某地产营销策划提案

精品(jīnɡpǐn)文档第一页，共51页。精品(jīnɡpǐn)文档第二页，共51页。第一(dìyī)部分市场概况第三页，共51页。►价格增幅减缓(jiǎnhuǎn)►销量稳中有降第四页，共51页。截至2006年7月底，武汉房屋(fángwū)销售均价一直在3600元/平方米左右徘徊，销量与去年同期大致持平。受房产新政影响，上半年全市住宅施工面积1700万平方米，比去年同期下降4.65%；新开工住宅面积518.5万平方米，同比下降5.41%。上半年楼市(lóushì)：第五页，共51页。市场(shìchǎng)现状：价格上涨速度减缓(jiǎnhuǎn)，成交量平稳中走低第六页，共51页。武汉别墅市场(shìchǎng)分析第七页，共51页。武汉别墅(biéshù)市场经历的三次热潮：第一次热潮：上世纪九十年代初的开发(kāifā)热第二次热潮：2000-2002少量别墅成功开发(kāifā)形成的热潮第三次热潮：2003年发起的山水别墅大盘化第三次热潮从开发规模、持续时间而言都大大超过前两次，并且(bìngqiě)逐渐显现出板块、纯粹、独栋的发展趋势第八页，共51页。2006年武汉别墅市场(shìchǎng)现状：用地：一般在200至2000亩之间主力单价：2600元至8000元不等别墅类型(lèixíng)：以联体、联排、独立式为主分布区域：汤逊湖、南湖、东湖、金银湖、后湖、滠口、沌口等武汉目前已开盘的别墅项目主要以混合社区联体别墅和独立别墅为主，整体 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 现为全区域的竞争(jìngzhēng)，但在局部区域的客户争夺表现得更为激烈。第九页，共51页。把脉武汉别墅市场：►同质化明显，风格与文化诉求的个体性不突出。►对各种建筑元素的糅合、移植与创新不具有突出代表性。►定位容易出现偏差，混淆购买者群体。►普遍(pǔbiàn)配套落后，居住环境不成熟第十页，共51页。应运而生，开创武汉别墅(biéshù)市场新局面！第十一页，共51页。第二(dìèr)部分项目定位第十二页，共51页。1、项目(xiàngmù)解析第十三页，共51页。抓住市场(shìchǎng)要害，一击即中……第十四页，共51页。同质化严重定位不明晰别墅用地的停批软硬件设施一般化纯独栋别墅项目的稀有别墅市场的不足之处第十五页，共51页。武汉市现有60多个带别墅的住宅小区，近10个纯别墅小区，纯别墅小区仅占别墅住宅区的1/7，纯独栋别墅项目更是少之又少。5月29日，国土资源部宣布一律停止别墅类房地产项目的土地供应和审批。6月13日，国土资源部司长樊志全表示：对于已经审批同意建设的别墅，可以继续建造，对于还未审批但确有意向建造别墅的房产商，不予任何理由的审批。8月1日，开始实施的《武汉市城市 规划 污水管网监理规划下载职业规划大学生职业规划个人职业规划职业规划论文 (chénɡshìɡuīhuà)条例》中规定，“两江四岸”、山体和湖泊周边“禁区”地带，只能建园林小品等公共设施，禁止建其他任何建筑。资料(zīliào)搜索……第十六页，共51页。滨湖、具有浓郁北美风情的纯独栋别墅项目——十二(shíèr)橡树庄园在武汉具有绝对的稀缺价值！空前绝后(kōngqiánjuéhòu)……第十七页，共51页。城市的景观保利地产(dìchǎn)雕琢出的艺术品购房者手中的珍藏品武汉金字塔人群最后(zuìhòu)的尊贵与浪漫第十八页，共51页。总价提高置业门槛客户面狭窄政策变化的不确定性消费者对片区认同度的挑战供应量导致的消化压力正视销售抗性第十九页，共51页。建筑元素的创新更准确的定位致力于以自然环境、社区文化与配套吸引(xīyǐn)客户研究产品的细分市场保利地产品牌的推力我们如何(rúhé)赢得这场战役？第二十页，共51页。理念：和谐生活，自然舒适路线：树立高端别墅标杆形象(xíngxiàng)：尊贵、浪漫、和谐、舒适核心卖点：保利品牌、临湖、独栋、北美风格第二十一页，共51页。2、项目(xiàngmù)定位第二十二页，共51页。第二十三页，共51页。汤逊湖精致(jīngzhì)独栋别墅市场(shìchǎng)/产品定位：第二十四页，共51页。客户群分析(fēnxī)第二十五页，共51页。家庭年收入：20万元以上(yǐshàng)职业：以大学教授、科研机构高知、民营企业家、律师、文化界、外企高级管理层等为主年龄：以30-50岁的中青年为主学历：80%以上(yǐshàng)大专学历客源(kèyuán)构成：第二十六页，共51页。u个性鲜明、独立；u健康(jiànkāng)、家庭、事业、享受并重；u高知人群，具有文化和艺术的鉴赏力；u具有自己的风格偏好，不随大流；u兼具文化性和生活方式引领性的特征，追求个性的享受方式；U购置物业时有强烈的理财意识，兼顾实用性与增值性。客户(kèhù)特征：第二十七页，共51页。价格(jiàgé)建议：销售(xiāoshòu)均价：约8000元/平方米价格区间建议：6000-12000元/平方米第二十八页，共51页。第三部分营销(yínɡxiāo)推广建议第二十九页，共51页。推广思路：延续辉煌(huīhuáng)，因地制宜在项目推广形象(xíngxiàng)上继承上海经验，延续沉稳、尊贵、浪漫等特征，同时根据武汉项目的实际情况及市场现状加入新的元素，如水景、稀有纯独栋等，在推广中更符合本地水土。第三十页，共51页。推广(tuīguǎng)路线：三头并进市场营销联动营销社会营销第三十一页，共51页。推广(tuīguǎng)目标：提升保利品牌在武汉的知名度与质感化销售压力于无形(wúxíng)，整盘顺利推售第三十二页，共51页。推广(tuīguǎng)主题建议第三十三页，共51页。炒作点：保利地产挂牌上市受政策影响(yǐngxiǎng)，别墅项目的稀缺性纯别墅项目的尊贵质感保利٠十二橡树，迎面吹来北美风保利٠十二橡树庄园，武汉最后的尊贵领地阶段(jiēduàn)：预热期（2006年9至2007年2月）第三十四页，共51页。阶段(jiēduàn)：强销期（2007年3月至2008年2月）炒作点：保利٠十二橡树庄园开盘，武汉开启庄园时代武汉唯一北美风格(fēnggé)的滨湖纯独栋别墅项目诞生庄园之梦：浪漫的滨湖领地庄园之旅：和谐生活、自然舒适庄园之魂：北美风情，淡味人生第三十五页，共51页。阶段(jiēduàn)：延续期（2008年3月……）炒作点：保利٠十二橡树庄园，成就一种人生尊贵，不可复制(fùzhì)收藏一座庄园第三十六页，共51页。推广(tuīguǎng)侧重点：公司品牌：保利地产成功上市稀缺性：停批别墅用地、开始禁止在湖泊边开发房地产唯一性：武汉唯一临湖纯独栋北美风格别墅项目自然环境：临汤逊湖，自然条件优越区位(qūwèi)优势：距离武汉市区最近的纯别墅项目第三十七页，共51页。推广(tuīguǎng)口号：滨湖·独栋·北美风第三十八页，共51页。第四部分(bùfen)广告执行建议第三十九页，共51页。案名缘自以美国南北战争为背景的著名小说《飘》及其改编的电影《乱世佳人》，带有深深缅怀贵族生活荣光的烙印，具有深深的尊贵感，代表着优雅(yōuyǎ)、沉稳、大气的生活气度。第四十页，共51页。第四十一页，共51页。“你像我一样(yīyàng)爱十二橡树园吗？”“是的，我爱它，它不仅是一座庄园，它是一个优美、典雅的完整世界。”建议(jiànyì)继承上海项目的形象包装：第四十二页，共51页。广告风格：基本移植上海保利٠十二橡树庄园的广告风格，如LOGO延用，用色仍以枫叶黄、酒红为主，着重体现尊贵、浪漫的气质广告 内容 财务内部控制制度的内容财务内部控制制度的内容人员招聘与配置的内容项目成本控制的内容消防安全演练内容 ：在上海项目的内容基础上，根据(gēnjù)武汉市场的实际情况加以适当调整，如增加保利地产成功上市、滨湖特色、稀缺性等内容。第四十三页，共51页。秀稿展示第四十四页，共51页。说明：因本项目是临水纯独栋别墅，面对的客户(kèhù)层面十分高端，为此我司将原上海项目LOGO进行了延深，使其更具立体感，赋予更加尊贵、大气的气质。LOGO延深第四十五页，共51页。系列(xìliè)一第四十六页，共51页。第四十七页，共51页。系列(xìliè)二第四十八页，共51页。第四十九页，共51页。广告(guǎnggào)通路建议：主导(zhǔdǎo)媒体户外媒体报纸(bàozhǐ)媒体长江日报楚天都市报灯箱广告江夏大道路旗交通要道广告牌辅助媒体网络DM直投酒店、商场、写字楼亿房网、搜房网第五十页，共51页。时间媒体区域及版式主题2006.10户外立柱长江二桥品牌价值5强两湖大道与江夏大道交汇处保利地产全新力作即将登场2006.10路旗两湖大道项目形象展示（LOGO）2006.10亿房网首页顶部大旗幅项目形象及主题推广语2006.10网站建立项目网站链接到亿房广告上公司形象宣传、项目概况介绍及信息发布2006.10工地现场工地现场包装（围板等）地产品牌及项目高品质形象展示2006.12车身581、536路线/公司看房专车主形象画面+主题广告语2007.1形象展示中心国贸新世界及武昌新世界周围项目形象展示及信息解答2007.1长报、楚报、晚报软文武汉迎来北美风2007.2分众传媒楼宇电广写字楼、酒店、购物中心电梯地产品牌及项目形象广告2007.3长报、楚报半版项目营销中心剪彩成立2007.4长江日报半版硬广+半版软文保利地产全新力作即将登场2007.4长江日报全版保利人物访谈（杨总）2007.4长报、楚报、晚报全版十二橡树庄园正式开盘2007.4长江日报、楚报半版硬广+半版软文项目形象广告及项目总体规划2007.4长江日报、楚报全版总体规划、建筑特色、园林环境等2007.5长报、楚报、晚报全版五一看房大行动市场(shìchǎng)预热期及开盘期媒体 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 第五十一页，共51页。