5房地产开发项目用地的获取

二、土地出让的法律依据1988年4月修正宪法：确定土地使用权可以依法转让。1988年12月通过《中华人民共和国土地管理法》明确规定国有和集体土地使用权可以依法转让。1990年《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了土地使用权的具体出让和转让办法。1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》以法律形式正式对土地使用权出让、转让作了具体规定。第一页，共39页。三、土地出让的方式和程序《城市房地产管理法》规定国有土地使用权的出让方式有三种：拍卖、招标和协议。各类土地的最高出让年限：居住用地：70年工业用地：50年教育、文化、科技、卫生、体育用地：50年商业、旅游、娱乐用地为：40年综合或者其他用地：50年第二页，共39页。（一）拍卖P73竞拍得主先交10%的订金，在60日内交清其他出让金，方可领取土地使用证，办理使用权登记。（二）招标可分为：公开招标、邀请招标。（三）协议P74主要是用于以公益事业或福利事业为目的用地出让，如微利商品房、国家机关、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设施等非营利性用地。第三页，共39页。第四页，共39页。四、土地使用权出让合同合同具体内容：1．双方当事人；2．规定土地使用规则；3．规定受让方应修建的公益工程；4．合同还规定了设计、施工、竣工方面的要求；5．合同规定用地者在用地范围内建设和维修的责任。6．合同规定利用土地的环保、绿化、消防、卫生等的要求，土地出让的期限、出让金数额、支付期限和方式；7．双方违约的责任和纠纷的解决方式，合同的订立地点、日期等。具体合同样本（P77）。第五页，共39页。4．2土地使用权转让一、土地使用权转让的概念土地使用权转让：是指通过出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。转让是土地二级市场二、土地使用权转让的法律条件转让土地使用权应当满足以下条件：1．只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行；2．受让方已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；3．属于房屋建筑工程的要完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，要形成工业用地条件或其他建设用地条件。第六页，共39页。不能转让的条件：1．不符合上述条件之一的；2．房地产权依法受限制（被查封、扣押等）3．土地使用权被依法收回的；4．共有房地产未经其他共有人书面同意的；5．权属有争议的；6．未依法领取权属证书的；7．法律、法规规定禁止转让的其他情形。第七页，共39页。三、土地使用权转让的特点（一）土地使用权转让的法律效力1．不得随意变更土地使用权的年限、用途及其他限定规则。2．使用年限为出让合同规定年限减去原土地使用者已使用年限的剩余年限。3．地上建筑物、附着物随之转移。（二）土地使用权转让的类别土地使用权转让的方式有三种：出售、交换、赠与。第八页，共39页。四、土地使用权转让的程序（一）转让申请（二）签订转让合同（三）转让合同公证（四）缴纳土地出让金和土地增值税转让人要在合同签订后7日到税务部门缴纳土地增值税。计算土地增值税时可扣除项目有：取得土地使用权时支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用，和房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用；转让房地产的税金；（营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加）财政部规定的其他扣除项目。土地增值税税额采用四级超额累进税率。土地增值税税额=增值额*超额累进税率-扣除项目金额*速算扣除系数第九页，共39页。土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额是指纳税人转让房地产所取得的收入减除按税法规定的扣除项目金额后的余额。土地增值税的税率采用四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%，速算扣除系数为0%；（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%，速算扣除系数为5%；（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%，速算扣除系数为15%；（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%，速算扣除系数为35%；第十页，共39页。（五）土地使用权变更登记双方当事人共同到所在地市、县人民政府土地管理部门办理变更登记：须提交的文件及证书：登记申请书、土地使用证和房产证、土地转让合同、付款凭证、受让人资信证明、法人代表证书等。第十一页，共39页。五、土地使用权转让与出让的比较第十二页，共39页。4.3土地使用权划拨一、土地使用权划拨的概念土地使用权划拨是指：县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。划拨方式取得的土地使用权没有期限的限制。集体土地的划拨：国有土地的划拨：第十三页，共39页。二、土地使用权划拨的法律规定可以以划拨方式取得用地的类型：国家机关和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等设施用地；法律、行政法规定的其他用地。国有企业改革中涉及的划拨土地使用权的处置方式：国有土地使用权出让、国有土地租赁、土地使用权作价入股。第十四页，共39页。三、土地征用的特点土地征用：是国家为了建设及兴办社会公益事业的需要，采取行政手段，依据法定程序和审批权限将集体所有的土地，有偿转为国有土地的一项措施。土地征用的特征：1．强制性2．特定性3．转移性4．补偿性第十五页，共39页。四、土地征用（划拨）程序（P91）（一）申请用地1．申请条件2．申请所持文件3．申请用地4．土地部门估算面积，确定用地地点5．土地部门按审批权限向同级政府或上级土地部门报批建设项目用地。（二）商定补偿安置 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 第十六页，共39页。（三）审批用地1．初审阶段用地资格审查；用地申请依据；文件资料是否齐全。2．用地审查审核阶段（承办人员审核）审定阶段（领导提出审定意见）（四）划拨用地1．核发《建设用地批准书》2．划拨土地（五）颁发土地使用证1．检查落实征地协议情况，双方严格履行征地协议2．颁发土地使用证第十七页，共39页。五、土地征用的补偿与安置（一）土地补偿费1．征用耕地的补偿费：该耕地被征用前3年平均产值的6倍——10倍。2．征用其他土地的补偿费：由各省、市、自治区参照征用耕地的补偿费 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 规定。第十八页，共39页。（二）安置补助费1．征用耕地补助费安置补助费=该耕地被征用前3年平均年产值的4-6倍需要安置农业人口数需要安置的农业人口数=安置费最高不超过被征用前3年平均年产值的15倍。2．征用其他土地的安置补助费：由各省、市、自治区参照征用耕地的安置补助费标准规定。3．特殊情况下，如城郊、劳动力安置难度大，或年产值低，可适当提高标准，但土地补偿费和安置补助费的总和不超过土地被征前3年平均年产值的30倍。4．征用房屋及其他建筑物的地基，在付给折近费后，不另给安置补助费。5．土地、青苗、房屋折迁等各项补偿费用和安置补助费，除属于个的附着物和青苗的补偿费和安置费给付个人外，其他应用于发展生产和安置农民，不得移作他用。6．征用宅基地、荒山、荒地不支付安补费。第十九页，共39页。（三）青苗补偿费（P94）1．刚种农作物，按季产值的1/3补偿工本费；2．对成长期的农作物，最高按一季产值补偿；3．对粮、油及蔬菜、青苗，能收获的不补偿；4．对多年产经济林木，要尽量移植，由用地单位按实际价值补偿；对成林树木，由权林所有者自行砍伐。第二十页，共39页。（四）附着物补偿1．电力线、电话线、自来水、桥、涵、铺石道路、排水站、水泥场地等。参照建筑造价，具体商定补偿、迁移或复建事宜。2．房屋拆迁补偿费：按“拆什么补偿什么，拆多少补偿多少，不低于原水平”的原则按原建筑面积及结构类型按当地现行价格给予合理补偿。3．征用其他多年耕作土地、人工养殖场、宅基地，按邻近耕地补偿标准计算。第二十一页，共39页。（五）新菜地建设基金1．100万人口以上城市，征1亩菜地，缴纳7000-1万元；2．城市人口50万——100万，征1亩菜地，缴纳5600——7000元；3．人口不足50万的中小城市，征征1亩菜地，缴纳3000——5000元；第二十二页，共39页。（六）耕地占用税耕地包括：用于种植农作物的土地；占用前3年曾用于种植农作物的土地；占用渔场及其他农用土地建房或从事其他非农业建设，也视同占用耕地。纳税期限：批准占用之日起30日内一次性交纳。税额规定：根据以县为单位的人均耕地数不同而不同。人均耕地（亩/人）交纳税款（元/m2）1亩以下（含1亩）2—101亩—2亩（含2亩）1.6—82亩—3亩（含3亩）1.3—6.52亩以下1—5经济特区、经济技术开发区、经济发达人均耕地特少地区税额可适当提高，农村居民建房，减半征收。第二十三页，共39页。（七）土地管理费1．一次性征地较少，工作量小，可提取1%左右；有特殊情况，可经省级人民政府批准，可适当提高，但不超过2%。2．一次性征地较多，工作量大，可提取2%左右；有特殊情况，可经省级人民政府批准，可适当提高，但不超过4%。3．土地管理费应按一定比例上交经上级土管机关作为征地服务费。4．土地管理费专款专用。第二十四页，共39页。4．4房地产开发前期工作一、前期工作的内容和特点（一）前期工作的主要内容1．土地问题。申办土地使用权，获得土地使用权证书。如为集体土地还要征用、拆迁、安置、补偿等。2．规划问题。制定规划设计及建设方案，关向规划部门提交申请，获得规划许可证。3．基础设施和市政设施问题。土地平整，施工现场的水、电、路接通，市政设施的接驳。4．融资问题。资金融通、银行贷款。5．销售问题。销售对象，销售方式，售价或租金水平，确定销售代理等。6．工程进度问题。制定工程进度 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 。7．保险问题。第二十五页，共39页。（二）前期工作的特点特点有三：多、长、变。第二十六页，共39页。（三）前期工作的现状和问题1．政府主管部门的作用2．人际关系的作用第二十七页，共39页。二、建设用地规划许可证的取得申请定点→规划部门核定用地位置和界限→提供规划设计条件→核发建设用地规划许可证→向土管部门申请用地→划拨取得用地（一）需要申请建设用地规划许可证的情况（P101）5种情况：新建、迁建；原址扩建；改变土地使用性质；临时使用土地或交换用地；出让、转让的地块。第二十八页，共39页。（二）申请建设用地规划许可证需要的材料申请报告；批准的基本建设计划，可行性研究报告，其他有关批准文件；建设基地地形图3—6份，建设设计方案图1份，总平面设计方案图1份；《建设项目选址意见书》及批复的文件、图纸（复印件）；属土地使用权出让、转让的地块，应加送《国有土地使用权出让、转让合同》文本及附图1份（复印件）；如属迁建应填写原址地点、土地、房屋面积并附图，动迁协议等；开发公司的开发资质批准文件、工商注册手续、房屋经营许可证、验资证明。第二十九页，共39页。（三）申请建设用地规划许可证需要办理的手续1．新建、迁建单位需要使用土地的；原址扩建需使用本单位以外土地的；改变本单位土地使用性质；应按下列情况办理：申请《建设项目选址意见书》；送审建筑设计方案；申请《建设用地规划许可证》。2．出让、转让的地块的建设工程，应按下列程序办理：申请核定设计范围和规划设计要求；在签订土地使用有偿出让合同后，申请建设用地规划许可证。第三十页，共39页。3．送审建筑设计方案的注意事项，应附送下列文件和相关资料：（1）《建设工程设计方案送审单》；（2）批准的可行性研究报告或其他计划批准文件；（3）城市规划局核发的《建设项目选址意见书》及附图（复印件）；（4）建设基地的地形图（1：500），在图上划示出基地界线，拟建建筑物位置，外轮廓尺寸、层数，道路规划红线、相邻建筑物、河道、高压线的净间距尺寸；（5）高层建筑，需附日照分析及结论；（6）如属设计招标工程就加送设计单位中标通知书；（7）各种比例的建筑设计方案图2套，附建筑分层面积表及绿布置图1份；（8）设计方案论证报告及文件；（9）规划局批准的详细规划（建设用地面积30000m2以上项目）；（10）其他有关图纸、文件。第三十一页，共39页。（四）注意事项1．建设单位取得《建设用地规划许可证》后，6个月内应向土地管理局申请有关动迁手续和《建设用地批准书》有关手续；2．未取得建设用地批文又未申请延期的，《建设用地规划许可证》即行失效。（五）补办建设用地规划许可证所需的材料（P103）第三十二页，共39页。三、建设工程规划许可证的取得（一）需要申请建设工程规划许可证的情况5种情况：新建、迁建；原址扩建；改变土地使用性质；临时使用土地或交换用地；出让、转让的地块。（二）申请建设工程规划许可证需要的材料建设工程报建 审批表 入职审批表下载员工离职审批表下载固定资产出售审批表下载边防证件审批表下载退抵税申请审批表下载 或申请表；建筑造型审批表；建筑项目计划立项批准文件或批准的可行性研究报告（复印件）；国有土地使用证或土地批文及征地红线图（复印件），或加送出让、转让合同文本及附图1份，或加送动迁协议等；第三十三页，共39页。建设用地规划许可证正副本（复印件）；规划道路红线图（含建设用地边界坐标）（原件）；市政管网现状、规划图（原件或复印件）；《建设项目选址意见书》及批复的文件、图纸（复印件）；所报项目总平面设计图（蓝图）；项目区域位置图、交通分析图、绿化布置图、消防分析图、建筑平面图、立面图、剖面图及设计 说明书 房屋状态说明书下载罗氏说明书下载焊机说明书下载罗氏说明书下载GGD说明书下载 ；所报项目彩色效果图、建筑设计合同、勘探合同；其他需要说明的图纸、文件等。第三十四页，共39页。（三）申请建设工程规划许可证需要办理的手续（P105）申请《建设项目选址意见书》；申请《建设用地规划许可证》；送审建筑设计方案；申请《建设工程规划许可证》。第三十五页，共39页。报批建设工程规划许可证的程序：（1）填报《建设工程规划许可证申请表》；附送下列图纸、文件建筑设计总平图，建设基地地形图，建筑施工图和分层面积表，基础施工图、基础详图、上部结构施工图；土地使用权属证件（复印件）或土地管理部门核发的《建设用地批准书》（复印件）；建设工程计划批准文件及规划审批文件（复印件）；原地地块拆房，应提供被拆房怪的权属证明（复印件）；环保、人防、卫生、消防、交通、绿化等部门审核意见；《住宅建设公建配套用房协议》、住宅建设公建配套用房会审单；缴费凭证（建设工程许可证费、竣工档案保证金、规划检查费、施工保证金）；民防办和新型墙体材料的审核意见和缴费凭证第三十六页，共39页。（2）规划局受理后，如下处理：审核同意后，发下列批文：《建设工程规划许可证》或《建设工程（地下部门）规划许可证》；盖有“建设工程规划许可证专用章”编号图章的地形图、总平图各1份；建筑施工图或基础施工图1套；建设工程开工验线报告1份。如审核不同意，予以书面答复。（四）房地产企业在办理建设工程规划许可证时的注意事项（P106）第三十七页，共39页。四、施工（开工）许可证的获取（一）申请施工许可证所须具备的条件已办理建筑工程用地批准手续，获得《建设用地规划许可证》；在城市规划区的建筑工程，已经取得《建设工程规划许可证》；施工场地具备施工条件，需要拆迁的其拆迁进度符合施工要求；已经确定施工企业；施工图纸及技术资料、施工图设计文件已按规定审查；有保证工程质量和安的具体措施；应委托监理的工程已委托监理；建设资金已落实（工期1年以内的应到位合同价的50%，超过1年的应到位30%）；其他条件。第三十八页，共39页。（二）申请办理施工许可证的程序领取《施工许可证申请表》；填好申请表后加盖建设单位及法定代表人印鉴，并附送规定的其他证明文件，提出申请；发证机关收到后，符合条件的15日颁发施工许可证；证明文件不全者，要求补齐，审批时间相应顺延；不符合条件的，自收到之日起15日收面通知建设单位，并说明理由。（三）有关施工许可证的注意事项（P108）第三十九页，共39页。