试述房产开发企业售楼部建设成本的会计与税收处理[1]

试述房地产开发企业售楼部的会计核算与税收处理2008.04段光勋、1126自强不息售楼部是房地产开发企业所特有的，它是房地产开发企业销售商品房的场所。售楼部的会计如何核算、如何进行税务处理，《企业会计准则》并无细化、《房地产开发企业会计》教科书均无明确，值得我们认真探讨。（一）售楼部的会计核算房地产开发企业的售楼部如何核算，在财政部会计核算的相关文件里没有进行规范，仅仅是国家税务总局发布的《关于房地产开发业务征收企业所得税若干问题的通知》（国税发[2006]31号）第八条作出了明确规定：1、开发企业建造的售楼部（接待处）和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。2、售房部装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。笔者认为，房地产开发企业的售楼部，根据其建设与使用的特点，一般说来不外乎存在以下四种情况：1、利用企业开发的商品房临时性作为售楼部，待销售基本完成后，再将该售楼部的房屋销售；2、利用企业开发的商品房临时性作为售楼部，待销售完成后，将其转作自用或出租；3、在开发的商品房附近重新修建售楼部，待销售基本完成后，将其转作自用或出租；4、在开发的商品房附近重新修建售楼部，待销售完成后，将其拆除。针对房地产开发企业售楼部的以上四种情况，售楼部的会计核算可分为以下2种模式：1、使用“生产成本”（或开发成本）核算模式，适用于上述的1、2情况（1）房地产开发企业核算售楼部成本，仍然使用“生产成本”（或开发成本）会计科目，售楼部建设、装修发生的成本费用均在该科目反映。2）当售楼部与其他商品房一起竣工验收时，从“生产成本”（或开发成本）转入“库存商品”（或开发产品）科目。3）当售楼部（商品房）销售后，分别结转收入和成本。其成本从“库存商品”（或开发产品）转入“主营业务成本”。（4）当售楼部转作自用时，其成本从“库存商品”（或开发产品）转入“固定资产”。当售楼部出租时，其成本从“库存商品”（或开发产品）转入“投资性房地产”。（5）售楼部由开发商自用或出租时，仅仅是计提折旧，不作其他帐务处理。2、使用“在建工程”核算模式，适用于上述3、4情况房地产开发企业修建售楼部，根据《企业会计准则》规定，其发生的建设成本及装修费用应该在“在建工程”科目核算。1）修建售楼部的成本费用先在“在建工程”科目核算；2）待售楼部竣工验收后，将其成本从“在建工程”转入“固定资产”；3）售楼部使用过程中，计提的折旧费，计入“销售费用”；4）售楼部拆除时，按照“固定资产清理”的程序进行处理；5）售楼部由开发商自用或出租时，仅仅是计提折旧，不作其他帐务处理。当售楼部出租时，其成本从“固定资产”转入“投资性房地产”。（二）售楼部的税务处理房地产开发企业的售楼部具有特殊性，不仅在建设期涉及税金处理，而且在使用期、拆除时等均涉及相关税金处理。现根据现行有关税收政策，就涉税处理探讨如下：1、建设期的涉税处理1）房地产开发企业的售楼部与开发的商品房一起建设时，其售楼部的建设（含装修费）均发包给施工单位完成，支付售楼部工程款时，取得施工单位的建筑业发票即可，不存在涉税处理；如果售楼部的装修由房地产开发企业自行完成（自购材料、自请工人施工），计入开发成本，则这部分价值，应该补缴建筑业营业税金及附加。2）重新修建售楼部，在“在建工程”核算，无论是自建还是发包完成，竣工投入使用时均不存在涉税处理问题。3）城镇土地使用税，不管是利用商品房还是重新修建的，根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》财税[2006]186号二、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。2、使用期的涉税处理1）售楼部在使用过程中，不管是利用商品房还是重新修建的，从开始使用的次月，应该缴纳房产税的，其依据如下：A按照《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条第四款“房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税”之规定，开发企业的利用商品房作售楼部，应自开始使用之次月缴纳房产税。B根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（86）财税地字第008号：“十九,关于新建的房屋如何征税？纳税人自建的房屋,自建成之次月起征收房产税.”，开发企业自建售楼部，应自开始使用之次月缴纳房产税。2）售楼部的折旧费按照《企业所得税法》第十一条规定，按照固定资产管理的售楼部可以计提折旧，可以在税前予以扣除。3、拆除时的涉税处理固定资产管理的售楼部拆除时，按照固定资产清理的程序进行。一般说来，清理的净值均是负数（也就是有损失），这是由于没有达到固定资产的使用年限。根据《企业财产损失所得税前扣除管理办法》国家税务总局令第13号，《企业所得税法实施条例》第三十二条企业所得税法第八条所称损失，是指企业在生产经营活动中发生的固定资产和存货的盘亏、毁损、报废损失，转让财产损失，呆账损失，坏账损失，自然灾害等不可抗力因素造成的损失以及其他损失。企业发生的损失，减除责任人赔偿和保险赔款后的余额，依照国务院财政、税务主管部门的规定扣除。因此，售楼部拆除时的净损失，可以在税前扣除。4、转作自用或出租的涉税处理（1）修建的售楼部转作自用或出租时，应该缴以下税金：A售楼部转作自用（办公等）时，根据《房产税暂行条例》规定，按照其原值的70％的1.2％，缴纳房产税；B售楼部进行出租时，根据《房产税暂行条例》规定，按照租金收入的12%缴纳房产税；根据《营业税暂行条例》规定，按照租金收入缴纳5%的营业税；还应该缴纳城建税、教育费附加等。（2）利用商品房的售楼部转作自用或出租时，应缴纳以下税金：A将售楼部转作自用或出租时，根据《企业所得税法实施条例》第二十五条企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。新税法排除了《关于房地产开发业务征收企业所得税若干问题的通知》（国税发[2006]31号）“六、关于开发产品视同销售行为的税务处理问题”的“开发企业将开发产品转作固定资产视同销售”，因为自用或出租并没发生所有权的转移，所以说不缴纳纳企业所得税。售楼部出租或自用时与“修建的售楼部转作自用或出租时，应该缴纳以下税金”一致。5、销售的涉税处理将售楼部销售后，其税务处理与一般商品房销售一致，即应该缴纳营业税、企业所得税、土地增值税等，并确认收入、结转成本税金。其依据是：国家税务局《关于房地产开发业务征收企业所得税若干问题的通知》（国税发[2006]31号）相关规定，已开始投入使用的开发产品应当视为已经完工的开发产品。开发企业按照收入确认原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本。因此，只有当该售楼部实现销售，该售楼部所对应的成本才能予以结转，在税前扣除。以上根据从事房地产开发企业会计核算的实际，结合现行税收政策的一家之言，不妥之处在所难免，还望与同行多多交流探讨。房地产收入分期结转的几个问题房地产财务管理2009-12-1510:40:11阅读428评论7字号：大中小订阅对于单个小的项目房地产公司来说，一般收入成本等基本上销售完毕时一次性结转，但对于较大的项目来说，出于财务报表的需求，存在分批跨年度结转收入成本的情况。这种情况有可能是这样的，产品已经完工，销售超过2/3，分批已验收交付，分批办理产证，余下的已是现房销售楼房。出于报表要体现当年收入，需要年度结转部份收入成本，同时尽可能在年度所得税汇缴计算时，不用再补缴所得税。一、收入确认的 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 1、产品完工国税发（2009）31号文关于房地产企业开发产品完工有三条标准，符合其一即视为完工：（1）、开发产品已完成竣工备案；（2）、开发产品已投入使用；3）、开发产品已取得初始产权证明。2、产品已交付客户，并开具发票按照正常的项目操作程序来讲，产品竣工备案在前，然后才交付使用，但在实际中经常存在先交房，同时办理备案手续的情况。所以选择那个标准做为结转收入的完工条件，时间上有时候相差数月。开多少销售发票，视需要结转多少收入确定。举个例子讲，公司本年12月需要结转收入100，000，000.00元，可是预收帐款科目已交房客户金额达120，000，000.00元，备案手续还未完成，那么12月份只开具100，000，000.00发票，另外已交房未开票的放到一月份开具发票。二、分批结转的毛利率问题由于在销售过程中大多存在阶段性涨价问题，早期销售的房子价格低，越到后期销售价格越高，因为在单位面积销售收入呈现前前低后高的问题。同时按建筑面积法计算成本的话，销售毛利率也呈现前低后高，尤其是有的项目中有正房、阁楼、在先售正房、后售阁楼的情况下，在后期阁楼销售的单位面积收入就少了许多，毛利率也很大幅下降。因此，如果为了保证毛利率变动平稳，在结转成本是需要做些调整。按照收入高，相应匹配成本高的原则，在实际操作中，我是这样操作的：（1）当期结转收入比例＝当期结转收入/预计总销售收入（2）当期结转成本＝当期结转销售收入比例*预计总成本在项目销售完毕时，对预计销售收入和预计总成本的差额进行一次性调整。三、预提成本国税发（2009）31号文第三十二条，关于预提费用有如下规定：（1）出包工程未是办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以是，但最高不超过合同总金额的10%；（2）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算千价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 或广、模型中明确承诺建造且不可撤销、或者按照法律规定必须建造的条件。（3）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。从这三条看，相对于2006年的31号文有较大的宽松成份，同时也很务实。因而在年终部份结转收入时，可测算考虑预提部份成本，增加单位成本。