【尚择优文】二手房购房流程攻略

第一件事是办理单身证明，离婚的要备好离婚证明，结婚的要准备已婚证明，没这个买不了房的。还要刻一个私章，要用到的。需要贷款的还要有收入证明。这要提前准备。一回去就做。　　一、定大方向：　　决定好在哪片区域买。最好不买在太偏僻的地方。最好周边配套好一点儿，交通便利，学校，幼儿园，菜场近一些。或者稍微繁华一点的地方，这样一时不住，出租租金也高一些。或者临街的门脸房，考虑以后做点儿什么。只要价格能接受，就可以考虑。如果都太贵，就把上面的要求适当放低一些。　　二、大方向怎么定：　　大方向确定了以后，就集中在确定的区域看房子。这个问问当地住的人，熟人都问问吧。但是最后自己拿主意。多找一些中介，他们会推荐不同的房源。结合自己的经济和看到的那些房源的情况，决定买啥样的。　　三、具体看房子：　　看房子的时候，要注意很多事情。这些因素都会影响价格，如果好的太贵，就适当降低要求，降到自己不能接受为止。列在下面：　　1、房子的房型，合理不合理，住着别扭不别扭。很合理的一般就贵呗。　　2、房子的面积，够不够用？面积大的就贵呗。　　3、房子的年龄，太老的房子不能要，万一以后要卖，很难出售，出售也不值钱。钱够用的情况下，房子越新越好。钱不够嘛，就降低点儿要求。　　4、房子的楼层，一般底楼顶楼不太好，底楼潮湿（其实北方还好，上海是底楼很潮），顶楼怕漏水，冬天还冷。高了也难爬。3楼4楼最好了，有金三银四的说法。就是三楼是黄金，四楼是白银的意思。　　5、有没有噪音，周边有工厂什么的吗？　　6、周边有没有污染厉害的企业，比如空气不好。　　7、房子有没有渗水、漏水问题。　　8、产权权属清晰不清晰？有没有纠纷？有没有抵押？都要问上家。　　9、是否有租赁关系或其他纠纷。就是现在里面有租客吗？有租客的话，租客有优先购买权，如果没有租客放弃优先购买权的书面承诺，碰上难搞的租客他可能反咬一口，说他不知道上家要卖房，不肯搬家的。他也可以去打官司告上家的。　　10、小区的环境，环境好的就贵一些。小区旁边有没有大的变电站呀？有变电站的话有辐射，尽量不买。小区旁边是不是棚户区呀，棚户区一时半会儿拆不了，脏乱差，也不好。　　11、房子临不临马路。如果想买临马路的房子，那么就买一楼吧，可以做事情呀。　　否则，不是一楼的临马路房子最好不买，太吵。风水也不好。尤其是临马路的房子，不能对着路口，正对着路口的那间房子不能买，风水不好。　　12、小区中间的房子，如果正对着小区大门，最好也不买，风水不好的。　　13、房子的采光好不好，黑乎乎的见不到太阳的房子不能买。所以看房子的时候最好白天去，上午去，上午9点以后还不见太阳的房子，就是房子朝向不好，晒不到太阳，不能买。　　14、房子大门是不是正对着楼梯，正对着楼梯的最好不买，风水不好。　　15、以上这些都考虑过了，没问题了，想买了。那么就问问房子主人，这个房子“干净”吧？是不是凶宅，就是里面发生过不好的事情吧？比如死人啦，火灾啦，人命案了，等等。是凶宅就坚决不能买的。上家不一定实话实说，那么也可以，回头和邻居打听打听。　　16、看看房子的主人残疾吧？有缺陷吧？他们家和睦吗？这些对你是有影响的，如果上家住的顺风顺水，日子过得好，对你是好的暗示。如果上家过的不好，穷困潦倒的，有病残疾的，最好不买这个房子了，有讲究的。别不信。特别是，如果是没有行为能力的人，他签字卖房是不算数的，比如精神病呀，傻子呀的。这种时候，这个房子再好都不能买。我们买房的时候遇到过。　　17、然后再问问，房子的情况，以前什么人住的，是自己住的，还是出租给别人住的。上家买的时候是新房子，还是上家买的时候就是二手的，还是房子是单位分的，有产权证吧？能买卖吧？等等，都要敞开了问明白。　　18、房产证上几个人名字呀，都是谁呀？大家都同意卖房子吧？如果是老人卖房子，还要问问他们儿女同意吗？不同意也会可能有日后的纠纷，就不能买的。最好要他们儿女出面。如果是儿女替老人卖房子，更要当心。有可能老人都不知道。　　19、上家这是第几套房子呀？卖的话，税率多少呀？算下来税的金额多少呀？上家打算自己出还是让下家出呢？这会影响你的资金预算。房子每月物业费多少钱一平米呀？取暖费怎么算的呀？房子供电供水有问题吗？　　四、谈价格：　　房子假如看满意了，千万别在上家面前表现出满意的想买的样子。就尽量挑毛病，这不好了，那不好了，就说不好的地方。回去以后呢，跟中介谈，让他问上家价格。跟中介说钱不够，讲自己困难，让他帮忙谈谈价格，要求优惠一点。　　然后就看中介的水平了，要搞几个回合的，上家出一个价，你出一个价的，谈呀。不要急，慢慢等两天。如果你很强势，不肯让步，中介就会帮你了，如果上家也强势的不得了，那么中介就会把自己的利益让出来，他会少收中介费，也要做买卖的。所以记住，一定要强势，别轻易自己主动加价。　　五、产调　　如果看上房子了，价格也谈差不多了。可以去产调一下。看看房子能正常买卖不？　　六、签定金合同：　　如果最后价格谈差不多了，觉得能接受了，产调也没问题了。那就跟中介和上家约时间，见面商量具体事情。具体谈下面的事情。　　1、房子的价格。　　2、房屋内设施的处理方法。比如，家具，空调啊，热水器啊，洗衣机啊，冰箱啊，煤气灶呀，电视机啊，门窗啊，地板啊，卫生间的设备洗脸池，马桶，浴缸呀等等，房子里的除了房子本身以外的上家的东西怎么处理？是他自己都拿走还是留给你？免费还是作价给你？作价做多少？　　3、房子3金的处理方法。（3金包括物业维修基金，水、电、煤气、有线电视户口是否上家免费赠与你，还是要你出钱买过来？）其次是水、电、物业费，要写物业结清单，截至到上家交钥匙的之前的费用，由上家负责。　　4、上家在房子里有户口吗？户口能迁走吗？什么时候迁走？迁到哪里去？能迁走的话，约定迁走时间，没迁走之前留尾款以作牵制。一时没地方迁，不能迁走的话，要在你拿到产证之后他的户口还在你的房子里，那就要留多一点尾款，给出一个解决户口迁走的最后期限，过了最后期限还不迁走，尾款将不予返还。　　5、上家的税费怎么承担，是他自己承担，还是你来承担？　　6、上面几项都谈好了，就谈谈，首付款多少？尾款多少的事情。　　7、定金的金额是多少？约定违约责任，就是如果一方单方违约了怎么办，违约金怎么算。　　8、谈好中介费怎么出，出多少？是他出他的，你出你的，还是你给他出？　　9、商量好付款批次和数额，以及各批次付款日期。如果不贷款的话，钱一般分四次给上家：注意每次付款时资金直接给上家，给一次钱上家要打一次收条。最好不要转第三方。　　一、付定金时给一次，在签完定金合同的时候给。　　二、签正式合同时给一次，给的是首付款。签完合同当时给钱。签完合同后，上家房产证需交给第三方中介保管，防止一房多卖。　　三、过户（就是上家把房产证交上去，房产中心做你的新产证）时给一次，要办完过户手续再当天给上家钱。（要是贷款的话，过户是在银行贷款审批下来的时候过户的，审批下来了，还没放款，银行放款到上家账户要等到下家的新产证做出来以后，拿一个凭证给银行后，银行才会放款呢。）　　四、尾款，就是你的产证出来了，上家要把房子交给你，交钥匙的时候给上家，给尾款之前，要仔细验收房子，和定金 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 上写的一样吗？不一样的，可以适当扣除尾款。我觉得，如果你付现金不贷款的话，可能签合同、审税、过户可以一天完成，这都是在交易中心做的。那么上面的第二、第三次就合并为一次了。那就是总共分三次付款给上家。也可能，交易中心不能给你一起完成，可能他们有规定，要你签完合同等几天再过户，那就要听交易中心的规定了。　　10、约定签网上机打合同（就是正式的房屋 买卖合同 二手车买卖合同 免费下载二手设备买卖合同协议免费下载房屋买卖合同下载房屋买卖合同免费下载车位买卖合同免费下载 ）的日期。一般为定金付好的一周内。　　11、最后，把商量好的上述事情事无巨细的都白纸黑字写在“意向书”或者“定金合同”上，切忌不要口头承诺。　　12、签字之前核实好上家身份证，房产证，户口本，中介身份证，等信息。对方说忘记拿了，也要去拿回来，再签字。买卖双方以及中介签字，交定金。　　13、上家产证上所有人都要签字的。家庭成员有利害关系的人，也要签字，同意卖房的。不论什么理由，都不能在产权人不来的情况下签定金合同。风险太大。　　13、签合同的时候，看产证，看身份证，看户口本。产证地址和合同上写的地址对对牢。别搞错。　　七、审税：　　这个要去交易中心审税的，上家审上家的，下家审下家的。按照你们约定的方式交钱给国家。也可能要签完正式合同再审税，这个我们当时就是签合同当天做的。　　八、网签：（就是签网上机打合同，即正式的房屋买卖合同）　　1、网签问题，大型正规中介公司有密钥就能网签，小中介公司可能没有密钥，注意识别。他要带你去交易中心网签，其实也可以。　　2、签订买卖合同：　　A、携带好身份证、户口簿、私章、收入证明以及首付款，单身证明。　　B、仔细看清每一条条款，基本上不能改的字就不用看了，因为是交易中心格式；重点看的是房屋的基本信息，权属状况，价格，交付时间，付款时间，附件中的装修情况（就是留给你什么）。　　C、双方另行约定的条款：例：你付款的周期；对方需要继续使用的，免费期限和收费期限的约定；对方户口迁走时间（最好是能迁走，因为比较搞），比如前面定金合同上写的那些最好都搬过来，写在正式合同上。　　D、签定合同时，必须所有产权人到场。家庭成员及权利相关人员要到场，同意卖房。核实好对方身份证，房产证。　　签定合同后，房产证需交给第三方中介保管，上家可能也不肯给中介的。　　E、合同签好，资金直接给房东，最好不要转第三方。别给中介，可能他卷钱跑路。　　九、过户：（就是上家把房产证交上去，房产中心做你的新产证）　　最后，是过户带的资料：　　1、带网签合同。　　2、带买卖双方身份证。　　3、带房产证原件。　　4、带买卖定金合同，基本就这些了。　　5、各房地局过户情况略有不同，你可以先打电话咨询下。　　十、交房验收：　　1、根据合同附件中装修情况，制作清单，就是把你要检查的东西，一件一件列出个表来，至现场一一核对，检查是否有缺损或损坏。　　2、交房时房东最好能出具近三个月的水电煤支付账单。防止有遗留，欠费。　　3、查水电煤表，结清上家该付的水电煤费用。　　4、交房当天就应更换锁芯。　　5、拿到钥匙，你的买房之旅就完成了。　　强调一点，买房子并不是一定需要有中介，自己手拉手交易很方便的，甚至说可能会更加方便。如果你的合同签的时候就由中介居间，那么后面过户什么都要中介一起到场。如果是手拉手自己签的，那么只要上下家。另外，中介费建议不要太早就全部给掉，容易让中介不作为，建议留一部分等交房验收水电过户完成后再给。