我国房地产泡沫产生的原因及其防范

我国房地产泡沫产生的原因及其防范 作者：暂不清楚 来源：www.bob123.com 发布时间：最新发布 　　[摘要] 根据国际通用的衡量 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 可以判定我国房地产已出现泡沫，根本原因在于政府监督不力导致的过度营销和需求者的非理性导致的过度投机，鉴于泡沫给我国经济带来的负面影响，我国应当采用积极 措施 《全国民用建筑工程设计技术措施》规划•建筑•景观全国民用建筑工程设计技术措施》规划•建筑•景观软件质量保证措施下载工地伤害及预防措施下载关于贯彻落实的具体措施 以消除房地产泡沫。 　　[关键词] 房地产 泡沫 失衡 防范 　　 　　一、对我国房地产泡沫的认定 　　1.房地产泡沫的定义 　　对房地产泡沫定义，首先得准确把握“泡沫”这个概念。在1987年版的《经济学大辞典》中把泡沫定义为：“一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者—这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，而对资产的使用及其盈利能力不感兴趣，随着价格的暴涨，继而出现预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。”从定义中我可以看出“泡沫”包括价格暴涨和价格暴跌的两个动态过程 　　北京大学王子明认为，泡沫是一种经济失衡现象，可以定义为某种价格水平相对于经济基础条件决定的理论价格的非平稳性向上偏移。比较前一个定义，该定义通过静态量的比较来说明泡沫的特征。 　　综合上述“泡沫”的两个定义，这里把房地产泡沫定义为：由于房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础价值、脱离实际需求的支撑而持续上涨的状态。 　　2.房地产泡沫的衡量 　　各国在研究和实践中衡量房地产泡沫的指标一般有指标指示法、理论价格法、空置率修正法等。 　　指标指示法是根据某个指标的值来判断房地产市场是否存在泡沫，国际上通用的指标包括房价上升幅度与GDP增幅之比、房价收入比。其他的指标还有商品房空置率等。根据各个比值的实际值与基准值的偏离程度来判断一个经济体是否存在房地产泡沫。 　　理论价格法是通过建立数学模型来推算出房地产理论价格（即基础价值），然后同市场实际价格相比较来衡量是否存在房地产泡沫以及有多大程度泡沫的一种方法。一般通过收益还原法或市场均衡价格法来确定土地理论价格。 　　空置率修正法是以反映市场供求关系差异的物业空置率为计量基础，然后考虑宏观经济状况、房地产业状况和市场交易状况等方而的修正，从而估算出房地产泡沫的数值。 　　3.我国已存在房地产泡沫 　　按指标指示法衡量：我国收入房价比平均为7.8∶1，上海、北京、广州为8.7∶1,12. 4∶1、10. 1∶1，而国际合理水平是5∶1。截至2006年2月末，我国空置率为26%，而国际标准是10%。 　　按理论价格法衡量：中国房地产的理论价格选取近几年的竣土房屋造价，实际价格选取近几年商品房屋销售价格，整理出如下表格： 　　数据来源：中国统计年鉴2005 　　从上面列出的数据可以看出，不管是采用指标指示法还是采用理论价格法得出的结论都是我国已存在房地产泡沫。 　　4.房地产泡沫的危害 　　房地产泡沫的长期存在抑制其他产业的发展。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚。社会总资金一定的情况下，必然使生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必须的资金，从而影响其他产业的正常发展。 　　房地产泡沫的长期存在会导致经济结构和社会结构的失衡。土地作为高收益率资产被民众大量保有，使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用，从而引发一系列供求矛盾。同时，由于房地产价格的上涨，房地产持有者与非房地产持有者的资产差距越来越大，招致社会分配新的不公，严重挫伤劳动者的积极性，带来了深刻的社会问题。 　　房地产泡沫破灭导致金融危机的发生。房地产市场价格在经过一段异常膨胀之后，开始下跌、进而破灭。由于房地产业价格突降，造成有房地产业务的银行出现呆、坏账，银行体系运转失灵，整个国民经济陷于困境。 　　二、我国房地产泡沫产生的原因 　　1.政府监督不力——过度营销 　　房地产市场秩序的不规范现象在新闻媒体上可谓屡见不鲜，比如排队炒号等。而诸如水景花园、生态人居、人性化 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 等概念也被炒到了极致。房地产投诉事件更成为我国居民群众投诉上访热点，有人认为，房地产市场不规范是困扰当前房地产市场的八大痼疾之一。建设部副部长刘志峰还曾特别提出要重点整顿房地产开发建设中的违法违规行为、商品房销售、土地利用、房地产广告和中介服务中的不规范行为等。 　　在2003年9月20日举行的“首届企业竞争力年会”上，美国汉斯公司副总裁朱良先生一针见血地指出，“在中国的房地产市场，粗制滥造、不讲诚信、欺诈消费者，就是最大的泡沫，而这些泡沫通常是由于国内地产商过度营销造成的”。 　　房地产市场营销秩序的不规范进一步加剧了房地产市场信息的不对称状态，助长了投机炒作之风，是房地产泡沫产生的重要的微观因素。 　　2.需求者的非理性——过度投机 　　消费者是根据经验来判断后市，房地产开发所需资源及住房改革前极低的人均住房水平客观上决定着住房改革后住房价格的上涨。这种上涨诱使需求者对房价的预期是继续上涨。湖南潇湘晨报2006年的调查发现，至少80%的人认为房价增幅还会上升，没有自住房的人还是倾向于自购房屋，哪怕成为“房奴”。 　　随着房价的高企，那些有住房的人则把买房作为一种投机方式，过度投机演绎出房价和地价的飞涨的恶性循环。由于土地资源特有的无潜在储量性、非替代性和稀缺性，再加上房价狂涨的诱使，房地产开发商千方百计地进行土地储备，形成土地投机，飞涨的地价又进一步促使房价的上涨，如此反复，最终房地产严重脱离了其实有价值而产生泡沫。 　　三、房地产泡沫的防范 　　1.建立透明的房地产信息系统，加强房地产市场监管力度 　　关于住宅业的统计要非常及时、详细，每个月新开工多少套楼房、不同地区中间房价的月变化指数、房价上升和收入上升对比，以及房价上升和租房费用上升对比指数等等，这些数据不但给政府决策部门提供了政策调控的重要依据，也增加了民众买房的信息量和透明度，有效地降低了商家炒作或垄断的成分。 　　通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资，应当引起注意，要加快建立和完善房地产业的宏观监测体系，通过上地供应、税收和改善预售管理等手段及时进行必要的干预和调控，有效地防止房地产业“泡沫”的产生。 　　2.增加房地产投机成本，减少投机者可能获利空间 　　(1)增加投机者的房地产持有成本。为遏制房地产投机增加投机者持有成本的有效手段不外乎税收手段和金融手段。 　　税收受手段可参考美国，开征不动产税，房屋所有者拥有房地产就得缴税。美国该类税的税率一般在1%到1. 5%之间，中产阶层的住宅费用一般每年都要在4000美元上下。这种税收大大缩减了持房待涨者的获利空间。 　　金融手段，就是设置房屋安全强制险，持房者必须购买该保险。该类险种的设置一方面可以减少因房屋失事而造成的个体和公共损失，另一方面也一定程度上减少金融系统按揭债券的风险。 　　(2)增加房地产投机者的交易费用。首先，控制房屋的转手时间及流转费用。降低房屋转手率，正如现行新房由2年后才能买卖延期至5年才能转手。买卖自住房所获盈利部分可以免税，而出售非自住房的盈利必须征所得税。 　　最后，增加卖房成本。比如，美国人卖房，手续非常复杂，一般要有代理，而买卖各方的代理，一旦成交要从各自的客户手上收走相当于房价3%左右的手续费。此外，还有过户前检查房屋、房产注册、房价评估等繁多的小额收费。如此高的费用，严重制约了大多数人炒房。 　　3.创造条件，引导理性消费和理性投资 　　我国消费者之所以急于买房的原因在于对房价上涨速度高于收入水平上涨速度的预期,以及消费者不买房难以安身（或无以安身）的处境。鉴于此，我国一方面开发政府廉租房、发展和规范民间房屋租赁市场和二手房市场，这样可从根本上抽空投机者投机的市场基础。另一方面，加强投资者风险教育，通过各种可利用的渠道向投资者明示房地产市场泡沫的存在，向投资者介绍国外房地产泡沫破灭的后果，以次降低房地产虚涨的房地产购买需求。 　　参考文献: 　　[1]郑华著:《中国房地产政策研究：堵漏、体改、维权》，电子土业出版社，2005年4月 　　[2]王希迎丁建臣陆桂娟编:《房地产企业融资新解》，中国经济出版社，2005年2月第一版 　　[3]刘洪玉编著:《房地产开发》，首都经济贸易大学出版社，2001年7月修汀第二版 　　[4]王文群等编著:《房地产经济学》，经济管理出版社，2003年4月第一版 　　[5]陆磊:2004年，《房地产泡沫研究》，《财经》，第8期 该文章转自《小柯论文网》网址:www.bob123.com 原文地址：http://www.bob123.com/lunwen23/7871_2.html