某房地产营销推广策划方案

海泊人家营销筹划 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 序我司认为，把产品做好，是一切营销活动的根底。产品是决定市场成败的首要因素。要想在楼盘推广过程中取得良好的销售成绩，必须紧紧围绕工程的开发理念提升工程，运用从整体到局部的系统性提升方案，切切实实将自己的产品做好。现代市场的核心是满足顾客的需要。消费者购置一种产品，追求的不仅是产品本身，还是某种需求和欲望的满足。所以，一个畅销工程应该是综合质素上佳、没有明显缺陷、同时又有鲜明特点的工程。销售即是传播，就是要将海泊人家工程的尊贵、优越和稀有性完完全全传播给目标客户，使其形成购置欲望，从而促成销售。而目前我们的工作就是充分挖掘工程的“尊贵、优越和稀有性〞。本提案对海泊人家工程的总体定位进展了较全面的阐释，并做了相应的建议，旨在消费者心智中建立一个受其喜欢的海泊人家形象。但由于实际操作中存在许多不确定的因素，所以某些具体细节还有待进一步调整，以其更有利于销售。工程所在区域市场分析工程位于市北区与四方区接壤地带。市北区市北区位于青岛市区中部，面积２９平方公里，总人口４６.５１万，全区辖１６个街道办事处，５个行政村。经济概况 １９９８年，全区国内生产总值完成亿元，其中第二产业增加值完成亿元，第三产业增加值完成亿元，分别比上年增长１２.９％、１４.８％和１１.９％；完成地方财政收入亿元，同比增长１６.８％。产业开展市北区是个商业兴旺的老城区，全区有各类商业网点个，其中万米以上大型商厦５家，从业人员２.７万人；有集贸市场５９处，年交易额亿元。１９９８年，累计完成三产销售额亿元，比上年增长２１.０％。工业主要由区直工业、区属工业、街办工业、校办工业、农工商工业和民政福利工业组成，包括机械、电子、橡胶、塑料、印刷、轻工、服装、饮料等８大支柱产业，近２０个行业，形成了门类比较齐全的综合性工业体系。开展战略针对城区经贸开展特点，制定实施了“商贸兴区〞开展战略，并确定了“一园二街二线三区〞的全区经贸整体开展布局。一园：即市北区工业园，位于辖区东部与市高科技工业园毗邻，总面积，建成后，将成为市北区高新技术产业区和工业生产区。二街：即青岛科技街，位于辽宁路，建成后，将成为市北区高新技术产业区和工业生产区；青岛地下中心商业街〔９０１工程〕，建成后将成为集商贸、娱乐、饮食效劳、交通于一体的大型地下综合效劳设施。二线：即市北区商贸走廊一线〔胶州路—热河路—辽宁路—威海路—吴石路〕，将建成国内具有一定知名度的繁华商业街；３０８国道加工仓储一线，建成规模较大的全市重要的物资仓储基地和市北区加工工业基地。三区：即辽宁路科技商业区、台东商业中心区和敦化路特色商业区。城区建立 近年来，重点抓了棚户区改造工程，市北区共有经市政府确认的棚户区面积１５０.４３万平方米，占全市棚户区总面积的７０.４％。截止１９９８年底，全区共动迁棚户区１４片，开工１７４万平方米，拆迁居民２２６７６户，城区面貌有了较大的改观，群众的居住条件得到相应的改善。四方区四方区成立于１９５１年，南靠市北区，北接李沧区，东临崂山区和市北区，西濒胶州湾，全区海岸线长７千米，总面积３４.５５平方千米。全区现辖１３个街道办事处，分别为湖岛、兴隆路、平安路、杭州路、瑞昌路、嘉兴路、阜新路、鞍山路、海伦路等。经济概况四方区１９９８年国内生产总值亿元，比上年增长１２.２％。其中第二产业增加值亿元，比上年同期增长７.３％；第三产业增加值亿元，比上年同期增长１５.５％。财政收入９５１７万元，比上年增长１５.８％。构造组成四方区由老城区、新经济区和西海岸经济开发带三局部组成，交通枢纽区、加工工业区、民俗民情旅游区，在全市处于举足轻重的地位。交通状况区内交通兴旺，是公路、铁路、航空、海港的门户和必经之地，距海港２公里，距机场１０公里，铁路纵贯全区，区内的四方火车站和沙岭庄火车站两处客货混合三等中间站――青岛市长途汽车站座落于区内，年旅客送量１８０万人次。区内道路１２８条，道路长度，道路面积１.９６平方公里，道路面积率为５.６６％。开展规划根据区域功能定位，四方区适时提出了东西抓开发，老区抓改造，“两翼齐飞，优势互补〞的总体思路和“三产兴区〞方针。按照规划，四方区今后的开展将立足干区位优势和交通优势和交通优势，重点优化完善区域功能和产配置，逐步形成中部第三产业兴旺，东部新兴工业商业集聚繁荣，西部港口，仓储、临港工业兴旺，三大区域全力并进的开展格局，成为极具投资价值的区域，成为经济繁荣、环境优越、功能完善的现代化新城区。对外开放截止目前，全区已有来自美国、加拿大、日本、韩国、新加坡、沙特、澳大利亚、荷兰、巴西、意大利以及港澳台等１９个国家和地区的投资商，共批准设立中外合资、合作和外商独资企业１３０余家，合同利用外资亿美元，实际利用外资９０００万美元。个体私营四方区个体私营经济是全区经济开展中最具潜力的层面之一，１９９８年全区个体工商业户达６２７７户，私营１４１１户，从业人员２.１万人，注册资金亿元，实现总产值亿，销售总额和营业收入亿元，其中三产收入已占全区总额的５０％以上，完成的区级税收占区财政收入的１２.２％，技改投资占全区总额的８０％，个体经济正向规模化、科技型迈进。第三产业四方区第三产业开展迅速，特别是专业批发市场、集贸市场开展较快，目前，全区各类市场３９处，其中，青岛花卉市场、灯具市场、汽车配件批发市场是具有一定影响、一定规模的特色市场，市场交易辐射全国各地。９８年全区第三产业销售收入１２亿元，“三产〞增加值亿元，社会消费品零售总额实现亿元。综合评述青岛申办奥运帆船比赛工程城市的成功，加快了大青岛国际化都市的进程。到２０２１年，青岛远景规划中将中部的功能定位确定为：能源、居住、商贸、工业和交通枢纽。从布局构造上来看：其中四方区由东部的新经济综合功能片区、中部的居住商贸综合片区、西部工业仓储综合功能片区共同组成。四方、市北正值大力开展之际，具有无可置疑的投资价值。随着环境的改善、配套的完善，该区域必成为，甚至已成为有识之士的居住、投资乐园。从市统计部门得悉，市北区２００２年上半年商品房平均售价是３０８７元/平方米，比去年末上涨３５７元/平方米；四方区是２１００元/平方米，比去年末上涨１７６元/平方米。置业“一次到位〞者、房产投资者以及二次置业者增多，中部开场显现出其深厚的潜力。现有工程现状祥泰商住大厦发展商：青岛祥泰房地产公司地址：人民路９９号建筑面积：１４３８１平方米户数：７８套户型：１２４.４、８７.１２、１４５.５９、１４８.４、１２８.４３、１４３.８３、１２６.６９、１１４.４１㎡价格：２５００-２７５０元/㎡；配套：可视对讲防盗门、双气、长城宽带入户、INTERNET接口入户、三表程控、台湾日立电梯等；备注：主体已完工，正进展内、外墙抹灰；房屋已售８０%。绿都公寓发展商：青岛港澳置业投资地址：威海路与浦口路交汇处总户数：１６０户户型：８０--１３５.１５㎡价格：３５７０元/㎡；配套：全封闭物业管理、双气、双回路供电、、三表程控、西子奥蒂斯电梯等；备注：房屋入住已达９０%，物业管理费总计１.６元/平方米.月，仅剩六套８０平方米房。康顺家园开发商：青岛华兴房地产开发区域地段：康宁路１号楼盘规模：１０栋住宅：安置拆迁网点面积：１２０—１７０平方米网点价位：２９９０—４３６０元/平方米备注：安置拆迁住宅不对外销售，只售网点。海滨广场开发商：李沧房地产开发 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 单位：仪表建筑研究院区域地段：山东路立交桥西侧楼盘规模：８栋联体住宅价位： 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 层：２１００—２６００元/平方米阁楼：１８００—２０００元/平方米１５５㎡备注：网点不售，住宅已售罄。金桂花园发展商：青岛金海丰房地产开发地址：鞍山路、哈尔滨路和辽阳路交界处绿化率：３２%规划：１０幢七层住宅户型：７０--１１０㎡价格：２３５０--３２００元/㎡备注：普通住宅，但位置较好，交通方便，周边生活配套设施齐全。目前根本售罄。城市花园发展商：青岛城建综合开发地址：威海路规模：１９幢６层〔带阁楼〕建筑面积：８００００平方米绿化率：３０%户型：７８--１２３㎡价格：３２００元/㎡---４３００元/㎡，一层送花园售价４２００元/㎡物业管理费：０.４元/㎡.月备注：社区综合品质较高，一年前已售罄。海地俪园发展商：青岛华新园置业地址：敦化路建筑面积：１４０００平方米户型：６５--１３０㎡价格：３４７０元/㎡---４０８０元/㎡备注：规模不大，普通住宅。在和平花园东面还有一块地叫“海地家园〞，售价约为３５５０元/㎡。工程区域房地产市场总量情况从房地产业的开展来看，主要有以下几个特点：一、开发规模创新纪录截止２０００年，四方、市北房地产在开发投资、商品房屋施工面积、竣工面积、销售面积方面均比去年同期有大幅提高，空置商品房有所降低。二、市场消费主体发生了根本转变随着房改的深入，住房货币化分配制度的建立，集团购置已经淡出住房市场，个人住房消费已经成为主房地产的绝对主力。三、住宅产品实现了产品升级换代随着住宅产业现代化的全面实施，同时也是房地产开发企业精品意识的不断增强，住宅建立已经迈上新台阶。具体表现在：１、住房面积由经济型向舒适型转变。去年全市的平均套型为８６平方米，普遍住宅平均面积为８４平方米，比上年增长８平方米左右。原来出售的住宅以套二户型为主，从去年开场，三居室的住宅销售呈上升趋势，已经超过了３０%，今年这个比例还将加大。２、住宅配套设施规划水平明显提高。各开展商不再满足于国内设计，放眼开去，引进美国、澳大利亚、加拿大、韩国等国家的高水平设计，留下一个个精品工程。智能化、环保、节能、绿色、生态等高科技配套产品逐步渗入的平民百姓家中。３、住宅市场提供选择的余地加大。四、房价平稳适度上涨从本钱考虑，新建筑材料的应用、人工要求的提高及有限的土地资源都刺激了本钱的增加。从需求关系来看，明年的有效需求略高于今年。这主要表现在：明年全市财政拨款的机关、团体和事业单位以及一些有条件的企业和自收自支单位干部职工的住房补贴要陆续发放到位，大约有几个亿的资金要流向房地产市场。作为老城区的青岛中部，在大力旧城改造之后，已将人们的目光从东部开发、北部新城、西海岸等地拉回外乡。环境的建立、商业铂金圈的形成、污染的治理、物业品质的提升等等，都验证了今年各商品房销售的顺畅。五、购房主力趋于工薪化付款方式的多样化极大程度减轻了个人负担，承受能力和集合生活因素，市北、四方区的楼盘成交机率较大。六、规模化、个性化、多元化小区将领导近期置业潮流通过对青岛楼市的调查发现，随着购房者品位的日益提升，规模性小区所带来的完善的社区配套、多层次的小区建筑类型组合、点面结合、空间结合的绿化景观设计、多样化的户型选择，以及规模个性化小区给购房者带来的物业的附加价值，强烈吸引购置者的注意力。七、装修房需求不容无视建立部门正推行住宅产业现代化提高住宅质量，逐步取消毛坯房，积极推广全装修房或菜单式装修模式。市场品质竞争的加剧，舒适房再次引起人们的关注，即刻入住的概念逐步得到市场的重视，装修房的市场消费有一定潜力。青岛楼市图解分析一、房地产景气指数在平稳中开展２０００年，青岛市房地产投资平稳增长，商品房销售持续增长，房地产景气指数在１００-１１０点景气空间中平稳运行，最高点出现在１１月份，到达１０９.７５点，最低点为１２月份１０２.４８点，表现出良好的开展态势。二、地产投资指数走势２０００年房地产投资在去年高速增长的根底上，又有新的提高。全年房地产投资亿，增长７.２%。虽然房地产投资指数全年呈现稳步上升趋势，但是投资指数仍然在景气空间以下运行。三、新开工面积景气指数走势随着青岛市房地产产业整体进入景气空间，商品房新开工面积从年初的不景气状态进入景气状态，新开工面积指数最高１０２.０３点，最低９６.９４点。全年房屋新开工面积５９９.３万平方米，比去年增长４２.６%。四、青岛市商品房销售价格指数走势青岛市商品房销售价格指数从３月份〔９０.５５〕开场，一路攀升，到１１月份到达最高点１３５.８。与此相对应，商品房平均销售价格最低１８４１.２元/平方米，最高２２７１.６１元/平方米，相差４２９.８９元/平方米。青岛市城市开展规划一、城市性质：城市性质定位为中国东部沿海重要的经济中心和港口城市，国家历史名城和分景旅游胜地；城市主体功能定位为港口为主的国家综合交通枢纽，国际海洋科研及海洋产业开发中心，区域性金融、贸易、信息中心，国家高新技术产业、综合化工、轻纺工业基地，旅游、度假、避暑、文化娱乐中心。二、城市规模：人口规模人口年份中心城市实际居住人口城市人口非农业人口农业人口２０００２３４１７０３３０２００５２５５１８２３２５２０２１２７６１９４３００　　　　用地规模年份城镇建立用地〔每平方公里〕人均城市建社用地〔每平方米〕２０００２０６９３．６２００５２３０８９．８２０２１２６６８５．８三、城市总布局城市总体布局构造规划以胶州湾东岸为主城，西岸为辅城，环胶州湾沿线为开展组团，形成“两点一环〞的开展趋势。主城以市南区、市北区、四方区、李沧区、城阳区中心城区〔城阳、流亭〕、崂山区中心城区〔高科技工业园〕和环崂山的崂山的沙子口、王哥庄、惜福镇、夏庄为主组成。规划建立用地面积１９２.５平方公里，实际居住人口２３０万，人均建立用地。规划主体功能为全市的行政、文化、科教、旅游、居住中心；资金流、物质流、信息流集散中心；集约化现代工业和高科技产业区。其中四方区由东部的新经济综合功能片区、中部的居住商贸综合片区、西部工业仓储综合功能片区共同组成。市北区成为岛城重要居住、商贸区。中部，青岛CLD日趋成型。总需求预测成交单价、总价价位分布比例成交单价中２１００——４５００元/平方米所占比例为７６.２%，成交总价中１５—５０万元所占成交比例为８４.３%。畅销户型７０～１３０㎡。客户来源客户多来自工程周边区域，本市居民改善居住条件、投资者居多，客户年龄趋于年轻化。青岛周边县市及局部在青从业者亦占较大比例。消费者认同度多层住宅的单体立面设计、户型设计等的优美舒适，决定了其销售顺畅。对于高层或小高层，户型的高公摊低实用率、二次供水费、电梯质量及运行费等等让局部客户望而怯步。有力的一点是，作为城市有限空间的产物——高层，已到了其开展的必然阶段，消费者已有承受准备。在宣传推广中，甚至可让客户忽略楼层的差异。岛城的开展及外向型经济所吸引的外商及其他国内商家，亦带来一系列新的地产观念、管理经历、生活方式、消费理念及投资理念，对当地消费意识的引导作用及工程的开发指导作用非常大，为岛城的房市，高层房市带来活力。海泊人家工程分析工程根本情况地址：位于市北区，鞍山路以南，鞍山一路以西，人民路以东，规划路以北范围内。占地面积：３３３５０平方米建筑面积：７０１００平方米住宅：５７１００平方米商业：１００００平方米辅助用房：３０００平方米容积覆盖率：２４.８%绿化率：３９.６%建筑层数：１幢１８层、３幢１２层、１幢１１层、层总户数：５１３户停车泊位：２５０辆〔地面４７辆〕海泊人家所处位置概况分析区域位置：地处鞍山路、人民路和威海路交界处；自然环境：该地块临海泊河公园，空气清新；公共设施：工商银行、建行、中行、光大银行、华夏银行、商业银行、交通银行、农业银行、海慈医院、海滨超市、各家居市场及即将开业的富时莱购物广场等近在咫尺；人文环境：青岛１６中、２０中，小学有人民路二小、洮南路、敦化路、鞍山一路、鞍山二路、大名路、南口路小学等，幼儿园有敦化路小剑桥、人民路、东信路、太平镇幼儿园；交通状况：公交车有１、４、３０６、３、３６９、２１２、２８、３６８、１１９、３６２、８、３０、３６７、３６７、２２９、３６、２１９、２３等路来往穿梭，鞍山路正在拓宽，人民路、威海路道路通畅。工程优劣势分析优势分析１、地理位置优越，属青岛市南北中心地带；２、周边公共配套设施齐全，四方中心、台东中心近在咫尺；３、地处人民路、鞍山路、威海路穿插地带，交通四通八达，近２０路公交车来往穿梭；４、鞍山路作为“第二条香港路〞的改造，为工程的升值带来无穷的潜力；５、地铁一号线和四号红换乘站位于小区基地西侧，赋予工程极大投资价值；６、海泊河的改造、海泊河公园的优美环境、旧城改造等促进了工程形象提升；７、工程规划新颖、合理，极富现代、明快、简约之感，易调动目标消费者的购置积极性；８、房产置业集团已有一定的知名度和美誉度，加强了目标消费者的购置信心，对工程的宣传推广奠定了根底；９、青岛远景规划中将中部的功能定位确定为：能源、居住、商贸、工业和交通枢纽。大青岛战略为工程造就诸多升值因素；１０、消费者的购房意识日趋理性,投资意识日渐增强。劣势分析１、目前，中部尚处于改造建立中，该区域商品房消费意识尚有待进一步引导；２、临主干道，车多人杂，噪音、污染较重；３、工程规划设计过于强调曲线，单体设计中北弧楼座的户型难免不适用；４、规划停车库的位置不能真正实现人车分流；５、目前道路建立尚不完善；６、去海泊河公园须穿过车水马龙的威海路，不甚方便；７、周边目前较乱，台柳路等地改造周期过长，对本工程的宣传推广、形象提升有一定负面影响；８、附近的普通住宅小区对本区域定位有一定影响，进而影响本工程档次的提升；９、工程开发时间周期长，政策风险、经济风险、投资回收风险及不可抗力等不可预见风险较多。总结根据以上几方面的分析，我司对海泊人家、竞争对手、目标消费者的情况都有了较为详细的了解。海泊人家的硬件及软件在岛城的房地产市场都有一定的竞争力，假设受工期、工程进度、定位和前期较为平常的宣传推广手法影响，销售将不能到达预期的成绩。我司认为，只有进一步挖掘、提升工程的产品力，逐步构建工程不可模仿的核心竞争优势，无论从包装、宣传、推广上都紧紧围绕这优势进展，才能使海泊人家工程的整体形象及销售到达前所未有的高度。工程总体筹划思路工程定位定位能创造差异，是根本的营销战略要素，只有准确的定位才能形成竞争优势。针对工程区域的开展特色，我司建议，海泊人家工程定位于档次上。工程命名对于“海泊世家〞、“海泊佳苑〞、“海泊人家〞三个名字的选择，我司建议选用“海泊人家〞。本工程定位于中高档，但离“世家〞还有一段距离；“海泊佳苑〞缺乏新颖、朗朗上口等感觉，比较群众化。而“海泊人家〞：◆“海泊〞二字明确了工程位置，为在工程推广中，减少了地段诉求的繁琐，清晰了思路；◆？易经？讲，水为财，工程前临海泊河，实为风水宝地，在命名中鲜明提出，增强消费者购置兴趣；◆“人家〞那么赋予工程以亲切、温馨、祥和之感，无形中增强了工程的亲和力；◆“海泊人家〞之命名与工程档次、及目标消费群体定位相符，平和而不张扬，高贵而不媚俗。主 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 海泊人家——新都市主义高尚社区NewUrbanilismCommunity要点提示１、“新都市主义形态〞◆新都市居住形态：自然的、生态的、景观的、平安的、和谐的邻里关系……◆新都市商务形态：全日制、全面商务支持、国际化……◆新都市休闲形态：自然休闲、生态休闲、互动休闲、艺术休闲……◆新都市环境形态：人性化、情趣化、品质化、品位化……◆新都市管理形态：个性化、星级化、后价值提升……◆新都市意识形态：现代、创新、创意……２、新都市主义集合型社区——非传统居住区◆多元化功能聚合◆高品质◆高品位◆自然性◆社区整体形象工程核心理念的提出海泊人家有这样或那样的优势，是毋庸置疑的。但未必是独有的，未必能转化为工程的销售力。只有深入地挖掘海泊人家的销售力，形成独特的核心竞争优势，才能创造火爆的销售场面。我司认为，明确工程开发理念和核心竞争优势将令海泊人家工程找到灵魂和中心。明确之后，接下来的工作才是表现、演绎和丰富。海泊人家工程的核心理念，需满足如下条件：１、理念２、共鸣性：与目标消费群体的生活态度、生活理念共鸣；３、相关性：概念不是空中楼阁，而是与工程自身的各方面特点严密相关；４、区隔性：与竞争对手的进展有效的区隔，不人云亦云，保持九洲高层工程特色的鲜明性；５、单一型：开发理念不要太复杂，不是包罗万象，只有单一才容易让人记住。我司建议，海泊人家工程：理念：新都市主义高尚社区共鸣型：符合人们追求安康、自然，又喜欢享受新都市生活的愿望；相关性：鞍山路的改造、海泊河公园的靓化、周边旧城改造及居住气氛的形成……区隔性：与周围采用价格竞争的楼盘有效区隔；单一型：新都市主义高尚社区诉求清晰明确目标消费群定位一个工程只要抓住目标消费者，就会起到事半功倍的效果。目标消费者的定位准确与否对工程的销售起到决定性的作用。通过近段时间对岛城中部房地产市场，以及工程的情况分析和结合我司的专业经历所得，海泊人家的目标消费群主要有以下特征：按收入划分职业：商人、个体私营经济业主、职业经理层、高级白领、政府及市属企业管理层；年龄：２８～５０岁；按年龄〔家庭构造〕分据我司调查显示，２５～２９、３０～３４、３５～３９、４０～４４、４５～４９、５０岁及以上，分别占：１４%、２３%、２６%、１８%、９%、１０%。按购置力分◆企业集团购置力；◆本区域消费群购置力；◆市内其他区域消费群购置力；◆外地在青消费群购置力；◆高级经理、私营企业主、灰色收入者购置力；◆特殊情况：彩票中奖者、海外归国华侨、巨额遗产继承者。根据以上资料显示所得，在工程的宣传推广工作中，针对目标消费者应做到：１、立足市北、四方，做透青岛四区，辐射周边，首先消化工程区域的客源；２、区隔不同的目标市场，制定针对性的销售方法；３、将在观望的客户有效消化，并在后期销售中及时制定具体措施，消除已定房客户的顾虑。工程产品力的系统性提升方案从销售力的角度分析，从售楼的角度进展与竞争对手的分析，其中的核心是差异化，没有差异化，很容易陷入价格竞争之中。总体规划篇◆未来住宅的模式将是“家居、环境、文化、配套、会所〞这“五维空间〞的高度统一和有机配搭。优雅舒适的居所方便完善的配套功能规划和谐融洽的文化优美和谐的环境效劳周到的会所“海泊人家〞工程高起点运作，以前瞻性的眼光精心规划，设计选择了极赋张力的曲线，充分考虑五方面的和谐统一，做区域市场领导者。◆园林生态居住区的概念及内涵：园林生态居住区是指在居住区中，以生态居住文化协调环境、建筑与人三者之间的关系，建立起以环境生态、建筑生态、人文生态为内核，以园林式居住环境为外现形式的生态居住模式。倡导一种与人为善、生态环保、贴近大自然的生活模式。“海泊人家〞工程可率先提出“园林生态居住区〞概念，充分利用现代风格的建筑群体、周边自然环境、社会环境优势，文明高雅的社区必将博得有识之士的青睐，促进销售的顺利完成。环境、景观及园林设计篇我司认为，园林式住宅不仅仅是开展商为追求更好的销售效果而制造出来的产物，而是房地产开展必然出现的阶段。它可以美化环境、净化空气、降低噪音、减轻污染，是利城市、利开展商、利住户的三全其美之事。购房者不只是买房子，更多的是买一种生活、一种希望、一种梦想。我司建议，景观先行、配套先行。海泊人家工程环境设计结合地形地貌以水系为母题，强调公共性和休闲健身功能，需考虑的内容：分类内容交通设施道路、步行街、停车场、地下通道、隔离带路障、水桥效劳设施邮筒、亭、自动售货机、沙滩椅、饮水器、垃圾桶信息设施标志、导游栏、路标、广告、商业橱窗、招牌、书报栏园林设计水景、绿景、小桥、亭、廊、榭、叠石建筑附属设施通廊、门廊、院门、室外坡道、踏步、栏杆、护栏景观设施雕塑小品、照明、喷泉、水池、花坛、绿地、假山、地面铺装活动设施儿童娱乐区、成人活动区、老年活动区、网球场、篮球场户型设计篇据我司调查显示：１、大多数客户认为 评价 LEC评价法下载LEC评价法下载评价量规免费下载学院评价表文档下载学院评价表文档下载 户型最重要的依据依次是：布局、朝向、楼层和实用率；２、客户选择户型的两大决定因素：A、价格因素。客户买房时，楼盘单价仅是心理价位，而非决定购置的价位；最终的取舍，还在于楼盘的总价。B、客户自身需求。两代同住，还是三口之家；改善居住条件还是作为投资手段，都是作为其选择的重要因素。我司建议，采取弹性设计方案。１、留出一室二室可改造成三室或四室的空间，根据客户的需求进展分隔；２、在户型与户型之间进展弹性设计，将多室多厅改成两个独立的单位，增加客户挑选的余地。另外注意：１、确立定位准确的主力户型；２、户型设计要严格区分公共活动区、私密休息区等不同的功能区域；３、不能与本地生活习惯明显冲突，如厅向南、南北对流等；４、注重均好性。户户观景，可确保每个单位的顺利售出；５、鼓励创新。在面积、朝向等根本因素不变的情况下，创造差异，如：飘窗、转向窗、弧形窗、双层中空平开上旋窗等。我司专业经历所得，上海的户型设计最成熟，值得借鉴；广东的气候条件适合发挥，所以种类最多，都合理存在着。而北方的弧形设计雷同最多，设计不够精细，空间的浪费情况较严重，建议海泊人家工程的户型向紧凑化开展以降低总价。户型设计建议主力户型：８０㎡(二室二厅一卫)、１２０㎡(三室二厅一卫)，可左右、上下打通来扩大消费层面，这样可有８０㎡、１２０㎡、１６０㎡、２００㎡、２４０㎡等数种户型供客户选择。层高：３米各户型预测比例：类型户型间隔户型面积〔㎡〕占总套数比例温馨型二室二厅８０３０%典雅型二室二厅１２０３５%舒适型三室二厅１６０２０%华贵型四室二厅２００１０%华美型五室三厅２４０５%定价策略篇定价方法定价是容易的，又是困难的。方法大约有三种：◆本钱+利润定价法◆竞争导向定价：根据竞争对手和行业的定价水平而定价；◆消费导向定价：根据消费者的能力而定价。海泊人家工程的定价必然要同时结合以上方法，产生一个既有高利润、又有竞争力、又有吸引力的价格体系。根本策略定价的根本策略是让买家认为价值高于价格。考量定价者的关键是能否客观清醒地对待工程的优缺点，尤其是对缺点的估计往往不易。就本工程而言，我司建议，在扩大宣传面，对工程精心包装的根底上，“低开高走〞。届时，我司会根据市场情况制定详尽方案。购房者的心理活动我司认为，在购房者的心里有三种价格：预计价格、心理价格、实际价格。预计价格是购房者对市场理性的分析，心理价格是对工程第一感觉的评价，楼盘包装在此时起到关键作用。当实际价格与其心理价格的落差较大时，就促成销售。岛城的房地产市场经历了２００１年的炽热，地产的开发建立趋于理性，目标客户群的消费意识亦趋于理性，看五证、货比三家、请律师……客户的预计价格根本接近真实水平。周边现售住宅根本情况项目名称位置主要户型户型面积起价元／M２最高价元／M２均价元／M２祥泰商住大厦人民路２/２３/２８７-１４８２４５０２７５０２６００康顺家园康宁路——网点１２０-１７０２９９０４３６０３３００海滨广场山东路２/２３/２８０-１２０２１００２９００２６００金桂花园哈尔滨路３/２７０-１１０２６００３４００２９００绿都公寓浦口路２/２,３/２９０-１３０３０３０４０００３５００海地俪园敦化路１/２２/２２/３６５--１３０３４７０４０８０３７００海地家园鞍山二路１/２２/２７０--１３５３５５０４２００３７５０城市花园威海路１/２２/３７８--１２３３２００４３００３９００工程比较分析〔１〕周边物业比较项目类别祥泰商住大厦康顺花园海滨广场金桂花园绿都公寓海地俪园海地家园城市花园交通状况较方便较方便方便方便方便方便方便方便地理位置较好较好较好好好较好较好好工程配套一般一般一般较好好较好较好好工程规模一般一般较大一般较大一般一般较大景观绿化一般较好较好较好较好一般较好好主要户型２+２３+２------------２+２３+２２+２３+２２+２３+２２+２３+２２+２３+２２+２３+２装修情况无装修无无无无无无无市场承受情况较好改造工程较好较好较好较好较好好〔２〕综合比较项目类别海泊人家祥泰商住大厦海滨广场金桂花园绿都公寓海地俪园城市花园区域因素地区级差２０１９２０２０１９１９２２交通状况２０１８１９１８１９２０２２区域繁华２０１８１９２０２０２０２３公共配套２０１８１９１９２０２０２１临街状况１０９８１０９９１２景观２０１７１９１８２０１９１８合计１１０９９１０４１０５１０７１０７１１８个别因素户型构造３０２５２８２９２８２９３２小区配套２０１８１５１８１９１８２０绿化３０１５２０２８１５２８３０规模２０１５１９１９１５１５２１外立面风格２０１５１８１９１８１８１９入市时机２０１８１９１８１９１９２０合计１４０１０６１１９１３１１１４１２７１４２〔３〕比较权重据我司多年营销经历及目前市内房地产开展情况，就影响海泊人家工程价格的比较权重分列如下：a、个别因素：区域因素＝７０％：３０％b、比较权重海泊人家祥泰商住大厦海滨广场金桂花园绿都公寓海地俪园城市花园１００％１５%１０%１２%１８%２０%２５%价格预计据第一条中表格〔１〕〔２〕〔３〕所显示数据，标的物——海泊人家工程，同比各比较标物的价格分别如下：A、同比祥泰商住大厦，有：２６００元/㎡÷〔９９÷１１０╳３０％＋１０６÷１４０╳７０％〕＝３２５０元/㎡B、同比海滨广场，有：２６００元/㎡÷〔１０４÷１１０╳３０％＋１１９÷１４０╳７０％〕＝２９５８元/㎡C、同比金桂花园，有：２９００元/㎡÷〔１０５÷１１０╳３０％＋１３１÷１４０╳７０％〕＝３１２５/元/㎡D、同比绿都公寓，有：３５００元/㎡÷〔１０７÷１１０╳３０％＋１１４÷１４０╳７０％〕＝４０６０元/㎡E、同比海地俪园，有：３７００元/㎡÷〔１０７÷１１０╳３０%+１２７÷１４０╳７０%〕=３９９１元/㎡F、同比城市花园，有３９００元/㎡÷〔１１８÷１１０╳３０%+１４２÷１４０╳７０%〕=３７７８元/㎡由比较权重中表二可最终得出海泊人家工程的综合均价的估算价为：３２５０元/㎡╳１５％＋２９５８元/㎡╳１０％＋３１２５元/㎡╳１２％＋４０６０元/㎡╳１８％+３９９１元/㎡╳２０％＋３７７８元/㎡╳２５％＝３６３２元/㎡据以上推算，海泊人家工程理性的价格应在３６００元/㎡左右，但一方面该項目定位为中档豪宅，另一方面整个片区的大规模成片开发，可见１００----５００元/㎡的价格升值空间是可以预见的。因此价格定位于３７００元/㎡是较合理价格。但为了便于推广，为先期购置者留下一定升值空间，实行价格低开高走，以免造成有推广的被动局面，故在各个推广期根据工程进度的不同价格略作如下调整，见下表：内部认购期公开出售期持销期扫尾期价格３５８０元/㎡３７８０元/㎡３９８０元/㎡４１００元/㎡比例２０％３０％４０％１０％那么最终可实现：３５８０元/㎡╳２０％＋３７８０元/㎡╳３０％＋３９８０元/㎡╳４０％+４１００元/㎡╳１０％＝３８５２元/㎡定价原那么我司有针对性地调查了周边可比工程，根据对市场的实际把握，以下就目前入市阶段的价格制定如下定价原那么：１、相对而言，多层住宅销售难度较轻。作为高品质住宅，多层很大程度上影响物业档次的提升。提高多层的销售价格，一方面提升工程档次，另一方面，促进小高层及高层的销售。２、根据小高层、高层住宅的一般销售情况，就客户而言，在承受笑高层、高层住宅的同时，也同时承受它们的缺点，如管理费高、实用率低、电梯运行费及二次供水费等费用多。底层住宅〔１０层以下〕受视线阻挡而影响景观，但楼层越高价格又越高，故相当客户愿意选择中间层，价格相对适中，在享受景观、清醒空气的同时而管理费不变。根据这种购置心理和本工程各单体楼座特点，再根据各因素对各个户型影响的大小，以确定各楼层价格差。我司建议拉大差与好楼层之间的价格差，充分利用先进操盘手法先行销售难度较大的房屋，促进工程的后期大幅升值，制造一个个销售高潮，减轻尾盘销售难度，并获取尽可能大的利润。３、住宅每层有多种户型，由于各个户型的具体情况各异，以下就朝向、景观价格差作系统说明：a、由于本工程非正南、正北朝向，而是与正向有一定角度的偏差，因此我司将朝向价格差仅定为１００元每平方米，而非传统的将朝向差定得较高。b、在住宅的销售中，目前景观、视野已越来越影响客户的购置决定，根据本工程景观差异，特将各户型的景观价格差定为２００元范围内。提高心理价位在本工程开盘之前，我们的工作就是如何制造“落差〞，其载体是对工程的全方位包装，包括：◆公司形象识别系统的建立及落实◆多层、小高层、高层工程形象包装◆工程的宣传推广◆事件行销◆最宾至如归的接待方式◆知名物业管理策略◆做周边高档物业的市场领导者；◆调查目标客户群的价格承受能力，确定总价，以此作相应调整；◆升价小步走；◆给买家和未来预留升值空间；◆躲避时间、经济、政策等风险。建筑风格篇建筑风格对楼价的影响是明显的。购房者除了满足居住的根本需要，还有追求文化气氛、象征身份、到达心情愉悦的心理特征。作为建筑的美观功能便在更大程度上满足了这局部人的更高层次的需求。海泊人家工程采用强调建筑外观明快、简明的现代风格，轻盈、通透、清新、舒畅，塑造出优雅的楼宇气质，各单体到达和谐统一。建筑标准我司建议：◆三米层高；◆外墙面采用保温层加优质外墙涂料◆中空玻璃锻热铝平开上旋窗◆双路供电◆世界名牌电梯◆集中供暖，管道燃气到户；◆２４小时热水售楼环境整体设计篇对于此，从有利于销售的角度，有三个原那么：◆大胆创新◆展示是关键◆延长停留时间售楼处◆售楼处要求：宽阔明亮，气派典雅；◆功能分区：设接待区、洽谈区、模型展示区、休息区、儿童娱乐区、可乐饮料区；◆形象墙是客户的第一波视觉冲击力，其设计要求大气、美观、有意境；◆展板设计〔工程简介、户型图、销控表、装修标准、园林景观、配套设施、付款方式等〕；◆台面标识〔资料处、洽谈处、签约处、收款处等〕；◆销售管理人员、员工工作标识〔名片、胸卡等〕；◆制做局部衬托气氛的各类型POP。现场包装工地形象围墙的美化，施工现场整洁、干净、有序。工地广告牌、立柱、导示牌、制止牌、喷画的设计，及悬挂各类型的POP,对衬托销售气氛很有帮助。样板间把样板间放在真实的建筑中，让客户亲身感受园林景观，具有极强的感染力。同时彰显公司实力，增强买家信心，从而促进销售。并为公司品牌的提升、后期工程的开发奠定良好的根底。物业管理篇物业管理我司认为，工程真正打口碑宣传是靠软件，即效劳的提升。我司调查显示，大型住宅工程３０%以上的销售单位是通过介绍、人际传播来实现的。效劳工作细节化，我们会有事半功倍的效果。我司建议，聘请知名物业管理公司，强强联合，扩大知名度；并要求其提前进驻销售现场。客户效劳成立客户效劳部，听取已购房者对物业管理的建议赢得重视物业管理的良好印象；及时通报工程进度和销售情况，咨询已购房者意见……社区文化如同人之气质，房地产工程亦有自己的气质——社区文化。由曾经的“地段〞、“环境〞至今，成熟市场房地产的竞争已转化为内涵的竞争。社区文化成为提升小区综合素质的关键，为高售价、高利润提供坚实的根底。我司建议：◆申报“青岛社区文化建立试点小区〞；◆在小区环境建立中，增加人性化设施；◆办海泊人家内部刊物，定期出版；◆组织各类社区活动。随之海泊人家工程的进展，我司会就此提出更详尽的相关提案。配套及会所功能篇居家、休闲、感官、投资功能的住宅需求观念对其配套亦提出全新的要求。该工程所处位置决定其所需要的配套职能比市中心物业要多很多，根本的购物、饮食、休闲、子女上学等需要开发商是情况予以妥善解决。会所的作用是提供娱乐和休闲，甚至可进展一定的商务活动。其成为个人生活空间的进一步延展。超市、健身房、壁球室、游泳池、台球室、阅览室、室内GOLF、美容院、女子健身俱乐部、诊所、商务中心、音乐酒吧等为其主要内容。现状目前，工程处于四方、市北的边缘地带，周边有：八百商场、鞍山路农贸市场、幼儿园、小学、建行、农行、海慈医院等，公交车１、３、４等近２０路。而休闲娱乐、高质量的购物环境、高标准幼儿园及小学等随着人们生活质量的提高亦提上日程。安康、教育、休闲等需求已成为一种生活内涵。我司认为，应设置有利于销售的配套。◆与其他小区联合，资源共享，优势互补，以减少本钱；◆类似超市、诊所、商务中心、美容院等于生活息息相关的功能，可酌情设置；◆物业开通社区巴士，负责孩子上学及业主外出，定点定时效劳。智能化篇我司建议，按三星级标准配置家庭智能化系统。全封闭社区、红外报警、门窗磁报警、IC卡门禁、可视对讲、光纤入户、宽带网络、三表远传、一卡通、２４小时保安巡逻、电子巡更……高智能化必将换来海泊人家工程物业管理的高效率、高质量及低本钱。工程初步行销推广方案工程指导思想考虑到工程推广所面临的市场环境，我司提出“集中优势，利用一切可以利用的资源，一炮走红〞的营销思想。对于中部房地产市场有效需求缺乏的问题，我司在立足工程区域进展最大化挖掘的同时，务求采取措施调动投资客户的投资积极性，对本工程进展充分、有效的消化。为此，我们对于海泊人家的准备工作方面，针对不同需求客户的购置心理制定不同的策略，并最大限度利用各种策略手段，以达成海泊人家的成功投放市场。工程推广方案◆工程工程进程时间安排◆工程上市时间方案◆工程预计销售进度表◆相关资料准备及其他准备工作◆市场推广策略：筹备期、试销期、引销期、强销期、促销期策略◆促销活动策略及工具选择◆事件行销筹划◆公共关系策略◆广告策略及创意设想◆广告费用预测控制本钱利润最大化，永远是商家的追求。我司一贯坚持，“把钱用在刀刃上〞，为客户节省一切可节省的本钱。我司在操作过程中将结合实际情况，合理整合资源，为贵司严格控制工程运作的各个环节，减少一切不必要的资源浪费。