福州市仓山地块前期产品定位建议

仓山地块前期产品定位建议福州万达营销策划部2009-8-15前言说明：由于仓山地块具体的指标待定，目前只了解该地块占地194亩，容积率4，限高70米。本 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 在客观的数据基础之上，进行开发产品的方向性定位。 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 后附各数据 表格 关于规范使用各类表格的通知入职表格免费下载关于主播时间做一个表格详细英语字母大小写表格下载简历表格模板下载 提供数据性参考。产品定位建议项目定位初步判断典型楼盘调研项目定位结论整体市场区域市场竞争态势地块质素市场占位客户定位产品定位项目定位综合本报告技术思路：第一部分：项目定位初步判断福州市宏观经济背景分析：2008年福州常住人口：688万，2008年GDP：2284.16亿元，人均GDP￥33200元，增长率为15%；根据人均GDP与宏观经济的简单关系，人均GDP达到$1300～$8000美元：福州经济处于上升发展阶段；以上数据来源于福建省统计局福州市2008年市场保持了理性回归和稳定发展态势。单位：万㎡2008年 施工 文明施工目标施工进度表下载283施工进度表下载施工现场晴雨表下载施工日志模板免费下载 面积、新开工面积和竣工面积，较往年出现较大的回落。1-12月住宅销售面积：320.68万㎡；住宅销售额：1730134万元，住宅销售均价5395.2元/㎡2008年，全市完成房地产开发投资309.8亿元，占同期全社会固定投资的26.6%，缴纳营业税、所得税、契税等房地产税共45.1亿元。以上数据来源分别来源于福建省统计局和福州市房地产协会福州市2008年房产市场运行的主要特点以上数据来源来源于福州市房地产协会特点一：市场供求关系发生变化，2008年市区批准上市面积可售商品房面积515.03万㎡，同比增长6.32%，比同期销售面积多出294.33万㎡；特点二：住宅建设投资及供销比重上升；特点三：刚性需求在市场中占主导地位；特点四：二手房交易量占市场份额明显上升；特点五：经济适用住房销售比例提高；特点六：房价涨幅逐月回落；仓山区地处福州市南大门，水、陆、空便利的交通条件日趋发达；闽江、乌龙江四周环绕，水路运输十分便利。福厦路起始点和福泉高速公路接口始于仓山，并有8座大桥与岛外连接；正加紧实施的环岛提路工程，以及日臻完善的岛内路网建设，将进一步促区域交通网络建设的成熟化、合理化。福州长乐国际机场距该区仅35公里，位于仓山城门的福州火车南站也即将建成投入使用。仓山区位于福州市城区南部，辖整个南台岛，分别与鼓楼、台江、晋安、马尾和闽侯、长乐隔江相望。辖区面积142平方公里，人口35.2万人。全区下辖仓前、东升、对湖、临江、三叉街、上渡、下渡7个街道和仓山、城门、盖山、建新、螺洲5个镇，共有112个居委会和112个行政村。仓山区市场简述仓山区金山板块发展概述和发展思路金山新区是“南进”的主要发展方向，总规划用地1612.28公顷，规划人口30万人。年份发展阶段土地价格（万元/亩）楼盘价格（元/㎡）典型楼盘代表备注说明2000—2003年第一阶段新区，发展起步阶段，政策引导为主80---161.51200-2300金山碧水、闽江春晓2004—2006年第二阶段土地集中放量阶段（共4228.26亩）市场主导，众多开发商集中金山板块拿地开发项目120--2843000---5000武夷国际城融信第一城第一、第二期紧邻仓山地块的正祥·一品新筑土地成交价175万元/亩2007年至今第三阶段土地放量少，品质主导3405300--9000公园道1号华润·橡树湾土地价格为华润橡树湾获取土地的成交价格金山板块经过三阶段的发展，土地价格与楼盘价格稳步上升，住宅开发由满足自住的经济适用型向品质型转变。2004年—2008年，金山板块土地成交情况见附表金山板块各物业发展分析物业类型住宅集中式商业写字楼酒店明确规划立项的项目（个）651224已完成开发（个）4221（亿力名居二期）1（融侨水乡酒店）正在开发过程中（个）201（正祥·一品新筑商业中心）1（正祥·一品新筑在酒店中规划3层写字楼））2郭氏集团凯旋枫丹，其3#住宅2-8层总建约7000㎡对外宣称引进为五星级豪生酒店，后期可能实质为豪生酒店代为管理；正祥·一品新筑总建19000㎡的万豪酒店旗下四星级万怡大酒店；剩余未开发（个）3（共701.92亩）9（待据数据指标统计可查，1309.6亩的待开发规划商业中心和总建约7.5万平米的住宅配套型集中商业。）1中融爱情海五星级大酒店，原规划为金山展览城配套的商业用地，兴建五星级酒店及酒店公寓，现因为开发商资金问题，项目烂尾。金山各类型物业发展不平衡，住宅发展集中快速，商业作为配套设施发展较慢，而写字楼目前只是作为发展商自用的配套设施建设。酒店业作为配套规划发展中。金山板块各物业的分类统计见附表调研畅销户型及基本素质正祥·一品新筑95㎡3房2厅1卫生间1阳台，总高11层，公摊11%该房型畅销主要是控制面积、控制得房率和总价。户型结构一般，不带入户花园且餐厅为间接式采光，但满足3房需求，在户户型空间布局的紧凑上又非常实用。该户型可代表以中小户型为主力的楼盘，如福晟钱隆金山。中庚城95㎡3房2厅1卫生间1阳台，高层18层，公摊17--22%房型畅销主要是偷面积、控制总价，将真正的购房实惠让利于客户，且户型基本素质条件为纯南北通透。且待入户花园，与一品新筑的面积相较更胜一筹。该部分阳台面积交房时可砌筑成实体墙，交付业主使用。世欧彼岸城，128㎡，高层，公摊18%该类型户型是其小区中户数最多的户型。但却一直畅销。主要是因为，该户型带入户花园，户型方正且南北通透，三房朝南，唯一美中不足是感觉入口处走道浪费面积。该户型为具有代表意义的畅销户型，江南水都兰邑、海润尊品、公园道一号等均设置该类型面积。该畅销户型的判断主要楼盘户型配及区及区划速度判断根据户型舒适度的特点，金山板块所推售的户型多处于2级创新阶段。后期可针对户型舒适度的提高进行相应的演进。户型基本舒适一级舒适性提升二级创新户型三级功能弹性四级功能细化加强客餐厅南北通透干湿分离　错层跃层南北双阳台户型紧凑实用带储藏室主卧南北通透　三房三间二房二间版朝南弧形观景层高挑高（３米）设计衣帽间转角凸窗入户花园内庭院多面采光空间功能空间预留可变空间主卧套中西厨房双主卧电梯入户佣人专用套间/电梯有天有地有花园夹层空间赠送露台宽厅设计项目开发所面临的竞争态势根据统计，金山板块后期待开发的商业体量大于剩余未开发住宅体量。商业面临较大的板块竞争压力。未开发商业中心开发中或未投入使用1尤溪洲大型商业中心88亩　　2正祥1品新筑82亩2010年开业3洪湾商贸城609.6亩　　　4江夏商贸194亩　本项目　　5中庚城大卖场　2万商场建面　　6金洲商贸366亩　　　7台屿商业52亩　　　8吉元商业楼　1.78万商场建面租赁方式合作，即为金山大景城商业中心9永辉金山生活中心　2009年12月交付使用，21804㎡商场建面目前招商中，适合餐饮、健身中心、酒楼使用　10摩卡生活馆商业大楼　近1.5万商场建面目前封顶，预计下半年开始招商　总结：未开发1391.6亩的集中性商业和约7.5万平米的商业面积。住宅项目目前只有3地块，约720亩待开发，其余20楼盘正在开发销售过程中。各开发楼盘目前在市场的位置及细分市场竞争态势评估根据各开发中楼盘和未开发楼盘的开发商，所处位置和所占有资源特色,呈现如下市场特色：由于同区板块的客户存在一定的交叉和重合，因此从后期住宅市场的竞争主要表现在，开发商品牌的竞争、项目占有资源景观的竞争，综合性价比的竞争和具体户型之间的竞争。潜在供应分析据最新规划，金山板块的金山工业区和浦上工业区将搬迁至闽侯，届时原工厂用地将重新作为住宅用地进行出让。金山板块未来几年住宅供应量依然较大。浦上工业区金山工业区地块质素---项目四至泰禾红峪开发中融信大卫城开发中融晟红郡中庚城万达意向地块政府规划江厦商贸中心尤溪洲大型商业占地88亩福晟钱隆金山该地块北临规划路和金闽小区、闽江新苑和锦绣锦江住宅区；南临浦上大道和海润尊品、金山桔园、汇创名居2期等住宅区。西临规划路和正祥·一品新筑175亩的城市综合体项目，东临88目的尤溪洲大型商业项目。项目距尤溪洲引桥约300米，项目现状处于待拆迁状态地块现状，平地地块上待拆迁的民房地块南侧浦上大道地块西侧规划路，还未开始修建地块东侧规划路修建中，还未贯通地块东侧规划路向南贯通地块分析---交通该地块目前出行主要依靠公交车及私家车，公交路线3条，捷运系统尚不完善。但未来几年内，该地块西北向将建成轻轨站场，在离地块步行5分钟距离的福晟乾隆金山规划设有3号、5号地铁停靠站点，为出行提供极大方便。且项目周边规划路政府规划修建中。项目未来通达性好。泰禾红域开发中融信大卫城开发中融晟红郡中庚城万达意向地块政府规划江厦商贸中心尤溪洲大型商业占地88亩福晟钱隆金山公交枢纽站轻轨站目前可进入项目的道路地块分析---配套和自然资源泰禾红域开发中融信大卫城开发中融晟红郡中庚城万达意向地块政府规划江厦商贸中心尤溪洲大型商业占地88亩福晟钱隆金山该地块周边配套未来配置齐全。拥有规划中的长途汽车站、轻轨站、6所 小学 小学生如何制作手抄报课件柳垭小学关于三违自查自纠报告小学英语获奖优质说课课件小学足球课教案全集小学语文新课程标准测试题 （包括融侨地产、融信地产投资兴建的麦顶和实验小学）；1所中学；1所大型医院等。该地块处于闽江和乌龙江之间，具备其他区域所稀缺的江景资源，但离本案均较远，未形成独占的自然资源优势。小学中学综合医院规划地金山公交中心站长途汽车站轻轨站公交枢纽站物流中心地块swot分析：优势劣势1、临城市主干道,未来交通路网发达。2、未来城市轻轨3号线、5号线规划在项目附近设有停靠点。3、地块所处区域缺乏大型集中性商业，万达集团第三代城市综合体开发模式、万达速度以及后期商业管理运作等对该项目的开发具有绝对的优势。1、该地块从浦上大道进入，进深相对较长，商业沿街展示面不大。2、目前主干道---浦上大道车流量大，且多为浦上工业区等重机车路过，灰尘较大，环境较差。3、虽然金山板块的住宅开发迅速，但已交房小区的入住率40%左右。1、商业性配套设施缺乏，生活不便，金山入住率低。随着商业的发展，该区域入住率必然提高，为消费人群带来一定的保证。2、目前金山板块已开业的集中性商业只有2个，如该地块的商业快速建成并投入使用，必然能先于未建成商业中心抢占和培育消费客户。机会威胁1、金山板块后期规划10个集中性商业项目、商业的大体量开发，市场竞争压力大。2、与地块直接竞争的82亩一品商业，先于该地块商业开业，可能会占有一部分的投资市场消费份额和投资者份额。总体说来，地块的优势大于劣势，在地块的规划设计中，要发挥项目优势，避开劣势。地块临浦上大道，未来交通路网发达，但周边目前缺乏大型集中的商业中心，未形成新的中心。第二部分：典型楼盘调研典型楼盘剖析：金山板块所有楼盘中，融侨地产为福州品牌历史最长的开发商，且其在板块拥有2800亩的体量，从2001年开发至今，推盘节奏较快，一直以来，成为区域的标杆楼盘。目前剩余五、六期高层建设中。对项目区位和需求市场的认知融侨江南水都位于尤溪洲桥下的两侧，距离本项目步行约5分钟的路程，属于区域重合度较高两楼盘。据现场与水都销售人员和客户访谈，本项目的区位离市中心等较近，交通相对金山大道、建新路等方便，是从台江到仓山经过尤溪洲桥头的第一站。虽然目前水都在售户型均为较大，但是目前购房群体基本以换房自住或第一次置业的刚性需求。江南水都项目对本项目的借鉴之处1、项目推盘节奏快；2008年推出兰邑、心巢、悦湖，合计近130亩2、户型主力面积控制得当，提高户型利用率。3、根据不同的时间节点，分批开盘，以应对市场的变化，承担的风险较小。江南水都·兰邑2008年初入市，强销。兰邑因为主力户型控制得当，主要针对感性置业者，而受到较小影响。江南水都·心巢2007年底，2008年强销，当时福州受政策2套房影响较大。成交量大幅萎缩。兰邑因为主力户型控制得当，主要针对感性置业者，而受到较小影响。两项目在控制主力户型为3房的同时，尽量压缩建筑面积。3房面积均控制在100㎡以内。此举也符合房地产市场的发展规律，即随着后期的推盘，单价越来越高，从控制总价上入手，必然是面积越来越小。江南水都意向客户分类及与本项目的拟合度分析积蓄不多，但月供承受能力强，且最好一步到位刚性需求客户（50%）二次置业换房客户想换小区配套完善和物业管理好的楼盘（30%）忠诚于融侨品牌的客户，他们通常由融侨业主介绍购买，之后再介绍其他朋友购买其项目。（10%）其他（10%）比重按照水都销售人员分析和售楼部客户访谈判断以福州市区为主，福州目前主力购房群体。与本项目将要面对的客户群体以福州鼓楼区和八县人民为主。该部分客户经济成熟能力较强。本项目将要争取的客户尽量的客户部分，通过品牌形象和项目开发实力和开发品质等支撑竞争角度的客群初步定位：住宅1、以福州市区的置业者为主的一次刚性需求客；2、以福州鼓楼区客户和八县客户为主换房需求客户或者投资客户；3、周边县市客户购买客户；4、万达集团忠实客户，为本项目转介新客户。第三部分：项目定位结论1、市场占位据前分析，金山片区住宅发展较快，目前无区域中心，商业发展相对住宅较慢。而万达集团的核心优势即为商业地产的开发，且地块的交通和配套在未来即将跟上和完善。因此本地块可打造成为以商业为依托的区域中心高尚住宅区。客户定位：住宅1、年龄层次：23—45岁2、收入特征：年收入在15万以上3、购买动机：自住、换房或投资；4、来源区域：五区八县为主，其它外市为辅5、从事职业：私营企业主、公司白领、公务员、投资客等6、置业层次：一次或二次以上置业商铺1、年龄层次：30—50岁2、收入特征：年收入在25万以上3、购买动机：自营或投资；4、来源区域：五区八县为主；5、从事职业：私营企业主、投资客、鼓楼区高管、公务员；6、置业层次：二次以上置业产品定位：1、产品形态定位：住宅+大型商业中心+街区式商业+酒店因为：金山板块是规划以住宅为重心的新区板块，且为新区，根据综合体核心发展模式判断，在规划体量上，应形成以住宅为核心的开发模式；行政等事业性办公设施，如仓山区政府等事业机关单位一直以来未搬迁至金山，周边的行政办公类氛围较差；虽然未来区域具有一定的交通通达性，但离传统的福州行政中心鼓楼区和金融中心等还存在一定的距离；且区域形象和区位无优势使得相当一部分企业会放弃该区域的办公选择。因此该地块的产品形态规划上，不规划写字楼。目前区域缺乏业态、功能分布合理的商业中心，而万达有能力从商业着手树立起项目区域中心的地位。随着商业的发展，酒店等作为配套设施，必然有兴建的必要。且酒店的兴建更有利于成为区域代表和标识，提升项目整体形象，因此建议规划酒店。住宅物业产品建议主力面积辅助面积户型特征3房为主（3房1厅、3房2厅）一房、一房一厅2房2厅4房2厅面积区间85--100㎡40--60㎡70-80㎡130㎡—140㎡所占比例50%20%10%20%据市场供应量调查，该面积段为金山板块后期缺失面积段由于本地块为城市综合体，商业题量大，且为品牌地产商，必然吸引嗅觉敏锐的投资客。该户型可同步满足自住和投资需求契合项目中高端定位和区域板块主力户型供应，迎合市场主力户型1、住宅主力户型建议：以85--100㎡的3房为主，辅之以40-60㎡的一房、70-80㎡的2房、110-130㎡的4房2房2厅。2、住宅公摊建议：高层控制在17-22%之间，目前板块高层公摊超过22%，客户存在抗性。商业物业产品建议乌龙江沿线住宅区约4公里车行5分钟左右过浦上大桥到南屿镇约12公里车行15分钟左右到上山路仓山老城区三叉街约4.5公里，车行11分钟左右到金山生活区5公里左右，车行7分钟左右地块至浦上大道沿线楼盘步行5分钟左右至建新大道沿线楼盘车行约4分钟到万象、宝龙城市广场车行5分钟1、商业辐射范围图示：以金山版块为辐射核心，仓山老城区师大、三叉街附近该商业中心可辐射到仓山老城区中心、金山板块、闽侯南屿板块，且车行时间均控制在15分钟以内。预计辐射人口约为10万人。（根据辐射区域内的社区户数*3人/户推算）商业物业产品建议2、商业物业业态判断：主力店（中端）+专业卖场+娱乐业态+时尚精品明细单位：元支出比值城镇居民人均可支配收入19008.97城镇居民人均消费性支出13540.68食品5768.9642.6%衣着1209.468.93%家庭设备用品及服务798.015.89%医疗保健645.784.77%交通和通讯1702.0512.57%教育文化娱乐服务1545.8811.42%居住1252.109.25%杂项商品和服务618.454.57%福州市城镇居民人居消费性支出不高，金山板块可能略低于福州市水平。而大量品质型的业主消费实力强但未居住于金山板块，因此建议设置中档次的主力店，在市场培育后，随着入住率提高，可适当提升商业业态的档次。特色餐饮的比重可适当减少，目的只是为了吸引和带动客流，避免与一品商业地块餐饮业态的重复和直接竞争；而业卖场和时尚精品类为一品商业地块规划体量较少部分，本地块也适当增加，与一品商业地块进行差异化竞争。注:数据来源于福州市政府网，2008年12月份统计月报商业物业产品建议3、商业物业形态建议大型商业中心+街区式商业说明:地块沿浦上大道位置，有较茂密的绿化分布。后期业态位置规划和摆放的展示性效果可能会受到影响。具体业态所占的比重和规划业态进入的品牌请商业管理公司把控。园林绿化如图所示附：一品商业地块规划平面图竞争商业地块分析---正祥·一品新筑，82亩商业地块，商业容积率1.5，总建82348㎡；其业态以4万㎡的特易购百货超市为主，辅之于福州特色餐饮。星级酒店中规划办公配套。办公配套共3层，单层面积1400㎡，总面积5200㎡，用于自用。商业建面娱乐建面餐饮建面酒店建面办公建面正祥·1品新筑商业平面布置图。含TESCO超市40000㎡4000㎡绿色部分为绿地面积13800㎡合11层；8-18层19000㎡合3层，5--7层5548㎡特易购百货超市世界500强万豪国际酒店集团旗下万怡酒店，该集团对外宣称入住为万豪国际大酒店特色餐饮附：宝龙城市广场、万象城商业市场规划业态调查宝龙城市广场与万象城与本地块只有5分钟过尤溪洲大桥的车程。宝龙城市广场总建22万㎡，万象城10万㎡，两商中心体量大，覆盖业态广，分别以百货、超市为大型主力店，引进数码、电器专卖、影院、餐饮、电动、ktv等，再辅之以其他零售形式的模式经营。商业　地下室一层二层三层四层五层街铺宝龙城市广场业态宝龙乐园、电玩城、童装新华都百货、品牌专卖店、家电卖场、餐饮新华都百货、女装专卖店、家乐福、新华都百货、家乐福、男装专卖店窗帘城、agogoKTV（未开业）金逸影城国惠大酒楼、创世纪夜总会、餐饮、品牌专卖店、麦当劳、肯德基面积单层面积3万㎡，其中宝龙乐园6000㎡单层面积3万㎡其中新华都百货1.5万㎡；国美电器6000㎡单层面积3万㎡、新华都百货1万㎡，家乐福1万㎡单层面积3万㎡、新华都百货1万㎡，家乐福1万㎡单层面积3万㎡、agogoKTV1.1万㎡6000㎡国惠酒楼7000㎡；创世纪夜总会5500㎡面积3.5万㎡；万象城业态天虹超市天虹百货、首饰专卖店、品牌专卖店天虹百货、餐饮天虹百货、餐饮美食城、苏宁电玩、agogoKTV　面积单层面积1.7万㎡、天虹超市8000㎡单层面积1.7万㎡、天虹百货8000㎡单层面积1.7万㎡、天虹百货7000㎡单层面积1.7万㎡、天虹百货7000㎡单层面积1.7万㎡、美食城1500㎡、苏宁5000㎡单层面积1.7万㎡、agogoKTV3000㎡　商业物业产品建议5、街铺主力面积建议：控制在40—80㎡之间，如商家认为单间面积太小，也便于组合。经市调资料显示，金山各主干道底商主力面积集中在60--80㎡之间。该商业中心独立商铺具有独立产权，可进行销售。控制合适的主力面积有利于降低投资门槛，扩大客户层面，便于销售，且可大小进行组合。具体业态所占的比重和规划业态进入的品牌请商业管理公司定位。谢谢！