房地产策划模式的比较

房地産策劃模式比較及全程策劃內涵房地产广告筹划、营销筹划、工程全程筹划，不一而足。但将其归类、整理，大致可分为三种典型模式，这三种房地产筹划模式，根本可反映出房地产筹划的过去、现在和将来。１、概念筹划模式２、卖点群筹划模式３、等值筹划模式４、房地产全程筹划的内涵〔１〕土地价值研判〔２〕概念设计〔３〕视觉设计〔４〕营销筹划〔５〕市场推广、媒体组合〔６〕工程质量、本钱、工期控制〔７〕物业管理、售后效劳〔８〕品牌培植与运用房地产工程的选择与论证──房地产工程开展筹划的内容与方法一、对房地产工程选择与论证认识的误区误区一：房地产开发经营的简单化、概念化误区二：房地产后期营销、广告万能化误区三：房地产工程选择与论证的形式化以上认识的误区，导致众多开发企业不重视开发工程的前期选择与论证，或将该项工作简单行事，令工程草率上马，以致工程市场目标不表，定位不明，设计脱离市场或盲目跟风，企业无一套系统的开发模式和资金营运 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 ，在剧烈的市场竞争中，这样的工程是难以成功的。二、从房地产开发的根本特性认识工程选择与论证的重要性１、房地产是一项高投资、高风险、高回报的行业。(１)房地产开发需要筹备大量的资金，投资各方须要了解工程的效益与风险；(２)由于开发周期长，开发者需要预计市场变化，开发条件变化所产生的风险程度；(３)开发商要衡量自身承受风险的能力与限度。一项成功的地产开展工程，可以换来高额或稳定的回报，但一个疏忽、些徽延误，会令收益大打折扣，甚至倾家荡产。２、房地产工程开局的好坏是工程成败的关键所在。(１)房地产开发前期投资很大，一但工程选择与论证不当而投入了资金，那么投资的失败是无可挽回的。(２)工程选址不当，前期市场定位与建筑设计错误的工程建成后，如无特别的客观条件的改变，任何营销、筹划的高招都是难以挽救的。３、房地产开发具有很强的地域性和产品差异性。(１)一方水土养一方人，任何成功的开发经历都必须与当地的开发条件与市场状况相适应；(２)同一地块不同时期，不同的开发方式会产生不同效果、不同效益，令房地产的开展是极具创意和面对市场挑战的。因此，缺乏前期对工程市场与开发专业的研究论证工作，任何人都不能轻谈对开展工程有胜的把握。４、房地产开发具有很强的系统性和时序性。房地产开发是一项涉及面广、比较复杂的经济活动，从实务上来讲具有很强的操作程序。前期不做好全面的开发方案工作，见步行步，会造成入手容易，实施难，是很多开发企业普遍遇到的问题，更是众多工程工期一再延误，本钱低开高走，局面难以控制的主要原因。三、房地产开发工程选择的概念和步骤１、概念：工程选择是对房地产开发工程就其开发价值进展筛选、谈判、论证和选定，是房地产开发投资成败的关键。２、工程选择的步骤：a、广泛寻找投资工程b、精心筛选投资工程c、对重点工程进展投资时机性研究〔初步可行性研究〕d、工程投资谈判e、详细可行性研究〔开展筹划〕f、公司的决策与实施四、房地产开发工程的论证〔可行性研究或开展筹划〕１、概念：房地产开发工程的论证是在工程投资决策之前或初步决策之后对拟开发的工程进展全面、系统的研究和 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 ，运用已有的经历和专业的评价方法，寻找到工程较合理的市场目标、市场定位及获得土地最大效益的开发、营销模式，得出一系列评价指标值，以最终确定该工程是否可行的综合研究。其研究成果应对日后工程的实施操作具有较高的筹划指导作用。２、工程论证的阶段性(１)工程投资开发的时机性论证指在规划参数尚未获得政府批准的前提下，以经历为主，按照工程所在地区和市场一般条件以及常规性规划指标、开发成果指标和工程的特点，就其开发的市场时机、开发条件、投资效果和可能出现的市场、技术、经济问题进展研究论证。(２)工程投资开发的详细论证指在规划、开发的条件根本确定后，对工程所进展的全面、深入、细致的分析研究工作。本论证不仅要解决投资的技术经济指标问题，还要确定开发、营销的根本方向与模式。因此，从事该项工作所要求的房地产经历与专业的系统性必须更高和更为全面。３、工程论证要解决的问题(１)立项时的宏观环境是怎样的主要了解工程所在地区的政治、经济、文化、地理地貌，当地居民生活特性、风俗习惯及城市规划、整体房地产状况走势、外来人口增长等因素。(２)立项时的微观环境是怎样的了解企业的环境、开发经营能力，竞争对手的状况所在区域相关楼盘与典型楼盘的情况，工程的根本条件与建立条件、工程规划建立要求，工程参与各方的状况与优势。(３)工程的市场定位分析包括市场细分，选择目标市场，市场定位三个方面，这是论证的重点，关键是要找到工程的开展方向，确定工程的在市场上的竞争地位。(４)初步确定工程开发、营销方式，提出建筑设计的要求及概念性的规划设计方案投资建立本钱的估算，从管理角度向工程开发提建议。(５)工程开发分期与楼价的初步设定，工程投资与效益测定(６)工程开展存在的问题、解决的可能性、工程的可操作性、投资与经营的可行性。五、工程选择与论证要注意的问题１、营销与规划设计必须前期介入，强调市场为先导的同时又应注意两者相适应。２、工程定位以市场调查为依据，但关键在于对市场表象有质的提升。３、工程的客观市场条件与研件因素是工程前期决策的根底。４、开发者的能力与素质是决定工程后期成败的关键。５、既要借鉴成功工程的经历，又要从失败的工程中寻找到教训。六、房地产工程开展筹划的工作理念简介房地产工程开展筹划的工作理念１、效劳性质：辅助决策２、对客户的适应性：满足需求→引导需求→开掘需求３、效劳的目标：(１)建立能够达致利润最大化的开展模式(２)建立资金运用的最优化筹划方案七、最正确的效劳过程：全程参与〔前期开展研究→过程参与→营销培训与监测〕八、前期开展研究的主要效劳模块：１、工程的区位价值评估；２、工程地块的开发价值评估；３、重要宏观经济指标的监控与分析；４、微观房地产市场评估〔主要细分市场和区域市场〕；５、工程SWOT分析与隐显因素分析；６、开发模式的选取〔细分市场的缺口分析，技术经济指标比照〕；７、市场定位〔基于消费者搜索之上的营销筹划方案〕；８、物业管理的要求；９、规划建筑设计方案的要求与评估；１０、本钱效益分析；１１、风险分析。九、为“全程参与〞工作模式所进展的必要准备１、信息的积累──根底数据的系统收集、整理与分析与经历的积累★目的：建立快捷、灵敏的数据库，降低营运本钱★根底信息的内容：①新推楼盘监控；②行业聚焦点监控；③供求关系监控；④工程技术信息；⑤其他根底信息。★形成中间信息产品：①对行业开展趋势的观点；②对行业聚焦点的评述；③区域市场分析；④特异性分析。★对信息效劳的要求：主动、热情、快速２、人才的积累──人才的系统招聘与培训与专业的组合；★目的：提高效劳质量、形成行业差异★人员的招聘条件：①良好的根底素质：分析力与创造力；②专业要求：规划与建筑、市场研究与营销、财会与数学分析等；③工作经历：丰富阅历是创造力的源泉。★人员培训：①根本技能培训：信息的收集、整理与分析方法、形成工作程序、进展专业理论培训等；②“在战争中学习〞。★人员积累：公平、公开的鼓励机制、逐步提高的福利待遇、均等的时机等。★良好的工作气氛：上进勤奋、主动热情、严谨谦虚。★专业部门的构成：开展筹划部、建筑部、营销筹划部、代理部、物业管理部、市场信息部、电脑部。３、客户的积累──检验筹划的成果和与客户双嬴★目的：“养客〞之道★工作方法：①求同存异；②尽量满足其“不合理要求〞；③晓之以利害；④强调“双赢〞的策略投资分析篇案例名称：住宅投资分析与价值研判体系工程价值最大兑现与量化◆第一段：如何创立“投资分析 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 〞的目录？一、工程概况１、地理位置２、主要经济指标３、工程规划４、户型指标二、当地房地产市场走势分析〔一〕当地房地产市场总体回忆与展望１、’９７回忆２、’９８展望３、结论〔二〕当地住宅市场走势分析１、供求关系２、价格走势３、结论〔三〕所在区域住宅市场走势分析１、回忆与展望２、市场特点３、结论〔四〕工程邻近地段住宅市场分析１、区位特点２、个盘素质３、结论三、工程土地价值判断及工程地块优劣势分析〔一〕土地价值１、地理位置２、周边景观３、环境、污染４、市政配套５、邻近楼盘素质〔二〕工程地块优劣势分析〔三〕结论四、可提升价值研判１、类比土地价值２、规划能力对于土地价值的提升３、单体设计４、建筑形式５、市场细分及客户定位６、工程现场包装７、工程营销筹划８、物业管理９、结论五、工程投资估算六、财务评定七、敏感性分析１、盈亏平衡分析２、本钱变动对利润的影响３、销售价格变动对利润的影响◆第二段：如何进展工程的概况分析？“知彼〞和“自知之明〞都是一个赢家不可缺少的品质。俗话说：追鹿者不见山。房地产经营者要既能钻进去，又可跳出来。更何况，最难认清的面孔往往就是自己的。１、地理位置地处南山区深南大道以北，金麒麟路立交桥穿插口的西北侧。２、主要经济指标A、用地面积：２３６８９平米B、占地面积：４６０５平米C、覆盖率：１９.５%D、地上总建筑面积：５８９６０平米地下总建筑面积：４６１７平米其中：住宅：５８１６０平米紫蝶苑：１６６９５平米金麟阁：２１６０５平米玉蟾楼：１９８６０平米配套商业：８００平米防空地下室：１２００平米架空层：３４７０平米E、容积率：２.４９F、绿化率：３３%G、建筑密度：H、总户数：５６５户I、车位数：２２１个其中：地上车位：４１个架空层及地下车位：１８０个J、自行车位：１１２０辆K、车位占总户数比例：３９.１%３、工程规划从以下四个方面分析：A、小区整体风格金麒麟花园的总体规划在于创立一个回归自然、高尚、新颖、别致而充满文化情趣的社区。在具体的小区规划上，本着２１世纪居住建筑人性化的原那么，在整体规划上突出了以下特点：在总体布局上，采取了“一三三〞的布局格式，即：·一组林荫步行道，南北贯穿全区，延伸至公共绿地。·以三个建筑组团为核心，１区的“玉蟾楼〞，由四栋１３层住宅围合而成；２区“紫鑫阁〞，由三栋T字形住宅联体而成；３区“紫蝶苑〞，由三栋住宅以欧式柱廊作弧形拼接而成。·对应三个组团是三个主题各异的环艺广场。B、建筑风格顺应消费者对人性化住宅的心理需求，金麒麟花园采用了新古典欧陆风格的建筑形式。·在立面造型上，采用三段式设计，充分运用丰富的古典建筑符号和线脚；凸穿设计，丰富室内空间；绿色玻璃配合白色铝合金窗，加上外墙的高级涂料，使三个组团色彩协调统一。·小区轮廓设计上，１２-１８层住宅错落有致，摆布有序，三个组团顶造型丰富，整个小区轮廓线丰富优美。C、小区配套〔略〕D、小区环境小区充分发挥了建筑环境概念设计，大胆地通过人造丰富小区景观层次，以环艺的质素提升小区品味和档次。整个小区以一组林荫步行道贯穿，以三个主题广场配合三个建筑组团，整体内外空间交织穿插，一气呵成。广场、步行道、绿地、小品等前后照应，浑然一体。４、户型指标金麒麟花园户型设计经典实用，灵活多变。单体采用经典平面，大厅小卧室，明厕明厨；户内可自由分割，户与户之间可自由调整。具体户型上以７５-１０５平米的两房、三房为主，并引入大户型复式房作配合。其户型比例如下：A、按户型分户型一室一厅两室两厅三室两厅复式套数８９２２８２１３３５比例１５.８%４０%３７.７%６.５%B、按形式分〔略〕C、按面积分〔略〕◆第三段：如何对区域市场走势作出分析？房地产工程没有试探可言，只有看准了再下手，不像打麻将，这把和不了推倒了下把接着玩儿。以下工作是非做不可的。〔一〕当地房地产市场总体回忆与展望〔二〕当地住宅市场走势分析〔三〕工程所在城市区域住宅市场走势分析〔四〕工程邻近地段住宅市场分析〔一〕深圳市房地产市场总体回忆与展望１、１９９７年回忆〔略〕２、１９９８年展望〔略〕３、结论：１９９７年深圳市房地产市场明显升温，开场进入新的一轮开展周期。１９９８年受宏观经济和政府住宅政策倾斜的影响，深圳市房地产市场将继续保持稳定的开展，某些刺激政策可能出台。〔二〕深圳市住宅市场走势分析１、市场供求关系〔略〕２、价格走势〔略〕３、结论１９９７年深圳市商品住宅市场有效需求显著增长，空置率下降，供求压力减轻，整个开展趋势看好。商品住宅市场中，多层住宅仍然是主流。反映在市场价格上，多层住宅价格有较大幅度的增长，而高层住宅价格增长幅度较小，局部区域甚至有回落。〔三〕南山区住宅市场走势分析１、回忆与展望〔略〕２、市场特点：内部区域市场开展的不平衡性南山区商品住宅楼市场具有显著的地域不平衡性特征，可以将其划分为以下五个子区域市场：(１)区域一：北环大道以北区域，主要为大型政府微利房和福利房。该区域位置较偏僻，市场地价低，同时商品楼价格也较低。由于具微利房的特征，将来根本的市政设施会有配套。(２)区域二：北环大道以内，深南大道以北，侨城西路以东区域。主要为华侨城和沙河一带。该区域是深圳市第一人文景观概念区域，其市场地价较高，商品楼档次和价格也相应较高。但市政设施配套不是很方便。(３)区域三：北环大道以南，深南大道以北，侨城西路以西区域。主要为南山旧城区和工业园区。该区域的主要住宅是南山旧城区的民房，商品住宅较少，其它是工业厂房。该区市场地价较低，周边环境总体较杂乱，市政配套较远。金麒麟花园工程正位于该区域。(４)区域四：深南大道以南，内环路以北区域。该区域为南山区商业文化中心，市场地价中等，同时商品楼价格也适中。随着南山区的市政规划的实施，该区域作为南山区中心的地位将进一步得到强化，在市政设施方面也将越来越齐全方便。(５)区域五：内环路以南区域，主要指蛇口、赤湾。该区域拥有丰富的海景和山景等自然景观，是南山区高档豪宅的集中区域。但由于目前位置离深圳中心较远，普通商品住宅楼的价位相对较低。３、结论在深圳市房地产开展的早中期、南山区由于区位因素，开展较罗湖区、福田区滞后，到目前，商品住宅价格要比前者低能０-４０%。深圳市中心区的西移，南山区西部建立的加速，为南山区的区位功能的进一步转换提供了催化剂，同时为南山区房地产，尤其是商品住宅市场提供了契机。南山区商品住宅市场存在显示的区域不平衡性，这种不平衡性在短期内仍将存在，但随着南山区西部建立的加快，以及开展商的努力，这种不平衡性将日益缩小。〔四〕金麒麟工程邻近地段住宅市场分析１、区位特点：如上〔三〕２.所述２、个盘素质金麒麟花园工程所在区域商品住宅不是很多，以下是金麒麟花园工程邻近地段主要楼盘的资料：(１)佳鹏大厦A、位置：深南大道边，在该地块的西南方向。B、性质：高层集合型大厦，５层以上是住宅，５层以下为商业用途。C、价格：起价５０００元/平方米〔第５层价〕，每上升一层加８０元/平方米。其它〔略〕３、结论金麒麟花园处于南山区由东向西走向的一个连接地带，是旧城区和工业区共存的一个住宅商品化程度不高的区域，因此在周边环境和市政配套方面暂时仍有缺乏。邻近商品住宅较少，且缺乏高素质可比楼盘，楼价普遍较低。◆第四段：如何进展工程土地价值判断及地块优劣势分析？“第一是地段，第二是地段，第三还是地段。〞这是房地产界的名言。于是便有人拘泥于地段的好环。其实好坏只是相对的，关键是要弄明白：这个工程终究处于哪个层次？好与坏是个说法，要紧的是能否赚钱。〔一〕土地价值一个工程的土地价值是其多种因素综合作用的结果，工程的地理位置、环境与污染情况、交通条件、市政配套、周边景观以及邻近楼盘的素质等，共同决定了该工程的土地价值。金麒麟花园的土地价值各要素如下：１、土地性质综述：工程面积：约２３６８９平方米，地形整体条件较完备，局部用地上原有厂房建筑，实际上满足“七通〞〔即上水通、下水通、路通、电通、通讯通、煤气通、热力通〕条件；除规划中二期工程局部有两个大坑之外，土地绝大局部平整。总之，地块属较理想的建筑用地。２、地块周围景观(１)自然景观A、前方景观〔东方〕该方向上，因有一高压输电线路沿麒麒路架设，使得该方向上的无论近看或远望的视线都被干扰。因此，该方向远景虽有景观，但视线不佳；近景虽林中有水，但其景却被杂乱的棚户、散落的废物削弱。B、前方景观〔西方〕前方景观，虽然因紧临的几个小区开发未完成，近景尚为未知数；但远景视线极佳；远处青山轮廓清晰可见。中部为高层建筑的彩色，稍近处那么为玉泉花圃；风光层次清楚，就如青色的山景中嵌进彩色的建筑图象，如视点在８层以上，还可看到左前方〔西北方〕的中山公园的山景。C、左方景观〔北方〕〔略〕D、右方景观〔南方〕〔略〕(２)人文、历史景观A、人文、历史景观〔略〕B、历史古迹，人文景观〔略〕(３)景观综述从地块周围环临的景观及远景视野开阔程度看，东、南、西、北四个方向景观中只有西方景观尚可，东方景观因视线被高压线阻隔而大打折扣；南方景观视线亦受阻挡；北方景观不佳〔变电站、工厂〕；总之，地块周围景观应属该地块的弱项。但因该地块形状南北方向较长，东西方向较窄，故将来可以设法通过环艺设计来弱化南北方向上的不佳景观，消除此弱项。外部景观如青青世界、世界之窗、动物园等，直达交通极为方便；且临近有古县衙、古城堡等一批历史古迹，以及宗教景观──天主教堂。这些外部景观及其交通的便利程度应属该地块的优势。３、环境、污染情况(１)水、空气、土地污染情况：地块周围因有工厂和一些无规划的杂乱棚户，工厂的废气、废水的排放，棚户区住户乱抛的废物，使周围的水、空气和土地都受到一定程度的污染。(２)噪音污染〔略〕(３)社会治安状况〔略〕４、地块周围的交通条件环临地块的公共交通极为便利，而且地块紧邻公交干道，不存在亚交通连接问题，更无交通瓶颈限制，因此该地块的交通条件极为优越，属一优势条件。５、配套设施(１)菜市场〔略〕(２)商店、购物中心〔略〕(３)小学〔略〕(４)中学〔略〕(５)医院〔略〕(６)体育娱乐场所〔略〕(７)银行、邮局、酒店〔略〕６、近邻的周边楼盘情况见第三段〔三〕。〔二〕工程地块的优劣势分析１、地理条件分析就此地块的客观地理位置及环境条件，按前面所列的诸项要素及简要分析结论，和SWOT分析法，列出SWOT坐标图如下：S〔优势〕W〔劣势〕“七能〞+交通景观+拆迁费购物娱乐+银行、邮局污染O〔时机〕T〔威胁〕１、掌握“前海〞、“玉泉〞的详细情况，直接对手在设计风格、入市时机等避开对手；前海花园２、概念、环艺设计弱化景观劣势、降低玉泉花园噪音影响。从以上四个象限中的因素分布情况可以看出：地块环临的几个主要条件如交通、购物、医疗都非弱势；地形地貌亦无特别的劣势；几个劣势因素〔污染、景观〕都可经过未来小区的合理规划和设计得到不同程度的改善。因此该地块无完全劣势。就金麒麟工程的开发、投资而言，未来开发营销工作，只要注意威胁〔T〕因素，把握时机〔O〕因素，那么，地块的地理条件就不会成为影响整个小区价值的劣势因素。２、环临竞争楼盘比照从环临地块的７个楼盘的地理位置和楼盘性质看，该地区的多层住宅〔最高８层〕，价格均不超过３５００元/平方米，与地块直连的两楼盘售价最低仅为２２００元/平方米。〔三〕结论从工程地块性质来看，金麒麟花园地块是较理想的住宅建筑用地。根据SWOT分析，该地块在市政配套、环境污染及区位位置方面具有暂的劣势，并考虑到地块直临麒麟立交桥和两大交通主干道，且与交通主干道〔深南大道和麒麟道〕之间没有足够的空间进展环艺设计以屏蔽交通的喧嚣，故在此块地上难以开发出豪华住宅区。周边高素质可比楼盘减少，在建楼盘售价均偏低。综合以上各项，比照地块周边的地产开发水平。金麒麟工程常规类比土地价值在３５００元/平米左右。假设结合全程筹划，在小区规划、建筑风格、营销推广等方面进展综合提升，那么工程单位平均价值可上升至５０００元以上。◆第五段：海绵里的利润：如何进展可提升价值研判？潜在价值兑现最大化方为成功美食家评判厨师的水准，常以“家常菜〞为依据。珍禽野味不算数，真把世界上萝卜白菜“做出来了〞，才叫真功夫。这句话的潜台词是：从平凡中挖掘不平凡，最大限度激活事物的潜能，才能形成真正的竞争力。房地产工程的可比性并不简单在于价格和利润。如果听说那个开展商将住宅楼卖出了每平方３万元的天价，也不必急于对其钦佩得五体投地。假设工程本身的潜在价值是每平方３.５万元，那么该开展商就并非一个高手了。相反，假设某地段公认只能盖出３５００元每平方的房子，而你却能做到４５００元每平方而且卖得不错，才称得上最真正成功。那么，如何最大提升工程的价值？如何进展可提升价值的研判？利润就像是海绵生的水，只要愿意挤总是会有的。要想深入挖掘房地产工程的潜在价值，必须“从头压挤每一个环节〞。如下：１、类比土地价值如上一节所述，从相邻地块性质、环境、配套、交通、景观等方面综合判断，金麒麟地块的单位建筑面积类比价值在３５００元左右。２、规划能力对土地价值的提升现有规划思想的闪光之处：A、净化功能，将工程规划为纯住宅。B、人车分流。C、首层架空，增强视觉通透感。D、通过人造景观丰富小区景观层次。E、以环芤的质素提升小区品味和档次。综合以上较为超前的规划要点可提升物业价值５００-１０００元。３、单体设计金麒麟花园常规小户型的经典设计最大限度地满足了实用、舒适的功能需求，使每平方米均得到有效运用。复式大户型设计那么领先市场，注重主人空间的独立和舒展，尊重隐私权。其价值提升空间可在５００-１０００元。４、建筑形式工程的建筑形式包括建筑风格、建筑符号和建筑色彩等，在日益成熟的商品住宅市场中，是物业市价值判断的重要 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 之一，１９９７年深圳的热点住宅中百仕达花园、东海爱地花园、万科城市花园均在建筑风格和立面色彩上精雕细琢，取得了高于同类物业１０００-２０００元的单位价值。金麒麟花园新古典欧陆风格的建筑形式设计迎合了消费者对人性化住宅的心理需求，在南山区该地段同类物业中较为突出，将提升５００元以上的相对单位价值。５、市场细分及客户定位从工程邻近楼盘的客户群情况看，没有任何一个能具有倾向性较强的，职业层次单一的客户群。终究原因，有以下几点原因：A、由于此地的地理位置，仍然处在深圳市区和蛇口工业区之间的“软肋〞。B、两头都靠不上，地价较低房屋本钱低，售价低。因此，这种低价位的住宅覆盖的潜在客户面就广。只要收入水平到达一定程度，即有能力购置入住。这些价位覆盖的社会层次越宽，往往客户群的社会成分越复杂，也就越难以在职业上区分他们，而只能用其收入水平〔中等收入，年收入５-８万元，即有能力购房〕来界定。C、由南山区的人文地理条件决定：整个南山区大局部被规划为高科技工业园区，这就决定了该地区的人员的从业构造的特殊性，即科研共员、企业管理人员和普通的工人、外资方的代表等。在这些企业中，除少数高级管理人员和外方代表以外，绝大局部的普通职工和中、低级的管理人员，其收入水平均缺乏以支持购置中、高档价位〔５０００-８０００元/平方米〕的住宅。因此，中低档价位住宅更适合该地区的中高层企业人员和局部科研人员。这就必然导致在该区内同一收入水平上的各行各业的人都可能购置同样的住房，使这些小区的居民成分复杂化。同时，南山区内还有许多当地村民，这些村民因各种原因〔如征地补偿、多种经营或股票投资等〕有相当的收入和积蓄，他们完全有能力在该地区选择适当的住宅，这就使这些小区居民的成分更加复杂。总之，由于各方面的因素制约，金麒麟花园附近的房价低，限制了该地区的住宅开发的档次，住宅档次不高，又必然导致居民成分复杂。综上所述，对金麒麟花园主力客户群的判断，应基于以下几个根底：A、中等收入的企业中，高级管理人员，局部政府机关工作人员〔集体购置〕，这些人更趋向选择于中、小户型〔５０m２-９０m２〕。B、购房更注意经济实惠，较少关注“人以群分〞而产生的明显社会阶层界限〔如“万科城市花园“，被多数人认为是〞成功人士“的选择〕。C、小户型面对的住户，是第一次购房的客户〔从统计的几个临近楼盘看小户占相当大的比例，近六成〕。６、工程现场包装及平面设计现场物业形象的好坏主要依赖视觉感官的冲击效果，最终表达于工程现场包装和平面设计上。在本工程的操作中，引入工程VI〔工程标识、工地围板、营销中心等〕至少每平方米可以提升价值５００元以上。７、工程营销筹划营销筹划水平是决定工程价值实现程度的重要因素，金麒麟工程借助于国企的营销筹划经历和操作能力，通过强卖点的提示与推广，可以使物业单位价值提升５００元以上。８、物业管理引入先进的物业管理思想和管理体制，是建立名牌效应的有效途径。物业管理的３：１１原理说明，如果小区物业管理水平差，其坏影响的传播面将是１：１１。而好的物业管理传播面是１：３。由此，物业管理对物业价值的提升有着重要影响。如万科物业对工程的价值提升空间在１０００元以上。９、结论以上各因素的兑现对于金麒麟工程价值提升起着直接的驱动作用，即使以上每一项只挤出２０元的潜在利润，那么你每平方就可以多赚１６０元，如果在几个主要工程上做足功夫，那么可使每平方的价值上升至５０００元以上。◆第六段：如何进展工程投资估算？序号项目总投资〔万元〕单位本钱〔万元〕备注１土地征用及拆迁费６９９３.４７１１００２前期工程费３３０５２３建安工程费１４０１２.３７２２０４４前期费用３５０５５５公共配套设施费３３０５１.９含网球场、会所、环艺小品、保安监控等６不可预见费４９０.１７７按总本钱２%计７期间费用２１６１.６２３４０管理费８０财务费用６０按２０００万元贷款,２年期限计销售费用２００８土地增值税３２７.４２５１.５按总收入的１%计提９合计２４９９４.９８３９３１.５◆第七段：如何进展财务评定？１、利润预测销售平均价格：４６６０元/平方米〔入市价格：４３００元/平方米〕〔全部销售实现价格：６０００元/平方米〕单位本钱：３９３１.５元/平方米可售面积：６３５７７平方米销售收入：２９２４５.４２元税前利润：４２５０.４４元税前利润率：４２５０.４４÷２４９９４.９８=１７%２、其他〔略〕◆第八段：如何进展工程敏感性分析？１、盈亏平衡点分析盈亏平衡分析预测表序号总投资〔万元〕金额〔万元〕１土地费用６９９３.４７２管理费５０８.６２３配套费３３０网球场７０绿化小品及环艺１００会所１００保安监控及围栏６０４固定本钱合计７９３２.０９５单位固定本钱〔元/平方米〕１２３１.９１６总变动本钱１７０６２.８９７单位变动本钱〔元/平方米〕２６８３.８１其中：A、盈亏平衡点〔保本销售量〕=固定本钱÷〔销售单价-单位变动本钱〕=７９３２０９００÷〔４６００-２６８３.８１〕=４１３９５.１１平米B、保本销售额=销售单价×A=１９０４１.７５万元２、本钱变动对利润的影响方案平均本钱为３９３１.５元。在销售景观与销售量不变的情况下，单位本钱每增加１００元，即比方案本钱提高２.５４%，那么利润将减少６３５.７７万元，比方案利润降低１４.５%。即单位本钱每增加１%，将导致利润减少５.７１%。３、销售价格变动对利润的影响方案平均售价为４６００元，假设平均售价降低１００元，即降低２.１７%，在本钱不变的情况下，利润将减少６３５.７７万元，比方案利润降低１４.５%。即平均售价每降低本钱１%，将导致利润减少６.７７%。当期市场需求的衡量营销主管通常得估计市场总需求、区域市场需求及实际销售额的占有率。一、估计市场总需求市场总需求的定义为：产品的市场总需求指在特定的产业销售力量组合与水平，特定时期、特定地区及特定营销环境的特定顾客群的产品购置总量。即使不支出任何费用来刺激需求也会有的根本销售额，我们称为最低市场需求。当营销支出高到某一水平时，已无法刺激需求水平再上一层，这就是市场需求的上限，称为市场潜量。市场潜量与最低市场需求的差距，代表需求的营销敏感性。二、估计区域市场需求所有的公司都需考虑如何选择最正确的市场区域，并以最适当的方式将营销预算分配到这些区域，因此有必要估计各个地区的市场潜量。〔一〕市场累加法市场累加法必须找出每一市场内所有的潜在顾客，然后估计他们可能的购置数量。〔二〕市场因素指数法最普遍的方法是找出与区域市场潜量有关的市场因素，综合成一种加权指数，购置力指数就是其中的著名例子。三、估计实际销售额与市场占有率第三段：房地产工程可行性研究范本商住工程可行性研究报告目录工程的根本情况工程背景工程主办单位简介办单位之合作意向术经济指标工程投资环境和市场研究广州市概况及经济开展根本情况广州市房地产开展及市场的根本概况产开发企业开展较快产开发工作量迅速增加销售量不断提高产开发企业经营效益显著对广州房地产市场的展望资开发的法律依据湾区一带高层、多层住宅、商场的开发、出售、出租经营情况应情况况业出租情况对荔湾区房地产开发的总体评价分析对本工程开发的功能、规模、标准及营销的建议工程开发及技术设计方案的分析块及周围环境、建立开发条件３.１.１地理位置及道路交通３.１.２地形、地质业及生活配套，市政根底及公建配套设施综合评述块拆迁安置情况３.３场地三通一平的安排工程开发建立及经营的组织与实施方案工程投资构成、总投资估算、资金筹措方案参数５.２土地本钱〔以下均为人民币计算〕费用红线内外工程技工建配套费预见费开发期税费资金筹措方案及财务费用资金筹措财务费用财务数据的选定和预测楼收入的测定销售单价的测定铺销售单价的测定单位销售单价的测定议销售价实际销售总收入厦经营管理费用收入与支出经营税费及所得税的缴交税税工程经济效益分析工程盈利能力分析内部收益率〔净现值〔净现值率〔资回报率工程的不确定性分析工程盈亏平衡分析工程敏感性分析结论与建议工程综合经济评价关说明及建议工程主要技术经济数据、指标综合表附表、附图附表一工程综合收益表附表二工程动态综合表附表三工程投资利息估算表附表四土地增值税计算表附表五工程敏感性分析表附表六概率分析附图一工程盈亏平衡分析曲线附图二工程敏感性分析图附录湾区一带高层、多层住宅、商场的开发、出售、出租经营情况应情况１９９３、１９９４年荔湾区商品房供给量统计表单位：平方米住宅商场写字楼合计９３年推出面积４２５２３９１６１６６００５８６８９９占当年推出比例７２.５%２７.５%０%１００%９４年推出面积７９６７１３１８８０６２０２１１７３５６０占当年推出比例４６%１８.３%３５.７%１００%９５年总供给量５０４９０１９３５４０６２０２１７６０４５９所占比例６６.４%２５.４%８.２%１００%由此可见，荔湾区商品房的开发以住宅开发为主，原因在于受特定的地理环境影响〔该区多横巷窄路，民宅多为２、３层的旧式建筑物〕，城区规划的整体性及商业开展的环境与潜质不如东山、越秀、天河等区，目前推出的大型高级商务楼宇亦只有广州及旧商店的改造，大大促进了该区的商业物业的开发。以上供给量的统计是根据政府以发预售许可证的数据所得，故正待开发而未领预售证的工程或地铁上盖物业等潜在供给量不在统计范围内。据目前所知，旧工程所在地四周有三个地块正待拆迁开发，东有置业公司，北有广州市工程承包公司和锦龙公司，西南面有荔湾区房管物业。房管局负责开发一栋９层住宅，总建筑面积达９０００平方米。另外，邻近工程所在地的地铁沿线上盖物业共４个，总建筑面积达４６１９２２平方米〔地铁上盖物业具体情况见表〕，但以上工程〔荔湾区房管局开发的９层物业除外〕受旧城区拆迁困难和地铁的影响，正式开工日期目前仍无法估计，预计还有很长一段时间，故在本工程的建立销售期间，其供给量对工程的影响不会太大，对于潜在供给量的开发情况有待日后进一步跟踪。地铁首期工程局部上盖开展物业情况一览表序号地块编号所在区地理位置用地功能总建筑面积〔平方米〕１HR-２荔湾区华贵路以西，宝源路以南，多宝路以北公寓、商业１０７８７４２HR-３荔湾区华贵路以东，长寿西路以南公寓、商业７６５０８３HR-４荔湾区华贵路两侧，龙津中路以南，长寿西路以北公寓、商业、写字楼２３３６５６４HR-５荔湾区华贵路以西，宝源路以北公寓、商业、写字楼４３８８４现时荔湾区推出的多层物业一般规模不大，总建筑面积约６０００—７０００平方米左右，多以内销形式为主，占该区居住物业推出面积的１１%左右；而高层所占比例大大超于前者，为８９%，总建筑面积一般在２—４万平方米左右〔荔湾广场除外〕，主要集中分布在繁华路段或交通主干线上，如下九路、人民北路、光复路等路段。至１９９４年８月，该区推出的居住物业中，内销占１７.４%，外销占况楼宇成交总体情况及分析从广州市有关部门资料可见，１９９３年至１９９４年８月荔湾区商品房总供给量为７６０４５９平方米，但据已有登记成交记录说明，至１９９４年８月止，该区已推出销售的楼盘总面积实际为４４１２５６平方米，故本报告将以实际推出的面积总数作供给量统计数据。据资料显示，至１９９４年８月，该区商品房总成交量为２１２３５６平方米，占该区实际推出可供销售面积的４８.１%。其中内销成交量占１３%，外销占８７%。与广州市其他旧城区相比〔即东山、越秀、海珠区三区〕，荔湾区的总成交量最高。在成交的商品房中，住宅占大局部，比例为７０.２%。由此可见，未来几年内，住宅仍是该区最大的需求。１９９３年—１９９４年荔湾区商品房销售情况单位：平方米住宅商场写字楼合计９３年成交面积８７６７８２４２００９００９８占该年总成交９７.３%２.７%０%１００%９４年成交面积６１４１３１０６５２９７７７１２２２５８占该年总成交量比例５０.２%２５.４%２４.４%１００%９５年总成交量１４９０９４３３４８５２９７７７２１２３５６所占比例７０.２%１５.８%１４%１００%由于广州市普遍存在商品房交易登记滞后的情况，实际成交率往往高于政府的登记数，通过对典型楼盘的调查可对商品房的需求情况有更深入和较准确的了解。楼盘调查范围本报告调查该区内８个高层及３个多层居住物业，以其为代表分析荔湾区居住物业的销售情况。其中８个高层居住物业总建筑面积为５０万平方米，占荔湾区全部高层居住物业的楼盘销售情况分析在调查的８个高层居住物业中，成交情况较理想的当数西关大厦、荔湾广场和安富花园。〔见后表〕西关大厦是荔湾区首座推出的高层居住物业，由于当时仅此一家，市场供少于求，所以１９９２年５月刚推出时尽管均价已高达每平方米７０００港元，但仅一年时间已全部售完，现时二手市场住宅价位每平方米在港元８５００—１００００元之间，比１９９２年推出时价位上升了约２５%左右。至于荔湾广场，占尽天时、地利、人和，特别性较大，为一般楼盘所不能相比，其一：该物业地处下九路商业中心区，西面单边临街，距地铁首期工程沿线长寿路站步行仅需几分钟；其二：荔湾广场是荔湾区规模最大的大型高层居住物业，总建筑面积达２４万平方米，同时也是广州市旧城改造的典范，受到政府有关部门的高度重视和广阔市民的关注、配合，开展商耗资逾５亿港元，仅以一年时间就完成了所有拆迁工作；其三：开展商非常注重对楼盘的宣传，每期推出均在各大报刊〔包括香港地区〕登载。业出租情况〔略〕对荔湾区房地产开发的总体评价分析〔１〕供给方面，商品房的开发以居住物业的开发为主并向高层开展。〔２〕需求方面，住宅需求大于商业用房需求。买家香港、国内人士各半，自用客多，中小面积单元的销路较大。〔３〕建议本地区之开发工程宜选择面向群众的市场策略。通过对附近楼宇的售价及销售情况进展比较分析，建议楼宇现时售价不宜过高，均价为每平方米８５００—９０００港元左右。商场首层均价宜在每平方米２１０００—２５０００港元左右〔指整个商场已有根本装修和间隔〕。对本工程开发的功能、规模、标准及营销的建议广场位于广州旧城区人口稠密的地段，生活配套设施较为完善，邻近商业中心区或主要商业繁华街道，至广州首期地铁长寿路站步行只需五分钟路程，是较理想的住宅开发地点。从市场调查可知其附近区域住宅以及商业物业的开展与广州其他地区相比，是有较大市场潜力的。但在实际开发中仍需要根据具体条件加以分析，以确定适宜的市场目标及开发营销方式。场调查报告显示以及工程所在地点环境条件等因素，文昌广场地段是以居住为主的地区，商业环境不佳。由于商业物业的开展在广州受传统商业消费地段、市民消费习惯，以及市区整体规划功能的影响甚大，以目前文昌广场改造的局部商业环境是难以形成城市商业中心的，过大规模的以及过高标准建立商业用房，容易造成今后在出售和出租上的困难。建议商业用房在３层以下，标准那么以居住区配套商业中心较适宜。广州市区及邻近供给的高层住宅大局部以高档外销为主，荔湾区的出售楼宇更为突出，从成交情况分析，该区的外销住宅成交好于其它老城区。但由于该区是广州市旧城改造的重点地区，鉴于拆迁本钱和城市规划的要求，今后该区开展主要是高层住宅为主，随着供给量的增长，目前较高的外销率将会逐步回落，但是随着广州市拆迁区域的扩大，本地回迁需求亦将加大，这局部的市场将会增加，因此文昌广场住宅的市场定位可考虑１/３外销，２/３内销，在确定建立标准与售价时应充分考虑到这一因素。内销房平均售价不宜超过港币８５００元，外销房不宜超过港币９２００元，商场〔仅首层〕平均价应为港币２３０００元左右。考虑到销售对象的变化，以及国内用家承受能力，设计住宅单元以４０—５０平方米为主，并具有较高的实用率。应量增大，把握好销售的时机和制定好相应的销售策略是十分重要的。首期销售应在构造出地面，或完成裙楼时推出，鉴于现时楼花一次性付款的客户甚少，分期付款以及银行按揭对于内外销来说都是十分必要的。随着竞争的加剧，投资者对物业认识的设计合理与否、质量的上下、企业信誉以及售楼前后效劳的好坏是十分重要的，开展商在开发过程中应注意好以上的工作。５.随着国内房地产大规模的开发，市场已趋平衡，楼价升幅将相应减缓。因此，开发与营销过程中密切注重市场的变化，严格控制本钱在今后将显得尤其重要，对营销的影响甚大。序号楼盘名称装修标准设备停车位内部间隔〔平方米〕现时工程进度销售面积〔平方米〕销售率推出日期交楼日期最高价HKD/M２最低价HKD/M２现时平均价HKD/M２一次性付款折后均价１荔湾广场玻璃幕墙，裙楼高级花园岩地台，住宅内柚木地板，乳胶漆，厨厕瓷片到顶进口电梯３台/座，电脑监控报案系统，商场中央空调，进口自动扶手梯４８部，住宅配洁具地下层底部共５００多个车位，租金待定住宅：８０-８９挖椿井１２万７１.６%９３.１９５.１２１１８９４９２４７１１０００８８００商场：２２-１７０１２万３０.８%９３.９９５.１２８１８１０３２６５７５６５７５４５２６０２惠城花园玻璃幕墙，花岗岩地台，住宅乳胶漆，厅房柚木地板，厨厕瓷片到天花，防滑彩釉砖地面名厂快速电梯，厨房配不锈钢洗涤盆及柜，名厂高级洁具全套，商场采光顶地下一层停车场１００个车位租售待定住宅：７８-１５７挖椿井４１６４７６０%９３.９９６.６１２５７５８１５２９８５０７２８９商场：１１-２０３０１３６００８０%９４.１９６.６４７２０１１３１５８２２１２５１７７００３安富花园外墙玻璃纸皮石彩釉住宅柚木地板，高级瓷砖到顶住：每座名厂电梯，配进口卫生洁具，抽油烟机，地柜、洗盆及吊柜、煤气热水炉，协助办理开IDD手续-１，-２层为地下停车场全部出售，价位待定住宅：７０-１００地面５层３９０００８２%９３.１９６.３１２００４９５４３９５００８５５０商场：１２-５３〔２,３层〕５７８１６５%９３.９９６.３３９４３５１２４５４２２６７１２０８５７４金信大厦外墙彩色玻璃马赛克住宅内洋什木地板，厨厕瓷片到顶，商场大理石地台住：名厂电梯２部，配高级洁具，厨柜，不锈钢水盆，抽油烟机-１到-３层停车场全部用作出租，租价待定住宅：７０-１００地面３层２２０００３８.７%９３.１２９６.６９２００８３００８５００８５００商场：１２-５３〔２,３层〕４０００未推出５西关大厦外墙天然石片彩釉，大理石地板，住宅耐磨砖，彩釉砖地面，墙身乳胶漆，厨厕瓷片到顶住：名厂电梯８部，进口洁具，不锈钢厨具，配排气扇住：名厂电梯８部，进口洁具，不锈钢厨具，配排气扇有停车场，租金待定住宅：７１-１１８现楼可交付使用２２１６９１００%９２.５９４.１２９２８３６８６５８５００８５００商场：共四上一大客包租商场：共四层由一大客包租８５００９２.５９４.１２６荔湾城玻璃幕墙花岗岩地板，住宅内彩釉磨地砖，墙身乳胶漆，厨厕瓷砖至天花住：高级电梯２部，住宅配抽油烟机、吊柜、浴缸、坐厕及洗面盆-１，-２层为停车场只３０００平方米，约３００个单位，租金待定住宅：９８-１２０现已封顶正在装修１３０００９３%９３.１９４.１２１０５４２８１６７９０００８１００商场：１３-７３４５００７５%９３.１９４.１２２８９７２２０６１３２４３００２１８７０７荔怡中心外墙高级配色陶瓷砖住宅内墙身乳胶漆，柚木地板，厨厕高级防滑地砖，高级瓷砖至天花住宅每座名厂高速电梯２部，配厨柜，热炎炉，抽油烟机，煮食炉，IDD线路连机，进口洁具，热气机等地下车库１层，租售未定，个数未定住宅：６４-１６５复式：１８６挖椿井１３８００３９.２%９４.７９５.１２９７００８０７０９１００７９１７０商场：１３-１７０〔首层〕２７７０９４.７９５.１２４１０００２８０００３６９８０３２１７２８逢源大厦外墙锦砖及高级纸皮石住宅内乳胶漆，厨厕颜色高级，瓷砖个人花，柚木地板及防滑砖，大堂铺石每座住宅名厂电梯２部，配厨柜一台，抽气扇，不锈钢洗淋盆一个，洁具全套及储物柜，浴室镜一个地下车库１层，租售未定，个数未定住宅：８８-１１０复式：１５１地面２层１７０００６３.２%９３年９５.９１２４００７５００８５００７６５０没有商场９西湾路商业住宅楼外墙高级玻璃马赛克及条形彩釉砖，住宅厅房多彩弹涂，彩釉砖地面配不锈钢洗涤盆，抽油烟机，坐厕。排气扇，洗面盆有停车场，租金待定住宅：５３-１１０地面８层３８００６０%９４年９５.１７４００４２００６５００６３０５商场：不卖３１４０９５.１１０中山八路商住楼外墙玻璃马赛克住宅内墙灰沙批，水泥地面，天花纸筋灰批洒窗带门为钢门窗没有没有住宅：７２-９８地面１层３４５０２７.８%９４.８９５.１２７７００６６７０７２００６２６４商场：不卖９８７９５.１２１１宝源大厦外墙白色条砖，住宅内铺釉面砖，乳胶漆，厨厕瓷片到天花，茶色铝合金窗一部国产电梯，厕所装坐厕没有停车位住宅：３２-６８开场做三通一平４４２０２１.５%９４.９９５.１２８４８０８２８０８３００７９６８商场：未推出工程开发及技术设计方案的分析〔略〕块及周围环境、建立开发条件３.１.１地利位置及道路交通本工程位于广州市荔湾区，东为文昌北临街，南邻耀华北约，西至荷溪三约直街，北接幸福西街。其中文昌北可通运输车辆，能满足 工程施工 建筑工程施工承包1园林工程施工准备消防工程安全技术交底水电安装文明施工建筑工程施工成本控制 需要；而耀华北约，幸福西街为两条十五米规划路贯穿，工程建成后将三面临街。加上首期地铁长寿西出口近在咫尺〔从工程地点至前述地铁出口，步行不超过五分钟〕，将来交通会十分便利。但南面规划路将小区分割，影响了工程的整体性，并会为将来的管理带来不便。标的影响，工程各项评价指标对这两种风险因素的变化较为敏感，尤其是销售价格因素。３.１.２地形、地质〔略〕业及生活配套，市政根底及公建配套设施〔略〕综合评述〔略〕工程的不确定性分析工程盈亏平衡分析〔略〕工程敏感性分析〔略〕７.２.３概率分析根据市场调查结果及形势预测，工程将来售价较基准方案高的时机较小，而投资增加的时机较大。由此判断，销售价格、建立投资〔两者之间相互独立〕等不确定因素可能发生的变化及其发生的概率值见下表。较基准方案变化+１０%０-１０%销售价格３０%５０%２０%建立投资４０%５０%１０%不确定性因素变化的概率值贴取现率为１５%，对本工程自有资金的净现值进展计算，可得净现值得期望值为３７９万港元，有时机出现赤字，故本工程有一定风险，但赔本可能性较小。结论与建议〔略〕工程综合经理评价上述市场、投资和财务效益评估的结果说明，本工程作为住宅为主的工程是有较好市场前景的。工程所在地点交通、市政及综合生活配套设施完善，尤其是处于老城区中心、地铁出口邻近区域，地点上有较大的优势，并且本工程开展商能获取所得税１５%的优惠，地价有偿使用的支付金额较低，利用外资开发可有效地减少资金的本钱。在实际测算中采取较稳妥的销售收入方式，测算结果仍能到达较理想的投资效益率〔动态与静态〕，且有较强的抗风险能力。初步评估结果说明，该工程可行；与广州市目前一般房地产开展工程相比，具有较大的优势。关说明及建议报告是在未有具体确定合作方式与条件的前提下进展投资测算的，仅反映工程本身的效益情况，待确定合作方式与条件后，才能测算出合作各方的实际投资效益情况。报告的投资估算是按照广州市目前同类型工程的投资水平及初步考察当地根底设施条件后估算的，由于建筑方案尚有待修改，工程施工条件和方法还需进一步落实研究，搬迁的准备与方案还有待完善，实际投资本钱将根据设计的修改与工程研究的深入及搬迁工作的落实作相应的调整。迁工作在前期开展，以及投入的启动资金很大，其拆迁周期的长短、本钱控制的好坏，对工程投资的整体效益影响是很大的，目前，开发区房产公司已作了大量的工作，今后还需给予充分的重视，与后期的开发必须严密衔接。工程位于地铁长寿路站邻近，地铁的优势与影响今后售楼是十分重要的，一旦确定投资，应抓紧有利时机，在地铁沿线物业尚未大规模建立推出时，尽快开发投入市场，地铁概念在广州市物业中将是一个最重要的市场影响，本工程应先入一步，充分利用。５.鉴于广州市目前及今后相当一段时间内市场的变化，以及以内销为主的变化，售价将是最敏感的因素之一，同时物业的质量与开发管理水平对在较大的市场竞争中能保持较好的售价水平是至关重要的，开展商除密切注意市场，选择适宜的市场策略外，还要求合营公司组织一支高素质、高水平的开发管理队伍。从设计、工程、营销到物业管理均能到达较高的水准，以抓住时机，减少风险，实现工程的盈利目标。工程主要技术经济数据、指标综合表〔略〕附图、附表、附录局部〔略〕商业物业篇案例名称：中旅商业城商场成功营销架构案例经要不鼓励商业物业，这是前提。中国几大城市商场供给过剩已是不争的事实。可上了船的，也不能等着往冰山上撞。据说中旅商业城最初的目标利润是０，即只要保本就算成功。营销筹划人员通过科学的市场调研与分析，从工程的市场诊断入手，进展土地的价值分析。并通过投资竞争要素分析，制定严密的投资本钱和价格策略，令市场承受准确无误，在专业运作之下，中旅商业城成为淡市中的热盘，开展商投资回报逾十亿。第一段：工程概况第二段：中旅城广场概念设计大纲第三段：中旅城广场概念设计第四段：商场楼层功能定位的说明第五段：从折页编辑思路看营销思路第六段：稳步赢得市场第一段：工程概况具有原创性与独创性的大型物业“中旅商业城〞是由香港中旅集团独家投资开发的大型综合工程，位于广州市商业中心的中山五路，该区域是广州市许多历史名店的原址，更是广州地铁一号线和二号线的交汇处，日人流量达１１３万人次。中旅商业城总建筑面积１２万平方米，是以商业功能为主导的“三位一体〞的组合。地下２层到地面７层为综合商业、饮食、娱乐中心，１０层到１７层为现代化高级写字楼，１８到２５层是围合式的，为都市成功人士量身订做的顶级豪宅，总层高８０米。中旅商业城的整体开发思路标新立异，这一点从其建筑风格和建筑造型上可谓表现得淋漓尽致。从建筑风格上看，中旅商业城糅古典风情与现代韵味于一体，表达了文艺复兴时期的建筑风范。它以商业为主，包括写字楼和全国范围内绝无仅有的城堡式空中花园，纯石材制造，具有很强的视觉冲击力。从建筑造型上看，中旅商业城远远望去，仿佛一座空中城堡浮在云端，整个造型大胆采用三段式处理：１.裙房局部，利用巨柱式与拱圈的上下变化强调空间的开放性和公共性，并利用纯古典的细部古材装饰，表现了建筑的历史并表达其人情味；２.上部豪宅局部，同样采用纯古典风格，利用围合的形体，以及穹顶、柱廊、坡顶、老虎窗、梦想的欧洲中世纪城堡的形象；３.建筑中段局部，利用简洁的、肌理与质感全异的组合幕墙，与建筑上、下两局部形成视觉上的强烈比照。中旅商业城整体风格与造型使商业气息弥漫在广阔的空间里。领导未来商业动向中旅商业城集中表达了现代商业的趋势，自身拥有灵活多变的商业形势和合理的商业布局，整体设想迎合现代品位，领导未来商业开展的新动向。业形式。中旅商业城代表了新型购物中心的开展趋势，具备了其他百货公司所不具备的多样性。从商铺面积上看，最小面积为３１.２４平方米，最大面积达２２８.５３平方米，面积设置非常灵活，既适合大型商场的商业形式，有会聚了专卖店、精品店的经营手法。从经营手法上看，中旅商业城把香港中旅集团一贯秉承的旅游意识引进到商场经营中来，一方面功能分布力求齐全，集餐饮、娱乐、健身、购物、观光于一体，另一方面强化旅游意识，在装修上追求欧洲古典韵味，这样自然吸引了大量人流，随之而来的便是潜在其中的巨大消费力，投资者自