[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产估价案例与分析模拟80

[房地产估价师考试密押 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 库与答案解析]房地产估价案例与分析模拟80PAGE1/NUMPAGES1[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产估价案例与分析模拟80房地产估价案例与分析模拟80一、问答题问题:1.张某看中一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该地区极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积800元。该房地产的建筑物为三层，总建筑面积为700m2。张某拟购入后将一楼用于开设商铺，二、三楼用于居住。原业主开出的售价为总价140万元，张某为摸清该售价的合理性，找估价师估价咨询。请问估价师接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况?答案:估价师在估价前需要了解估价对象的情况有：(1)土地权属状况；(2)房屋产权状况；(3)该房地产是否符合规划 要求 对教师党员的评价套管和固井爆破片与爆破装置仓库管理基本要求三甲医院都需要复审吗 ；(4)土地使用基本状况；(5)建筑物基本状况。[解析]要重点了解掌握估价对象权益状况，此外，还应对估价对象进行现场查勘，了解其最基本的实物状况和区位状况。[考点]理论教材第四章“房地产价格影响因素”。问题:2.现有一幢用于出租经营的办公楼，2006年5月1日通过出让而获得的50年的土地使用权，地上建筑物是20年前建造的，有效年龄15年，在2006年4月底通过专家鉴定，剩余经济寿命为35年。目前，该写字楼的所有者拟于2007年1月初出售该办公楼，你作为房地产估价师，可以采用什么估价方法评估其出售价格?请写出两种估价技术路线。答案:理论上可以采用收益法、比较法、成本法或假设开发法估价。有条件选用比较法的，应以比较法为主要的估价方法；收益性房地产估价，应选用收益法作为其中的一种方法。经综合考虑，选用收益法和成本法进行估价。收益法估价技术路线：首先预测其净收益，其次，确定收益期限和收益价格。据题意，收益期限是在价值时点的建筑物剩余经济寿命，应为34或33年；选用合适的收益法公式，计算34或33年的收益价格，然后，再计算建筑物经济寿命结束后15年的建设用地使用权折现到价值时点的价格，两者相加即为最终的收益价格。成本法的估价路线：通过搜集整理与估价对象类似房地产社会正常客观的开发成本数据，测算其土地取得成本和开发成本、建设成本、管理费、投资利息、销售费用、销售税费和开发利润，得到其重新购建价格，然后，再按照建筑物经济寿命50年计算建筑物折旧(非住宅建筑物经济寿命早于土地使用期限而结束的，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧)，最后，用重新购建价格减去建筑物折旧得出其出售价格。[解析]可以采用收益法、成本法估价。[考点]理论教材第七章“收益法及其运用”、第八章“成本法及其运用”。问题:3.某开发公司欲参加该市经济技术开发区一块招标土地的投标报价。该出让地块规划用途为高档宾馆，出让年限为40年。为获得该地块，该开发公司委托某房地产估价机构评估该地块的投标价格，你认为应采用何种估价方法，要做哪些具体工作?答案:这是投资价值测算。(1)可用假设开发法和成本法估价。(2)首先，要对土地的基本情况如土地的规划条件、用途、面积等作全面的了解。其次，通过对市场情况的调查，对当地高档宾馆、酒楼的供求趋势进行分析预测，进而对投资项目做出决策。最后，利用假设开发法或成本法所要求搜集的资料进行测算，要注意应用该开发公司的个别数据而不是社会平均客观数据，得出该开发公司的投标报价。[解析]这是投资价值评估。房地产估价实务操作能力的考查。[考点]理论教材第三章“房地产价格和价值”。二、单项选择题某乡的李某2006年在县城购置了一处临街门市房，三大间，建筑面积90m2。2008年3月李某病故。李某双亲及老伴早逝，膝下只有两个儿子，李某临终前委托某房地产估价机构对该门市进行估价，评估结果为60万元。李某立下遗嘱：该门市房由两个儿子继承。李某病故后，兄弟俩共同出资砌墙，将门市一分为二。2009年1月，大儿子欲将其门市转让给其兄弟，其兄弟也同意购买(假设当地从2008～2009年房地产市场行情没有变化且房屋折旧可忽略不计)，则：1.大儿子那一半门市的正常合理价格为______。A.30万元B.小于30万元C.大于30万元D.说不清答案:B2.大儿子那一半门市转让给其兄弟，最高可实现价格为______。A.30万元B.小于30万元C.大于30万元D.说不清答案:A[解析]分割后房地产评估价格之和一般会低于未分割前整体房地产价格。若转让给其兄弟，出于亲朋好友间交易的考虑及合并后其兄弟可整体经营的好处，则其转让价格最高会到30万元。甲、乙是两块相邻矩形空地，规划用途均为商业。这两宗地块地势平坦，日照、通风、干湿条件相同，水、电、煤气、通信等基础设施完备。乙地块所有者丙公司和甲地块所有者丁公司均有将对方地块买下并将两地块合并兴建一座购物中心的意愿。丙、丁公司联合于2011年3月5日委托某房地产估价机构对两地块的购买价格进行评估，3月10日估价人员到现场进行实地勘查，并于3月20日出具了估价 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 。估价结果是：甲地块市场价格为2250万元，乙地块市场价格为3800万元，甲乙两地块合并后的市场价值为7200万元。请问：3.价值时点应定在______。A.2011年3月5日B.2011年3月10日C.2011年3月20日D.2011年4月5日答案:B[解析]价值时点应在委托后估价作业日期内某一时点，从题意及给出选项来看，现场勘查之日即为价值时点。4.丁公司为了购得乙地块，其最可能购买价为______。A.3800万元B.3400万元C.4950万元D.4482万元答案:D[解析]合并增值额=7200-(2250+3800)=1150万元，乙地块增值分配率=(7200-2250)÷[(7200-2250)+(7200-3800)]=59.28%，1150×59.28%=681.74(万元)，则丁公司购买乙地块最可能购买价为3800+681.74=4482万元。5.丙公司为了购得甲地块，其最可能购买价为______。A.2250万元B.3400万元C.2718万元D.4950万元答案:C[解析]合并增值额=7200-(2250+3800)=1150万元，甲地块增值分配率=(7200-3800)÷[(7200-2250)+(7200-3800)]=40.72%，1150×40.72%=468.26万元，则丁公司购买乙地块最可能购买价为2250+468.26=2718万元。某地块规划用途是商业用地，该地块上有一个旧的建筑物。该地块的出让起始日期是2005年6月30日，出让年限为40年。W公司欲购买该地块开发一个四星级酒店，在2008年年底拆除该旧建筑物时花费60万元，拆除的旧料折价10万元。开发建设的四星级酒店是框架结构，开发期为3年。在2008年年底委托某房地产估价机构用比较法评估的该地块在空地状况下的价格为1850万元，(在出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物按照其残余价值给予土地使用者相应补偿)则：6.购买该地块的正常市场价格为______。A.1900万元B.1800～1900万元C.1850万元D.1800万元答案:D[解析]购买该地块的正常市场价格应在比较法评估空地价格基础上扣除拆除旧建筑物价格，再加上旧料的残值。7.该四星级酒店的经济寿命是______。A.63年B.53年C.59.5年D.60年答案:D[解析]框架结构建筑物的经济寿命为60年。[考点]理论教材第八章“成本法及其运用”。8.在2012年6月30日，该四星级酒店的剩余经济寿命是______。A.63年B.53年C.59.5年D.56.5年答案:C[解析]60-0.5=59.5年[考点]理论教材第八章“成本法及其运用”。9.2012年6月30日用成本法求取该四星级酒店价格，计算建筑物折旧时，考虑土地使用权剩余年限影响的建筑物经济寿命应为______。A.33年B.59.5年C.60年D.33.5年答案:C[解析]对于建筑物经济寿命晚于土地使用期限而结束的非住宅用地，在出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物按照其残余价值给予土地使用者相应补偿的，按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。[考点]理论教材第八章“成本法及其运用”。问题:10.有一房地产，土地面积为2500m2，为7年前通过有偿出让取得，当时地价为700元/m2，土地使用权剩余年限为43年；现在重新取得该土地使用权年限50年的地价为1200元/m2。地上建筑物总建筑面积为3000m2，于3年前交付使用，当时的建筑物造价为600元/m2，现在建造同类建筑物需800元/m2，估计该建筑物尚可使用47年，残值率为2%。若土地的报酬率为8%，问：该房地产土地部分的现时总价为______元/m2。A.1195.43B.1218.95C.1181.34D.1224.58答案:C[解析]三、指错题(下列估价报告存在多处错误，请指明其中的13处。)问题:1.某市长江路316号7861m2土地使用权出让价格评估结果报告(节选)(一)估价委托人(略)(二)估价机构(略)(三)估价目的确定估价对象于价值时点的土地使用权公开市场价格，为委托人办理土地使用权出让手续提供价值参考依据。(四)估价对象本次评估的估价对象为坐落于某市长江路316号的一宗净地，宗地面积为7861m2。根据委托人提供的测绘报告(丙测[2006]××号)，估价对象宗地呈长方形，使用权面积为7861m2，四至范围为东至××路，南临长江路，西临市四建公司，北至×× 小学 小学生如何制作手抄报课件柳垭小学关于三违自查自纠报告小学英语获奖优质说课课件小学足球课教案全集小学语文新课程标准测试题 南围墙。委托人提供的《出让国有土地使用权呈报表》记载该宗地拟出让为商品住宅用地，土地使用权出让年限为70年；此次评估设定用途为住宅。估价对象场地平整，地势平坦，地质条件良好。宗地东南面有一处市民休闲公园，景观条件良好。估价人员经实地查勘确定宗地所在区域基础设施已达到“五通”(通路、通电、通上水、通下水及通信)。(五)价值时点2006年8月3日。应简要说明价值时点确定理由。(六)价值定义此次评估的房地产价值是在“五通一平”和国有出让土地使用权状态下70年期土地使用权于价值时点的公开市场价格。(七)估价依据(略)(八)估价原则(略)(九)估价方法估价人员根据中华人民共和国国家 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 《房地产估价规范》和估价对象的特点以及此次评估的目的选择估价方法。由于估价对象宗地所在区域住宅用地的一级市场和二级市场交易频繁，与估价对象相类似的交易实例丰富，可以运用比较法进行估价，又由于估价对象属于待开发房地产，且土地利用条件明确，符合假设开发法运用的条件，因此可以采用假设开发法进行验证。但是，该城市的基准地价体系编制时间相对较早已不能适应土地市场的变化；该宗地目前是空地，收益法不太好进行操作，城区内的住宅用地显然不能运用成本法进行估价。综上所述，本报告将采用比较法和假设开发法对估价对象进行估价。比较法是将估价对象与在价值时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。假设开发法是指预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。(十)估价结果本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，采用科学合理的估价方法，经过周密、准确的测算，并结合估价经验和对影响房地产市场价格的因素分析，确定估价对象在符合报告中已说明的有关假设和限制条件的基础上，于价值时点2006年8月3日的估价结果如下：宗地单价：1930元/m2(大写：每平方米壹仟玖佰叁拾元)；估价对象总价格：1517.17万元(大写：人民币壹仟伍佰壹拾柒万壹仟柒佰元整)。(十一)注册房地产估价师(略)(十二)估价作业期：2006年8月3日～8月8日。(十三)实地查勘期(略)某市长江路316号7861m2土地使用权出让价格评估技术报告(一)估价对象实物状况描述与分析(略)(二)估价对象权益状况描述与分析(略)(三)估价对象区位状况描述与分析1．区域位置估价对象位于某市长江路中段，所在区域为向东500m至大胜街，向南至四方街，向西至东陵路，向北至黄淮路所围成的区域。该区域所属土地级别为城市二级住宅用地范围。2．繁华程度估价对象所在区域是该市商服繁华程度较高的地区之一，属家乐福广场辐射区，区域内商服繁华程度较高。3．交通便捷程度区域内有1、101、3、103、146、128等多路公交车通过，市内交通便捷度高；估价对象所在区域紧邻一环路和黄河大道，距机场8km，距高速公路入口仅5km，形成了辐射能力较强的对外交通网络。4．环境和景观三山公园和西湖景区位于估价对象所在区域，景区内休憩设施齐全，自然环境条件良好；工业大学和纳米研究所与估价对象近邻，区域内人口总体素质高于周边区域；随着该市政府旧城改造工程的完工，区域内绿地和植被布局和建筑格局进一步合理，估价对象周围景观条件良好。5．公共配套设施完备程度经估价人员实地查勘。区域内基础设施开发程度已达到“五通”(通路、通上水、通下水、通电、通信)，供水、排水、供电、通信等保证率较高，区域内无经常性水灾发生。基础设施总体状况良好。同时，区域内有工商银行、东郊菜场、家乐福购物中心、喜来登酒店等公共服务配套设施。6．城市规划限制此区域在城市建设方面无明确规划限制。(四)市场背景描述与分析(略)(五)最高最佳利用分析房地产估价应当以估价对象的最高最佳利用为前提进行估价。最高、最佳利用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。根据估价对象所在区域的房地产市场状况，以及该市土地利用总体规划的要求，同时结合估价对象区域因素和个别因素状况，按照最高、最佳利用原则，分析认定本报告中估价对象作为住宅用地使用为最高、最佳利用。(六)估价方法适用性分析(略，见结果报告)(七)估价测算过程1．比较法比较法是将估价对象与在价值时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。基本公式：(1)选取可比实例选择与估价对象属于同一供求区域内的3个近期已发生交易的类似房地产作为可比实例。列表描述如表1所示：表1实例项目可比实例A可比实例B可比实例C名称卡加花园百灵小区天坛花园位置长江路274黄淮路62号四方街7号级别与用途二级住宅二级住宅二级住宅(2)进行交易情况修正根据所掌握的资料，可比实例A、B、C均为正常交易，无需进行交易情况修正。(3)进行交易日期修正该市住宅用地2006年1月～2006年8月的地价指数(定基价格指数)见表2所示：表2月份12345678价格指数100102103107105107109109交易日期的修正系数参照上表确定。(4)土地使用年期修正当可比实例与估价对象的土地使用年期不一致时，需进行年期修正，年期修正公式如下：式中：K——可比实例的土地使用年期修正系数；Y——土地还原率(6%)；n——可比实例土地使用年期；m——估价对象土地使用年期。(5)进行容积率修正容积率修正可以参照该市基准地价体系中的容积率修正体系，该市二级住宅用地的容积率修正体系见表3所示：表3容积率≤0.71.01.51.61.8修正系数0.700.891.01.121.22容积率2.02.43.04≥5修正系数1.281.331.461.671.86(6)进行区域因素修正估价人员根据实地查勘和所掌握的资料，对3个可比实例与估价对象的区域因素进行修正。区域因素包括：1)距市中心距离：以估价对象的实际状况为标准，确定其指数为100，若可比实例与市中心距离小于此标准，则可比实例的指数高于100，若可比实例与市中心距离大于此标准，则可比实例的指数低于100。2)交通便捷程度：以估价对象的交通条件为标准，确定其指数为100，若可比实例周边主干道条数多于此标准，则可比实例的指数高于100，若可比实例周边主干道条数少于此标准，则可比实例的指数低于100。3)公共配套设施完备度：以估价对象的公共配套设施状况为标准，确定其指数为100。若可比实例的基础设施状况优于此标准，则可比实例的指数高于100，若可比实例的基础设施状况劣于此标准，则可比实例的指数低于100。4)环境状况：以估价对象周边的环境质量为标准，确定其指数为100，若可比实例周边的环境质量优于此标准，则可比实例的指数高于100，若可比实例周边的环境劣于此标准，则可比实例的指数低于100。5)景观状况：以估价对象周边的景观状况为标准，确定其指数为100，若可比实例周边的景观状况优于此标准，则可比实例的指数高于100，若可比实例周边的景现状况劣于此标准，则可比实例的指数低于100。(7)进行个别因素修正估价人员根据实地查勘和所掌握的资料，对3个可比实例与估价对象的个别因素进行修正。个别因素包括：1)宗地面积：以估价对象的建筑面积为标准，确定其指数为100，若可比实例的面积优于此标准，则可比实例的指数高于100，若可比实例的面积劣于此标准，则可比实例的指数低于100。2)宗地形状：以估价对象的形状为标准，确定其指数为100，若可比实例的宗地形状优于此标准，则可比实例的指数高于100，若可比实例的宗地形状劣于此标准，则可比实例的指数低于100。3)水文地质：以估价对象的水文地质条件为标准，确定其指数为100，若可比实例的水文地质条件优于此标准，则可比实例的指数高于100，若可比实例的水文地质条件劣于此标准，则可比实例的指数低于100。4)宗地内基础设施状况：以估价对象的宗地内基础设施状况为标准，确定其指数为100，若可比实例的宗地内基础设施状况优于此标准，则可比实例的指数高于100，若可比实例的宗地内基础设施状况劣于此标准，则可比实例的指数低于100。(8)计算可比实例的比准价格，并确定估价对象的最终比准价格，详细测算过程见表4～表6所示：由于3个可比实例的比准价格相差不大，估价人员决定采用简单算术平均法确定估价对象的最终单价，为1941.55元/m2。2．假设开发法假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。假设开发法的基本公式为：宗地价值=开发完成后的房地产价值-后续建设成本-后续管理费用-后续销售税费-后续销售费用-投资者购买待开发房地产所应负担的税费(采用现金流量折现法测算)(1)确定折现率估价人员采取安全利率加风险调整值法来确定折现率。安全利率选用同一时期中国人民银行公布的一年定期存款年利率。风险调整值包括投资风险补偿、管理负担补偿、缺乏流动性补偿以及其他影响因素等。价值时点的中国人民银行一年期存款利率为2.25%。根据估价对象所在区域的经济现状及未来预测、同类房地产的投资利润率及行业风险水平等确定风险调整值为6%；则估价对象折现率Y=安全利率+风险调整值=2.25%+6%=8.25%。(2)求取开发完成后房地产的价值估价人员根据《出让国有土地使用权呈报表》中记载的土地利用条件可以按照最高、最佳利用原则确定容积率为1.6，扣除公共设施用地600m2后可建造住宅楼的土地面积为7261m2，则住宅商品房的建筑面积=1.6×7261=11617.6m2。估价人员在对市场同类型住宅小区项目进行调查后综合确定该类住宅商品房在建成出售时(1年后)的平均价格为3500元/m2，则：开发完成后房地产的价值=该类房地产在建成出售时的平均价格×拟建建筑面积/(1+Y)=(3500×11617.6)/(1+8.25%)=3756.27万元(3)后续建设成本估价人员根据该市建筑业的市场行情，确定框架结构建筑物的建安成本为1050元/m2；前期费用综合确定为300元/m2。开发成本=(1050+300)×(7861×1.6)=1697.98万元(4)后续管理费用估价人员根据该市建筑市场管理费用的正常水平，确定管理费用为开发完成后房地产价值的5%。后续管理费用=3756.27×5%=187.81万元(5)后续销售税费销售税费包括销售开发完成后的房地产所必需的广告宣传、销售代理和应缴纳的税金及附加，以及交易手续费等其他销售税费。估价人员根据该市房地产市场的综合调查结果，确定该房地产的销售税费率为8%，后续销售税费=3756.27×8%=300.50万元。(6)投资者购买待开发房地产应负担的税费依据国家相关法律法规的规定，取得土地使用权的契税税率为4%，土地登记费为1.5元/m2，则：投资者购买待开发房地产应负担的税费=4%×地价+7861×1.5(单位：元)(7)计算估价对象宗地的价值(V)V=(2)-(3)-(4)-(5)-(6)=1508.46万元单价=15084600÷7861=1918.92元/m23．结果确定以上两种技术路线的估价结果相近，且比较符合价值时点所在区域地产市场的客观水平，故采用简单算术平均法确定估价对象的公开市场价值，估价对象单价P=(1941.55+1918.92)/2≈1930元/m2。估价对象总价值V=1930×7861=1517.17万元(八)估价结果确定专业估价人员通过以上周密的计算，并结合估价经验和对影响此区域土地价格有关因素的分析，确定估价对象于价值时点2006年8月3日的公开市场价值为：1517.17万元(大写：人民币壹仟伍佰壹拾柒万壹仟柒佰元整)。答案:某市长江路316号7861m2土地使用权出让价格评估结果报告(节选)(一)估价委托人(略)(二)估价机构(略)(三)估价目的确定估价对象于价值时点的土地使用权公开市场价格，为委托人办理土地使用权出让手续提供价值参考依据。(四)估价对象本次评估的估价对象为坐落于某市长江路316号的一宗净地，宗地面积为7861m2。根据委托人提供的测绘报告(丙测[2006]××号)，估价对象宗地呈长方形，使用权面积为7861m2，四至范围为东至××路，南临长江路，西临市四建公司，北至××小学南围墙。委托人提供的《出让国有土地使用权呈报表》记载该宗地拟出让为商品住宅用地，土地使用权出让年限为70年；此次评估设定用途为住宅。估价对象场地平整，地势平坦，地质条件良好。宗地东南面有一处市民休闲公园，景观条件良好。估价人员经实地查勘确定宗地所在区域基础设施已达到“五通”(通路、通电、通上水、通下水及通信)。[答案]估价对象权益状况介绍不全，如缺土地使用权出让起始年份及规划条件介绍，土地使用权人、是否设有他项权、共有权。[答案]估价对象的区位状况描述不全，如缺少交通状况和公共配套设施说明。(五)价值时点2006年8月3日。[答案]应简要说明价值时点确定理由。(六)价值定义此次评估的房地产价值是在“五通一平”和国有出让土地使用权状态下70年期土地使用权于价值时点的公开市场价格。(七)估价依据(略)(八)估价原则(略)(九)估价方法估价人员根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和估价对象的特点以及此次评估的目的选择估价方法。由于估价对象宗地所在区域住宅用地的一级市场和二级市场交易频繁，与估价对象相类似的交易实例丰富，可以运用比较法进行估价，又由于估价对象属于待开发房地产，且土地利用条件明确，符合假设开发法运用的条件，因此可以采用假设开发法进行验证。但是，该城市的基准地价体系编制时间相对较早已不能适应土地市场的变化；该宗地目前是空地，收益法不太好进行操作，城区内的住宅用地显然不能运用成本法进行估价。综上所述，本报告将采用比较法和假设开发法对估价对象进行估价。比较法是将估价对象与在价值时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。假设开发法是指预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。(十)估价结果本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，采用科学合理的估价方法，经过周密、准确的测算，并结合估价经验和对影响房地产市场价格的因素分析，确定估价对象在符合报告中已说明的有关假设和限制条件的基础上，于价值时点2006年8月3日的估价结果如下：宗地单价：1930元/m2(大写：每平方米壹仟玖佰叁拾元)；估价对象总价格：1517.17万元(大写：人民币壹仟伍佰壹拾柒万壹仟柒佰元整)。(十一)注册房地产估价师(略)(十二)估价作业期：2006年8月3日～8月8日。(十三)实地查勘期(略)某市长江路316号7861m2土地使用权出让价格评估技术报告(一)估价对象实物状况描述与分析(略)(二)估价对象权益状况描述与分析(略)(三)估价对象区位状况描述与分析1．区域位置估价对象位于某市长江路中段，所在区域为向东500m至大胜街，向南至四方街，向西至东陵路，向北至黄淮路所围成的区域。该区域所属土地级别为城市二级住宅用地范围。2．繁华程度估价对象所在区域是该市商服繁华程度较高的地区之一，属家乐福广场辐射区，区域内商服繁华程度较高。3．交通便捷程度区域内有1、101、3、103、146、128等多路公交车通过，市内交通便捷度高；估价对象所在区域紧邻一环路和黄河大道，距机场8km，距高速公路入口仅5km，形成了辐射能力较强的对外交通网络。4．环境和景观三山公园和西湖景区位于估价对象所在区域，景区内休憩设施齐全，自然环境条件良好；工业大学和纳米研究所与估价对象近邻，区域内人口总体素质高于周边区域；随着该市政府旧城改造工程的完工，区域内绿地和植被布局和建筑格局进一步合理，估价对象周围景观条件良好。5．公共配套设施完备程度经估价人员实地查勘。区域内基础设施开发程度已达到“五通”(通路、通上水、通下水、通电、通信)，供水、排水、供电、通信等保证率较高，区域内无经常性水灾发生。基础设施总体状况良好。同时，区域内有工商银行、东郊菜场、家乐福购物中心、喜来登酒店等公共服务配套设施。6．城市规划限制此区域在城市建设方面无明确规划限制。(四)市场背景描述与分析(略)(五)最高最佳利用分析房地产估价应当以估价对象的最高最佳利用为前提进行估价。最高、最佳利用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。根据估价对象所在区域的房地产市场状况，以及该市土地利用总体规划的要求，同时结合估价对象区域因素和个别因素状况，按照最高、最佳利用原则，分析认定本报告中估价对象作为住宅用地使用为最高、最佳利用。(六)估价方法适用性分析(略，见结果报告)(七)估价测算过程1．比较法比较法是将估价对象与在价值时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。基本公式：(1)选取可比实例选择与估价对象属于同一供求区域内的3个近期已发生交易的类似房地产作为可比实例。列表描述如表1所示：表1实例项目可比实例A可比实例B可比实例C名称卡加花园百灵小区天坛花园位置长江路274黄淮路62号四方街7号级别与用途二级住宅二级住宅二级住宅(2)进行交易情况修正根据所掌握的资料，可比实例A、B、C均为正常交易，无需进行交易情况修正。(3)进行交易日期修正该市住宅用地2006年1月～2006年8月的地价指数(定基价格指数)见表2所示：表2月份12345678价格指数100102103107105107109109交易日期的修正系数参照上表确定。(4)土地使用年期修正当可比实例与估价对象的土地使用年期不一致时，需进行年期修正，年期修正公式如下：式中：K——可比实例的土地使用年期修正系数；Y——土地还原率(6%)；n——可比实例土地使用年期；m——估价对象土地使用年期。[答案]土地还原率的取值未说明依据。(5)进行容积率修正容积率修正可以参照该市基准地价体系中的容积率修正体系，该市二级住宅用地的容积率修正体系见表3所示：表3容积率≤0.71.01.51.61.8修正系数0.700.891.01.121.22容积率2.02.43.04≥5修正系数1.281.331.461.671.86(6)进行区域因素修正估价人员根据实地查勘和所掌握的资料，对3个可比实例与估价对象的区域因素进行修正。区域因素包括：1)距市中心距离：以估价对象的实际状况为标准，确定其指数为100，若可比实例与市中心距离小于此标准，则可比实例的指数高于100，若可比实例与市中心距离大于此标准，则可比实例的指数低于100。2)交通便捷程度：以估价对象的交通条件为标准，确定其指数为100，若可比实例周边主干道条数多于此标准，则可比实例的指数高于100，若可比实例周边主干道条数少于此标准，则可比实例的指数低于100。3)公共配套设施完备度：以估价对象的公共配套设施状况为标准，确定其指数为100。若可比实例的基础设施状况优于此标准，则可比实例的指数高于100，若可比实例的基础设施状况劣于此标准，则可比实例的指数低于100。4)环境状况：以估价对象周边的环境质量为标准，确定其指数为100，若可比实例周边的环境质量优于此标准，则可比实例的指数高于100，若可比实例周边的环境劣于此标准，则可比实例的指数低于100。5)景观状况：以估价对象周边的景观状况为标准，确定其指数为100，若可比实例周边的景观状况优于此标准，则可比实例的指数高于100，若可比实例周边的景现状况劣于此标准，则可比实例的指数低于100。(7)进行个别因素修正估价人员根据实地查勘和所掌握的资料，对3个可比实例与估价对象的个别因素进行修正。个别因素包括：1)宗地面积：以估价对象的建筑面积为标准，确定其指数为100，若可比实例的面积优于此标准，则可比实例的指数高于100，若可比实例的面积劣于此标准，则可比实例的指数低于100。2)宗地形状：以估价对象的形状为标准，确定其指数为100，若可比实例的宗地形状优于此标准，则可比实例的指数高于100，若可比实例的宗地形状劣于此标准，则可比实例的指数低于100。3)水文地质：以估价对象的水文地质条件为标准，确定其指数为100，若可比实例的水文地质条件优于此标准，则可比实例的指数高于100，若可比实例的水文地质条件劣于此标准，则可比实例的指数低于100。4)宗地内基础设施状况：以估价对象的宗地内基础设施状况为标准，确定其指数为100，若可比实例的宗地内基础设施状况优于此标准，则可比实例的指数高于100，若可比实例的宗地内基础设施状况劣于此标准，则可比实例的指数低于100。(8)计算可比实例的比准价格，并确定估价对象的最终比准价格，详细测算过程见表4～表6所示：[答案]可比实例B的宗地面积与估价对象规模不相当，不宜作为可比实例。[答案]区域因素与个别因素中权重取值应说明理由。由于3个可比实例的比准价格相差不大，估价人员决定采用简单算术平均法确定估价对象的最终单价，为1941.55元/m2。2．假设开发法假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。假设开发法的基本公式为：宗地价值=开发完成后的房地产价值-后续建设成本-后续管理费用-后续销售税费-后续销售费用-投资者购买待开发房地产所应负担的税费(采用现金流量折现法测算)[答案]用假设开发法估价，应说明估价前提是自己开发前提、自愿转让前提还是被迫转让前提。(1)确定折现率估价人员采取安全利率加风险调整值法来确定折现率。安全利率选用同一时期中国人民银行公布的一年定期存款年利率。风险调整值包括投资风险补偿、管理负担补偿、缺乏流动性补偿以及其他影响因素等。价值时点的中国人民银行一年期存款利率为2.25%。根据估价对象所在区域的经济现状及未来预测、同类房地产的投资利润率及行业风险水平等确定风险调整值为6%；则估价对象折现率Y=安全利率+风险调整值=2.25%+6%=8.25%。(2)求取开发完成后房地产的价值估价人员根据《出让国有土地使用权呈报表》中记载的土地利用条件可以按照最高、最佳利用原则确定容积率为1.6，扣除公共设施用地600m2后可建造住宅楼的土地面积为7261m2，则住宅商品房的建筑面积=1.6×7261=11617.6m2。估价人员在对市场同类型住宅小区项目进行调查后综合确定该类住宅商品房在建成出售时(1年后)的平均价格为3500元/m2，则：开发完成后房地产的价值=该类房地产在建成出售时的平均价格×拟建建筑面积/(1+Y)=(3500×11617.6)/(1+8.25%)=3756.27万元[答案]后续开发期取1年未说明理由。(3)后续建设成本估价人员根据该市建筑业的市场行情，确定框架结构建筑物的建安成本为1050元/m2；前期费用综合确定为300元/m2。开发成本=(1050+300)×(7861×1.6)=1697.98万元[答案]在计算后续建设成本时占地面积应为7261m2。[答案]应说明后续建设成本是预测值。[答案]后续建设成本应折现。[答案]缺后续开发期间税费、其他工程费、公共配套设施建设费的计算。[答案]缺后续基础设施建设费的计算或不用计算的说明。(4)后续管理费用估价人员根据该市建筑市场管理费用的正常水平，确定管理费用为开发完成后房地产价值的5%。后续管理费用=3756.27×5%=187.81万元[答案]应说明后续管理费用是预测值。[答案]后续管理费用取值基数不对，应以建设成本的一定比率取值。(5)后续销售税费销售税费包括销售开发完成后的房地产所必需的广告宣传、销售代理和应缴纳的税金及附加，以及交易手续费等其他销售税费。估价人员根据该市房地产市场的综合调查结果，确定该房地产的销售税费率为8%，后续销售税费=3756.27×8%=300.50万元。[答案]由于后续销售费用中的广告宣传费投入时点不是在开发完成时点，故其折现年数不应是1年。(6)投资者购买待开发房地产应负担的税费依据国家相关法律法规的规定，取得土地使用权的契税税率为4%，土地登记费为1.5元/m2，则：投资者购买待开发房地产应负担的税费=4%×地价+7861×1.5(单位：元)(7)计算估价对象宗地的价值(V)V=(2)-(3)-(4)-(5)-(6)=1508.46万元单价=15084600÷7861=1918.92元/m23．结果确定以上两种技术路线的估价结果相近，且比较符合价值时点所在区域地产市场的客观水平，故采用简单算术平均法确定估价对象的公开市场价值，估价对象单价P=(1941.55+1918.92)/2≈1930元/m2。估价对象总价值V=1930×7861=1517.17万元(八)估价结果确定专业估价人员通过以上周密的计算，并结合估价经验和对影响此区域土地价格有关因素的分析，确定估价对象于价值时点2006年8月3日的公开市场价值为：1517.17万元(大写：人民币壹仟伍佰壹拾柒万壹仟柒佰元整)。四、改错题(指出并改正下列估价报告片断中的错误。错处不超过4个。)问题:1.在一成片开发小区内，某副食商场被拆除，拆除时的状况为：建筑面积420m2，砖混结构，用地性质为划拨。为保证小区建成后商业设施的配套水平，该商场与开发商议定，小区建成后在偿还商场原建筑面积的基础上再增加建筑面积280m2给该商场，与原建筑面积相等部分结算结构差价，新增加的建筑面积部分按建造成本计算，地价按小区全部建筑面积平均分摊，建造费用不计利息。以上价款由商场支付，产权归商场所有。两年后，小区建成，其建筑密度为60%，建筑容积率为2.5，开发商按合同规定交付建筑面积700m2钢混结构的商业用房给商场并要求结算。另据调查，该市同类砖混结构房屋的建造成本为每平方米建筑面积920元，与同类钢混结构房屋的建造成本比率为1:1.4，该小区地价为每平方米土地面积1800元。该商场财务人员按下列方法计算应付款项：1．结构差价920×(1+1.4)×700=1545600元=154.56万元2．新增建筑面积成本920×1.4×700=901600元=90.16万元3．补交地价款1800÷60%×700=2100000元=210万元答案:1．构差价计算有误，因为结构差价比率为1:1.4，且建筑面积不能按700m2计算，应按420m2计算，所以结构差价计算应为：920×(1.4-1)×420=154560元=15.456万元。2．新增建筑面积成本计算有误，因为新增建筑面积为280m2，而不是700m2，所以新增建筑面积的成本计算应为：280×920×1.4=360640元=36.064万元。3．补交地价款计算有误，因为不能用建筑密度60%，而应用建筑容积率2.5，所以补交地价款计算应为：1800×700÷2.5=504.000元=50.4万元。