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房地产估价课程第六章 市场比较法141

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房地产估价课程第六章 市场比较法141第六章市场比较法第一节市场比较法概述一、基本概念(一)其他名称比较法市场法市价比较法交易实例比较法买卖实例比较法市场资料比较法交易案例比较法直接交易案例比较法将待估对象房地产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照,从已经发生了交易的类似的房地产的既知价格,通过交易情况修正、交易日期修正、和房地产状况调整等,最后得出待估房地产最可能实现的合理价格。类似房地产——指在用途、建筑结构、所处地区等方面,与估价对象房地产相同或相似的房地产。比准价格——用市场比较法估价求得的价格(二)市场比较法概念二、理论依据替...

房地产估价课程第六章 市场比较法141
第六章市场比较法第一节市场比较法概述一、基本概念(一)其他名称比较法市场法市价比较法交易实例比较法买卖实例比较法市场资料比较法交易案例比较法直接交易案例比较法将待估对象房地产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照,从已经发生了交易的类似的房地产的既知价格,通过交易情况修正、交易日期修正、和房地产状况调整等,最后得出待估房地产最可能实现的合理价格。类似房地产——指在用途、建筑结构、所处地区等方面,与估价对象房地产相同或相似的房地产。比准价格——用市场比较法估价求得的价格(二)市场比较法概念二、理论依据替代原理大数定律三、应用条件1、住宅2、写字楼3、商铺4、房地产开发用地1、充分发展的房地产市场、可便捷利用的市场资料源2、有充足的、近期的、真实的房地产交易资料四、适用对象:交易性房地产5、标准厂房五、市场比较法估价步骤进行各项修正建立价格可比基础选取可比实例搜集交易实例求出比准价格收集交易实例整理和选择可比实例分析与调整综合计算比准价格建立价格比较修正的基础交易情况的修正交易日期的修正房地产状况修正利用修正公式计算六、其他房地产市场租金、房地产重新购建价格、房地产价格各个构成部分(如开发成本、管理费用、销售费用,开发利润等),经营收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、资本化率、收益乘数、开发完成后的房地产价值、开发经营期等的求取。2、思考1、其他用途市场比较法求得的价值是否一定是合理真实的?第二节搜集交易实例1、查阅政府有关部门的房地产交易资料2、查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的广告,查阅有关房地产交易的信息3、扮装成欲购房地产的顾客4、参加房地产展示、交易会,了解各类房地产的信息、行情5、同行之间随时交流、互相提供行情资料6、其他途径一收集资料的途径二收集交易实例的内容1、交易双方情况及交易目的2、交易实例房地产状况土地——繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制等区域因素;土地面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限……建筑物——建筑物新旧程度、装修、设施设备、平面布置、 工程 路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理 质量、建筑结构、楼层、朝向……3、成交价格、成交日期、付款方式名称坐落卖方买方成交价格成交日期年月日付款方式房地产状况说明区位状况说明权益状况说明实物状况说明交易情况说明位置图形象图交易实例调查表调查人员:调查日期:年月日第二节搜集交易实例?三、搜集交易实例的要求完整真实1、区域类似:消除区位因素对房地产价格的影响。2、用途相同3、规模相当4、结构类同5、档次相当:装修、设施、环境6、权益相同第三节选取可比实例(3-10)——要求估价对象面积可比实例面积0.5≤≤2.0一、可比实例与估价对象是类似房地产二、可比实例的交易类型与估价对象的目的吻合交易类型主要有土地使用权 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 出让、一般买卖、租赁、征用等,应选取相对应的交易类型的交易实例作为可比实例。三、时间接近:考虑房地产市场状况影响四、正常交易收集的交易实例必须为正常的交易或可修正为正常的交易。第三节选取可比实例(3-10)——要求<1年例?有一栋砖混结构的住宅,建筑层数为七层,地区级别为七级,现空置。要求用市场比较法评估其出售价格,请从下列资料中选取合适的比较实例房屋性质是否空置交易时间/目的地区级别市场价格A钢结构七层综合大楼空置近期/出售7级1700元/m2B砖混、七层住宅空置3年前/出售10级960元/m2C砖混、七层住宅空置近期/出租6级690元/m2D砖混、七层住宅空置1年前/抵押7级1100元/m2E砖混、七层住宅空置近期/出售7级1500元/m2第四节建立价格可比基础——五统一(一)统一付款方式将分期付款的可比实例的成交价格折算为在其成交日期时一次付清的价值例:某房地产交易总价款为30万元,其中首付款20%,余款于半年后一次性付清。假设月利率为0.5%,计算该房地产在成交日期时一次性付清的价格。V=30*20%+30*(1-20%)/(1+0.5%)6=29.29万元名义利率和实际利率?第四节建立价格可比基础——五统一注意区分名义利率和实际利率利率周期必须和计息周期一致,一致时可省略计息周期;利率周期只有年可省略。例:某房地产交易总价款为30万元,其中首付款20%,余款于半年后一次性付清。假设当时银行利率为6%,按月计息,试计算其实际价格。V=30*20%+30*(1-20%)/(1+6%/12)6=29.29万元例:某房地产交易总价款为30万元,其中首付款20%,余款于半年后一次性付清。假设当时银行利率为6%,按季计息,试计算其实际价格。1+6%/4)2=29.30万元第四节建立价格可比基础——五统一(二)统一采用单价土地:土地单价、楼面地价建筑物:建筑面积、套内建筑面积、使用面积仓库:体积停车场:车位旅馆:床位保龄球馆:球道码头:船泊网球场:球面租赁住宅:每套单元的租赁价格(三)统一币种和货币单位币种:人民币、美元……单位:元、万元……(四)统一面积内涵建筑面积的价格=使用面积的价格×使用面积占建筑面积的比率使用面积的价格=建筑面积的价格÷使用面积占建筑面积的比率(五)统一面积单位平方米,公顷、亩、平方英尺、坪……第四节建立价格可比基础——五统一以何时汇率换算??以何时汇率换算?1年前某投资人以20万美元购买了一套房产,假设当时汇率为1:8.0,合人民币160万元。1年后该类房产以人民币为基准上涨了15%,达到184万元,假设目前汇率为1:7.0,合美元26.29万元。如果以美元为基准,则该类房地产价格上涨31.35%美元套利关键看价格变动测算以什么币种举例????平方米元/7752200%5.0160%5.015050126?????????????A将实例A、B、C统一为以人民币表示的每平方米建筑面积单价A实例:建筑面积:200平方米成交价格:160万元人民币付款方式:成交日付50万元,半年后付50万元一年后付60万元,月利率0.5%平方米元/7823764.10330027.829????B第四章市场比较法举例B实例:建筑面积:3300平方英尺,成交价格:29万美元汇价为:1美元=8.27元人民币付款方式:成交日首付10万美元,余款向银行申请10年期抵押贷款,贷款年利率15%,按月等额偿还平方米元/750014410810000???C举例C实例:建筑面积:144平方米套内建筑面积:108平方米成交价格:套内建筑面积价格每平方米10000元付款方式:成交日一次性付款练习:建立价格可比基础?搜集有甲乙两宗交易实例,甲交易实例的建筑面积200M2,成交总价80万元人民币,分三期付款,首付16万元人民币,第二期于半年后付32万元人民币,余款32万元人民币于一年后付清。(当时人民币年利率为8%);乙交易实例的使用面积2500平方英尺,使用面积系数0.75,成交总价15万美元,(成交日市场汇率为1:8.3;评估日市场汇率为1:8.4)于成交时一次付清。?1、统一付款方式?甲总价=16+32/(1+8%)0.5+32/(1+8%)?=76.422(万元)?乙总价=15万美元?2、统一化为单价?甲单价=764220/200=3821.1(元/M2.建筑面积)?乙单价=150000/2500=60(美元/平方英尺.使用面积)?3、统一币种?甲单价=3821.1(元/M2.建筑面积)?乙单价=60X8.3=498(元/平方英尺.使用面积)?4、统一面积内涵?甲单价=3821.1(元/M2.建筑面积)?乙单价=498X0.75=373.5(元/平方英尺.建筑面积)?5、统一面积单位?甲单价=3821.1(元/M2.建筑面积)?乙单价=373.5X10.764=4020.4(元/M2.建筑面积)第五节交易情况修正一、修正目的将可比实例的实际而可能不是正常的价格修正为正常价格第四章市场比较法1、有厉害关系人之间的交易2、急于出售或急于购买的交易3、不了解市场行情的交易4、特别动机或偏好的交易(特殊感情或意义、风水等)5、特殊交易方式的交易二、造成成交价格偏差的因素6、交易税费非正常负担的交易7、相邻房地产的合并交易例:C90万元A30万元B30万元合理价格:45万元成交区间:30~60万元8、受债权债务关系影响的交易(二)造成成交价格偏差的因素正常价格三、交易情况修正的基本公式=可比实例价格×交易情况修正系数可比实例情况分值正常情况分值可比实例的成交价格????S)(-100???100可比实例的成交价格??%-1S)(???1可比实例的成交价格某可比实例,成交价格为5000元/平方米,在估价调查中得知是属于熟人之间的交易,经分析,此交易比正常的市场价格低5%左右,试进行交易情况修正。平方米元正常价格/5263951005000???某可比实例,成交价格为5000元/平方米,在估价调查中得知是属于熟人之间的交易,经分析,此交易比正常的市场价格高5%左右,试进行交易情况修正。平方米元正常价格/47621051005000???举例交易税费非正常负担的价格修正买方付出=正常价格+买方税费=正常价格+正常价格×买方税费率卖方净得=正常价格-卖方税费=正常价格-正常价格×卖方税费率卖方税费率卖方净得正常价格买方税费率买方付出正常价格??????1111税费正常负担——土地增值税应由卖方负担;交易手续费应由双方各负担一部分契税应由买方负担举例某可比实例的建筑面积为120平方米,估价中调查获知其价格是卖方净得50万元。在这宗交易中,买卖双方正常情况下的税费率分别为3%和1.5%,将此可比实例修正为正常情况下的单价。卖方税费率卖方净得正常价格???11平方米元/4230%5.11112050????举例某宗房地产交易,买卖双方在 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 中写明,买方付给卖方2325元/M2,买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉,该地区房地产买卖中应由卖方交纳的税费为正常成交价格的7%,应由买方交纳的税费为正常成交价格的5%,则该宗房地产交易的正常成交价格?卖方税费率卖方净得正常价格???11平方米元/2500%7112325????练习题某宗房地产交易,买卖双方在合同中写明,买方付给卖方2325元/M2,买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉,该地区房地产买卖中应由卖方交纳的税费为正常成交价格的7%,应由买方交纳的税费为正常成交价格的5%,则该宗房地产交易的正常成交价格?买方税费率买方净得正常价格???11平方米元/2214%5112325????第六节交易日期修正(二)修正目的将可比实例在其成交日期时的价格修正为在估价时点时的价格(一)修正原因市场变化上升下降平稳——市场状况修正估价时点价格(三)交易日期修正的方法一般公式:=可比实例价格×交易日期修正系数交易日期分值估价时点分值的价格可比实例在成交日期时????100??的价格可比实例在成交日期时价格指数法、价格变动率法第六节交易日期修正1、价格指数法①定基指数:以某一固定时期的价格为基准成交日期时的价格指数估价时点时的价格指数的价格可比实例在成交日期时估价时点价格??例:为评估上海某区一套住宅于2004年3月底的价格,在选取的可比实例中有一可比实例成交于2003年7月,价格为5000元/平方米。上海市2003年7月至2004年3月二手房住宅价格指数如下,试对该可比实例进行交易日期修正。03.703.803.903.1003.1103.1204.104.204.3115011731194121512361255127312891304平方米元月价格指数年月价格指数年成交价格/56701150130450007200332004????(三)交易日期修正的方法②环比指数:总以上一期的价格为基准例:某地区某类房地产2004年9月至2005年3月的价格指数分别为99.6、94.7、96.7、105.0、109.2、112.5、118.1(均以上个月为100)。某宗房地产2004年11月的价格为6000元/m2,试其修正到2005年3月。6000×1.05×1.092×1.125×1.181=9140.4元/m2(三)交易日期修正的方法估价时点价格=成交日期价*成交日期下一期的价格指数*再下一期的价格指数*….*估价时点的价格指数2、价格变动率法①逐期递增或递减估价时点价格=可比实例价格×(1±价格变动率)期数②期内平均上升或下降估价时点价格=可比实例价格×(1±价格变动率×期数)(三)交易日期修正的方法例:需要评估某房地产于2009年3月1日的价格,所选取的某一可比实例成交于2008年5月1日,价格为1000美元/平方米。经市场调查分析,该类房地产以人民币为基准的价格在2008年间平均每月比上月递增1.2%,2009年以来平均每月比上月递减0.2%;人民币与美元的市场汇价2008年5月1日为1美元=8.29元人民币,2009年3月1日为1美元=8.25元人民币。试对该可比实例进行交易日期修正,并以美元表示。????平方米美元/110125.8%2.01%2.1129.8100028???????例:需要评估某房地产于2009年3月1日的价格。所选取的某一可比实例成交于2008年4月30日,价格为人民币15000元/平方米。经市场调查分析,该类房地产以人民币为基准的价格2008年间平均每月上涨1.5%,2009年以来平均每月下跌0.5%。试对该可比实例进行交易日期修正。????平方米元/166322%5.018%5.1115000???????可将房地产状况修正分为区域因素与个别因素也可分为区位状况、权益状况和实物状况区位状况:区域繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施完备程度、临街状况、朝向、楼层等;权益状况:土地使用年限,建筑容积率、覆盖率、高度、绿化覆盖率等城市规划限制条件等;实物状况:土地有面积大小、形状、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况等影响房地产价格因素;建筑物有新旧程度,建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面布置、工程质量等。第七节房地产状况修正第七节房地产状况修正(一)修正的内容1、区域因素交通、繁华程度、噪声、景观、城市规划……2、个别因素面积、建筑结构、形状、临街状态、位置、地势、土地使用权年限……(二)修正的目的将可比实例房地产状况修正成估价对象房地产状况(三)修正的方法修正的公式:估价对象状况下的价格=可比实例价格×房地产状况修正系数三、区域因素与个别因素修正1、直接比较法区域因素与个别因素直接比较分值表因素估价对象可比实例A可比实例B可比实例C区域因素商服繁华度100交通通达性100环境景观100……100小计100个别因素建筑物结构100建筑物成新100临街状况100……100小计100区域因素修正具体修正公式:可比实例区域因素分值估价对象区域因素分值价格可比实例所处区域下的价格估价对象所处区域下的????100??价格可比实例所处区域下的个别因素修正具体修正公式:可比实例个别因素分值估价对象个别因素分值价格可比实例个别因素下的价格估价对象个别因素下的????100??价格可比实例个别因素下的例题有一可比实例,成交价格为5000元/平方米,该可比实例所处区域的环境优于待估对象。经分析,可比实例在商服繁华、交通条件、基础设施、规划条件、文体设施等方面综合起来比估价对象好2%,求经过区域因素修正后的可比实例价格。平方米元/49021021005000??例题有一可比实例,成交价格为5000元/平方米,该可比实例的个别因素综合起来劣于待估对象,经分析,可比实例在临街深度、宗地形状、宗地面积等方面综合起来需修正-3%,求经个别因素修正后的可比实例价格。平方米元/5155971005000??2、间接比较法区域因素与个别因素间接比较分值表因素标准状况估价对象可比实例A可比实例B可比实例C区域因素商服繁华度100交通通达性100环境景观100……100小计100个别因素建筑物结构100建筑物成新100临街状况100……100小计100区域因素修正具体修正公式:区域因素修正系数标准化修正系数可比实例价格价格估价对象所处区域下的???????100100???可比实例价格个别因素修正具体修正公式:个别因素修正系数标准化修正系数可比实例价格价格估价对象所处区域下的??????????????????可比实例价格得分值可比实例与标准比较的得分值估价对象与标准比较的可比实例价格可比实例价格100100????????可比实例价格得分值可比实例与标准比较的得分值估价对象与标准比较的可比实例价格例题某估价对象是一套旧住宅,该住宅位于一栋20世纪80年代建造的砖混结构、无电梯的6层住宅楼的4层,为评估高住宅价值,选取了甲乙丙三个可比实例。其中,甲位于同栋6层楼的5层,成交价格为2900元/M2,乙位于同类5层楼的4层,成交价格为3100元/M2,丙位于同类5层楼的5层,成交价格为2700元/M2,假设通过大量调查得到估价对象所在地区同类5、6层楼的住宅以一层为基准的市场价格差异如表所示,且6层住宅一层楼价格是5层住宅的98%,对甲乙丙进行楼层调整。5、6层普通住宅不同楼层价格差异系数楼层5层住宅楼6层住宅楼1100%100%2105%105%3110%110%4105%105%590%100%685%平方米元平方米元平方米元/3087100989010527003V/30381009810551031002V/304510010529001V???????????四、注意?(一)房地产状况调整的思路?1、找出因素:不同性质的房地产影响因素及权重不同?2、判定状况?3、比较差异?4、调整?(二)状况对应的时点不同?可比实例状况——成交日期?估价对象状况——估价时点第八节求取比准价格(一)求取公式VA=VA'×K情×K日×K状式中:VA为由实例A修正得到的比准价格;VA'为可比实例A的成交价格;K情为交易情况修正系数,K情=K日为交易日期修正系数,K日=K状为房地产状况修正系数,K状=可比实例交易情况分值正常交易情况分值交易日期分值估价时点分值可比实例状况分值估价对象状况分值数字化公式:????????100100100100VVAA??????VA=VA'×K情×K日×K区×K个×K容×K年×……VA=VA'×K情×K日×K状VA=VA'×K情×K日×K区×K个(二)求取方法1、简单算术平均3VVVVCBA???2、加权算术平均CBACCBBAAffffVfVfVV????????第八节求取比准价格3、中位数4500元/㎡、4700元/㎡、5000元/㎡、5200元/㎡、5300元/㎡5000元/㎡4500元/㎡、4700元/㎡、5000元/㎡、5200元/㎡、5300元/㎡、5300元/㎡(5000+5200)÷2=5100元/㎡4、众数5000元/㎡、4500元/㎡、5200元/㎡、5000元/㎡、4800元/㎡、5000元/㎡5000元/㎡5、其他方法项目可比实例A可比实例B可比实例C建筑面积101.1平方米120.3平方米968.8平方尺成交价格48.5万人民币600美元/m248.6万人民币成交日期2004.4.12004.2.12004.9.1交易情况-5%0%+2%区域因素+2%0%+2%个别因素-2%+2%+2%第九节市场比较法运用例1A为分期付款,即:于成交日首付15万元,时隔半年再付15万元,余款于1年后付清,年利率5%;B为一次性付款,即于成交日一次性付清全款;C为抵押贷款,即:于成交日首付30%,余款向银行申请15年期的抵押贷款,抵押贷款利率为5.05%。该类房地产以人民币为基准的市场价格2004年上半年间逐月上涨1.5%;下半年以来逐月上涨0.8%。美元与人民币的市场汇价2004年4月1日为1:8.28;2004年2月1日为1:8.30;2004年8月1日为1:8.27,2004年10月30日为1:8.26。评估某房地产于2004年10月30日的价格。(1)建立价格可比基础将可比实例价格统一到一次性付款并以人民币表示的单价平方米元价格实例平方米元价格实例平方米元)(价格实例/78.5399764.108.968486000C/00.498030.8600B/34.46741.101%51185000%51150000150000A5.0???????????????????(2)计算比准价格比准价格=实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数??????????平方米元平方米元平方米元/07.5170102100102100%8.0110210078.5399V/02.5430102100100100%8.01%5.1110010000.4980V/87.531398100102100%8.01%5.119510034.4674V2C45B43A???????????????????????平方米元/64.5304303.517002.543087.53133VVVVCBA???????练习题?为评估某建筑物面积为600m2的商品房住宅2009年6月20日的正常市场价格,在该商品房附近地区选取了A、B、C三宗类似商品住宅的交易实例作为可比实例,有关资料如下:可比实例A可比实例B可比实例C成交价格(元/m2)成交总价183万人民币,首付80万元,余款半年后一次付清38万美元280万元人民币成交日期2009年1月2009年32009年3月交易情况+2%+4%-3%房地产状况-6%-2%+4%建筑面积400700600?表中正(负)值表示可比实例高(低)于市场正常状况,另调查得知,2009年3月人民币与美元汇价为1:6.75;2009年6月人民币与美元汇价为1:6.67;当时月利率为1%,该类住宅在2009年1月至2009年6月以人民币为基数,房价指数分别为120、116、94、92、102、104,均以上月为100,试利用上述资料,估算该商品住宅2009年6月20日的正常市价。?Va={[800000+1030000/(1+1%)6]X1.16X0.94X0.92X1.02X1.04X(100/102)X(100/94)}/400?Vb={380000X6.75.25X0.92X1.02X1.04X(100/104)X(100/98)}/700?Vc={2800000X0.92X1.02X1.04X(100/97)X(100/104)}/600?V=(Va+Vb+Vc)/3练习题?1、某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%,某宗房地产建筑面积为120平米,买卖双方商定,买方付给卖方30万元,并由买方交纳所有的税费。求该宗房地产的正常成交单价。?2、评估某宗房地产2005年9月末的价格,选取的可比实例成交价格为3000元/m2,成交日期为2005年1月末,该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%,2.5%,0.5%,-1.5%,-2.5%,-1.0%,1.5%,-1.5%,0%。则该可比实例在2005年9月末的价格为??3、在某宗房地产估价中,三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2,6700元/m2和6300元/m2,根据可比性综合评估得到的三个可,比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2.如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价,则前者与后者的差值是??4、某套住宅的套内建筑面积为145m2,套内使用面积为132m2,应分摊的公共部分建筑面积为9m2,按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2,则该套住宅按建筑面积计算的价格为?
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