房地产法课件

房地产法讲义 第一章 房地产法概述 一、房地产及房地产法的概念 广义的房地产是指土地以及地上建筑物和其他定着物。他和不动产一词属同一语。 狭义的房地产是指土地与建筑物的有机结合。若土地是完全独立的，没有建筑物结合，则不能称之为房地产。 土地应包括地球表面及地表之下和之上延伸的一定空间。 建筑物是指土地上人工建成的房屋和构筑物。 房屋是指在土地上建设的供人们居住、生产或进行其他活动的建筑物。 构筑物是反映除房屋以外的建筑物，人们不直接在内进行生产或活动的场所，如道路、桥梁、水井等。 房地产是由土地与建筑两个因素所构成的统一体。 房地产法的概念 房地产法是调整房地产开发、交易及管理过程中发生的社会关系的法律规范的总称 房地产法调整的社会关系包括房地产开发关系、房地产交易关系、物业管理关系以及房地产管理关系。 1、 房地产开发关系 房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建筑的行为。 房地产开发关系就是因房地产开发而产生的房地产开发人与土地所有权人之间及其他法人或经济组织之间所发生的经济关系。 2、 房地产交易关系 房地产交易是指房地产权利人转让、租赁房地产的行为 。房地产交易关系是指房地产权利人与其他平等主体之间在房地产转让、租赁过程中发生的经济关系。 3、 物业管理关系 物业管理是指物业管理公司受物业管理人（或称之为业主）的委托，对物业进行修缮、养护、经营并为使用人提供多方面的服务的行为。 物业管理关系是指物业管理公司与业主之间在物业管理过程中形成社会关系。 4、 房地产管理关系 房地产管理是指人民政府及其房地产管理部门依据国家的法律赋予的职权对房地产市场实施的管理、监督、检查的行为。 房地产管理关系就是人民政府及房地产管理部门与法人、他社会组织在房地产管理过程中发生的社会关系。如房地产开发建设过程中审批关系、房地产产权产籍管理关系。 房地产法所调整的社会关系包括两个方面： 一方面他调整国家对房地产的开发、交易及产权产籍的管理关系； 另一方面他调整房地产开发经营公司、物业公司、房地产购买者平等主体之间在房地产的开发、交易中所发生的经济关系， 将两个内容概括起来可以把房地产法概念表述为：房地产法调整房地产管理关系和房地产开发交易关系的法律规范的总称。 三、房地产法的地位 （一）房地产法的性质 （二）房地产法与相关法律的联系 1、 房地产法与民法 民法是调整平等主体之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。房地产法调整的社会关系中也有平等主体之间发生的财产关系。 房地产法与民法的区别是民法调整平等主体之间的财产关系和人身关系，而房地产法不仅调整平等主体之间的房地产交易关系，而且也调整过件房地产管理部门、土地管理部门与房地产当事人之间的管理关系。民法主要调整商品在流通领域中的关系，房地产法不仅调整流通、消费领域中的的关系，还调整生产领域中关系，民法大多为任意性规范，而房地产法较之民法有更多的强制性规范，房地产当事人必须遵守。 2、房地产法与土地法的关系 土地法是调整土地关系的法律规范的总称。土地大多数属于农业用地，因此土地法在调整、规范土地关系时，既把土地当作一种资源，也把土地当作一种资产。因房地产与土地有密切的联系，所以房地产法与土地法也有相交叉之处。 四．房地产业 房地产业是从事房地产开发，经营，管理和服务的产业，是具有生产，经营和服务职能的独立行业。 （一）与建筑业的关系 建筑业是房屋和其他构筑物的建造，改造和设备安装工作的物质生产部门，属于第二产业，而房地产业则包括了物质生产，流通和服务三个部门，属于第三产业。在现代社会，房地产业和建筑业具有兼容性，即不排除许多建筑商兼营房地产业，而房地产商又兼营建筑业，但不能因此否定它们各自具有的质的规定性。 （二）房地产业的运行过程 房地产业作为国民经济中的一个独立行业，其运行过程中由三个环节组成： （1）生产环节：是指房地产开发者通过对土地投入劳动和资本进行的土地开发活动。 （2）流通环节：是指作为商品的房地产进入市场，进行交易活动，实现其使用价值和价值的过程中，包括房地产买卖，租赁和抵押三种流通形式。 （3）消费环节：是指房地产商品具有与其他商品所不具有的特性，。 （三） 房地产业的地位和作用 1 基础性 土地的开发和利用为人类提供生存发展的基础性物质条件。 2 先导性 第一 包括建筑业在内的广义房地产发展，为农工商运输业等国民经济基本行业的繁荣发展提供着先导性的物质条件。第二 扩大开放，吸引外资，创造良好的经济环境，如果基础设施不行，很难引进外资。 第二章 房地产法律关系 一、房地产法律关系概述 1、 概念 是指房地产法律规范在调整房地产开发、交易几管理过程中发生房地产主体之间的权利义务关系，如房地产交易法律关系、房地产租赁法律关系、房地产管理法律关系等。 2、 房地产法律关系的分类 依法律性质不同，房地产法律关系可以分为： A、 房地产民事法律关系。 B、 房地产行政法律关系。 C、 房地产经济法律关系。 依房地产法律规范调整的对象不同，房地产法律可以分为： A、 房地产开发法律关系。 B、 房地产交易法律关系。 C、 物业管理法律关系。 D、 房地产管理法律关系。 3、 房地产法律关系的特征 特征： A、 房地产法律关系的多重性。 B、 房地产法律关系主体的广泛性。 C、 房地产法律关系客体的特殊性。 D、 房地产法律关系产生、变更、消灭具有严格程序性。 二、房地产法律关系的构成 1、房地产法律关系的主体 房地产法律关系的主体是指在房地产法律关系中一发享有权利（或行使职权）和承担义务（或负有职责）的国家房地产管理机关、房地产经营开发公司、公民及其他法人或社会组织。 按照房地产法律关系主体在房地产开发、交易、中介服务及管理过程中地位和作用不同，可分为以下几种： A、 房地产管理主体包括国家各级房地产主管机关（房产管理部门、土地管理部门、 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 委员会、城市建设规划部门、物价管理部门以及房地产产业协会等。 B、 房地产开发主体，主要指房地产开发公司。 C、 房地产交易主体， 包括从事房地产交易的公民、法人、及其他社会组织等。 D、 房地产服务主体，包括房地产交易所、房地产评估事物所、房地产经纪人、物业管理公司等。 2、 房地产法律关系的内容 房地产法律关系的内容实质房地产法律关系主体享有的权利（职权）和承担的义务（或职责） A、 房地产的管理职权、职责。 B、 房地产民事权利 C、 房地产法律义务 3、房地产法律关系的客体 房地产法律关系的客体实质房地产法律关系主体之权利义务共同指向的对象。 房地产法律关系的客体主要有经济行为和房地产两大类： （1）房地产经济行为，是指房地产法律关系主 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 为了获得经济利益而进行的房地产活动，如房地产开发主体进行的房地产开发活动，房地产交易主体进行的房地产交易活动等。 （2）房地产法律关系主题的权利义务一般都是针对特定的房地产发生的，法律要规定房地产主体在房地产上的权利和义务，因而房地产就成为房地产法律关系的重要客体。 三、房地产法律事实 1、 房地产法律事实的概念 房地产法律事实是指能够引起房地产法律关系产生、变更或消灭的法定客观情况。 2、 房地产法律事实的种类 房地产法律事实根据其发生是否与人的意志有关分为行为和事件。行为是指与人的意志有关的活动，事件是指人的意志以外的客观现象。 （一）行为 １、房地产法律行为。 房地产法律行为是指房地产法律关系主体为了设定、变更和消灭一定的房地产法律关系而实施的合法行为。 具体包括： （１）房地产开发的申请行为，即房地产开发公司就其开发房屋地产向房地产主管机关请求批准的行为当事人的申请一旦提出，就可在房地产主管机关与开发公司之间产生房地产管理法律关系。 （２）各种房地产 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 行为，包括土地使用权出让合同、房地产转让合同、房地产租赁合同、房地产互易合同、物业管理合等。 ２、房地产管理行为。 房地产管理行为是指房地产管理主体对房地产开发和交易活动进行计划、审批、检查监督、登记发证等行为。 ３、房地产违法行为。 房地产违法行为是指房地产法律关系主题不履行法定义务或侵犯其他房地产主体权利，扰乱房地产市场秩序的行为， （二）事件 房地产法律事件是指由房地产法律规定的不以当事人的意志为转移的能够引起房地产法律关系产生，变更或消灭的客观情况，主要指国家房地产法律，法规的颁布，实施或者修改，废止；不可抗力事件。 第三章 土地征用法律制度 一．土地征用的概念 土地征用，是指国家或政府为了公共目的，依法强制取得他人土地并给予补偿的一种行为。 土地征用制度实质是土地征用权的行使。 土地征用权，是指国家或政府在不需要其他土地所有者同意的情况下，通过一定的补偿，依法把土地用于公共目的的权力。他有以下三个方面的特征：（1）属于国家或政府的特有权力（2）他以公共目的为前提（3）他以补偿为条件。在这三个特征中，最难理解的就是第二个特征，如过宽理解，就会导致土地征用权的滥用。如过窄，又不利于公共目的用地的取得。 二．国家建设征用土地法的概念 是指调整因国家建设需要征用集体所有的土地而产生的社会关系的法律规范的总称。 三．国家建设征用土地的法律特征 国家建设征用土地，是国家运用其行政权力把农民集体所有土地转为国家所有的行为。 国家建设征用土地，具有以下法律特征： （1）征地主体的唯一性。征地主体只能是国家。 （2）征地行为的行政性。国家建设征用土地，是通过具体行政行为实现土地所有权的转换，双方地位是不平等的。被征用土地的集体经济组织应当服从国家需要，不得组饶。 （3）征地条件的补偿性。国家建设征用集体土地，要对集体经济组织给予经济补偿。（4）征地标的特殊性。征第标的是指征地权利义务共同指向的对象。这个对象只能是集体所有的土地。 四．临时用地的管理 1 申请临时用地的理由：土地管理法第57条规定，建设项目施工和地质勘察需要临时使用国有土地或者农民集体所有土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。。 2 临时用地的补偿：临时用地的使用者，应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织，村民委员会签定临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。 3 临时用地的使用：临时用地的使用者应按照临时使用土地合同的约定的用途使用土地，不得在临时用地上搭建永久性建筑物。 临时用地的期限一般不超过2年，使用期满后，应当将土地还给土地所有人。 五．征用土地的审批权 征用土地的审批权在不同时期有不同的规定。1998年新土地管理法实施后，把征地审批权集中在中央和省两级，其他各级地方人民政府无征地审批权。该法第45条规定，征用下列土地的，有国务院批准：（1）基本农田；（2）基本农田以外的耕地超过35公顷（折合525亩）；其他土地超过70公顷的（折合1050亩）。征用前款规定以外的土地的，由省自治区直辖市人民政府批准，并报国务院备案。 六．土地征用补偿及安置补偿 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 1．土地征用补偿标准 （一） 土地补偿费 土地补偿费是用地单位依法负给被征地单位对土地投资的一定费用。 （二）地上附着物和青苗补偿费 地上附着物是指地上建筑物及其他设施。 在补偿时应注意以下两个问题： （1）具体补偿标准应按地上附着物，应按地上附着物的新旧程度由有关部门估价。 （2）征地方案确定以后新建的附着物，不予补偿。 青苗补偿费是指对正在生长，尚未成熟的农作物，因征地不能收获而给土地使用人造成损失的补偿费。 （三）新菜地开发建设资金 新菜地开发建设资金是指因征用城市郊区的菜地，造成菜地面积减少，为了保障城市居民的蔬菜供应，用地单位向政府交纳一定的费用，由政府重新建设蔬菜基地。 2．安置补助费的标准 （一）安置补助费 安置补助费是指用地单位对被征用的土地单位安置因征地所造成的多余劳动力而支付的补助资金。 安置补助费标准以耕地年产值为基础，按人口补助。 （二）剩余劳动力的安置 根据《土地管理法》31条的规定，土地被征用以后，剩余劳动力的安置，由县级以上地方人民政府土地管理部门组织被征地单位，用地单位和有关单位根据具体情况，按照不同渠道进行安置。主要渠道有： 1) 举办乡镇企业。 2) 安排就业。。 3) 把农业人口转为非农业人口。 3．完善我国土地征用法律制度的设想 （一） 建立国家统一征地制度 （二） 采取列举法，明确公共利益的范围 （三） 扩大征地补偿范围，提高征地补偿标准 4．案例 1984年4月15日，第三人彭某及案外人无某与被告某村委会签定了承包养鱼池合同，期限为15年。二人共同经营一年后，将鱼池一分为二各自经营。1992年3月16日，第三人彭某将自己承包的鱼池未竟经被告同意，转让给原告动某，并订立了 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 。协议规定了转让期限转让费6000元；鱼翅设备完全归动某所有。协议签定后，鱼翅转归原告动某经营，原告付给碰某转让费3000元。 1992年8月18日，国家征用土地搞开发区建设，原告经营的鱼翅包括在开发区内。原告动某与被告村委会达成鱼翅解除承包合同，赔偿经济损失的协议。履行时，原告按协议第三条之规定领取了基建投资设备投资款合计7018元，协议第四条规定被告向动某赔偿9736元，但在发放此款时发给了原合同承包人碰某，致使原告动某没有德到相应的补偿，而后，原告在某县法律服务中心的调节下，动某与碰某达成协议，由碰某将此款反还给动某。但协议到期后，碰某拒绝履行协议，协议中的第三人村委会因碰某拒绝履行协议，而拒绝履行其在承包合同协议中对动某的给付义务。动某无奈于1993年7月21日向县法院起诉称，碰某将鱼翅转让于我经营是被告同意的，我已向碰某付转让费6000元。现因国家征用土地，我与被告达成解除承包合同，补偿经济损失的协议，但被告将部分补偿款给了碰某。因此，要求被告立即给付其经济补偿款9736元。 法律分析： 本案是因土地征用而发生的纠纷，其中涉及到碰某转让鱼翅承包权的行为是否有效；国家征用土地时原有土地使用人的所有权如何保证以及第三人行为的性质如何认定。 首先，碰某是在未经村委会同意的情况下，将土地承包经营权转让的。最高法《民通意见》95条规定：“公民和集体依法对集体所有的或国家所有的由集体使用的森林山地山岭草原荒地滩涂水面等承包经营的权利义务，按承包合同规定处理。承包人未经发包人同意擅自转包或者转让的无效。”但是在本案中，作为发包人的村委会对这种情况是明知的，并且不仅没有表示反对，而且还在土地征用时与原告达成了解除土地承包合同的协议。村委会的这一系列行为表明了它对碰某擅自转让承包经营权的行为是追认同意的。因此，村委会主张转让承包经营协议无效的说法是不成力的。 其次，本案还涉及到农村集体所有土地的征用问题。农村集体所有的土地征用，是指国家因建设需要，强制的将属于农村集体所有的土地变为国有土地的措施。土地征用的行使受到严格的限制（土地管理法45条）。国家在行使土地征用权时，对由此受到的损失的土地所有人一般是予以补偿的。（土地管理法47条）。但是土地补偿费和安置补助费的综合不得超过土地被征用前3年平均产值的30倍。在本案中，原告作为土地使用权人应当得到国家征用土地所给予的补偿，而原告与村委会的所签定的补偿协议，其根据也在此。 另外，本案中，由于村委会的失误使得补偿款误发给原合同承包人碰某，而碰某却占用不还，以至造成纠纷，碰某的这种行为，根据《民法通则》92条“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益反还受损失的人”的规定，属于不当得利，原告有权要求其反还。 第四章 土地使用权出让 一、土地使用权出让概述 1土地使用权出让的概念 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金飞的行为。 2土地使用权出让的法律特征 ⑴财产性，是指出让的土地使用权是一种财产。 ⑵平等性，是指出让主体的法律地位平等。 ⑶期限性，是指土地使用权出让有年限限制。 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中关于最高出让年限的规定： ①居住用地70年 ②工业用地50年 ③教育，科技，文化，卫生，体育用地50年 ④商业，旅游，娱乐用地40年 ⑤综合或者其他用地50年 ⑷出让人的单一性和受让人的广泛性。 3土地使用权出让与转让的关系 ⑴出让与转让的联系 ⑵出让与转让的区别 土地使用权出让与土地使用权转让的区别主要表现在以下几个方面: ①土地使用权出让是创设财产权的行为，而土地使用权转让则是转移财产权的行为。 ②法律关系的主体不同。 ③出让金与转让费的构成及反映的关系不同。 二．土地使用权出让的程序和方式 （一）土地使用权出让的程序 土地使用权出让的程序，是指土地使用权出让应经过哪些阶段或步骤。 土地使用权出让程序为： 1) 拟订出让方案 2) 审批 3) 组织实施 （二）土地使用权的出让方式 1、协议出让的概念，特点及出让程序 概念：协议出让，是指土地使用权的有意受让人直接向土地所有人提出有偿使用土地的愿望，由土地所有者即出让方与有意受让人在没有第三人参与的条件下通过谈判，协商达成出让土地使用权一致意见的一种方式。 协议出让是没有引如竞争机制的一种土地使用权的出让方式。 特点：是在没有第三人参与竞争的条件下，通过双方协商达到出让土地使用权的目的，它一般用于市政工程，公益事业，非盈利单位或项目用地，以及因实施产业政策政府需要给予扶持，优惠的项目用地。 协议出让的程序一般为： A. 申请 B. 协商 C. 签约 D. 登记 2、招标出让的概念，特点及出让程序 招标出让的概念： 招标出让，是指在规定的期限以内，由符合招标条件的单位或个人，以书面投标的形式，竟投某宗地块的土地使用权，由招标人择优确定土地使用者的出让方式。 其特点是： ①从发布招标通告时起，经投标阶段，直到开标，标底和标价都是密封的，即招标人不说明自己的标底，投标人各自不公开投标标价。 ②中标者不一定是投标标价的最高者，中标者是经过全面综合评价后择优确定的。招标人在确定中标人时，不仅要考虑投标标价，而且也要考虑投标规划设计方案，投标人的业绩等。 ③投标人一次投标的机会。 招标出让程序归纳为： ① 招标 ② 投标 ③ 开标，评标和决标 ④ 签约 ⑤ 登记 3、拍卖出让的概念，特点及出让程序 拍卖出让的概念，特点 拍卖出让，是指土地使用权出让人在指定的时间，地点，利用公开场合，就所出让的土地使用权公开叫价竟标，按“价高者得”原则，确定土地使用权受让人的方式。 其特点是： 1)拍卖出让公开进行，而招标出让，在开标前，标底和标价是保密的。 2)拍卖出让贯彻“价高者得”的原则。而招标出让，全面考虑投标人的条件，中标者未必出价最高。 3)在拍卖出让中，竟买者有多次报价机会。而在招标出让中，投标人只有一次报价的机会。 拍卖出让的程序 1) 拍卖公告 2) 交验有关证件，领取入场证 3) 拍卖 4) 签约 5) 登记 三、土地使用权出让合同 （一）土地使用权出让合同的概念及特点 土地使用权出让合同是指土地使用权出让人与土地使用权受让人之间就土地使用权出让有关事项所达成的、明确相互间权利义务关系的协议。 土地使用权出让合同有以下几个方面的法律特征: 1、土地使用权出让合同是一种民事合同。 2、土地使用权出让合同标的的特殊性。 3、土地使用权出让合同是一种要式合同。 （二）土地使用权出让合同订立的原则和程序 1、订立的原则 （1）遵守国家法律、法规和政策的原则。 （2）符合城市规划要求的原则。 （3）坚持平等、自愿、有偿的原则。 2、订立的程序 土地使用权出让之前，市、县人民政府土地管理部门应该作好土地使用权出让的准备工作。这些准备工作主要有:(1)土地如尚属农民集体所有，那么应首先把土地依法征为国家所有。(2)土地管理部门会同城市规划部门、建设部门、房产部门等共同拟定有关土地使用权出让地块的用途、年限和其他条件的方案，并按照国务院规定的批准权限报请批准。(3)将土地规划要求、市政公共设施要求、环境保护与园林绿化要求等，编制成具体方案，以便土地使用权人了解。土地使用权出让准备工作就绪以后，出让人再根据国家的法律、法规规定，确定出让的方式，即协议出让或招标出让、拍卖出让。 （三）土地使用权出让合同的主要条款 土地使用权出让合同包括以下条款: 1、双方当事人的名称、住所。 2、所出让土地的位置、四邻界至、面积等自然状况。 3、土地使用期限，即出让期限。 《出让与转让条例》对出让期限作了这样的规定:"(一)居住用地70年；(二)工业用地50年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；(四)商业、旅游、娱乐用地40年；(四)综合或者其他用地50年。 4、出让金的数额及给付方式。 5、土地使用规则。 6、合同的担保方式。 7、违约责任。 8、双方认为应约定的其它条款。 9、纠纷的解决方式。 10、合同订立的地点、日期等。 （四）土地使用权出让合同双方当事人的权利和义务 1、出让人的主要权利 （1）解除合同权。 （2）要求违约赔偿权。 （3）请求行政处分权。 （4）收取土地使用权出让金的权利。 （5）收回土地使用权的权利。 2、出让人的主要义务 （1）依照出让合同规定，提供土地使用权。 （2）出让人应向土地使用者提供有关资料和文件。 （3）保证土地使用权人取得的权利和义务。 3、土地使用者的权利 （1）解除出让合同的权利。 （2）要求违约赔偿的权利。 （3）对所出让的土地享有占有、使用的权利。 （4）有依法转让和出租的权利。 （5）有权在取得的土地使用权上设置抵押权。 4、土地使用者的义务 （1）缴纳土地使用权出让金的义务。 （2）土地使用者有依照使用权出让合同的规定和城市规划的要求使用土地的义务。 （3）土地使用者变更土地用途时，必须征得出让方同意，并经有关部门批准。 （4）土地使用期限届满，使用者负有返还土地使用权的义务。 （五）土地使用权出让合同的变更和解除 出让合同的变更是指合同没有履行或没有完全履行之前，由出让方和土地使用者依法对合同的内容进行修改、补充的法律行为。 出让合同的解除是指合同订立后，尚末履行或尚未完全履行之前，因为订立合同时所依据的主客观情况发生了变化，使合同的履行成为不必要或者不可能，由出让方与土地使用者依照法律规定的条件和程序提前终止合同关系，从而使双方的权利与义务归于消灭的一种法律行为。 土地使用权出让合同变更与解除的条件主要有以下几种情况: 1、社会公共利益的需要。 2、双方协商经批准，可以变更合同。 3、由于一方违约，致使出让合同没有必要履行的。 4、土地灭失。 第五章 房地产开发 一、房地产开发概述 （一）房地产开发的概念 房地产开发是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施和房屋建设的行为。 （二）房地产开发的类型 1、按房地产开发的目的不同，可分为以经营为目的的房地产开发和以自用为目的的房地产开发。 2、按房地产开发的内容，可以分为基础设施建设和房屋建设。 3、按房地产开发的范围不同，可以分为新城区的开发和旧城区的拆迁改造。 （三）房地产开发的特点 1、房地产开发是多部门协作活动。 2、房地产开发投资大。 3、房地产开发周期较长。 （四）房地产开发的原则 1、符合城市规划的原则。 2、坚持经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则。 3、鼓励和扶持建设居民住宅的原则。 二、房地产开发企业 （一）房地产开发企业的概念 房地产开发企业，是指以营利为目的从事房地产开发和经营的企业。 （二）房地产开发企业设立的条件 1、有自己的名称和组织机构。 2、有固定的经营场所。 3、符合国务院规定的注册资本。 4、有足够的专业技术人员。房地产开发企业除具有资金密集的特点外，还具有技术密集的特点。 5、法律、行政法规规定的其他条件。 （三）房地产开发企业设立的程序 具备房地产设立条件的房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。 备案必须提交以下文件:(1)公司营业执照的复印件；(2)公司章程；(3)公司的验资证明；(4)公同法定代表人及总经理的任职文件及个人资料；(5)经济、技术专业人员资格证书、任职文件及聘用合同；(6)主管部门规定的其他文件。建设行政主管部门对设立公司手续完备的公司颁发《房地产开发企业资质等级证书》；对不符合公司设立条件的，提请工商行政管理部门处理。 三、政府对房地产开发的宏观管理 （一）规划与计划管理 政府对房地产开发的规划管理主要包括以下内容: 1、土地利用总体规划 2、土地利用总体规划体系 3、土地利用总体规划编制程序 土地利用计划法的特征： (1)内容上的广泛性。 (2)时间上的连续性。 (3)程序法与实体法的统一性。 土地利用计划法的基本原则： (1)遵循客观经济规律的原则。 (2)综合平衡原则。 (3)统一性和灵活性相结合的原则。 （二）房地产开发项目管理 房地产开发项目管理是指人民政府对房地产开发项目从立项、设计到竣工验收的全程管理。 包括以下内容: (1)开发项目的立项管理 (2)开发项目的施工管理 （3）开发项目的竣工验收 第六章 房地产转让 一．房地产转让概述 1、房地产转让的概念 房地产转让是指房地产权利人通过买卖，赠予或其他合法方法或将其房地产转移给他人的行为。其概念具有以下含义： 1）房地产转让的主体是房地产权利人，包括房产所有人及土地使用权人。 2）房地产转让的客体是房屋的所有权以及该房屋所占用范围内的土地使用权。 3）房地产转让的形式为房地产买卖，房地产赠予及其他合法方式。 4）房地产转让的法律后果是所有权转换。 5）房地产转让的种类包括已经建成的房地产的转让和尚未建成，但符合房地产转让条件的在建房屋（半成品）。 2、房地产转让的原则。 1）出让方地位不变原则。即土地所有权不变原则。 2）房地产一致原则。即土地使用权与地上建筑产权物产权相一致原则。 3）效益不可损原则。即保护财产的价值和经济效益的原则。 3 、房地产转让的条件。 从两个角度对房地产转让的条件作出界定，一是房地产转让的禁止条件，一是房地产转让的允许条件。 房地产转让的禁止条件： 1）司法和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。 2）依法收回土地使用权的。 3）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。 4）权属有争议的 5）未依法登记领取权属证书的 6）法律行政法规规定禁止转让的其他情形。 允许房地产转让的条件 （1）以出让方式取得土地使用权的房地产转让应当具备的条件 （2）以划拨方式取得土地使用权的房地产的转让应当具备的条件。 4．房地产转让的程序 1）签约 2）申报 3）审查 4）查勘与评估 5）交纳税费 6）核发过户单 二．房地产转让合同 1．房地产转让合同的概念 房地产转让合同是指房地产原受让人与新受让人之间签定的转让房地产的协议。 2．房地产转让合同的主要条款 1）双方当事人的姓名或者名称，住所； 2）房地产权属证书名称和编号； 3）房地产坐落位置，面积，四至界限； 4）土地宗地号，土地使用权取得方式及年限； 5）房地产的用途或使用性质； 6）成交价格及支付方式； 7）房地产交付使用时间； 8）违约责任； 9）双方约定的其他事项。 3．房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系。 1）房地产转让合同以土地使用权出让合同为前提 2）房地产转让合同约定的土地使用权的使用年限通常要受到原土地使用权出让合同的制约 3）房地产转让合同较土地使用权出让合同又有其新的内容。 三．房屋预售 1．房屋预售的概念 房屋预售也称商品房预售，是指房地产开发企业在建设房屋的工程尚未竣工之前，将正在施工的房屋预先出售给购买者的行为。 2．房屋预售关系的法律调整 1）关于预售条件： A 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； B 持有建设工程规划许可证； C 按提供销售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期； D 房屋预售实行许可证制度。 2）关于预售成交价格申报 国家实行房地产成交价格申报制度。 3）关于预售程序 A 预售人领取土地使用证，建设工程规划许可证 B 办理预售登记 C 同预购人签定商品房预售合同。 D 预售合同登记备案 E 房屋交付后，办理产权登记。 4．预售商品房的所有权及风险负担的转移 1）所有权的转移 不动产所有权从办理过户登记时转移。 2）风险责任的转移 所谓风险责任，是指因不可抗力或意外事件而非合同当事人的原因导致标的物毁损灭失时，由谁来承担该损失。 四．案例 未经房地产主管部门登记，商品房预售合同能否生效？ 案情介绍 1996年5月，原告房地产开发公私开始发售敬意公寓的楼花。被告广告公司派人前去查询。经洽谈，双方达成协议。协议约定：（1）广告公司购买房地产公司敬意公寓D座1202，1203两个单元的物业，共200平方米，每平方米的售价为7000元人民币。（2）房地产公司按广告公司的要求，改变原图纸设计，将上述两个单元的物业设计做特殊设计，施工及装饰，为此广告公司必须另外支付房地产公司改装费14万元。（3）上述物业于1997年12月31日前交付广告公司使用。（4）合同签字时，广告公司应向房地产公司支付定金7万元，合同签定后9个月内，应支付50%的房价款及全部改装费，余款在房屋交付前支付。（5）本合同自签字之日起生效。合同签定后，广告公司如约向房地产公司支付了定金7万元，房地产公司遂按合同规定对广告公司所定房屋进行了特殊设计，施工和装修。但随后广告公司未按约定向房地产公司支付房价款和改装费，房地产公司多次向其催要，广告公司答复，现已放弃所订房产的打算。双方遂发生纠纷。房地产公司向法院起诉，要求广告公司继续履行合同，并承担违约责任。广告公司辩称：双方的合同未经市房地产主管部门登记因而不发生效力，所以他可以退订。 法律分析： 本案涉及的是合同生效的条件问题。双方当事人对合同的效力状态看法不同，原告认为合同自签定之日起生效，合同中约定的房产系按被告要求所特建，如果退定则无法出售，因此被告应当履行合同。被告认为，本合同是商品房预售合同，只有经过房地产部门管理部门的登记才发生法律效力，而双方签定合同后未履行登记手续，合同并未生效，所以可以退订。 本案中所签定的合同是商品房预售合同，争议的焦点是合同的效力问题，由于本案发生在《城市房地产管理法》颁布实施后，因而适用该法的规定，该法44条2款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”分析该规定可知，该法关于商品房预售合同并未规定登记生效要件，仅规定了登记备案制度，从此点出发应认为商品房预售合同未经登记即可生效。因此，本案中的商品房预售合同应属于生效合同，被告关于双方的合同未经登记因而不发生效力的主张是没有法律依据的，不应予以支持。鉴于敬意公寓D座1202和1203两个物业是按合同为广告公司特建，如果广告公司退订，此两个单元无法售出，因此，广告公司不能退订。 第七章 房屋租赁 一、房屋租赁 （一）房屋租赁的概念 房屋租赁是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 （二）房屋租赁的种类 按房屋所有权不同可分为公房租赁和私房租赁。 1、公房租赁，是指公房出租人将其房屋交给承租人使用，承租人定期给付约定的租金，并于合同终止时将房屋返还出租人。 2、私房租赁，是指出租人将其房屋出租给承租人，承租人按约定向出租人交纳租金，取得房屋的使用权，并于约定期限届满或终止租约时将房屋返还给出租人。 按房屋的使用性质不同可分为居住用房租赁和非居住用房租赁 1、居住用房租赁，是指以居住、生活为目的的房屋租赁。 2、非居住用房租赁，是指以生产、经营或其他活动为目的的房屋租赁。 （三）房屋租赁的条件 房屋租赁的条件是: (1)有从事房屋租赁的营业热照。 (2)出租房屋所占的土地是以出让方式取得的。 (3)有合法的房屋所有证书。 (4)房屋能正常使用，符合安全条件。 根据《城市房屋租赁管理办法》第6条规定，有下列情况之一的房屋不得出租: (1)末依法取得房屋所有权证的； (2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； (3)共有房屋末取得共有人同意的； (4)权属有争议的； (5)属于违法建筑的； (6)不符合安全标准的； (7)已抵押，未经抵押权人同意的； (8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的； (9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。 （四）房屋租赁合同 1、房屋租赁合同的概念 房屋租赁合同是出租人与承租人签订的在一定期限以内把房屋交给承租人使用，承租人向出租人交付一定租金的协议。 2、房屋租赁合同的主要条款 房屋租赁合同的主要条款是指拟定房屋租赁合同所不可缺少的条款，是当事人履行合同和承担法律责任的依据。 房屋租赁合同的主要条款包括以下几个方面: （1）租赁期限。租赁期限是指承租人使用出租人房屋的期限。 （2）租赁用途。租赁用途，是指承租人租赁房屋是从事经营活动，还是居住。 （3）租赁价格。即房屋租金，是指房屋承租人为取得一定期限内房屋的使用权而付给房屋所有人一定数额的报酬。 （4）修缮责任。租赁期间，房屋的修缮责任，一般由出租人负责。双方当事人也可以在合同中另行约定。 3、当事人的权利义务 出租人的权利义务 （1）出租人有权按照房屋租赁合同约定向承租人收取房租。 （2）出租人有权对承租人使用房屋的情况进行监督。 （3）租赁期限届满，承租人有权收回房屋。 （4）解除合同权。 （5）交付房屋义务。 （6）修缮房屋义务。 承租人的权利义务 （1）承租人依照租赁合同的约定，对租用的房屋享有占有、使用、收益的权利。 （2）承租人对租赁的房屋享有优先购买权和优先承租权。 （3）承租人代出租人修缮房屋的，有权要求出租人支付修缮费用。 （4）承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添。 （5）承租人必须按期缴纳租金，违约应当支付违约金。 （6）房屋租赁合同期限届满，承租人应及时返还承租的房屋。否则，应承担逾期违约责任。 （四）房屋租赁合同的变更、解除与终止 根据 《城市房屋租赁管理办法》第10条、12条规定，房屋租赁期限届满，租赁合同终止。承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。 有下列情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同: (1)符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的; (2)因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的; (3)当事人协商一致的。 因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿。 （五）房屋租赁合同登记备案制度 房屋租赁合同登记备案是指租赁合同的双方当事人签订、变更、终止租赁合同的，应向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。 （六）房屋转租 房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。按照我国房地产法的规定，承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。出租人可以从转租中获得收益。 房屋转租，应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意，并按房地产法规定的房屋租赁合同登记备案制度，办理登记备案手续。 4．案例 案情介绍 张强与黎民是朋友，张因无房而长期借用黎民的住房。1999年，张强从单位分得一套住房，遂以自己的名义将借用的住房出租给望开。双方当事人签定了一份书面租赁合同，约定每月租金500元，租赁期限为半年。合同签定后，张骞向黎民提出愿意租赁他的房屋，二人协商后，约定每月租金为300元，租期一年。合同签定时，黎民对张强与望开之间的租赁协议并不知青。之后，望开得知此事。由于当时市场上房租普遍下降，不履行合同对王开有利，王开遂以“出租人非产权人”以及租赁 合同未经登记为理由 而请求法院确认他与张强之间的租赁合同无效。张强则辩称，虽然与王开签定合同时他没有处分权，但事后已通过合同取得了处分权，并且房屋租赁合同并不以登记为必然生效要件，因此租赁协议应为有效。 法律分析 本案涉及到两个房屋租赁合同，是一个复杂的房屋租赁纠纷 1）房屋租赁合同未经登记是否有效？我国《城市房屋租赁管理办法》十三条规定：“房屋租赁实行登记备案制度。”十四条规定：“房屋租赁当事人应当在租赁合同签定后三十日内持本办法第十五条规定的文件到市，县人民法院房地产管理部门办理登记备案手续。”因此合同的登记备案手续并非为合同的生效要件，本案当事人虽然没有办理房屋租赁登记但是不能据此认定合同无效。 2）本案 中张强与黎民的房屋居住形成房屋借用关系，享有房屋的使用权，并未取得任何的处分房屋的权利。张强未经所有权人的同意而擅自将房屋转租他人，显然是无处分权人处分他人财产的行为，即无权处分行为。 3）张强是否在签定合同后取得了处分权？本案中，张强在与望开签定合同后，又与房屋的所有人黎民达成了房屋租赁协议，并据此认为已取得了出租房屋的权利，因而 主张合同有效。这种看法是不正确的。张强在与房主黎民签定了房屋租赁协议后，张强租赁房屋予望开的行为构成转租行为。房屋转租，是指承租人将承租的房屋再次出租的行为。我国《城市房屋租赁管理办法》27条规定：“承租人在租赁期限内，征得出租人的同意，可以将承租的房屋部分或全部转租给他人。出租人可以从中收益。”28条规定：“房屋转租，应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人的书面同意，并按照本办法的规定办理登记备案手续。”根据规定，承租人可以将房屋转租，但必须征得到原出租人的书面同意。本案中，张强在成为承租人依法可以转租房屋，但是他的转租合同必须得到原出租人的书面同意。而出租人黎民对张强的转租行为根本就不知情，更谈不到黎民的书面的同意了。所以，张强并未因与房主黎民的房屋租赁合同的签定而取得房屋的转租权的处分权。 4）租房人望开能否要求法院确认合同无效？该合同是在合同法生效后签定的，应该四用新合同法。《合同法》51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认，或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”依据合同法的规定，此种合同，如果未得到权利人的追认，或者，无处分权的人在合同成立后未得到处分权，合同应被宣告无效。因此，张强与望开的合同因未得到出租人黎民的书面同意而处于效力待定状态。因此，在所有权人同意之前，租房人望开要求法院确认合同无效的请求是有法律依据的，应当予以支持。 第八章 房地产抵押 一．房地产抵押的概念和性质 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 性质： （一）抵押权是一种从属权利。 （二）抵押权是一种价值支配权 （三）抵押权是一种优先受偿权 二．房地产抵押的设定 （一）房地产抵押的条件 下列房地产不得抵押： 1．权属有争议的房地产 2．用于教育，医疗，市政等公共福利事业的房产 3．列入文物保护的建筑物和重要纪念意义的其他建筑物 4．已依法列入公告拆迁范围的房地产 5．被依法查封，扣押，监管或者以其他形式限制的房地产 6．依法不得抵押的其他房地产 （二）房地产抵押的程序 房地产抵押的程序主要包括两个阶段，分为签约和登记两个阶段。 1．签约 房地产抵押，应先有抵押人持土地使用权证书，房屋所有权证书或房屋预售合同与抵押权人签定书面房地产抵押合同。 2．登记 房地产抵押应按照规定办理房地产抵押登记。登记程序包括： （1）申请抵押人和抵押权人共同到房地产管理部门，填交房地产其他项权利登记申请书，并提交房地产抵押合同副本，交验房地产抵押合同正本，登记申请者的身份证明，土地使用权来源证明，地上建筑物及其附着物的权属证明和登记机关认为有必要提交的其他文件。 （2）受理 房地产登记部门根据申请验阅文件，在收件薄上载明名称，叶数，件数，并给申请者开收据。 （3）审查，发证 房地产抵押以登记为要件。抵押合同自登记之日起生效，具有法律约束力。 三．房地产抵押的范围 房地产抵押的范围包括抵押权所担保的债权的范围和抵押物的范围。 （一）房地产抵押权所担保的债权的范围。 1）主债权 2）利息 3）违约金 4）损害赔偿金 5）实现抵押权的费用 （二）房地产抵押权所及房地产的范围 1．关于房地产自身 2．关于抵押权设定后新增的房屋 3．关于抵押权设定时在建的房屋 四．房地产抵押合同 房地产抵押合同是房地产抵押权人和抵押人明确相互权利义务关系的协议。 （一）房地产抵押合同的条款： 1．当事人的基本情况 2．主债务的基本情况 3．抵押物的基本情况 4．抵押物估价，抵押率 5．抵押物的权证保管，抵押物的占管人，占管方式，占管责任及意外毁损，灭失的风险责任 6．抵押物的投保的险种，险别，赔偿方式和受益人 7．抵押物权证归还责任，抵押物处分方式，清偿顺序 8．违约责任及争议解决方式； 9．合同生效及其他事项。 （二）房地产抵押合同当事人的权利义务 1．房地产抵押人的权利和义务 权利有： A 对抵押房地产的占有使用和获取收益权 B 就同一房地产剩余的价值部分再设定抵押权利。 义务有： A 保持抵押房地产的价值 B保证抵押权人充分实现抵押权。 2．房地产抵押权人权利和义务 权利有 1）要求保全抵押房地产担保价值 2）物上代位权。抵押权人可以基于抵押人让与的赔偿请求权或补偿请求权，代替抵押人直接向侵权人或保险公司请求损害赔偿或保险金。 3）处分抵押权 4）优先受偿权 义务有： 1）不得妨碍抵押人依法行使对房地产的抵押和占有使用收益权，不得单方扩大抵押人担保的范围，增加其负担。 2）在实现抵押权后，如果房地产变卖后的价款清偿主要债务后有剩余，则应当及时将剩余部分反还给抵押人。 五．案例 案情介绍 送某高中毕业没有考上大学，找到从事个体服装生意的朋友六某借款。1998年4月，双方签定了借款合同。合同约定：送某向六某借款5万元，利息按照同期银行存款利率计算，期限为一年半；送某以其在本市某镇继承的一套房产做抵押，如到期不能偿还借款，则由六某卖掉作为抵押物的房屋以所得价款受偿。协议签定后，双方办理了房屋抵押手续。送某拿到借款后，在县城开了一家大众餐馆。1998年7月，送某将已设立抵押的房屋出租给因结婚急需住房的趁某，期限为一年。趁某知道该房屋已被做抵押物，但认为本变卖的可能性不大，而且自己也是暂住一段时间，于是就将这套房屋租下来了。1995年5月，大众餐馆被有关部门责令停业。同年六月，六某在确切得知送某无力偿髋的情况下，向送某提出变卖房屋以偿还借款，送某没有异议，但遭到了承租人趁某的阻拦。趁某认为承租期限还没有到，不能变卖。但六某说买主已经找到，而且出价很高，如果错过机会，房价下落，就无法弥补自己的损失。趁某在无可奈何的情况下提出要以与买主相同的价格购买该房屋，六某仍不同意，因为其已经同买主草签了购房协议，并收取了部分预付款。双方争执不下，六某于是起诉到法院，要求法院协助其实现抵押权。 法律分析 本案涉及到抵押权和租赁权的冲突问题。 本案中，虽然六某对出租给趁某的房屋享有抵押权，但送某与趁某之间的租赁合同还是有效的。在租赁期内，趁某享有优先购买权 （1）送某与趁某之间房屋租赁合同的效力。。在抵押关系设立以后，抵押人能否将抵押房屋出租给他人的问题。我国现行法律法律并未禁止抵押人将抵押的房屋出租，因此，抵押人应当享有抵押房屋的出租权。但出租权的行使应该适当，不得损害抵押人的利益。只要租赁期限不超过债务的清偿期，在抵押权人实现抵押权时，租赁关系已经终止，抵押房屋的出租权就不会影响到抵押权人的优先受偿。而本案中，送某的行为虽未经抵押权人流某的同意，但租赁期限并没有超过债务的清偿期 （2）抵押权的实现。必须具备以下要件：第一债务已到清偿期。第二 债务人未履行债务第三，必须存在合法的抵押权，因此，在本案中，由于抵押权人，送某有权以债务尚未到期为由进行抗辩，但送某没有这样做，而是同意了六某的要求，所以六某的要求实现抵押权的主张应得到支持。 （3）成族人的优先购买权。所谓承租人的优先购买权，是指当出租人转让房屋时，承租人在同等的条件下，依法享有的优先于他人的房屋购买权。本案中趁某享有优先购买权。 第九章房地产权属登记 （一）房地产权属登记的概念 房地产权属登记，是指法律规定的房地产管理机构，对房地产的权属状况进行持续登记。房地产的权属是指房地产的所有权、使用权及其他权利，如租赁权、抵押权、典当权、地役权等。 （二）房地产权属登记的特点 主要有以下凡点: 1、房地产登记由不同登记机关分别登记。 2、房地产权属登记为房地产权利动态登记。 3、房地产权属登记采取实质审查主义。 4、房地产权属登记具有公信力。 5、房地产权属登记实行强制登记制度。 6、颁发权利证书。 （三）房地产权属登记的作用 1、房地产权属登记能够有效地保护当事人合法的房地产权利。 2、房地产权属登记是国家对房地产进行管理的一种重要措施。 3、房地产权属登记有利于维护房地产交易的安全。 （四）土地登记的概念及内容 土地登记是国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。 土地登记的内容主要包括以下九项:土地登记单位；土地位置；土地权属性质；用地面积、共有使用权面积及分摊面积；地类面积；土地实际用途；土地等级；土地权属来源及依据；土地使用期限。 （五）房屋产权登记 房屋产权登记是指房屋所有权和他项权利 (租赁、抵押等)的登记。 第十讲 一、物业管理法 （一）物业管理的概念 物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 （二）物业管理法的概念 物业管理法是指调整物业管理关系的法律规范的总称。 物业管理关系是指物业管理公司与物业所有人或使用人之间在物业管理过程中形成的社会关系。 （三）物业管理的类型 我国的物业管理大体有两种类型:委托服务型和自主经营型。 1、委托服务型物业管理 委托服务型物业管理是房地产商在出售建成的房屋前，委托物业管理公司对房屋进行日常管理，完善其售后服务。 2、自主经营型物业管理 自主经营型物业管理是房地产开发企业建成房屋后并不出售，而交由下属的物业管理企业或为该幢房屋专门组建租赁经营的物业管理企业，通过收取租金收回投资。 自主经营型物业管理与委托服务型物业管理的差别是: (1)服务对象不同，前者拥有产权，为客户服务;后者没有产权，为业主提供服务。 (2)管理范围和目的不同，后者仅仅是售后服务，目的是保持物业的正常便用和良好的居住环境，而前者则不仅要制造一个良好的物业使用环境，还要将房地产开发中不完善的部分根据市场的需要加以完善，创造物业的租赁条件，目的是在服务客户的前提下，发展一业为主、多种经营，取得较好的投资效益。 （四）我国物业管理的法律规定 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利： （1）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务； （