201403保利养生谷项目定位报告

保利养生谷项目定位报告本报告意在充分认知项目本体及市场调研的前提下，解决以下关键问题：报告脉络前言本体/区域/市场回顾——最大限度挖掘项目价值及发展机会【项目属性】遂宁，3000亩高尔夫品质大盘 河东，遂宁人眼中的富人区，遂宁高端住宅集聚区，区域认知度高； 中华养生谷，遂宁休闲度假新名片，为项目打造旅游度假地产提供支撑； 项目临多条主干道，开车出行方便，但缺乏公共交通等配套，有一定距离感，须重点解决； 3000亩恢弘规模，低容积率、高尔夫资源、原生植被等，具备打造复合低密产品项目；思考：基于本案地块素质，本案无疑将打造低密社区，那么，本项目该如何占位，最大限度吸引市场需求？ 遂宁经济基础薄弱、总量和增长速度在全省排名靠后，城市竞争力和影响力待提升； 遂宁处于城市化进步快速推进阶段，房地产处于发展初期，高端物业起步； 城市向东向南发展、生态田园城市的建设，都为本案发展创造了发展机会； 遂宁距离成渝两大特大城市距离不远，高端客户将会有所分流；思考：应充分把握产业升级、消费需求升级、区域优势以及田园生态城市规划利好机会，在房贷收紧、楼市波峰将尽的大环境下，抓稳入市时机，实现项目突围，将项目打造成为生态人居标杆【区域属性】三线发展中城市，高端物业起步，城市认知待提升 整体市场：2013年遂宁商品房供应106万方，销售约70万方，供大于求；整体均价约4600元/平，同比上涨约10%；市场以高层住宅为主，少量别墅和洋房项目； 别墅市场：市场供应少，去化速度一般，单盘月均去化约5-6套，资源型产品和花园、地下室赠送面积大的产品市场接受度较高；独幢主力面积350-400平，联排主力面积180-240平；叠拼180-200平；叠拼价格7000-9000元/平，联排10000元/平，独幢15000元/平左右；整体来看遂宁别墅市场处于培育期； 洋房市场：市场洋房供应少，产品主力面积以100-110㎡为主；成交均价约6000元/平，较高层有15%左右的溢价；江南美邸项目每批次开盘量约70套，开盘当日去化量约80%，洋房产品存在一定市场。 客户情况：低密项目成交客户基本都是做生意的老板，且多来至城区，少量外地客户也是回家置业；客户对别墅项目有一定关注度，看中项目品牌、环境、产品等；思考： 遂宁别墅市场处于培育期，宜通过丰富产品线，降低项目未来销售风险； 打造产品亮点，提升产品力！【市场小结】 业内专家：无须走太高端，用配套、服务升级客户对别墅的认知！精准营销是关键 本地客户：以自用、投资为目的；重点关注区域未来发展及生态环境打造、其次是户型 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 、讲究实用性；对未来预期较高，价格依旧是主导因素。 外地客户：以投资、养老为目的，重点关注区域环境及景观打造，看重未来发展潜力、生活的便捷性；我们的客户将是这样一群人：他们是遂宁人，或是与遂宁有渊源的人高尔夫，很新鲜，很好奇，有兴趣关注配套、喜欢良好的生态环境、讲究实用，面子感强【深访启示】基于城市，打造遂宁首个国际田园生活样板基于市场，本项目不是挑战者，而是开拓者，告诉遂宁人，什么是别墅!基于产品，控总价，高赠送！超乎想象的产品，低于预期的价格基于客户，我们卖的不是房子，也不是配套，是生活方式！【发展机会 总结 初级经济法重点总结下载党员个人总结TXt高中句型全总结.doc高中句型全总结.doc理论力学知识点总结pdf 】 项目如何占位，方能叫好又叫座？【整体占位思考】Q：本项目打造低密产品，如何占位，才能最大限度吸纳市场需求？基于遂宁，市场难以支撑如此大体量规划，我们更应该放眼更广的区域；基于川东，本案高尔夫配套属稀缺资源，能带动高端度假需求，若项目其他配套好，能撬动度假投资类需求；基于西南，成渝近远郊区域，高尔夫配套并非稀缺，也不乏高品质度假项目，很难直接吸引成都、重庆客户前往置业，但不少与遂宁有着生意往来、亲属渊源等关系的西南客户是我们重要潜在客户；立足遂宁，辐射川东，影响西南是本案应有之本项目整体定位西南，首席城市高尔夫度假社区案名建议——保利∙养生谷客户定位立足遂宁、辐射川东、影响西南以遂宁高端改善客户为主，与遂宁有渊源的度假性客户为辅 怎样的物业组合，能满足客户需求？产品定位 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 点评： 遂宁独栋别墅容量小，原方案规划过大，存一定市场风险； 产品形态无法充分满足休闲度假需求； 结合成都旅游休闲市场经验，兼有投资功能的度假酒店或经济型别墅走量较好，建议本案适当增加此类产品；原方案，产品较单一，市场风险较大，难展示项目的包容性和多样性成都低密市场发展趋势对本项目的启示【本项目开发启示】 洋房、联排别墅是市场上接受度最高的物业形态，销售速度最快，价格增幅最大 目前市场上有近郊别墅、远郊度假型别墅两种区隔。远郊度假型别墅，小别墅最为畅销，本项目度假产品打造应遵从该规律。 度假型别墅可以吸引目标客户群的关键性因素：极佳的自然景观资源、小户产品设计、配套和高性价比，要保证本项目热销，必须要在满足以上几点要素，形成强有力的核心引擎 典型度假项目内，小户型精装公寓产品热销，本案可适度规划；洋房、联排为主力，度假产品严控面积，精装公寓吸引投资客物业组合建议形象、利润、走量兼顾，多元化产品线，多样化选择大独栋 价值标杆，高溢价，占据最佳的景观位置。 是提高项目形象的保证，也是实现高溢价的产品。 面积段400-600㎡小独栋 形象产品。 借鉴成都热销小独栋的产品设计。 面积段180-200㎡为主。联排 形象产品。 控制单价，与保利江与城产品实现单价差，和客户区隔 面积段160-180㎡为主。洋房 现金流产品 产品的设计在江南美邸基础上实现升级。 面积段90-120㎡为主。高层 现金流产品 产品的设计在江与城基础上实现升级，与城区产品有一定价差； 面积段90-120㎡为主。度假酒店 完善补充项目配套。 面积段（30-60㎡为主） 从地块素质出发，适合打造低密产品，且这类产品能提升项目形象并保证可观的利润； 从市场角度考虑，中高层项目客群基数大，能保证一定走量；项目产品配比建议整体来看，低密产品贯穿项目开发的始终，为核心产品，高层仅在三期开发；产品配比来看，高层占比近一半、低密各占4成，酒店、商业配套占1成； 产品类型 建筑面积 占比(%) 洋房 63534.2 19 联排 50867 15 独栋 24608.7 7 高层 164032 49 酒店+迷你别墅 12067.9 4 商铺 17073.1 5 合计 332183 100 项目分期 地块 占地面积 物业类型 容积率 建筑面积㎡ 户型面积㎡ 套型 比例 价值体系定位 一期 P12 26417 6+1洋房、商业街 1.6 12000 60-250 商铺 / 　 30267.2 90-100 套三单卫 28% 现金流 100-120 套三双卫 49% 现金流 140-160 顶跃套四双卫 23% 价值标杆 P13 25590 6+1洋房 1.3 33267 100-120 套三双卫 79% 现金流 140-160 套四双卫 21% 价值标杆 P14 72404 独幢+联排 0.5 36202 400-500 五房三卫（独栋） 10% 楼王 250-350 四房双卫（独栋） 20% 价值标杆 180-250 四房双卫（联排） 70% 价值标杆 二期 P5 38998 独栋、联排、精装Mini别墅 0.35 13649.3 180-250 四房双卫（联排） 50% 价值标杆 250-350 五房三卫（独栋） 30% 140-160 三房双卫（Mini别墅） 20% 楼王 P8 33960 独栋、联排 0.3 10188 200-250 四房/三卫（联排） 70% 价值标杆 300-400 五房三卫（独栋） 30% 楼王 P15 26557 独栋 0.2 5311.4 250-350 五房三卫 40% 价值标杆 400-600 五房三卫 60% 楼王 三期 P1-P2 59335 高层 2.85 169104.8 / 社区商业中心 3% 　 80-90 套二单卫 7% 现金流 90-110 套三单卫 70% 110-130 套三双卫 20% P3 13340 度假酒店 0.7 9338 30-40 标间 70% 现金流 50-60 套一 20% 现金流 160-180 独院别墅客房 10% 自持 P4 36728 独幢、联排 0.35 12854.8 180-250 四房双卫（联排） 90% 价值标杆 250-350 四房三卫（独栋） 10% 怎样的户型设计，能满足客户需求？产品户型选取参考原则:1)根据成都保利已有别墅项目2)根据成都市场热销项目 项目名称 产品面积段（㎡） 2013年成交量（㎡） 保利石象湖 94-400 21277.7 保利公园198 350-459 20221.9 保利拉斐庄园 367-558 11231.7 保利心语花园 336-425 3540.62 别墅成交排名 项目名称 产品面积段（㎡） 2013年成交量（㎡） 1 龙湖悠山郡 201-400 72436 2 牧马山蔚蓝卡地亚 401-1400 62319 3 彩叠园 101-250 49846 4 城南逸家 201-500 33645 5 麓湖生态城 181-1200 33315 6 三盛翡俪山 201-600 32405 7 金科廊桥水乡 141-600 31625 8 建发浅水湾 501-700 30540 9 东山国际新城 181-600 25793 10 蓝光观岭国际社区 91-500 24688 11 海昌天澜 101-250 24217 洋房成交排名 项目名称 产品面积段（㎡） 2013年成交量（㎡） 1 炜岸城 91-250 38937 2 龙湖北城天街 121-250 37999 3 金山郡 71-180 37083 4 新界 51-250 33156 5 佳乐国际城 121-400 31875 6 水城印象 71-140 29227 7 艺锦湾 91-250 26466 8 英郦庄园 81-250 24501 9 艺苑 101-200 17095 10 滨江丽景 101-120 15474 11 富豪新岸 81-250 14989洋房：90-100㎡三房两厅单卫户型水城印象：建面99㎡，实得108㎡户型功能分区明确，通风采光好，双阳台竖厅设计，各空间尺度大，增添居住舒适度；不足之处在于餐厅与厨房之间空间较小，布局较为紧凑，影响就餐生活走廊面宽4m的景观大阳台与16㎡客厅直接相连，开拓景观视线卧室与卧室之间3.2m走廊设计增添加住私密性主卧超大飘窗设计，提升主卧舒适度次卧270°转角飘窗的设计，使次卧采光更加充足厨房与餐厅之间布局略微紧凑，影响就餐不仅是生活阳台，也卫生间的采光源头洋房：100-120㎡三房两厅两卫户型滨江丽景：建面112㎡，实得136㎡该户型方正、三面采光、南北通透、干湿分离，并赠送超长入户花园和次卧超大景观露台，全面享受四周景观资源厨房紧邻4.35㎡的入户花园，花园式的生活随你打造次卧赠送5.4㎡超大露台，尽情享受花园景观4.2m超长阳台，拉近客厅与自然的距离竖厅设计，餐厅+客厅约25㎡，空间大25㎡主卧自带飘窗和卫生间，独享生活舒适性洋房：140-160㎡顶跃户型艺锦湾：建面141㎡双主卧、双阳台、全明设计，通风采光功能好，超大面积屋顶花园和露台，一同提升居住品质，但底层室内棱角较多，对生活行动造成一定影响16㎡主卧飘窗设计，景观效果更好26㎡客厅与4.5m超宽阳台相接，畅享自然景观10㎡露台与63㎡屋顶花园一同搭建生活立体景观棱角较多，影响室内活动首层顶层别墅：140-160㎡mini别墅户型保利石象湖：建面150㎡迷你型双层独栋产品，退台无地下室设计，内部空间功能打造齐全同时达到空间尺度、采光、私密、舒适性等要求；并根据地貌特征不等，每户赠送400—2000㎡的私家花园超大露台，提升客厅景观视觉双主卧专享露台退台设计，保证一层客厅采光及生活舒适性餐厅厨房一体化，方便生活顶层次卧专享露台入户庭院，增加居住私密性 置信牧山丽景：建面175㎡四室两厅三位户型，一层动静分离，客厅双面采光设计，二层专享露台设计提升居住品质，共享露台设计更享惬意生活别墅：160-180㎡独栋别墅户型共享露台专享露台，提升品质客厅双面采光设计顶层卧室独享花园露台 别墅：180-250㎡联排别墅户型蓝光观岭国际社区：建面210㎡四室两厅三卫户型，首层将人车行区域与私家花园开，保证独立性与私密性，顶层退台设计提高二层景观阳台舒适度，内部全为主人独享空间首层独立地上停车位，保证入户花园纯顶层退台设计，二层景观阳台舒适度提高入户花园、私家花园、露台花园体现花园式生活别墅：250-350㎡独栋别墅户型蓝光观岭国际社区：建面302㎡四室两厅四卫户型，享有280-380㎡入户花园景观，首层打造独立室内停车室，二层退台设计，顶层打造休闲娱乐功能，功能分层明确，实现功能效果达到最大化独立室内停车设计退台设计，以保证首层生活阳台舒适性及室内采光横厅设计，餐厅与客厅同时享受窗外风景顶楼娱乐休闲空间设置，便面干扰一二层居住生活花园层首层二层别墅：400-600㎡独栋别墅户型金科廊桥水乡：建面543㎡四室三厅四卫户型，独享287㎡休憩私家花园，功能按层分区，卧室私有配套齐全奢华，并配合外立面打造做出特有内部空间螺旋状楼梯，增强品质及艺术感270°弧形窗设计独享花园露台客厅、餐厅挑空设计花园层客厅挑空设计双客厅设计 如何打造配套，满足客户生活及休闲度假需求？配套布局备注：幼儿园及体育公园为项目外用地，须与政府协商；首期商业小镇——主题定位 首先契合了项目整体风格，并完善了配套； 其次，欧洲风情主题在区域具有独特性，定能吸引人气，打开项目知名度；欧洲风情商业街首期商业小镇——业态规划商业小镇业态规划为三大主题，以异域风情和中西创意市集为主的精品购物，中西特色美食街，以及休闲娱乐街 精品购物：异域风情饰品、服饰，中西创意门店等； 特色美食街：西式糕点、餐饮、特色小吃，中式特色餐饮或本地特色小吃等； 休闲娱乐街：休闲饮品店、桌游吧、密室逃脱、茶馆等首期商业小镇——布局规划选址原因：开放性、展示性、便利性，位于项目地块最外侧，交通方便，对外展示性好；商住分离，商业街不影响住区；打造方式：建议本案选择独立商业街模式打造，采用一层加局部两层的方式，体量约12000㎡ 首先将商业街与住区分开，减少干扰； 其次独立商业街打造出来品质更好，更具吸引力；打造要点：街道尺度适中，宽窄结合，不易过长；商业街曲直结合，适当呈现公共广场，给人以亮点；局部可以增加连廊*外摆空间外摆空间露台外摆空间首期商业小镇——附加值提升建议布置露台和外摆空间首期体育公园配套 选址原因：尽量不占用规划地块，利用一级开发实现，增加项目自身景观配套和功能配套； 功能分区：主要分为三个功能区，室内、室外运动功能区，主要布置在道路一侧，减少对小区影响，且较为便利；靠里地块布置花卉和自行车绿道，与小区景观和谐搭配。体育公园的规划要点： 一级保护用地内进行景观整理，在现状的基础上进行升级，增加景观的曲折性，加入休憩类的小品和运动设施配套，对外开放的城市型运动公园； 通过合理的交通组织，实现一级保护用地的可游性； 加入亭、椅，实现一级保护用地的可停留性； 增加休闲步道，实现一级保护用地的运动性和养生性； 利用保利花卉打造经验，植入花卉元素，打造运动主题和花卉主题一体的体育公园；首期体育公园——室内、室外运动区 室内运动：恒温泳池、篮球场、羽毛球场、乒乓球、健身中心、儿童游乐场、壁球馆、保龄球馆等，面积约2000㎡。 室外运动：网球场、篮球、轮滑、攀岩、儿童游乐场、植物迷宫、门球场、按摩步道、全民健身区、户外拓展营区等，占地面积约3000㎡。注：根据各个项目需求面积确定其总体量 利用保利花卉资源，体育公园内部打造大片的花田，实现不同时令均有景可赏； 花海花田内设置休憩型小品、观光型小品，美景之外又是一处美妙的婚纱摄影基地； 绿道贯穿其中，可骑车、可漫步，享受大自然的清新。首期体育公园——花卉观光与绿道花海花田，既是花海，又可做婚纱摄影基地；可漫步于绿道，亦可骑游于此中 选址原因：先期作为销售中心，可达性、昭示性、展示性为首要因素；其次要满足均好性，到各组团距离适中 会所规划：建筑面积约5000㎡，功能包括会所餐厅、雪茄吧、健身房、恒温泳池、高尔夫品牌专卖等高尔夫会所配备餐厅、雪茄吧、健身房等，满足客户休闲和商务需求，也提升整体形象二期会所配套——高尔夫主题会所二期高尔夫练习场教育配套——考虑引入金苹果幼儿园或其他双语幼儿园，进一步完善教育配套三期教育配套 选址原因：尽量减少对住宅区的噪音影响，且距居住区距离适中，并充分考虑对外经营性，因此需选择外向交通便利位置 园区规划：独立设置，尽量形成楼间隔，腾出建筑间距空间；初步设置9个班级，业主有优先就读权利；根据规定，建筑面积约2500㎡，用地面积约3800㎡三期社区邻里中心 选址原因：便利性，位于住宅集中区域；均好性，到各区域距离适中；区隔性，将多层住区与别墅住区分开，减少干扰； 主要功能1.生活超市：有丰富的有机蔬果、生鲜美味、进口食品与精致生活用品，面积约5000㎡；2.老幼活动中心：设棋牌室、阅览室、儿童天地、乒乓球室、练操房等，供业主专享，面积约1000㎡;3.医疗服务中心：设立社区医疗服务中心，建立就医转送绿色道；预约家庭医生入户检查，及预约门诊时间，面积约1000㎡。社区邻里中心配备生活超市、老幼活动中心、医疗服务中心，极大方便社区居民生活注：预计小区常住人口7000，根据人均占用面积，以及邻里中心定位，确定其面积约7000㎡。三期度假酒店打造度假酒店，提升项目形象，完善配套，同时消化过多的住宅体量 选址原因：该地块与其它地块分离，减少干扰；其最大建筑体量合宜做酒店； 打造方式：低层建筑，风格与项目整体谐调，除 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 房间外，部分独院别墅设计；建筑面积约10000㎡ 酒店产品：客房包含常规的30-50㎡的公寓客房与高品质的独院别墅客房 销售方式：在有资源和现金流不紧张情况下，可选择自持；亦可做为产权式酒店，销售产权，请专业酒店集团管理度假酒店——产品规划 项目如何铺排，实现首期轰动，及长期可持续获益？时间目标实现区域发展阶段第一阶段——引擎启动期站场核心区导入核心功能，提升区域人气 启动区选取原则具备道路可达性；地块昭示性强；经过整理后有具备良好的展示面，资源良好； 导入核心的商业功能和旅游功能：初步形成项目门户新形象：依托体育公园设置城市健身运动配套，植入保利花卉资源，打造成为遂宁新兴城市级家庭休憩游玩目的地 高性价比的产品体系、复合型的板块开发理念取得首期项目热销启动期物业铺排 物业铺排原则：综合考虑地块价值，保证首期产品多元化； P12：商业街+洋房，该地块可达性、开放性均强，且地形不规则，展示面较长，打造风情商业小镇，通过风情商业街提升区域人气； P13：6+1洋房，紧邻P12，但又有一定区隔，景观资源一般，建议规划洋房; P14：独栋+联排；地块较规整、面积大，景观资源佳，且与商业区有一定区隔，可塑性强，打造别墅产品，以独栋和联排为主；丰富首期产品线，满足不同需求；首期，规划洋房、商业街、独栋和联排四种物业类型，以丰富的产品线，构建产品竞争力；以风情商业街、体育公园作为核心引擎，提升区域人气；首期配套：体育公园+风情商业街；一期住宅产品建议由于首批次，项目高尔夫配套未启动，客户基本聚焦遂宁客户，产品将满足本土需求，市场回顾：洋房市场：在售项目仅1个，以100-110㎡套三双卫为主力，参考大成都洋房产品发展趋势，建议本案洋房产品以100-120㎡的套三双卫为主，配少量顶跃产品；别墅市场：以走量较好的180-240㎡联排为主，遂宁独栋产品走量缓慢，供应很少，首期规划5栋大独栋，树立市场价值；按照成都市场趋势，经济型小独栋总价低，受市场欢迎，可少量规划；商铺市场：将打造1.2万方风情商业街，目前遂宁商铺市场空置率较高，滞销严重，本案商铺面积规划更多根据业态来确定，以休闲娱乐餐饮业态为主，面积区间为60-250㎡；洋房以100-120㎡套三双卫为主，配置少量140-160㎡顶跃；别墅以180-250㎡联排为主，少量400-500㎡大独栋，树立项目高品质形象； 地块 占地面积 物业类型 容积率 建筑面积㎡ 户型面积㎡ 套型 比例 价值体系定位 P12 26417 6+1洋房、商业街 1.6 12000 60-250 商铺 / 　 30267.2 90-100 套三单卫 28% 现金流 100-120 套三双卫 49% 现金流 140-160 顶跃套四双卫 23% 价值标杆 P13 25590 6+1洋房 1.3 33267 100-120 套三双卫 79% 现金流 140-160 套四双卫 21% 价值标杆 P14 72404 独幢+联排 0.5 36202 400-500 五房三卫（独栋） 10% 楼王 250-350 四房双卫（独栋） 30% 价值标杆 180-250 四房双卫（联排） 60% 价值标杆第二阶段——快速发展期打造高尔夫配套、会所配套，延展区域的休闲度假产品，使区域价值在原有基础上得到提升；依靠高尔夫核心配套导入休闲度假客群，打造高尔夫景观提升项目有效资源；围绕高尔夫景观资源、高尔夫相关配套开始开发中高端、高端住宅项目，最大化实现土地价值；扩展增值特色，追求产品溢价二期物业铺排 物业铺排原则：在首期的基础上，丰富休闲配套，增加休闲度假产品，提升项目价值； P15：独栋，占地小，地形狭长，景观面长，可规划全独栋产品； P5：独栋+精装高尔夫mini别墅，地块位置相对较深，面积较大、规整，建议丰富产品类型，降低风险，南侧优质景观规划独栋，配少量精装高尔夫mini别墅，满足部分投资及度假需求； P8：独栋+联排；临高尔夫练习场，景观资源佳，地块不规整、两个小地块组成，建议西北侧规划独栋，东南侧规划联排；二期，地块资源价值较好，以独栋、联排为主提升项目品质，实现地块价值最大化，此外增加少量精装高尔夫mini别墅，满足部分投资度假需求；二期配套：高尔夫练习场+高尔夫会所；二期产品建议180-250㎡联排，400-600㎡大独栋满足本地需求，；250㎡以内经济型别墅满足客户需求，140-160㎡精装别墅满足投资及度假需求；项目二期，启动高尔夫配套，将带动外来度假投资需求，客群结构更复杂，产品建议基于更广市场回顾：本地自住客户：180-250㎡的联排为主，少量400-600㎡大独栋满足财富阶层；二居所客户：大成都二居所市场，以经济型别墅为主，250㎡内的小独栋或联排，本案建议规划投资及度假客户：这类客户量少，看重回报率，对总价敏感，小型精装别墅能满足这部分需求； 地块 占地面积 物业类型 容积率 建筑面积㎡ 户型面积㎡ 套型 比例 价值体系定位 P5 38998 独栋、联排、精装Mini别墅 0.35 13649.3 180-250 四房双卫（联排） 50% 价值标杆 250-350 五房三卫（独栋） 30% 140-160 三房双卫（Mini别墅） 20% 楼王 P8 33960 独栋、联排 0.3 10188 200-250 四房/三卫（联排） 70% 价值标杆 300-400 五房三卫（独栋） 30% 楼王 P15 26557 独栋 0.2 5311.4 300-400 五房三卫 40% 价值标杆 400-600 五房三卫 60% 楼王第三阶段——全面发展期 此阶段随着交通配套、商业配套、生活和医疗教育的完善，居住价值得到快速提升； 区域进入成熟发展期，综合功能新区形成：可开发高层产品，满足对配套敏感的刚需首改客群，降低项目风险；完善综合功能，实现开发目标三期物业铺排 物业铺排原则：最后期，随着生活配套的完善，可开发高层物业，丰富项目产品线，降低市场风险； P1-P2：全高层，地块位置深，景观资源一般，，随着项目生活配套的完善，可打造高层吸引遂宁市区刚需首改需求； P3：度假酒店，地块狭小，但景观好，建议打造度假酒店，完善项目配套；度假酒店可根据高尔夫施工进度，提前开工； P4：独栋+联排；地块景观价值良好，紧承项目二期，建议规划独栋和联排产品；三期配套：社区商业中心+教育配套+度假酒店；三期，以高层为主，配少量独栋、联排、度假酒店，满足多类需求，降低项目风险；三期产品建议三期，随着生活配套的完满，以本地刚需首改为主要客群，兼顾少量本土再改客户，市场回顾：高层：以80-110㎡为绝对主力，首改和刚需客户，对赠送面积、房间多有依赖感；本案高层作为现金流产品，应覆盖市场最主流需求，以90-130㎡的套三为主；别墅：独栋产品走量缓慢，供应很少，联排以180-240㎡为主要走量产品；度假酒店：参照市场经验，以30-40㎡标间为主，增设少量独院别墅客房；商铺：社区底商，生活配套型业态为主；高层以90-130㎡套三为主，酒店以30-40㎡标间为主，联排以180-250㎡为主，少量250-350㎡独栋产品 地块 占地面积 物业类型 容积率 建筑面积㎡ 户型面积㎡ 套型 比例 价值体系定位 P1-P2 59335 高层 2.85 169104.8 / 社区商业中心 3% / 80-90 套二单卫 7% 现金流 90-110 套三单卫 70% 110-130 套三双卫 20% P3 13340 度假酒店 0.7 9338 30-40 标间 70% 现金流 50-60 套一 20% 现金流 160-180 独院别墅客房 10% 自持 P4 36728 独幢、联排 0.35 12854.8 180-250 四房双卫（联排) 80% 价值标杆 250-350 四房三卫(独栋） 20%2014.3www.syswin.comTHEEND,THANKS！