，防止出现裂缝。（3）外墙抹灰采用加防水剂的防水砂浆，必须分层（每层不大于15mm厚）进行抹实。2.3其它外墙洞口的设计要求2.3.1空调洞的处理，设计中空调洞为现浇或后浇，并在空调口内侧考虑了防水坎，部分不合理的设计已经通过专项审核将其变更，以提高防水性能。另外，所有空调位均考虑了具有防雨性质的挑檐，大大增强了其防水性能。2.3.2所有外露的管道洞口（如空调冷凝管进出口），设计成向外坡度，内外高差(２０，防止雨水倒灌，外露的洞口采用抽芯的方式，保证其位置的准确性，如在百叶窗内的采用预埋管的方式。2.3.3窗洞口的上下口坡度要大，为20mm高差以上。2.4选择合适外墙材料，提高防水性能外墙选用何种饰面材料对防水影响较大，本项目选用应用较成功的ICI弹性涂料。三、卫生间及阳台的防水3.1.一般卫生间3.1.1卫生间做法为：现浇钢筋砼楼板→最薄处25厚C20细石砼从门口处向地漏找1%坡压平→1厚JS防水涂料在地漏、阴阳角、穿板竖管等部位局部加强宽度250→1.5厚JS防水涂料墙角、竖管等四周卷起至少250高→10厚1:2水泥砂浆面层压实毛面；3.2.1卫生间四周砖砌墙体先做200mm高C20素砼，利于防水；一般卫生间结构已降板50mm，使得室内外形成明显的高差,并设排向地漏的坡度1%，避免积水弄湿厅房的地面。3.2.阳台3.2.1现浇砼板，阳台栏板均为现浇砼板；3.2.2穿阳台楼板的管根后浇混凝土四周100mm宽范围内均刷2mm厚聚胺脂防水层保护；3.2.3阳台地面结构已降板50mm，使室内外形成明显的高差，并设排向地漏的坡度1%。四、裂缝防治设计及施工方案4.1设计阶段的裂缝防治方案4.1.1强调基础设计的重要性。基础设计在保证经济合理的前提下，综合考虑桩基等条件下严格按规范设计，必要时设置沉降缝（抗震缝、温度缝），尽量避免沉降不均匀引起结构主体开裂的现象。4.1.2强调关键、薄弱部位的构造设计。在屋面、拐角、外墙等易发生裂缝的部位在满足规范构造要求的前提下适当加密分布筋（要求为@200）、增加角部板面放射筋、加密柱墙的拉接筋，从而加强整体抗裂性能。4.1.3优化结构方案，协调整体刚度。要求设计在布置结构方案、进行内力及变形计算时，在单个构件的强度和变形满足规范要求的前提下，应总体协调整个结构的变形，避免局部刚度不均匀。4.1.4为防止顶层温差较大导致加气砼砌体开裂，一期一标拟采用体积较小的粘土实心砖代替加气砼砌块（只适用于顶层一层）。4.2施工阶段的裂缝防治方案4.2.1主体工程1）要求监理单位加强对施工单位模板支撑设计和安装的监控，防止产生变形和局部沉降。2）监控砼的和易性，垫层砼坍落度控制在10～30mm，梁、板、柱砼坍落度控制在30～50mm，避免浇筑后产生分层引起裂缝。3）注意砼浇筑后的养护，应在浇注完毕后的12h以内对混凝土加以覆盖和浇水；浇水养护时间不得小于7d，浇水次数应能保持混凝土处于润湿状态。4）避免主筋位置严重移位而使结构受拉区开裂。5）严格控制施工荷载，避免在施工阶段超载开裂；底模拆除时，混凝土强度应达到规范规定的相应强度。6）要求加强计量工作，坚持车车过磅。4.2.2砌体工程1）加强现场管理，加强计量控制，防止砂浆强度偏低或质量不稳定现象的发生。对于加气砼砌块工程，将根据一期及其他兄弟公司经验形成专题汇报，以更好的指导实际工程。2）加强对砌体组砌方法、灰缝饱满度、墙体留槎（有条件时尽量留斜槎）监督控制，每日砌筑高度不得超过层高的一半；拉结筋与混凝土柱上预留的锚板焊接，间距500，伸入墙内不小于500；填充墙上部的斜砖塞缝在下部砌体完成至少24小时后方可砌筑，并注意塞实。3）加强对梁柱与墙交接处钢板网的隐蔽验收，混凝土梁、柱与砖墙的交接处钉250宽钢丝网片。4）对管线集中处砌体完成3天后，采用C10细石砼补偿浇注，加钉钢丝网片大于200宽。4.2.3抹灰工程(1)抹灰前应将墙体（混凝土）充分清洗干凈、润湿。(2)控制砂浆的配比、和易性，砂浆稠度6～10cm，保证基层附着力、密实度，便于施工操作。(3)对于建筑外墙的平整度偏差，不得采用厚度超过2mm的水泥腻子（水硬性）作嵌平处理。(4)对于粉刷层厚度超过构造层厚度宜分次分层多遍成活，尤其是局部较厚的部位，应确保粉刷砂浆配合比的均一（杜绝采用干水泥粉吸水的野蛮抢工的做法），避免在层间产生较强的收缩应力。(5)根据粉刷独立面等长度及高度，结合立面造型合理设置分格(仓)缝。(6)对于施工洞、后塞口、井架结合部等后粉部位，严格控制完成粉刷收尾的各道工序质量。(7)对于墙体结构施工留设等支模孔、附墙拉锚孔、安装线管的槽线应妥善进行处理，封砌填补密实，加钉钢丝网片后，再进行粉刷，禁止采用砂浆一次嵌补，以防止收缩及材料干缩裂缝。(8)对于厚度为120mm的加气砼砌块抹灰按每立方米砂浆加0.9千克杜拉纤维。第二章施工工艺措施一、防水层施工1.1.卷材铺贴1.1.1对粘着表面的要求：a、基层要求：表面平整、收光，经过充分养护，不得有起砂、酥松、起皮现象；基层必须干燥，含水率不大于8%。b、清理基层：无杂物、砂子、浮土等。c、卷材表面：不允许有任何隔离剂、灰尘、油污等。1.1.2卷材热溶粘贴工艺a、工艺流程：基层清理----基层干燥度检验----涂刷基层处理剂（凉24小时）----粘贴附加层----定位、弹线、试铺----用喷灯烘烤卷材的底面及基层表面至沥青熔化----边热熔边滚压、排气、压实---括挤出胶----卷材端头收边处理----检查、试水----做保护层。b、工艺要点：应适当掌握喷灯火焰的温度、火焰与卷材的距离烘烤时间、烘烤面均匀程度，并避免卷材烧穿或焦化。应弹线、试铺，使卷材铺贴平之，位置准确。卷材不得松弛，须拉紧。卷材搭接缝口接合挤压的力度掌握应以热熔胶挤出为准。现场必须备有防火设施。c、对粘着表面的要求：基层要求：表面平整、收光，经过充分养护，不得有起砂、酥松、起皮现象；基层必须干燥，含水率不大于9%。清理基层：无杂物、砂子、浮土等。1.1.3屋面施工时须注意天气变化，雨天和雨天过后未达到施工要求时严禁施工。1.1.4铺贴前的准备工作：卷材铺贴前必须清理基层，保证基层干燥、干净、平整，铺贴前应测试基层含水率，并做好记录。施工前要弹出控制线，严格控制相邻卷材边缝顺直以及搭接宽度一致。1.1.5APP卷材粘贴采取满贴热作法。铺贴时，应从屋面由西向东方向铺贴，从檐口处向屋脊处铺贴，从水落口处向两边“分水岭”处铺贴；卷材短边、长边搭接长度均为80mm，短边搭接缝应错开。1.1.6屋面泛水立面高度不少于250mm(涂料和卷材)，女儿墙为砖墙时，采用凹泛水，凹槽为30×60mm，用水泥钉固定卷材，每幅卷材至少有两点固定，收头处用防水油膏封闭，凹槽上口增加2mm厚铝合金压条，其上口再用防水硅胶封闭。铝合金压条用塑料膨胀螺丝固定（不允许打射钉），间距不大于500。在砼女儿墙上，卷材直接贴在墙面上，收头上口处均用铝合金盖板遮盖，其上口用防水硅胶封闭。压条、盖板的断面形状、尺寸须先提供样品经甲方认可后施工。1.1.7女儿墙压顶施工前，须在墙上弹出水平控制线，由此控制压顶的水平线，压顶粉刷时应用套板保证宽度一致。压顶面排水向内，坡度一致，排水坡度≥6%。压顶面要油得光亮，无铁板印。所有阴角、阳角都要通一的专用工具将其抽直、抽挺。女儿墙压顶檐口底部设置10mm×10mm滴水槽，滴水槽沿檐口外档缩进20mm。1.1.8天沟、女儿墙位置，在APP防水层上直接刷铝基反光漆。1.2.细部及节点处理1.2.1屋面垂直水落口杯标高比找平层低10～15mm，水落口周围用细石砼做成半径为250mm，坡度＞5％的杯形坡。水落口杯与基层接触处应留20×20凹槽，凹槽内嵌填防水油膏。水落口应用套板做成盘子形，卷材铺贴时也需用套板成形做成水落口外形，做到所有水落口外形尺寸一致，卷材粘铺顺圆、服贴。垂直水落口应盖钟罩形落水帽。1.2.2女儿墙上横向水落口进深方向应做成大喇叭口，外加铁篦子，洞口外形尺寸大小一致，并用专用模具成形，洞口周边（底边除外）粉刷成45度斜截面。1.2.3穿各层楼地面管的窝嵌做法：a)凿除洞口四壁松动石子、浮浆，清除垃圾和灰尘，支底模必须从下向上支撑（严禁吊模），充分洒水湿润。b)管子外壁和预留洞壁刷一度掺801胶水水泥浆，然后分两次间隔一天浇捣C20细石砼（掺5%UEA），其表面须压实、抽平、打毛，细石砼与管壁留10X10凹槽。窝洞后挂牌明示：24小时内不得碰动。c)渗漏检验：在管洞处用水泥砂浆围成一个蓄水圈（半径加大250mm），高30mm宽30mm，不得有裂缝。隔天放满水，盛水24小时，观察洞底平顶和立管四周是否有渗漏水现象，如有，找出原因、修补好，重新盛水24小时，直至不渗漏为止。d)在管壁与细石砼结合处的10X10凹槽，用防水油膏填缝。e)以上做法须有专人操作及专人负责。f)施工过程中每道工序须经现场监理人员认可之后，方可进行下道工序施工。g)渗漏检验结果须经监理及甲方代表检查认可，并按验收时间做好书面记录。1.2.4凡穿屋面管先预埋止水钢套管，管道穿屋面等屋面留洞孔位置须检查核实后再做防水层，避免做防水后凿洞。伸出屋面管道周围的找平层应做成30mm×30mm圆锥台，预埋止水钢套管封埋进找平层内，高度150mm，管道与找平层间应留下10mm×10mm凹槽，并嵌填防水油膏封堵。在管道处增设附加层，半径为250mm，附加层在管道收头处用镀锌铁箍箍紧，高度不小于250mm，下口同一屋面高度一致，并用防水油膏封严。1.2.5其它穿过楼面板的构件的四周，需用C20细石混凝土（掺10%UEA）分两层间隔一天浇灌密实。伸出楼面管道周围的找平层应做成30mm×30mm圆锥台，管道与找平层间应留下10mm×10mm凹槽，并嵌填防水油膏封堵。在管道处增设附加层，半径为250mm，附加层在管道收头处用镀锌铁箍箍紧，高度不小于250mm，下口同一屋面高度一致，并用防水油膏封严。1.2.6屋面基层与突出屋面结构（女儿墙、变形墙、管道、烟道等）的连接处及基层的转角处（水落口、天沟、屋脊等）均应做半径为150mm圆弧。圆弧应用套板成形，确保顺直一致，并在该处泛水部位要较屋面多铺一层卷材附加层,和屋面卷材防水层交错铺贴。1.2.7高屋面雨水排至低屋面时，应在雨水管下方屋面嵌设一块C20细石砼板490*490*30保护，四周找平，纯水泥浆擦缝。1.2.8有种植土的屋面上种植介质四周应设挡墙，挡墙下部设泄水孔。1.2.9屋面女儿墙为砖砌体时，需在下口做混凝土导墙200高。1.2.10屋面伸缩缝处做铝合金盖板；楼梯间上屋面处的外开门上部均设雨棚，见建详。1.3.材料控制1.3.1卷材进场后必须先检查出厂合格证和准用证，与封样材料进行比较，检查厚度、等级，并按规范要求进行相应数量的取样测试。1.3.2聚苯发泡板进场后必须检查厚度，并进行取样称量其密度不得小于规定要求。1.3.3防水油膏在施工前必须检查质保书，并进行取样测试。1.4.屋面盛水试验：下列阶段须做24小时盛水试验，经监理及甲方代表检查（按验收时间做好书面记录）认可后，方可进行下道工序施工。发现渗漏必须进行整改，整改方案须经甲方、监理确认。a.屋面结构完成后、找平层施工前。b.APP卷材完成后、陶粒混凝土施工前。d.离子反光漆两度完成后（即整个屋面施工完成后）。1.5.卫生间盛水试验：在下列阶段须做24小时盛水试验，经监理及甲方代表检查认可后，方可进行下道工序施工：a.现浇钢筋砼楼板完成后；b.JS防水涂料层完成后；c.卫生间地坪全部完成后。二、砖砌体外墙防水施工工艺2.1.控制要点2.1.1控制砌筑质量，保证灰缝饱满及厚度均匀；2.1.2控制砌体砌筑进度要慢，每天高度不大于1.2m，混凝土梁下的塞砖要再等1星期；2.1.3与混凝土墙体之间必须按规定设置拉结钢筋。2.2.外墙抹灰及饰面施工2.2.1全面检查基层的处理、门窗等洞口的塞缝，在检查后分段开出下工序的施工许可；2.2.2认真检查原材料及现场配料计量，超过初凝时间的砂浆不得使用；2.2.3控制挂钢丝网质量，防止出现控制及砂浆开裂；2.2.4采用分层抹灰，检查控制每层抹灰的厚度不得大于15mm；2.2.5要求抹灰必须分层压实使抹灰有足够的强度及密实度才有防水性能。2.2.6外墙面砖施工完成后必须经过48小时试水检查方可进行验收。三、铝合金门窗安装工艺流程检查结构洞口，处理过大或过小的洞口－铝合金门窗框安装－干硬性水泥砂浆塞缝（发泡剂塞缝）－外侧抹灰收口，四周抽胶槽－打中性硅酮密封胶－下一步工序(以上工序均经过隐蔽验收，部分工序采用旁站式施工检查)第三章工程管理一、组织措施1.1.施工的组织1.1.1影响工程渗漏的的防水工程直接分判给有防水专项施工资质并经考察认可确定的专业施工队伍，铝合金门窗也由专业公司设计及施工，此外安装工程的补堵也由土建施工队伍负责。从而施工队伍专业性更强，质量有更好的保证，因为直接分判，减少中间层，在节约公司的投资的同时，成本也用到实处，资金更有保证也保证了质量。1.1.2由于直接分判，有独立的合同，各种材料品牌规格标注清楚，职责明确，独立的合同也使我们地盘的监管更有章可循，更有效进行质量的监管。1.2.组织机构1.2.1我们组建了较为精干的工程管理队伍，目前为10人，工程质量管理体系基于ISO9002标准已逐步完善。1.2.2工程质量管理由金域蓝湾项目部经理负责并形成主管、工程师的管理机构各负其责。1.2.3以ISO9002质量体系为基础，工程管理有总体的规划，各阶段、工种有监理细则，公司形成以质量管理委员会检查监管机制，定期及不定期对地盘的检查，参加工程质量的验收核定。1.3.管理措施1.3.1做到事前有计划　　a我们已编制并多次评审确定了工程总承包组织设计及监理规划，各阶级的监理细则已逐步编制，指导现场的管理；　　b对于防水材料、方案已进行审核确定，结合现在更高的要求，我们将重新审核；1.3.2事中有控制a我们建立更严格现场的监督机制，责任到人，分段分区以每一房间为单位逐一100%检查隐蔽验收，并做好记录，隐蔽验收后在现场做标记确认；1.3.3事后有验收a按规范标准进行验收外，对屋面卫生间在作好防水层后必须灌水100mm高48小时验收，外墙采用淋水48小时进行验收。防水工程作专项验收。附录二、绿化工程质量验收保证措施一、种植材料、种植土和肥料等，均应在种植前由施工人员按其规格、质量分批进行验收。二、工程中间验收的工序应符合下列规定：1.种植植物的定点、放线应在挖穴、槽前进行。2.种植的穴、槽应在未换种植土和施基肥前进行。3.更换种植土和施肥，应在挖穴、槽后进行。4.草坪和花卉的整地，应在播种或花苗(含球根)种植前进行。5.工程中间验收，应分别填写验收记录并签字。三、工程竣工验收前，施工单位应于一周前向项目经理部提供下列有关文件：1.工程中间签证记录；2.设计变更、技术核定文件；3.竣工图和工程决算；4.附属设施用材合格证或试验报告；5.施工总结报告。四、竣工验收时间、养护期限、移交验收应符合下列规定：1.竣工验收时间：新种植的乔木、灌木、攀缘植物、地被植物、草皮，必须生命力旺盛，形态、栽植符合设计要求和该植物类型生理特性，方可申请验收（基本同硬质景观验收时间）。2.养护期限：从竣工验收合格之日起计算的绿化工程养护期(植物养护期为以下标准：乔木一年，灌木六个月，草坪三个月，均以验收合格之日开始计算)，该期限内施工单位负责工程的养护责任，并有义务处理并更换死亡植物，施工单位自行承担所发生费用。3.移交验收：养护期结束后，移交给物业公司养护的验收，移交验收质量标准见13.0.5绿化工程质量验收标准，如不合格，可以限期整改，至合格。五、绿化工程质量验收应符合下列规定：1.乔木的成活率应达到100%、灌木、地被植物的成活率和覆盖率应达到95%以上。2.播种草坪应该无杂草、无枯黄，平整、无坑凼、无积水，草坪覆盖率应达到95%以上，无较大秃斑。3.花卉种植地应无杂草、无枯黄，各种花卉生长茂盛，种植成活率应达到95%。4.草皮铺植应该无杂草、无枯黄，平整、无坑凼、无积水，草坪覆盖率应达到95%以上。5.绿地整洁，表面平整。6.所有植物应生长旺盛，病虫害发生率均应在5%以下。7.种植的植物材料的整形修剪应符合设计要求。8.宿根花卉、球根花卉，应在当年发芽出土；秋季种植的应在第二年春季发芽出土。9.绿地附属设施工程的质量验收应符合《建筑安装工程质量检验评定统一标准》GBJ301的有关规定。六、竣工验收后，填报竣工验收单，绿化工程竣工验收单应符合（附录2表1）规定。附录1表1：工程竣工验收会签单(绿化工程竣工/移交)项目名称：时间：年月日 施工单位 合同名称 施工单位 （加盖公章） 开工日期 竣工日期 验收申请： 监理公司意见（移交验收时为物业公司） 经办部门责任工程师意见 树木成活率（％） 栽植、修枝规范评价 灌木成活率（％） 灌木覆盖率（％）及健康状况评价 草坪覆盖率（％）及健康状况评价 草坪整洁及平整度评价 地被、花卉成活率（％） 整型植物修剪评价 其他 相关专业工程师意见 经办部门负责人意见 参与验收的相关部门意见 说明：1、本表适用于甲方发包的绿化工程或零星绿化工程的竣工/移交验收会签；如绿化工程是环境景观工程的分项，则本表作为《工程竣工验收会签单》的附件。2、移交验收需要接收的物业公司相关人员参加，并签署意见。3、本会签单一式四份，金域蓝湾项目部部、成本部、监理公司（移交时为物业公司）、施工单位各一份。各总分包单位项目信息员监理公司项目经理项目工程师�现场办公室�EMBEDWord.Picture.8���相关职能部门�EMBEDAutoCAD.Drawing.14����EMBEDAutoCAD.Drawing.14����EMBEDAutoCAD.Drawing.14����EMBEDAutoCAD.Drawing.14����EMBEDAutoCAD.Drawing.14��� 73编制：吕伟 审定：王雪飞 批准： 共78页房地产智库www.fdc01.com_1215370520.doc大门入口尺寸图柱帽人行小门门柱围墙万科地产_1313418227.unknown_1313446135.unknown_1313446136.unknown_1313446134.unknown_1313407750.unknown_1098296633.dwg_1103114441.doc工程概况项目目标项目组织架构图文明施工管理安全及防火平面布置图宣传语铝合金边框60mm宽蓝色底塑料板，粘贴白色易可贴纸_1086003634.dwg_1086007014.dwg_1086072633.dwg_1086006349.dwg_1086003098.dwg