房地产抵押估价报告的专业审核

房地产抵押估价报告的专业审核 顾振发 (上海安大华永房地产估价咨询有限公司) 【摘要】 目前越来越多的企业和个人利用金融资本的意识和依赖程度不断增强，从而 产生了大量的房地产抵押估价业务需求。为了进一步规范估价行为、保证估价质量和防范 估价风险，各估价机构、行业协会和商业银行均从不同的角度，提出了加强房地产抵押估 价报告专业审核的课题。本文先阐述专业审核的概念，然后根据有关估价规范和指导意 见，结合实务经验，依次针对估价报告的完整性、估价工作的合法性，以及估价技术操作 过程(包括估价对象描述、估价的假设和限制条件说明、估价方法选用、估价测算过程、 估价结果确定和估价报告应用风险分析等)的规范性和合理性，就如何具体进行专业审核 的一般问题做了初步探讨。 【关键词】房地产抵押；估价报告；专业审核 我国经济的持续增长和商业银行的快速发展，促使越来越多的企业和个人利用金融 资本的意识和依赖程度不断增强。当这些企业和个人出现资金需求的时候，往往以其合 法拥有的房地产作为抵押物，向银行申请贷款支持，从而由这一资本市场产生了大量的 房地产抵押估价业务需求。房地产抵押估价目前是众多房地产估价机构的一项重要业务 来源。 ． 为了更好地满足这一资本市场对房地产抵押估价的需求，进一步规范估价行为、保证 估价质量、维护房地产抵押当事人的合法权益和防范涉及估价问题的种种风险，建设部等 三部委以建住房[2006]8号文发布了《关于房地产抵押估价指导意见》(以下简称《指 导意见》)。在贯彻执行这一文件的过程中，各估价机构、行业协会和商业银行均从不同的 角度，提出了加强房地产抵押估价报告专业审核的课题。 有关各方在进行房地产抵押估价报告专业审核时，虽然都是根据自己的不同需要，从 不同的角度，以不同的形式进行的。但无论是哪一方进行审核，审核的具体内容和要求大 体上是一致的，即共性的东西应该是主要的。本文即基于此，首先阐述专业审核的概念， 然后根据《房地产估价规范》(以下简称好规范》)和《指导意见》，结合估价实务经验， 依次针对估价报告的完整性、估价工作的合法性，以及估价技术操作过程的规范性和合理 性等方面的内容，就如何进行房地产抵押估价报告专业审核的二般问题，做一个初步探 讨，供同行及商业银行有关人员批评指正。 4sl 第六部分抵押估价 一、专业审核的概念 房地产估价报告的审核可以从专业角度进行审核，也可以从非专业角度进行审核。所 谓非专业审核，如某些估价报告使用方(包括抵贷双方)，仅仅对估价结果是否符合自己 的意愿，进行的审核；又如估价机构考虑到估价报告中出现任何低级错误都不是小事，往 往以杜绝出现低级错误为目的，安排专人对报告中的文字、数字和标点符号，以及报告样 式(虽然各估价机构都有体现自己特色的格式电子版本，但有时会出现“拷贝”走样和用 错版本的问题)进行的审核，等等。 所谓专业审核，是指由房地产估价专业知识和实务经验较丰富、语言文字功底较深 厚、工作责任心较强、为人正直敢言的审核人员，根据《规范》和《指导意见》，从估价 报告的完整性，以及估价的合法性、规范性和合理性等方面，对其他估价师已完成的估价 报告进行全面审核并提出专业评价意见的行为或过程。专业审核一般采用室内审核形式； 只有在特殊情况下，才会结合采用现场审核形式。专业审核又可以分为内部审核和外部审 核两种类型。 ． 内部审核是由本估价机构的审核人员，对本机构内其他估价师已撰写完成、但尚未正 式出具的估价报告，进行的质量控制性审核，并从专业角度具体提出进行修改、重新撰写 或者同意出具报告的意见。估价机构内部审核的对象是所有拟出具的估价报告，并采用三 级审核方式。 外部审核主要是由报告使用方(如商业银行)，或者政府行业主管部门和行业协会， 各自组织审核人员，对某个估价机构已正式出具的估价报告，进行的质量评判性审核，并 以此作为依据，从专业角度具体提出对该估价机构执业行为和专业能力的评价意见。外部 审核的对象，不是所有的估价报告，而是根据特定需要，抽查某个估价机构已正式出具的 一两份或若干份估价报告，并通常采用一次性审核方式。 需强调指出的是，上述外部审核不是估价报告鉴定，两者的目的、工作重点和人员构 成都是不一样的。估价报告鉴定的目的是接受申请、处理有关估价结果的争议；工作重点 是对估价结果争议提出具体处理意见；鉴定人员则来自政府行业主管部门或行业协会组织 成立的专家委员会。 二、估价报告完整性 这一部分实际上是从形式上，对估价报告构成要件的完整性，进行的规范性审核。其 中包括对估价报告正文构成要件的完整性和附件构成要件的完整性进行的审核，以及对致 委托方函构成内容的完整性进行的审核。 (一)审核报告正文和附件 按《规范》和《指导意见》的要求，‘估价报告正文和附件的完整性，主要表现为是否 包括下列要件：封面(项目齐全，含报告编号)；目录(含页码)；致委托方函(审核内容 452 房地产抵押估价报告的专业审核 详见下面所述)；估价师声明(含估价师签名、盖章、注册号)；估价的假设和限制条件 (审核内容详见下面所述)；估价结果报告；估价技术报告；附件。 其中，估价结果报告部分应包括委托方、估价方、估价对象、估价目的、估价时点、 价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估价作业时间和估价 报告应用的有效期等十三项内容，以及根据《指导意见》应新增的关于估价报告应用的风 险提示。 估价技术报告部分应包括个别因素分析、区域因素分析、市场背景分析、最高最佳使 用分析、估价方法选用、估价测算过程和估价结果确定等七项内容。 附件部分主要应包括估价对象坐落地理位置图、内外部状况实地查勘照片、估价对象 权属证明复印件及有关法定优先受偿权利等情况的书面调查资料、委托方营业执照或个人 身份证复印件、估价机构资质证书复印件及营业执照复印件、估价师资格证书复印件，估 价委托合同，等等。 (二)审核致委托方函 致委托方函通常只有一页纸，但却是报告使用方特别重视、首先要看的一页纸。因 此，估价人员应在这一页纸上，尽可能地采用准确、精练的文字，全面、完整地表述报告 使用方最为关注和最为重要的估价信息。致委托方函的完整性，主要表现为是否简洁明确 地表述下列内容： 致函对象委托方的全称，致函正文中的估价对象(应简要说明其坐落、权益状况和实 物状况)、估价目的、估价时点、估价依据、估价方法和估价结果，致函落款(估价机构 全称，并加盖公章和法人代表的签名、盖章)，致函日期和必要的附注。 其中估价结果部分应含单价和总价的数值(大小写)；而且总价包括假定估价对象未 设立法定优先受偿权利下的市场价值(V。)，房地产估价师知悉的法定优先受偿款(Ⅵ)， 以及抵押房地产在估价时点的市场价值——抵押价值(V)，V一Ⅵ一U。 必要的附注部分，主要用于说明如何正确理解估价结果和如何正确使用估价报告，以 及说明一些有特别重大影响的事项。如简要说明估价报告仅限于委托方向某银行申请抵押 贷款使用，不作他用；估价人员调查法定优先受偿权利所受到的某些限制；估价对象土地 使用权来源为划拨，估价结果已扣除其转让时应缴纳的土地出让金；估价结果为估价对象 建筑物价值，不包括估价对象相应的土地使用权价值，等等。 三、估价工作合法性 这一部分主要是对作为房地产抵押估价工作基础的各个基本事项，进行的合法性审核 和规范性审核。其中包括对委托双方资格、估价对象界定、估价目的和价值定义、估价时 点以及估价委托合同等五个方面内容进行的审核。 (一)审核委托双方资格 (1)是否清楚表述委托方的单位名称、住所和法定代表人；如个人委托，应清楚表述 453 第六部分抵押估价 委托人的姓名、住所和身份证号码；附件部分应包括合法有效的委托方工商营业执照复印 件或委托人身份证复印件。如委托人和抵押房地产权利人不一致时，应在估价的假设和限 制条件等处说明两者的关系，并强调进行抵押需征得权利人的同意。 (2)是否清楚表述估价方的单位名称、住所、资质等级和法定代表人，以及估价报告 署名房地产估价师。附件部分应包括估价机构合法有效的工商营业执照复印件和资质证书 复印件，以及估价人员的资格证书复印件。同时，还应确认估价业务在该估价机构资质登 记的许可范围内；应确认出具估价报告的估价人员中，至少包括两名或两名以上人员是在 该估价机构执业的房地产估价师，并有其签名、盖章和注册登记号(署名估价师注册登记 在有效期内，且不得同时在两个或两个以上估价机构执业)。 (二)审核估价对象界定 估价对象应是经估价委托合同签约双方共同确认的抵押估价标的物。标的物是否真 实、合法和界定清楚，是否符合房地产抵押有关政策规定，实际上是合法地进行估价和规 避估价风险的重要前提。 ‘ 这部分内容主要应审核：是否清楚界定估价对象范围，其中包括其坐落、部位、土地 面积与建筑面积、具体四至，以及是纯粹房地产，还是除房地产外又包括相关的动产、某 些权利等的整体资产；是否清楚界定估价对象的权益和用途，其中包括《上海市房地产权 证》、《上海市房地产登记册》或其他合法权证资料记载的权益状况，有关合法调查资料记 载的法定优先受偿权利状况，实际用途与法定用途一致或不一致状况，以及估价对象是否 符合房地产抵押有关政策规定，是否可转让(流通或拍卖)和可抵押登记生效等。 (三)审核估价目的和价值定义 这部分内容应根据《指导意见》的要求进行表述。估价目的应正确表述为“为确定房 地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。 价值定义应正确表述为“抵押房地产在估价时点的市场价值，其数额等于假设估价对 象未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款”。 (四)审核估价时点 这部分内容应根据《指导意见》的要求进行表述。估价时点原则上应确定为“完成估 价对象实地查勘之日”。 但如估价委托合同约定的估价时点不是完成实地查勘之日，为了防止估价对象权益状 况和实物状况在两个不同时点上可能发生的差异，应在“估价的假设和限制条件”中假定 估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并提请报告使用方注意。 (五)审核估价委托合同 每一个估价项目都应有内容齐全，并经双方签字盖章生效的估价委托合同(或估价委 托书、估价委托协议)。估价委托合同是进行估价的合法依据，是委托方和估价方之间就 估价事宜达成的受法律保护的约定，以书面形式明确了双方的委托与受托的关系，双方有 4s4 关的权利与义务，以及双方认同的若干估价基本事项。 四、估价技术操作过程的规范性和合理性 房地产抵押估价报告的专业审核 这一部分主要是对估价人员一系列估价技术操作过程，进行的规范性审核和合理性审 核。其中包括对估价对象描述、估价的假设和限制条件说明、估价方法选用、估价测算过 程、估价结果确定以及估价报告应用的风险提示等六个方面内容进行的审核。 (一)审核估价对象描述 (1)通过估价报告正文，审核是否正确、全面地描述估价对象范围、权益状况(含产 权、法定优先受偿权利及处分权等)、实物状况、利用状况和区位状况等方面的内容；是 否由估价人员对估价对象法定优先受偿权利状况进行了尽责调查，并对已知悉的内容进行 了如实说明；是否针对估价对象房地产具体情况，在描述中突出了重点内容，突出了结合 当地类似房地产市场行情进行有关区域状况和个别状况等价格影响因素的分析，并体现了 一定的专业水平。 (2)通过报告附件，审核有关估价对象权属状况和法定优先受偿权利状况的资料，是 否充分和真实、合法；审核有关实地拍摄的估价对象内外部状况照片、实地查勘 记录 混凝土 养护记录下载土方回填监理旁站记录免费下载集备记录下载集备记录下载集备记录下载 表及 其他书面记录，是否表现出已由经验丰富的专职房地产估价师尽责进行了实地查勘。 (二)审核估价的假设和限制条件 审核这部分内容，可以了解估价人员是否针对房地产抵押估价特点和估价对象具体情 况，合理和合法地明确了各项估价假设前提，以及指出了如何防范估价报告不当使用而提 出的限制条件。应重点关注估价人员是否为了迎合委托方的某种要求，而滥用估价的假设 和限制条件。同时还要特别注意，确定性因素一般不得进行假设；只有一些不确定且对房 地产价值有明显影响的因素，才需要进行假设。这部分内容主要包括作为估价前提的一般 假设和特殊假设，以及关于估价报告使用的一般限制条件和特殊限制条件。 估价的一般假设，如关于公开市场价值的说明；估价对象于估价时点合法权益及其延 续的依据和有关说明；估价对象于估价时点存在法定优先受偿权利知悉情况的说明；抵押 房地产权利人(含共有人)同意抵押的说明；估价对象进行抵押的运作方式和程序，均符 合国家和地方政府的有关法律法规的说明；委托方提供资料真实合法性的说明，等等。 估价的特殊假设，是根据估价对象的特殊情况，在必要时进行的一些假设说明。如估 价时点不是完成实地查勘之日情况下，估价对象权益状况和实物状况的说明；估价对象为 局部房地产时，其独立使用性的说明；估价对象为在建工程时，其工程形象进度的说明； 估价对象实际用途与法定用途不一致时的说明；估价对象实际面积与权证记载面积不一致 时的说明；一些未经调查确认或无法调查确认的资料数据处理的说明；一些估价中未考虑 的因素(如建筑物内在质量)和一些特殊处理及其可能产生影响的说明，等等。 关于估价报告使用的一般限制条件，如说明未考虑国家宏观经济政策发生重大变化， 以及遇到自然力和不可抗力对估价结果的影响；估价结果系为确定房地产抵押贷款额度提 4ss 第六部分抵押估价 供价值参考依据，但具体放贷成数和贷款数额由金融机构掌握；估价结果不包括估价对象 进行抵押所涉及到的手续费和其他中介费；估价报告仅限于委托方向某银行申请抵押贷款 使用，不作他用；未经估价机构允许，估价报告不得提供给除司法行政部门以外的任何单 位或个人，也不得刊载于任何文件、公告或公开媒体上，等等。 关于估价报告使用的特殊限制条件是根据估价对象的特殊情况，在必要时进行的一些 说明。如说明估价对象为划拨土地时，估价结果已扣除其转让时应缴纳土地出让金；估价 对象为建筑物时，估价结果不包括估价对象相应的土地使用权价值，等等。 (三)审核估价方法选用 对这部分内容，主要是审核在评估估价对象未设立法定优先受偿权利下的市场价值 V-时，是否对估价对象最高最佳使用进行了正确、合理的判定，并说明其合法依据；是 否针对估价对象房地产类型和用途，类似房地产市场状况，依据《规范》和其他有关技术 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ，依据所收集到的各种必要的资料，遵循一定的估价原则，采用正确的技术思路，合 理地选择适宜的估价方法。而且，对已选用的估价方法，以及在理论上适用而在实际上未 被选用的估价方法，均应在报告中正面说明其选用或未被选用的理由。 选用估价方法的数量，根据《规范》关于“对同一估价对象宜采用两种以上估价方法 进行估价”的要求，一般应采用两种或两种以上估价方法。如根据本市房地产市场发展状 况，办公用房、沿街店铺和工业园区内的标准厂房，一般可采用收益法和市场法估价；整 体性的办公楼、大型商场或购物中心、以及工业房地产，一般可采用收益法和成本法估 价；但在特殊情况下，如估价对象为市场发育、交易频繁的普通单套住宅，在充分说明理 由后，可以只采用市场法一种估价方法；如估价对象为较特殊的工业房地产，类似房地产 很少发生交易，不宜采用市场法进行估价，而且也不宜采用收益法进行估价，在充分说明 理由后，也可以只采用成本法一种估价方法。 (四)审核估价测算过程 这部分内容，主要是审核计算公式选用是否正确，测算过程是否完整和准确无误，有 关资料、实例和数据的来源是否真实可靠，有关参数的确定是否合理和进行了说明。其中 有关数据和参数的确定，既应满足运用各种估价方法计算公式的要求，又应有充分的依据 和符合逻辑推理。· 此外，还应审核在估价测算过程中是否根据《指导意见》的要求，保持了必要的谨 慎。如在运用市场法估价时，没有选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实 例；在运用成本法估价时，没有高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，没有低 估折旧；在运用收益法估价时，没有高估收入或者低估运营费用，没有低取资本化率或报 酬率的数值；在运用假设开发法估价时，没有高估未来开发完成后的价值，没有低估开发 成本、有关费税和利润，等等。 这部分内容主要表述在技术报告中，是内部审核的一个重点；但在一般情况下，这部 分内容并不属于外部审核的范围。 456 房地产抵押估价报告的专业审核 (五)审核估价结果确定 这部分内容主要是审核估价结果的确定、估价结果的表述和估价结果的合理性。 1．审核估价结果的确定 主要审核在采用市场法时，如何合理地依据几个比准价格，求取最终比准价格(通常 采用求简单算术平均数或加权算术平均数的办法来求取)；在采用两种或两种以上估价方 法时，如何合理地依据得到的几个测算结果，求取一个综合结果(可以采用求简单算术平 均数或加权算术平均数的办法来求取估价结果，或者在充分说明理由后取一种方法的测算 结果为估价结果)；如何合理地结合考虑一些不可量化的价格影响因素，有分析、有说服 力地最终确定估价结果。同时还应注意审核，估价结果内涵是否与估价目的、价值定义及 假设条件的有关要求完全一致。 2．审核估价结果的表述 根据房地产抵押估价的价值定义，估价结果应清楚表达估价对象在估价时点的下列三 个数值(大小写)，即假设未设立法定优先受偿权利下的市场价值(含单价和总价V-)， 法定优先受偿款数值K，房地产抵押价值V。同时还应注意审核，估价结果在致委托方 函、结果报告和技术报告等处的表述是否一致。 3．审核估价结果的合理性 估价结果的合理性，主要体现在V。是否符合估价时点的客观市场状况，以及％的尽 责调查知悉程度。其中V。数值的合理性是内部审核的一个重点，但一般并不属于外部审 核的范围。 评判V。是否合理时，应充分考虑到房地产估价是一种测算和判定活动的特点，估价 结果与正常的公开市场价值(理想中的真正公允价值)之间客观上必然存在一定的误差。 因此，我们既要避免估价结果明显偏离市场行情，又要实事求是地不苛求估价结果的“精 确程度”。只要估价结果的误差在允许范围之内，就应该认为是基本合理的。 在外部审核时，如提出要具体评判V，数值的合理性，可另行聘请业内几位资深房地 产估价师分别进行再评估(此项工作实际上已超出外部审核范围，属于估价报告鉴定了)， 然后将所得到的几个专家测算结果的平均值与估价结果进行比较，以此来衡量估价结果的 合理程度。如假定估价结果合理性的量化判断值为P，则：P一[(V-一w)／w]×100％，其 中，V，为估价结果值，w为专家评估结果平均值。一般认为IPI≤10％或lPI≤15％， 估价结果即为基本合理。 (六)审核关于估价报告应用的风险提示 根据《指导意见》的要求，房地产抵押估价报告应包括估价报告应用的风险提示，提 请抵贷双方关注。这部分内容主要是针对估价对象具体特点，进行的房地产市场分析、估 价时点的变现能力分析、时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响分析、抵押期间可能 产生的房地产信贷风险关注点分析、合理使用评估价值的意见，以及定期或适时进行房地 产抵押价值再评估的意见等。 其中房地产市场分析，应在简要分析当地宏观房地产市场状况的基础上，有针对性地 457 第六部分抵押估价 着重进行估价对象所在区域的细分房地产市场分析，其中包括市场价格现状、供求现状及 今后发展趋势等内容。这些分析内容在技术报告中有专门的章节说明，但在结果报告中也 应有简要说明。 估价时点的变现能力分析，主要是依据类似房地产市场状况，分析说明抵押房地产的 通用性、独立使用性或可分割转让性；快速处置价格与评估市场价值的差异程度；变现时 间的快慢程度；以及变现所需的费用、税金的种类、数额和清偿顺序，等等。 在审核时，要关注这部分内容中的分析和意见是否有针对性，并体现出一定的专业水 平。但与此同时，审核人员也应实事求是地考虑到，有一些估价项目，由于受到委托方要 求时间的限制、估价人员调查取证权力的限制和有关当事人配合程度的限制，以及标的物 价值偏小和估价收费偏低等多方面因素的影响，因而有些报告所提供的分析和意见可能比 较笼统，比较原则。审核人员对此应予理解，不能不加区别地对所有项目都过于苛求。 参考文献： [1]GB／T50291—1999，房地产估价规范[s] [2]建设部，中国人民银行，中国银行业监督管理委员会．房地产抵押估价指导意见[z]．2006一01—13 [3]柴强．房地产估价理论与方法[M]．第2版．北京：中国建筑工业出版社，2007，402—403 [4]美国估价学会，房地产估价[M]．中国房地产估价师与房地产经纪人学会译．原著第12版．北京： 中国建筑工业出版社，2005，561—565 [5]顾振发．房地产估价报告的内部审核和外部审核[J]．中国房地产估价师，2006，2：36—39 4s8