某物业管理公司南京公司工作流程图

目录管理工作流程图１．文件控制流程图２．记录控制流程图３．人员和培训管理流程图４．采购管理流程图５．物业效劳管理流程图６．顾客满意管理流程图７．不合格品〔效劳〕管理流程图８．业主投诉处理流程图安保工作流程图１．安保管理流程图２．物业管理部工作流程图３．安保主管工作流程图４．班长日检查工作流程图５．样板房安保员岗位工作流程图６．侧门岗安保员工作流程图７．巡楼安保员操作流程图８．业主搬迁操作流程图９．外来人员出入管理流程图１０．消防应急方案出来流程图１１．突发事件处理流程图１２．安保工作重大事项处置流程图１３．电梯困人处理流程图意外停电处理流程图意外停水处理流程图意外停气处理流程图１４．管理处火灾处理流程图１５．车库〔场〕岗位工作流程图１６．车库〔场〕收缴费管理流程图１７．车库〔场〕异常情况处置流程图１８．车辆冲卡处理流程图１９．可疑车辆出场处置流程图清洁绿化工作流程图１．清洁管理流程图２．清洁不合格处理流程图３．绿化管理流程图４．绿化不合格处理流程图５．清洁绿化主管检查流程图工程工作管理流程图１．根底设施和工作环境管理流程图２．机电设备管理流程图３．业主报修接待处理流程图４．消防报警信号处理流程图５．电梯故障处理流程图６．恒压变频生活供水系统操作流程图７．低压变配电设备维修保养流程图８．新接楼宇入伙管理流程图９．业主入伙手续办理流程图１０．房屋装修管理流程图１１．物业接收验收流程图１２．业主看房收楼流程图编号：ZH/NJ０５版号/状态：C/０发放号：中海物业管理南京公司工作流程图物业管理部日期：２００５年９月日质量管理部日期：２００５年９月日日期：文件受控章责任部门：物业管理部声明：未经许可，不得翻印。２００５年月日发布２００５年月日实施中海物业管理南京公司作业指导书文件号ZH/IB７.５-０-２００５版号/状态C/０标题物业管理效劳流程图页数第１页共１页１４采购及外包管理３０数据分析和改进２８不合格品(效劳)控制３０顾客满意效劳３１过程、效劳巡视１８入伙管理１７新楼楼宇接收２０根底设施工作环境２１清洁效劳２２绿化效劳２３安保效劳２６顾客财产管理２５延伸效劳２４突发事件处理２７监视测量装置１９房屋装修管理１３人员和培训管理１５标识管理１６小区１２审批、实施８编制、评审合同９签约１０组建管理处１１编制管理方案２新接物业筹划３非常规 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 开发４非招标文件５招投标文件６编制、评审标书７投标、中标１顾客需求中海物业管理南京公司作业指导书文件号ZH/IB-０-２００５版号/状态C/０标题文件控制流程图页数第１页共１页编写外来文件审核/评审来文登记分发范围批准审批分发号编号编号发放登记发放发放使用识别文件清单归档保管使用对外提供检查/平审提供更改更改实施评审归档作废文件批准保存标识更改状态销毁更换中海物业管理南京公司作业指导书文件号ZH/IB-０-２００５版号/状态C/０标题记录控制流程图页数第１页共１页表格设计审核外来记录标识编制成表使用传递汇集装订贮存/保护检索更改保存期销毁中海物业管理南京公司作业指导书文件号ZH/IB６.２-０-２００５版号/状态C/０标题人员和培训管理流程图页数第１页共１页培训方案申请年度培训方案批准组织实施内部培训外部培训培训档案过程监视中海物业管理南京公司作业指导书文件号ZH/IB７.４-０-２００５版号/状态C/０标题采购管理流程图页数第１页共２页一、供方评价控制流程图供方初选采购物品、劳务分类A类物品、劳务〔关键物品〕B类物品、劳务〔公司统一采购〕C类其他物品供方评价、选择集体评价直接评价不作评价评价准那么符合判定不录用采取措施编录合格供方目录审批、发布过程控制改进供方从新评价重新评价准那么符合判定不重新录用采取措施编录新合格供方目录中海物业管理南京公司作业指导书文件号ZH/IB７.４-０-２００５版号/状态C/０标题采购管理流程图页数第２页共２页二、采购控制流程图物品需求方案采购方案初审、会签劳务采购申请审批采购实施直接采购合同、协议采购验证进货现场验证进货验证劳务验证劳务合格判定物品合格判定入库退货备案整改中海物业管理南京公司作业指导书文件号ZH/IB７.５〔５〕-０-２００５版号/状态C/０标题安保管理流程图页数第１页共１页安保员根本要求标准及规程培训上岗车辆管理物业监控消防平安封闭管理指示标识进出停放出租车管理监控中心安保监控巡逻巡视执行法规消防设施检消防工作检消防训练状态标识封闭时间人员管理监控跟踪物品管理交接班工作交接班要求设备、工作交接未到岗安排安保工作检查各级人员检查主管工作汇报中海物业管理南京公司作业指导书文件号ZH/IB７.５〔５〕-２-２００５版号/状态C/０标题物管部工作检查流程图页数第１页共１页根据年初工作方案，物管部每月对公司各管理处工程、安保、清洁绿化工作进展全面检查。在管理处有关人员陪同下，依据检查工程和标准进展检查。检查时，检查人须认真记录发现的问题，交当值人员确认签字。检查完毕，检查人将检查结果向管理处领导通报，并由领导签字确认。如问题较多，管理处需复印一份存留整改。月度检查工作完成后，检查人将结果进展汇总，提交部门办公会讨论评分，此后拟发通报，提交部门经理审核。部门经理核签后，报主管领导审核。主管领导审签后，返回部门。部门再将 材料 关于××同志的政审材料调查表环保先进个人材料国家普通话测试材料农民专业合作社注销四查四问剖析材料 送行政公关部报总经理，总经理审签后，由行政公关部负责编号、排版、打印、发放，社区环境管理部备存一份。组织部门人员，根据检查结果并结合检查标准进展量化评分。管理处按照通报的内容及时组织整改，于收文后一周内，将整改情况以书面的形式反响物管部。将管理处反响的整改情况进展整理归纳，为下季度检查时进展复查提供依据。对能够解决而未解决的问题须作好记录，在下一次评分时增加扣分值，并提出处理意见。中海物业管理南京公司作业指导书文件号ZH/IB７.５〔５〕-３-２００５版号/状态C/０标题安保主管工作流程图页数第１页共１页目的：检查、监视岗位安保员工作情况；全面贯彻、落实公司各项规章制度；及时发现工作中出现的问题并采取整改措施；为量化考核提供依据。日：对各岗位安保员工作情况不定时〔至少〕检查一遍；组织安保员对各装修点进展检查；对小区平安、消防设施和员工宿舍、岗亭的内务卫生、清洁绿化情况进展检查；及时处理突发性事件，且做好记录，重要情况及时上报；整理归纳档案资料；组织车管员对当班期间收取的停车费现金进展日结算。周：组织召开一次班长会议，传达落实有关会议、工作部署；布置各班召开一次班务会；组织两次军事训练，两次时事政策或业务学习；至少组织一次查夜。十天：催促中班的护卫员对小区红外线对射系统进展一次全面检查，并作好记录，通知维修班进展修复。每月：对小区各巡更点进展一次全面检查；参与管理处组织的消防工作检查，发现问题及时纠正；月末对全月工作情况进展一次检讨，拟定下月工作方案；对表现优秀或违纪的安保员进展表彰、处理，并整理、归档、上报。季度：组织进展安保员季度训练考核；进展一次消防出水演戏；组织安保员开展一次文化体育活动。半年：拟制半年 工作总结 关于社区教育工作总结关于年中工作总结关于校园安全工作总结关于校园安全工作总结关于意识形态工作总结 。一年：组织管理处安保员参加公司组织的消防演习；年底利用一周时间，对安保员全年工作进展总结、评比、表彰、奖罚，制定翌年工作规划。中海物业管理南京公司作业指导书文件号ZH/IB７.５〔５〕-４-２００５版号/状态C/０标题班长日检查工作流程图页数第１页共１页班长、副班长１、提前一刻钟到岗；２、整理着装，集合整队；３、队列训练１０分钟；４、提出工作要求，安排当班工作；５、带队前往各岗，完成交接班。１.每小时巡查各岗位一次，同时负责临时顶班；２.对各岗位的值班、值勤情况进展认真检查；３.对值勤过程中本班发生的事件、问题要及时处理并做好记录；４.对管理处新制定的规定和要求，以及下一班应当注意的事项，要认真做好书面交接。１.处理问题的根本原那么：.依法办事，执行规定，不徇私情，以理服人；２.处理业主之间的纠纷应当遵循的根本 方法 快递客服问题件处理详细方法山木方法pdf计算方法pdf华与华方法下载八字理论方法下载 ：分清是非，耐心劝导，礼貌待人和坚持可散不可聚，可解不可结，可顺不可逆，可缓不可急。大堂岗巡逻岗监控中心车库岗大门岗１.交接班是否认真验收并签字确认；２.出现报警信号时能否及时发现并采取正确处置方法；３.室内有无存放易燃易爆等违禁品；４.是否有用值班室的消防处理个人事务；５.室内是否保持肃静整洁，值班员是否尽职尽责；６.录象带是否按时更换，认真保管。上岗证；７.收费时有无不给票据或乱收费的情况。敏捷。１、维持门岗交通秩序，保证道口畅通无阻；２、对进出小区停车场的车辆是否进展核对、检查、刷卡、登记；３、是否仔细观察进场车辆，有损坏时提醒车主并记录；４、是否提醒车主〔驾驶员〕进场后按规定路线行驶、泊车；５、对门岗附近泊车.摆摊者是否进展劝阻；６、私家车位是否严格控制外来车辆进入；７、是否按规定标准收取费用，并出具票据；８、交接是否明确；９.在发卡或收卡过程中是否使用文明用语；１０、是否按规定着装并佩戴车场管理员上岗证。１、交接班记录有无交接清楚并签字确认；２、责任区内公共设施是否完好；３、责任区内有无闲杂可疑人员；４、小区内的车辆是否完好.有无乱停乱放；５、小区内的绿化地带有无人员践踏；６、礼仪礼节是否到位；７、每班按要求巡楼二次；８、楼层内有无其他异常情况；９、其他平安隐患；１０、值班人员仪容仪表是否符合要求；１１、对业主、住户反映的问题和投诉是否进展记录并处理。准时交接班，班长或副班长对当值情况进展讲评后，整队带回。中海物业管理南京公司作业指导书文件号ZH/IB７.５〔５〕-１３-２００５版号/状态C/０标题样板房安保员岗位工作流程图页数第１页共１页执行交接班根本要求；按时接岗检查岗位设施、设备情况；礼貌接待来访客人，谢绝可疑、衣冠不整人员入内；雨天在醒目处设立“小心地滑〞立牌，并对雨具进展保管；按要求及时填写记录；按规定时间开、关岗位照明灯具；遇紧急情况按突发事件处理程序执行；中海物业管理南京公司作业指导书文件号ZH/IB７.５〔５〕-１６-２００５版号/状态C/０标题侧门岗安保员工作流程图页数第１页共１页根据交接班要求进展交接班；岗位内设施、设备情况检查；执行车库场管理规定，检查易然易爆物品、对闲杂人员制止入内；来访人员进展确认，征得业主同意前方可放行，并记录；填写车辆进出登记表；来访登记表；值班记录；定时开启、关闭岗位照明；遇紧急情况执行突发事件处理程序；中海物业管理南京公司作业指导书文件号ZH/IB７.５〔５〕-２０-２００５版号/状态C/０标题巡逻岗安保员操作流程图页数第１页共１页地面、车库(场)巡逻〔每班２次〕小区外围检查〔每班１次〕楼层、地下室巡逻〔每班至少巡查２次〕小区围墙护栏检查；小区外围红线以内地面完好情况检查；小区围墙路灯完好检查。乘电梯到天台，从天台走后楼梯至地下室，每５层到巡更点巡检１次：１、看：公共照明情况、电梯按钮、火险隐患、可疑人员及物品、装修、公共设施、卫生、住户防盗门、跑水、地下设备房等；２、嗅：煤〔油〕气、异常气味等；３、听：超时装修、住户室内异常响动、求助声等；４、问：盘问可疑人；５、作：发现问题及时做出相应的反映。指挥车辆慢行、有序停放；检查车况，填写记录；３、维护管区内正常秩序；４、巡查公共设施、场地、建筑；５、每１０天对红外对射系统功能进展一次检查。１、填写QR７.５〔５〕-１？巡楼记录本？；２、填写QR-５？车库〔场〕车位检查表？；维修班或管理处班长巡逻〔接班后巡查各岗位一遍，后每２小时巡查各岗一次〕，每周抽查？巡楼记录表？３次，覆盖率为１００％。紧急或重大情况的处置参见：ZH/QMP７.５〔６〕？突发事件处理程序？。中海物业管理南京公司作业指导书文件号ZH/IB７.５〔５〕-２５-２００５版号/状态C/０标题业主搬迁物品操作流程页数第１页共１页业主、住户迁入大件物品搬出入伙老业主转让，新业主入住。搬家工人登记、搬入办理入住手续新业主将入住通知单交大堂〔道口〕验证，迁入。易燃易爆、有毒有害物品禁入。业主持有效身份证件到管理处，或效劳中心办理？出门证？。搬家工人登记、搬出通知巡逻岗检查有无损坏公物情况，如有那么令其修复业主、住户临时搬出大件物品，须提前到管理处办理？出门证？，由大堂〔门岗〕安保员核对业主、住户或受委托搬运人身份、证件，按照？出门证？清点、核对搬出物品数量；通知巡逻护卫检查有无公共设施损坏情况；业主、住户或受委托搬运人签字；放行；值班护卫作好记录，在？出门证？上签字；？出门证？留存。周五前交回管理处。迁出〔同“大件物品搬出〞程序〕核对搬家工人退场情况大堂〔大门〕岗每周五下午１７：３０前将各类？出门证？上交管理处备存。中海物业管理南京公司作业指导书文件号ZH/IB７.５〔５〕-２６-２００５版号/状态C/０标题外来人员出入管理流程图页数第１页共１页作业人员出入装修作业人员送货、送餐、送票等效劳人员检查施工许可证和出入证制止入内用对讲机与业主、住户联系确认拒绝无同齐做好必要的解释工作，请其出示有效证件，在？来访登记本？上做好记录意全视情况由自己观察或通知其他人员提供信息开启电子门锁，准许进入如有疑问通知巡逻人员跟踪监视，通知监控中心注意监视及录像，报告班长或管理处作业完成，离开大厦疑点排除或处理完毕做好相关记录中海物业管理南京公司文件号ZH/IB７.５(５)-３１-２００５作业指导书版号/状态C/０标题消防应急方案流程图页数第１页共１页根据报警数据确定报警地址消控中心向１１９消防报警，翻开应急播送通知相应楼层有序撤离向公司领导报告总值班、管理处负责人、班长急赴现场指挥，呼叫机动安保，值班电工急赴现场。确定火灾情况，向监控中心、总值班或管理处报告。火警苗子确定情况,向消控中心总值班报告值班人员呼叫班长,巡逻人员到现场查看火灾总值班、管理处负责人、班长急赴现场指挥，呼叫机动安保，值班电工急赴现场。误报查明误报原因向消控中心报告安排值班电工切断失火房间电源，关闭煤气消控中心消除报警信号，仪器复位。安排值班电工切断失火房间电源。关闭煤气成立救火领导小组，统一指挥，各大堂、门岗安保员坚守岗位，其余人员抢救生命财产救火完毕，保护现场，维护秩序，协助调查动用大楼消防设施自救灭火，组织维持秩序动用大楼消防设施自救灭火，组织维持秩序，等待公安消防车到来。中海物业管理南京公司作业指导书文件号ZH/IB７.５〔６〕-０-２００５版号/状态C/０标题突发事件处理流程图页数第１页共１页治安事件赶赴事发现场查清情况报警、报告控制电梯救护伤员配合侦查工作交通事故赶赴事发现场封锁保护现场报警报告救护伤员配合调查突发事件分类紧急停电紧急停电后管理处操作各工种票回复送电后维修工操作岗位恢复工作公告原因记录过程监视火灾报警报告紧急通报疏散救护自救灭火防烟排烟平安戒备设施保障电梯关人接警抚慰被困人通知电梯班盘动放人抱歉抚慰其他中海物业管理南京公司作业指导书文件号ZH/IB７.５〔６〕-３-２００５版号/状态C/０标题安保工作重大事项报告处置流程图页数第１页共１页管理处领导迅即到出事现场，通过内部或外部了解事件发生的真实情况。协助业主通知公安机关或相关部门，控制事态开展。安保主管必须在第一时间将事件性质、目前事态、请求公司帮助的事项及时与物管部取得联系，随后在规定时间内，将事件性质、发生经过、结果以及对责任人的处理意见填写在？突发事件记录表？上，报告所物业管理部。物业管理部接到书面材料后，派人到管理处调查事件的详细情况，分析原因、后果，协助管理处做好防范工作。调查人须将调查结论实事求是报告部门经理。部门经理根据管理处的书面报告和调查人的报告，提出处理意见报公司主管领导。如有典型意义，组织拟发通报或召开安保主管工作会议，防止类似情况再次发生；及时修改文件下发。公司主管领导审批后反响到物业管理部的材料，复印三份，分别由物管部、人力资源部、管理处备存一份。人力资源部，或管理处接到审批文件后，按照公司领导批示，对相关责任人进展处分。及时记录、整理、汇总、存档有关资料中海物业管理南京公司作业指导书文件号ZH/IB７.５〔６〕-８-２００５版号/状态C/０标题电梯困人处理流程图页数第１页共１页发现电梯因故障困人通过电梯对讲善言抚慰乘客，稳定情绪，告知故障正在处理中，不要强行开门及触动电梯内按钮通知电梯维修工报告班长或管理处被困者内如有小孩、老人、孕妇或出现人多供养缺乏的情况需特别留意，必要向消防人员或急救中心求救救出被困者如有不适者询问被困者情况，表达歉意及抚慰立即送往医院观察、救治记录事件开场到完毕时间，详细情形及维修人员、消防员、救护人员到达和离开时间，由管理处组织对被困人员进展探望。中海物业管理南京公司作业指导书文件号ZH/IB７.５〔６〕-９-２００５版号/状态C/０标题管理处火灾处理流程图页数第１页共２页报警消防监控中心通知巡逻赴现场验证是否火警NO通知班长及管理处YES火警现场５分钟内能否扑灭物业管理部到现场。YESNO清扫现场、进展总结警铃报警、紧急集合员工、组织疏散业主、住户和抢险救灾工作向领导汇报拨打“１１９〞派人到道口迎接消防队公司领导物业管理部带车去现场运送伤员向消防队领导汇报中海物业管理南京公司作业指导书文件号ZH/IB７.５〔６〕-９-２００５版号/状态C/０标题管理处火灾处理流程图页数第２页共２页承受消防队统一指挥调查处理事故看望伤员清扫现场中海物业管理南京公司作业指导书文件号ZH/IB.４-２-２００５版号/状态C/０标题车库〔场〕岗位工作流程图页数第１页共１页一、认真履行交接班制度，对上一班交待的工作进展跟踪落实二、认真检查车场车辆停放及运行情况，车辆进场时仔细检查是否受损熟悉长住卡的车主、车型、车牌号，并按规定指挥泊车，制止占用他人车位。发生漏油、漏水的情况应设法告知车主，并通知清洁人员到场清理。在巡查过程中发现车门未锁，应立即联系车主并暂时代车主看管好车内物品，防止丧失。如遇两车相撞造成事故，护卫员及时到场维护秩序，立即通知领班到场，并通知车主双方自行解决。三、正确导引、指挥车辆进入车场，制止大型客货车、装载有易燃、易爆等危险品的车辆进入停车场，确保车辆不乱、不碰、不堵塞交通，秩序井然。四、劝阻闲散人员不准进入地下车库，阻止车辆逆行或随意停放五、按时开关车场照明，保证车场足够的照明光度，负责做好车场节能工作。六、检查车场内消防设施设备和器材，假设发现灭火器已过期或设备故障，及时联系工程部更换或到场维修，并做好记录。七、服从领班的工作安排，配合其他岗位做好车场管理工作。中海物业管理南京公司作业指导书文件号ZH/IB.４-４-２００５版号/状态C/０标题停车库〔场〕收缴费管理流程图页数第１页共１页业主、住户提出办理停车卡申请签订？停车位租赁协议？提交能证明车辆归属的有效证件签订？免费停车协议？车管员借XX元作周转备用金整理停车卡资料出口收费员限领一本定额发票并作好记录。收费车管员辞工、调岗、探家时，将周转备用金、发票、停车费收入及？日当班收入统计表？一并交清每月４日收银员向公司财务部报上月的？停车场经营情况月报表？收费员带发票存根、废发票和停车费收入和？日当班收入统计表？到财务室缴费，财务室出具收据下班时安保主管组织日结算，填写？日当班收入统计表？５日前将当月停车卡办理情况整理成表张贴在车场岗亭财务人员每月至少两次到停车场检查，填写？停车场收费情况抽查表？对出入车辆按规定计时收费停车场出入规定程序操作配备停车场出入登记卡缴纳停车位月租费并核准缴费清单办理停车月卡或免费停车卡租赁免费停车卡审核同意后复印证件存留每月５日输入、调整电脑数据用完一本定额发票及时缴费领发票中海物业管理南京公司作业指导书文件号ZH/IB.４-６-２００５版号/状态C/０标题车库〔场〕车辆异常情况处置流程图页数第１页共１页加强停车场车辆、交通的工作管理车场安保员发现异常情况及时赶到事故现场，查明原因车门、窗未上锁车辆失火车辆故障车辆被撞、被刮报告安保主管，组织安保员灭火，火势无法控制时，按？灭火应急规程？操作。１.通知班长或巡逻安保到场；２.通知监控中心对现场实施监控。报告安保主管、通知当事车主到场。联系汽修厂，协助车主做好善后工作协助相关部门进展受损财产清点及理赔工作。如车主未能到场，可采取措施将门锁上，加强看护将车推至平安地带，防止阻塞车场交通组织安保员到场给予帮助。协商未果，可拨打“１１０〞报警处理到管理处办理手续，及时联系受害车主车主到场，双方自行协商解决要求肇事驾驶员书写事故经过，交押金通知车主及保险公司到场。查明情况，妥善保管贵重物品抢救受伤人员，疏散围观群众。安排安保员看管好车辆假设车主未能到达现场了解事故原因，阻止肇事驾驶员脱逃。密切跟进，及时向上级领导反响事态开展变化情况。处理完毕后，整理资料上报并归档存留。中海物业管理南京公司作业指导书文件号ZH/IB.４-８-２００５版号/状态C/０标题车辆冲卡处理流程图页数第１页共１页车辆冲卡出场车场出口岗车管员及时记录冲卡车辆的车型，车牌号，颜色及逃走方向。领班到场了解情况，通知监控中心保存事故现场录像。通知管理处主要领导到场处理，确定车辆冲卡原因盗抢冲卡冲〔撞〕闸驾驶员因生理原因导致车辆失控因车辆故障导致冲(撞)闸拨打“１１０〞报警，向公司领导报告查找并通知车主到场向班长、护卫主管报告协助公安人员破案，询问目击者、证人，组织取证责成事故车主对车场被毁设施进展赔偿按领导要求做好善后工作，做好值班记录值班记录采取整改措施，继续跟进，发现新的情况及时报告中海物业管理南京公司作业指导书文件号ZH/IB.４-９-２００５版号/状态C/０标题发现可疑车辆出场处置流程图页数第１页共１页车场安保员发现神色紧张、可疑人员欲开车出场及时跟踪、观察、确认开车人员，留意车辆车况是否受损通知出口岗车管员做好平安预防工作出口岗车管员认真核对开车人员的身份，是否凭月卡出场，检查车辆行驶证、驾驶证与车主之间的关系。有盗车嫌疑车辆更换驾驶员立即通知班长、巡逻安保员到场增援，注意自我保护记录驾驶员姓名，做好值班记录，向下一班交待清楚。将犯罪嫌疑人扭送公安机关，通知车主到场核查清楚，平安放行中海物业管理南京公司作业指导书文件号ZH/IB-０-２００５版号/状态C/０标题顾客满意管理流程图页数第１页共１页顾客满意信息获取业主投诉业主报修回访业主满意率问卷调查接待处置回访抽样回访发放回收回复统计分析改进过程监视中海物业管理南京公司作业指导书文件号ZH/IB８.３-０-２００５版号/状态C/０标题不合格品〔效劳〕管理流程图页数第１页共１页不合格识别不合格效劳进货不合格品标识隔离性质判别不合格效劳性质进货不合格品性制严重不合格轻微、一般不合格合格不合格处置意见处置意见审批处置实施让步承受不合格效劳进货不合格品拒收整改、返工让步使用教育、批评经济、行政处分验证纠正/预防措施报告中海物业管理南京公司作业指导书文件号ZH/IB７.５〔３〕-０-２００５版号/状态C/０标题清洁管理流程图页数第１页共１页管理处方案物管部方案员工根本要求工作内容共用部位清洁垃圾房清洁外墙清洗蓄水池清洗门前清洁三包清洁设备维护清洁状态标识清洁工作检查清洁工作汇总过程监视中海物业管理南京公司作业指导书文件号ZH/IB７.５〔４〕-０-２００５版号/状态C/０标题绿化管理流程图页数第１页共１页绿化养护方案审核、审批月工作方案员工根本要求工作内容室外绿化养护作业时间躲避农药平安使用室内绿化养护机具使用维护更新、改造沟通与检查检查、汇总过程监视中海物业管理南京公司作业指导书文件号ZH/IB７.５(３)-２２-２００５版号/状态C/０标题清洁不合格效劳处理流程图页数第１页共１页清洁不合格轻微不合格一般以上不合格填写检查记录填写检查记录现场进展整改填写？不合格效劳处置单？对整改进展验证现场进展整改合格不合格对整改进展验证填写记录合格不合格填写记录中海物业管理南京公司作业指导书文件号ZH/IB７.５(４)-１５-２００５版号/状态C/０标题绿化不合格效劳处理流程图页数第１页共１页绿化不合格轻微不合规格一般以上不合格填写检查记录填写检查记录现场进展整改填写？不合格效劳处置单？对整改进展验证现场进展整改合格不合格对整改进展验证填写记录合格不合格填写记录中海物业管理南京公司作业指导书文件号ZH/IB７.５(４)-１６-２００５版号/状态C/０标题清洁绿化主管检查流程图页数第１页共１页中海物业管理南京公司作业指导书文件号ZH/IB６.３～６.４-０-２００５版号/状态C/０标题根底设施和工作环境管理流程图页数第１页共１页根底设施识别维修工根本要求房屋共用部位、共用设施管理公用设备、效劳器具管理安保巡逻检查维修工巡视检查楼检房屋完好检查维修及处理申购管理标识封存、报废使用与保养检查故障、维修工作环境过程监视中海物业管理南京公司文件号ZH/IB６.３-２-２００５作业指导书版号/状态C/０标题机电设备管理流程图页数第１页共１页设备接收、验收首次清洁、保养建立设备台帐设备标识资料存档登记设备编号 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 上墙设备运行日常保养设备故障维修、记录设备报废中海物业管理南京公司文件号ZH/IB６.３-４-２００５作业指导书版号/状态C/０标题业主报修接待处理流程图页数第１页共１页接待业主/上门报修；填写？业主委托维修单？，并说明收费标准；安排维修工上门维修；业主签字确认，并收取相关费用；一时难以维修向管理处汇报，并向业主说明情况；工程主管现场检查，确认；向管理处汇报，提出解决方案；管理处接待员按要求及时回访，填写记录；中海物业管理南京公司文件号ZH/IB６.３-１７-２００５作业指导书版号/状态C/０标题消防报警信号处理流程图页数第１页共１页主机声光报警查看主机显示故障报警火警报警查明事故原因确认位置报修现场查看排出故障误报火灾确认见ZH/IB７.５〔６〕？管理处火灾处理流程图？正常运行复位中海物业管理南京公司文件号ZH/IB６.３-２０-２００５作业指导书版号/状态C/０标题电梯故障处理流程图页数第１页共１页确定有无被困人员电梯运行电梯故障无有通知维修人员平安防护见ZH/IB７.５〔６〕-８-２００５？电梯困人处理流程图？排出故障运行中海物业管理南京公司文件号ZH/IB６.３-２２-２００５作业指导书版号/状态C/０标题恒压变频生活供水系统操作流程图页数第１页共１页开通电源检查电源电压是否正常否查明原因，维修、处理正常重新设定数据否检查相关数据是否正常正常确认水池有水确认给水阀翻开排出气体控制开关设定自动，水泵工作有检查水泵内是否有空气否检查压力表数据是否正常无正常查明原因，维修，恢复工作正常运行中海物业管理南京公司文件号ZH/IB６.３-２７-２００５作业指导书版号/状态C/０标题低压变配电设备维修保养流程图页数第１页共１页填写倒闸操作票管理处主任审批人员准备工具准备标识牌准备实施维修按时拉闸断电验证确实无电做好接地线维修完毕、检查拆掉接地线、标牌按时合闸送电填写维修记录中海物业管理南京公司文件号ZH/IB７.５〔１〕-１-２００５作业指导书版号/状态C/０标题新接楼宇入伙管理流程图页数第１页共２页管理处组建入伙前３个月组建管理处，主任、工程主管、助理员、维修等人员假设干进场，入伙前１个月所有人员配齐。落实管理用房：包括物业办公用房、员工更衣室、工具房、仓库、业委会用房等。编制物品采购方案：包括材料、工具、用品、服装等，报批后根据采购程序适时采购。人员培训：从管理处成立之日起，开场对新进员工安排培训，具体见：QMP６.２？人员和培训管理程序？入伙准备入伙资料编制、委托方确认：①交房手册；②业主临时公约；③承诺受；④业主资料登记表等。工程技术人员提前３个月到场，参与设备调试，了解设备原理、性能，熟悉水、电、气管道线路的铺设位置及走向。制定、执行收楼验收方案，详见：ZH/IB-２？物业接收验收管理程序？、ZH/IB８.２.３-３？物业接收验收流程图？。公用事业单位联系，、有线开通安装，煤气开户及通邮等事项。入伙展开“开荒〞工作：入伙前１个月入住小区，对小区进展全面清洁，逐幢、逐层、逐户清理、清洁工作，见？清洁标准？主动联系走访街道办事处、警署等政府办事机构和部门进展沟通，协调关系。提前１５天联合发出“入伙通知〞，包括：①入伙流转单；②入伙手续办理流程图；③入伙收费一览表等。中海物业管理南京公司文件号ZH/IB７.５〔１〕-１-２００５作业指导书版号/状态C/０标题新接楼宇入伙管理流程图页数第２页共２页入伙实施入伙场景布置：①室外花卉摆设、景观布置；②导向路标设置、引导人员安排；③室内环境布置，实行地产、物业、银行联合办公；入伙手续办理：①入伙资料发放；②填写登记表；③交纳相关费用；④签署“承诺书〞具体见ZH/IB７.５〔１〕-２？业主入伙手续办理流程图？。业主收楼交接：由物业维修人员陪同业主到现场看房收楼，具体见：ZH/IB-４？业主看房收楼流程图？。楼宇交接完成后，由文员负责进展交楼登记工作，填写记录QR７.５〔１〕-３？交楼统计表？。中海物业管理南京公司作业指导书文件号ZH/IB７.５〔２〕-０-２００５版号/状态C/０标题房屋装修管理流程图页数第１页共１页装修宣传、指导制定相关制度口头告知业主张贴公告装修前管理装修申请图纸审核签订装修协议办理出入证装修施工管理装修时间控制防火平安控制巡视监视检查垃圾清运控制共用部位防护违规处理过程监视中海物业管理南京公司文件号ZH/IB８.２.３-３-２００５作业指导书版号/状态C/０标题物业接收验收流程图页数第１页共２页一、实物局部验收：开展商通知物业公司约定验收时间开展商、承建商、物业公司组成验收小组物业共用部位、共用设施设备验收房间内部设备设施验收对机电设备、公用建筑/小型设施、室外给排水等逐项验收交接，填写记录：QR-７？工程工程交接表？〔详见附表１-１７〕。对房屋建筑、给排水、电气等每间、每项、每个逐项检查验收，填写记录：QR８.２.３-８？房屋交接检查表？。物业公司接管缺陷登记，填写记录QR８２.３-９？整改工程验收表？N确认检查结果由施工方对缺陷局部进行整改。Y施工方、管理处对整改项进展验证，填写记录：QR-９？整改工程验收表？。填写记录：QR-１０？房屋交接验收单？；QR８.２.３-１１？工程资料移交清单？；QR８.２.３-１２？房屋共用部位及设施移交清单？；QR-１３？房屋附属设施设备移交清单？。注：１。经初验同意接收的楼宇，不等于楼宇质量完全符合国家及设计标准，开展商不能排除承担整改质量缺陷的责任；２．在相关规定的保修期完毕时，经过物业公司认可后才能向施工单位支付保修金。中海物业管理南京公司文件号ZH/IB８.２.３-３-２００５作业指导书版号/状态C/０标题物业接收验收流程图页数第２页共２页二、资料局部移交：开展商、承建商、物业公司组成资料验收小组列出移交文件清单根据文件清单内容对资料逐项进展移交产权资料：a工程批准文件b用地批准文件c建筑执照d业主清册等(见QR-１１？工程资料移交清单？)市府验收合格资料：a工程竣工验收书b消防工程验收合格证c小区综合验收合格证d用电许可证e电梯使用合格证f供电协议书g电视共用天线合格证h用水审批表i水费收缴合同书等。〔见？清单？〕工程技术资料：a建筑、构造等工程全套竣工图纸及公用设备说明书、调试报告等。b地质勘察报告；c工程合同及开、竣工报告；d工程预决算分项清单；e工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)；f隐蔽工程验收记录；g沉降观察记录及其沉降观察点布置图；h钢材、水泥等主要材料的质量保证书；i水、电、空调、电梯等设备及卫生洁具的检验合格证；j机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录等〔见？清单？〕。缺陷登记，填写记录：QR-１１？工程资料移交清单？交开展商N确认检查结果Y移交物业管理公司注：资料移交最迟在地产商将楼宇资料报送市档案馆的同时，移交一份到物业公司存档。中海物业管理南京公司文件号ZH/IB８.２.３-４-２００５作业指导书版号/状态C/０标题业主看房收楼流程图页数第１页共１页业主持“流转单〞由维修人员陪同到现场查验建筑情况：如墙面、顶面、门、窗等。配置的设备设施：如水、电、气、、有线等，及其他设备、装饰情况等。抄录水、电、气表读数。填写记录：QR７.５〔１〕-２？交接维修记录？N填写记录：QR７.５〔１〕-１？楼宇接收记录？Y？记录？交施工方安排整改，约定完成时间物业、业主对整改局部验收，签字确认。业主签字确认钥匙移交中海物业管理南京公司文件号ZH/IB７.５〔１〕-２-２００５作业指导书版号/状态C/０标题业主入伙手续办理流程图页数第１页共１页提前１５天向业主发出入伙通知书，约定入伙时间；到收楼处领取收楼通知书，按“入伙流转单〞办理入伙手续；到售楼处办理付费及银行按揭手续；业主持“入伙流转单〞“收楼通知书〞到物业管理处办理入伙收楼手续；地产公司物业公司管理处物业公司接待Ⅰ处接待Ⅱ处接待Ⅲ处审核业主资料：①费用交纳情况；②按揭手续办理情况；③相关部门人员签字、盖章情况；④“收楼通知书〞情况；⑤“购房合同〞持有情况；填写业主资料登记表复印业主身份证、存档向业主发放各类管理性文件：①业主公约；②住户手册；③效劳指南；④签属“承诺书〞；缴纳相关费用：①预付３个月管理费；②预付装修垃圾清运费；③代收费用；④其他；上述手续办理完成后，由财务人员在“流转单〞上盖章，业主持“流转单〞进入ZH/IB-４-２００５程序；