资产评估课件

**《资产评估》（2006版）课程内容 资产评估方法 机器设备评估 房地产评估建筑物及在建工程评估土地使用权评估 无形资产评估 长期投资及其他资产评估 流动资产评估 企业价值评估 资产评估报告**考试题型 单选30个小题，共30分 多选10个小题，共10分 名词解释2个小题，共6分 简答题2个小题，共14分 计算题4个小题，共40分**资产评估含义（重点）是指由专门机构和人员，依据国家法律和有关资料，遵循评估原则，选择适当价值类型，依照法定程序，运用科学方法，对资产价值进行评定和估算的过程（资产价值鉴证行为）。（重点掌握资产评估组成）（P1），1、评估主体——即谁承担评估工作的主体——受托方（评估机构、评估人员）2、评估客体——即对什么对象进行评估——评估对象（机器设备、房地产、无形资产、流动资产、长投、企业价值等）；3、评估目的——即委托方基于什么目的委托评估机构评估，如转让房地产、收购企业等；（资产交易业务目的）资产评估基本要素（即组成要素）（重点）**4、评估价值类型：市场价值、在用价值（使用价值）、投资价值等（13页）（后面讲）5、评估程序、方法：依据《评估规程》，依据法定程序，选择评估方法：成本法、市场法、收益法等；**资产评估的基本要素（小结） 评估主体资产评估机构和相关人员 评估客体被评估的资产 评估目的资产交易业务本身 经济行为的特征 评估价值类型对资产价值的质的规定 评估方法具体技术和手段 评估程序工作顺序**例题、资产评估主体是指（）（2011年4月）A、被评估资产占有人 B、被评估资产C、资产评估委托人 D、从事资产评估的机构和人员例题：资产评估的主体是指(　　)（2012年4月）A.被评估资产B.被评估资产占有人C.从事资产评估的机构和人员D.资产评估委托人**DC资产评估的特点（重点）(P2)1、现实性——即评估价值对应于评估基准日，即评估价值是在基准日、资产实际状况下的价值；形式：时点，×年×月×日；说明：（1）资产评估是以资产现实状态为基础反映出来。（2）资产评估价值是针对具体时间而言。（3）评估基准日可以：过去（如保险赔偿资产价值评估）、现在、未来（如股票价值评估）。2、市场性——强调评估价值客观性、准确性，能以市场价值（价格）作为目标和判断；这里强调：评估价值能够得到市场检验！3、预测性；是指资产现实价值（即评估价值）的确认依赖于对资产未来继续利用价值的预测。**资产评估的特点（重点）(P2)4、公正性：评估应根据统一的法律规定和估价规程，不同估价机构（人员）均应按上述规定进行评估；说明：（1）对同一资产同一类型价值，不同评估机构、评估人员评估结果相差不大；（2）评估主体的身份是独立于产权交易双方之外的第三者；（3）评估结论对双方当事人来讲是公正的；5、咨询性：即委托人委托评估机构评估资产价值，以帮助其决策；（评估结论是一种专业化的估价 意见 文理分科指导河道管理范围浙江建筑工程概算定额教材专家评审意见党员教师互相批评意见 ）说明：评估结论仅作委托人决策参考，评估机构并不对其决策结果负责，只对评估价值客观性、准确性负责！**例题：资产评估的独立性原则保障了资产评估的()A.现实性特点B.咨询性特点C.预测性特点D.公正性特点例题：评估者只对评估结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责，这表明评估结论具有（）A．市场性B．咨询性C．公正性 D．现实性例题：资产评估强调确定评估基准日，其体现了资产评估的特点是（）A．预测性B．公正性C．咨询性D．现实性例题：一般说来，资产评估是指对资产在某一（）价值的估算。A、时期B、时点C、时段D、时间**DBBD资产评估对象（各种资产）的特点（理解）1、资产是一种权利——所有、占有、使用、收益、处分权利；各种权利是有价值的，且各种权利的价值大小不同；2、资产价值的体现：是一种获利能力；资产价值可以通过交换价值体现；3、资产必须为某一主体所拥有和支配——即物权；补充：物权包括所有权和用益物权；前者为完全物权、绝对物权！后者为有限物权、部分物权（如土地使用权、房屋租赁权等）！说明：资产评估中的资产与会计要素中资产并非完全一样，如资产评估中：商誉属于无形资产（会计上把它当做可辨认资产，还不算无形资产）；企业价值在会计中根本不属于资产，在评估中则属于！“会计学角度的资产”与“资产评估角度的资产”**资产评估对象（资产）的分类1、分为有形资产（房屋等不动产、机器设备等动产）、无形资产（专利权、商标权、土地使用权等）（注：商誉、企业价值也属此列）；分类标准：存在形态2、分为单项资产、整体资产（分类标准：获利能力）（重点）单项资产：单台机器设备；（单独获利）整体资产：如一个企业、一个车间等；（综合获利）3、分为可确指资产、不可确指资产（分类标准：是否独立存在，即能否进行分离）；（重点）商誉为不可确指资产，其价值依附特定企业，不能独立于企业而存在，不能转让！区别与转让商标权等无形资产！注意：按不同标准，同一资产归属不同类型资产；如商誉属于无形资产、整体资产、不可确指资产；**4、分为短期资产（变现性较活）、长期资产（变现性较弱，如固定资产、无形资产）；分类标准：流动性例题：下列选项中，属于不可确指资产的是()A.商标 B.商誉C.专有技术D.计算机软件例题：下列资产中，属于不可确指的资产是()A．商标 B．商誉C．专有技术 D．专利例题：按存在形态分类，资产可分为（）A．单项资产和整体资产 B．可确指资产和不可确指资产C．短期资产和长期资产 D．有形资产和无形资产**BBD资产评估价值类型（重点）一、资产评估目的（了解） 1、资产转让：出售、转让等 2、企业兼并：兼并买价、卖价等 3、企业出售：卖价 4、企业联营：投资者出资验资（价值评估） 5、企业清算等：确定企业净资产价值等； 6、抵押：确定抵押价值（如抵押贷款中）； 7、租赁：确定租赁价格（即租金） 等等一般目的：为资产交易当事人双方提供拟交易资产的公允价值；特殊目的：满足不同的经济业务的要求；**资产评估价值类型（重点）(P12-)二、资产评估的价值类型（一）市场价值—是在公开和公平市场条件下，理性双方进行资产交易的客观、公平、公允价值；（重点）正确理解市场价值：（重点）（P12）（1）公开市场条件：即公开和公平市场条件（充分竞争市场，众多买家（卖家））；（重点）（2）交易双方都是理性经济人；（3）市场价值是价值估计数额；（4）市场价值是最为理想价值类型（资产最大价值）；（二）市场价值以外的价值类型后2类—7类价值类型统称为“市场价值以外的价值类型”，属于特定条件、或特定目的下的价值类型！（即不能完全满足公开市场条件下价值类型）**资产评估价值类型（重点）(P12-)二、资产评估的价值类型（重点3种）1、在用价值—指某资产在特定用途下、对特定使用者的价值，其实就是该资产对该使用者的使用价值；（属个别价值）2、投资价值—是指某资产对特定投资者、在特定目的下的价值；（属个别价值）例如，上例中某投资者欲购买上述厂房用于建设商场，获得商铺出租（或出售）收入，该价值就属于该投资者投资价值；（二）市场价值以外的价值类型（重点1、2、4）例如：在市区中某企业正在使用中的厂房，对该企业来说，该资产在用价值就是生产产品；但其并不一定就是最佳用途、也并非是最大价值（实际上其最佳用途、最大价值是商业用途，比如处于商业中心的造纸厂）**资产评估价值类型（重点）(P12-)3、持续经营价值—指企业持续经营条件下（不会出售转让企业），给企业带来的经济利益；比如现金流量、利润等；4、清算价值—是指企业在面临破产清算条件下，变现其资产的价值；由于清算条件下，往往采用拍卖等，拍卖底价较低、要求快速变现，所以，清算价格往往低于市场价值！（二）市场价值以外的价值类型（重点1、2、4）（续）5、保险价值—指企业为其某资产投保，保险公司对其价值作的评估，以确定保险费、赔偿额等；一般由保险公司委托评估机构来评定！6、课税价值—指税务机关为确定计税基础而对资产所作的评估；一般由税务机关委托评估机构来评定！**例题.价值类型主要有以下哪几种（）A.投资价值B.最低成本价C.市场价值D.持续经营价值E.清算价格例题：下列各项中，不符合公开和公平的市场条件的是()A．交易双方都是经济人B．市场存在一定程度的垄断C．交易双方拥有较充裕的时间了解信息D．交易双方地位平等例题：评估资产的“在用价值”依据的是资产评估的()A、供求原则B、替代原则C、贡献原则D、最佳使用原则例题：下列选项中，不符合公开市场内涵的是(　)A.交易各方进行交易的唯一目的在于最大限度的追求经济利益B.交易各方掌握必要的市场信息C.交易各方具备较为充裕的时间D.交易条件公开且具有排他性　**BACDECD资产评估价值类型（续）三、评估资产价值类型决定因素（注意三种因素的关系）（重点）1、评估目的（是评估的核心问题）；评估目的：资产转让、投资、清算等目的；2、评估基准日市场条件；评估价值对应于评估时点对应于市场条件：公开市场、非公开市场；如转让不动产，其市场价格就与当地房地产市场成熟程度、国家宏观调控政策等相关；3、评估资产功能及状态；包括资产功能充分、过剩、不足，新旧程度等；**例题：决定和影响价值类型的因素主要有（）A市场条件B评估的特定目的C资产的功能D评估方法的选择E资产的状态例题：下列因素中，决定和影响价值类型的有A．评估的特定目的 B．评估的方法C．市场条件 D．评估主体E．资产功能及其状态例题：下列关于价值类型在资产评估中作用的表述，不正确的是（D）（2013.4）A．价值类型制约资产评估方法的选择B．价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素C．明确评估价值类型，可以更清楚地表达评估结果，避免评估结果被误用D．价值类型决定资产评估方法的选择**资产评估的假设（P15-）（重点）一、继续使用假设即评估资产对委托人现在及以后（剩余寿命期），具有有用性、有价值性；这样，评估才有必要性；如几近报废的资产就不符合本假设！二、公开市场假设是指在评估时，资产市场完善，不存在影响评估资产价值公允的干扰因素；如垄断，买方急于出售等；三、清算（清偿）假设——针对清算价值指企业在破产清算时特定条件下，假设（法院主持）以拍卖方式在公开市场出售其资产而评定的价值（清算价值）；但这种情况下，由于属于清算处置资产、快速变现等原因等，往往使清算价值要低于公开市场下评估价值！**资产评估评估的原则（重点经济原则P19）一、贡献原则：资产的各组成部分，对资产整体价值的贡献性；例如，一写字楼，其物业管理、装修、配套家电等对其价值都有不同的影响，共同决定写字楼价值；二、替代原则：不同资产在功效上可相互替代的特征；例如，生产产品，既可以使用甲设备，也可以使用乙设备，甲乙设备可以相互替代；三、预期（收益）原则：即资产价值有否、价值大小，取决于该资产预期未来获利能力及获利的有效期限；如投资商铺就是基于未来收租等收入预期等；**例题：下列不属于资产评估假设的是（）A.继续使用假设B.清算假设C.公开市场假设D.企业主体假设例题：下列各项中，属于资产评估经济原则的有（）A．贡献原则 B．替代原则C．客观性原则 D．预期原则E．科学性原则例题：下列各项中，符合资产评估科学性原则的有()A.价值类型必须与评估目的相匹配B.评估方法对价值类型具有约束性C.价值类型对评估方法具有约束性D.评估方法具有多样性和可替代性E.价值类型确定后评估方法具有唯一性例题：下列原则中，不属于资产评估工作原则的是()A、独立性原则B、客观性原则C、预期性原则 D、科学性原则**DABDACDC例题：下列原则中，属于资产评估经济原则的是（A）A．贡献原则 B．客观性原则C．专业性原则 D．科学性原则**资产评估评估程序（掌握重点内容）（P22-25）一、明确资产评估程序（了解）1、明确资产评估业务基本事项（重点）（见后详细）；2、签订资产评估业务约定书；3、编制资产评估计划；4、资产勘查与现场调查；5、收集资产评估资料；6、评定估算（即进行评估，确定评估价值）；7、编制和提交资产评估报告书；8、资产评估工作档案归档；**资产评估评估程序（掌握重点内容）（P22-25）三、资产评估业务约定书（即 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 ）内容（见书）（重点）二、明确资产评估业务的基本事项内容（重点前6个）1、委托方及相关当事人基本情况；2、评估目的；3、估价对象基本情况；4、评估价值类型及定义；5、评估基准日；6、评估资产限制条件和重要评估假设；**例题：资产评估业务约定书包括的主要内容有()A.资产评估目的、资产评估对象B.资产评估限制条件和重要假设C.资产评估基准日D.资产评估报告使用范围E.双方的权利、义务及违约责任例题：下列选项中，不属于资产评估业务约定书中基本内容的是()A.评估机构和委托方名称 B.资产评估目的C.资产评估基准日 D.资产评估计划例题：下列因素中，不属于编制资产评估 工作计划 幼儿园家访工作计划关于小学学校工作计划班级工作计划中职财务部门工作计划下载关于学校后勤工作计划 应重点考虑的是(　)A.资产评估目的、资产评估对象状况B.资产评估报告使用范围C.评估对象的性质、行业特点、发展趋势D.相关资料收集状况**第二章资产评估的方法一、市场法（或市场比较法）（或市场替代法）二、成本法（或重置成本法）三、收益法（或收益还原法）本章重点对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。**市场途径成本途径收益途径评估基准日过去未来成本法市场法收益法资产评估基本途径和方法**市场法成本法收益法直接法类比法重置成本成新率重置核算法物价指数法功能重置成本法统计分析法观察法使用年限法直接价值法收益额折现率收益期资产评估方法体系**一、含义指通过（1）比较被评估资产（称为估价对象）与最近时期（一般2年内）成交类似资产（称为比较案例）异同，（2）将比较案例的市场价值进行调整（称为修正），以确定估价对象价值的一种方法；市场法（重点）市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一二、基本原理：资产的替代原理（直接市场法）选择若干个类似资产的交易案例作为参照物，通过分析比较评估对象与各个参照物成交案例的因素差异，并对参照物的价格进行差异调整，来确定被评估资产价值的方法。**例：要评估一商品房在2016年9月30日转让价值，在选择案例上，就要选择与估价对象处在同一地段，用途相同，结构相同（似），面积相同（当），建成年份相同（近）等成交案例，然后再将选择比较案例，修正到估价对象情况下，最终计算估价对象价值；三、市场法应用的条件及要求（选择可比性强的案例）1、存在一个完善、充分的市场，可以搜集最近时期、与估价对象类似的估价比较案例；（市场要求）2、比较案例的选择，在交易时间上要接近估计基准日（时点），这样，才更准确；（交易时间要求）3、比较案例的选择，要尽量类似于估价对象，可比性强，这样，修正后结果越接近估价对象价值；这里的类似、可比性，比如区位、功能、新旧程度等！市场法**确定被评估资产选择参照物比较差异因素调整差异指标综合分析得出结果1.参照物的可比性：功能、市场条件、资产实体特征和质量、成交时间等。2.参照物数量：三个以上。1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。2.指标对比、量化差异。以参照物成交价格为基础，将各项差异指标进行调整，得出初评结果。对初评结果进行分析，用统计分析或其他方法判断结果的合理性。四、操作程序及要求市场法相关参数**市场法（重点）1、搜集比较案例，通过在市场上搜集与估价对象类似的比较案例；即选择与估价对象可比性强的比较案例；（选择比较案例）2、然后，将搜集的比较案例，根据估价对象的情况，将比较案例修正成估价对象情况下的价值；（修正比较案例价值）3、最后，将修正到估价对象情况下的比较案例价值，按照一定方法计算得到估价对象评估价值。如算数平均、加权平均等；（综合确定评估对象价值）市场法评估估价对象价值，其主要步骤（解释）：**市场法总结市场法评估估价对象价值，是根据替代原则，即利用已经成交比较案例，将比较案例价值修正到估价对象情况的价值，再按算术平均等方法，得出估价对象价值：例题：资产评估和市场的关系是（）A.以市场为基础但高于市场B.模拟市场条件有时接受市场检验C.模拟市场条件但又必须接受市场检验D.和市场无关例题：最大最佳效用是基于资产评估的(　)A．继续使用假设 B．持续经营假设C．公开市场假设 D．清算(清偿)假设例题：在设备评估中，市场法不适用于()A.大型设备 B.有实体性贬值的设备C.自制非标设备 D.进口设备**CCC例题：在资产评估中，市场法较适用于()A、专用设备 B、大部分无形资产C、通用性较强的资产D、受地域、环境等严格限制的资产例题：下列资产中，最适宜采用市场法评估的是()A.专有技术 B.商业用房C.专用设备 D.公益性用地例题：一般说运用市场法评估资产价值时，评估结论的准确性主要取决于(　　　)A.参照物的数量B.地域的大小C.市场的活跃程度D.功能的大小例题：采用市场法评估资产价值时，需要以类似资产作为参照物，选择的参照物资产应该是（）A．全新资产 B．旧资产C．与被估资产新旧程度相同的资产D．既可以是全新资产，也可以是旧资产**CBCD五、市场法比较案例修正因素的选择1、时间因素（比较案例、评估基准日）比较案例交易时间，应尽可能接近估价时点；以消除价格波动影响；2、区域因素（区位因素）比较案例选择上，应尽可能选择与估价对象处于同一区域里、同一区段案例，以提高其可比性；如商铺价值评估，应选择同一条街相邻商铺作为比较案例；3、功能因素比较案例的选择，在功能、用途等方面，应尽可能与估价对象相同，提高可比性；如商铺价值评估！市场法就是比较评估对象与比较案例之间差异因素，将其调整为评估对象的情况！**市场法4．交易情况交易情况主要包括交易的市场条件和交易条件。市场条件主要是指参照物成交时的市场条件与评估时的市场条件是属于公开市场或非公开市场以及市场供求状况。交易条件主要包括交易批量、动机、时间等。5．个别因素个别因素主要包括资产的实体特征和质量。资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、规格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造或制造的工艺水平。**如果评估对象与参照物之间存在上述各种差异时，评估值计算公式可用下式表示为：评估值＝参照物价格×时间因素修正系数×区域因素修正系数×功能差异修正系数×交易情况修正系数×个别因素修正系数例题：在采用市场法时，一方面是选择确定参照物，另一方面则是分析确定参照物的差异调整因素。下列不包括在参照物调整主要因素中的是（）A、时间因素B、资产的型号、规格因素C、地域因素D、功能因素B**成本法基本思路以被评估资产的重置价值，扣除从资产的形成并开始投入使用至评估基准日这段时间内的损耗得到资产的评估价值。它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。理论依据资产的价值取决于资产的成本。资产的取得成本越高，相应的资产的价值越大。**一、成本法含义（P33-）在评估时，按被评估资产（评估对象）的现时重置成本，扣减其各项损耗价值，其余额即为评估对象价值。成本法2、成本法评估价值，评估时点也是评估基准日；对概念的理解（掌握）：1、评估资产价值=评估时点重置成本—各种损耗（即贬值）3、成本法评估价值是在估价时点、资产现状下的价值（即并非全新资产）；4、成本法评估价值，用估价时点的“重置成本”减去其已使用期限的损耗（即类似折旧，本书称“贬值”）；**一、成本法含义（续）成本法5、重置成本、贬值的含义（1）重置成本——是指在估价时点，重新购买（建造）全新资产所耗费的价值；它是资产全新状态下的价值；（2）贬值——指资产从取得到时点（全新）到评估时点期间发生的有形、无形损耗，如磨损、落后等。资产评估中分为：实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值三种贬值；二、成本法适用的条件（了解）1、估价对象历史资料完善——因需以此确定重置价值；2、估价对象损耗可以确定——即能确定折旧额；**例题：成本法应用的前提条件有()(2011.4)A、应当具备可利用的历史资料B、需要一个充分发育、活跃的资本市场C、被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的资产D、形成资产价值的耗费是必需的E、资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的成本法例题：由于外部环境而不是资产本身或内部因素所引起的达不到原 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 生产能力而导致的贬值是（）A．经济性贬值 B．功能性贬值C．实体性贬值 D．超额运营成本折现值ADA**资产评估值＝被评估资产重置成本基本方法**三、成本法评估资产价值方法（P34-—）具体方法有两种：方法一：估价对象评估价值=评估基准日估价对象重置成本-（已）贬值额=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值方法二：估价对象评估价值=评估基准日估价对象重置成本×成新率可见，成本法评估资产价值，关键是要确定以下参数：重置成本、三种贬值额或者成新率！成本法**三、成本法运用（一）重置成本（含义、分类）1、含义：在评估基准日，在现行市场条件下，重新购建（购置或建造）全新评估资产，所耗费的全部成本；2、重置成本分类：复原重置成本、更新重置成本；（1）复原重置成本：在评估基准日，在现行市场条件下，采用原来相同的材料、建筑、制造标准、设计 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 、技术等，复原购建全新资产，所发生的全部耗费成本；即完全复制全新评估资产；这种重置成本强调原样复制全新资产！如古建筑！成本法（2）更新重置成本：在评估基准日，在现有技术条件下，重新购建与估价对象相同功能的全新资产，所耗费的全部成本；（材料不同、工艺不同、功能相同的重置）。这种重置成本强调功能相同下的重置！**3、复原重置成本、更新重置成本区别；（1）两种方法确定的重置成本，都是全新状态下资产价值；（2）复原重置成本：强调用“复制”（包括材料、设计、工艺等完全相同）；更新重置成本：强调功能相同下，现行技术条件下，购建资产的成本；（3）一般来说，复原重置成本要大于更新重置成本。因为前者没有考虑市场变化、技术进步等使复原重置成本较高；如电脑重置！（4）一般优先选择更新重置成本；体现技术进步等，节约成本；（一）重置成本（含义、分类）成本法**例题：复原重置成本与更新重置成本在金额大小上的关系为(2009.7）A．前者大于后者B．前者小于后者C．前者等于后者D．前者与后者在金额大小上关系不确定例题：资产的更新重置成本与复原重置成本的相同之处在于（）（2012.7）A．均采用现时价格 B．均采用现时技术C．均采用现时设计 D．均采用现时标准例题：下列资产中，适合采用成本法评估的是（）A．无形资产 B．企业价值C．土地 D．专用设备（2012.7）ABD**成本法三、成本法运用1、重置核算法（较少考）指以评估基准日现行市场价格计算（重新）购建全新评估资产的全部支出。这里的全部支出包括：直接成本和间接成本；（一）重置成本的计算（P35--）（1）直接成本——一般包括资产的购建实体的各种支出；（2）间接成本——主要指与购建资产相关的管理费、设计费等；说明：间接费计算如下页！重置成本=直接成本+间接成本；****计算公式（总结）重置成本＝直接成本＋间接成本建造成本构成：材料成本人工成本制造费用资金成本合理利润取得成本构成：购买价格安装调试费运杂费人工费间接成本构成：取得和建造资产的管理费用、设计制图等费用重置核算法中“间接成本”的计算（4种方法）（1）人工成本比例法说明：①人工成本一般指工资薪酬；②成本分配率为比率；成本法（2）单位价格法说明：工作量与单位价格，单位应统一；（例题见书36页）（3）直接成本百分比法——即用“间接成本占直接成本百分比率”说明：上述“间接成本÷直接成本”称为“间接成本占直接成本百分比”；**成本法三、成本法运用（一）重置成本的计算（掌握）2、物价指数法（即价格指数法）（P77-）（画图展示）指在评估资产历史成本（购建时成本）基础上，考虑价格指数变化因素，将历史成本调整为评估估价基准日成本的重置成本计算方法；t1表示估价对象购建年份，t1+1表示购建的下一年；t2表示评估年份；注意：上述“物价指数”：（1）定基物价指数，（2）环比物价指数；（3）物价变动指数；**成本法注意区分上述三种物价指数：（1）定基物价指数，（2）环比物价指数；（3）物价变动指数；（画图展示）（1）定基物价指数：指以固定时期（时点）（固定基准日）为基期的指数，通常用百分数表示；也可用绝对数，如100等；如基期物价指数为100%，目标期相对于基期的物价指数，即为目标期定基物价指数；（P77表3-1）（2）环比物价指数：是以上一期为基期的指数；即每期物价指数都是相对与其上一期而言的物价指数；（P78表3-2）（3）物价变动指数：指目标期物价指数相对于基准物价指数的变动；说明：上述物价指数应该选择资产的类别（同类别）或者个别物价指数！（P36）**例题：某资产购置于2005年底，历史成本为100万元。2007年底进行评估，该类资产在2005、2007年底定基指数110％、171.6%，则评估时该资产的重置成本为()A．118.2万元B．132.0万元C．156.0万元D．171.6万元成本法**C例题：某设备于1990年12月购进，账面价值为200万元，购进时的定基物价指数为102％，2008年12月31日为评估基准日，评估时该类设备的定基物价指数为120％，则该设备的重置成本最接近于()A.235万元B.240万元C.295万元D.350万元A3、功能价值法（掌握）（P37）根据资产生产能力，以一个与估价资产相同或相似生产能力的资产为参照物（参照案例），以参照物的单位生产能力为标准，计算估价资产重置成本；（一）重置成本的计算（续）说明；上述公式适用条件：资产的重置成本与与其生产能力存在线性关系。线性关系的含义？（生产能力越大其成本也就越高，反之亦然）（Y=a+b*x）（可以理解为线性函数关系）。反之，为非线性。(P38)成本法上述公式，年产量即为生产能力！该公式推导！**（一）重置成本的计算（续）例题：被评估设备生产能力为100万件，成新率为80％，已知一台生产能力为80万件的同类全新设备的价格为120万元，而且该类设备的价格与生产能力是线性关系，根据上述给定条件，被评估设备的评估值最接近于（）A、58万元B、90万元C、120万元D、150万元成本法**D4、规模经济效益指数法（P38）钻石的价格（一）重置成本的计算当资产的重置成本与与其生产能力（资产的产量等）存在非线性关系，即存在指数关系，可以采用本法：注意：（1）公式中指数形式，其底数分子、分母顺序；（2）资产生产能力（产量等）可以是年、月等期间；（3）公式中规模经济效益指数（X），一般为已知数；（4）如指数X=1，本法和前面“功能价值法”相同，成本法**例题：当规模经济效益指数为1时，规模经济效益指数法实际上就是()A．重置核算法B．物价指数法C．功能价值法D．统计分析法成本法例题：被评估资产为一台年产某产品8万件的生产线，经市场调查，类似年产量为15万件的生产线的成本为25万元。如果该类生产线的规模经济效益指数为0.7，被评估资产的重置成本约为（）（2011.4）A、16.10万元B、17.35万元C、19.20万元 D、24.00万元C**A25×（8/15）0.71、观察法（实体性成新率法）——专家打分法；（二）实体性贬值的估算（两种方法）（P39-）实体性成新率：资产新旧程度，一般表示新的程度；如成新率80%，表示八成新；发生实体性贬值（损耗）20%；注意：这里成新率为实体性成新率，可以通过专家估计得到；实体性贬值额=重置成本×（1-实体性成新率）=重置成本-余值成本法三、成本法运用（以下讲解三种贬值形式计算）（掌握）含义：实体性贬值即是指资产在使用中的有形损耗（使用磨损和自然损耗），如磨损、锈蚀等；**成本法三、成本法运用（以下讲解三种贬值形式计算）（续）2、公式法对上述公式的说明：（二）实体性贬值的估算（两种方法）（P39-）（1）残值为报废时收回的净残值；（2）分母为资产总使用年限；总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限；（3）“实际使用年限”是指资产从购建以来的实际使用年限（表示使用效率：超负荷、正常、开工不足）；区别于“名义使用年限”（资产购建起至估价时点的自然年限）；实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率；（4）（3）公式“名义已使用年限”和“资产利用率”的计算（下页）**2、公式法（续）对“（3）实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率”理解；注意：正确理解资产利用率的经济含义（p40）；即资产利用效率（﹥1，超负荷、；=1，正常：＜1开工不足；）（二）实体性贬值的估算（两种方法）（P40）成本法三、成本法运用（以下讲解三种贬值形式计算）A.名义使用年限：取得资产开始日至评估基准日之间期限（自然年限）（与实际利用与否、利用效率无关）C.实际已使用年限是考虑资产实际使用情况的使用期限；**例题：某发明专利权已使用了4年，尚可使用2年。目前该专利权的贬值率为（）A．66.7%B．50.0%C．33.3%D．25.0%成本法例题：某资产于1998年5月购进，2008年5月评估时名义已使用年限为10年。根据该资产技术指标，正常使用情况下，每天应工作16小时，该资产实际每天工作15小时(一年按360天计算)，由此可确定该资产实际已使用年限约为()A、8.8年B、9.4年C、9.6年D、10.0年A**B由于技术相对落后，造成资产贬值；如技术进步，使资产功能落后；（三）功能性贬值及计算（P41）（掌握）1、净超额运营成本现值法计算功能性贬值；思路：因技术落后，使资产运营成本增加，在资产剩余使用年限内，所有运营成本（税后）现值（折现）总和，即为功能性贬值；（1）选择与估价对象功能相同、但技术先进的资产；比较估价对象与所选择资产的运营成本；（2）计算估价对象与比较资产运营成本差异；①超额运营成本=估价对象运营成本-比较案例运营成本；②净超额运营成本=超额运营成本-所得税（节约效应）超额运营成本-超额运营成本×所得税率=超额营运成本×（1-所得税率）成本法**（三）功能性贬值及计算（3）确定估价对象剩余使用年限；成本法1、净超额运营成本现值法计算功能性贬值（续）；（4）选择适当的折现率，计算其剩余使用年限内净超额运营成本现值，即为功能性贬值；2、此外，资产功能性贬值也可以“超额投资成本”估算，即：本公式形式：复原重置成本在前、更新重置成本在后！**例题见书P42，例2-6；（涉及资金时间价值——见资料）（可画图）超额运营成本=4000*12=48000元；（税前超额运营成本）净超额运营成本=超额运营成本-所得税=32160元；（三）功能性贬值及计算成本法**例题：某种型号的设备与采用新技术生产的新型设备相比，每年多耗电5000度，每度电0.6元，该设备可使用10年，企业所在行业的折现率为10%，企业所得税率为25%。该设备的功能性贬值约为（）A．18435元B．13825元C．13586元D．2250元成本法**B（四）经济性贬值（P43）（这里只讲概念）1、经济性贬值含义：因外部市场环境等变化、政府法律法规规定等造成资产价值的贬值；如，市场竞争剧烈（或萧条）产品销量下降，造成机器开工不足；如因原材料价格上升产品生产成本上升，使产品销量下降，造成机器闲置等；成本法2、区别经济性贬值和功能性贬值：（1）经济性贬值：因外部市场环境等变化、政府法律法规规定等造成资产价值的贬值；——外部市场原因、法律政策等原因；（2）功能性贬值：因为技术进步、更新等，使本资产与先进资产在技术上相对落后，由此产生的贬值。——技术原因；**例题：由于外部因素而不是设备内部因素所引起的达不到原有设计生产能力而导致的贬值，称为()A．功能性贬值B．技术性贬值C．实体性贬值D．经济性贬值成本法例题：为节省资源和减少污染，政府规定年产1万吨以下的造纸厂一律关闭，由此造成生产能力在l万吨以下的造纸设备产生贬值。这种贬值属于()A、功能性贬值B、实体性贬值C、破产清算贬值D、经济性贬值DD**（五）成新率及计算（P43）反映评估资产新旧程度的指标，一般用百分数表示；如80%表示八成新，贬值（损耗）20%；成本法（1）这里成新率是“评估资产价值=重置成本（全新）×成新率”中“成新率”；（2）这里“成新率”是综合考虑三种贬值因素的成新率，是个综合性指标（综合成新率）；（3）这里的“成新率”与前所讲“实体性成新率”不同（前者含后者）；这里对“成新率”理解：“成新率”计算公式见下页！**（五）成新率计算公式1、观察法（专家评价，考虑三种贬值后的综合成新率）2、使用年限法（1）修复费用：将评估资产修复到全新状态，所发生的修复费用；（2）修复费用÷重置成本=贬值率；（3）因此，成新率=1-贬值率成本法注意：上述“实际使用年限”，需用“名义使用年限×资产利用率”公式计算；“预计尚可使用年限”一般已知！3、修复费用法**成本法例题：某发明专利权现已使用了5年，尚可使用3年，目前该无形资产的成新率为（）A.25%B.37.5%C.40.5%D.50%例题：造成资产产生实体性贬值的原因有（）A．资产正常使用的磨损B．资产非正常使用中产生碰撞C．受空气氧化出现锈蚀 D．技术落后E．利用率下降例题：被评估设备年生产能力为100万件，成新率为60％，已知一台年生产能力为80万件的同类全新设备的价格为120万元，而且该类设备的价格与生产能力是线性关系，根据上述给定条件，被评估设备的评估值最接近于(　　)A．58万元 B．90万元C．120万元D．150万元评估价值=重置成本*成新率BABCB**收益法（联系资金时间价值知识）一、收益法的含义及其适用条件（P46）（一）收益法的含义通过估算评估对象资产在未来预期收益，按照一定折现率折算为现值，作为评估资产价值的评估方法。收益法的思想是：资产评估价值大小取决于该资产在未来期间收益净额折现之和！（图示）**收益法（二）收益法的适用条件（掌握）1、评估资产未来使用期间内会产生净收益；2、评估资产未来使用期间净收益必须能量化；3、能准确确定收益的折现率；**收益法二、收益法应用的形式（相关公式）（一）资产未来收益有限（一般形式）如果上述各年净收益额相等，则上述公式可表示为：**收益法（二）资产未来收益无限期的情况（P48）1、未来各期（年）净收益相等情形（未来收益年金化，永续年金）2、未来各期（年）净收益不相等情形：（很少考）二、收益法应用的形式（相关公式）本情形实为每期收益复利折现合计，不是年金！因年金每期Ｒ相等！**收益法推导：未来各期（年）净收益不相等年金化（即等值R）公式（P48-）**收益法例题：某被估资产预计未来每年可为企业带来净收益20万元，尚可使用10年，若折现率为10％，则该资产的评估值最接近于()A.100万元 B.123万元 C.175万元 D.200万元**收益法书例2-8（P50）（前已讲过）**1.资产评估中的投资价值是指（）A对委托方具有的价值B对资产占有方具有的价值C对社会公众所具有的价值D对于特定投资者所具有的价值2.应用市场法时，参照物数量一般应选择（）Ａ１个或以上Ｂ２个或以上Ｃ３个或以上Ｄ４个或以上3.某资产重置成本为３０万元，预计残值为１２万元，实际已使用６年，经鉴定尚可使用９年，则其实体性贬值为（　）Ａ２万元　　　　　　　　　　　Ｂ３.６万元Ｃ６万元　　　　　　　　　　　Ｄ７.２万元**DCD4.下列可以作为资产评估对象的资产有（）（多选）A采矿权B失效的专利权C企业拥有的不动产D城市的公共绿地E没有获利能力的专利5.造成资产经济性贬值的原因主要有（）（多选）A该项技术落后B该项资产生产的产品需求减少C社会劳动生产率提高D自然力作用加剧E政府公布淘汰该类资产**ACBE名词解释1.贡献原则2.不可修复性损耗3.市场法简答题1.资产评估业务基本事项包括哪些？2.什么是复原重置成本和更新重置成本？两者有什么关系？3.简述资产评估的咨询性特点** １.某企业将某项资产与国外企业合资，要求对该资产进行评估。资料如下： 该资产账面原值２７０万元，净值１０８万元，按财务制度规定，该资产折旧年限为３０年，已计折旧年限２０年。经调查分析确定：按现在市场材料价格和工资费用水平，新建造相同构造的资产的全部费用支出为４８０万元。经查询原始资料和企业记录，该资产截止评估基准日的法定利用时间为５７６００小时，实际累计利用时间为５０４００小时。经专业人员勘察估算，该资产还能使用８年。又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产比较，每年多支出营运成本３万元（该企业所得税率为３３％，假定折现率为１０％）。根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。 （１）计算资产利用率： 资产利用率＝５０４０／５７６００×１００％＝８７．５％ （２）确定成新率： 　成新率＝８÷（２０×８７．５％＋８）×１００％＝３１．３７％ （３）确定功能性贬值： 功能性贬值＝＝２．０１×５．３３４９＝１０．７２（万元） （４）由此可以确定评估值： 评估值＝４８０×３１．３７％一１０．７２＝１３９．８５６（万元） 该资产评估值为１３９．８５６万元。* 2.某企业对其资产进行评估，假定在未来五年内的预期收益分别为18万，20万，22万，23万，25万，资产从六年到第十年每年的收益均保持在25万元，第十年未转让，变现价值为100万元，，折现率为10%。 要求：运用收益法评估该资产的价值。 18*(P/F,10%,1)+20*(P/F,10%,2)+22*(P/F,10%,3)+ 23*(P/F,10%,4)+25*(P/F,10%,5)+25*(P/F,10%,5)* 25*(P/A,10%,5)+100*(P/F,10%,10) =18*0.9019+20*0.8264+22*0.7513+23*0.6830+25*0.6209+25*0.6209*3.7908+100*0.3855 =178.04(万元)* 3．某企业进行股份制改组，根据企业过去经营情况和未来市场形势，预测其未来五年的收益额分别是１３万元、１４万元、１１万元、１２万元和１５万元＝根据银行利率及经营风险情况确定其折现率和资本化率分别为１０％和１１％。试采用年金资本化法确定该企业的重估价值。 （１）首先将未来５年收益额折现求和： ＰＶ＝１３×０．９０９１十１４×０．８２６４＋１１×０．７５１３＋１２×０．６８３０＋１５×０．６２０９ 　　＝１１．８１８３＋１１．５６９６＋８．２６４３十８．１９６＋９．３１３５ 　　＝４９．１６１７（万元） （２）求取年金： 　Ａ＝４９．１６１７×０．２６３８＝１２．９６８９（万元 （３）确定该企业评估值： 　评估值＝１２．９６８９÷１１％＝１１７．９（万元）*一、机器设备评估的特点 一、机器设备概念 指由金属或者其他材料组成，由若干配件装配起来，在一种或者几种动力驱动下，完成生产、加工、运行等功能的装置。 二、机器设备特点 1、主要劳动手段，属于固定资产 2、属于动产类资产 3、属于有形资产 4、设备更新快*第三章机器设备价值评估二、机器设备的分类 （一）按国家固定资产分类标准（6项） （二）按现行会计制度规定分类（6种） （三）按机器设备的组合程度分（3种） （四）按机器设备的来源分类（2种） 注意：分类之间并不彼此独立，而是有不同程度的联系。*三、机器设备评估程序 1.明确评估目的 2.清查机器设备 3.对机器设备进行鉴定 4.确定评估方法 5.评定估算，撰写评估报告*第二节机器设备的核查与鉴定 一、机器设备的核查 （一）逐项清查：依据委托评估的资产清单，对所有机器设备进行逐台清点、核实，考察设备实体状态，确定其各项贬值，计算评估值。 优点：风险小。缺点：工作量大 （二）抽样清查：满足核查任务要求的前提下，根据随机抽查的原理，核定被评估机器设备的一种方法。（采用分层抽样）*二、机器设备的鉴定 分类标准：工作阶段 1.统计鉴定---（第一阶段工作） 宏观鉴定：对机器设备在整个生产过程中的状况进行调查摸底。 微观鉴定：辨识设备个别性特征的过程，主要针对单台设备。 2.判断性鉴定：由专业工程技术人员在现场勘查的基础上，对机器设备的有关指标进行的分析判断。（第二阶段工作）*第三章机器设备价值评估主要掌握成本法1、“重置成本”（前已讲过）（1）复原重置成本：强调采用原来材料、原来工艺等，原样重置。相当于复制与评估资产一模一样的全新资产；（2）更新重置成本：在相同保证功能下，用现时先进材料、工艺、技术等，进行重置；一般前者成本要高于购者；在选择重置成本时，一般选择更新重置成本；（1）复原重置成本；（2）更新重置成本；**第三章机器设备价值评估总体思路：评估价值=重置成本—三种贬值三种贬值区别；主要掌握成本法2、三种贬值（前已讲过）（1）实体性贬值：主要是由于使用磨损、自然损耗等原因而老化、损耗等；（2）功能性贬值：主要是因为技术改良、技术更新等，使原设备功能落后于同类先进设备，而产生的贬值；（3）经济性贬值：主要是因为外部市场环境变化、国家法律、政府政策等，使设备生产能力受限，而产生的贬值；**一、重置成本计算（三种）（掌握）（一）外购设备—分国内购买和国外进口以及是否需要安装1、国内购买设备方法一：重置核算法—根据设备成本构成（财务构成角度）机器设备价值评估—成本法其重置成本主要包括：买价、税费、运杂费、保险费、安装费（含调试费）、管理费、实验费、勘察设计费、工程保险费等；**一、重置成本计算（三种）（一）外购设备——分国内购买和国外进口以及是否需要安装2、进口方式购买设备：（分离岸价和到岸价两种计价方式）（1）以离岸价（FOB）计价进口设备：本种情况下重置成本主要包括：（图示）（1）国外部分：离岸价（FOB）、国外运费及国外保险费等；（2）进口环节：进口关税、增值税、消费税、海关监管费等；（3）国内部分：代理手续费、国内运费及保险费、安装费（含调试费）、借款利息、银行财务费、外贸手续费等；方法一：重置核算法（续）机器设备价值评估—成本法以上相关参数计算公式见后页**2、进口方式购买设备—重置成本的确定（续）（2）以到岸价（CIF）计价进口：（图示）重置成本主要包括：到岸价（CIF）、进口环节（关税、增值税、消费税、海关监管费等）、代理费、国内运费及保险费、安装调试费等；机器设备价值评估—成本法进口方式重置成本构成中重要计算公式（参考P69-72）到岸价（CIF）=离岸价（FOB）+国外运费+国外保险费；即关税完税价格；进口关税=到岸价（CIF）*关税率；即关税完税价格*关税率；进口消费税=到岸价（CIF）×（1+关税率）÷（1-消费税率）×消费税率；进口增值税=到岸价（CIF）×（1+关税率）÷（1-消费税率）×增值税率；国外运输保险费=（货价（FOB）+国外运费）×保险费率；国外运费=货价（FOB）*运费率；银行财务费=货价（FOB）*财务费率；外贸手续费=到岸价*手续费率；**机器设备价值评估—成本法例题：某进口汽车的到岸价为75万元人民币，关税税率为20％，消费税税率为8％，增值税税率为17％，银行财务费、外贸手续费、海关监管手续费合计为到岸价的3％，则应付的增值税最接近于（）A、15.30万元B、16.52万元C、16.63万元D、22.16万元分析：进口增值税=到岸价×（1+关税率）÷（1-消费税率）×增值税率=75*（1+20%）÷（1-8%）*17%=16.63万元；例题：进口设备重置成本中包括的从属费用是()A．离岸价B．到岸价C．国外运费D．国内运费分析：进口设备从属费用包括：P72-73（1）国外运输费、（2）国外运输保险费、（3）进口关税、（4）消费税、（5）增值税（进项税）、（6）银行财务费、（7）外贸手续费、（8）海关监督手续费、（9）车辆购置费附加等C**一、重置成本计算（续）（P74)（二）自制：一般根据自制设备发生全部支出作为其重置成本；这里要分：自制标准通用设备、自制非标准设备（重点掌握“通用非标准设备重置成本”计算方法）；机器设备价值评估—成本法** 练习题：已知被评估设备在评估基准日的主材费为100万元，设备的主材费为全部成本的75%，行业平均成本利润率为12%，不考虑其他因素，则设备的重置成本最接近于（） A.123.53万元B.129.41万元C.135.29万元D.149.33万元 解析：（100÷75%）×（1+12%）=149.33*方法二：物价指数法（前已涉及）机器设备价值评估—成本法一、重置成本计算（一）定基物价指数法说明：上述公式中，物价指数应该选择同类设备，最好是采用同一厂家产品的物价指数（首选），然后，采用是同一大类资产的物价指数（次选），最后，采用整个工业产品物价指数（最后选择）；（二）环比物价指数法**方法二：物价指数法计算重置成本机器设备价值评估—成本法例题：运用物价指数法估算设备的重置成本，只考虑了（）A．时间因素 B．地域因素C．功能因素 D．技术因素例题：机器设备评估中，采用的物价指数首选的是P77A．整个工业设备的物价指数B．同一时期的定基物价指数C．同一大类设备的物价指数D．同一厂家设备的物价指数ACD**例题：某设备构建于2006年底，2010年底进行评估。历史成本为12万元，2007-2010年的该类资产环比物价指数分别为5%，4%，3%，3%。则重置成本为（）A．11.89B．12.96C．13.9D．14.32解析：12×（1+5%）×（1+4%）×（1+3%）（1+3%）=13.9方法三：规模经济效益指数法计算重置成本（前已涉及）主要是根据设备的生产能力（产量等）与其成本（价值）之间的关系（线性、非线性关