资产评估案例分析

资产评估案例分析 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 1.被评估企业为一拟预备上市的酒店，评估基准日为2003年12月31日，该酒店2003年的财务状况详见2003年利润表，表中补贴收入30万元为因“非典”缘由国家赐予的退税收入，营业外支出l5万元为防“非典”发生的专项支出。评估人员对该公司的状况进行深化调查及对历史数据分析后，对该企业正常经营状况下的有关财务数据做出如下推断：　　（1）由于非典缘由，该企业2003年的实际收入仅达到企业正常经营收入的60%；　　（2）企业主营业务成本约占主营业务收入的50%，营业费用约占主营业务收入的5%，管理费用约占主营业务收入的5%；　　（3）财务费用（利息支出）约占主营业务收入的10%，其中长期负债利息占财务费用的80%；　　（4）主营业务税金及附加占主营业务收入的5.5%；　　（5）企业所得税税率为33%.2003年利润表项目行本年累计数一、主营业务收入11000000.00减：主营业务成本3550000.00主营业务税金及附加555000.00二、主营业务利润（亏损以“-”号填列6395000.00加：其它业务利润（亏损以“-”号填列）7　减：营业费用880000.00管理费用9100000.00财务费用1080000.00其中：利息支出1180000.00三、营业利润（亏损“-”号填列）13135000.00加：投资收益（亏损以“-”号填列）14　补贴收入15300000.00营业外收入16　减：营业外支出17150000.00四、利润总额（亏损总额以“-”号填列18285000.00减：所得税（所得税税率为33%）1994050.00五、净利润（净亏损以“-”号填列）22190950.00　　评估人员依据被评估企业的实际状况及将来进展前景，选取了同行业5个上市公司作为参照物并经综合分析、计算和调整得到一组价值比率（倍数）的平均数值，具体数据如下：　　（1）市盈率为l0；　　（2）每股市价与每股无负债净利润的比率为7；　　（3）每股市价与每股主营业务利润的比率为3.8.要求：依据上述资料运用市场法评估该酒店市场价值。（最终评估值以算术平均数为准，运算中以万元为单位，评估结果保留两位小数）。参考答案：收益调整表项目行本年累计数一、主营业务收入11666700.00减：主营业务成本3833300.00主营业务税金及附加591668.50二、主营业务利润（亏损以“-”号填列）6741731.50加：其它业务利润（亏损以“-”号填列）7　减：营业费用883300.00管理费用983300.00财务费用10166700.00三、营业利润（亏损以“-”导填列） 13408431.50加：投资收益（亏损以“-”号填列）14　补贴收入15　营业外收入16　减：营业外支出17　四、利润总额（亏损总额以“-”号填列）18408431.50减：所得税（33%）19134782.39五、净利润（净亏损以“-”号填列）22273649.11　　（1）主营业务收入=100÷60%=166.67（万元）　　　　（2）主营业务成本=166.67×50%=83.33（万元）　　　　（3）主营业务税金及附加=166.67×5.5%=9.17（万元）　　　　（4）营业费用=166.67×5%=8.33（万元）　　　　（5）管理费用=166.67×5%=8.33（万元）　　　　（6）财务费用=166.67×10%=16.67（万元）　　　（7）无负债净利润=2736+16.67×（1-33%）=38.53（万元）　　　　（8）主营业务利润=74.17（万元）　　　　（9）净利润=27.36（万元）　　　　（10）依据市盈率计算的酒店价值=27.36×10=273.60（万元）　　　　（11）依据无负债净利润价值比率计算的酒店价值=38.53×7=269.71（万元）　　　（12）依据主营业务利润价值比率计算的酒店价值=74.17×3.8=281.85（万元）　　　　（13）评估值=（273.60+269.71+281.85）÷3=275.05（万元）　　2．2004年，某有名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而托付评估其转让价格。请问：（1）该商场周边近期有较多权利性质相向的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例?为什么?（2）确定出租部分的潜在毛收入时应留意的主要问题是什么?（3）确定自营部分的净收益时应留意的主要问题是什么?参考答案：（1）不行取。由于这些交易实例在实物状况上会有较大差异，如土地房屋规模、设备装修档次、建筑结构、楼层层数与层高、临街深度等不同，不具有可比性。（2）确定出租部分潜在毛收入时应留意：①租赁期内按租约计，租赁期外按正常客观的市场租金计；②应考虑租赁保证金和押金的利息收入；③应考虑是否存在无形收益。（3）确定自营部分净收益时应留意：①测算正常客观的净经营（营业）收入；②应扣除正常商业利润。　或：要精确     界定由商业房地产本身带来的净收益，不要在净收益中混入由于经营等非房地产本身要素所产生的收益。　　或：应依据经营资料测算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。3．托付方托付某评估机构评估的资产为1台电脑数控机床，型号MCV-1300P，该机床于1998年6月购置并投入使用。资产评估师接受成本法进行评估，评估基准日为2008年2月30日。经过向该机床生产厂家的代理商询问，该型号机床已经停止生产，与委估机床同规格的新型设备的市场价格为84万元。委估设备与同规格新设备的主要区分在于数控系统和机床结构的差异，两方面因素对价格差异的影响分别为12.5%和17%，因而，确定被评估设备的重置成本为：84万元×（1—29.5%）=59.2万元成新率的确定接受年限法和工作量法。该类机床经济使用寿命为12-18年，考虑到该设备为较早期的数控机床，制造质量一般，因而确定其经济使用年限为14年，年限法确定其成新率为：1-已使用年限÷经济使用年限=1-9.67÷14=30.9%该设备的运行应当以两班制为 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ，每天15小时，然而设备的实际使用为不定期的三班和两班制，平均每天运行时间为18小时。以工作量法确定的成新率为：1-（18小时×250天每年×9.67年）÷（15小时×250天每年×14年）=17.1%确定该设备的综合成新率为:30.9%×50%+17.1%×50%=24%该设备的评估值为：59.2×24%=14.2万元该设备评估过程中，为什么没有分别考虑实体性、功能性、经济性贬值？你认为成新率的估算过程有什么可商榷的？参考答案：教材第25-27页。依据案例描述，该资产的利用率为：18÷15=120%，因而实际已使用年限为120%×9.67=11.6年，因而成新率应当为：1-11.6÷14=17.14%4．“A”商标评估案例一、托付单位概况SC旅行社于1978年8月18日批准成立。注册资本1423万元，有职工281人，现下属有7个企业。1988年以该旅行社为核心企业组建集团公司，总部设在北京。该旅行社在近几年国家旅游局100强第一类、其次类旅行社评比中均排名前列，多次受到表彰。二、评估 方法 快递客服问题件处理详细方法山木方法pdf计算方法pdf华与华方法下载八字理论方法下载 本次评估选取2000年6月30日为评估基准日，评估方法选用超额收益法。该法对商标进行评估，就是对商标有效期内（续展前该商标有效期为8年）每期（以年为单位）的将来超额收益进行猜测，并以第8年超额收益作为永续年金计算无限期超额收益，再按行业平均折现率将猜测的各期将来超额收益折成评估基准日的现值，从而得出“A”商标的评估价值。接受超额收益法进行商标评估的计算公式如下：式中：PV——商标的评估价值；i——折现率；Pt——猜测超额利润；n——猜测期；t——猜测年限超额利润＝营业收入净额×超额利润率超额利润率＝收益率-基准收益率营业收入净额＝营业收入总额-代收代付款折现率＝无风险收益率+风险收益率三、评估数据来源及计算过程1．SC旅行社营业收入净额计算（表1）表1营业收入净额计算表年份199519961997199819992000(1—6月)营业收入总额(万元)8613174062024622861196131l342代收代付款(万元)379694801201413800108726326营业收人净额(万元)4817792682329061874150162．SC旅行杜1995—2000年营业收入状况汇总与2001—2008年营业收入净额猜测(表2、表3)猜测方法：最小二乘法。表2年份Xr(万元)XrX21995148174817119962792615852419973823224696919984906136244161999587414370525200061250075OOO26总计215127720031491因此：因此：Y=1191.11X+4377.28表3营业收入净额计算表年份20012002200320042005200620072008X789101l121314猜测营业收入净额(万元)127151390615097162881747918671198622l053环比指数=本年度营业收入净颧÷上年度营业收入净颧经计算，环比指数不大于1.10， 说明 关于失联党员情况说明岗位说明总经理岗位说明书会计岗位说明书行政主管岗位说明书 猜测的将来营业收入净额年递增不超过10％：依据国家确定的“十一五”期间我国国内旅游业的规划目标：“十一五”期间国内旅游收入年均增长12％～15％，国际旅游外汇收入年均增长10％～12％……可看出由最小二乘法建立的回归分析模型所猜测的将来营业收入净额是合理的。3．利润率计算（表4）计算公式为：表4年份19921993199419991996(1—6月)利润总额(万元)1433．241527．971762．90l807．061227．40营业收入净额(万元)79268232906187415009．70收益率(％)18．0818．5619．4620．6724．50说明：1．利润总额为SC旅行社税前利润额。2．由于旅游行业的特殊性，营业收入总额中大量的代收代付款不属于旅行社的实际收入，故接受扣除代收代付款之后的营业收入净额计算SC旅行社的收益率。4．超额收益率计算(表5)表5年份全国旅行社利润率(％)SC旅行社利润率(％)199213．0218．08199311．7918．56199412．1019．4619958．9620．67总计45．8776．77平均值11．4719．19超额收益率＝SC旅行社平均利润率-全国旅行社平均利润率＝19.19％-11.47％＝7.72％5．折现率计算SC旅行社凭借自身的实力，跻身中国旅游界前列，利润水平明显高于同行业平均利润率，在同行业中具有极高的声誉和较强的市场竞争力量。依据市场调查及专家猜测，我国将来旅游市场的总趋势将是在数量、质量方面持续稳定增长，这是由于：（1）我国经济社会的持续稳定进展，打算旅游业也将随之快速进展：（2）国内居民消费水平的日益提高和休闲时间的增多：（3）旅游已成为一种重要的消费选择；（4）国内旅游的经营体系已经比较健全，（5）国内旅游的接待设施不断增加和完善，（6）我国进一步深化改革、扩大开放，以及我国旅游界与世界旅游组织的关系进一步亲密，必将吸引更多的海外游客。全部这些打算了国内旅游市场前景宽敞。但另一方面，随着市场前景的看好，涉足旅游服务的机构逐年增多，据不完全统计，目前全国已有近5000家，市场竞争极为激烈，加之旅游业受外部环境影响较大，具有肯定的风险。综合考虑，本次评估风险收益率取3％，平安利率取一年期国库券利率为9.64％。具体计算为：折现率＝1年期国库券利率+旅游业风险收益率＝9.64％+3％＝12.64％按谨慎性原则折现率最终取13％。6．折现系数计算（表6）由于评估基准日为2000年6月30日，所以计算公式为：折现系数＝（1十折现率）–t表6折现系数计算表年份200020012002200320042005200620072008tO．51．52．53．54．55．56．57．58．5折现系数O．94070．8325O．7367O．652O．577O．5106O．4518O．3999O．3539说明：t为基准日为2000年6月30日的折现年数。7．“A”商标价值计算商标评估量算一览表(表7)。评估基准日：2000年6月30日托付单位：SC旅行社表7商标评估量算表金额单位：万元年份预期营业收入(1)税前超额利润(2)＝(1)×7.72％税后超额利润(3)＝(2)×(1—33％)现值系数(4)现值(5)＝(3)x(4)2000(7-12月)7490．30578．25387．430．9407364．45200112715．00981．60657．67O．8325547．5l200213906．001073．54719．27O．7367529．89200315097．001165．49780．88O．652509．13200416288．OO1257．43842．48O．577486．1l200517479．001349．38904．080．5106461．63200618671．001441．40965．74O．4518436．32200719862．OO1533．351027．34O．3999410．83200821053．001625．291088．950．3539385．382008年以后8376．540．35392964．46评估价值7095．71说明：超额利润率=7.72%。四、评估结果在评估基准日2000年6月30日，SC旅行社所拥有的“A”商标的公正市值为7100万元。五、评估说明收益猜测是商标评估的基础，而任何猜测都是在肯定假设条件下进行的。本次在“A”商标评估中将来收益猜测建立在下列条件下：（1）SC旅行社所在北京市及中国的社会经济环境不产生大的变更：国家有关法律、法规、政策与现时无重大变化；（2）SC旅行社将持续性经营，并在经营范围、方式和决策程序上与现时大方向保持全都，并同时作出了对“A”商标将持续续展的承诺；（3）有关信贷利率、赋税基准及税率不发生重大变化：（4）无其他人力不行抗拒因素及不行预见因素，造成对SC旅行社重大不利影响。争辩问题：（1）商誉和商标有什么区分？（2）该项评估的对象应当是SC旅行社的商誉还是商标？（3）你对评估过程中各种参数的确定有何异议？参考答案：（1）第5章第四节商标定义和第五节商誉的定义（2）从（1）及评估报告来看，具体评估的对象应当是该旅行社的商誉。（3）简洁用最小二乘法来猜测将来营业收入状况不恰当，应当通过对该旅行社多年来的财务状况分析，以及企业行业进展前景的猜测，来估量将来财务状况。5．分析争辩第10章资产评估报告实例（1）该次资产评估的对象、目的是什么？（2）该次资产评估的主要方法是什么？（3）考虑该次资产评估的目的，其方法的选择是否得当，为什么？参考答案：（1）参见评估报告。（2）主要运用了成本法。（3）该次评估主要为该 工程 路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理 局的改组供应价值参考，以连续使用为假设确定其公允市场价值，三种评估方法都可以接受。不过一般企业整体交易案例较少，接受比较法较为困难，而接受收益法可能会涉及到工程局下设多部门资产是否组合得当的考察分析，对一些参数的估量也可能会在企业和管理部门之间引起争议，成本法评估以资产明细为基础，简洁得到改制企业和管理部门双方的认可。