房屋租赁的法律风险与防范

房屋租借的法律风险与防备房屋租债主要包含居住用房的租借和经营用房的租借。因为社会经济高速发展，房屋租借日趋兴旺，房屋租借经营方式日趋广泛。但是，我国法律规范过于 原则 组织架构调整原则组织架构设计原则组织架构设置原则财政预算编制原则问卷调查设计原则 ，人们法律意识淡漠，瓜葛此起彼伏。本文结合2009年7月30日最新宣告的《最高人民法院关于审理城镇房屋租借 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 瓜葛案件详尽应用法律若干问题的解说》，总结房屋租借中常有的法律风险及防备措施，供参照。一、书面合同的必需性依据我国《合同法》的规定，租借限期六个月以上的，应当采纳书面形式。当事人未采纳书面形式的，视为不按期租借。这意味着，假如口头商定租借限期为六个月以上而没有签订书面合同，口头商定的租借限期则视为不成立，只好认为不按期租借。其余，缺乏书面合同，两方的权益义务不易确立，简单发生瓜葛。所以，无论租借限期长短，哪怕只有一个月，最好签订书面的租借合同，明确两方的权益义务。一般来说，租借合同应当包含租借物的名称、数目、用途、租借限期、租金及其支付限期和方式、租借物维修等条款。二、合同无效的认定在最高人民法院宣告《房屋租借解说》前，实践中关于房屋租借合同无效的认定不一，严重伤害了法律的确定性和一致性。《房屋租借解说》限制了无效合同的范围，仅将违纪建筑物租借合同、转租限期超出承租人节余租借限期的合同、未经出租人赞同的转租合同认定为无效。同时，赞同当事人在一审法庭争论终结前采纳挽救措施，最大限度地保护合同效劳。其余，即使租借合同被认定无效，承租人仍要支付房屋占有使用费，一般参照合同商定的租金标准。在违纪建筑物范围的认定上，确立未获得建设工程规划赞同证也许未依照建设工程规划赞同证规定建设的房屋，未经赞同也许未依照赞同 内容 财务内部控制制度的内容财务内部控制制度的内容人员招聘与配置的内容项目成本控制的内容消防安全演练内容 建设的暂时建筑，超出赞同使用限期的暂时建筑为违纪建筑。1/5所以，在签订房屋租借合同前，承租人应当严格审察出租人能否为建筑物的合法权益人，建筑物能否为合法建筑。三、租借限期的确定依据我国《合同法》的规定，租借限期不得超出二十年。超出二十年的，超出部分无效。租借时期届满，当事人可以续订租借合同，但商定的租借限期自续订之日起不得超出二十年。这里需要注意的是，履商定租借限期为六个月以上但是未签订书面的租借合同，房屋租借只好视为不按期租借，当事人可以随时清除合同，但出租人清除合同应当在合理限期从前通知承租人。四、房屋装修装修的办理房屋租借合同瓜葛案件中装修装修的办理，向来是实践中的热门和难点问题。在最高人民法院宣告《房屋租借解说》前，如何办理承租人对房屋的装修装修，缺乏一致的裁判规则。《房屋租借解说》依据房屋的装修装修能否经出租人赞同、租借合同能否有效、装修装修能否形成附合适用完整不一样的办理规则：1．承租人未经出租人赞同装修装修的花费，由承租人负担，出租人有权央求承租人恢复原状也许赔偿损失。2．承租人经出租人赞同装修装修，租借合同无效时，未形成附合的装修装修物，出租人赞同利用的，可折价归出租人全部；不一样意利用的，可由承租人拆掉。因拆掉造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装修装修物，出租人赞同利用的，可折价归出租人全部；不一样意利用的，由两方各自依照以致合同无效的过错分担现值损失。3．承租人经出租人赞同装修装修，租借时期届满也许合同清除时，除当事人还有商定外，未形成附合的装修装修物，可由承租人拆掉。因拆掉造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。2/54．承租人经出租人赞同装修装修，合同清除时，两方对已形成附合的装修装修物的办理没有商定的，依照以下情况分别办理：因出租人违约以致合同清除，承租人有权央求出租人赔偿节余租借期内装修装修残值损失；因承租人违约以致合同清除，承租人无权央求出租人赔偿节余租借期内装修装修残值损失。但出租人赞同利用的，应在利用价值范围内予以合适赔偿；因两方违约以致合同清除，节余租借期内的装修装修残值损失，由两方依据各自的过错担当相应的责任；因不行归责于两方的事由以致合同清除的，节余租借期内的装修装修残值损失，由两方依照公正原则分担。5．承租人经出租人赞同装修装修，租借时期届满时，承租人无权央求出租人赔偿附合装修装修花费的，但当事人还有商定的除外。我们注意到，《房屋租借解说》依占有效合同和无效合同的不一样法律成效，对装修装修损失采纳了现值损失和残值损失两种不一样的标准。现值损失是指合同被认定无效时，装修装修的现存价值。在合同无效场合，承租人平时已经占用使用租借房屋一段时间，其在此时期享有的装修装修利益，不该再列入合同无效的损失范围。残值损失是指在合同清除时，装修装修的节余“价值”，这一“价值”的确定是以合同清除时装修装修的现值为基础，且不可以低于合同履行时期摊销的装修装修花费。所以，承租人如需对房屋进行装修装修，应当经出租人赞同，并在租借合同中对租借时期届满也许合同清除时装修装修如何办理作出明确商定。五、房屋扩建的办理《房屋租借解说》在对待房屋扩建问题上相同依照房屋扩建能否经出租人赞同、能否办理合法建设手续适用不一样的规则：1．承租人未经出租人赞同扩建发生的花费，由承租人负担，出租人有权央求承租人恢复原状也许赔偿损失。2．承租人经出租人赞同扩建，但两方对扩建花费的办理没有商定的，依照以下情况分别办理：办理合法建设手续的，扩建筑价花费由出租人负担；3/5未办理合法建设手续的，扩建筑价花费由两方依照过错分担。所以，承租人如需对房屋进行扩建，应当经出租人赞同并办理合法建设手续，同时在租借合同中明确商定扩建花费由谁担当。六、赞同转租的推定为了最大限度地保持法律状态的稳固，《房屋租借解说》规定出租人知道也许应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，无权以承租人未经赞同为由央求清除合同也许认定转租合同无效。所以，出租人如知道承租人未经赞同转租，应当及时执行权益。七、租金的诉讼时效实践中，我们常常碰到出租人因为诉讼时效已过而没法主张租金。这一方面因为出租人不知道延付也许拒付租金适用一年的特别诉讼时效，而认为诉讼时效是二年。另一方面，出租人常常存在一个误区，认为只要两方租借关系仍存续，租金即不存在诉讼时效问题，这是错误的。租借合同是连续性合同，其租金的诉讼时效是按每一个支付周期分别计算的，承租人应当依照合同商定的限期支付租金。对支付限期没有商定也许商定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不可以确立，租借时期不满一年的，应当在租借时期届满时支付；租借时期一年以上的，应当在每届满一年时支付，节余时期不满一年的，应当在租借时期届满时支付。所以，假如承租人未能在上述支付限期内支付租金，出租人应当及时催告也许提起诉讼，省得超出一年的诉讼时效，没法获取法律的保护。八、优先购买权的执行与限制优先购买权瓜葛向来是实践中的难点问题。出租人出卖租借房屋未在合理限期内通知承租人也许存在其余伤害承租人优先购买权情况的，承租人能否央求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效，甚至以第三人的购买价格购买租借房屋？4/5《房屋租借解说》对此作了明确规定，承租人不可以所以央求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效，自然更不行能以第三人的购买价格购买租借房屋，而只好向出租人主张赔偿损失。同时，《房屋租借解说》对承租人的优先购买权的适用情况作了进一步限制，明确以下情况承租人无权主张优先购买房屋：房屋共有人执行优先购买权的；出租人将房屋出卖给近家属，包含配偶、父亲母亲、子女、兄弟姐妹、祖父亲母亲、外祖父亲母亲、孙子女、外孙子女的；出租人执行通知义务后，承租人在十五日内未明确 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 示购买的；第三人好心购买租借房屋并已经办理登记手续的。5/5