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房地产评估房地产评估(00122)一、单项选择题1、在以下选项中,为我们供应生活起居的建筑是A.公共建筑B.居住建筑C.工业建筑D.商业建筑参照答案:B2、在以下选项中,哪项是专为人们供应各种公共活动的建筑?A.居住建筑B.公共建筑C.商业建筑D.工业建筑参照答案:B3、在城市化发展早期,假如是以第一、二家产为主的家产结构,则A.房地产价格较高B.房地产价格不变C.房地产价格有变化D.房地产价格较低参照答案:D4、连续在同一地块上不停增添投资,因为每次投资的生产率不一样而带来超额收益,以此转变为的地租称A.级差地租ⅠB.级差...

房地产评估
房地产评估(00122)一、单项选择题1、在以下选项中,为我们供应生活起居的建筑是A.公共建筑B.居住建筑C.工业建筑D.商业建筑参照答案:B2、在以下选项中,哪项是专为人们供应各种公共活动的建筑?A.居住建筑B.公共建筑C.商业建筑D.工业建筑参照答案:B3、在城市化发展早期,假如是以第一、二家产为主的家产结构,则A.房地产价格较高B.房地产价格不变C.房地产价格有变化D.房地产价格较低参照答案:D4、连续在同一地块上不停增添投资,因为每次投资的生产率不一样而带来超额收益,以此转变为的地租称A.级差地租ⅠB.级差地租ⅡC.垄断地租D.矿山地租参照答案:B5、在房地产中,将地块上的建筑面积与()称为容积率。A.总面积之比B.地块面积之比C.地下边积之比D.绿化面积之比参照答案:B6、假如实现土地使用年期越长、()的状况,一定以年地租不变为前提。A.地价越高B.地价越低C.地价越固定D.地价越颠簸参照答案:A7、以下选项中,哪些要素构成房屋的商品租金。A.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险B.折旧费、维修费、管理费、利息、税费金、地租、收益C.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险D.折旧费、维修费、管理费、利息、税费、地租、收益金、地租参照答案:C8、在要素成比较较的状况下,给A赋值(),则能实现A与B相同重要。参照答案:C9、评估()价格所应采纳的资本化率称为综合资本化率A.建筑物B.修建物C.房地合一D.土地参照答案:C10、成本法是()以此估量估价对象的客观合理价格或价值的方法,以实现求取估价对象在估价时点的重置价格或重修价格。A.扣除管理费B.扣除税费C.扣除折旧D.扣除保险费参照答案:C11、成本法投资收益的计算基数为A.自有资本投资额B.贷款总数C.总投资额D.借款总数参照答案:C12、运用市场比较法评估房地产价格,在要素修正时需要拥有丰富经验的估价师来确立A.土地还原利率B.各相关修正系数C.如何计算容积率修正D.如何计算土地使用年期修正参照答案:B13、市场比较法的理论依照是A.最正确使用原则B.代替原则C.区位理论原则D.市场原则参照答案:B14、房地产的客观合理价格,是房地产产权人在拥有该房地产时期内,从中获取的A.各年净收益的总和B.各年毛收益的现值之和C.各年净收益的现值之和D.年均匀收益之和参照答案:C15、经过使用年期修正,可以除掉对不动产价格造成的影响要素是A.土地的估价期日B.土地的使用限期不一样C.土地在不一样时期的基准价不一样D.土地在不一样时期的路线价不一样做参照答案:B16、估价中的最高最正确使用中不包含A.最正确地址B.最正确用途C.最正确规模D.最正确集约度参照答案:A17、节余法在评估待开发土地中运用得A.最少B.最为广泛C.最难D.最一般参照答案:B18、节余法估价中检查土地地址时,要掌握土地所在城市的A.性质B.工业状况C.生活状况D.设施状况参照答案:A19、节余法估价解析时,售价的展望和成本估量一定吻合A.一致原则B.合法原则C.均衡原则D.同步原则参照答案:B20、用节余法估价时,预支地价款的利息额应以所有预支地价款的A.任意计算B.整个开发建设周期计算C.整个开发建设周期的一半计算D.获得土地使用权至开始动工建设的这段周期计算参照答案:B21、房屋的商品租金构成要素是A.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险B.折旧费、维修费、管理费、利息、税费金、地租C.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险D.折旧费、维修费、管理费、利息、税费、地租、收益金、地租、收益参照答案:C22、路线价估价法是一种评估大批土地的A.迅速估价方法B.较慢估价法C.简单法D.延缓法参照答案:A23、路线价法的难点和要点是A.深度百分率表制作B.深度的确定C.宽度的确定D.单位价格的确定参照答案:A24、新开发区内可销售土地的均匀售价A.不包含整个开发区的所有开发成本B.应当把整个开发区的所有开发成安分摊到可销售土地面积上C.包含开发区内的基础设施建设费,但不含D.包含开发区的服务设施建设费,但不含基础服务设施建设费设施建设费参照答案:B25、在正常和完美的市场条件下,相同使用价值的土地,在什么状况下应拥有相同的地价标准。A.任何地域内B.一个城市内C.全国范围内D.同一市场供需圈内参照答案:D26、运用成本法,在计算建筑物的耐用年限时,一般采纳A.主观耐用年限B.自然耐用年限C.经济耐用年限D.客观耐用年限做题结果:C参照答案:C27、标准深度是指标准宗地的A.街道宽度B.临街深度C..街道长度D.街道曲度参照答案:B28、估价机构从正式接受估价拜托到完成评估报告的日期是A.评估报告的有效期B.估价作业日期C.估价工作结束日期D.评估报告的时效期参照答案:B29、“三通一平”是指A.通道路、供水、供气和土地平坦B.通道路、供水、排水和土地平坦C.通道路、供水、供热和土地平坦D.通道路、供水、供电和土地平坦参照答案:D30、不属于土地自然属性的是哪项A.土地资源的有限性B.土地资源的可代替性C.土地使用的可连续性D.土地自然性状的地域差异性参照答案:B31、房地产价格的实质是房地产A.市场价格B.权益价格C.土地价格D.理讨价格参照答案:B32、建筑地段地租的基础是由真切的A.生产成本规定的B.农业地租规定的C.生产价格决定的D.垄断收益决定的参照答案:B33、韦勃的区位要素系统是A.交通、质量、劳力B.运费、劳力、集聚C.运费、销售、成本D.自然技术、社会文化、人口参照答案:B34、商业中心常常位于地价高昂的A.黄金地段B.边沿地段C.落后地段D.一般地段参照答案:A35、经过宗地自己的条件和特色对该地块价格产生影响的是A.土地个别要素B.建筑物个别要素C.城市地域要素D.政策要素参照答案:A36、商业标准宗地的地址应是A.街角地B.多面对街地C.一面对街地D.畸零地参照答案:C37、城镇土地定级的主要任务就是测算A.级差收益B.中房指数C.价格指数D.基准地价参照答案:D38、从理论上讲,功效相等的房地产经过市场的竞争,其价格A.最后会基本趋于一致B.最后会扩大差异由相关部门确立参照答案:A39、要素成比较较法中,若A与B相同重要,则给B要素赋值参照答案:B40、市场比较法中,假如可比实例交易时的价格低于正常状况下的交易价格,则在将可比实例价格修正为正常交易状况下的价格的公式中A.此中分母小于100B.此中分母大于100C.此中分母等于100D.不成立参照答案:A41、归属于房地产的净收益是由A.有效毛收入扣除收益,税金后B.潜伏毛收入扣除合理运营花费后C.有效毛收入扣除合理运营花费后D.潜伏毛收入扣除收益,税金后参照答案:C42、以手下于依照补贴费的有A.农民工部署补贴费B.超转人负部署补贴费C.拆迁部署费D.征地管理费参照答案:B43、利用成本法估价时,不论房地产的新旧状态如何,积算价格是以A.建筑时间为基准时点B.开始使用的时间为基准时点C.购买土地使用权的时间为基准时点D.估价时点为基准时点参照答案:D44、以下哪些选项属于房屋重新建筑成本A.利息、收益B.利息、收益、税费C.收益、税费D.利息、税费参照答案:B45、用节余法估价时,预支地价款的利息额应以所有预支的价款按A.任意计算B.整个开发建设周期计算C.整个开发建设周期的一半计算D.获得土地使用权至开始动工建设的这段周期计算参照答案:B46、节余法确立项目最高开发花费是为了使开发收益保持在A.地域范围B.规定范围C.合理范围D.希望范围参照答案:C47、路线价是标准宗地的A.每平方米价格B.每平方英尺价格C.单位价格D.每米宽度的价格参照答案:C48、成本估价时,土地开发花费为100万元,开发期二年,同期银行贷款利率为10%,则投资利息为万万万万参照答案:C49、按不动产总价(售价)的必定比率计算收益,该比率常称作A.销售回报率B.预期回报率C.投资回报率D.最低回报率参照答案:A50、以下不属于房地产估价师的职业道德是A.职业道德B.职业责任C.职业感情D.职业行为习惯参照答案:B51、以下哪项不可以影响收益性房地产的价值高低A.已经获取净收益的大小B.将来获取净收益的风险C.将来获取净收益的大小D.目前总收益的大小参照答案:A52、测算出的基准地价修正系数一般用于A.基准地价确立B.标定地价评估C.地产税的确定D.地租的确定参照答案:B53、基准地价的估量中,经过资料的采集、整理、修正,数据应拥有A.可比性B.可替性C.可分性D.可换性参照答案:A54、房屋租金的种类A.商业租金B.成本租金C.准商业租金D. 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 租金参照答案:B55、估价中既没有收益又极少发生交易的公共建筑、公益设施包含以下A.政府办公楼B.寺院C.库房D.教堂参照答案:A56、以下要素中,会以致建筑物物质上的折旧的是A.使用磨损B. 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 变化C.风和日丽D.工艺改进参照答案:A57、成本法的基根源理,从买方来说,理论依照是A.代替原理B.生产花费价值论C.随机原理D.成根源理参照答案:A58、我国规定交易实例的交易日期在几年以上的不宜采纳参照答案:B59、房地产评估的基本方法A.市场法C.比较法B.收益法D.指数法参照答案:B60、房地产的价格一般取决于A.功效B.所在片区的基准地价C.成本D.所在地域的地域要素参照答案:A61、激励人们利用土地走集约化道路的是土地的以下哪一个特色A.利用方式的多变性B.土地兴趣的引变性C.地域差异性D.不行代替性参照答案:B62、特尔菲法最重要的程序是A.专家选择B.专家征询C.征询表设计D.信息反响?参照答案:A63、进入高度城市化的国家及地域,第三家产的比重超出了第二家产,地价相应A.不变B.降落C.不必定D.上涨参照答案:D64、运用市场比较法评估房地产价格,为了更好地进行评估,同行之间A.不要相互通知自己所掌握的交易实例和估价案B..可从供应少许交易实例和估价事例作例资料为参照C.都应依照相关部门确立的价格一致评估D.相互供应交易实例和估价事例资料参照答案:D65、在我国,土地定级是在城市内部进行的,而土地分等级是在A.城市与农村之间B.各省际之间C.城市与城市之间D.城区与郊区之间参照答案:C66、对交易实例进行地域要素修正是因为A.交易实例房地产与待评估房地产是处于B.交易实例房地产与待评估房地产不是处于同同一地域,区位条件相似一地域,区位要素存在差异C.交易实例房地产交易以后该类房地产价D.交易实例房地产交易以后该类房地产价格下格上涨降参照答案:B67、比准价格是指依照()估量出来的价格。A.收益法B.市场比较法C.成本法D.路线价法参照答案:B68、房屋重新建筑成本中应包含A.利息、收益B.利息、收益、税费C.收益、税费D.利息、税费参照答案:B69、房屋的成本租金构成要素是A.折旧费、维修费、管理费、税金B.折旧费、维修费、利息C.折旧费、维修费、利息、税金D.折旧费、维修费、管理费、利息、税金参照答案:D70、以下不可以使用成本法进行估价的房产为A.学校B.军队营房C.纪念馆D.有特别价值的文物参照答案:D71、用节余法正确解析房地产市场行情,展望售价和开发成本时,应掌握房地产市场中相关A.数据信息B.资源状况C.原料状况D.资料状况做题结果:A参照答案:A72、基准地价系数修正法的基根源理是A.比较原理B.预期原理C.代替原理D.重置原理做题结果:C参照答案:C73、路线价估价法适合于同时对A.大批土地估价B.小部分土地估价C.小面积土地估价D.小块土地估价做题结果:A参照答案:A74、某房地产估计将来月租金纯收益为每平方米300元,该类不动产的资本化率为8%,总建筑面积为5000m2,出租率为80%,依据节余法,展望该不动产的总价为万元万元万元万元做题结果:C参照答案:C75、节余法估量待估不动产价格利息时,只考虑建筑开发费等三项,而暂不计利息的是A.专业费B.不行预示费C.地价D..租售费做题结果:D参照答案:D76、节余法在旧房地产中地价单独评估时,地价是房地产价格与房屋价格之A.和B.差C.积D.商做题结果:B参照答案:B77、土地交易资料不包含A.城市土地使用权出让价格资料B.城市土地所有权转让价格资C.征地费资料D.部署补贴费资料做题结果:B参照答案:B78、商业用地宗地地价修正系数表中不包含A.进深修正B.宽度修正C.使用年限修正D.公用设施齐备做题结果:D参照答案:D79、在基准地价修正系数法估价程序中,以下哪一种系数不用确立A.待估宗地修正系数B.待估宗地使用年期修正系数C.期日修正系数D.容积修正系数做题结果:C参照答案:80、以下案件适用定型式评估报告书的是A.特别估价案件B.综合评估案件C.特别估价案件D.一般的例行估价案件做题结果:B参照答案:B81、宗地价格评估报告的构成不包含A.送文函B.宗地估价技术报告C.附件和增补说明D.基准地价解析做题结果:D参照答案:D82、按预支总资本的必定比率计算收益,该比率常称作A.销售回报率B.预期回报率C.投资回报率D.最低回报率做题结果:C参照答案:C83、房地产利用成本法估价时,积算价格的基准时点是A.使用的时间C.购买的时间B.建筑时间D.估价时点做题结果:D参照答案:D84、假如确立比较事例宗地、地价每m2为800元,容积率为,待估宗地规划容积率为,则待估宗地容积率修正结果为做题结果:C参照答案:C85、影响房地产价格的要素平时有A..一般要素B.乡镇要素C.特别要素D.个别要素做题结果:D参照答案:D86、假如房地产市场条件正常和完美的状况下,在()的使用价值相同的土地,应拥有相同的地价标准。A.任何地域内B.相同城市内C.全国范围内D.同一市场供需圈内做题结果:D参照答案:D87、以下不属于影响房地产价格的建筑物个别要素有A.面积C.施工质量B.天气条件D.设施状况做题结果:B参照答案:B88、不属于德尔菲法特色的是A.匿名性B.一致性C.稳固性D.公开性做题结果:B参照答案:B89、用比较法选择比较实例进行估价时,以下哪项不吻合要求A.地址的近似性B.交易状况失常性C.物质的近似性D.时间的凑近性做题结果:B参照答案:B90、以下哪项属于房地产的收入A.经营收入B.毛收入C.潜伏毛收入D.潜伏经营收入做题结果:C参照答案:C二、多项选择题91、土地收益性的利用方式包含工业用地方式和A:商业用地方式B:商品住所用地方式C:机关用地方式D:宗教用地方式做题结果:A,B参照答案:AB92、区位理论除成本学派外,还有A:市场学派B:价格学C:行为学派D:竞争学派做题结果:A,C参照答案:AC93、直接影响土地级别界线地址的是A:单元划分B:定级单C:面积单元D:指标取样做题结果:A,D参照答案:AD94、估价报告应用拥有法律效劳的条件。A:注册房地产估价师盖章B:注册造价 工程 路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理 师盖章C:注册经济师盖章D:估价机构公章做题结果:A,D参照答案:AD95、出租型房地产的客观运营花费应包含A:利息B:生产花费C:管理费D:税费和保险费做题结果:C,D参照答案:CD96、成本法评估新建房地产价格时,新建房地产价格构成包含A:基础设施建设费B:开发成本C:折旧费D:获得土地花费做题结果:B,D参照答案:BD97、路线价法特别适合于对哪些类土地进行估价。A:标准地价确立B:土地课税C:土地使用权出让D:土地重划做题结果:B,D参照答案:BD98、用成本法的实质察见解计算建筑物的现值,其前提是A:要求估价人员拥有充分的判断技术B:.要求估价人员拥有实质操作经验C:要求被估对象为新建筑物D:要求被估对象为旧建筑物做题结果:A,B参照答案:AB99、房地合一的旧房地产重新建筑成本包含A:土地重新获得花费B:建筑物折旧费C:维修费D:建筑物重新建筑成本做题结果:A,D参照答案:AD100、以下会以致建筑物物质上的折旧的是A:使用磨损B:设计变化C:风吹日晒D:现行政策重要改变做题结果:A,C参照答案:AC101、按权属房地产价格可划分为A:所有权价格B:基准地价C:协议价格D:使用权价格做题结果:A,D参照答案:AD102、区位理论除市场学派外,还有A:成本学派B:价格学派C:行为学派D:评估学派做题结果:A,C参照答案:AC103、商业用地特别侧重A:交通运输条件B:收益状况C:人流量D:居住环境酣畅度做题结果:B,C参照答案:BC104、影响房地产价格的社会要素有A:人口、家庭规模B:经济发展、家产结构C:税收制度、地价政策D:治安状况、社会福利做题结果:A,D参照答案:AD105、利用间接成本法求取建筑物重新建筑成本的前提是A:旧建筑物所在地域有近似建筑物实质建B:旧建筑物同一供需范围内有近似建筑物实质设的各种花费的数据及明细建设的各种花费的数据及明细C:依据旧建筑物特色计算间接工程费D:依据旧建筑物特色计算直接工程费做题结果:A,B参照答案:AB106、节余法估价开发商购买土地时,确立该土地的最正确使用,相关部门对该土地规定了A:地块限制条件B:法律法规限制C:资源条件D:社会条件做题结果:A,B参照答案:AB107、房地产评估的特色主要有A:科学性B:实践和公正性C:个别性D:严肃性做题结果:A,B参照答案:AB108、在房地产估价实践中,应用预期收益原则的评估法有A:节余法C:开发法B:收益还原法D:价值法做题结果:A,B参照答案:AB109、房地产的收入分为A:经营收入B:毛收入C:潜伏毛收入D:有效毛收入做题结果:C,D参照答案:CD110、土地评估报告依据评估对象可分为A:估价结果报告B:基准地价评估报告C:宗地价格评估报告D:估价技术报告做题结果:B,C参照答案:BC111、以手下于房地产特色的是A:地址的固定性B:大批投资性C:保值、增值性D:有限性做题结果:A,B,C参照答案:ABC112、城市土地主管部门测算土地使用权出让金或地价款,其依据主若是A:用途、土地级别C:土地上附着物修建的日期B:土地上附着物的质量D:土地详尽地址及生熟程度、地价区段做题结果:A,D参照答案:AD113、路线价法在美国由来已久,主要的路线价法规有A:四三二一法规B:苏慕斯法规C:霍夫曼法规D:哈伯法规做题结果:A,B,C参照答案:ABC114、要素成比较较法应用需依照原则A:要素间一定可以成比较较B:要素间一定权重相等C:要素间一定多样复杂D:要素比较一定吻合逻辑性做题结果:A,D参照答案:AD115、市场比较法又可以称为A:投资法B:现行市价法C:原价法D:交易实例比较法做题结果:B,D参照答案:BD116、在目前廉租房的政策实行中,其租金水平低于准成本租金,构成花费是A:折旧费B:维修费C:税金D:管理费做题结果:B,D参照答案:BD117、以手下于折旧的求取方法的有A:单位比较法B:工科丈量法C:耐用年限法D:成新折扣法做题结果:C,D参照答案:CD118、投资回报率收益的计算基数包含开发费和A:规划设计费B:地价C:专业费D:税费做题结果:B,C参照答案:BC119、路线价法计算特别宗地条件如三角形地、街角地等的计算公式,宗地总价是路线价乘以深度百分率和A:临街深度B:临街长度C:临街高度D:临街宽度做题结果:B,D参照答案:BD120、依据我国目前的房地产市场状况,可用于基准地价评估的资料主要有A:土地交易资料B:土地拍卖资料C:建筑成本资料D:企业收益效益资料做题结果:A,D参照答案:AD三、论述题138、论述房地产评估报告的含义以及编制房地产评估报告的的目的。参照答案:答:房地产评估报告的含义:房地产估价的最后结果,是估价师供应给拜托估价方的“产品”,是拥有必定法律效劳的文件。(4分)编制房地产评估报告的的目的:①供应给拜托方吻合专业标准的评估结论,使拜托方及估价相关的其余各方认识估价工作的过程、依照、测算方法,从而理解估价结果的确定是估价人员以科学慎重的态度评估出来的,是有充分科学依照的,并且是在大批翔实资料的支持下得出的。(4分)②标志评估报告也是估价机构自己工作的需要。(3分)③整理本案件所涉及的资料并分类,输入计算机培训提升和交流的事例资料,也可作本机构今后代员培训提升和交流的事例资料,是相关估价管理机关学会对估价机构进行资质审察、年检及国土资源管理部门对评估成就确认存案是的必备资料。(4分)139、试述土地的个别要素对房地产价格的影响。参照答案:(1)区位:市中心区地址适中,商业集中,通畅度好,城市设施齐全故地价高;郊区状况相反,故地价很低(2分)(2)宗地面积一定适合、规模过大或过小都会影响土地功效的充发散挥,从而降低单位地价(2分)(3)形状不规则的土地,不便于利用,从而降低地价(2分)(4)地质条件越优地价越高;土地平坦,地价较高(2分)(5)容积率的高低取决于城市规划,容积越大,地价越高(2分)(6)用途不一样,地价不相等,一般来说,商业用地、住所用地、工业用地的地价是由高向低递减的(3分)(7)土地使用年期在年地租不变的前提下,年期越长,地价越高。(2分)140、试述区位理论对房地产估价的指导作用。做题结果:答:区位理论对房地产估价的指导作用表此刻:(1)区位条件是房地产估价的首要考虑要素。(2)宏观区位的差新奇使城市之间房地产价格的差异。(3)区位理论是城市土地分等定级的依照。(4)区位论是市场比较法的理论依照。参照答案:答:区位理论对房地产估价的指导作用表此刻:(1)区位条件是房地产估价的首要考虑要素。(3分)(2)宏观区位的差新奇使城市之间房地产价格的差异。(3分)(3)区位理论是城市土地分等定级的依照。(3分)(4)区位论是市场比较法的理论依照。(3分)四、计算题136、某写字楼套间建筑面积1,000平方米,使用年限30年,该写字楼每个月租金万元。据检查,该写字楼造价为3,000元/平方米,家具设施原值10万元,耐用年限10年,残值率2%。据相关规定,房地产税为年租金的12%,管理费为年租金的5%,修葺费为房屋原值的2%,保险费为房屋原值的3‰,资本化验室率为12%。试估量该写字楼的价格。参照答案:答:(1)年租金收入×12=30(万元)(2分)(2)计算年经营花费①房地产税=30×12%=(万元)(1分)②管理费=30×5%=(万元)(1分)③房屋原值=1000×3000=300(万元)(1分)④修葺费=300×2%=6(万元)(1分)⑤保险费=300×3‰=(万元)(1分)⑥家具年折旧费=10×(1-2%)÷10=(万元)(2分)⑦年经营花费=++6++=(万元)(2分)(3)年净收益==(万元)(2分)(4)该写字楼套间的价格=(万元)(2分)137、据检查,该建筑物的造价为2000元/平方米,家具设施原值4万元,耐用年限设定为10年,残值率为4%。依据相关规定,房地产税为年租金的12%,管理费为年租金的3%,修葺费为房屋原值的2%,保险费为房屋原值的3%。计算总运营花费。(确立资本化率是10%)参照答案:答:(1)房地产税=年租金×12%=54000×12%=6480(元)(1分)(2)管理费=年租金×3%=1620(元)(1分)(3)房屋原值=110×2000=220000(元)(1分)(4)修葺费=房屋原值×2%=220000×2%=4400(元)(1分)(5)保险费=房屋原值3%=220000×3%=660(元)(1分)(6)家具设施折旧额=4000×(1-4%)÷10=3840(元)(1分)(7)年总运营花费=6480+1620+4400+660+3840=17000(元)(1分)计算净收益:年净收益=年有效毛收入﹣年总运营花费=54225-17000=37225(元)(2分)确定资本化率:检查估价对象近似房地产的一般资本化率,参照银行贷款利率和该类房地产的风险水平,确立评估对象的资本化率为10%。(2分)计算房地产价格:据查,该房地产的耐用年限为60年,在估价时点房地产已出租使用2年,将来可获取净收益的年限为60-2=58年,应采纳净收益不变有限年限的公式计算:(1分)V=37225÷10%×[1-(1+10%)58]=(元)(2分)确立估价结果:依据估价对象的详尽状况,最后确立其1999年10月初的正常交易价格为37万元,约合每平方米建筑面积3364元。(1分)141、依据房地产市场资料不动产租金将来月租金纯收益为350元/m2,该类不动产资本化率为9%,总建筑面积为3500m2,出租率为78%,求开发不动产的总价。参照答案:五、简答题121、简述影响房地产价格的要素。参照答案:答:影响房地产价格的要素平时有:(1)一般要素。(2分)(2)城市里域要素。(2分)(3)个别要素。(2分)122、简述代替原则在房地产评估中的作用参照答案:答:(1)依照代替原则评估房地产价格时,在房地产同一供需圈内,可以经过检查近期发生交易的、与待估房地产有代替可能的房地产价格及条件,对待估房地产与已交易的房地产进行价格和条件的比较,从而确立待估房地产价格,所以代替原理是估价中比较法的理论基础;(3分)(2)代替原则也是重置成本法可以成立的依照,因为替代原则的存在,对可能重置的不动产,重置原价就成为其价格上限;(1分)(3)代替原则与收益还原法也有亲近的关系;(1分)(4)代替原则是房地产评估的重要原则之一,房地产价格是与有代替可能的其余房地产相互关系而形成的。(1分)123、试写出节余法评估不动产价格的基本公式。参照答案:节余法评估不动产价格基本公式:置土地价格,A—开发完成后的不动产价值,开发商合理收益,E—正常税费。(3分)124、简述房地产估价师的基本素质。V=A-(B+C+D+E)(3分)公式中:V—购B—整个项目的开发成本,C—投资利息,D—参照答案:答:房地产估价师的基本素质:(1)一定具备创新能力;(1分)(2)要有优异的知识结构;(1分)(3)要具备市场信息解析能力;(2分)(4)要具备较强的交际能力。(2分)125、简述区位理论对房地产估价的指导作用。参照答案:答:(1)区位条件成为房地产估价最首要考虑的要素;(1分)(2)宏观区位的差新奇使城市之间房地产价格的差异;(1分)(3)区位理论是城镇土地分等定级工作的依照;(1分)(4)区位理论是市场比较法的理论依照;(1分)(5)城镇土地分等定级成就进一步充分地租、地价分布模型完美了地租与区位理论(2分)126、简述市场价格与评估价格之间的关系。参照答案:答:(1)房地产的评估价格实质上是对市场价做出的估计,旨在使评估结果尽量与市场价相吻合。为此,在评估时应充分利用当地拥有代表性的市场资料;(2分)(2)在市场不健全或缺少市场价格的状况下,评估价格可以代表市场价。(2分)(3)评估价与市场价的另一个差异是,后者是一个客观存在的独一的价格,评估价则因不一样估价师在知识、经验等方面存在必定差异,评估的结果完整有可能不一致,但只要这些评估价凑近市场状况,依旧是合理、可用的。(2分)127、简述地租理论在房地产评估中的作用。参照答案:答:(1)地租理论是地价评估的基础。(1分)(2)级差地租理论是级差收益测算的依照,而级差收益测算是城镇土地分等定级和基准地价测算的依照和方法。(2分)(3)地租理论是收取土地使用税、费的理论依照。(2分)(4)可经过地租理论分析推导出地价分布。(1分)128、简述土地综合定级的基本程序。参照答案:答:(1) 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 拟定(1分)(2)资料采集与检查(1分)(3)权重确立及要素选择(2分)(4)土地定级单元的划分(1分)(5)级别测算及确立(1分)129、简述土地的特征。参照答案:答:(1)土地资源的有限性。(1分)(2)土地资源的不行代替性。(1分)(3)土地使用的可连续性。(1分)(4)土地自然性状的地域差异性。(2分)(5)土地域位的可变性。(1分)130、简述中房指数的应用价值。参照答案:答:(1)为各级政府拟定房地产发展的调控政策措施供应依照(2分)(2)为投资商供应比较正确的市场信息(2分)(3)为广大的花费者服务(2分)131、简述土地的社会经济属性。参照答案:答:土地的社会经济属性:(1)利用方式的多样性;(2分)(2)土地域位的可变性;(2分)3)土地使用潜力的有限性。(2分)132、简述比较地价与一般物价的不一样之处。参照答案:答:比较地价与一般物价的不一样之处:(1)地价是土地价格的简称,是土地经济价值的反响,是土地预期收益权益的购买价格,即地租的资本化。(2分)(2)我国土地实行国家所有和集体所有两种形式的公有制。城镇国有土地的地价是以土地使用权出让、转让为前提,一次性支付的多年地租的现值总和,是国家土地所有权在经济上的实现形式。(2分)(3)平时所说的物价其实就是生产价格,而生产价格是由部门均匀生产成本加上社会均匀收益构成的价格。生产价格就是价值的转变形态。(2分)133、简述房地产估价师的 职责 岗位职责下载项目部各岗位职责下载项目部各岗位职责下载建筑公司岗位职责下载社工督导职责.docx 和作用。参照答案:答:注册房地产(土地)估价师可以独立担当房地产(土地)估价任务,并有权在评估报告上签字,估价师不可以离开估价机构单独从事估价工作。(2分)评估报告一定有最少一名注册房地产(土地)估价师署名盖章才能奏效。(1分)还一定有所在估价机构加盖公章才有法律效劳。(1分)在评估报告上署名、盖章的估价师和加盖公章的估价机构,要对评估报告的内容及结论负责。(2分)134、简述房地产评估程序。参照答案:答:(1)受理评估业务,明确评估目的,认识评估对象,确立估价的时点;(1分)(2)初步选定评估方法:初步选定的方法与实质状况有很大出入,应依据实质状况进行合适的修正;(1分)(3)实地勘探与采集资料:是一项耗时较长,并且艰辛认真的工作。主要资料有估价对象的基本状况;对象所在地段环境或地域要素资料;对象同类的市场资料;相关的政策、法规和指标;(2分)(4)评估计算;(1分)(5)撰写房地产评估报告。(1分)135、资本化率的确定方法有几种?参照答案:答:(1)市场提取法(1分)(2)安全利率加风险调整值法(2分)(3)投资收益率排序插入法(2分)(4)复合投资收益率法(1分)
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