日本房地产泡沫经验及借鉴房管122班第二组一、房地产泡沫发生时的背景二、房地产泡沫的形成及扩大三、房地产泡沫期间的调控政策四、房地产泡沫的破灭五、房地产泡沫破灭后日本政府采取的政策六、日本房地产泡沫的启示目录一、房地产泡沫发生时的背景1、日本的城市化进程已经接近尾声2、1980年代以前日本土地市场情况：“土地神话”（1）土地价格的总体趋势与快速城市化相伴的是土地价格和房价的快速上涨。这在日本形成了所谓的“土地神话”。土地神话是指土地价格的上涨幅度会永远高于物价上涨幅度。（2）土地价格的阶段性表现及其原因第一轮暴涨发生在1956-1965年，城市地价在10年内涨了近10倍，年均复合增长率高达30.2%；主要原因是城市开发的速度跟不上人口城市化的速度，住房总体数量和城市住房数量严重供不应求。第二轮暴涨发生在1968-1974年，土地价格在7年内上涨了近2倍，年均复合增长率高达20.1%；主要原因是战后婴儿潮陆续进入婚姻年龄以及个人住房抵押贷款大规模增长。第三轮1975年，受通货膨胀的影响，人口迁出城市，城市地价下跌8%；3、日本宏观经济面的变化（1）宏观经济由“高速增长”转为““稳定增长”（2）日本经济增长方式由“投资主导型”转为“出口主导型”（3）日元的国际化4、金融自由化金融自由化包括三个方面的
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，即融资自由化，利率自由化和业务管制自由化。二、房地产泡沫的形成及扩大1、日元国际化和低通胀导致扩张性货币政策的实施（1）日元国际化导致扩张性货币政策的实施①1985年9月，《广场协议》之后，日元进入升值通道；②广场协议后日元升值，日元计价的出口额同比负增长，一直持续到1988年6月左右，形成了“日元升值萧条”；③为了维持宏观经济的稳定增长，日本政府势必要实行扩张性的货币政策和财政政策。（2）低通胀导致扩张性货币政策的实施日本低通胀的主要原因是过剩的资金并没有进入商品市场，引起通货膨胀，而是进入股票市场和房地产市场引起资产价格膨胀。（3）扩大内需的具体政策1986年和1987年“前川报告”确立了扩大内需的基本思路；1987年5月出台了“紧急经济对策”，扩大内需政策正式实施。2、金融自由化导致金融机构行为扭曲（1）融资自由化导致银行贷款业务规模和利率面临下降趋势（2）利率自由化和业务管制自由化导致银行的利息成本和期间费用增加（3）银行两头受压，开始实施激进的贷款行为3、企业行为的扭曲（1）房地产投资收益高于一般商品，且预期高涨（2）“低保有税，高交易税”的土地税收政策抑制了土地供给（3）企业大量净买入土地是地价上涨的主要推动力量4、人口再次向三大都市圈迁移，东京成为金融中心（1）人口再次向三大都市圈迁移（2）东京成为金融中心，商业用地价格上涨，挤占住宅用地5、金融加速器机制起到推波助澜的作用三、房地产泡沫期间的调控政策在泡沫期间，日本政府主要从土地政策和货币政策两个方向进行调控。土地政策调控不仅没有效果，反而助长了房价的上涨。货币政策中的利率政策和不动产贷款总量控制政策效果显著。不幸的是，日本在泡沫期间所出台的土地政策，主要立足于限制土地交易和减少土地供给，加剧了供需矛盾。而且民间资金得以更大规模的介入房地产市场，在企业行为扭曲及金融加速器机制的作用下，新加入的民间资金未必如政府所愿而增加住房供给，更有可能进一步加剧土地市场泡沫。1、土地政策日本政府1987年开始意识到房地产泡沫的问
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，通过土地政策来抑制土地价格上涨。2、货币政策货币政策包括调整利息和控制贷款两个方面：（1）提高利息：在日本房地产泡沫期间的大部分时间里，银行基准利率都维持在2.5%的超低水平，直到1989年5月，日本银行开始加息。此后的15个月内，日本银行连续5次加息，将基准利率提高到6%；（2）控制贷款：在加息的同时，1990年3月大藏省推出了不动产贷款总量控制政策，即规定银行对不动产贷款时，增长率不能超过其贷款总量增长率。控制贷款政策效果非常显著，房地产贷款增长率由1989年的30.3%，突然下降到1990年底的3.5%，成为了房地产泡沫破灭的诱导因素之一。四、房地产泡沫的破灭1、直接原因：有效需求与有效供给关系发生逆转（1）初始原因：内外融资环境极度恶化，企业在1991年的土地购买量缩减64%（2）决定性因素：被作为资产保有而囤积的土地在短期内进入市场2、深层次原因：到1992年居民的基本住宅需求无法满足快速增长的供给五、房地产泡沫破灭后日本政府采取的政策1、泡沫的代价房地产泡沫和股市泡沫破灭，日本付出了惨重的代价。根据瑞穗证券的数据统计，1992-2004年：（1）日本企业和银行处理泡沫经济的成本约208万亿日元，年均处理成本占GDP的比重高达3.5%。日本的实质年均GDP增长率不足0.3%；（2）日本法人企业经常利润累计374.4万亿日元，特别损益-特别利润累计111.3万亿日元，扣除有关税收后净利润70万亿日元，年均5.4万亿日元，年均销售净利润仅率0.4%；（3）日本银行累计利润86.4万亿日元，坏账处理损失累计额96.4万亿日元，净损失10万亿日元。泡沫的代价2、泡沫破灭后日本政府采取的外汇政策1995年，日美之间签订了反广场协议，允许日本政府干预日元汇率。此后日元加速贬值，日本出口（日元计价）逐渐恢复，对于扭转日本经济衰退起到了一定的作用。3、泡沫破灭后日本政府采取的财政政策泡沫破灭之后，日本经济陷入衰退。日本政府积极通过扩张性的财政政策，扩大公共支出，积极组织资源冲销银行坏账。4、泡沫破灭后日本政府采取的货币政策针对泡沫破灭后，股市和房地产价格下滑。日本政府首先采取的是货币政策，而且力度较大。1991年7月开始降低、利息，到1993年9月21日，日本基准利率下降至1.75%。其间日本银行连续降息7次。后期出台的货币政策主要着眼点在于放松银根，提高设备投资的积极性。然而，货币政策的效果非常有限。其主要原因在于：（1）泡沫期间设备投资过量，导致后续投资动力不足；（2）泡沫破灭后，企业盈利水平下降，投资动力不足。六、日本房地产泡沫对中国的几点启示 （1）预防过度投机（2）调整银行和房地产业的关系，预防银行信贷非理性扩张（3）加强对房地产市场的宏观监控和管理（4）强化土地资源管理（5）加强金融监管合理引导资金流向（6）保持人民币对其他外汇汇率的长期稳定（7）加强对房地产开发规模的控制（8）加大经济适用房建设力度，优化经济适用房开发机制
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