某地块项目可行性分析

一、项目概况（一）地理位置顺驰广场项目位于天津市和平区中南部，和平区西康路与汉阳道交口（原天津市天佳设备安装工程公司厂房用地）。该地块西南交西康路，东南接汉阳道，东北侧为三栋点式现状多层住宅楼，西北侧为天津市市政工程设计院及两栋现状多层住宅楼。（二）用地现状该规划地块现状为天佳设备安装公司厂址，规划可用地面积约1.46公顷。地块现状建筑均为闲置用房，西康路沿街平房为公建，建筑面积约1100平米。另外，厂区内现有一座规模4T/h，建筑面积300平米的锅炉房。规划界外为住宅建筑及公建。该地块地质状况良好，无不良地质情况。(三）区位及交通该地块位于天津市的中心商业区——和平区中南部，而且是河西区、南开区和和平区三区的交汇处。该地块毗邻天津市著名的五大道高尚文化街区，距高等学府区及电子科技街——鞍山西道只有一公里的路程，地理位置优越。该地块周边具有四通八达的道路交通网络，众多公交线路经过地块周边，但因处于城市中心区，周边道路尚显交通拥挤。根据天津城市总体规划修编成果，西康路规划拓宽至36米，汉阳道拓宽至20米，规划实施后该地块的交通状况将得到进一步改善。（四）人文及自然环境该地块周边具有众多的文教商卫设施，高等院校有天津大学、南开大学、天津医科大学、天津中医学院等；商业服务设施有国际商场、吉利大厦、滨江道商业步行街、佟楼商业区、电报大楼等，距天津电视台、今晚报大厦不远。优越的地理位置及便捷的交通、方便的商业设施极大地提升了该地块的区域价值。同时由于和平区、南开区为天津市中心商业区和高等学府区，河西区为天津的中心商务区，这三个区的整体经济水平相对高于其他各区，居民收入水平及整体素质较高，为该地块的发展奠定了良好的人文及经济基础从自然环境看，该地块位于天津市中心区域，周边自然环境一般。二、市场环境分析（一）市场现状天津市虽然为全国四大直辖市之一，但因为整体经济水平较低及毗邻北京等原因，写字楼市场一直较为低迷。自2000年开始，随着市场经济的不断深入以及经济水平的逐渐提高，天津市写字楼市场实现一定程度的回暖，高档写字楼、公寓的租赁市场出现较好的走势，空置率不断下降。截止到2000年第四季度平均空置率已下降为20%左右。下图为1999年—2000年高档写字楼空置率：2000年第四季度高档写字楼仍呈现良好走势，虽然总体租金及售价水平变化不大，但应该看到各发展商对未来高档写字楼市场的信心在逐渐增强，很多高档写字楼在老客户续租时虽持欢迎的态度，然而在价格优惠等方面的让步却更为谨慎。租赁市场比较活跃，相比之下写字楼销售市场略显平淡。内、外资公司对写字楼的投资都较为谨慎，多数首选租用写字楼。随着WTO脚步的临近，预计会有更多的中、外资公司登陆天津，从而带动写字楼销售市场。（二）市场回顾写字楼市场与政治、经济整体大环境关系密切，因此天津市写字楼市场发展的起起落落与全国写字楼市场的大致发展历程是一致的。以下为对全国写字楼市场近几年发展历程的简要回顾：1993至1995年是写字楼市场的黄金时代。1996年，写字楼租售价明显回落。1997、1998两年写字楼市场走入低谷。主要受两方面因素的影响：一是受亚洲金融危机冲击，外商纷纷减少在华投资，中资企业也因为从紧的财政政策开始慎重投资，写字楼需求量萎缩；二是1997、1998年竣工量大增，市场供大于求，空置率上升，整体处在持续低迷、调整状态中。1999年，写字楼租、售市场持续下滑的势态得到控制，开始进入平稳发展期。2000年写字楼市场开始进入一个理性的发展阶段。由于经济形势逐渐好转，加之1999年底受中美达成世贸双边准入 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的影响，写字楼市场逐渐回暖，这是大环境利好的直接体现。（三）市场前景进入21世纪以后，随着WTO临近及市场经济的不断深入，一直比较落后的天津写字楼市场蕴涵着较大的发展空间。从写字楼市场的需求量来看，随着中加入世贸的步伐加快，电信、金融、保险业等方面的许多跨国公司希望尽早进入中国，抢先占领滩头阵地，此举势必会加大写字楼――特别是高档写字楼的需求量。随着市场经济的不断深入，市场竞争日趋激烈，办公地点与办公环境的好与坏已成为企业实力的象征，很多内资公司，不论其规模大小，也都有改善办公环境的需求。从写字楼市场的供应来看，2000年第四季度高档写字楼楼盘新供应有3个项目，预计2001年将有三个新项目投入使用。但顺驰广场周边能与之相比敌的项目暂时还较少。从金融支持力度看，自2000年3月中国银行北京市分行开办对SOHO现代城写字楼的贷款开始，银行对写字楼贷款已经风行全国。随着金融支持力度加大，同时利率又在不断下调，使购房压力大减，投资性购买将大为增长。从目前写字楼市场现状看，在未来几年中写字楼市场将展开更为激烈的竞争，这对顺驰广场这个项目来说，既是机遇又是挑战。因此一定要做好项目的定位，并将一些预见性的判断融入其中，立足市场，确定项目主客户群，同时增加一定的灵活性，兼顾不同客户的使用需要和投资目的，以适应日趋丰富的个性化需求，从长远发展的角度来确定顺驰广场的定位。随着投资回报率、市场价格的趋稳，物业综合素质进一步的提高，写字楼市场将拥有一个较为看好的发展前景。三、项目发展思路（一）项目SWOT因素分析1、优势A．顺驰广场占地1.4公顷，在此等地理区位上拥有如此大规模占地的商务区比较少见，易于公共空间的营造，并易于形成较强的商务氛围。B．顺驰集团和创业环保两大公司的进驻，有利于集聚人气。C．闹中取静的地理区位，避开市中心的喧嚣，适合部分商务人士的需要。D．顺驰集团在天津地产界的品牌优势，会对顺驰广场项目以后的开发及租售工作起到一定的积极作用。E．建设部设计院能够确保项目方案设计的科学性、合理性。2、劣势A．顺驰集团初次涉及写字楼市场，开发经验相当欠缺。B．写字楼多为出租的形式，欲实现大比例的销售面临很大的市场压力。C．以顺驰集团现有的物业管理水平，尚不能满足高档写字楼物业管理的需要。D．项目总投资４.４３亿元人民币，写字楼较长的投资回收期，势必会对公司形成较大的资金压力。3、机会A．天津市写字楼市场逐渐复苏，高档写字楼空置率呈下降趋势。B．加入WTO以后，外商及涉外机构的增加会导致写字楼市场需求量上升。C．周边竞争项目较少，现有的竞争项目从规模、产品定位、超前性等方面与顺驰广场相比具有一定的劣势。D．从市场调研的情况来看，天津市写字楼项目竞争多集中在常规操作层面，很少有既符合写字楼客户特定需求又具鲜明理念的写字楼项目。如顺驰广场能提高常规操作层面的合理性、超前性，又能拥有主题鲜明的产品定位，将极大地提高产品竞争力。4、问题Ａ．从顺驰广场的现状看，西康路拓宽改造尚需一段时间，周边道路较窄，交通状况拥挤。Ｂ．顺驰广场周边以住宅居多，区域性的商务气氛不够浓厚。Ｃ.由于项目位置位于市中心，而且定位在高档写字楼上，所以将来估计租售价格同周边的写字楼相比会偏高，可能会对将来的营销造成压力。（二）发展构想结合顺驰广场项目SWOT因素分析，结合目前天津写字楼市场现状，拟将顺驰广场项目发展成为一个具有综合商务功能、配套设施先进的高级商务区，以高档写字楼、单元式公寓两部分功能为主，辅之以较大规模的康健设施作为项目的竞争性理念。写字楼销售均价定位于9000元/平方米，租金2.8元/天·平方米，单元式公寓销售均价定位于11000元/平方米。主力客户群定位于中型公司及外资机构，同时考虑一小部分临时性机构及小公司。四、规划设计思想及经济技术指标（一）设计说明建筑平面布局在充分考虑用地、道路、城市景观等特点，结合内部使用功能的特点，设计成四个渐次升起的高层单元，在沿西康路、汉阳道前尽量退让，形成大面积的绿化广场，结合裙房内的娱乐、健身、餐饮等功能，使本工程成为一个名副其实的健康商务城。结合广场、绿地、道路等设计了功能分区明确的各部分出入口。在沿西康路设置办公主入口，餐饮、康乐入口设在汉阳道一侧。后勤入口设在北面。主楼三个主要单位共用一个大的出入口，底层宽敞通畅的大堂为三家共用，舒适而气派豪华。裙房按照设计要求布置了为写字楼配置的咖啡厅、多功能厅、职工餐厅、精品商店、商务中心、后勤服务、游泳桑那、健身、娱乐等设施，力求使该建筑成为未来的高档次健康商务办公中心。建筑造型设计该工程位于天津市的老城区，为了和城市形态达到和谐，设计了四个渐次升高的单元体，带遮棚的屋顶花园提升了写字楼的使用品质，遮棚形成的过度空间使高大的建筑主题与天空形成自然的衔接，同时其建筑构成语汇与下部乃至整体形成了完整而有机的统一。裙楼以3、4层的玻璃体和实体穿插构成，非常自然地伸展开来，整个建筑设计采用现代简约的新设计手法，在该地域达到令人耳目一新的境地。整个建筑造型新颖大方、富有现代感、层次丰富、清新典雅，建成后定能成为该地域的标志性建筑。（二）经济技术指标（单位：元/平方米）1、经济技术指标规划可用地:1.46公顷总建筑面积:77000M2建筑基底面积:5750M2建筑密度:39.4容积率:5.27绿地面积:4800M2绿化率:35.60%停车位:500个(地下400个)建筑高度:99米建筑层数:26层建筑结构:框剪2、建筑面积构成总建筑面积构成地上部分地下部分总建筑面积面积642001280077000地上部分建筑面积构成裙楼主体面积1480049400（注：裙楼部分共三层，四层以上为主体部分）主体部分建筑面积构成写字楼单元式公寓面积3540014000裙楼部分建筑面积构成娱乐健身交通面积会议中心咖啡厅可售面积面积4000290011003006500裙楼部分可售面积构成1层底商2层餐厅2层餐厅2层银行3层银行面积270010001000900900总可售面积构成主体内可售面积裙楼内可售面积裙楼内交通地下设备用房总计面积4940065002900200060800五、顺驰广场成本构成分析下列投资估算按天津地区目前通常的计费标准，主要包括土地开发费、工程建设费、工程建设其它费、不可预见费、营业税、销售费用、贷款利息等七大部分，详见固定资产投资估算表：（总建筑面积77000平米，其中地上建筑面积64200平米，地下建筑面积12800平米）。固定资产投资估算表项目名称总造价（万元）单方造价（元）土地开发费10178.21321.8工程建设费21647.62811.4工程建设其它费6006.0780不可预见费553.171.8营业税3037.0394.4销售费用1641.6213.3贷款利息1260.0163.6小计44323.55756.3各部分费用明细表如下:（一）土地开发费项目名称总造价（万元）单方造价（元）土地补偿费88301375.4土地出让金1284200三通一平64.210小计10178.21585.4（二）工程建设费项目名称总造价（万元）单方造价（元）地基处理72093.5办公部分15218.61976.4体育设施部分800103.9公用面积内装修1805234.4弱电系统800103.9地下车库2304299.3小计21647.62811.4注：后附工程建设费估算书（三）工程建设其它费项目名称总造价（万元）单方造价（元）前期费61680市政大配套费1925250小区配套费53970市政基础设施配套费2926380小计6006780（四）不可预见费按工程建设费和工程建设其它费两项之和的2%进行计算:(21647.6+6006)×2%=553.1(万元)（五）营业税按可销售面积6.08万平方米，销售价格9000元/平方米的5.55%进行计算：9000×60800×5.55%=3037.0(万元)（六）销售费用按可销售面积6.08万平方米，销售价格9000元/平米的3%进行计算：9000×60800×3%=1641.6(万元)（七）贷款利息按启动资金1亿元，贷款利率年息6.3%，资金占用时间二年计算，总计利息1260万元。综上所述，顺驰广场项目总投资估算约为44300万元。六、租售价格及收益测算项目租售价格顺驰广场租金售价标准写字楼单元办公及公寓底商康健娱乐设施会议厅停车场租金（元/M2/天）2．82．8——810400（月）售价（元/平方米）9000110001200010000————项目各阶段收益情况顺驰广场项目总投资4.43亿元，从天津市写字楼市场调研情况看，目前高档写字楼的空置率一般都在20%左右，对于顺驰广场项目我们将按空置20%、出售30%、出租50%的比例进行投资收益测算。顺驰广场建成投入使用后预计销售收入及每年的租金收入情况见下表，具体如下：预计销售收入及年租金收入面积租售总收入（万元）写字楼10620M2（售）955817700M2（租）1809单元办公及公寓4200M2（售）46207000M2（租）715底商5200M2（售）6240康健娱乐设施1500M2（售）15002500M2（租）730会议厅1100M2（租）120停车场400个（租）190总计49820M225482注：1.会议厅的出租比例按照出租率30%计算，即：1100M2×10元/M2/天×365天×30%=120万/年2.康健娱乐设施分为两部分：会所俱乐部和其它设施（如台球、壁球等）。会所俱乐部销售，其它设施以出租为主。七年、十年收益情况七年十年租售总收入46866万元57558万元收益率6%30%注：1.项目运营到第七年时基本收回全部投资，并有所盈利。2.以上投资收益测算未包含物业维修基金、物业管理费及大厦运营费用。七、财务分析成本利润率（单方售价-单方成本）÷单方成本=成本利润率（9000-5756）÷5756=56%销售利润率（单方售价-单方成本）÷单方售价=销售利润率（9000-5756）÷9000=36%投资回报率总利润÷实际投资=投资回报率13258000÷443000000=30%(十年期)八、可行性分析根据以上对项目外部经济环境、市场环境、风险、财务状况等多方面的分析预测，顺驰广场项目有较好的经济性，也有一定的风险性，但只要采取适当措施，严格执行实施计划，该项目还是有良好可行性的。附1：工程建设费估算书1、单方估算值（1）地基处理单方估算值：地基处理多层部分高层部分50元/平方米120元/平方米（2）办公部分及附属部分单方估算值：单位工程名称技术经济指标备注元/平米元/台土建初装1300给排水70消防及喷淋75烟感60中央空调350电照120外檐装修考虑部分花岗岩,部分铝塑板加玻璃幕,综合价格按1000元/平方米467按照表面积30000平米计算电梯864544001.75m/s4664001.75m/s加消防建安部分单方总值2528（3）体育设施部分单方估算值：2000元/平方米（4）公用面积内装修部分单方估算值：1500元/平方米公寓及单元式办公内装修部分单方估算值：700元/平方米2、分部分类估算值地基处理估算值高层面积按5.7万平方米，多层面积按7200平方米计：120×57000+50×7200=720(万元)办公、公寓部分及附属部分估算值面积按5.65万平方米，外檐按部分花岗岩，部分铝塑板加幕墙考虑，电梯按十二部考虑，其中四部消防梯：(1300+70+75+60+350+120+467+86)×60200=15218.6(万元)体育设施部分估算值面积按4000平方米，外檐按花岗岩考虑：2000×4000=800(万元)内装修部分共1805万元：公共部分：（按5500平米计算）1500×5500=825（万元）单元式办公部分：（按14000平米计算）700×14000=980（万元）弱电系统集成工程部分估算值包括楼宇自控子系统、保安监控子系统、电子巡更子系统子系统、楼宇对讲子系统、停车管理子系统、综合布线子系统、卫星电视子系统、程控电话子系统、酒店管理子系统、物业管理子系统。弱电系统集成工程估算总值：800万元地下部分估算值面积按12800平米计算，单方造价1800元/平米，估算总值为2304万元。3、工程建设费估算总值720+15218.6+800+1805+800+2304=21647.6(万元)