房地产开发项目可行性研究报告

兴隆珠江湾畔工程房地产开发可行性研究报告 目录 工贸企业有限空间作业目录特种设备作业人员作业种类与目录特种设备作业人员目录1类医疗器械目录高值医用耗材参考目录 ：１、工程根本情况２、工程开发宏观环境分析３、贵阳城市总体规划描述４、工程区域环境分析５、工程开发条件分析６、工程开发竞争对手分析７、市场需求分析８、工程住宅开发市场定价９、工程开发投资分析与财务评价１０、工程风险分析１１、工程特征综述、评估结论与建议一、工程根本情况：〔一〕工程概况：１、地理位置：珠江路A地块位于小河区东北面，紧邻南明区后巢乡。东面为小河区垃圾填埋场；南面为洛解村村民民房,与华烽电器厂紧邻；西接规划中的珠江路,与乐街小区相对；北面为山麓。２、用地规模与地块现状：珠江路A地块工程占地４７公顷。规划范围内大部份为小山丘陵地貌，地块中央有一凹地积成水塘。地块中适宜建筑地段多为农民庄稼地，大多种有农作物。东面山地上植被以松树为主，较为茂盛；东北面为一坡地，坡地上有大量坟墓、垃圾填埋场和一座水库；地块外围即南面与华烽厂连接处为洛解村村民聚居地，建有大量民房，大约有２３０户左右，拆迁面积４万２千多方，该区域中部是洛解村小学，目前小学新址已确定，但仍位于洛解村内。洛解村有巷道与小河区长江路居住区联接。地形、道路规划杂乱，折迁量较大。西面与规划中的珠江路相接，现在是一条便道，便道一另一面是乐街小区与之相接，现乐街小区的建立已接近此处。北面是一片山麓。〔二〕工程主要技术经济指标：１、珠江路A地块用地平衡表：工程用地面积〔公顷〕百分比〔%〕居住用地５８.５%公建用地８.７%道路用地１５%公共绿地１７.８%总用地１００.００%２、珠江路A地块规划经济技术指标：序号工程数量１总建筑面积４４.３４万㎡２住宅建筑面积４１.１４万㎡３公建建筑面积３.２万㎡４总居住户数３２４４户５总居住人数１１３５４人６人口毛密度３１３人/公顷７人口净密度５３５人/公顷８容积率９绿地率３３.５%工程主要财务评价结果指标：现金流量表〔单位：万元〕１２.５０%年度销售量合计一二三四五六七八九启动１２.５０%１２.５０%１２.５０%１２.５０%１２.５０%１２.５０%１２.５０%现金流入　　　　　　　　　　销售收入　９０００９０００９０００９０００９０００９０００９０００９０００７２０００小计０９０００９０００９０００９０００９０００９０００９０００９０００７２０００现金流出　　　　　　　　　　１、土地费用２１５３２１５３２１５３２１５３２１５３２１５３２１５３２１５３　１７２２０２、前期费用２１２２１２２１２２１２２１２２１２２１２２１２　１６９６３、建安费用４６９２４６９２４６９２４６９２４６９２４６９２４６９２４６９２４６９２４２２２８５、开发费用７７８７７８７７８７７８７７８７７８７７８７７８７７８７００２６、开发税金　３４７３４７３４７３４７３４７３４７３４７３４７２７７６７、不可预见费　　小计７８９７８２４４８２４４８２４４８２４４８２４４８２４４８２４４５８１７７０９２２现金净流量-７８９７７５６７５６７５６７５６７５６７５６７５６３１８３１０７８土地及其它费用按八年计，平均分批付出。二、工程开发宏观环境分析贵阳经济开展状况：２００３年贵阳市国民经济保持了持续、快速、安康和协调开展的良好势头，经济运行质量不断提高，构造调整取得成效，人民生活继续改善，各项社会事业全面进步。１、综合：全市经济快速增长。全年实现生产总值２８０.９２亿元，按可比价格计算，比上年增长１３.０%，增幅是近年来的最好水平，比全国平均水平高出３.９个百分点，比全省平均水平高出２.９个百分点。人均生产总值达１０９６２元，比上年增长１１.８%。三次产业全面开展。第一产业完成增加值２８.８１亿元，增长６.７%，第二产业完成增加值１９１.９４亿元，增长１４.８%，第三产业完成增加值１６０.１７亿元，增长１１.８%；三次产业构造比重由上年的７.９：５０.９：４１.２调整为７.６：５０.４：４２.０，三次产业对经济增长的奉献率分别为４.１%、５９.３%和３６.６%。非公有经济快速增长。全年非公有制经济实现增加值１４７.８５亿元，按可比价格计算，比上年增长了２２.０%，高于全市经济增长９个百分点，占全市生产总值的比重达３８.８%，比上年提高了２.６个百分点。价格总体水平有所上扬。全年居民消费价格指数为１００.８，比上年上涨０.８%。从居民消费的八大类别看，食品、医疗保健和个人用品、居住、娱乐教育文化用品及效劳等四大类价格分别上涨２.４%、７.６%、１.６%、０.９%，烟酒及用品、衣着、交通和通讯、家庭设备用品及维修效劳等四大类价格分别下降２.６%、６.２%、２.９%、４.７%。劳动就业规模继续扩大。年末全市在岗职工５５.４５万人，在岗职工年平均工资１２１８２元，比上年增长１０.９%，扣除价格因素，实际增长１０.０%。全年有１.８２万下岗失业人员实现了再就业。年末城镇登记失业率３.９%。经济和社会开展中存在的主要问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 是：电力供需矛盾仍较突出，企业经济效益有待进一步提高，经济构造不尽合理；局部行业低水平重复建立尚未解决，资源浪费状况仍不同程度存在；农业根底设施仍显薄弱，农民增收渠道不多；城乡居民收入差距继续扩大，就业再就业压力仍然比较大等。２、工业和建筑业：工业生产在构造调整中稳定增长，在国民经济中仍然占据主导地位。全年全部工业增加值完成１５１.６２亿元，比上年增长１４.１%。全部工业对经济增长的奉献率达４５.３%，拉动经济增长５.９个百分点，成为推动经济全市经济增长的主导力量。规模以上工业企业完成增加值１２１.２１亿元，增长１６.１%。其中：重工业完成增加值７６.５６亿元，轻工业完成增加值４４.６４亿元，分别比上年增长１４.６%和１９.６%；国有及国有控股企业完成增加值７７.９亿元，增长７.９%；股份制企业完成增加值７９亿元，增长１８.０%；大中型企业完成增加值７８.０２亿元，增长９.４%。产品销售率达９６.７６%。工业经济效益继续提高。全市规模以上工业企业盈亏相抵后实现利润总额１１.１８亿元，比上年增长１.６倍，其中：市属扭亏增盈考核企业盈亏相抵后实现利润３２３８万元。建筑业持续开展。全市建筑业完成增加值４０.３２亿元，比上年增长１７.９%。全年具有资质等级的建筑企业实现利润总额３.８９亿元，实现税金总额４.７５亿元。全年房屋建筑施工面积１２１７.８万平方米，比上年增长１４.５%，房屋建筑竣工面积３６８.４９万平方米，比上年下降１１.２%。３、固定资产投资：固定资产投资快速增长。金阳新区建立取得明显成效，西出口、贵阳大剧院、火车站中心广场环境工程、药业GMP改造、海信工业园彩电生产线、南方汇通微硬盘工程等重点根底设施工程和技改工程顺利推进。全社会固定资产投资完成２３９.９亿元，比上年增长２７.６%。其中：根本建立投资突破百亿元大关，完成１０４.４５亿元，增长３３.０%；更新改造投资完成５３.４５亿元，增长２８.０%；房地产开发投资完成６０.６２亿元，增长２１.２%。全社会固定资产投资中，第一产业完成投资２.１９亿元，比上年增长６７.５%；第二产业完成投资７１.３４亿元，比上年增长２９.５%；第三产业完成投资１６６.３７亿元，比上年增长２６.４%。４、国内贸易：消费品市场继续保持增长。全年社会消费品零售总额完成１５３.６７亿元，比上年增长了１２.５%。从城乡看，城市消费品零售总额完成１４０.７亿元，比上年增长了１２.６%，占零售总额的９１.６%；县及县以下消费品零售总额１２.９７亿元，比上年增长１１.１%，占零售总额的８.４%。从行业看，批发零售贸易业完成零售额１１８.４４亿元，比上年增长１２.０%；餐饮业完成零售额３０.９８亿元，比上年增长１６.６%，增幅高于批发零售贸易业４.６个百分点，占全社会消费品零售总额的比重由上年的１９.５%上升到２０.２%。５、财政和金融：２００３贵阳市财政收入稳定增长。全市财政总收入９１.６亿元，比上年增长１５.７%，其中：地方财政收入完成４０.３９亿元，增长２２.１%；财政支出保持适度增长，支出构造日趋合理，全年财政总支出５３.０３亿元，增长８.８%。金融存贷款业务量继续增加，中长期贷款增长较快，资金运行趋于活泼。年末全市金融机构各项存款余额８９３.６亿元，比年初增长２２.１%，其中：企业存款余额３５２.５５亿元，增长１６.１%；城乡居民储蓄存款余额３４４.９５亿元，增长１９.８%。金融机构各项贷款余额７６３.６１亿元，比年初增长２８.２%，其中：中长期贷款３９８.４７亿元，增长４１.４%；短期贷款２６７.１５亿元，增长１.５%。全市金融机构现金收入１６０６.０６亿元，现金支出１５７７.５９亿元，收支相抵，净回笼现金２８.４７亿元，比上年多回笼现金０.８８亿元。保险、证券业稳步开展。全市保险部门的保费收入１０.９５亿元，增长１１.１%，其中：财产保险费收入３.９２亿元，寿险保费收入５.９亿元，分别增长３.７%和１２.４%。全年保费陪付金额为２.９７亿元，其中：财产险陪付２.０５亿元，寿险陪付０.７亿元，分别增长１２.０%和４.２%。年末全市共有上市公司８家，股票交易户数为１７万户，比上年增长２.０%，全年股票交易额为１８１.１１亿元。６、城市建立和环境保护城市根底设施建立步伐加快，公用事业综合效劳水平不断提高。年末市区道路总长７８７公里，道路面积６２４.３万平方米。公交运营车辆１８７０辆，折合 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 运营车辆２２３８标台，其中：公共汽车１０７７辆，中巴车７９３辆。运营线路网长度１２９８公里，公交客运总量４.４９亿人次，城市出租汽车２４４４辆。全市自来水综合生产能力１２５.７万立方米/日，供水管道长度１７３５.４８公里。全年供水总量２５５５１万立方米，其中生活用水１３６８７万立方米。自来水普及率达９７.１%年末有煤气用户２４.７８万户，液化气用户１９万户。全年煤气供给量１０９９０万立方米，其中家庭用气５７３７万立方米；液化气供给量气量２３５１７吨。环境保护工作不断加强。建立循环经济型生态城市工作顺利实施，深入开展城市环境综合治理，积极实施清洁能源工程建立，大气环境质量有所改善，全市空气质量污染指数降至６５，空气质量好于国家二级标准〔优良〕的天数到达３５１天，占全年总天数的９６%；市区大气可吸入颗粒物年平均值为０.１０３毫克/平方米；二氧化硫的年平均值为０.０８９毫克/平方米，酸雨污染得到有效的控制，降水PH值为６.０８。地面水环境质量进一步提高，水质达标率为９４.４４%，饮用水水源水质达标率１００%。城市区域环境噪音和交通干线噪音平均值分别为５５.８DB〔A〕和６９DB〔A〕。加强对废水、废气、废渣和噪音等污染源的治理，新增工业废水处理能力８９８０吨/日和工业废气处理能力１６.７６万标立方米/时，主要污染物排放量进一步降低，治理污水、生活垃圾、工业固体废物取得明显的成效。年末建成区园林绿地面积４７３８公顷，建成区绿化覆盖面积４８０１公顷，公共绿地面积１６９１公顷。建成区绿地率３８.８%，绿化覆盖率３９.４%，人均公共绿地面积１２.４平方米。７、人口、人民生活和社会保障：年末全市总人口为３４８.７万人〔常住人口〕，比上年增加２.４３万人，增长０.７%，其中城市人口１６３万人。人口出生率１２‰‰‰。城乡居民收入继续增长，生活水平稳步提高。全市城市居民人均可支配收入７９８５元，比上年增长９.３%，扣除物价因素，实际增长８.４%。农民人均纯收入２５１０元，比上年增长６.７%，扣除物价因素，实际增长６.４%。居民食品消费支出占消费性支出的比重〔恩格而系数〕为３８.７%。社会保障体系建立继续加强。养老、失业、医疗等保险制度逐步推开，“两个确保〞得到进一步的稳固，社会保障水平不断提高。年末全市养老保险参保人数为２８.４１万人，失业保险参保人数为２６.４万人；根本医疗保险参保人数为３２.９６万人。社会福利事业继续开展。全市城乡各级办社会福利院、敬老院共７５个，有床位１５８２张，年末收养人员１３９９人；已建立城镇社区效劳中心３４个，城镇各种社区效劳设施１２３９个；享受最低生活保障的人数达７.１６万人，国家抚恤、补助各类优抚对象７２６５人。全年共发行福利彩票９６４.７万元；承受社会捐赠现金１９５.６万元，捐赠物资衣被价值２９.１万元。资料来源：贵阳市统计局〔二〕贵阳经济开展趋势分析：１、贵阳经济工作２００４年首季开局良好，房地产成为固定资产投资主力军。从４月１２日召开的市政府常务会会议上得悉，今年一季度，贵阳市国民经济运行总体保持了持续、快速、协调、安康开展。市委副书记、市长孙国强在会上要求，要确立科学的开展观，突出长短结合、统筹协调等重点，在确保经济正常增速的同时，增强经济长久安康开展的后劲。    全市工业抑制煤、电等制约因素，保持快速增长态势，经济效益继续提高。一是大中型企业的增速高于全市水平；二是招商引资工程及技术改造工程投产、达产，拉开工业增长明显。三是高技术产业产销稳步增长，出口交货值大幅上扬。四是非公有制经济工业企业增势强劲。五是运行质量良好，企业利润总额大幅提高。仅１－２月全市规模以上工业企业累计实现利润总额２.１７亿元，增长９６.０７％。加大农业产业构造调整力度，努力开辟农民就业门路，拓宽农民增收渠道，全市农业和农村经济开展开局良好。乡镇企业开展势头良好，各项指标均完成进度目标。固定资产投资持续增长，预计全市累计完成固定资产投资３０亿元，增长３０％，仍然保持了增长势态，但增幅比去年同期有所回落。由于新开工的房开工程较多，房地产开发投资开局良好，完成１１.８亿元，同比增长５０％，成为全市固定资产投资增长的主要拉动力。财政收入稳步增长，金融形势平稳。全市地方财政收入完成１１.８５亿元，为年度预算的２６.３１%。一市三县一季度完成收入预算进度历史上首次超过全年收入任务的２０％。金融形势平稳，存款总量稳步上升。２月末全市金融机构存款余额９１９.０４亿元，比年初增加２５.４５亿元。一季度，城镇人均可支配收入季节性增长较高，同比增长１５％。农民人均现金收入预计５５１元，同比增长５.５％。全市居民消费价格总水平比上年同期上涨２.１％。对外贸易开展较好，招商引资成效明显。截至２月，实现进出口总额１４１０７万美元，同比增长３０.３％，其中：进口增长２１.８％，出口增长３８.６％，改变了去年同期出口负增长的局面。一季度预计直接利用外资可达７００万美元，同比增长１４１.７％；引进内资实际到位资金将突破２０亿元。就业工作稳步推进，社会保障面逐步扩大。全市新增就业岗位７８８７个，为年度目标的２１％，实现城乡统筹就业１０２４９人，其中城镇失业人员就业５６１０人，为年度目标的２０％，下岗失业人员再就业２４５１人，为年度目标的１４.９％,农村富劳动力转移２４２６人，为年度目标的２４.３％。城镇登记失业率３.９％。“两个确保〞做到了１００％，发放解困资金４２７０１万元。养老保险、失业保险、 医疗保险工作正常开展。２、２００４年１季度贵阳市城市居民收入消费同增长今年１季度我市城市居民，月均收入８６７余元 消费５９５余元。今年１季度，我市城市居民收入消费同步增长：月人均可支配收入为８６７.５８元，同比增长１５％，扣除物价因素后，实际增长１２.６％；月人均消费支出为５９５.３７元，同比增长８.７％，扣除物价因素后，实际增长６.５％。    据介绍，可支配收入增长的主要原因是工薪收入比去年同期有了较大增长：１季度月人均工资收入为６１０.２７元，同比增长２３.３％。除此而外，元旦、春节发放年终奖较上年增长，市机关、事业单位在职工作人员发放公务员移动通讯补贴，国家机关、事业单位两年考核合格晋升一档职务工资等都不同程度地拉动了今年１季度城市居民的可支配收入增长。    在消费八大类中，除了医疗保健和教育文化娱乐效劳类消费有所下降外，其余的食品、衣着、家庭设备用品及效劳、交通和通讯、居住、杂项商品及效劳等六类消费均有不同程度的增长。其中，衣着和杂项商品及效劳涨幅最大，同比增长分别为２７％和２７.８％。    据调查，一段时间以来，我市粮油价格的上涨引起了其他食品等价格的连锁反响。今年１季度，我市食品类消费同比增长１２.１％，由于受粮油食品上涨的影响，扣除物价因素后，食品类消费实际仅增长６.４％。〔三〕小河经济开展趋势分析：根据２０００年？贵阳市城市总体规划１９９６-２０２１？，２０２１年，形成以中心区为市级中心，小河、白云为市级次中心，金阳、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、新添、二戈寨为片区中心的城市构造。各片区依托中心区形成“众星捧月〞的空间布局形态。其中，小河片区〔含中曹甘荫塘〕规划总用地约８１.３平方公里。完善根底设施配套建立。工业以机械、电子、航空、新材料为主。片区公共效劳设施用地沿黄河路两侧布置，三江口以北和花溪大道以东以居住用地为主，三江口以南黄河路以西为工业用地，规划矿山机械厂东南部为仓储用地和铁路货场，火车西站建成铁路集装箱货物运输和物质、粮食仓储区，甘荫塘建立粮食期货交易中心；在马鞍新村建立污染水处理厂。金竹开展无污染工业，防止对阿哈水库的污染，规划期内搬迁贵州水泥厂。规划城市建立用地约２１.２平方公里，规划人口２１.７万人。形成具有一定规模、各具特色、功能互补、配套齐全的城市次中心，分担市级中心对外辐射、对内效劳的功能，并通过次中心的配套建立，完善城市根底设施，为疏解中心区人口创造条件。〔四〕贵阳住宅市场分析：贵阳房地产市场经过１０余年的开展，开发商实力的增强，市场消费力和消费意识的提高，贵阳楼市逐步摆脱了单体、小规模商住楼的开发模式，向小型社区、大规模纯住宅或纯商业办公的方向开展，由于开发规模大、开发本钱相对低、便于修建高质量的建筑和环境好、配套完善等因素。大盘规模化开发经营成为楼市的开发的趋势。据不完全统计，贵阳楼市１０万平方米以上的工程已经不下２０个，５０万平方米以上的住宅小区逐渐增多，占地１０００亩，开发量１００万平方米以上的工程也已经登上楼市舞台。而且大盘的开发启动主要集中在２００４年和２００５年。贵阳的大盘竞争时代已经降临！经过多年的开发、培育和开展，贵阳的开发商也逐步成长壮大，并形成了一定的市场影响力，如老牌的中天集团、鸿基集团等。市场宏观经济的良性走势、各种经济实体的多元化开展、一些非老牌的地产公司进入市场，共同来开展和分享贵阳的楼市蛋糕，如中铁五局旗下的铁五建房开、民营的麒龙房开等。更多有实力的本地和外地机构也相续进入市场，如官房、振华集团、澳龙房开等。具备较强资金实力和运作能力的公司增多、增强。延续２００３年的开展势头，贵阳楼市在步入２００４年、２００５年，全市的房地产开发量将继续保持强劲的增长态势。预计商品房的施工总量和新开工面积都将会超过２００３年。楼市开发区域由过去的三点〔云岩、南明、小河〕独俏，走向东、南、西、北、中、新全面开花。市场竞争日趋剧烈。１、各区域商品房供给量分析：小河板块步入２００４年，板块整体开发量较前两年下降，但由于兴隆等大盘的支撑，加上近１０个中小工程的开发建立，预计全年有约５０万平方米的工程开工。２００４年和２００５年的市场上，三桥、金阳、乌当将会成为楼市中的新亮点和楼市销售的有力竞争者。三桥随着大贵阳战略的实施、金阳新区的建立、云岩区政府的重点开展，凭着独特的区位和便捷的交通，区域内良好的植被和用地条件等多种优势，吸引了省内外多家具备较强实力的地产机构进入开发行列，一些新的地产思想与贵阳外乡较为成功的开发经历将使这个区域内的工程具备很强的竞争力。金阳新区经过几年来的强力开发，在市政府的全力支持下，从路网、行政中心到市民广场、城市公园、教育、公交等配套设施逐步实现，碧海花园的陆续完工交房，以金阳的行政地位和一流的配套规划、优秀的自然环境，较低的房价，同样也会成为楼市中的有力竞争者。乌当板块内的地产开发已经由低端市场向中高端市场前进，挟便捷的交通优势、环境优势、配套优势、价格优势，２００４年，乌当地产在贵阳楼市中将具备相当的影响力。二手房日趋活泼、梯级消费构造初现，有利促进商品房的品质提高。根据有关资料数据显示，贵阳的GDP增长到达１２.９%，三城区的居民人均可支配收入，接近１０００美元。这些数据显示在宏观经济增长的同时，市民的个人经济收入也在不断的增长，按照国际标准划分，１０００美元的收入水平，意味着高消费时代的降临，这一切无疑为市民购房、改善居住条件提供了坚实的消费根底。贵阳市“大贵阳〞战略的实施，城市化进程的加快也给贵阳的房地产业开展提供了持续的市场空间。二、在售及即将上市大型房地产工程列表：区域工程名称开发商总开发量〔万M２〕目前状况备注小河兴隆城市花园铁五建房开６０一期已根本竣工，二期处于前期规划、拆迁中兴隆珠江湾畔５６前期规划、拆迁中瑞和家园利尔房开１７一期销售态势较好，二期尚未开盘经济实用房绿园５０四方河植物园附近，沿未开工经济实用房中兴世家大兴房开除别墅外已根本完工别墅局部将于年底出售中海城市花园白云中海房开１１二期局部建筑已封顶二期已于０４年９月１７日正式出售，０５年５月交房南明区山水黔城宏立城房开９３一期全部封顶一期交房时间一再推迟，具体时间未定美佳馨苑宏安房开１０在售，宏安房开同时开发位于中华北路的“美佳大厦〞云岩区中天花园世纪中天房开１１０小区普通住宅局部已根本入住，目前主推月亮湖别墅区入市时间早、社区成熟、市场知名度较大中天世纪新城世纪中天房开１００一期联排别墅、回迁户已根本入住，二期正在建立中“Townhouse〞在市场上知名度较广暂未定名嘉信天和房开５０拆迁中地段优越，拆迁量较大，定位高档暂未定名亨特房开３０拆迁中地段优越，拆迁量较大，定位高档小石城泰联房开３７一期根本竣工，二期在建销售情况不错金狮小区省经济３８一期已根本竣工经济实用房三桥枫丹白露天纬房开３８会所、一期局部楼栋已开工预计明年春季可上市圣泉流云集成房开４８会所已开工周边原居民居住较分散，拆迁难度大贝地·卢加诺三力房开地堪已完成据悉，０４年１０月开工贵龙苑贵龙房开１号楼已入住，一期１-８栋将陆续于０５年１０前竣工前期销售情况较好，目前处于较沉静状态智慧龙城智诚房开５５一期根本竣工受拆迁影响较大，修筑处于见缝插针的状况广信四季花园广信房开２１一期大局部已竣工、交房该工程从原规划的１６万方现已增加到２１万方新添寨山水城市公园金泰房开２０前期规划中０４年春季房交会中工程进展过展示，但目前尚未开工乌当蓝波湾龙润德房开３１前期规划中地块生活气氛较浓，拆迁量较大暂未定名上海投资商未定前期规划中乌当二中周围，属招商引资工程，总投资额达１０亿。金阳丽水茗苑永茂房开纯别墅区，一期根本竣工，二期在建据悉，市场反映较好，二期内部认购据？贵阳晚报？０４-０９-３０第６版报道：金阳两块土地要拍卖——据悉从今年１０月至明年上半年，金阳新区将陆续挂牌招标拍卖６块土地。其中“十一〞之后位于金阳大道与金朱路叉口东南面，市级行政中心北侧，面积约２００亩，建筑容积率为２.０，建筑密度３０%。另一块土地位于金阳中心商务区内反面，金阳大道与迎宾大道穿插西南侧，总用地面积约１３０亩〔记者：耿敬涛〕。２、销售价格环境综合因素影响、房价稳中有升。２００３年贵阳全市的房地产销售均价为１９９１元/平方米，其中住宅预售均价为１７３０元/平方米。房地产的整体预售价格较去年同期下降２.８３%，住宅局部的预售价格同比上涨２.４３%，办公用房预售均价到达３１５７元/平方米，同比上涨１０.０６%；商业用房预售均价为４５７０元/平方米，同比下降了１０.８７%。从数值上看，贵阳的房地产价格下降了，但在仔细分析各区域的销售价格，贵阳的房价不但没有降低，反而在稳步上涨。２００３年两城区商品住宅销售均价达２３６９元/平方米，同比上涨了６%；小河区商品住宅销售均价１５６１元/平方米，同比上涨８%；其他各区的房价同样在逐年上涨。房价数据上的降低，更多的是反响出２００３年贵阳房地产产品的供给构造发生变化，房价相对较低的产品交易量上升所致，降价只是一种外表现象而已。２００４年贵阳的房地产市场竞争进一步增强，楼市面临竞争是否会降价呢？房价将不降反涨。言房价上涨的原因主要是基于几个综合因素影响的判断。步入２００４年房地产市场的竞争更加剧烈，为了在竞争中胜出，开发商们将会在开发建立过程中提高产品技术含量、产品创新、通过环境建立、配套建立等手段来提高产品含金量，提升市场空间，这一切都以本钱为支撑；从２００３年起土地的协议出让时代已经完毕，在贵阳这个土地本就紧缺的山地城市，有限的土地资源在众多竞争者的争夺，土地本钱势必增加；金融政策的调整，收紧，对需要大量资金在较长时间运作的地产行业来讲，房地产的资金本钱、财务本钱必定会增多；再加上旺盛的市场需求、持续增长的宏观经济、建筑原材料上涨等因素，２００４年房地产的本钱必定上涨，房价向上涨的日子可以预测也就不远了，不涨价是不太可能的，只是涨多少罢了。３、住宅市场需求情况分析：改善居住条件，屡次置业成为房地产消费主流；６０-８０平米的精巧二房和９１-１００平米的舒适二房，９０-１００平米的小三房和１１１-１３０平米的舒适三房是最受到消费者喜爱的户型和面积。４房为希望购置大面积单位，１６０平米是复式单位的一个主要指标。多层住宅类型和错层构造单位获得市场持续认可，小高层认同度呈上升趋势；入户花园和建筑朝向对住房消费有较大的影响力。入户花园和阳台面积并非越大越好，每套住宅两个阳台、钢化玻璃阳台栏杆是市场的主要选择。建筑公共空间讲求朴实、经济，住宅室内应防止异型空间的出现。消费者对小区交通和停车要求较高，工程 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 需要考虑适度超前，但市场有挖掘本钱时机。明亮、清爽的外墙颜色和简洁、明快的建筑立面受到市场欢送，毛坯房仍然是消费者乐于承受的主要交付标准，厨卫初装修和装修套餐有一定的市场时机。消费者对小区及周边配套需求完善实用，配套设置应该与工程客户定位统筹考虑，并非大而全就等于好。地理位置和价格、配套资源是消费者购房时最注重的３个因素，消费者对物业管理要求呈上升局面。市场７成客户承受１５００-２５００元/平方米单价，消费者对１５-３０万一套的住宅有较强的购置能力，２０万和３０万是购房者的两个心理关口，住房消费对房地产金融的依赖性强。消费者对金阳评价好坏各半，市场对云岩、南明喜爱高温不降，小河居家备选地位稳定确立，乌当形势不明，白云、三桥受到冷遇。市场成熟程度整体不高，缺乏绝对的品牌工程和开发公司；楼盘宣传推广、消费者信息获知渠道相对传统，信息面较窄。〔五〕贵阳新兴住宅区域的分布分析：近一二年，城市中心区将保持约１００万平方米相对平稳的开发量。另外，三桥、乌当、金阳几个区域将集中较大的开发量，这三个区域将陆续推出的总量预计到达５５０万平方米，其中三桥区域定点工程约２０个，年内陆续推出的开发量将达２５０万平方米。乌当根据去年的土地出让情况，预计在年内将有约８０平方米的工程开工上市。金阳新区除碧海花园的待上市局部外，市政府规划２００万平方米的森活林城也将在今年新鲜推出,如果进展顺利全年预计有近２２０万平方米工程开发。小河板块由于兴隆等大盘的支撑，加上近１０个中小工程的开发建立，预计全年有约５０万平方米的工程开工。即使不包括白云和花溪两个板块，结合各个工程的开发周期和每年新增加的新工程，初步估计贵阳房地产市场在未来三年内的商品房新开工量将到达１０００万平方米以上，超过原来几年的的开工记录，成就又一历史新高。在如此大的新开工面积和以往的在建面积双重压力下，各地产公司乃至各板块楼盘营销工作的方向，向进一步细分市场、实施产品差异化战略、走板块联合道路的方面开展。产品创新成为很多公司的选择。〔六〕工程开发宏观环境评价：　　２００３年国家相关部门先后下发了：〔１〕？关于进一步加强房地产信贷业务管理通知？１２１文件；〔２〕？关于促进房地产市场持续安康开展的通知？１８号文件；〔３〕建立部公布的？物业管理条例？；〔４〕国土资源部下发的？关于加强土地供给管理促进房地产市场持续安康开展的通知？；〔５〕建立部修订的？商品房预售管理方法？；等以上政策，地方房地产销售预售资金的监管帐户的设立。在房地产行业，国家及相关部门在土地出让、金融政策、开发后效劳的各个方面为房地产业定下了行业开展的宏观方向。２００４年相继传出或报道的中国房地产拟在适当时机开征物业税、商品房的保修责任明确有房开商负责、包括贵阳在内的２６个城市暂停审批建立用地等消息，无不反响出中国的房地产行业正在向标准、成熟的方向开展。房地产的行业门槛在提高，老实守信、用心经营、实力开展、专业开发成为房地产企业的根本方向。同时随着法律法规的完善，在销售中保护企业的合理利益，防止纠纷，为品品牌建立效劳，是一个需要高度重视的问题。三、贵阳城市总体规划描述：〔一〕贵阳市２０２１年总体城市规划：？贵阳市城市总体规划？是贵阳市政府于２０００年在１９８６年国务院批准？贵阳市城市总体规划？的根底上调整、修订的，规划确定了１９９６-２０２１年间贵阳１５年的中长期规划 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 ，从社会、城市开展的各个方面明确了贵阳未来开展的指导性方向。其中各城区的规划布局编制如下：城区由中心区、小河(含中曹、甘荫塘)、白云、金阳、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、新添、二戈寨九个片区组成，规划城区总用地４９５平方公里，其中，城市市建立用地约１５７平方公里，规划人口１７４万人。城区是省、市党政机关所在地，突出金融、信息、交通、通信、文化艺术、科技、商贸和旅游效劳中心的功能，优化城市用地构造，调整城市开展方向和规模，加强新区开发和旧城改造，开拓城市开展空间；严格控制中心区人口规模，提高城市根底设施水平，改善城市环境质量。〔二〕贵阳城市开展战略目标：到２０２１年，把贵阳市建立成为经济繁荣、产业构造合理、科学技术先进、效劳体系完善、社会文明、城镇布局合理、环境与生态良好、产通便捷的现代化城市，力争２０２１年城市经济社会和科技综合实力到达全国省会城市中等水平。〔三〕总体开展战略：经济开展目标：实施开发带动、科技兴市和可持续开展三大战略，建立和完善社会主义市场经济体制，优化产业构造，培植支柱产业，开展特色经济，形成以高新技术为先导，第三产业兴旺，优势产业突出，农业产业化程度较高的现代经济构造。保持经济持续、安康、稳定开展，到２０２１年，国内生产总值比１９９６年翻２.２翻。高起点快速开展金融、保险、通信、商贸、旅游、房地产、信息咨询、文化、教育、科技事业，建立功通齐全、行业配套、构造布局合理，高度产业化、社会化的第三产业体系。第二产业要立足现有根底和优势。开展壮大以优质铝为代理的冶金工业；以橡胶、磷化工、媒化工为代表的化学工业；以汽车配件和磨具磨料为代表的机械工业；以卷烟为代表的食品工业等支柱产业。着力培育生物制药、电子信息产品制造、新型材料等新技术产业和建材、建筑、旅游等新的支柱产业，使贵阳成为在西南和华南局部省区经济协作区内产业特色突出的重要工业基地。第一产业要坚持城郊型、外向型、现代化的方向，全力开展蔬菜、粮食、优质烤烟、干鲜果、奶牛、禽蛋、猪牛羊、花卉、水产养殖、观光农业，形成生产基地，划定根本农田保护区。加速农业产业化和优质农产品生产基地建立。社会开展目标：严格控制人口增长，人口增长率控制在１０%以下，提高全市人民的科学文化素质，普及九年制义务教育，大力开展职业教育和成人教育，加强贵阳作为全省高等教育基地的建立；加大科技成果的开发与推广力度，提高国民生产总值增长中的科技奉献率，进一步繁荣和开展文化、体育、卫生、播送电视、新闻出版事业，逐步建立和形成设施齐全、配套完善的社会效劳体系，提高精神文明建立水平，满足全市人民不断增长的精神文化生活需要。城市建立目标：加快城市建立现代化进程，优化城市用地构造，合理进展城市功能布局，为各项事业开展提供良好的物质空间；建立多层次布局均衡的商业、文化、医疗、游憩、娱乐设施体系；建立平安高效便捷的城市交通体系；加快市政根底设施建立，完善城市综合防灾体系；提高居住水平和居住环境质量，加强环境保护，改善城市生态，把贵阳市建立成文明、繁荣、优美、具有高原特色的现代化城市。工程开发规划环境评价：四、工程区域环境分析：区域定义：根据２０００年？贵阳市城市总体规划１９９６-２０２１？，２０２１年，形成以中心区为市级中心，小河、白云为市级次中心，金阳、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、新添、二戈寨为片区中心的城市构造。各片区依托中心区形成“众星捧月〞的空间布局形态。其中，小河片区〔含中曹甘荫塘〕规划总用地约８１.３平方公里。完善根底设施配套建立。工业以机械、电子、航空、新材料为主。片区公共效劳设施用地沿黄河路两侧布置，三江口以北和花溪大道以东以居住用地为主，三江口以南黄河路以西为工业用地，规划矿山机械厂东南部为仓储用地和铁路货场，火车西站建成铁路集装箱货物运输和物质、粮食仓储区，甘荫塘建立粮食期货交易中心；在马鞍新村建立污染水处理厂。金竹开展无污染工业，防止对阿哈水库的污染，规划期内搬迁贵州水泥厂。规划城市建立用地约２１.２平方公里，规划人口２１.７万人。形成具有一定规模、各具特色、功能互补、配套齐全的城市次中心，分担市级中心对外辐射、对内效劳的功能，并通过次中心的配套建立，完善城市根底设施，为疏解中心区人口创造条件。现状与规划：小河作为贵阳的经济技术开发区，第三个中心城区，经过近几年的开发建立，逐步奠定了贵阳次中心区和贵阳市居住生活区域的地位。纵使除开南明、云岩区的贵阳其他区域的房地产开发也取得了长足的开展，但无论从楼盘质素、社区气氛、居住环境、人文环境、楼盘定位、价格水平等各方面的指标来看，都无法与小河的开展水平相比，小河区的开发环境仍占有举足轻重的地位，仍然是市民购房的主要选择区域。但我们不能无视的是随着经过几年的开发建立，小河区的可开发用地日益减少，开发工程日益萎缩，市场热度、区域版块声势在削弱，不利于版块的追捧效应。未来区域内面临主要由本公司两个工程同时放量供给的局面，在宣传造势、产品差异化、客户分流等等环节上的压力。珠江路A地块周边的楼市一直以来就是小河区的一个大板块，在小河区楼市中占有很大的比重。目前只有乐街小区经过多年的开发已形成一个成熟的小区，但现在又有了瑞和家园、华榕商厦、中兴世家等楼盘正在开发。加上黄河路以西开发用地越来越少，珠江路区域的规划已成为未来小河区开发的重心。A、B、C地块面积相比照较大，将会成为小河区房地产市场的一个新热点。〔三〕房地产开发供给量：小河区人民政府２００４年的开展重点将放在工业园的建立和珠江路、黔江路的改建工程。根据规划，以黄河路为界，小河以南的局部过漓江花园就是工业区，以工业开展为主。也就是说，小河的房地产开发将不再向南部移动。黄河路以西，沿南明河一带，具有一定代表性的还是“兴隆城市花园〞和“山水黔城〞两个主要工程。黄河路以东，热销工程数量较２００３年略有下降，目前较有规模、环境且销售情况较好的工程以“中兴世家〞为首。小河东北方向，珠江路的改造将为“瑞和家园〞的二期和“珠江湾畔〞的启动锦上添花。黄河路北端，黔江路的改造工程，“中海城市花园〞二、三期的启动以及“云凯·颐园〞等工程也将使此地成为小河区近年的热点，同时，沙冲路的改建也将带动这一地段的商业气氛。预计全年有约５０万平方米的工程开工。五、工程开发条件分析：地块概况：１、工程规模：工程占地面积６３１亩，总规划面积５６万平方米，具备大盘开发的条件，因规模效应带来的本钱控制，配套相对完善，塑造工程形象，产品供给链的可调节性等。但目前市场上的大盘为数不少，此种优势已经并非一家独有，且大盘长周期开发带来市场不可预测风险。２、地理位置：贵阳市区南部，小河城区的东北端边缘地带，因地块属于小河、南明两城区间的飞地，过去少有人烟，目前显得较为偏僻。从开展趋势看，随着城市区域的不断开展，该地段将会成为城市中心南区的组成局部，有开展潜力。较其他区域的主要竞争工程而言，目前该地段缺乏优势可言。３、人文条件：该工程用地原主要为农民聚居地、农业耕地、水池、鱼塘、坟地等，缺乏人文积淀，而周遍多为三线建立时搬迁的厂矿区，没有可以挖掘的人文资源。开发后，因区域内没有其他的工程，也不能很好的在后期形成某种人文现象，总体看该项资源缺乏。从市场上看，目前竞争工程已经开场着手工程的文化建立，但多数情况与工程类似，文化资源需要在开发中通过人为塑造、宣传，形成自己的一方人文高地。４、建筑形态：规划以多层统领下的低层、别墅物业和高层〔小高层〕高档住宅区，简约的现代风格，个性鲜明的外墙立面，错落有致的山地建筑风格，以创新的〔就贵阳市场现状〕户型设计和亲地的建筑形态将对贵阳的住宅建立和住宅消费产生影响。创新的建筑形态也是工程的优势资源之一。５、产品设计：工程的前期定位已经确定为高档社区，是兴隆城市花园的全面升级版，除领先的建筑形态外，合理、舒适的功能性，环保美观、品质的的细部用材，使用环节的人性设计，为产品创新和技术营销提供了资源，也是差异化的资源。６、环境规划：借助工程用地周边自然植被，通过工程内的大景观长轴线，以水景为展示形象的亲水、亲地型的环境规划，从目前的规划思路，工程可以创造出贵阳少有的大型亲水住宅，对住宅市场的景观建立带来新意，形成较大的市场冲击力。７、配套设施：工程周边的生活、教育、医疗、娱乐等配套资源十分缺乏，现有资源数量和质量均与工程的定位不符，工程内部配套建立需要长期建立才能实施，在工程前期将面临配套缺乏的现状。科学的实施和安排与工程进程、形象相符的配套需要重点研究。目前竞争工程在该项资源的情况大体一样。８、品牌资源：借助于贵阳房地产企业名企和中国明盘兴隆城市花园的品牌知名度和一定的市场美誉度，珠江湾畔工程得已站在一个较高的起点和有利的市场形势。同时过去开发为工程的潜在消费人群积累相当的数量，为人际营销创造了一定的条件。地块所在区域城市规划：〔三〕交通：目前工程没有与外相连的城市道路，而规划中的珠江路开通时间很难确定，如果安方案开通C标段，也只能连通小河区内的长江路或建立中的黔江路，进入工程的道路形象不佳是一个很难改变的现实，短期内公共交通资源缺乏，交通资源缺乏。〔四〕地块周边环境：工程东部紧邻贵阳环城林带、北部为山骊，自然条件一般，西部是未来的农民拆迁还房区，南部是一生产轻工产品的国有工厂，地块内地貌呈丘陵状，中部是一谷地状的湿地和水体，东北端有一小型水库，有水鸟栖息。从总体地貌看，地貌呈方块状，而非贵阳多有的条状谷地，且有一定的水体资源，有利于展示工程形象和总体规划，而适度的坡地为山地建筑的建造创造了条件，是工程的优势之一。１０００亩药用植物园近在咫尺。市政配套工程序号工程根本情况位置备注１二十五中完中，有学生７００人左右，主要面向小河区招生。距工程１５００米左右２一中分校有学生３００多人，但不面对小河区招生，是一中寄宿制中学。珠江路高强度螺栓厂对面３黔江子校距珠江路A地块８００米左右，可对外招生。黔江路需绕道长江路才可与工程连接４三十四中位于乐街小区西面５洛解小学人数３６０左右地块红线范围内已改扩建投入使用６幼儿园日托３８０元/人，全托６００元/人，生源较少，多以厂子弟为主。乐街小区幼儿园长江路华烽厂办、柴油机厂办、乐街小区社区幼儿园７菜市场２-３个，规模不大，零星分布华烽厂和高强度螺栓厂之间、长江路转盘附近８银行２个位于长江路，距工程较远，大概２公里左右９公交车１３、１１、４２走长江路到瑞和家园、中兴世家终点站在华烽厂和高强度螺栓厂之间，距地块附近较远１０便利店沿长江路有红玉超市、红华超市便利店、糖烟酒杂货铺等零星分布工程建立大型住宅区的SWOT分析：１、优势：〔１〕未来区位优势明显：珠江路A地块位于正在规划中的珠江路一侧，是贵阳经济技术开发区未来规划开发的重点之一，它可通过珠江路连接南明区，如果珠江路能在规划时间内开通，那么它离贵阳市两城区比小河区的任何一块区域都近，是未来连接南明区的交通要道。在地理位置上占有后天的优势。〔２〕自然环境较好：该地块周边自然生态所受到的破坏程度较小，东面植被较好，北面稍差，但四周山体上均有绿色覆盖，且以较为密集的松林为多。地块四周山势稍有起伏，对于依山就势，造就园林景观而言，是有其独到之处的。就水体而言，地块上方有一处小型水库，中间有一处积水池塘，在景观造型和绿化取水上也较为方便。地块内靠近水库一侧还有天然泉眼，水质优良。〔３〕具有整体优势，易于规划：珠江路A地块一个相对独立的大型区域地块，在规划整体性上易于统一。整个工程用地４７公顷，地块高差不大，连接成块，可对用地进展整体性规划和开发建立，规模大，便可做大文章，对于营造一个规模大盘具有完备的地理条件；也极有利于配套建立方面的规划和减免与争取配套相关的费用。在商业上，规模大盘更有创造商机的空间，对于做大做好社区商业配套有一定的作用。同时还可创立和延续兴隆品牌。中国最大的资料库下载〔４〕社区配套日趋成熟：虽然珠江路A地块的区域位置相对独立，但其社区配套相对成熟。与其相邻的乐街小区已开展成为具有相对规模的居住型社区，与瑞和花园、黔江社区等居住聚中地可以形成一个较为大型的居住社区。在教育上，该地块距二十五中，黔江子校都比较近，大可解决社区开发后业主子女入学就读的问题。在医疗上，该地块与小河四十四医院的直线距离也比较近。综合而言，珠江路A地块的社区配套相对较为成熟，对于今后的社区配套困难有一定的缓解作用。〔５〕周边工程开发相对成熟：除乐街小区外，在工程周边还有瑞和家园等一些开发相对成熟的楼盘，这对该片区的适宜居住的形象会有很大的提升。２、劣势：〔１〕区域规划目标实现较难：因为该地块的区域属于小河区现中心地带外围，其开发前提是规划中的珠江路早日实现开工与开通，特别是实现与南明区的连接，将会成为工程开发成功的关键问题。如此大型规划不能实现，那么其区域价值无法实现。在目前的情况下，连接该片区与周边的公交车较少。〔２〕长江路无入口：珠江路A地块南面与华烽厂、长江路连接的地段是洛解村居住地段，该村只有一条巷道与长江路相连，只有利用珠江路解决小区出入口的问题。〔３〕拆迁量较大：如按小河区政府新的规划想法，要把A地块与华烽厂中间的民居纳入进来的话，洛解村共计约四万二千多方的拆迁房需进展拆迁安置，如此一来，该开发工程的拆迁量和拆迁费用便会大幅上升。〔４〕人文环境及形象较差：珠江路A地块因有洛解村处于其边缘，没有整体规划，加之其位于小河区的郊区地带，在市民心中一直属于偏、乱、差的这类杂乱形象，人文环境较差。〔５〕南面厂矿企业较多：珠江路南段，分布着华烽电器总厂、高强度螺栓厂、轻骑集团以及西北面的黔江机械厂和砖厂等厂矿企业，离厂区过近会使人产生一种杂乱、污染等影响生活的印象。〔６〕地块东北有垃圾场：珠江路A地块东北角，红线边小河区与南明区交界处的垃圾场还在使用。〔７〕地块北面有坟墓：珠江路A地块北面坡地上有一座坟山，山上植被较少，非常醒目。〔８〕地块高差较大：地块高差较大，会使建安本钱增加。３、时机点〔１〕未来的市场需求：小河目前的城市化水平是２４%，按政府的十五规划，到２０２１年，城市化水平将到达３５%—４０%，按这一指标，到２０２１年小河区城市化水平的开展将有很大的空间，规划人口数量将增加５万人，按小康标准的人均居住面积为３５平方米/人计算，未来将有１７５万平方米的需求空间。〔２〕未来规划的实现：就目前小河区的规划而言，今后区政府的主要开发力度主要在珠江路片区，如果开通珠江路，并且尽早顺利实现与南明区的连接，将改变目前小河比较单一的线状联系现状，将贵溪大道、黔江路、珠江路、战备路、甚至二戈寨连成一片，开展成为带状交通系统。它的开发将会为A地块带来非常的的升值空间。因此可以充分利用珠江路这一小河区近期开发重点的契机，在工程升值潜力上作文章，进展此工程的开发建立。〔３〕兴隆品牌的创立和延续：兴隆城市花园一期的开发与建立已经在贵阳市市民当中产生了巨大的口碑效应，已经具备良好的市场美誉度。铁五建房开的实力也得到了充分的认同，因此，对于珠江路A地块工程的开发，可充分利用兴隆及铁五建的品牌优势，增强潜在客户信心和确立楼盘市场形象。〔４〕寻求小河区政府政策的支持：就小河区目前的产业构造来看，要实现经济开展翻４番的目标，在工业开展无法保证的前提下，房地产开发对经济拉动不容无视。因此，对于珠江路工程的开发，大可利用政府对于房地产开发的扶持力度，寻求政策尽可能的优惠，特别是在拆迁上的支持。〔５〕工程所在区域楼盘质素一般：虽然珠江路工程一带有多家房开提前进入，而且开发成绩也不可小视，但就目前该区域规划情况来看，尚缺乏品质卓越的中、高档次楼盘，对未来地块的规划大有空间。４、障碍点：〔１〕规划方案难以实现：要开发珠江路片区，其前提是开通珠江路，并且连接南明区。但此规划实现的难度比较大，这将会影响购房者的信心与持币待购的心理，造成客户分流。〔２〕市场供给量大：根据目前的市场信息反响，２００３-０４年整个贵阳市场供给量仍将很大，两城区、四郊区、金阳新区〔大局部可能会团购消化〕等几个主要区域的市场供给量预计将达２５０万方。未来的二、三年内，这几个区域的供给量将保持一定的水平，而且从政府的规划来看，三桥片区也将形成对市场的竞争之势，规划住宅建立面积不少于１００万方陆续上市。这样的市场环境，会增加开发的投资风险。〔３〕开发规模过大，开发周期较长：珠江路A地块占地４７公顷，开发规模过大，这将导致开发周期较长，不可预期的市场因素太多，从而导致运作此工程的抗风险能力较低。对珠江路改造、开通这一规划目标的实现，目前尚存在着诸多不确定因素，这会对地块工程的开发时间，开发进度产生巨大的影响，从而产生工程操作中的不可控性。〔５〕土地费高、土地本钱不确定：政府将对地块实行挂牌出让或拍卖，出让方式的不确定，影响因素过多，竞争剧烈，而且如果将洛解村局部村民居住地纳入规划，四万多方的拆迁量，使地块熟地本钱提高。六、工程开发竞争对手分析：区域内竞争对手及竞争性楼盘分析：工程名称山水黔城位置/售楼贵阳南明区四方河/５１１１１１１开发商贵州宏立城房地产开发规划设计单位规划：新加坡雅科本公司；建筑设计：澳大利亚柏涛公司/贵州省建筑设计院园林设计单位贝尔高林公司筹划代理单位筹划：前期深圳国际；中期：深圳中原；推广：深圳同路物业管理单位第一太平戴维斯公司工程定位大型山水生态城池，别墅社区。国际化生活王国。推广用语城市上游生活。引领贵阳人居潮流。胜者之誉、居者之幸。经济指标总用地面积１５００亩〔含６００亩山林公园〕，可用地面积８８０亩〔土地使用年限７０年〕。总建筑面积约９３万㎡。总规划居住户数５１００户，总人口约１７０００人。其中一期８５５户〔环型电梯房５０２户、１８层精品小户型２２５户、别墅１２５户〕。绿化率５２%，容积率０.９２，车位比例１：２。住宅产品构成一期风临半岛：７２７户环型电梯住宅，１２５户退台、连排、独立别墅；二期城市绿洲：规划主力产品为别墅，少量一梯一或二户全景观电梯住宅；三期故土国际：规划为小高层和高层电梯住宅；产品特点/比重一期风临半岛：别墅：半山退台别墅、豪华别墅，面积２１２—５１３㎡，主力面积２２５-２６５㎡；半岛连排别墅、豪华别墅，面积２１２、２４５、７９７㎡，豪华别墅少量；环型电梯房：面积１０８—１８７㎡〔三房-五房，错层设计〕；主力面积１４２—１４８㎡〔三、四房〕，其中三房占５６%，四房占３８