规章制度示范文本|ExcellentModelText_______________________________资料编码:CYKJ-FW-840第PAGE\*Arabic\*MERGEFORMAT2页/总NUMPAGES\*Arabic\*MERGEFORMAT2页编号:______________万科房地产企业项目投资
管理制度
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审核:__________________时间:__________________单位:__________________万科房地产企业项目投资管理制度用户指南:该规章制度资料适用于管理中,通过编订企业的章程、议事规则、生产经营运作、监督、员工的行为规范,再在运作中实践得到不断的完善,使经营管理中议事有法可依。可通过修改使用,也可以直接沿用本模板进行快速编辑。 万科房地产企业项目投资管理制度 第一章总则 第1条目的 为了加强投资计划管理,明确投资决策权限与投资管理责任,强化投资项目的事前、事中、事后控制,提高投资质量,防范投资风险,提升投资效益,实现企业战略目标,特制定本制度。 第2条使用范围 本制度适用于本企业所有房地产开发项目的投资控制。第3条投资管理的原则 本企业对投资的管理坚持以下三个原则。 (1)以事前控制为主,其他控制为辅。 (2)预决算的控制应公正、合理、准确、精细。 (3)投资控制贯穿于项目实施的全过程,各实施阶段的投资控制同等重要,不可偏废。 第4条管理职责 (1)项目前期部负责编制投资计划,对投资项目进行评估与选择。 (2)商务部负责投资估算、预算、竣工决算的编制等工作。 (3)项目前期部负责编制《项目投资建议书》及投资项目立项审批等工作。 第二章投资的审批权限 第5条集团控股企业的投资审批权归企业,非控股企业由其董事会确定。按照投资项目下管一级的原则,企业只受理所属一级独资及控股企业的投资申报,其他企业的投资项目按照隶属关系,分级管理。 第6条企业所属企业的对外投资总量必须与其资产总量相适应,累计总规模不得超过其净资产的50%。同时,为防止企业资产过度分散、管理链条过长,应严格控制集团(总)企业下属二级企业的对外投资。 第7条固定资产投资项目审批权限 (1)投资在300万元以下的项目由企业自主决定,报企业项目前期部备案。 (2)投资在300万~600万元的项目,由项目前期部调研、论证、审查后审批,报企业总经理办公室备案。 (3)投资在600万~1200万元的项目,由项目前期部咨询、论证、审查,报总经理审批。 (4)投资在1200万~3000万元的项目,由项目前期部论证审查后,由总经理审批,报董事会备案。 (5)投资在3000万元以上的项目,由项目前期部论证审查,报董事会讨论后由董事长审批。 第8条集团及控股企业设立新企业或参股其他企业、搞新项目开发等,必须事先进行可行性研究,可行性研究的内容包括以下六个方面。 (1)对企业发展战略的影响。 (2)对企业经营的影响。 (3)主要风险和应对措施。 (4)企业的资源包括人力、物力、财力、管理能力能否满足新的投资需要。 (5)投资收益。 (6)税务论证。 第9条按规定必须上报审批的项目,由投资单位在未签订任何具有法律效力的
合同
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、协议及未进行任何实际投资之前,备齐以下资料,上报企业项目前期部。 (1)项目投资申请报告或建议书。 (2)投资企业对投资项目的投资决定或决议。 (3)项目可行性研究报告。 (4)有关合同、(协议)草案。 (5)资金来源及投资企业的资产负债情况。 (6)有关合作单位的资信情况。 (7)政府的有关许可文件。 (8)项目执行人的资格及能力等。 第10条企业项目前期部在收到项目报批的全部资料后,应组织有关部门对该项目进行初审,并提出初审
意见
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。对初审予以否决的项目,在征得企业主管 领导的同意后,由项目前期部将初审意见书面返还给申报单位。申报单位对初审意见有异议的,可申请复查一次。 第11条经初审认为基本可行的项目,在征求主管领导意见后,由项目前期部会同有关部门提出召开投资审议会的建议。 第12条投资审议会的内容 (1)查询项目基本情况,比较选择不同的投资方案。 (2)对项目的疑点、隐患提出质疑。 (3)
评价
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项目执行人的资格及能力等。 (4)提出项目的最终决策和建议等。 第13条总经理根据投资审议会对项目所做出的决议,签署审批意见。 第14条项目前期部根据总经理的审批意见,下达书面批复文件。一般情况下,在收到投资单位的上报申请后,应在10个工作日内完成项目的审查与批复。 第15条凡属于备案的项目,由投资单位在项目实施后10天内向企业提交备案材料,包括可行性分析报告、合同及章程等。 第三章投资控制 第16条策划阶段的投资控制 (1)项目前期部负责市场调查和项目情况调查,进行项目定位,拟订最佳开发规模和销售策略。 (2)设计管理部委托多家设计单位设计规划方案,由项目前期部从中挑选最佳方案;根据总体规划方案,项目前期部编制项目实施计划,提交项目前 期部评审;再由商务部进行投资估算,财务部进行项目经济评价,最终由项目前期部形成《项目详细可行性研究报告》。 (3)项目前期部组织对《项目详细可行性研究报告》的评审工作,由总经理签署意见后提交董事会审批。 (4)立项后,依据投资估算和项目实施计划,财务部编制详细的项目投资计划及筹资计划。 (5)项目前期部审核项目投资计划和筹资计划,总经理同意后提交董事会审批。 第17条设计阶段的投资控制 (1)商务部依据《项目详细可行性研究报告》,提出成本控制目标。设计管理部根据该目标,编制《设计任务书》。 (2)设计管理部委托设计单位形成初步和扩初设计方案,并提交经济技术委员会评审。评审通过后,由总经理签署意见,提交董事会审批。 (3)项目前期部考察造价咨询单位,形成《考察报告》。经总经理批准后,项目前期部同造价咨询单位签订委托合同。 (4)商务部审核设计概算,若概算造价突破估算时,应分析突破原因。如是设计原因,应返回设计单位重新设计;如是增加功能或项目,应重新进行项目评价;如是其他原因,应做补充说明或解释。 (5)《投资概算报告》提交项目前期部评审通过后,经总经理批准,由设计管理部与设计单位交底,委托编制《施工图》。 (6)项目前期部组织设计管理部、工程管理部和商务部共同讨论甲、乙供材的范围并做出甲供材料清单、价格,由商务部编制《材料设备限价表》。 若有特殊材料设备且价位不清时可暂估价位,由总经理批准并加以说明、备案。 (7)在接到施工图纸、图纸会审记录、材料设备价格一览表、甲供材料清单后,造价咨询单位需在一个月内做出《预算书》或标底,由商务部审核。要求施工图预算与设计概算的误差控制在±5%以内。 第18条施工阶段的投资控制 (1)根据施工合同,依据工程当月实际完成工作量,由施工单位提出申请,报监理单位认可签字盖章后,转工程管理部核实当月实际完成工程量,工 程管理部经理审定工程量,再转给商务部。 (2)商务部重新核定施工单位的实际完成工程量,并根据合同及国家有关规定审核计算进度款,然后交给项目前期部审核,总经理审批;最后经财务部进行全面稽核,根据工程进度款支付计划,监督和审查当月实际应付的工程进度款。 第19条竣工阶段的投资控制 (1)商务部在接到《工程竣工验收报告》后,依据合同中的要求,通知承包方报《工程决算书》给监理单位,《工程决算书》应盖有其单位印章和签有编制人姓名。 (2)《工程决算书》经过监理单位初步核对后,由商务部委托造价咨询单位审计《工程决算书》。最后由商务部统一编制《竣工决算书》。 (3)商务部最终审定《竣工决算书》,确定工程造价,双方签字、盖章。商务部进行施工图预算对比分析,做出《工程造价成本分析报告》,找出控制偏差,总结工作经验与教训。 第四章项目投资成本分析第20条编制《项目财务决算书》 (1)财务部与施工单位核对工程款拨付情况。 (2)根据《竣工决算书》和工程款以及其他项目拨付情况,由财务部编制《项目财务决算书》,交总会计师审核。 第21条由财务部牵头,与商务部共同完成项目成本分析 (1)收集《项目投资估算书》、《设计概算书》、《施工图预算书》(或标底)、《竣工决算书》以及有关施工合同、订购合同等资料。 (2)根据项目实际运作情况,将实际成本与投资估算、竣工决算、施工图预算(或标底)进行对比分析,找出差异,分析原因。 (3)编制《项目成本分析报告》,总结经验 。第22条项目前期部负责审核《成本分析报告》。 第23条总经理批准《项目分析报告》,报送董事会备案 第五章项目的验收和考核 第24条企业定期在投资项目运作后开展评价工作。由商务部牵头组织相关职能部门成立投资评价小组。 第25条项目按批准的内容已经完成,具备投产和使用条件,达到竣工文件规定的
标准
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后,企业应及时申请项目竣工后验收报告,编写竣工资料,报集团总部投资发展委员会。 第26条效益考核 (1)项目竣工验收投产后,经过试生产期考核(3~6个月),在达到设计规定的效益要求之前,企业应逐月对项目投资效益进行考察分析。 (2)不能达到设计规定的,应及时向集团总部汇报并提出有效措施限期达标,并每月向有关部门报告项目经济效益情况。 第27条企业每年进行一次投资项目评比活动,对获奖的投资项目主管领导和投资项目执行人、监督人实行奖励。 第六章附则 第28条本制度由财务部编制,解释权、修改权归财务部。第29条本制度经企业董事会讨论决定后,自公布之日起实施。